泰安宝龙商业全案企划版

1、泰安宝龙城市广场 商业调研/定位/策略全案百润泰安项目组二七年六月十五日目 录第一部分 市场篇一、泰安城市概况 3（一）地理概况（二）行政区域（三）气候状况（四）经济环境（五）人口状况（六）城市规划（七）人文状况（八）城市交通二、城市经济与社会发展 8（一）国民生产总值（二）人民生活水平（三）旅游业经济（四）对外经济（五）科学技术和教育（六）城市建设与环境保护（七）人口、人民生活和社会保障三、城市商业状况 8（一）各商圈概述（二）主要百货的调研与分析（三）主要超市的调研与分析（四）主要商业街的调研与分析（五）竞争对手的调研与分析（六）其它业态的调研与分析（七）酒店市场的调研与分析（八）在建、在

2、批项目的调研与分析第二部分 产品篇（一）项目位置 8（二）市政配套 （三）地方环境（四）政府政策（五）项目主要技术指标（六）项目的商圈调研（7）项目的（已销售部分）销售数据分析第三部分 定位篇（一）市场定位（二）目标消费客层定位（三）功能定位（四）业态定位（五）经营定位（六）赢利模式定位（七）商业形象定位（八）项目产品定位第四部分 招商篇（一）租金策略及建议（二）渠道策略（三）招商条件（四）招商进度表（五）招商管理策略第五部分 经营篇（一）经营原则（二）管理方式（三）服务方式（四）经营政策（五）项目优惠政策建议第五部分 商业推广策略（一）项目商业推广思路（二）项目商业推广计划（三）宣传渠道（四

3、）招商道具第一部分 市场篇一、泰安城市概况（一）地理概况泰安市位于山东省中部，地处东经1162011759、北纬35383628之间。东西长约，南北宽约。泰安市属鲁中经济区。北以泰山与济南市为界，南与济宁市相连，西隔黄河与聊城市相望，东与莱芜市、临沂市相邻。东西长，南北宽约，面积7762平方公里，占全省面积的6.2%。其中，泰山区337平方公里，岱岳区1750平方公里，新泰市1933平方公里，肥城市1277平方公里，宁阳县1125平方公里，东平县1340平方公里。泰城为市机关驻地，位于泰山脚下。城依山而建，山城一体，北距省会济南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里。（二）行政区域泰安

4、市辖泰山、岱岳两个区，宁阳、东平两个县，代省管辖新泰、肥城两个县级市。全市有乡、镇、办事处86个(乡15个、镇61个、办事处10个)、村(居)委会3733个，其中，泰山区有1乡2镇5个街道办事处、199个村(居)民委员会，岱岳区有2乡13镇2个街道办事处、684个村(居)民委员会，新泰市有1乡17镇2个街道办事处、918个村(居)民委员会，肥城市有1乡12镇1个街道办事处、607个村(居)民委员会，宁阳县有3乡9镇、567个村(居)民委员会，东平县有7乡7镇、716个村(居)民委员会。另外，归泰安高新技术产业开发区管理的北集坡镇有42个村(居)民委员会。（三）气候状况泰安市属于暖温带大陆性半湿

5、润季风气候区。年均日照时数2527.9小时，年日照百分率58.3%。年平均气温13，平均降水量。因受地形、地貌影响和地域的差异，形成局部小气候区，泰山山顶年平均气温，年降水量；徂徕山前、柴汶河畔的高温小区，年平均气温在14以上，比全市平均积温高出三四度，达到亚热带标准。（四）人口状况2006年人口继续保持低速增长。全市年末总人口551.7万人，其中男性279.5万人，女性272.2万人，男女性别比为50.8：49.2。年内，全市出生5.0万人，人口出生率9.1；死亡3.3万人，死亡率5.9；人口自然增加1.7万人，自然增长率3.2。泰安市人口分布：泰山区63.2万人，岱岳区97.4万人，新泰市

6、135.8万人，肥城市96.3万人，宁阳县80.7万人，东平县77.4万人。泰安市境内共有26个民族、包括汉、回、满、壮、蒙古、朝鲜、苗、彝、白、达翰尔、土家、藏、布依、侗、水、维吾尔、哈尼族等。其中汉族人口占98.7%，回族人口占1.02%，其它少数民族仅占万分之一。（五）城市规划 城市用地发展方向重点集中在高速公路环内，以向西、向南发展为主，严禁跨越环山路向北建设。 城市用地布局结构以“一轴一线，六条绿带”为特色，形成“一个中心，六大组团”，拥抱泰山的“半月形”城市格局。 一个中心：即由岱庙和火车站为主的旧城中心区和以时代发展线为主的新城中心区构成的中心地区。包括行政办公中心、商贸金融中心

7、、旅游服务中心、文化游乐中心、体育中心等。 六大组团：即围绕城市中心地区布置的六大功能组团，分别是大河旅游区组团、新火车站组团、西南工业组团、东南综合居住组团、省庄工业组团、高新技术开发区组团。 一轴：指联结泰山与泰城的登山中轴线，由岱庙、通天街、泰山文化研究中心等组成、高新技术开发区组团。 一线：是位于傲徕峰下的新时代发展线，向南延伸至泮河，北部是城市的行政中心，中部为文化、商业、娱乐设施，南部是水面开阔的中央公园，由望岳东路、望岳西路和中间绿化长廊构成，长，宽320米。（六）人文状况泰安是华夏文明发祥地之一。早在50万年前就有人类生存，5万年前的新泰人已跨入智人阶段；5000年前这里孕育了

