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1、第1章 总论知识目标 11 2 2 33理解资产评估的特点、资产评估的假设及评估原则掌握资产评估的概念及资产评估的要素掌握资产评估的目的理解机器设备描述与鉴定信息及常用价值类型； 4能力目标 初步建立资产评估的概念与思维方式，有能力根据企业资产评估的业务资料，明确企业资产评估的目的，并确定资产评估的价值类型。能够理解和掌握资产评估假设的内涵和实质，能够理解资产评估的原则对实际评估工作的指导意义。第一章 总论关键术语 资产评估 资产评估的要素 资产评估的目的 资产评估的价值类型 资产评估假设 1.1 资产评估概述 1.1.1资产评估的概念 资产评估是资产评估机构及其资产评估专业人员，按照国家法律

2、、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 1.1 资产评估概述 1.1.2资产的概念 作为资产评估对象的资产具有以下基本特征：（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的 （2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。也就是说，资产具有能够带来未来利益的潜在能力。1.1 资产评估概述 1.1.3资产评估的种类 1.按照资产评估活动的性质划分：评估、评估复核和评估咨询。 2.按照资产评估对象的构成和获利能力划分：单项资产评估和整体资产评估。 3.按照资产评估

3、的客体划分：固定资产评估、流动资产评估、房地产评估、无形资产评估等 1.1 资产评估概述 1.1.4资产评估的特点（1）市场性。（2）公正性。（3）专业性。（4）咨询性。 1.1 资产评估概述 1.1.5资产评估的作用1.咨询的作用。2.管理的作用。3.鉴证的作用。 1.1 资产评估概述 1.1.6资产评估与会计和审计的关系 1.资产评估与会计和审计的联系 2.资产评估与会计的区别 3.资产评估与审计的区别 1.2资产评估的理论基础1.2.1劳动价值论（1）资产的价值由生产或创建该资产的社会必要劳动时间所决定，社会必要劳动时间越长，资产的价值越大。（2）既使是新购建的经济效用相同的资产，如果技

4、术水平发生了变化，它们的价值也可能存在较大的差别。从收益的角度看，只能认为技术水平变化以前的资产产生了较显著的技术性贬值。（3）进行资产评估时，必须把被评估资产置于技术水平变化的动态中去考虑，站在静态的立场上是无法准确评估资产的价值。（4）劳动价值论认为资产的价值由凝聚到资产中的物化劳动和活劳动所决定，这是“生产成本决定价值论”。它从资产的供给角度来度量资产的实际价值。1.2资产评估的理论基础1.2.2效用价值论 效用价值论的基本思想是资产的价值由资产为其拥有者带来的收益，资产的收益通常表现为未来一定时期内的收入流，而收入流是有时间价值的。因此，要评定估算资产的价值，就必须把资产未来时期的收入

5、流按一定的折现率折现成现值，以此来表示资产的收益，这样才能确定资产的现时价值，从而评估其价值，这就是资产评估方法中收益法的基本思想。 1.2资产评估的理论基础1.2.3新古典经济学的价值论 1890年英国剑桥大学出版的马歇尔经济学原理一书中，提出了以完全竞争为前提、以“均衡价格论”为核心的经济学体系，形成了新古典经济学派，它对价值论的贡献是把劳动价值论的价值理论和边际效用学派的价值理论结合起来，促进了价值理论的发展。 1.2资产评估的理论基础新古典经济学派的价值理论对于资产评估在理论和实践上都具有重要意义： （1）资产评估要考虑生产或购建资产的成本。 （2）资产评估要考虑资产的市场需求。 （3

6、）资产评估要综合考虑生产成本和市场需求的影响。 （4）资产评估必须充分考虑市场波动因素对资产价格的影响，但同时又不能因为市场价格的波动而掩盖了资产的实际价格。 1.3 资产评估的目的和价值类型 1.3.1资产评估的目的从我国资产评估实践看，引起资产评估的资产业务主要有：（1）资产转让。资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。（2）企业兼并。企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。（3）企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行

7、为。（4）企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。（5）股份经营。股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。1.3 资产评估的目的和价值类型（6）中外合资、合作。中外合资、合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。（7）企业清算。包括破产清算、终止清算和结业清算。（8）担保。担保是指资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。担保通常包括抵押、质押、保证等。（

