河北邢台房地产市场调研

1、河北邢台市场调研报告2021年9月城市印象区域中心交通兴隆 邢台市是冀南重要的中心城市，京广、京九铁路、京深高速公路贯穿南北，邢济南、邢和顺、邢长治公路横穿东西。市政府所在地北距石家庄市106公里， 距首都北京396公里。城市容量有限 邢台面积12486平方公里 ，人口710万(2021年，其中市区人口54.6万。第二产业较兴隆 以配备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地具有一定辐射力 邢台凭仗良好的教育环境、居住程度等对所辖县市的辐射力较强，但对辖域之外的吸附力较弱。城市化进程蓬勃开展 目前处于城市化进程的快速开展阶段，正在进展大量的旧城片区和城中村改造。目 录城市区

2、位图G4石安高速至石家庄106kmG4石安高速至邯郸市60kmG4京石高速至北京市396kmN邢台市北京、石家庄对邢台的辐射力逐渐加强，城市化进程带动房地产快速开展。邯郸市石家庄市北京市邢台地界为什么要说邯郸对邢台的辐射呢？都是同级别城市桥西区桥东区城市中心区配套分布图工程位于城市中心区边缘地带，周边的教育、医疗配套相对匮乏，目前主要依托邢钢周边的生活配套.N百泉大道新兴大街泉北大街新华路刑洲路襄都路钢铁路郭守敬大道团结大街东环路石安高速中兴大街滨江路守敬路市十中市二十二中市五中市十三中钢铁学校邢钢百货幼儿园工业学校子弟小学未来百虎社区商业不夜城商业配套骨伤医院桥西区政府未来商业配套2KM4K

3、M火车站工程距邢钢一小、市十三中、钢铁学校、工业学校等最近的学校约2.5-3km；距桥西区政府约3.5km；距骨伤医院约2.6km；距火车站约6.8km；以上均为实践路程邢钢一小从哪里表达的未来商业配套完善？工程地块七里河的景观资源一点儿没提还有地块周边的高压线走势南侧路不通行机动车七里河工程四至图 含秀水湾 共382.3亩地块北侧高压线地块西侧高压线钢铁路钢铁路东侧也是住宅用地地块内秀水湾接待中心地块南侧的沿河小路钢铁路东侧的住宅用地地块南侧沿河景观七里河南岸的工厂钢铁路南端钢铁路大桥工程相关经济技术目的总占地：383亩容积率：暂定2.2绿化率：3.5建筑密度：25%日照标准:大寒日2小时建

4、筑面积：总55.73万（其中7#地块约28万，包含1.2万保障房）需求开发商明确：1、保证房能否需求单独分区建立？交房时间有什么要求？2、规划条件的文件中关于限高的内容是根据之前1.6容积率来设定的：“住宅以多层为主，而如今容积率变卦，限高条件是什么？目的太过简单了。限高，绿化率，建筑密度都没有。需求开发商明确：保证性住房能否需求单独分区建立？交房时间的要求 7#地块工程初步分析优势依托七里河生态公园资源，具有开展潜力。交通情况良好，与市中心的联络较为严密。开发商既有品牌有一定认可度，资金实力和信誉度较高。优势高压线沿地块北侧和西侧经过，对居住构成不利影响。客群对该区域认可度不高目前周边配套缺

5、乏本工程依托七里河生态区未来具有较大开展潜力，但目前处于居住价值的洼地。由于地块条件所限，规划难度较极大。高压线不是经过，是地块北侧及西侧添加当地的特殊规划条件，结合地块条件，突出本地块的规划难度很大最北侧退线，有一个计算公式车位配比1:1.1，地上车位数量不超越10%限高是60米地上车位不算绿化率目 录宏观经济环境分析【纵比】涨声一片提速经济开展，客群的需求和购买力继续提高。GDP:全市消费总值1210.62亿元，同比增长12.2%，全市人均消费总值17181元。三次产业添加值占全市消费总值的比重分别为15.6%、55.7%和28.7%。消费程度：全年社会消费品零售总额实现460.73亿元，

