(5年高职)资产评估教学课件全套电子教案汇总整本书课件最全教学教程完整版教案(最新)

1、资产评估 第一章 资产评估概述第一章 资产评估概述本章目录第一节 资产与资产评估 第二节 资产评估的类型、功能和作用 第三节 资产评估的价值类型和评估目的 第四节 资产评估的假设与原则 第五节 资产评估与会计和审计的关系 第一章 资产评估概述学习目标知识要求：理解资产与资产评估的关系掌握资产的分类、概念掌握资产评估的特点与目的掌握资产评估的假设和原则了解资产评估的作用 技能要求：会结合实际对资产进行分类，分析资产评估的特点第一章 资产评估概述第一节 资产与资产评估 一、资产 资产是指特定权利主体拥有或控制的，并能给其带来预期经济利益的经济资源，包括具有内在经济价值和市场交换价值的所有实物资产和

2、无形权利。 资产的分类 有形资产和无形资产 流动资产和非流动资产 单项资产和整体资产 经营性资产和非经营性资产资产的基本特征 必须为特定经济主体拥有或控制 能够给经济主体带来预期收益的资源 必须能以货币计量第一章 资产评估概述第一节 资产与资产评估 二、资产评估 资产评估是资产评估专业机构和人员，依照国家有关法律法规和评估资料数据，根据特定的评估目的，遵循适用的评估原则、评估范围、评估程序和评估标准，运用科学的评估方法和适当的价值类型，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 资产评估的特点 市场性 预测性 公正性 时间性 咨询性 第一章 资产评估概述第二节 资产评估的类型、功能和

3、作用 一、资产评估的类型评估、评估复核和评估咨询完全资产评估和限制性资产评估单项资产评估和整体资产评估二、资产评估的功能资产评估的基本功能是评价和评值三、资产评估的作用 咨询管理鉴证第一章 资产评估概述第三节 资产评估的价值类型和评估目的 一、资产评估的价值类型资产评估的主要价值类型按资产评估的估价标准形式划分按资产评估的假设划分按资产业务的性质划分按资产评估时所依据的市场条件划分资产评估的估价标准资产评估的估价标准是资产评估所适应的价格标准，是被评估资产评估价值的具体化，受资产评估目的、被评估资产的现状、特征、市场交易情况等因素的影响。资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值市场价值与市场价

4、值以外价值的划分标准市场价值市场价值以外的价值第一章 资产评估概述第三节 资产评估的价值类型和评估目的 二、资产评估的目的资产评估的一般目的 公允价值 公允价值的确定资产评估的特定目的在资产评估中的地位和作用 资产评估的特定目的是界定评估对象的基础 资产评估的特定目的制约着资产价值类型的选择资产评估的特定目的 资产转让 企业兼并 企业出售 企业联营 股份经营 中外合资、合作 企业清算 担保 企业租赁 债务重组第一章 资产评估概述第四节 资产评估的假设与原则一、资产评估的假设交易假设继续使用假设公开市场假设清算（清偿）假设二、资产评估的原则资产评估经济技术原则 预期收益原则 供求原则 贡献原则

5、替代原则 评估时点原则资产评估工作原则 独立性原则 客观公正性原则 科学性原则 真实性原则第一章 资产评估概述第五节 资产评估与会计和审计的关系一、资产评估与会计的关系资产评估与会计的联系资产评估运用现代会计计价方法会计数据是资产评估的重要依据资产评估结果是会计建账、调账的依据资产评估与会计的区别服务目标和活动目的不同资产评估对象和会计核算对象不尽相同计价的基础不同第一章 资产评估概述第五节 资产评估与会计和审计的关系二、资产评估与审计的关系资产评估与审计的联系工作方法和性质类同审计报告意见成为资产评估参考会计数据的依据资产评估与审计的区别产生的基础不同两者的工作对象不同第一章 资产评估概述本

6、章小结资产与资产评估资产的概念、特征和分类资产评估的概念和特点资产评估的类型、功能和作用类型：有三种类型资产评估的价值类型功能：评价、评值作用：咨询、管理和鉴证资产评估的价值类型和评估目的资产评估的目的特定目的：资产转让、企业兼并、企业出售等。一般目的：确定被评估资产的公允价值资产评估的假设和原则假设：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设原则：评估工作原则和评估经济技术原则资产评估与会计和审计资产评估与会计：联系和区别资产评估与审计：联系和区别资产评估概述第二章 资产评估基本方法本章目录第二章 资产评估基本方法第一节 市场法 第二节 收益法第三节 成本法 第四节 评估方法的选择学习目

7、标知识要求：了解资产评估基本方法的含义和前提条件理解资产评估的基本程序和相关指标掌握资产评估市场法、成本法和收益法的主要技术方法掌握市场法、成本法和收益法之间的区别技能要求：会利用价值评估基本计算公式计算被评估资产的价值会结合实际情况选择相应的资产评估方法，对被评估对象进行价值评估第二章 资产评估基本方法第一节 市场法 一、市场法的含义和前提条件市场法的含义市场法又称市场价格比较法，是指利用市场上同类资产或类似资产的近期交易价格，通过比较与被评估资产的异同程度，以判断被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。应用市场法的前提条件存在发育完善、交易活跃的公开资产市场市场上存在与被评估资产具有可比性