8、9）企业租赁。企业租赁是指资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。（10）债务重组。债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决，同意债务人修改债务条件的事项。（11）引起资产评估的其他合法经济行为。1.3 资产评估的目的和价值类型1.3.2资产评估的价值类型 1.市场价值 （1）市场价值反映在正常市场条件下，市场理性交易者通过正常交易过程，最有可能形成的交易价格。 （2）市场价值是与资产的最高最佳使用相对应的价值。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

9、（3）市场价值是市场化的价值，不是个性化的价值。 （4）市场价值的评估可以采用市场法、收益法及成本法，但各种方法中所采用的参数必须来自于市场。 1.3 资产评估的目的和价值类型2.非市场价值（1）投资价值。（2）在用价值。（3）清算价值。（4）残余价值。1.4资产评估的假设 1.4.1交易假设 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。1.4资产评估的假设 1.4.2公开市场假设 公开市场假设是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。1.4资产评

10、估的假设1.4.3持续使用假设 持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。 资产持续使用的方式有： （1）在用续用。 （2）转用续用。 （3）移地续用。1.4资产评估的假设1.4.4清算（清偿）假设 清算（清偿）假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 1.5 资产评估的原则1.5.1资产评估的工作原则 1.独立性原则 2.客观公正性原则 3.科学性原则 1.5 资产评估的原则 1.5.2资产评估的经济技术原则 1.预期收益原则2.供求原则3.贡献原则4.替代原

11、则5.评估时点原则Thank You !第2章 资产评估的基本方法 知识目标 11 2 23掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、更新率掌握市场法、成本法、收益法的基本原理和评估方法熟悉各种评估方法之间的关系理解资产评估方法选择的基本依据34能力目标能够估算重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、预期未来收益、折现率等资产评估方法中的相关参数，有能力运用市场法、成本法和收益法对资产进行评估，为以后学习专项资产评估打下良好的基础。第2章 资产评估的基本方法 关键术语 市场法 成本法 收益法 复原重置成本 更新重置成本 实

12、体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 资产利用率 更新率2.1 市场法2.1.1市场法的基本概念 市场法（current market value）也称为市场价格比较法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.1 市场法2.1.2市场法的基本前提一是需要有一个活跃的公开市场。二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动，而且可比资产及其交易活动的相关资料可收集。 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似；参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞

13、争状况和交易条件等；参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内。2.1 市场法 2.1.3决定现行市价的基本因素1. 基础价格2. 供求关系3. 质量因素4. 成新率2.1 市场法2.1.4市场法的评估程序1.选择参照物2.在评估对象与参照物之间选择比较因素3.指标对比、量化差异4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5.综合分析确定评估结果2.1 市场法2.1.5市场法的具体评估方法1.直接比较法 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一基本特征进行比较，而判断评估对象价值的一类方法。 计算公式为： 评估对象价值

14、=参照物成交价格评估对象特征参照物特征 或：评估对象价值=参照物合理成交价格 2.1 市场法 直接比较法主要包括:（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。（2）市价折扣法。计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格(1-价格折扣率) 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。2.1 市场法 （3）功能价值类比法(亦称类比估价法)功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

15、根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况： 资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力) 资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力)X。2.1 市场法（4）价格指数调整法(亦称物价指数法) 价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。计算公式为： 资产评估价值=参照物成交

16、价格(1+价格变动指数)或：资产评估价值=参照物成交价格价格指数 2.1 市场法（5）成新率价格调整法成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格(评估对象成新率参照物成新率)其中：资产的成新率=资产的尚可使用年限 (资产的已使用年限+资产的尚可使用年限) 2.1 市场法2.1.5市场法的具体评估方法2.类比调整法 类比调整法是现行市价法中最基本的评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，通过对比分析调整参照物与评

17、估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。2.1 市场法在具体操作过程中，类比调整法具体要求表现为以下技术方法：（1）市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法。计算公式为： 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数2.1 市场法（2）成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。其计算公式为： 资产评