6、比上年增长18.2%。收入程度：全年城镇居民人均可支配收入达14744元，比上年增长10.4%。地产投资：全年房地产开发投资62.4亿元，比上年增长31.0%。其中，商品住宅投资55.1亿元，增长46.2%；商业营业用房投资4.8亿元，增长41.2%需求补充在河北省的经济位置挺靠后的。可以看出邢台对本省其它城市的吸纳力有限河北省城市综合竞争力排名前十位的是：石家庄、唐山、沧州、秦皇岛、廊坊、邯郸、保定、邢台、承德、衡水。其中综合增长竞争力、经济规模竞争力、收入程度竞争力、幸福感指数竞争力邢台仅位于89名，位次靠后。由于城市综合竞争力较弱，因此邢台对周边城市的吸纳力较为有限，目前很难对省内除承德

7、和衡水外的城市构成辐射。宏观经济环境分析【横比】短少政策法规的影响城市规划分析邢台将按照“冀南中心城市的思绪打造“一城三区的城市规划，扩容中心城区，加强对周边卫星城的吸附才干。本工程所在七里河区域未来住宅用地供应较大，提供齐全的生活配套，构成浓重的居住气氛。1、一城三区完全没有看出来2、地块周边的用地规划分析：北侧的工业用地规划，南侧原工业用地变卦为消费防护绿地，商业用地面积较大住宅用地供应量宏大，市场竞争猛烈中心城东部新区北部新区高新技术开发区北侧工业用地南侧原工业用地现变卦为消费防护绿地北侧商业用地面积较大周边住宅用地供应量宏大，市场竞争猛烈工程地块城市规划分析七里河生态区已具备拥有水景资

8、源的绿地生态系统，属于政府重点打造的水景生态区域。七里河生态区和沙河的地理关系非常亲密，对该区域的客户构成直接的辐射力。工程地块工程地块这部分的规划分析写得不太好：1、绿地系统规划可以看出七里河地域是间隔城市中心区较近的有水景的生态区2、外围交通规划意义是什么呢？3、远景规划中，还是要重点强调与经济开展较好的沙河城的关系土地成交量及价钱2021年土地供应激增，涨幅到达240%，2021年有所回落。反映出市场供应量在2021年后的加大。08-09年楼面价钱涨幅较小仅为7%，2021年楼面价钱甚至出现负增长。2021-2021年价钱涨幅激增至42%。【该统计数据仅包括挂牌买卖的住宅用地，不包括划拨

9、、个人及经济适用房用地】房地产供求关系数据来源：邢台市房地产信息网2021年邢台市房地产整体呈现供大于求的态势，竞争压力较大。曾经是2021年了假设说2021年，也应该是全年的数据房地产销售同比分析数据来源：邢台市房地产信息网2021年较09年同期销售量增长5%，在政策环境逐渐紧缩中依然呈现稳中有升的态势。假设没有2021年1-9月的数据，这个数据没有意义房地产价钱走势06-07年的价钱涨幅极为迅猛到达30-40%，但07年后遭到政策和全国楼市的影响涨幅趋缓，2021年价钱涨幅仅为9%。2021年受政策的继续严控，价钱预期不乐观。数据来源：各专业网站信息整合涨幅，不能用金额衡量，还是要用比例。

10、用比例就能看出09年-10年得涨幅曾经开场降低本章小结邢台经济开展速度逐年加速，提供房地产开展良好的经济根底和强劲的客群需求。邢台城市规划的奠定了整个房地产市场开展格局，拥有水系和绿地的宜居生态板块成为重点开展区域，拥有较大潜力。邢台房地产每年的住宅市场供应量在150万左右，而市场消化量仅为60-70万，供大于求的特征极为明显。邢台房地产的价钱走势向好，以平均每年10%的涨幅递增。经济开展、城市规划和整体房地产环境为本工程的未来开展提供时机要根据前面调整的内容来调整结论150万什么？目 录之前虽然提及整体划分为5个板块，但是只说了本地块属于七里河板块。对5个板块的特点没有分析，这里需求补充。根