8、的资产（即参照物）及交易活动第二章 资产评估基本方法第一节 市场法 二、应用市场法的基本程序和考虑因素应用市场法的基本程序选择参照物参照物选择的基本要求确定被评估资产与参照物之间的选择比较因素对比指标差异并量化初步确定被评估资产的价值确定被评估资产的评估价值应用市场法评估单项资产价值时应考虑的因素资产的功能资产的质量和实体特征市场条件的一致性交易条件第二章 资产评估基本方法第一节 市场法 三、市场法的应用直接比较法直接比较法主要包括现行市价法、市价折扣法、功能类比法、价格指数法和成新率价格法等，公式为：类比调整法类比调整法主要包括市场售价类比法、成本市价法、价值比率法。第二章 资产评估基本方法

9、第二节 收益法 一、收益法的含义和前提条件收益法的含义收益法是通过预测被评估资产未来预期收益的现值，来估算被评估资产价值的各种方法的总称。该方法的基本思路是将利求本，即通过资产资本化和预期收益折现的途径来判断和估算资产的价值。收益法的基本前提一是能够较为准确地预测被评估资产的预期收益；二是资产所有者为获得预期收益所承担的风险可以预测和用货币衡量；三是被评估资产取得预期收益的年限可以预测。第二章 资产评估基本方法第二节 收益法 二、收益法的基本程序和主要参数第二章 资产评估基本方法收益法的基本程序 搜集资料 预测收益 确定折现率或资本化率 计算现值 分析确定评估结果收益法的主要参数 预期收益 折

10、现率 收益期限第二节 收益法 三、收益法的主要技术方法等额收益评估法无限期等额收益评估法有限期等额收益评估法折现率为零的条件下的等额收益评估法非等额收益评估法无限期若干年后等额收益评估法有限期若干年后等额收益评估法无限期年收益呈等比级数变化的收益评估法已知未来若干年后资产价格条件下的资产评估第二章 资产评估基本方法第三节 成本法 一、成本法的含义和前提条件成本法的含义成本法是以被评估资产的重置成本为基础，通过分析影响被评估资产的贬值的各种因素估计资产贬值情况，并在重置成本中予以扣除的各种资产评估方法的统称。成本法作为资产评估的主要方法之一，其基本思路是资产重置或重建。成本法的基本前提被评估资产

11、处于继续使用状态或假定处于继续使用状态被评估资产具有可利用的历史资料资产价值形成的耗费是必须的第二章 资产评估基本方法第三节 成本法 二、成本法的基本要素资产的重置成本复原重置成本更新重置成本资产的实体性贬值资产的功能性贬值资产的经济性贬值第二章 资产评估基本方法第三节 成本法 三、成本法的具体评估方法重置成本的估算方法在资产评估中，常见的重置成本估算方法包括重置核算法、价格指数法和功能类比法三种。资产实体性贬值的估算方法资产实体性贬值的估算方法包括观察法、使用年限法和修复费用法三种。资产功能性贬值的估算方法功能性贬值额的估算依据是导致资产功能性贬值的各影响因素所造成的资产运行成本的增加或效用

12、的下降。资产经济性贬值的估算方法资产的经济性贬值是指因资产利用率下降或闲置，导致资产的运营收益减少而造成的资产贬值。第二章 资产评估基本方法第四节 评估方法的选择 一、评估方法之间的关系资产评估方法之间的区别比较项目市场法收益法成本法基本前提存在公开市场；可比性资产交易。预期收益及风险货币化；预期收益的持续性。重置成本；估计资产贬值。基本要素资产交易价格预期收益；预期收益的持续时间；折现率或资本化率。重置成本；实体性贬值；功能性贬值；经济性贬值。优点评估结果的现实性高；评估结果易于被各方关系人所接受。评估结果可靠性高；对投资决策参考价值大。考虑损耗；适合单项资产或具有特殊用途的资产价值评估；有

13、利于资产保值。缺点市场交易要求高，可比数据资料少；受交易环境的影响大。预期收益预测难度高；适用范围小。工作量大，对成本资料要求高。关键参照物的选择预期收益和折现率估计贬值要求选择多个参照物综合考虑市场前景和风险资产处于或假设处于继续使用状态第二章 资产评估基本方法第四节 评估方法的选择 二、资产评估方法的选择资产评估方法选择的内容资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法，每种基本评估方法又包含着不同的技术方法，采用不同的技术参数。因此，资产评估方法的选择不仅是基本评估思路的选择，也是评估技术方法和技术参数的选择。 选择资产评估方法时应注意的问题根据评估目的选择评估方法结合评估时的市场条件和

14、资产状态选择评估方法依据评估所需的数据资料及主要经济技术参数是否齐备或能否获得来选择评估方法结合评估方法的适应性选择评估方法第二章 资产评估基本方法本章小结第二章 资产评估基本方法市场法市场法的含义和前期条件（公开资本市场和可比性资产交易）应用市场法的基本程序和考虑因素基本程序：选择参照物、确定比较因素、量化指标差异、确定评估价值市场法的应用：直接比较法、类比调整法考虑因素：资产的功能、质量、特征、市场条件收益法的基本程序和参数收益法的含义和前期条件（预期收益测定和量化）基本程序：搜集资料、预测收益、确定折现率、计算折现值、确定评估价值参数：预期收益、折现率、收益期限成本法的基本要素：重置成本