18、估价值=评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本)（3）市盈率乘(倍)数法 市盈率乘数法主要适用于整体企业的评估。市盈率乘(倍)数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数)，以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。计算公式为： 资产评估价值=评估对象(企业)收益额参照物(企业)市盈率2.2成本法2.2.1成本法的基本概念 成本法(replacement)是指在被评估资产的现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。 资产评 资产的 资产实体 资产功能 资产经济 估价值= 重置成本

19、- 性贬值 - 性贬值 - 性贬值 成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。成本法也是一种被广泛应用的评估方法。 2.2成本法2.2.2成本法的基本前提 （1）被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。 （2）应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。 （3）形成资产价值的耗费是必须的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。2.2成本法2.2.3成本法中的基本要素1.资产

20、的重置成本 简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。 （1）复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格重新购建与评估对象相同的全新资产所需的成本。（2）更新重置成本是指采用新型材料并根据先进标准和设计，在现时价格条件下购建与评估对象功能相同或相似的全新资产所需的成本。 2.2成本法2.2.3成本法中的基本要素2.资产的实体性贬值 资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用，导致其物理性能的损耗或下降而引起的资产价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬

21、值率，计算公式为： 实体性贬值率=资产的实体性贬值资产重置成本 2.2成本法2.2.3成本法中的基本要素3.资产的功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。4.资产的经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于经济环境变化而引起的资产贬值。 2.2成本法 2.2.4成本法的估算 1.重置成本的估算方法（1）重置核算法 亦称细节分析法、核算法，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的成本项目，逐项计算然后累加

22、得到资产的重置成本。实际测算过程又具体划分为两种类型购买型和自建型。2.2成本法 （2）价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法，计算公式为： 重置成本=资产的账面原值价格指数或：重置成本=资产的账面原值(1+价格变动指数) 式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。2.2成本法 定基价格指数(评估基准日价格指数资产购建时的价格指数)100% 环比价格变动指数可考虑按下式求得：x=(1+a1)(1+a2)(1+a3)(1+an)100%式中，x为环比价格指数；an为第n年环比价格变动指数，n=l，2，3n。2.2成本法

23、 （3）功能价值类比法 功能价值类比法是指利用某些资产功能(生产能力)的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象重置成本的技术方法(该方法亦有称之为类比估价法指数估价法) 。 当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值类法称之为规模经济效益指数法。2.2成本法 2.2.4成本法的估算2.实体性贬值的测算方法（1）观察法。计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本(1-实体性成新率)式中：实体性成新率=1-实体性贬值率 （2）使用年

24、限法。（3）修复费用法2.2成本法 2.2.4成本法的估算3.资产的功能性贬值测算方法（1）由超额投资成本所致的功能性贬值的估算（2）由超额运营成本所致的功能性贬值的估算2.2成本法 2.2.4成本法的估算 4.资产经济性贬值的估算（1）间接计算法。（2）直接计算法。 2.3 收益法2.3.1收益法的基本概念 收益法（present value of income）是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 收益法的理论基础是效用价值论。资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。收益法是根据将利求本的思路，采用资本化和折现的途径及其方法来判

25、断和估算资产价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。所以，从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。当然，运用收益法评估尚需要满足一些基本条件。2.3 收益法2.3.2收益法的基本前提 (1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。 (2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。 (3)被评估资产预期获利年限可以预测。 2.3 收益法2.3.3收益法的评估程序 (1)搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等。 (2)分析测算评估对象未来预期收益。 (3)确定折现率

26、或资本化率。 (4)用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值。 (5)分析确定评估结果。2.3 收益法2.3.4收益法的基本参数1.收益额2.折现率3.收益期限 2.3 收益法2.3.5收益法中的具体方法1.纯收益不变2.3 收益法2.3.5收益法中的具体方法2.纯收益在若干年后保持不变 2.3 收益法2.3.5收益法中的具体方法3.纯收益按等差级数变化2.3 收益法2.3.5收益法中的具体方法 4.纯收益按等比级数变化2.3 收益法2.3.5收益法中的具体方法 5.已知未来若干年后资产价格的条件下，计算公式为： 其成立条件是：纯收益在第n年(含n年)前保持不变；预知第n年的价格为P