11、据特点，补充选择重点竞品的原那么区域板块划分在传统行政区域的划分根底上，我司根据不同区域房地产开展的特点又进展了细分，划分出五大住宅板块：桥西区的西北板块和西南板块、桥东区的东北和东南板块及南部七里河板块。桥西区桥东区居住板块表示图工程地块N百泉大道新兴大街泉北大街新华路邢洲路襄都路钢铁路守敬路郭守敬大道团结大街东环路石安高速中兴大街滨江路西北板块5500-6000元/东北板块4200-4700元/西南板块4000-4500元/七里河板块3200-3800元/燕云台麒麟郡阳光巴厘岛唐宁10号水印城盛世公馆领世城邦永辉巴黎麒麟湾安联德国印象七十九号院巅峰国际天一城左岸春天水岸蓝庭自然城泉北泉花千

12、树东方格兰维亚安联风度柏林国际新城盛世春天未来城水榭翰城现代城万隆广场凰家广场中北世纪城世贸天街新华里188三奕润城甜城国际锦江不夜城秀水湾牛街18万象天成上东城东南及开发区板块3900-4200元/竞争环境各板块特点 板块 基本特征桥西区 西北板块未来行政中心和达活泉水系资源是该区域的双重核心资源，目前属于邢台高端产品集中区域，注重园林景观打造，客户认可度极高。西南板块集中在中兴大街商业核心带的商业地产项目集中供应，凸显了桥西区南部板块相对于西北部板块的商业价值。而其商业中心所辐射的住宅项目价值也在提升。桥东区 东北板块 因处于老城区，周边配套齐全，教育资源丰富是其最显著的区位优势。而其相比

13、桥西北板块价格优势也较为显著。 东南 板块虽然处于桥东区，但无明显资源优势，价值相对桥东北部较低，该区域包括东部开发区，目前属于待发展区域。七里河板块七里河生态区域是最为显著的资源，目前改造已经初步完成，但价格水平和客户认可度仍处在五大板块中最低。五大板块中，西北板块居首。西本工程位于桥西区七里河板块，属于五大板块中目前价钱较低但具有开展潜力的区域。选择重点竞品工程的原那么工程列表静态信息区域项目名称建面（万）容积率建筑风格绿化率产品类型平面布局桥西区（西北新区）领世城邦142.19英伦36%多层、高层T2、T3、T4燕云台382.2新中式40%多层、高层T3阳光巴厘岛172.7东南亚40%高

14、层、别墅T3七十九号院452.2新中式60%多层、高层T2、T4桥西区（西南板块）三峰万和城302.3现代简约40%高层板塔T3现代城30.42.85现代简约60%高层塔楼T4秀兰水榭翰城312.68现代简约35%高层板楼、塔楼T3七里河板块水印城452.6地中海风格35%多层（回迁）、小高层、高层T4未来城17.52.25现代41%多层、高层T2、T5邢台相比其城市规模，房地产工程开发体量较大。由于受容积率限制，建筑方式以高层一梯三户和四户为主。绿化率都很高工程列表静态信息项目名称建面（万）容积率建筑风格绿化率产品类型平面布局桥东区（东北板块）唐宁10号142.34英式36%多层、高层T2、

15、T4新华里188202.2法式35%多层、高层T2、T3天一城532.52现代37%高层T3三奕润城642现代40%多层、高层T2、T4花千树19.211.2地中海托斯卡纳多层、小高层T2、T4泉北泉312.1现代简约40%多层、高层T2、T3左岸春天272.18现代简约41%多层、高层T2、T3自然城232.3现代简约36%多层、高层T2、T4、T5东方格兰维亚132.1西班牙格兰维亚32%多层、高层T2、T4桥东区（东南以及开发区板块）国际新城352.2现代36%多层、小高层、高层T2、T4盛世春天152.2现代38%多层、高层T2、T4风度柏林102.2德式45%高层T4邢台住宅建筑风格