15、和资产的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值实体性贬值的估算方法重置成本的估算方法收益法的应用：等额收益评估法、非等额收益评估法成本法的含义和前期条件成本法的具体评估方法功能性贬值的估算方法经济性贬值的估算方法评估方法的选择：选择评估思路、选择技术方法收益法成本法资产评估的基本方法第三章 资产评估程序本章目录第三章 资产评估程序第一节 资产评估程序概述 第二节 资产评估具体程序 第三节 资产评估信息的收集与分析方法 学习目标知识要求：了解资产评估的具体程序掌握资产评估信息的收集与分析方法 技能要求：会结合实际收集和分析资产评估信息第三章 资产评估程序第一节 资产评估程序概述 一、资产评估程序的含

16、义和基本程序资产评估程序的概念资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务，形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估的基本程序明确资产评估业务基本事项；签订资产评估协议；制定资产评估计划；进行资产勘查与现场调查；收集资产评估所需的数据资料；评估资产价值；编制并提交资产评估报告书；资产评估工作底稿归档。第三章 资产评估程序第一节 资产评估程序概述 二、资产评估程序的重要性资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证资产评估程序是资产评估有关当事人评价评估服务的重要依据。恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益的

17、重要手段之一第三章 资产评估程序第二节 资产评估具体程序 第三章 资产评估程序签订资产评估协议明确资产评估业务的基本事项明确目的；了解情况包括：委托人、评估机构；评估目的、对象、评估基准日等编制资产评估计划工作步骤、进度和按排等资产勘查和现场调查勘查和调查评估对象情况收集评估资料注意资料的可靠性和完整性评定估算资产评估工作的核心编制评估报告评估的结论性文件工作底稿归档评估工作的结束和扫尾第二节 资产评估具体程序 一、明确资产评估业务基本事项了解委托方和相关当事方基本状况明确资产评估的目的了解评估对象基本状况确定价值类型确定资产评估基准日确定资产评估限制条件和重要假设确定其它需要明确的重要事项第

18、三章 资产评估程序第二节 资产评估具体程序 二、签订资产评估协议三、编制资产评估计划四、资产勘查与现场调查五、收集资产评估资料六、评定估算七、编制和提交资产评估报告书八、资产评估工作底稿归档第三章 资产评估程序第三节 资产评估信息的收集与分析方法一、资产评估信息的主要构成和来源资产评估信息的主要构成有关资产权利的法律文件或其它证明资料；资产的性质、使用状况和所处状态；有关资产的剩余经济寿命和设计寿命（或自然寿命）；有关资产的使用范围和获利能力；资产过去的评估和市场交易信息；资产转让的可行性；卖方承诺的保证、赔偿及其它附加条件；影响资产价值的宏观经济信息和行业信息；拟评估资产所属企业的有关信息；

19、其它有关信息。资产评估信息的主要来源来自资产所有者或占有者内部的信息资料来自资产所有者或占有者外部的信息资料第三章 资产评估程序第三节 资产评估信息的收集与分析方法二、资产评估过程中信息的初步处理资产信息资料的分析资产信息资料的筛选与整理信息资料的筛选信息资料的整理信息资料的分析信息资料的分类三、资产评估过程中常用的逻辑分析方法比较分析与综合推理第三章 资产评估程序本章小结第三章 资产评估程序资产评估程序概述资产评估程序的含义和基本程序资产评估程序的重要性资产评估具体程序明确资产评估业务基本事项签订资产评估协议编制资产评估计划资产勘查和现场调查收集资产评估资料评定估算编制并提交资产评估报告书资

20、产评估工作底稿归档资产评估信息的收集与分析方法资产评估信息的主要构成和来源资产评估过程中信息的初步处理资产评估过程中常用的逻辑分析方法资产评估程序第四章 机器设备评估本章目录第四章 机器设备评估第一节 机器设备评估概述第二节 成本法在机器设备评估中的运用第三节 市场法在机器设备评估中的应用 学习目标知识要求：了解机器设备的涵义及特点理解机器设备评估方法的适用条件和范围掌握机器设备评估的基本原理与方法技能要求：会根据资产评估目的，选择有效的评估方法会运用市场法评估机器设备的价值会运用成本法评估机器设备的价值第四章 机器设备评估第一节 机器设备评估概述一、资产评估中机器设备的含义机器、设备和装备是

21、用来为所有者提供收益的、不动产以外的有形资产。 二、机器设备的分类按机器设备的适用范围分按机器设备的使用性质分按机器设备的来源分三、机器设备评估的一般程序 签订评估委托协议评估准备阶段现场工作阶段确定资产的评估价值撰写评估报告第四章 机器设备评估第一节 机器设备评估概述四、机器设备评估方法的适用条件和适用范围评估方法适用条件适用范围成本法 在继续使用情况下，不具备独立获利能力的单台设备或其它设备的评估。对无法使用市场法和收益法评估的机器设备，可采用重置成本法进行评估。 适用于通用设备（如起重设备、锅炉等）和专用设备等资产的评估，机器设备评估中最常用的方法。市场法市场上存在具有可比性的参照物。