27、。；r大于零。2.4 资产评估方法的选择2.4.1资产评估方法的比较1资产评估方法之间的联系2.4 资产评估方法的选择2.4.1资产评估方法的比较2资产评估方法之间的区别（1）评估原理不同（2）资产计价尺度不同（3）前提条件不同（4）适用范围不同2.4 资产评估方法的选择2.4.2资产评估方法的选择（1）资产评估方法的选择必须与资产评估的价值类型相适应。（2）资产评估方法的选择必须与评估对象相适应。（3）评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济技术参数的制约。（4）选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑。 Thank You !第3章 资产评估程序知识目标 11

28、2 23理解资产评估程序的重要意义掌握资产评估程序的概念掌握资产评估中相关信息的收集与分析掌握资产评估的基本程序与执行要求34能力目标 有能力根据不同的资产评估业务确定资产评估的具体程序，明确资主评估委托合同的内容，有能力根据评估项目的具体情况，确定合理的资产勘察或现场调查方式，能够收集并分析资产评估的相关信息。第2章 资产评估的基本方法 关键术语 资产评估程序 资主评估委托合同 评估计划 3.1资产评估程序概述3.1.1资产评估程序的概念 资产评估程序是指执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。3.1资产评估程序概述3.1.2资产评估程序的重要意义（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资

29、产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。（2）资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务质量的重要依据。由于资产评估结论是相关当事方进行决策的重要参考依据之一。（3）资产评估程序是资产评估机构和注册资产评估师防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。3.2资产评估的具体程序和基本要求 3.2.1资产评估的具体程序1.接受资产评估委托，明确资产评估业务基本事项。（1）委托方和相关当事方基本状况。（2）资产评估目的。（3）评估对象基本状况。（4）价值类型及定义。（5）资产评估基准日。（6）资产评估限制条件和重要假设。（7）其他需要明确的重要事项。3.2资产评估的具体程序和基本

30、要求 （8）注册资产评估师在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目： 评估项目风险。 专业胜任能力。 独立性。3.2资产评估的具体程序和基本要求 （8）注册资产评估师在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目： 评估项目风险。 专业胜任能力。 独立性。3.2资产评估的具体程序和基本要求 3.2.1资产评估的具体程序2.签订资主评估委托合同（1）资主评估委托合同的签订和效力（2）资主评估委托合同的内容（3）资主评估委托合同的履行和变更（4）资主评估委托合同权利和义务的终止（5）违约责任和争议解决3.2资产评估的具体程序和基

31、本要求 3.2.1资产评估的具体程序3编制资产评估计划3.2资产评估的具体程序和基本要求 3.2.1资产评估的具体程序4.资产勘察及现场调查3.2资产评估的具体程序和基本要求 3.2.1资产评估的具体程序5.收集资产评估资料3.2资产评估的具体程序和基本要求 3.2.1资产评估的具体程序6.评定估算7.编制和提交资产评估报告8.资产评估工作底稿归档3.2资产评估的具体程序和基本要求3.2.2执行资产评估程序的基本要求3.3资产评估中信息收集与分析方法3.3.1执行资产评估业务过程中需要收集的信息3.3资产评估中信息收集与分析方法3.3.2执行资产评估业务过程中信息的来源1.收集资产所有者或占有

32、者内部的信息资料2.收集资产所有者或占有者外部的信息资料 3.3资产评估中信息收集与分析方法3.3.3资产评估过程中信息的初步处理1.资产信息资料的分析2.资产信息资料的筛选与调整3.3资产评估中信息收集与分析方法3.3.4评估过程中常用的逻辑分析方法1.比较2.分析与综合3.推理 Thank You ! 第3章 机器设备评估 学习目的和要求 11 2 23掌握成本法在机器设备评估中的应用掌握机器设备评估的程序4 第1节 成本法在机器设备 评估中的应用一、机器设备评估的对象二、机器设备的评估程序三、评估方法的适用性四、成本法在机器设备评估中的应用五、案例分析一、机器设备评估的对象（一）机器设备

