房地产投资分析（第三版）第01章房地产、房地产投资与房地产业

1、房地产投资分析（第三版）第一章 房地产、房地产投资与房地产业第一节 房地产的含义与分类一、房地产的含义 考虑到可接受性和科学性，房地产可以定义为：房产与地产的合称。所谓房产，是个人或团体拥有所有权的房屋。所谓地产，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。二、房地产的分类 （一）地产的分类 1.居住用地居住用地即居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。2.公共设施用地公共设施用地即居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地

2、。 二、房地产的分类 （一）地产的分类 3.工业用地工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。 4.仓储用地仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。 5.对外交通用地对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。 二、房地产的分类 （一）地产的分类 6.道路广场用地道路广场用地即市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。 7.市政公用设施用地市政公用设施用地即市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用

3、地。 8.绿地绿地即市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。二、房地产的分类 （一）地产的分类 9.特殊用地特殊用地即特殊性质的用地，包括军事用地、外事用地、保安用地（监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地，不包括公安局和公安分局，该用地应归入公共设施用地）。 10.水域和其他用地该类即除以上各大类用地之外的用地，是城市范围内包括耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地、露天矿用地和弃置地，以及江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等常年有水或季节性有水的全部水域。（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分 （1）商品房商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准

4、，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 内销商品房 外销商品房 （二）房产的分类 1.按照房屋性质划分（2）公共租赁房公共租赁房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。 （3）廉租房廉租房(low-rent house或者low-rent housing)，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金

5、租给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分（4）经济适用住房经济适用住房，常简称为经济适用房，在中国是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。 （二）房产的分类 1.按照房屋性质划分（5）两限房两限房中的“两限”包括两层含义：一是限制价格。限价不是死

6、价，它的价格有个上线，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格。二是限制居住面积。这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。 （6）房改房房改房，也称已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 （二）房产的分类 1.按照房屋性质划分（7）安居工程住房安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。（8）小产权房 2.按照房屋的用途划分 （1）住宅 （2）生产用房 （3）营业用房 （4）行政

7、用房 （5）其他专业用房3.按照内部层级结构划分 （1）平面式房屋 （2）跃层式房屋 （3）复式房屋 （4）错层式房屋 （3）通廊式住宅4.按照建筑形态划分（1）板楼（2）塔楼5.按照住宅的建筑形态和档次划分（1）普通住宅 （2）公寓式住宅 （3）联排别墅 （4）双拼别墅 （5）独栋别墅 第二节 房地产的特性一、房地产的自然特征（一）房地产的不可移动性 （二）房地产的异质性 （三）房地产的耐久性（四）房地产的有限性 二、房地产的经济特征 （一）房地产效用的多层次性和高资本价值特性房地产效用的多层次性表现在同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。 房地产的高资本价值特性是指购、建

8、房地产都需要大量的货币支出，价格的昂贵性使房地产开发与购买高度依赖于金融业。 二、房地产的经济特征 （二）房地产供给的稀缺性（三）房地产投资与消费的双重性 （四）房地产业的产业关联性 （五）房地产的产品之间具有相关性 三、房地产的法律特征 （一）房地产的不动产特性 （二）房地产产权的基础性 （三）房地产在生产经营过程中涉及复杂的法律关系四、房地产的社会特征（一）房地产往往受到福利制度和社会保障制度的影响 （二）房地产的开发使用具有外在效应 （三）房地产的美学价值（四）房地产的心理效应 （五）房地产生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯 第三节 房地产投资概述一、房地产投资方式所谓房地产投资方

9、式，是指投资于房地产的可能途径。这可从两个方面来讨论：一是各种引导资金进入房地产市场的方法；二是可作为房地产投资的各种类型的房地产。前者可称之为房地产投资的资金方式，后者可称之为房地产投资的资产方式或房地产投资开发的对象。（一）房地产项目的资金投入方式 1房地产投资信托房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts ， REITS），包括两个方面的内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。 （1）按投资业务分类权益房地产投资信托(Equity Real Estate Investment Trusts，REITSE)、抵押房地产投资信托(Mortgage Rea