16、多元化，绿化率普遍较高,部分中高端工程非常注重园林景观的打造。工程静态信息小结工程规划：工程渐成规模化开发，中型体量居多，容积率2.0以上，以高层居多。产品设计：多以高层一梯3户和4户居多，建筑风格多样，材质讲究，注重外在质量打造。主力户型80-120的两居和三居。户型设计不够精细，温馨性欠佳，目前尚无精装修住宅注重园林景观的打造停车位多设置为地上，地下车位由于停车习惯导致需求有限，销售速度慢 产品供应：目前单个工程年均推盘量6-8万，由于邢台现处于大规模城中村改造阶段，未来市场潜在供应量极大。市场供应量大，开发商仅注重外在笼统的打造，具备差别化竞争的空间前面的表里既没有车位配比，也没有车位的

17、销售价钱和速度。怎样得出的结论。请前表补充相应内容工程列表动态信息区域项目名称首期开盘时间本期推量主力户型（）本期消化率当前价格（元/）客户特征桥西区（西北新区）领世城邦2011年10月2.7万90-110认筹西北区域客户多为本地高收入人群和周边县财富阶层，改善型需求为主，追求项目档次和产品舒适度 燕云台2008年7月6万89、105、122约80%多层4700 高层6000阳光巴厘岛2009年6月5万110-120约70%观景高层5300 高层楼王6300七十九号院未开盘145-160认筹多层6000-7000 高层5400桥西区（西南板块）三峰万和城未开盘一期3栋约300多套接受咨询90、

18、111、123未售 西南板块多为首置和首改客户，客户对价格相对敏感，而对产品要求不是很高现代城未开盘62、133未售4000-4500秀兰水榭翰城2008年9月二期11栋高层93、13080%以上4380七里河板块水印城2011年5月70-90、1103800元七里河板块客户多为首次置业的年轻客群，对地段和产品不挑剔，对价格敏感未来城未售100-120预计3200邢台在售住宅价钱的区域差别较大，工程所在城南七里河区域目前售价程度较低，区域价值有待发掘。经过房地产买卖网，有实践的成交量、成交比例和成交速度不同产品的不同价钱，要单独标注出来工程列表动态信息区域项目名称首期开盘时间本期推量主力户型（

19、）本期消化率当前价格（元/）客户描摹桥东区（东北板块）唐宁10号2011年9月4万洋房130-150 高层90-130约40%多层5400 高层4300 东北板块多为老城区客户，客户层次多样，多为首置和首改需求新华里1882010年4万110-120约70%4800天一城2011年7月2万160-330约20%观景高层6000三奕润城2万80-120约90%高层4200-4700花千树本期推出5栋多层，170套90-1301980泉北泉2010年两栋多层、一栋高层、一栋小高层80-120一期约60%以上，二期未开盘预计4000左右左岸春天北区2011年9月100套96-91、108-112、1

20、26-14090%以上高层4140自然城2011年7月共4栋，2栋多层、2栋高层96-120约60%4000东方格兰维亚2011年6月一期600多套86、111、128约50%4200-4300桥东区（东南以及开发区板块）国际新城2010年6月2万90-120约40%4200东南板块客户层次相对较低，多为首次置业的年轻客群和本地低收入人群盛世春天2012年5月7万90-130约60%3900风度柏林10万80-90蓄水期预计4800-5000邢台在售住宅工程供应户型面积集中在90-130，客户主流需求为90-110；同时由于旧城改造和城中村大规模，未来放量仍在不断添加为什么这个表和前表格式不同

21、？工程动态信息小结价钱：在售工程目前市场均价集中在4000-5000元/,价钱增长较前几年有所回落, 但地段佳、笼统好的工程价钱增长较稳定。不同区域工程售价差别较大， 本工程所在七里河区域目前价钱层次偏低，区域价值有待发掘销售：单个楼盘年均消化量为5-6万 。营销：多依托区域大环境，以外在笼统炒作风格概念，对工程本身价值和附加值的发掘不够深化样板间展现粗糙，不能充分刺激客户的购买愿望目前市场呈现出明显供大于求态势，未来城中村改造供应激增将进一步加剧工程间竞争，价钱增长仍有空间，但涨幅将趋缓涨幅要用比例，不要用金额。前面汇总的是05年至10年的涨幅，这里总结的涨幅也应该和前面一致前面得出的是供大