33、的含义（二）机器设备的技术经济特 点及对评估的影响（三）机器设备的种类（一）机器设备的含义机器设备的含义： 评估中的机器设备一般上指具备固定资产条件的机器、设备、仪器、工具等。 （二）机器设备的技术经济特点及对评估的影响（1）机器设备属于固定资产，具有固定资产单价高、使用时间长的特点。以单个设备为评估对象。（2）机器设备属于有形资产，但常常兼含无形资产的价值。 （3）机器设备属于动产，可移动、分布广，情况复杂。防漏评、重评。（4）机器设备的价值补偿和实物补偿不同时进行。评估时，不能单依靠设备价值转移确定成新率，还应考虑设备的补偿和使用情况，通过技术检测手段来确定其损耗。（5）单台设备很难单独生

34、产出完整的产品，通常不具有独立的收益能力。难以用满足收益法的基本条件（三）机器设备的种类1. 按组合程度分类:单台设备机组设备成套设备2. 按来源分类：自制外购国产进口 （三）评估方法的适用性（一）成本法的适用范围 主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台（件）设备。 在非继续使用前提下，若待估设备无市场参照物，也可使用成本法。（二）市场法的适用范围 市价法主要适用于单项设备的变现价或交易，但需注意市场前提和可比前提。 主要适用于可单独核算收益的生产流水线（成套设备）。 总之，需据设备的使用状态、可获得的资料以及设备本身的特点选择最适评估方法。（三）收益法的适用范围四、成本法在机器设备

35、评估中的应用（一）重置成本的测算（二）实体性贬值的计算（三）功能性贬值的计算（四）经济性贬值的计算成本法该方法是机器设备评估中最基本的方法 基本公式： 评估值重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本综合成新率 （一）重置成本的预算1、机器设备重置成本测算中 应注意的问题2、机器设备的重置成本构成1 机器设备重置成本测算中应注意的问题（1）注意选择复原重置成本还是更新重置成本（2）注意机器设备的重置成本构成（3）注意重置成本测算方法的选择 5.3 房地产评估的收益法 （1）注意选择复原重置成本还是更新重置成本 （2）注意机器设备的重置成本构成（3）注意重置成本测算方法的选择对于目前仍在

36、生产和销售的设备，采用核算法；对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能成本法（更新重置成本）；若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本）。注意：什么情况下不能采用物价指数法；物价指数的选择等问题。 2、机器设备的重置成本构成自制设备重置成本测算（1）成本构成制造成本、期间费用、合理利润、设计费、安装调试费等。（2）自制设备重置成本测算主要采用核算法计算自制非标设备的复原重置成本计算自制非标设备的更新重置成本综合估价法主材费成本主材费率主要外购件费成本利润率销售税金率设计费率台数价格成本+利润+税金国产外购设备重置成本测算1、国产外购设备重置成本

37、构成 购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。 注：单台（件）与成套机组的成本构成有区别。2、国产单台（件）设备重置成本测算举例3、国产机组（成套）设备重置成本测算举例直接测算整体重置成本重置成本，然后相加分别测算各组成部分的两种测算途径进口设备重置成本测算1、进口设备重置成本构成 CIF（FOB+境外途中保险费+境外运杂费）、进口关税、增值税（进口轿车征收消费税）、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。其中：进口关税进口完税价格适用税率 消费税（进口完税价格+进口关税）（1消费税率）消费税率 增值税（进口完税价格+关税+消费费）增值税率（1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF。 重置成本CI

38、F现行外汇汇率+进口关税+进口增 值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费（2）无法查询到FOB或CIF，但可获得替代品的FOB或 CIF，则可采用功能价值法。（3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。 运用物价指数法时需注意：2、进口设备重置成本测算方法的选择技术已更新的设备不适宜采用物价指数法；进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国内相关的物价指数；注意汇率核算时间的选择；关税税率也应以评估基准日为依据。()价格变动指数国内同类资产人民币部分的价格账面原值中支付其他税费率关税税率现行进口的外汇汇率评估基准日资产价格变动指数设备生产国同类外汇汇率

39、进口时的的到岸价值账面原值中重置成本+113、进口设备重置成本测算举例例1：假设某被评估进口设备的账面原值为1000万元 人民币（不含进口时的税与费），其中80为支付外 汇部分，进口时的外汇汇率为1美元：8元人民币，评 估基准日的外汇汇率为1美元：8.3元人民币，进口设 备生产国的同类资产价格变动指数为120，国内同 类资产价格变动指数为150，现行关税税率为20， 其他税费率为10，国外运杂费为10万美元，境外途 中保险费为设备支付外汇部分的0.5。根据上述资料，计算进口设备的重置成本。例2被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB价是20万英镑。2004年10月进行评估时英

