2022年云南省房地产估价师案例与分析酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷

1、云南省房地产估价师案例与分析：酒店房地产市场调查研究汇报内容构成考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意） 1、都市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近原则划分地价区段，调查评估各地价区段在某一时点。 A：最低价格 B：平均价格 C：出让地价 D：标定地价 E：工业用地监测点评估价格 2、下列建筑安装工程费用构成项目中，属于企业管理费是。 A：养老保险费 B：失业保险费 C：医疗保险费 D：劳动保险费 E：执行层组织协调3、一宗房地产拍卖保留价4 500万元，采用增价拍卖方式，

2、起拍价定为4 000万元，依次报价最高应价为4 328万元，则。 A：以4 328万元成交 B：以4 500万元成交 C：在4 380万元-4 500万元之间协商成交 D：拍卖无效 E：工业用地监测点评估价格 4、在房地产开发项目经济评价中，选择评价基础参数时，一般将空置率归为_。 A时间类参数 B融资类参数 C评价原则类指标 D收益类指标5、我国房地产权属登记制度特点不包括_。 A房地产权属登记由不一样登记机关分别登记 B房地产权属登记为房地产权利动态登记 C房地产权属登记实行申报登记制度 D房地产权属登记具有公信力 6、某建筑物实际通过年数为，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维

3、修保养差导致功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效通过年数为，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物成新率为_。 A43.2% B50% C56.8% D70% 7、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为_。 A28.60% B35.00% C40.00% D50.00% 8、与酬劳率性质不一样名词有_。 A利息率 B折现率 C内部收益率 D资本化率 9、3月某人以45万元预付款订购了一套售价为30万元期房，3月该项目交付使用时，楼价上涨到336万元，则其预付款收益率为。 A：12 B：134 C

4、：80 D：125 E：借款协议 10、下列有关建设用地使用权说法，不对是： A建设用地使用权出让协议为要式协议 B建设用地使用权自登记机构登记时设置，不经登记不生效力 C建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权 D建设用地使用权与附着于该土地上建筑物、构筑物可以分别转让11、某建筑物建筑面积为120，于9年前建成交付使用，单位建筑面积重置价格为3200元，建筑物残值率为4，年折旧率为2，用直线法计算该建筑物目前成新率为。 A：7840 B：8200 C：8270 D：8560 E：工业用地监测点评估价格 12、下列有关房地产抵押贷款说法，错误是（）。 A是指有借款人以其合法拥有房地产以不转

5、移占有方式向贷款人提供债务履行担保行为 B采用抵押担保方式比采用第三方保证担保方式对银行防备或减少贷款风险更为有利 C抵押担保有财产作为还贷担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押财产，优先获得受偿 D银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件 13、下列有关房地产开发项目初步可行性研究及有关知识，表述不妥是（）。 A所谓辅助研究，是对投资项目一种或几种重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究先决条件，或用以支持这两项研究 B初步可行性研究阶段投资估算精度可到达5%，所需费用约占总投资1.0%2.0% C初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，重要是在机会研究基础

6、上，深入对项目建设也许性与潜在效益进行论证分析 D在此阶段需对如下内容进行粗略审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区社会经济状况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等14、下列有关到达拆迁房屋赔偿协议后，拆迁纠纷处理方式表述中，不对是_。 A拆迁当事人到达仲裁协议，应采用仲裁方式 B拆迁当事人没有到达仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼 C拆迁当事人到达仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 15、香港新鸿基地产投资有限企业董事会决策规定，在内地投资不能超过其所有投

7、资10%，这是基于_考虑成果。 A内地政策 B占领世界投资市场 C风险转移 D投资组合 16、某商铺收益年限为30年，年有效毛收入为6000元。假设净收益率为75，酬劳率为10，则该商铺目前价值为元。 A：14140 B：42421 C：56561 D：60000 E：工业用地监测点评估价格 17、某县拟建一大型体育馆，现根据该体育馆暖卫工程施工图编制预算价格为预算价格。 A：建设项目 B：单位工程 C：分部工程 D：分项工程 E：执行层组织协调 18、设置物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。 A：工商行政管理部门 B：建设行政主管部门 C：民政主管部门 D：劳动主管部

8、门 E：执行层组织协调 19、产生保险利益前提是_。 A保险协议 B保险损失 C保险标 D保险义务 20、超过出让协议约定动工开发日期满一年未动工开发，可以征收相称于土地使用权出让金_如下土地闲置费。 A10% B15% C20% D25% 21、在房地产市场周期循环中，供应增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐靠近合理水平，这一阶段处在房地产市场自然周期（）。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 22、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中波及税费均由卖方承担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳税费分别为正常成交价格5%和3%，则该宗房地产交易正常成交价格为

9、（）万元。 A27.6 B28.2 C29.0 D29.923、仅考虑房地产投资特性时，一般认为购置销售自行车店铺比购置生产自行车厂房投资风险小。这是由于前者比后者具有_。 A更长经济寿命 B更明显各异性 C更强适应性 D更专业物业管理 24、某写字楼土地获得成本8000万元，建导致本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价6，销售利润率为16。该写字楼价值为万元。 A：1708720 B：1869920 C：1966640 D：2066667 E：工业用地监测点评估价格25、某地区商品住宅价格自至分别为681元、712元、744元、781元和8