22、市场成熟、交易活跃的机器设备评估，如汽车、计算机的评估。收益法 设备具有独立的、能够连续用货币计量的预期收益。 适合可单独获得收益的成套设备评估，如各种生产线、发电机组的评估。第四章 机器设备评估第二节 成本法在机器设备评估中的运用一、机器设备重置成本 机器设备重置成本的构成外购国产设备重置成本的构成购进口设备重置成本的构成自制设备重置成本的构成第四章 机器设备评估第二节 成本法在机器设备评估中的运用一、机器设备重置成本 设备购置成本或建造成本方法内容前提条件适用范围注意事项直接法根据市场交易数据，直接确定设备净价市场交易频繁的机器设备通用设备市场价格资料要准确、可靠物价指数法以设备的初始购买

23、价乘以同类设备的价格指数确定能够获得初始购买价，物价指数准确可靠某些难以获取市场价格的机器设备不能用来确定更新重置成本，仅用于确定复原重置成本重置核算法以现行市场价格分别计算机器设备各项成本，确定购买或建造费用设备的成本核算资料保存完整或设备成本项目容易分解常用于确定非标准、自制设备的重置成本可用来确定复原重置成本，和更新重置成本第四章 机器设备评估第二节 成本法在机器设备评估中的运用一、机器设备重置成本 国产机器设备的其它相关成本费用运杂费基础费安装调试费进口机器设备的其它相关成本费用从境外购买地起运至中国海关放行前发生的费用从海关放行后至安装调试完毕发生的费用第四章 机器设备评估第二节 成

24、本法在机器设备评估中的运用二、机器设备的实体性贬值实体性贬值率的计算公式为： 资产的实体性贬值=重置成本实体性贬值率 实体性贬值的确定方法主要有以下三种。观察法使用年限法修复费用法第四章 机器设备评估第二节 成本法在机器设备评估中的运用三、机器设备的功能性贬值超额投资成本超额投资成本是由于新技术、新材料、新工艺的采用，制造相同质量、功能的新设备的成本下降，使得复原重置成本与更新重置成本之间出现的差额。即：超额投资成本=设备复原重置成本设备的更新重置成本 超额运营成本超额运营成本是由于新技术的应用，使被评估设备的运营费用超过新设备运营费用部分的折现值。第四章 机器设备评估第二节 成本法在机器设备

25、评估中的运用四、机器设备的经济性贬值第四章 机器设备评估第二节 成本法在机器设备评估中的运用五、机器设备评估的成新率法普通设备成新率的确定普通设备成新率的确定通常采用年限法或工作量法来确定。大型设备或重要设备综合成新率的确定大型设备或重要设备综合成新率的确定要综合考虑设备的使用寿命和技术寿命，通过加权平均法确定成新率。用公式表示为： 综合成新率=使用寿命成新率40%+技术状况评定值60%第四章 机器设备评估第三节 市场法在机器设备评估中的应用一、比较因素个别因素交易因素交易时间地域因素二、应用市场法进行机器设备评估的具体方法直接比较法因素调整法成本比率法第四章 机器设备评估本章小结第四章 机器

26、设备评估机器设备的评估方法第一步：确定成新率成本法第二步：确定重置成本普通设备成新率确定方法：年限法和工作量法；大型设备或重要设备综合成新率=使用寿命成新率40%+技术状况评定值60%评估价值=重置成本成新率机器设备的定义及其评估程序第三步：计算评估价值重置成本确定方法：现行市价法、物价指数法、重置成本法、比例估价法和重量核算法机器设备评估概述机器设备评估市场法直接匹配法因素调整法成本比率法资产的评估价值=参照物价值差异调整对参照物可比差异项目进行调整，并根据调整值估算被评估资产的价值。在统计分析大量市场交易数据的基础上，确定相似参照物的交易价格和全新设备售价的比率，以此估算被评估资产的价值。

27、第五章 房地产评估本章目录第五章 房地产评估第一节 房地产评估概述第二节 房地产价格的构成 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 成本法在房地产评估中的应用 第六节 其它评估方法在房地产评估中的应用 第七节 在建工程评估 学习目标知识要求：了解房地产的概念理解房地产评估的特点及原则理解影响房地产评估的因素掌握房地产的价格构成和评估方法技能要求：会根据实际情况判断影响房地产价格的具体因素会根据实际情况选择恰当的评估方法，准确估算被评估房地产的价值第五章 房地产评估第一节 房地产评估概述一、房地产的概念房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地所有权归

28、国家或集体所有，土地使用者仅拥有土地使用权，房地产市场上的土地转让是指土地使用权的转让，地价则是指土地使用权的转让价格。二、房地产的特点不可移动性区域差异性长期使用性影响因素多样性保值与增值性个体差异性第五章 房地产评估第一节 房地产评估概述三、房地产评估的原则合法原则最佳使用原则区位原则替代原则评估时点原则四、房地产评估程序明确评估基本事项，签订评估协议合理配备人员，制定评估计划实地勘察，收集资料选择评估方法确定被评估房地产价值第五章 房地产评估第一节 房地产评估概述五、房地产评估的方法房地产评估的方法体系第五章 房地产评估剩余法（假设开发法）基准地价系数调整法路线价法衍生方法收益法成本法市