22、于求，这里又变成了供求平衡？客户特征描摹客户来源： 购房客户50%以上来源于邢台下设县城，主要为本地政府机关、事业单位、周边县矿老板、私营业主等购买特征以一次和二次置业的刚性需求为主，用于自住、给孩子或给老人买，投资需求处于起步阶段。由于外来人口少，本地人理财思想保守，一次性付款客户占到50%以上，对于新政限贷条款不敏感大量供应保证性住房将冲击商品房的预期，影响其购房决策，现已存在一定的张望心情。所辖县域客户成为外来主要客源，客户需求还处在刚性需求为主的开展阶段，投资属性不强。购房需求：对高层无抗性，但偏好一梯两户、南北通透的板楼二次置业客户多需求100-120的三居，最看重客厅和主卧能否面阳

23、；关于卫生间的需求：三口及以下只需一个，三口以上需求两个卫生间，明卫更受欢迎，但客户对此关注度不高；对工程所在区域大环境较为关注，同时最看重产品户型和小区园林绿化对小区配套设备最需求超市满足日常生活需求，其次思索小区内需有共老人和孩子健身、游乐的设备关于房价，最多能接受5000元/左右，总价50万是上限客户特征描摹100120的三居板楼产品最受欢迎，对客厅和主卧朝向最为敏感。区位和园林最为关注。价钱接受度的门槛为单价5000元/，总价50万左右。工程竞争环境小结典型工程参考典型工程选择原那么桥西区桥东区工程地块N东环路石安高速麒麟郡阳光巴厘岛水印城唐宁10号燕云台4000-6300元/4000

24、-6000元/3900-5000元/4000-4500元/3200-3800元/间隔工程地块最近、产品方面可参考: 1.水印城：七里河片区地中海风格青年社区其它区域有特征、产品方面可自创： 2.燕云台：西北板块/中式人文/高质量楼盘 3.巴厘岛：西北板块/东南亚特征风情/高端社区 4.麒麟郡：西北板块/围合式建筑、中央公园/特殊规划设计 5.唐宁10号：桥东区/高质量标杆楼盘 区位图燕云台位于邢台达活泉西南部热点开发区域，未来城市新中心，占尽配套资源，其低密度中式建筑和新中式国学意境园林打造，使其成为邢台人心中公认的高端楼盘。区位：西北板块，未来城市中心开发商：邢台天合房地产建筑面积：38万平

25、米容积率：2.2报价：5500元/平米开盘时间：2021年7月典型工程分析1未来市中心园林景观大盘配工程位置图究竟是多少钱？这价差也太大了一点。尽量用我们本人拍的照片，假设需求用网站上的照片，也要尽量将网站LOGO去掉燕云台规划与园林园林景观与规划，要有总结本工程园林规划作为邢台市园林景观样板，围绕工程中部景观轴，打造以水系、木桥、竹林、假山、凉亭、玩石等多元素结合的纯中式园林景观。主力户型1风水忌讳、功能欠佳的反面案例三室两厅两卫：建筑面积140.87优点：宽厅设计，客厅、餐厅采光性佳户型方正、南北通透动静分别明显、卧室私密性强缺陷:厨房与餐厅动线过长，适用性差户型正中的卫生间，风水忌讳宽厅