8、灿烂的大汶口文化，成为华夏文明史上的一个重要里程碑。由于古人对太阳和大山的崇拜，自尧舜至秦汉，直至明清，延绵几千年，泰山成为历代帝王封禅祭天的神山。随帝王封禅，泰山被神化，佛道两家，文人明士纷至沓来，经泰山与泰安留下重多的名胜古迹。泰安也因泰山而得名，取“泰山安则四海皆安”，象征国泰民安。（七）城市交通泰安交通四通八达。年末全市等级公路通车里程达4580.8公里。公路密度达59公里/百平方公里。全市营业性货运量5347万吨，货运周转量25.5亿吨公里，分别增长12.9%和15.8%；客运量3855万人，客运周转量24.2亿人公里，分别增长8.8%和18.4%。京沪（北京至上海）高速公路、京福（

9、北京至福州）高速公路纵贯境内，并在泰安交汇；泰安至青岛、烟台、威海、日照等沿海城市由高速公路网连接；境内铁路有京沪（北京至上海）线通过，并西接“京九”大动脉；未来京沪高速铁路中间设泰山站。泰山火车站每日到发客车47对，可直达中国主要城市和港口，年货物吞吐量500多万吨；北距济南遥墙国际机场80公里(车程50分钟)，北至北京500公里（车程4.5小时），南至上海760公里（车程6.5小时）。二、泰安经济与社会发展（一）国民生产总值泰安市经济发展水平在山东省位于中游水平。泰安是传统的农业主导型城市，为山东省主要商品粮生产基地之一，二、三产业比重偏低。2006年泰安市生产总值完成1012.2亿元，按

10、可比价格计算（下同），比2005年增长16.5%。其中，第一产业116.3亿元，增长4.1%；第二产业572.2亿元，增长19.7%；第三产业323.7亿元，增长15.7%。三次产业分别拉动生产总值增长0.5个、11.0个、5.0百分点。三次产业结构调整为11.5:56.5:32.0。表1：泰安市近三年国民经济对比时 间生产总值（亿元）第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）2006年2005年105.22004年（二）人民生活水平2006年，城市居民消费价格总水平比2005年上涨1.3%，涨幅同比回落0.3个百分点。2006年，市区居民人均可支配收入11966元，比上年增长15.8%

11、；人均消费性支出8566元，增长18.8%，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为29.0%，下降5.4个百分点。农民人均纯收入4642元，增长12.6%；人均生活消费支出2683元，增长14.1%，农村居民恩格尔系数为41.5%，下降2.6个百分点。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积为22.3平方米，增长2.3%。农村居民人均住房面积为35.8平方米，增长15.1%。表1：每百户市区居民主要耐用消费品拥有量（近三年）时间彩电托车家用电脑微波炉电冰箱空调器移动 淋浴热水器家用汽车2006年126台81辆58台46台94台73台198部82台4辆2005年122

12、台81辆50台42台91台69台160部79台2004年27台88辆45台43台93台62台140部71台表2：每百户农村居民主要耐用消费品拥有量（近三年）时间彩电摩托车家用电脑 机电冰箱洗衣机移动 影碟机2006年96台67辆6台93部26台40台64部66台2005年93台56辆3台86部17台24台43部55台2004年78台49辆2台79部15台16台21部39台 2006年市区居民人均可支配收入11966元； 2005年市区居民人均可支配收入10337元； 2004年市区居民人均可支配收入8883元 。 2006年市区居民恩格尔系数为29.0% 2005年市区居民恩格尔系数为34.4

13、%（三）旅游业经济2006年泰安市共接待海内外游客1244.8万人次，旅游总收入87.6亿元，分别增长23.1%和32.0%。其中：国内游客1232.2万人次，旅游收入83.4亿元，分别增长23.1%和31.7%；国外游客12.6万人次，增长28.7 %，旅游外汇收入5267万美元，增长40.8%。（四）对外经济2006年，全市完成进出口贸易总值98531万美元，比上年增长32.3%，提高9.3个百分点。其中，出口68752万美元，进口29779万美元，分别增长26.2%和49.0%，提高5.2个和16.5个百分点。按出口贸易方式分：一般贸易出口49941万美元，增长29.0%,占出口总值的7

14、2.6%；加工贸易出口18717万美元，增长20.9%,占全市出口总额的27.2%。在出口商品中：工业制成品63160万美元，增长26.1%，提高2.6个百分点，其中，高新技术产品12429万美元，增长20.1%，占工业制成品的19.7%；机电产品13024万美元，增长2.1%，初级产品5592万美元，增长27.5%。农副产品出口6480万美元，增长24.6%。 利用外资高速增长。全年共批准利用外资项目83个，合同外资额117279万美元，比上年增长50.1%。实际利用外资79647万美元，增长51.0%，（五）科学技术和教育2006年泰安市40项科研成果获山东省科学技术进步奖，100项获得市

15、级科学技术奖。科研机构建设不断加强，国家级、省级高新技术企业建立研究开发机构63个，其中，省级工程技术研究中心8个。全市80%的大中型骨干企业建立了技术中心和技术开发机构，其中国家级2个，省级2个，中国专利山东明星企业达到26家。专利事业快速发展，全年受理专利申请810件，比上年增长81.0%，专利授权294件，增长12.0%。科技市场较为活跃，年末，各类技术贸易机构187家，从事技术贸易活动的人员2143人。全年签订各类技术合同156项，增长9.8%；合同金额1.5亿元，增长31.0%。 高新技术产业发展迅速。2005年，新认定市级以上高新技术企业87家，累计604家，其中国家级23家，省级

16、170家。新认定高新技术产品113个，累计1002个。全市高新技术产业总产值达到245.6亿元，比上年增长66.5%，占全部工业总产值的比重达到 21.8%，提高2.0个百分点。 教育事业蓬勃发展。2005年，普通高校共招生2.4万人，在校生8.1万人；211所普通中学在校学生31.8万人；710所小学在校学生27.3万人；35所中等职业学校在校学生6.4万人。全年小学毕业生升学率99.7%，初中毕业生升学率80.9%，高中毕业生升学率71.0%，分别比上年提高0.1、10.8和1.0个百分点。（六）城市建设与环境保护城市基础设施建设取得新突破。泰城以“六路、两水、三大项目、四项整治”为重点，