29、场法基本方法购买年法残余法长期趋势法其它方法房地产评估方法第一节 房地产评估概述五、房地产评估的方法常用的房地产评估方法评估方法适用范围不适用备注收益法有收益的房地产价值评估，如：商场、写字楼的商业地产。政府机关、学校等公用、公益性房地产。关键收益的预测和折现率的确定。市场法有适合的类似房地产交易实例即可，如城市土地转让。没有或较少有房地产交易的地区；很少有交易的房地产类型如古民居；公用、公益性房地产。与评估对象相类似的房产交易越多，市场法越有效。成本法新开发建造、计划建造或只针对个别用户的特殊需要建造的房地产项目；成交实例少，无法利用市场法、收益法进行评估的房地产；单纯的建筑物评估。如：政府

30、办公楼、学校、医院等公用、公益性房地产；新开发土地。市场交易活跃地产项目成本法在土地评估中应用范围受到一定限制。第五章 房地产评估第二节 房地产价格的构成一、影响房地产价格的因素一般因素社会因素经济因素房地产政策区域因素个别因素影响土地价格的个别因素和影响建筑物价格的个别因素二、房地产价格的构成新建房地产的价格由取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用和开发利润组成。第五章 房地产评估第二节 房地产价格的构成三、房地产价格的种类土地价格土地价格（即地价）是土地使用权的价格，通常指空地的价格。国的地价体系，地价可具体分为基准地价、标定地价、出让地价、转让地价及其它地价。建筑物价

31、格建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不含占用的土地价格。房地产价格房地产价格是土地(地产)价格和房产价格的统称。通常所称的房产价格或房价是指房屋建筑物连同其占用的土地的价格，即房地产价格。第五章 房地产评估第三节 收益法在房地产评估中的应用一、收益法的计算公式限期等额收益评估法有限期等额收益评估法二、房地产评估收益法的评估程序收集资料估算被评估房地产的年净收益确定折现率确定被评估算房地产的价值第五章 房地产评估第四节 市场法在房地产评估中的应用一、市场法的计算公式市场法的基本计算公式为： 其中：P为被估房地产的评估价值，为可比交易实例价格，A为交易情况修正系数，B为交易日期修正系数，C为房地产

32、状况修正系数，D为容积率修正系数，E为土地使用年期修正系数。第五章 房地产评估第四节 市场法在房地产评估中的应用二、房地产评估市场法的评估程序收集交易资料选择交易实例因素修正确定房地产的评估价值第五章 房地产评估第五节 成本法在房地产价值评估中的应用一、成本法在土地价值评估中的应用二、成本法在新建房地产评估中的应用第五章 房地产评估第五节 成本法在房地产价值评估中的应用三、成本法在旧建筑物评估中的应用贬值扣减法旧房屋建筑物的评估价值=重置成本年贬值额已使用年限成新率法旧房屋建筑物的评估价值=建筑物的重置成本成新率其中：成新率根据旧建筑物的新旧程度按比例折扣。第五章 房地产评估第六节 其它评估方

33、法在房地产评估中的应用一、假设开发法假设开发法的适用范围开发的土地价值的估算；将生地开发成熟地的土地的评估；拆迁改造的再开发土地的评估。假设开发法的评估程序假设开发法的评估程序分为六步，即收集被评估资产的相关资料；确定评估对象的最佳开发利用方式；预测房地产的售价；估算各项成本费用；确定开发商的利润；确定被评估对象的价值。第五章 房地产评估第六节 其它评估方法在房地产评估中的应用二、基准地价修正法基准地价的含义基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业住宅、工业厂房等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。适用范围基准地价修正法的适用范围包括：一是适用于完成基准地价评估的城镇土地评

34、估；二是基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，特别是大面积、数量众多的土地价值评估。基准地价修正法基本思路基准地价测算的基本思路基准地价修正法的基本思路第五章 房地产评估第六节 其它评估方法在房地产评估中的应用二、基准地价修正法基准地价修正法评估的程序收集、整理土地定级估价成果资料确定修正系数表调查宗地地价影响因素的指标条件制定被评估宗地因素的修正系数确定被评估宗地使用年期修正系数确定期日修正系数确定容积率修正系数评估宗地地价第五章 房地产评估第七节 在建工程评估一、在建工程概述 在建工程的特点 在建工程范围广，情况复杂建设工期较长，进度差异较大在建工程的投资与实际完工程度存在一定

35、差异第五章 房地产评估第七节 在建工程评估二、在建工程的评估工程形象进度法工程进度法完成工程量较少的在建工程对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行价值评估。第五章 房地产评估本章小结第五章 房地产评估房地产评估概述房地产价格的构成影响价格的因素：一般因素、区域因素和个别因素；房地产价格地构成：图53；价格种类。成本法在土地评估中的应用成本法在房地产评估中的应用收益法的计算公式市场法在房地产评估中的应用房地产评估的其它方法在建工程的评估剩余法：注意适应范围基准地价修正法：注意适应范围成本法在新建房地产评估中的应用成本法在旧建筑物评估中的应用收益法在房地产评估中的应用收益法