26、设计是优点啊主力户型2敞开式厨房适用性差两室两厅两卫：建筑面积105.8优点：温馨两居室，两卫设计户型方正、南北通透动静分别明显、卧室私密性强缺陷:开放式厨房视觉效果好，但不适于传统中国家庭的烹饪习惯；客厅与餐厅中间部分面积浪费105平米的2居，面积大值得自创或躲避的地方： 精巧细腻的新中式国学意境园林景观对质量的提升；户型的温馨性、适用性是住宅产品最终的中心竞争力，浪费面积、餐厨动线过长都应防止。 户型设计应避风水忌讳；自创与启示关于营销的，前面没有阐明，需求补充。可配售楼处区位图典型工程分析2东南亚风情园林景观高端工程邢台公认实力开发商凰家地产倾情打造，以东南亚风格融入建筑与园林，别墅、观

27、景高层构筑高端笼统！以超大面积的中心水景，近百种植被丛林、40%的绿化率，多种巴厘岛特征小型建筑营造景观盛宴，带给邢台不一样的风情体验。阳光巴厘岛区位：西北板块开发商：邢台凰家地产建筑面积：17万平米容积率：2.7报价：5300-6300元/平米开盘时间：2021年6月中央景观带此页修正同上一工程售楼处与园林景观的细腻体验与粗糙的样板间装修反差太大哪个是样板间照片？样板间相机有照片回去搞定主力户型1南向厨房，规划混乱适用性差三室两厅一卫：建筑面积97优点：小面积三居，运用率高卧室半圆阳台添加运用面积、加 强观景情趣缺陷:客厅与次卧采光窗小，影响居住温馨度。厨房南向，占用采光资源最好的位置客厅是

28、南向的啊客厅和小卧室采光窗小主力户型1客厅东西朝向、卫生间风水忌讳三室两厅两卫：建筑面积116优点：思索西侧景观资源，设计观景客厅及观景阳台主卫明窗设计提升温馨度缺陷:卫生间位置风水忌讳动静混乱、分区不明确主卧私密性差西这个客厅朝西，是不是临景观？三面采光，有明卫是优势这个卫生间风水有点儿奇异阳光巴厘岛值得自创： 东南亚异域风情景观园林大胆的尝试让人耳目一新； 售楼处细腻的异域风情接待体验激发购买愿望； 营销人员优良的素质程度；躲避的缺乏： 此工程样板间装修平庸、粗糙，与售楼处、园林的体验构成极大反差，容易构成客户较大的心思落差； 户型设计该当防止北向客厅等硬伤，充分研讨客户需求；自创与启示还

29、是要结合一下目前的销售情况。总结影响销售的要素。根据前面修正区位图典型工程分析3未来城市中心的继续热销楼盘麒麟郡同样位于达活泉东南侧热点区域，采用邢台首例中央花园+周围住宅的围合式设计，周围八栋17-32层楼矩形环绕，中央景观区到达了20000平米，南北楼间距100米，东西楼间距200米，最大程度上保证了观景和居住的温馨度。区位：西北板块，未来城市中心开发商：邢台中鼎基业建筑面积：20万平米容积率：3.2报价：4600元/平米开盘时间：2021年6月此页修正同上一工程优质地段/纯粹欧式建筑/中央景观/继续热销楼座中央2万景观主力户型1小面积紧凑适用两居室两室两厅一卫：建筑面积85.43优点：动

30、静分别，规划合理面积无浪费卧室私密性较强缺陷:采光面窄，北向客厅主力户型2中小面积紧凑适用三居室三室两厅两卫：建筑面积109.09优点：飘窗赠送面积小面积三居紧凑、适用动静分别、规划合理卧室私密性强缺陷:除主卧室外，2个小卧室均面宽缺乏,温馨性差除主卧室外，2个小卧室均面宽缺乏，面积小，不利于家具摆放，温馨度差主力户型3亦动亦静的适用型大三居三室两厅两卫：建筑面积优点：动静分别，规划合理独立玄关及双明卫设计，温馨度高添加飘窗赠送面积主卧室功能齐全北侧观景客厅设计这个餐厅还是可以的客厅假设正对景观，那么另说值得自创： 邢台首例中央花园+周围住宅的围合式设计使得各楼座具有观景的均好性，市场接受度高