17、组织实施了新一轮重点工程建设；全面开展了“道路环境、居民小区、小街小巷和城中村”四项综合整治，共新建、改造、整治城区道路（街巷）34公里，新增污水管网35公里，配套中水管道20公里，增加公共绿地面积127万平方米，清除垃圾死角62处，规范广告标牌4500处。2006年末，泰城区内公交标准运营车辆 480 标台，出租车1292辆，供水综合生产能力31万立方米/日，污水处理能力16万立方米/日。2006年，全市烟尘控制区面积、噪声达标区面积分别为165平方公里和89平方公里。完成环保污染治理投资7.2亿元，增长0.7%。本年竣工项目新增设计治理废水能力9.3万吨/每日，增长304.2%，城镇污水处

18、理率达到59.5%，提高20个百分点，工业废水排放达标率100%，提高1.4个百分点；治理废气能力88万标立方米/时，工业废气二氧化硫达标率99.0%，提高1.8个百分点，工业废气烟尘达标率99.0%，提高2.6个百分点，空气污染指数优良天数357天。治理固体废物能力200吨/日，工业固体废物综合利用率91.3%，提高1.3个百分点。2006年新增育苗面积5367公顷，农田林网面积18.7万公顷。全市8处市级以上森林公园，完成义务植树780万株，全国自然保护区数量达到5个，比去年增加3个，自然保护区总面积5.2万公顷，提高85.0%。年末森林面积18.4万公顷，比上年增加7639公顷。森林覆盖

19、率达到29.8%，提高1.5个百分点。土地开发整理复垦力度加大，新增耕地面积1190公顷。（七）人口、人民生活和社会保障社会福利水平继续提高。全市最低保障救助2.5万户、5.8万人，发放低保金3243万元；其中城镇1.2万户、3.1万人，发放低保金2645万元;农村1.3万户、2.7万人，发放低保金598万元；各类社会福利收养性单位95处，床位10720张，收养各类人员9986人；社会福利企业112家，安置残疾人员2761人；全年销售社会福利彩票14133万元，筹集社会福利资金1706 万元。慈善捐助事业实现新发展，全市“慈善一日捐”募集善款1523余万元，同比增加231.1万元。“六个一”慈

20、善救助工程投入善款1124万元，救助10000户城乡特困户、1150名高考特困新生、1000户优抚对象家庭、126名农村特困白内障患者、49名大病患者、49名唇腭裂患者，资助77处敬老院和6处困难学校建设。 社会保障体系更加完善。社会保险覆盖面、保费收缴额和发放金额都继续扩大。全市城镇养老、失业、医疗、工伤和生育保险参保人数分别达到51万人、45.1万人、47.9万人、33万人和39.1万人，收缴保险费分别为14.8亿元、1.1亿元、6亿元、7781万元和3250万元。发放各项社会保险金18.4亿元，其中为机关企事业单位离退休人员发放养老金11.7亿元，企业离退休人员养老金社会化发放率保持10

21、0%；为失业职工支付失业保险金7652.1万元；分别支付医疗、工伤、生育保险费5亿元、6736万元、2207万元。三、城市商业状况（一）各商圈概述： 火车站商圈火车站商圈以东岳大街、龙潭路、财源大街的交汇处为商圈中心，涵盖财源大街、泰山大街、温州步行街等几条商业主要干道。泰安的主要商业、商务、金融、交通均汇集于此，是名副其实的泰安市核心商圈，辐射整个城区。总结：每天不可计量的流动人口支撑起这一商圈的繁华。在专家眼中，火车站商圈是无法复制的：它始终伴随着泰安经济发展，是泰安经济发展的晴雨表。最繁华的商业街、独创的步行街和大批发、大流通市场是这一商圈独特之处。 青年路商圈青年路地处泰安市中心，南北

22、走向，全长约1、8公里，从北至南依次与岱宗大街、岱北街、东岳大街、财源街、灵山大街5条商业主干道交界，东西两侧平行于通天街、红门路及较场街。青年路是原市委、市政府及法院所在地，有泰安一中、实验小学等重点学府，道路两侧绿树成荫，建筑物林立，目前政府没有拓宽整修的改造计划。其重要的地理位置成了众多商家的必争之地，道路两侧各种品牌服饰、精品百货、箱包鞋帽、珠宝首饰、钟表眼镜、休闲洗浴、餐饮娱乐等名品名店应运而生，且大部分商家经营稳定，为名副其实的商业黄金地段。并辐射到了周边岱北街、通天街、东岳大街中段、财源街中段等重要街道，形成了名副其实的商业黄金商业圈，为泰安市民习惯性购物消费的良好去处。该商圈内

23、商品定位为中高档次，零售为主，多为国内、国际知名品牌，部分商家已经做成了泰安百年老店。商铺使用多为租赁形式，租金相对较高，平均约为2-3元/平方/天，同时也形成了较高的商铺转让费，50平方左右的店面转让费高达4万-5万元左右。目前该商圈内在建文化商业步行街（东西走向，相连青年路与通天街，万力集团投资建设）、新天地广场（青年路中段西侧），阳光百丽购物广场对外招商（原泰山百货大厦，青年路中段路东）。总结：该商圈内所含业态为本项目将来重点招商方向，同时由于该商圈已非常成熟、大多数商家对新建项目存在疑虑、观望态度，同时有极强的从众心理，对我们将来的招商工作形成了一定压力。 泰山广场商圈泰安市政广场于9