36、的评估程序市场法的计算公式市场法的评估程序：收集交易资料；选择交易案例；因素修正（包括交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正、容积率修正、使用年限修正）。房地产评估房地产评估的概念、特点（不可移动性、差异性、长期性、多样性、保值增值性）、原则（合法、最佳使用、区位、替代和评估时点原则）、评估程序和方法（基本方法、衍生方法、其它方法）第六章 无形资产评估本章目录第六章 无形资产评估第一节 无形资产评估概述 第二节 无形资产评估方法 第三节 专利权评估 第四节 商誉的评估 第五节 计算机软件评估 第六节 其它无形资产评估 学习目标知识要求：了解无形资产的涵义及其分类理解影响无形资产价值评估的因

37、素掌握各类无形资产的评估方法技能要求：会运用收益法、成本法评估专利权价值会运用收益法评估非专利技术的价值会运用参数成本模型评估计算机软件的价值会选择适当的方法评估商标权、商誉的价值第六章 无形资产评估第一节 无形资产评估概述一、无形资产的涵义无形资产的概念无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。具体包括：专利权、非专利技术、土地使用权、商标权、著作权、特许权、商誉等。无形资产的特点非实物形态价值的不确定性不可比性期限性第六章 无形资产评估第一节 无形资产评估概述二、无形资产的分类第六章 无形资产评估专利权非专利技术商誉著作权（含计算机软件）商

38、标权土地使用权特许权无形资产技术型无形资产非技术型无形资产技术诀窍商业秘密第一节 无形资产评估概述三、影响无形资产评估价值的因素无形资产的获利能力知识产权成本技术水平市场供求使用期限第六章 无形资产评估第一节 无形资产评估概述四、无形资产价值评估的程序第六章 无形资产评估明确评估目的签订评估委托协议搜集相关资料，鉴别无形资产的产权和性质借助专家的力量和相关资料鉴定无形资产功能运用适当的评估方法进行评估评估准备阶段现场工作阶段确定评估价值撰写评估报告第二节 无形资产评估方法一、收益法在无形资产评估中的应用收益法应用的条件该项无形资产的预期收益可以预测，并能够用货币计量；预期收益的风险可以预测，并

39、能够用货币计量；预期收益的期限可以估计。收益法的计算公式 其中：K为无形资产分成率；Ri为第i年使用无形资产带来的收益。第六章 无形资产评估第二节 无形资产评估方法一、收益法在无形资产评估中的应用主要参数的确定收益额的确定收益期的确定折现率的确定收益法在应用中应注意问题收益额问题主观问题第六章 无形资产评估第二节 无形资产评估方法二、成本法在无形资产评估中的应用确定重置成本自创无形资产重置成本的估算外购无形资产重置成本的估算确定无形资产的贬值率成本法的适应范围和应注意问题一是要有完整的、客观的历史资料；二是在确定重置成本时，要分清哪些费用与无形资产价值形成有关，哪些无关，哪些费用是必须的，哪些

40、是非必须的。费用是否相关、必需，应当根据相关行业的综合发展水平而定第六章 无形资产评估第二节 无形资产评估方法三、市场法在无形资产评估中的应用应用市场法的条件应用市场法必须具备两个前提条件：一是无形资产交易市场交易活跃，市场完善；二是存在与被评估无形资产相同或相类似的参照物，参照物与被评估无形资产的可比指标、技术参数等资料可以收集到。应用市场法应注意的问题选择具有可比性的参照物收集比较信息确定信息的可靠性、合理性、相关性和有效性差异调整第六章 无形资产评估第三节 专利权评估一、专利权评估概述 专利权的概念 专利权是指专利权人在法定期限内对其发明创造成果享有的专有权利。它是国家专利行政管理部门授

41、予发明人或申请人生产经营其发明创造，并禁止他人生产经营其发明创造的某种特权，是对发明创造的独占的排他权。专利权的特点独占性、时间性、地域性、共享性专利资产专利权评估第六章 无形资产评估第三节 专利权评估二、收益法在专利权评估中的应用专利资产收益额的确定专利资产收益额是指直接由专利资产带来的预期收益。收益额的估算有两种方法，即直接计算法和利润分成率法。确定折现率通常用投资报酬率作为折现率。考虑到专利资产的投资风险，投资报酬率中的风险报酬率应当较高。第六章 无形资产评估第三节 专利权评估三、成本法在专利资产评估中的应用成本法在自创专利资产评估中的应用自创专利资产的成本构成主要包括三部分：研制成本、

42、交易成本和专利费。成本法在外购专利资产评估中的应用外购专利资产重置成本的估算以购买时的账面成本为基础，利用价格指数和专利资产贬值率，通过经济寿命来确定评估价值。第六章 无形资产评估第四节 商誉的评估一、商誉的特点依附性不可计量性和综合性形成的长期性价值的不确定性第六章 无形资产评估第四节 商誉的评估二、超额收益法超额收益资本化价格法超额收益折现法第六章 无形资产评估第四节 商誉的评估三、割差法评估步骤：首先，评估企业整体价值；其次，分别评估各类有形资产和单项可确指无形资产的价值；最后，计算企业商誉的评估价值。第六章 无形资产评估第四节 商誉的评估四、商誉评估应注意的问题第一，并不是所有的企业都