40、国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB报价为35万英镑。 针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%90%。故按英国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。 针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.931。境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8

41、%计算，国内运杂费按(CIF价格银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。 根据上述分析及数据资料，被评估设备的重置成本计算过程如下：FOB价格3580%70%19.6万英镑FOB价格19.611.93233.83万元人民币境外运杂费233.835%11.69万元人民币保险费233.830.5%1.17万元人民币CIF价格233.8311.691.17246.69万元人民币银行手续费246.690.8%1.97万人民币国内运杂费(246.691.97)3%7.46万元人民币被评估设备重置成本233.831

42、1.691.171.977.46 256.12万元人民币（二）实体性贬值与成新率的测算成新率1有形损耗率通常采用三种方法测算设备成新率（一）运用使用年限法估算设备成新率设备尚可使用年限设备的已使用年限设备的尚可使用年限成新率+设备总使用年限已使用年限设备总使用年限设备成新率1、设备的总使用年限物理寿命、技术寿命、经济寿命。 经济寿命与物理寿命、技术寿命直接有关，使用年 限法一般以经济寿命为总使用年限。 若仅计算有形损耗，则经济寿命以物理寿命为主。 若计算综合成新率，则经济寿命应通盘考虑物理寿命与技术寿命。2、设备的已使用年限注意：已使用年限是对设备工作量的一种计量，计量的前提条件：设备在正常使

43、用时间和正常使用强度条件下的运行时间。因此，存在设备的命义使用时间与实际使用时间的区别。已使用年限与会计核算中的已提折旧年限不同。3、设备的尚可使用年限尚可使用年限加权投资年限尚可使用年限成新率100+*加权更新成本已使用年限更新成本（重置成本）（二）运用观测分析法估算设备成新率主要了解观测分析指标（三）运用修复费用法估算设备成新率该方法的适用对象：特定部件需更换的设备。使用年限法不可修复修复费用法可修复一般存在两种性质设备的损耗设备复原重置成本不可修复部分实体贬值可修复部分实体贬值实体性贬值率+4、成新率应注意的问题1、选择适当的方法（信息资料、设备特点、评估人员的特长）。可同时运用几种方法

44、。2、实体性贬值中是否包含了功能性贬值。 （三）功能性贬值及其测算1、功能性贬值的表现形式 根据经济学关于无形损耗的定义，功能性贬值的表现形式有二： （1）超额投资成本。 （2）超额运营成本。2、功能性贬值的测算 （1）超额投资成本复原重置成本设备更新重置成本 但是评估实践中此公式不一定有意义： 第一、因为计算更新重置成本时，已包含超额投资成本； 第二、若新技术使设备的性能得到改进，更新重置成本可能大于复原重置成本。2、超额运营成本的测算步骤（1）测算年超额运营成本（2）测算年净超额运营成本（3）据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额例题 某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。

45、目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额: (74)12,00036,000元（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额: 36,000(133%)24,120元（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性损耗额: 24,120(P/A，10%，3)24,12

46、02.486959,984元 3、测算设备功能性贬值时应注意的问题 （1）参照物的选择。 （2）确定评估值时是否需单独计算功能性贬值，如果需 要单独计算，是否两类功能性贬值均需计算。 1、因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算例题 某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。具体计算过程如下： （1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为

47、： 1,5003001501,050万元 （2）计算经济性损耗率：（10.48）100%52% （3）计算经济性损耗额： 经济性损耗额1,05052%546万元 2、因收益减少导致的经济性贬值的测算收益损失额经济性贬值额设备年）（所得税率）nrAP,1例题 被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。 经济性损耗额(15010,000)(1 33%)(P/A,10%,3)1,005,0002.