24、9年投资建设，建成后成为了泰安市民休闲娱乐的良好去处，目前泰山广场二期工程计划投资1亿元左右，正在紧张施工，为时代发展线的延伸。该项目集商用和公用为一体，其屋面为2.4万平方米的广场，广场南侧安装大型电子显示屏，广场下部室内空间为1.8万平方米的大型超市、两侧为8900平方米的商业店铺，并有两条步行街南北贯穿。泰山广场为现市委市政府、市人大、法院、检察院等政府职能部门所在地，沿东岳大街两侧为海关、网通、自来水公司、检疫局等，广场东侧为泰安欣升房地产公司建设的东升国际商务港。广场周边有国华经典、龙泽花苑、澳泰山庄等高档住宅区及乐园小区、御碑楼小区、五环小区、月季花园等居民生活小区。广场西为长城路

25、，现建有雅典皇宫、圣地大厦、时代明珠、泰安房产交易大厅、泰山家园等项目，有形成中央商务区的强劲态势。由泰国正大集团投资经营的易初连花超市处于广场南侧，给泰城西部居民提供了购物的良好去处，新招商成功的金座汽车广场也已开业，再加上泰山市政广场二期工程的开工建设（二期以商业为主），已逐步形成以泰山广场为中心的商业圈。总结：目前易初连花的经营状况远不如泰安的银座和中百，刚开业的金座汽车广场招商也不算成功（原为英华购物广场），且东岳大街两侧多为政府职能部门用地和建筑物，从而在一定程度上限制了该商业圈的进一步发展。 红门商圈红门路为泰山中大门路段，是步行登泰山的必经之路，南连岱庙北门、北至岱宗坊，直上泰山

26、山门红门。南段与岱北街相接，为泰安历史老街。红门路两侧主要经营工艺品、旅游产品、奇石花卉、餐饮百货、箱包鞋帽等。每年旅游旺季是商家经营谋利的最佳商机，经营相对稳定。南段路西有宏利文化礼品市场，为原林校房子，路东为天东宾馆，内有金火焰迪厅一座。岱北街东西走向，因地处岱庙北门而得名，全长约400米，东起仰圣街、西至青年路，沿街两侧店铺多为经营品牌服饰、箱包鞋帽、餐饮娱乐类，两侧店铺租金非常高，为经营品牌服饰的黄金地段，各商家经营相对稳定，为商业繁华街道。总结：红门路为泰山中大门路段，是步行登泰山的必经之路。红门商圈主要以旅游产品、旅游消费为主，该商圈租金水平也非常高。（泰安各商圈分布示意图）（二）

27、主要百货的调研与分析 银座商城（火车站店）基本情况所临道路东岳大街81号与龙潭路的交界处 西靠泰山火车站经营公司山东省商业集团档次定位高档开业年月2001年1月建筑面积2.5万平方米营业面积2万平方米装修年月2000年交通情况公交线路：楼层业态分布图地下一层超市、烟、药店一 层化妆品、首饰、钟表眼镜、箱包二 层女装、电脑画像、美容厅三 层男装、生活休闲四 层皮鞋、 棉毛织品、 运动休闲五 层家电 电脑 办公用品 健身器材 童装 床上用品 儿童用品 工艺用品经营情况时 间工作日双休日法定假日客 流 量 10000 人/日 18000 人/日 20000 人/日客 单 价 200-300 元/人

28、400-500 元/人 400-500 元/人营 业 额200 6 年200 6 年200 6 年 元 元 9000万 元客层描述 公务员、高收入阶层 招商条件业 态品 牌面积租 金抽 成促销分摊广告费用服装品牌鹰大60平方23%1%钟表/名品劳力士10平方17%1%床用/工艺品柏洋家坊80平方25%1%鞋帽/箱包达芙妮60平方19%1%物业权属租 赁租赁方式抽 成租 金 元/月免 租 期 无 物 管 费额 度人员管理费：50元/人缴付方式入场交齐水 电 费额 度 1 元/度缴付方式月交供 暖 费额 度 无 元/月缴付方式经营分析日客流量达2万左右、日均销售额达60万元左右；夏装150-100

29、0元，冬装3004000元；年营业达4.5亿人民币，50%持卡消费。银座商城（东湖店）基本情况所临道路灵山大街中段经营公司山东省商业集团档次定位中档开业年月建筑面积6000营业面积5500装修年月交通情况公交线路：楼层业态分布图一 层酒水、生鲜、日配食品超市、肯德基二 层干杂食品、日用百货超市、手机、化妆品、珠宝专柜三 层女装、饰品、鞋帽四 层生活休闲、男装五 层运动休闲、儿童天地经营情况时 间工作日双休日法定假日客 流 量 7000 人/日 10000 人/日15000 人/日客 单 价 20 元/人 35 元/人 35-50 元/人营 业 额200 年200 年200 年 元 元 元客层描

30、述 商场周边居民 招商条件业 态品 牌面 积租 金抽 成促销分摊广告费用服装品牌耐克90平方18%1%钟表/名品床用/工艺品鞋帽/箱包百丽50平方20%1%物业权属租 赁租赁方式抽 成租 金 元/天免 租 期 年物 管 费额 度缴付方式入场交齐水 电 费额 度 1 元/度缴付方式月交供 暖 费额 度 无 元/月缴付方式经营分析整体经营以超市为主。现日营业额达17万元，客流大多集中在超市，楼上百货客流相对较少；服装品牌以中档为主，夏装价位在60300元；冬装价位在1501000元。 中百商城基本情况所临道路财源大街中段经营公司潍坊中百集团档次定位中档开业年月2005年9月建筑面积4万营业面积万装