43、有商誉，只有那些长期具有超额收益的企业才有商誉。第二，商誉评估应坚持预期原则，即判断企业商誉大小的主要依据是企业的预期超额收益。第三，商誉评估价值的高低与企业中为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系，即企业为形成商誉投入的大小不会影响企业商誉的评估价值。第四，商誉是多种因素共同作用的结果，但形成商誉的个别因素不能单独计量，因此，商誉价值评估不能采用市场类比法进行。第六章 无形资产评估第五节 计算机软件评估一、计算机软件评估概述计算机软件的特点收益的不确定性交易市场不成熟专业性强软件类型其它因素第六章 无形资产评估第五节 计算机软件评估二、成本法在计算机软件评估中的应用参数成本法模型基本公式P=

44、C1+C2 C1=MW W=开发软件实际投入的成本该软件实际工作量 工作量的估计 工作量M是在现时及现有条件下，重新开发此计算机软件所需工作量，为一般水平下的计算机软件劳动工作量。计算机软件开发工作量M的确定可采用COCOMO模型。 第六章 无形资产评估第六节 其它无形资产评估一、非专利技术评估非专利技术的特点获利性保密性可传授和可转让性无明确的保护期限影响非专利技术价值的因素非专利技术的超额获利能力非专利技术的保密措施非专利技术的使用寿命非专利技术的开发成本第六章 无形资产评估第六节 其它无形资产评估一、非专利技术评估非专利技术的评估方法非专利技术评估常用的评估方法是收益法。评估人员在评估时

45、根据评估目的、委托方提供的资料和该专有技术的获利能力，进行价值评估。第六章 无形资产评估第六节 其它无形资产评估二、著作权评估著作权的特点著作权除了具有专有性、地域性、时间性等特点外，著作权在作品创作完成后自动产生，不必履行任何形式的登记或注册手续，也不论其是否已经发表。这也是著作权的获得与商标权、专利权的重要区别。著作权的价值评估著作权的价值评估是对著作权转让的价值判断，一般采用收益法或成本法进行评估。当利用著作权能够带来明显的、可测量的经济利益时，应采用收益法进行价值评估；当作品开发成本较大时，可采用成本法进行价值评估。第六章 无形资产评估第六节 其它无形资产评估三、商标权评估商标权的特点

46、从权利的特征上看，商标权与一般知识产权一样，具有无形性、法定性、专有性、地域性和时间性。商标权的评估方法收益法、市场法和成本法同样适用商标权的评估，较常用的是收益法。第六章 无形资产评估本章小结第六章 无形资产评估无形资产评估无形资产评估概述影响无形资产价值评估的因素无形资产的涵义、特点和分类无形资产评估的方法专利权评估收益法在专利权评估中的应用专利权评估概述收益法：应用条件、计算公式、主要参数的确定及应用中应注意问题。成本法：确定重置成本、确定无形资产贬值率，适应范围和应注意问题。市场法：应用条件、应注意问题成本法在专利权评估中的应用商誉评估评估方法：超额收益法；割差法商誉的特点商誉评估应注

47、意问题计算机软件评估计算机软件评估概述成本法在计算机软件评估中的应用其它无形资产评估著作权评估非专利技术评估商标权评估第七章 流动资产评估本章目录第七章 流动资产评估第一节 流动资产评估概述 第二节 存货评估 第三节 货币资金和应收及预付款项的评估 学习目标知识要求：掌握流动资产评估的内容理解流动资产的评估特点掌握流动资产评估的技术思路技能要求：会运用成本法和市场法评估存货的价值会选择适当的方法对应收票据、应收及预付款项进行价值评估第七章 流动资产评估第一节 流动资产评估概述一、流动资产的概述流动资产的概念和内容企业所持有的资产按其流动性不同，分为流动资产和非流动资产。流动资产具体包括货币资金

48、、交易性金融资产、存货、应收及预付款项及其它流动资产。流动资产的特点周转速度快变现能力强各种形态同时并存又相继转化价值的波动性第七章 流动资产评估第一节 流动资产评估概述二、流动资产评估的对象与特点流动资产评估的对象第七章 流动资产评估流动资产评估对象其它货币资金评估库存现金评估银行存款评估货币资金评估产成品或商品评估材料评估在产品评估存货评估应收账款评估应收票据评估预付账款评估应收及预付款项评估其它流动资产评估第一节 流动资产评估概述二、流动资产评估的对象与特点流动资产评估的特点流动资产评估是针对单项资产的评估合理确定评估基准日分清主次，抓住重点，详细清查流动资产的账面价值基本上可以反映其现

49、实价值第七章 流动资产评估第一节 流动资产评估概述三、流动资产评估的方法资产项目评估方法适用范围说明货币资金清查核实后的账面价值即评估值现金、银行存款、银行本票存款等对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。存货市场法、历史成本法、清算价格法原材料、在产品、半成品、产成品等对存货中价格变动较大的，可采用市场价格；对买入价较低的要按现价调整；对买入价较高的，除考虑现行市场价格外，还要分析最终产品价格是否能相应提高，或存货本身是否具有按现行市价出售的可能性。应收及预付款清算价格法应收票据、应收账款、预付账款等对于债权类流动资产按可变现值进行评估。第七章 流动资产评估第一节 流动资产评估概述四、