31、，利于全面销售。 户型设计紧凑、适用，适度赠送添加高附加值。自创与启示防止的要表达什么意思？这个工程户型不好？结合销售情况，东西向产品在价钱、销售速度上能否遭到影响？区位图唐宁10号区位：东北板块开发商：邢台拓达地产建筑面积：14万平米容积率：2.34报价：多层5400元/平米130150 高层4300元/平米90130开盘时间：2021年9月唐宁10号位于邢台达活泉东侧热点开发区域，临近未来城市新中心，配套资源丰富，英伦风格建筑，是邢台人公认的高端楼盘。典型工程分析4英伦风格高性价比质量楼盘此页修正同上一工程较高的营销及推行程度是怎样表达的？现场体验？销售资料？现场管理？高层和多层产品，户型

32、面积区间能否有差别？优质地段/英伦风格/高端笼统/高性价比主力户型1 95平米 无谓的“两变三 高层两室两厅一卫：建筑面积95卖点：空间可变，可改为小三居缺陷:改三居后客厅无采光，反而凸显弊端面积浪费卧室私密性差厨房与卫生间正对并且无采光厨房不能够无通风吧？必需是明厨，假设是暗厨就不能有明火主力户型2 1T2南北通透的大三居多层三室两厅两卫：建筑面积145优点：配备观景电梯南北通透，大面宽，各个空间的尺度比较合理；独立大玄关，部分设置收纳空间，功能齐全；双明卫设计，温馨度高；动静分别，私密性强后面总结也有售楼处，单加1P售楼处和样板间吧售楼部讲究、大气英式风格售楼部，无论整体外形设计还是外立面

33、的装修石材选择、门窗构造都很讲究)，都展现了英式高档、贵族的气势。唐宁10号值得自创： 纯英伦风格提升工程整体质量； 售楼处建立极为讲究，笼统感极强； 营销人员优良的素质程度；需求防止：样板间未表达与工程调性吻合的奢华感，并短少亲和力，难以与客户产生情感共鸣。自创与启示结合销售情况，分析产品对销售的影响区位图区位：桥西南部七里河板块开发商：邢台永康地产建筑面积：45万平米容积率：2.6报价：3800元/平米开盘时间：2021年5月水印城位于桥西区南部的七里河板块，地中海风格，定位为新青年社区，周边配套齐全，8万平米本身商业配套、2万平米园林、主打的中小户型在当地接受度较高，并附带稀缺的多层洋房

34、产品。临近工程参考间隔本工程较近的地中海风格社区此页修正同上一工程大规模工程/地中海风格/中小户型有标号的楼是已开盘的吗？主力楼座平面图一梯四户一梯四户户型排布特点优点：添加楼体进深、提升容积率一梯多户减小公摊率缺陷:一梯多户，居住私密性有所降低一切户型很难做到全阳设计及南北通透中间凹槽部分户型采光受严重影响，降低运用温馨度。主力户型1客厅东西朝向、功能性差三室两厅一卫：建筑面积91.17优点：紧凑规划的小三居，功能完好动静分区，注重卧室区域的私密性厨房的生活阳台配备缺陷:客厅东西朝向，没有优势景观，朝向不佳三居仅有一个卫生间，且无法做到功能分区，未来运用不便东这个凹槽部分的采光就很差可单独放

35、一个楼层平面，先分析楼层规划，阐明凹槽部分户型的采光遭到严重影响主力户型2 1T4卧室南北通透的小三居三室两厅一卫：建筑面积99.8优点：户型设计紧凑，面积控制合理；南北通透，明厨明卫，温馨度高；北侧配备超大生活阳台，补充收纳空间；独立餐厅，未来具备添加书房的能够性。缺陷:入户门与卫生间门正对，中间无遮盖，视觉感受差；客厅经过阳台间接采光，且阳台进深较大，视野及采光均不佳；客厅与餐厅中间存在较大浪费面积；三居仅有一个卫生间，且不能实现功能分别，未来运用不便。值得自创： 80-120平米中小户型消化速度较快；需求防止： 本工程户型容积率拆分后的多层产品数量太少，不能构成独立区域，环境、景观难以实现更高