31、修年月交通情况公交线路：楼层业态分布图地下一层超市一 层1F 鞋包 珠宝 化妆品 手机二 层2F男装 女装 女士内衣三 层3F 电器 休闲服 运动服 床上用品 针织衫 办公用品 儿童玩具 童装四 层4F 美食城经营情况时 间工作日双休日法定假日客 流 量 人/日 人/日 人/日客 单 价 元/人 元/人 元/人营 业 额200 年200 年200 年 元 元 元客层描述 招商条件业 态品 牌面 积租 金抽 成促销分摊广告费用服装品牌米兰80平方19%1%钟表/名品周大福70平方床用/工艺品鞋帽/箱包物业权属租 赁租赁方式抽 成 %租 金 元/月免 租 期 年物 管 费额 度 元/月缴付方式水

32、电 费额 度 元/月缴付方式供 暖 费额 度 元/月缴付方式经营分析人流量较高 ，超市、美食街相对人气较旺。整体销售状况良好，周围的商铺经营状况同样比较良好，铺位价格泰城最高的。中百的成功，在于其准确的市场定位和与泰安本土市场相适应的营销策略，平均每日销售额为35-40万元。 红楼百货基本情况所临道路泰安市财源大街经营公司兰州民百集团股份 档次定位中高档开业年月2005年11月建筑面积25000平方营业面积20000平方装修年月2005、5交通情况公交线路：1、3、6、7、8、游2、楼层业态分布图地下一层娱乐城 面积600平方 一 层化妆品/休闲服饰/鞋包珠宝二 层女装面积3000平方三 层流

33、行前线ITAT/面积3000平方/扣率14%四 层运动休闲/面积1800平方/扣率15%-18%，床品/面积1200平方/扣率22%五 层美食广场/面积1300平方经营情况时 间工作日双休日法定假日客 流 量200- 50 人/日 1000-2000 人/日1500-300 人/日客 单 价 元/人 元/人 元/人营 业 额2005/112006/112006/122007/5200 年 3千万 元 元 元客层描述 招商条件业 态品 牌面积租 金抽 成促销分摊广告费用鞋 帽百丽60平方20%女装江南布衣60平方18%1%男装利郎100平方18%1%床品千羽100平方22%1%运动休闲耐克200

34、平方15%物业权属租赁租赁方式抽 成15%-20%租 金 元/月免 租 期 年物 管 费额 度 元/月缴付方式水 电 费额 度 元/月缴付方式供 暖 费额 度 元/月缴付方式经营情况日客流量达到千人，无销售额多数供货商已不上货。（二）主要超市的调研与分析 银座超市（火车站店）基本情况名 称银座商城超市所临道路东 校场街 南 财源大街 西 龙潭路 北 东岳大街 经营公司银座商城档次定位中档开业年月 2001 年 1 月建筑面积25000 营业面积20000 装修风格简单装修装修年月 2000 年 10-1 月交通情况公交线路：紧挨本市公交线路交会处，各路均可到达.楼层业态分布图地下一层 生鲜12

35、00 干货 800经营情况时 间工作日双休日法定假日客 流 量 10000 人/日 15000 人/日 20000 人/日客 单 价 30 元/人 30 元/人 40 元/人营 业 额200 7 年200 7 年200 7 年 300000 元 450000 元 800000 元客层描述 满足全市各阶层日常生活消费. 物业权属租 赁租赁方式抽 成自有物业租 金 元/月免 租 期 年物 管 费额 度 元/月缴付方式水 电 费额 度 元/月缴付方式供 暖 费额 度 元/月缴付方式经营情况平均日销售额40万左右（持卡消费占60%），平均客单价50元左右，分店平均日销售额在16万左右，平均客单价在30

36、元左右 银座超市（东湖店）基本情况名 称银座商城东湖店所临道路东 虎山路 南 泮河大街 西 南关大街 北 灵山大街 经营公司银座商城档次定位简单装修开业年月 2006 年 12 月建筑面积 6000 营业面积 5500 装修风格装修年月 2006 年 10-12 月交通情况公交线路：楼层业态分布图地下一层生鲜1200 干货 1100一 层 干货1300 硬货 2000经营情况时 间工作日双休日法定假日客 流 量 7000 人/日 10000 人/日 15000 人/日客 单 价 20 元/人 30 元/人 40 元/人营 业 额200 7 年200 7 年200 7 年 140000 元 30

37、0000 元 600000 元客层描述 周边各阶层消费群体. 物业权属租 赁租赁方式抽 成 %租 金 元/月免 租 期 年物 管 费额 度 元/月缴付方式水 电 费额 度 元/月缴付方式供 暖 费额 度 元/月缴付方式经营情况超市客流多，现日营业额达17万元，以持卡消费为主。 易初莲花基本情况名 称易初莲花超市泰山广场店所临道路东 迎胜南路 南 泰山大街 西 长城路 北 东岳大街 经营公司易初莲花超市连锁 档次定位开业年月 2003 年 8 月建筑面积 20000 营业面积 11000 装修风格装修年月 2003 年 3-8 月交通情况公交线路：.8.10.15.16.31.32.33.36.

38、46.楼层业态分布图地下一层联销区2000 卖场 9000经营情况时 间工作日双休日法定假日客 流 量5000人/日10000 人/日15000 人/日客 单 价20元/人20 元/人30元/人营 业 额2007 年200 7 年200 7 年10000 元200000 元450000 元客层描述 顾客以城乡结合处村民及其周边周边中低收入的居民为主. 物业权属租 赁租赁方式抽 成 销售抽成 有保底 租 金免 租 期 3 年物 管 费额 度 元/月缴付方式水 电 费额 度元/月缴付方式供 暖 费额 度 元/月缴付方式经营情况泰山广场对市民的吸引力及正大品牌连锁超市的效应，周末日人流量可达1万人次

39、（要根据天气状况而定），因距市中心有相当的距离，平时的营业状况不佳，日常平均营业额在8万左右（20%的持卡消费），客单价在18-25元之间，日人流量大约3000-5000左右，日常消费群体中单从年龄层来分析40岁以上的人群占40%以上，按居住区域来分还是以周边常住居民和泰山医学院及泰山学院的师生为主。 佳乐家超市基本情况名 称中百佳乐家超市所临道路东 青年路 南 财源大街 西 校场大街 北 东岳大街 经营公司潍坊中百控股子公司档次定位省内大型连锁超市开业年月 2005 年 8 月建筑面积 13000 营业面积 10000 装修风格 中档装修年月 2005 年 5-8 月交通情况公交线路：.7.