48、48692,499,335元 3、测算设备经济性贬值时应注意的问题 （1）被估设备是否能单独计算获得能力。 （2）是否存在经济性贬值五.案例分析例题 被评估设备购建于2003年，账面价值为100,000元，2008年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2013年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）2003至2013年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，

49、经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。 第一步：计算该设备的重置成本： 第二步：计算加权投资名义年限： 2,996,370339,9008.82年 第三步：计算加权投资实际年限： 8.8250%4.41年 第四步：计算成新率: 5(4.415)100%53% 第五步：计算功能性损耗: 1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元第六步：计算经济性损耗:该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求， 故经济性损耗为0。第七步：计算评估值：评估值339,90053%30,478149,669元 某企业2

50、004年购入一台设备，帐面原值为50万元，2009年进行技改，投资10万元，2013年对其进行评估。资料表明，2004年至2013年的年通货膨胀率为5，设备尚可使用年限经测定为10年。被评估设备的月人工成本比同类型设备多2000元，在评估前使用期间内设备的使用率为正常利用率的50，评估基准日后，预计其利用率可达到设计要求的80。该设备所在企业的正常投资报酬率为8，规模效益指数为0.6，企业为正常纳税企业。试评估该设备的价值。某企业2006年4月购入一条生产线，帐面原值2000万，评估人员于2013年4月对该生产线进行评估，现取得有关资料如下： 1）从2006年和2013年该类设备价格变动指数分

51、别为110和120。该类设备现行的市场价格为2040万元，市场上还有该类生产线的更新替代品，售价达2200万元。 2）被评估的生产线，从投产到评估日，其利用率仅为正常的70。经测定，由于市场原因，评估日后为正常使用。生产线尚可使用10年，投资回报率为10。 3）被评估生产线与其更新替代品相比，月人工支出多2万元。评估要求： 1）用两种方法评估该生产线的续用价值及各经济技术参数。 2）写出评估结果的处理意见。Thank You ! 第5章 房地产评估 知识目标 11 2 2 33理解房地产价格及其影响因素 掌握房地产评估的概念及其特点 了解路线价法在房地产评估中的应用 掌握市场法、收益法、成本法

52、、剩余法在房地产评估中的应用 4 第5章 房地产评估 关键术语 房地产评估 房地产价格 影响房地产价值评估的主要因素 房地产评估原则 房地产评估的方法 在建工程的评估方法 5.1 房地产评估概述 5.1.1 房地产的概念与特征 1房地产的概念 是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。 （1）房地产的实物含义（2）房地产权益的含义 5.1 房地产评估概述 2房地产的特性（1）房地产位置的固定性（2）供求的区域性（3）用途的多样性 （4）寿命长久性 （5）相互影响性（6）供给有限性 （7）投资大量性 （8）投资风险性（9）政策限制性（10）保值与增值性 5.1 房地产概述 5.1.2 房地

53、产评估的概念5.1.3房地产评估的原则 1.合法原则2.最高最佳使用原则 5.2 房地产价格及其影响因素 5.2.1房地产价格的特性 1.房地产价格与区位关系密切2.房地产价格是权益价格3.房地产价格与用途有关4.房地产价格具有个别性 5.2 房地产价格及其影响因素 5.2.2房地产价格的种类 1.按房地产权益划分，房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格2.按价格的形成方式分类，可分为成交价格、市场价格、理论价格和评估价值3.按房地产的存在形态分类，可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格4.按房地产价格表示单位分类，可分为总价格、单位价格和楼面地价 5.2 房地产价格影响因素 5

54、.2.3房地产价格的影响因素 1.一般因素 2.区域因素3.个别因素 5.3 房地产评估的收益法 5.3.1收益法的基本原理 1.基本思路 2.收益法估价的操作步骤（1）搜集有关房地产收入和费用的资料；（2）估算房地产的正常收入；（3）估算房地产的正常费用；（4）估算房地产的净收益；（5）选择和确定适当的资本化率或折现率；（6）选用适宜的计算公式求出收益价格。 3.适用范围 5.3 房地产评估的收益法 5.3.2实务中的计算公式 1.评估房地合一的房地产价值房地产价值=房地产净收益综合资本化率 2.单独评估土地的价值（1）由土地收益评估土地价值土地价值=土地净收益土地资本化率 （2）由房地产收