10、l Estate Investment Trusts，REITSM)混合房地产投资信托(Hybrid Real Estate Investment Trusts，REITSH)契约型投资基金是由委托人、受托人和受益人三方订立信托投资契约，基金经理公司（委托人）依照契约运用管理信托财产进行投资，受托人（保管银行）负责保管信托财产，而投资结果由投资者（受益人）享受的一种基金模式。公司型投资基金在美国又叫共同基金或互惠基金，相对于契约型投资基金而言，它不是按照一定的信托契约而是按照由公司法组成的以盈利为目的的股份有限公司进行营运。它通过发行股票或受益凭证的方式筹集资金。投资者作为股东凭股票以股息或红

11、利的形式分享投资收益。在结构上它涉及投资公司、管理公司、保管公司和承销公司等四个当事人的关系（2）按组织形式分类（3）按信托性质分类从信托性质来看，房地产投资信托可以分为UP REITS 和Down REITS。UPREITS(Umbrella Partnership REITS)是指房地产公司和私人业主将自己的物业以股份兑换而不是出售的方式纳入REITS 中(就像笼罩在REITS 的伞下),从而避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。UP REITS 通常并不拥有物业,它所拥有的只是一种合伙控制权；而Down REITS在结构上与UP REITS 类似,只是要求REITS 必须是上市公司。2

12、房地产辛迪加辛迪加组织近似于企业组织中的合伙企业。 有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人组成。主要合伙人负责整个辛迪加资金的投资运用与经营管理，并须负无限清偿辛迪加负债的责任。相应地，有限合伙人无权过问辛迪加的各项投资管理活动，但也无须负无限清偿辛迪加所积欠的债务。至于投资利润的分配，与一般合伙无异，即依照出资比例或事先的约定。有限合伙辛迪加，对于有限合伙人而言，具有以下好处：（1）拥有小额的资金的投资人可进行房地产投资。 （2）缺乏房地产投资经验者可以通过有限合伙辛迪加方式获得房地产投资的潜在可观回报。 （3）有限合伙人只承担有限的责任。 有限合伙辛迪加亦存在缺陷，主要有：（1）流动性

13、不如房地产投资信托。 （2）有限合伙投资方式还面临着其他一些特殊经济风险的挑战。 （3）投资者还可能遇到的一个风险就是有限合伙股额可能会发行不完。 3房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券 4混合房地产基金 5直接购置房地产（二）房地产投资开发的对象 1未开发的土地 2住宅 3办公楼宇 4商场、酒楼、旅店 5工业厂房和仓储性物业 6休闲性物业政府企业个人四、房地产投资的特征 （一）前期工作非常重要 （二）增值与保值 （三）替换性 （四）异质性 （五）金融的作用强 五、影响房地产投资的经济因素 （一）宏观经济因素1货币政策方面 2财政政策方面 六、房地产项目建设周期 （一）建设前期准备 1投资机会研

14、究 2投资项目建议 3投资项目可行性分析 4投资项目评估与投资决策 六、房地产项目建设周期 （二）建设实施 1项目设计施工任务的承发包 2项目控制 3项目财务管理 4项目的交工验收 （三）项目营销或经营第四节 房地产业及其经济活动内容一、房地产业的行业性质 从产业性质来说，把房地产归类于金融产业更加准确，这在摩根斯坦利和标准普尔共同推出的全球产业分类标准（Global Industry Classification Standard，GICS）以及伦敦金融时报推出的全球分类系统（Global Classification Standard，GCS）中得到了充分印证。 二、房地产业的经济活动内容

15、 （一）生产环节 （二）流通环节 1.房地产买卖 2.房地产租赁 3.房地产抵押 （三）消费环节第五节 房地产业的管理机构及其职责一、中国房地产业主管机构的演化 二、国务院房地产业主管机构及其职责 （一）住房和城乡建设部 1.住房改革与发展司（研究室） 2.住房保障司 3.城乡规划司 4.房地产市场监管司 5.建筑市场监管司 6.住房公积金监管司 二、国务院房地产业主管机构及其职责 （二）国土资源部 l政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局 三、地方房地产管理机构及其职责（一）省、自治区房地产管理机构及其职责 （二）直辖市、市级房地产管理机构及其职责1.直辖市、市级建委和房地产