40、8.13.20.31.游2.楼层业态分布图地下一层干货6000 硬货 1000 生鲜 3000一 层标明各业态区域及面积二 层标明各业态区域及面积三 层标明各业态区域及面积经营情况时 间工作日双休日法定假日客 流 量 7000 人/日 10000 人/日 13000 人/日客 单 价 30 元/人 30 元/人 40 元/人营 业 额200 7 年200 7 年200 7 年 200000 元 300000 元 520000 元客层描述 全市各阶层顾客均可在此购到满意的商品. 物业权属租 赁租赁方式抽 成 %租 金 13.5 元/月免 租 期 年物 管 费额 度 元/月缴付方式水 电 费额 度

41、水 ：0.9元/度元/月缴付方式供 暖 费额 度 元/月缴付方式经营情况泰安最繁华的商业中心的位置及正确的商业定位，造就了佳乐家超市在泰安超市龙头的位置，每日客流量达 2.5-3万，日营业额平均在20万，平均客单价在30元左右总结：从对泰安市的各大百货、超市的市调中我们可以发现泰安的商业区布局处于相对集中，符合小城市商业发展规律。从调研分析来看，泰安市的物价水平较低，消费者对商品折扣非常看重。（四）主要商业街的调研与分析（1）财源大街 财源大街概况财源商业街位于泰安老城区，西起泰山火车站广场、东至虎山路,全长近2400米，是一条历史上的老商业街。可以说是泰城的商业主动脉。共有商业店面超过450

42、家，其中，大型商业设施9家（红楼百货、中百大厦、三联家电、三源家电、品牌港、金桥服饰广场（重建）、四海商城、银座商城、），中型商业设施4家（杉杉时代广场、五湖商城、泰山文化城、东亚商城），商业设施密度已经达到了200家/公里。不仅如此，纵穿财源街的校场街、青年路两条路也在财源街的带动下商业店铺林立。但是，由于历史等诸多原因，财源大街在整体规划上即使是在大街中段基本完工的今天仍然无法确定一个真正的经营主题。财源大街空间构成基本上是单一的东西向线性城市空间，既缺乏南北纵深方向交叉的网格状街区空间，也没有积极的城市空间节点。很多消费者认为财源大街由一个个互不相干的场所组成，而没有一个统一的概念。该区

43、域几乎没有基本的休闲娱乐场所诸如可坐下休息或吃点食物的休闲区。娱乐文化设施的缺乏意味着游客们购物之后就很难有兴趣继续逗留财源大街。目前，财源街机动车与非机动车混行，人行道较宽。机动车随意停放于人行道，比较混乱，对道路交通也存在较大影响。财源大街中段共设两处公交站点，分别位于奈河下河桥路口和青年路路口，公交路线有8条，非常容易造成交通堵塞。作为泰安的主商业街，要想真正体现其领导泰安商业龙头地位的价值，还是有很大的距离的。 商业模式财源街上的经营庞杂，经营者多是自然分区，同类商品虽然在小区域趋向集中，但是还没有体现规模效应，这种自然分区在某个时段可能会收到一定效益，但若从长远来看，必须进行引导性的

44、整合，以让大街发挥其最大价值。 财源街西部即校场路以西部分商业模式构成（路面未整修）：鲁科88商务酒店、鲁科手机广场、协亨手机连锁、泰港家俬、四海商城、银座商城、华泰广场、苏宁电器、国美电器。从校场街到青年路的财源街中段，（路面已经整修完毕）共有大中小型商家近百家，在这些店家中，鞋店、服装店占到80%以上，按类别分主要商业模式构成有：百货商场：红楼百货、中百大厦；家电商场：三联家电、三源家电；家具：心中乐家具城、东亚商场；服饰精品：品牌港、金桥服饰广场（重建）、众成商场、杉杉时代广场、老百姓服饰广场；餐饮：德克士餐厅、和信得餐厅；鞋帽：财源大鞋店、东方鞋城、国泰鞋城、达芙妮女鞋、孚德皮鞋、红蜻

45、蜓皮鞋、杉杉皮鞋专卖店；文化：泰山文化城；休闲运动：唐狮休闲服、杰弗雷休闲服、361运动系列、德尔惠运动系列、安踏运动系列专卖；其他：儿童服饰、饰品、小商品。财源街东部即青年路以东部分商业模式构成（路面未整修）：床饰、酒店用品、门窗铝合金防盗门、布艺、电工用器、窗帘、厨具、油漆、地板、陶瓷洁具，水龙头、玻璃等。租金状况：与教场路、青年路和通天街交汇处的租金到达近180元/月/平方米，中段校场街到青年路口为220/月/平方米，其他段落在50-100元/月/平方米不等。其中品牌港店铺租金状况最具有参考意义。品牌港店铺租金状况：店铺名称面 积租 金备 注男装超市110平方米22万/年特步运动鞋110

46、平方米22万/年省代理意尔康皮鞋110平方米22万/年省代理利郎商务男装120平方米25-28万/年省代理劲霸男装120平方米25-28万/年转租花花公子运动系列110平方米22万/年省代理美特斯邦威110平方米22万/年省代理阿依莲120平方米25-28万/年泰安代理森玛110平方米22万/年泰安代理康威运动110平方米22万/年省代理每店营业员平均6名（平均每人每月工资600元），电费使用每月为200度左右以上数据平均浮动值不超过1%。总结：财源街是泰安市一直以来的商业老街，有不可计量的流动人口，加上近几年泰安市政府大力的规划。财源街将会成为泰安最繁华、最具有商业竞争力和市场吸引力的一条商