10、15元，采用平均增减量法预测该地区商品住宅价格为。 A：849元 B：865元 C：882元 D：915元 E：工业用地监测点评估价格二、多选题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得 0.5 分） 1、房地产开发项目前期工程费重要包括_。 A“三通一平”费 B土地租用费 C可行性研究费 D土地转让费 E建筑费用 2、房屋租赁行为应有明确租赁期限，出租人有权在签订协议中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。协议法规定，租赁期限不能超过_年。 A30 B20 C10 D53、工程量计算次序中，下列属于分部分项工程计算

11、次序。 A：按施工次序计算法 B：按“基础定额”和“计价规范”次序计算法 C：按顺时针方向计算法 D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法 E：按图纸分项编号次序计算法 4、房地产是一种特殊商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品最大区别是。 A：专业性 B：各异性 C：不可移动性 D：适应性 E：借款协议5、城镇体系规划分为。 A：全国城镇体系规划 B：省域城镇体系规划 C：市域(镇域)城镇体系规划 D：县域城镇体系规划 E：乡镇体系规划 6、下列有关都市房屋拆迁赔偿安顿协议表述中，不对是。 A：协议是平等主体之间有关民事赔偿安顿内容 B：依法签订拆迁赔偿安顿协议，列当事人具有法律约束力

12、C：协议签订后，可以进行公证 D：协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门立案 E：执行层组织协调 7、在编制房地产开发项目可行性研究汇报时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择是_。 A项目交通组织规划 B项目构成及平面布置 C项目建筑规划 D都市土地运用规划 8、所谓“三通一平”，一般是指_。 A路通 B水通 C电通 D场地平整 E空域通 9、拆迁入与被拆迁人对赔偿形式和赔偿金额、安顿用房面积和安顿地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由同意拆迁房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。 A：10 B：20 C：30 D：4

13、5 E：执行层组织协调 10、拆迁赔偿安顿协议重要内容包括_。 A安顿原则 B赔偿方式 C赔偿金额 D安顿用房面积 E拆迁方式11、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，估计此后各年挣收益会在上一年基础上增长2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产收益价格为_万元。 A400 B450 C500 D540 12、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有土地份额为_。 A3% B3.5% C7% D4% 13、超过出让

14、协议约定动工开发日期满2年未动工，可_。 A征收相称于出让金20%土地闲置费 B征收相称于出让金30%土地闲置费 C征收相称于出让金40%土地闲置费 D免费收回14、在实际房地产估价中，房地产抵押价值一般是抵押房地产未设置法定优先受偿款下价值扣除估价师知悉法定优先受偿款后余额。这些法定优先受偿款一般包括。 A：拖欠建设工程价款 B：已抵押担保债权数额 C：房地产变卖处置费用 D：诉讼费用 E：其他法定优先受偿款 15、”某都市别墅销售市场”这一市场细分方式包括有。(试题) A：按地城范围细分 B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目市场细分 16、下列有关税收表述

15、中，对有_。 A财政局对外出租经营用房免征房产税 B集体土地使用人不必交纳土地使用税 C用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D土地增值税课税对象是有偿转让房地产 E因地震毁坏住房而重新购置住房免征契税 17、房地产拍卖标应具有一定条件，一般状况下不得拍卖房地产有_等。 A未依法获得房地产产权证书 B共有房地产，未经其他共有人书面同意 C以出让方式获得土地使用权 D国家依法收回土地使用权 E以划拨方式获得国有土地使用权 18、单一项目投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者风险变化互相抵消，从而把组合风险降到最低，要到达这个理想效果前提条件是各投资项目间有一种。 A：正协方差 B

16、：负协方差 C：原则协方差 D：绝对协方差 E：借款协议 19、表明对物质资料具有某种权利有价证券属于。 A：货币证券 B：信用证券 C：商品证券 D：资本证券 E：执行层组织协调 20、根据房地产估价合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目估价对象房地产有_。 A土地所有权 B国有工业用地土地使用权 C宅基地土地使用权 D大型游乐场 E乡镇企业用房 21、从理论上讲，原则临街深度是街道对地价影响转折点：由此靠近街道方向，地价受街道影响而_；远离街道方向，地价_。 A基本不变，逐渐减少 B基本不变，逐渐升高 C逐渐升高，基本不变 D逐渐减少，基本不变 22、对于同一宗房地产而言，下列公式中对有。 A：房地价格=土地价格+建筑物价格 B：房地产价格=土地价格+建筑物价格+房地价格 C：土地价格=房地价格-建筑物价格 D：建筑物价格=房地价格-土地价格 E：土地价格=房地价格+建筑物价格23、下面不属于不可控制原因调查是 A：市场需求容量调查 B：市场营销原因调查 C：竞争状况调查 D：消费者调查 E：借款协议 24、某宗商用房地产于30年前建成，估计建筑物剩余自然寿命为，房地产未来第一年净收益为28万元，此后每年净收益会在上一年基础上减少2万元，酬劳率为8，则。 A：该房地产收益价格为136.73万元 B：该房地产收益价格为143.89