55、益评估土地价值 土地价值=房地产价值-建筑物现值 式中：建筑物现值=建筑物重置价年贬值额已使用年数 年贬值额=（建筑物重置价-残值）耐用年限 = 建筑物重置价（1-残值率）耐用年限 土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）土地资本化率 式中：建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率 5.3 房地产评估的收益法 3.单独评估建筑物的价值建筑物价值=房地产价值-土地价值 建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）建筑物资本化率式中：土地净收益=土地现值土地资本化率 5.3 房地产评估的收益法 5.3.3净收益 1.净收益的测算思路（1）基于租赁收入测算净收益 净收益=潜在毛收入-空置和租金损失+其他收

56、入-运营费用 =有效毛收入-运营费用 （2）基于营业收入测算净收益 5.3 房地产评估的收益法 2.不同收益类型房地产净收益的测算（1）出租型房地产净收益测算 净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁税费 （2）自营房地产净收益的测算净收益=营业收入-营业成本-营业费用-税金及附加-管理费用-财务费用-经营利润（3）自用或尚未使用的房地产净收益的测算 （4）混合收益的房地产净收益测算 5.3 房地产评估的收益法 5.3.4折现率及资本化率 1.资本化率的种类（1）土地资本化率（2）建筑物资本化率（3）综合资本化率 5.3 房地产评估的收益法 2.资本化率的求取方法 （1）累加法

57、 资本化率=无风险报酬率+风险报酬率 （2）市场租金与售价比率法（3）投资报酬率排序插入法 5.3 房地产评估的收益法 5.3.5收益期限1.单独土地或建筑物的收益期限2.房地合一的收益期限5.3.6应用举例 5.4 房地产评估的现行市价法 5.4.1现行市价法的含义 5.4.2现行市价法的适用范围 5.4 房地产评估的现行市价法 5.4.3计算公式 P=PABC 5.4 房地产评估的现行市价法5.4.4操作步骤 1.搜集交易资料2.选取可比实例3.修正可比实例成交价格（1）交易情况修正 5.4 房地产评估的现行市价法（2）交易日期修正（3）房地产状况修正实物状况 5.4 房地产评估的现行市价

58、法A.土地使用年期修正B.容积率修正经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）区位状况4.确定房地产的价值权益状况 5.5 房地产评估的成本法 5.5.1成本法概述 1.成本法的基本原理2.成本法的适用范围3.运用成本法估价需要注意的问题 5.5 房地产评估的成本法 5.5.2土地价格评估的成本法 土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益 1.计算待开发土地取得费用2.计算土地开发费用3.计算投资利息4.计算投资利润和税费5.确定土地增值收益 5.5 房地产评估的成本法 5.5.3新建房地产评估的成本法操作步骤新建房

59、地产价值=土地取得费+开发成本+管理费用+销售费用+利息+销售税费+利润 1.土地取得费用 2.开发成本3.开发利润4.管理费用 5.销售费用6.投资利息7.销售税费 5.5 房地产评估的成本法 5.5.4旧建筑物评估的成本法操作步骤 建筑物价值=重新构建成本一年贬值额已使用年限 1.重新构建成本2.贬值额 5.6 房地产评估的假设开发法 5.6.1假设开发法的原理及适用范围 1.假设开发法的原理2.假设开发法的适用范围 5.6 房地产评估的假设开发法 5.6.2计算公式 P=A-（B+C+D+E） 式中： P表示待估房地产价值； A表示开发完成后的房地产； B表示整个开发项目的开发成本； C

60、表示投资利息； D表示开发商合理利润；E表示正常税费。 5.6 房地产评估的假设开发法 5.6.3操作步骤 1.调查待开发房地产状况2.选取最佳开发利用方式3.预测后续开发经营期4.预测开发完成后的房地产价值5.预测后续必要支出及应得利润6.估算待估房地产价值 5.7 房地产评估的路线价法 5.7.1路线价估价法的基本原理1.路线价估价法的含义2.路线价估价法的基本原理 3.路线价估价法的有关常用概念 5.7 房地产评估的路线价法 5.7.2路线价估价法的适用范围 5.7.3路线价估价法的程序 1.划分路线价区段2.设定标准临街深度3.选取标准临街宗地4.调查评估路线价5.制作深度修正率表 5