47、业街。附：市政府关于泰安市财源街及火车站广场规划城市设计项目名称 泰安市财源商业街改造项目 规划范围 西起火车站广场东至虎山路，全长2400米。设计包括财源街的整体改造、火车站广场的立体改建，以及西至龙潭路、东至校场路、北至东岳大街、南临铁路区域范围的城市设计，总面积约84公顷。其规划宽度：校场路的以西部分为包括东岳大街与货场街之间的全部地段（财西街也包括其内），校场街以东部分为包括财源大街两侧各100米的范围。 规划思路 一、财源街西部（即校场路西部分）按步行街设计。财源街步行空间与火车站广场步行空间联为一体（龙潭路在财源街交叉口处采取下穿分离式立交方式），财源步行街的北部（至东岳大街）规划

48、为全市的商务（贸）中心区，与银座商城统一进行规划，使该区既有商务中心区功能，又保持商贸区的人气和经济效益。财源步行街的南侧（至货场街、官后街），规划为以商业购物为主的服务区，为火车站广场和财源商业步行街创造一个良好商贸和景观氛围。 二、财源街中部（奈河至通天街地段），按准步行街设计。 允许公交车辆通行，财源街两侧的约100米范围内主要布置商业、酒店、文化娱乐等建筑。 三、财源街东部（通天街以东部分），规划为一般性商业街。 沿街主要规划设置餐饮、酒吧等服务类建筑，可形成较高档次的“餐饮酒吧一条街”。 （2）通天街 通天街概况南北走向，北连东岳大街、中接财源大街、南接灵山大街，全长约800米，为泰

49、安历史老街，经通天街、岱庙，北至泰山南天门这一序列是泰安历史文化主要轴线和活动发生的场所。新规划的通天街红线两侧各50米为保护区，再向外侧100米为建筑控制地带，恢复历史上传统商业街的经营特色。通天街与财源大街交叉口规划空间节点，隐喻古泰城城门，规划通天街为步行街区，使之和岱庙成为一个真正的整体。 通天街业态通天街两侧商铺主要以经营服饰、箱包鞋帽、精品百货、餐饮为主，主要商业集中在财源街与东岳大街之间路段，大小店铺约80余家，多为上下两层结构,定位为中低档次，目前经营状况大部分良好，一直维持着较高的商铺租金为传统的黄金商业街道。 具体经营情况：店名及经营品牌联系人面积（）租金1东正数码广场 刘

50、经理3002诚达服饰专卖 苏丽1203非常女人程经理324梦婷芳 宋经理40女装专卖5小土豆美食潭老板2806夺宝奇兵 安老板707女人世界 张经理308丽人裤业 尹经理209婴姿坊 刘经理60年租金4万10丹露时尚女鞋 刘经理60年租金4万11玄色衣裳 耿经理60年租金4万12迷你时尚 史老板60年租金4万13白领时尚 卢经理7014金豪雀男装马老板6015新代文具刘老板3016达芙妮 朱经理5017柔婷美容刘老板9018日出皮鞋吴经理4019伊诺库业敖老板2020牛牛的店 2021简单服饰赵老板2022阳光贝贝杨老板80儿童专卖23红蜻蜓专卖金老板4024意尔康皮鞋刘建西4025奥力赛克米

51、老板2026仙伲特朱老板2027金蒂贝尔王老板9028七匹狼于老板9029顶呱呱彩棉专卖梁老板7030真维斯孙 许5031凯蒂米兰张经理2032阿棉鲁老板2033通天裤行吕老板2034鸭鸭专卖杨经理5035俏贵人赵老板2036达芙妮张主任5037香百合张老板2038银匠世家杨老板4039紫水晶郭老板5040孚德皮鞋张老板3041千百度姜老板2042巴拉巴拉陈老板5043阿呀呀王店长15女孩用品44茉莉花开 姜经理11045史努比毕老板46菲格迪亚刘老板8047水云间葛老板4548波司登郭老板5049亚非赵老板50小精品50坦博尔 罗经理70华联商厦雅鹿51卡尔菲特韩老板20童装专卖52柏仙多格

52、刘老板70准备开业53派克兰帝武老板15童装54蓝猫专卖刘老板20童装总结：通天街依托岱庙有深厚文化底蕴，向南通向泰安的市郊是泰安重点的商业街之一。通天街商业氛围浓厚是泰安人民心目中成熟的商业街。（3）温州步行街 温州商业步行街概况：泰山温州商业步行街位于泰山大街东首，汽车站西侧，距泰山火车站约300米。项目定位为 “名品、名店、名街”，集购物、娱乐、饮食、文化、休闲、商务于一体的综合型现代商业中心。对外宣传发布口号“登泰山，逛温州步行街”。项目投资3.8亿元，街长600米，宽20米，总建筑面积71000，商铺面积51000，住宅面积20000。该项目于2002年11月29日奠基兴建，2006

53、年5月28日开街，商铺数目总计175家。步行街采用全敞开式规划，两侧为三至五层时尚建筑，1-2层商铺均为独立产权式商铺，3层以上为住宅楼。业主拥有灵活自主的经营权和处分权，各商家独立经营，业主可根据经营情况灵活调整经营品类。 温州商业步行街主要经营项目： HYPERLINK :/ jtjw /taishanbotai/pic/index.asp?classname=服装鞋帽 服装 ：飞龙飞、法国巴黎世家、法国老人头、意大利亚瑟王、意大利啄木鸟、韩宇来、微利男装特卖场、沙奥男装、西域骆驼、蓝色天空、意丹奴、生活秀、皮尔卡丹、七彩马、红樱桃毛线、爱国小战士、张扬休闲、圣地亚、老人头、陶玉梅、千百惠

54、、路蒙莎、七彩阳光、搜衣廊、莱思维斯折扣、北天鹅、艳强羽绒服、鞋帽乔丹、361、康奈、意尔康、日泰、美丽佳人、珂卡夫女鞋、孚德、景发、建成皮业； HYPERLINK :/ jtjw /taishanbotai/pic/index.asp?classname=餐饮娱乐 餐饮娱乐 ：麦肯基、碰碰凉、温州餐馆、振兴玩具； HYPERLINK :/ jtjw /taishanbotai/pic/index.asp?classname=家用电器 家用电器 ：福泰钟表；婚纱摄影 ：情定奇缘；美容：法国诗婷；床上用品：依诗家床品、悠闲美地家居服；饰品：名石风尚；旅游购物广场、花样年华生日礼品专卖 温州商业步

55、行街具体租金与相应招商政策：前期政策：与经营户签定三年合同2、第一年租金水平为30元月3、第二年租金水平为40元月 4、第三年租金水平为50元月度）；6、物业管理费1.20元月（其中售0.40元/月/公共水电费摊销）。现行政策：130型（上下两层）、260型（上下两层）均为15元月。 温州商业步行街主要消费群体：周边及中低收入阶层。 温州商业步行街发展态势分析：从目前的市场检验结果来看，泰山温州商业步行街的市场操作是失败的，被很多老百姓称为“不行街”（目前有将近1/3的商户租金无法正常收取，已经发生过数起锁门事件）。步行只是一种包装，是一种形式。步行街的魅力最后表现的依然是城市的核心竞争力和城

56、市的吸引力。如果城市的核心竞争力不够，也就是说城市消费物态的引擎不够力，外包装做得再花哨也没有用。消费者本身不拒绝改变，但是消费者拒绝被动的改变，显然泰山温州商业步行街更多的是给人一种被动的消费的感觉，而没有足够的去用事实说服消费者的理由。同时，加强商圈管理者和经营者的专业技能，逐步清除毫无特色的商家，引入富有特色、性价比合适的国内外零售商业机构采用新颖、有效的营销手段，联合政府的力量合力打造 。缺乏战略性的合作伙伴，如：肯德基、麦当劳、家乐福、大润发等亦使其很难在近一段时间兴旺起来。总结：尽管以“名品、名店、名街”为经营定位，但是却没有真正体现，没有与之相适应的主题规划与整合，如：休闲服饰区

57、域，美食区等等，整体定位宣传模糊，同时，缺乏高效成熟的管理者和经营者，缺乏不断自我更新的支柱商户缺乏有活力和文艺气息的场所 也是其在商业经营模式上欠缺的地方同时也是改进的地方。如果不能够基于以上建议进行相应的市场运作，那么，温州商业步行街的品牌价值以及整体形象将会跌到谷底。因此，对于步行街的未来如果一直沿用目前运作方式，我们并不看好其未来。（4）泰山大街 泰山大街概况：泰山大街东起老汽车站，西到天平店，全长近10000米，宽近50米，连接京福（沪）高速公路，是泰安至今最宽阔的一条街道。 泰山大街商业模式及档次：泰山大街由于其所处的位置以及其非常便捷快速的交通体系，决定了其作为批发类专业市场的先

58、天优势。但是目前来看，现有专业市场基本上处于层次比较低的原始集贸市场状态,经营分散，经营方式和模式是粗放型的,没有形成较高档次集约化的发展态势。经营档次参差不齐，泰安家电批发市场、泰山义乌装饰材料灯具市场、光彩大市场相对规范，泰山大街批发市场、泰安轻纺城、鲁中商城经营比较混乱。但是从整体上来看，所有这些项目目前仍然代表了目前泰安流通领域的最高水平。 泰山大街主要消费群体：泰安家电批发市场、泰山义乌装饰材料灯具市场、光彩大市场为周边县城及市区中等收入以上阶层；其余市场除专业批发外，皆为底层收入者。 泰山大街经营情况：诸多在泰山大街从事批发的业主反映，泰安对商品需求量大的和买高档商品的客户，都上临

59、沂和济南采购。剩下的客户都是一些家庭用户，购买量少。另据一些商户反映，二级市场的经销商只能到省级代理商那里去进货，可其价格就要高出几个点，再卖给消费者就更高了，因此都有“这几年所以越来越难做”的感慨。 泰山大街发展态势：尽管有这样或那样的诸多不利因素，但是由于集中了泰安所有的批发类市场，同时，泰山大街的长度和宽度决定了其在发展批发行业领域中的无可替代的作用， 泰山大街在泰安流通、批发领域的作用将会随着泰安经济的发展起到越来越重要的作用。 泰山大街租金状况：名 称占地面积租 金备 注泰山大街批发市场门头房200-400元/月；普通摊位100元/节柜台/月文具、头饰、小玩物、饰品、有衣物、内衣、袜

60、子、鞋、糖果、食物、日用品、装饰品、厨房用品、家居用品、办公用品等等泰安家电批发市场2万依商铺面积大小800-1500元/月大电、小电软件开发、耗材、通讯终端设备、监控设备、网络工程、办公设备泰山义乌装饰材料灯具市场万依商铺面积大小1000-1500元/月义乌灯具城，共40多家商户。该市场入驻了雷士、飞利浦、华艺、三雄极光、TCL等众多知名品牌，商户主要以零售和工程为主，个别商户批零兼有；精品装饰材料市场，共10余家商户。该市场入驻的品牌都是中小品牌，市场主要以装饰材料为主，经营灯具的商户也不是很专业。两个市场都是建材、灯具综合销售，灯具卖场以义乌灯具城为主。泰安轻纺城万普通摊位100元/节柜