50、流动资产的评估程序确定评估对象和范围、评估基准日明确流动资产的评估范围查核待评估流动资产的产权对被评估流动资产进行抽查核实对存货进行质量检测和技术状况调查调查分析应收及预付款项，根据债务人的资信情况确定其风险选择合理的评估方法估算流动资产价值第七章 流动资产评估第二节 存货评估一、存货评估的步骤 运用企业库存管理的ABC管理法，分清主次，突出重点进行现场查看和实物盘点，核查账实是否相符根据不同评估目的和待评估资产的特点，选择相应的评估方法确定评估价值二、材料评估材料评估的内容材料按其存放地点可分为库存材料和在用材料。材料评估的方法有市场价格参考的材料评估没有准确市价的库存材料评估呆滞材料的价值

51、评估第七章 流动资产评估第二节 存货评估三、在产品评估成本法在在产品评估中的应用生产周期较长的在产品评估生产周期较短的在产品评估市场法在在产品评估中的应用第七章 流动资产评估第二节 存货评估四、产成品或库存商品评估成本法在产成品或库存商品评估中的应用产成品完工时间与评估基准日接近 产成品评估价值=产成品数量产成品单位成本 产成品完工时间与评估基准日间隔较长市场法在产成品或库存商品评估中的应用第七章 流动资产评估第二节 存货评估五、低值易耗品评估在库低值易耗品的评估在库低值易耗品的评估方法与库存材料的评估方法相同。评估人员应根据不同情况选择历史成本法、重置成本法或市场法进行评估。在用低值易耗品的

52、评估在用低值易耗品的评估方法类似于固定资产评估的评估方法，重置成本法成为其主要的价值评估方法。第七章 流动资产评估第三节 货币资金和应收及预付款项的评估一、货币资金的评估库存现金的评估 银行存款及其它货币资金的评估二、应收及预付款项的评估应收票据的评估按票据的本利和确定其评估价值按贴现值确定应收票据的评估价值应收账款及预付账款的评估预付费用和待摊费用的评估第七章 流动资产评估本章小结第七章 流动资产评估存货的评估流动资产评估的程序材料评估现行市价法历史成本法产成品或库存商品的评估重置成本法流动资产评估的特点及方法应收票据的评估值可以本利和或者贴现值确定基础知识在产品评估可变现净值货币资金评估：

53、以盘点的实有数额为评估应收及预付账款评估货币、应收及预付款项评估对预付费用的评估只评估那些评估日后才发挥作用的，不评估那些效益已在评估日前全部体现只是数额过大而采用分期摊销的预付费用流动资产评估应收账款评估时要考虑两个因素：一是应收及预付款项的数额；二是可能发生的坏账损失。第八章 金融资产评估本章目录第八章 金融资产评估第一节 金融资产评估概述 第二节 债券的评估 第三节 股票的评估 第四节 股权投资评估学习目标知识要求：掌握金融资产的评估程序理解金融资产的涵义和原则掌握金融资产评估的方法技能要求：会运用收益现值法或现行市价法对债券的价值进行评估会运用收益现值法或现行市价法对股权的价值进行评估

54、第八章 金融资产评估第一节 金融资产评估概述一、金融资产概述金融资产的概念金融资产是一切可以在有组织的金融市场上进行交易、具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。金融工具是用来证明债权债务关系或投资人投资入股的书面凭证，是金融市场的交易对象。金融资产的分类交易性金融资产长期债券股票第八章 金融资产评估第一节 金融资产评估概述二、金融资产评估的特点及程序金融资产评估的特点金融资产评估是对投资资本的评估股票的评估是对股份公司获利能力的评估债券的评估是对债务人偿债能力的评估评估时要考虑债券的风险程度金融资产评估的程序明确金融资产的具体内容判断资产项目的准确性选择合适的评估方法确定评估金融资产的价值第

55、八章 金融资产评估第二节 债券的评估一、债券评估的原则收益现值原则实际变现原则二、上市债券的评估债券的评估价值=债券数量评估基准日债券的收盘价三、非上市债券的评估期满一次还本付息的债券评估零息债券分期付息期满还本的债券评估第八章 金融资产评估第三节 股票的评估一、股票评估概述股票在成熟的证券市场上，股票市场价格是市场对公司股票内在价值的一种客观评价，是股票评估价值的基础和依据。股票价值评估的原则内在价值原则收益本金化原则实际变现原则第八章 金融资产评估第三节 股票的评估二、上市股票的评估上市股票指企业公开发行的，可以在证券市场上自由交易的股票。在成熟的证券市场上，股票的市场价格作为股票价值表现

56、，可以作为其评估价值评估的依据。现行市价法是上市股票价值评估的常用方法。三、非上市股票的评估普通股的价值评估优先股的价值评估第八章 金融资产评估第四节 股权投资评估一、股权投资评估的步骤第一步，了解具体投资形态、收益获取方式和占被投资企业实收资本或所有者权益的比重；第二步，了解被投资企业的所处的行业背景、行业发展前景、企业的经营状况以及管理水平等；第三步，根据实际情况，选择适当的评估方法，估算被评估资产的价值。第八章 金融资产评估第四节 股权投资评估二、非控股型股权投资(少数股权)评估收益法 P经营期收益折现值+期满残值的折现值 成本法 对于在未来收益难以确定的股权投资，可以采用重置价值法进行

57、评估。即通过评估被投资企业的净资产数额，根据投资方所占的份额确定评估值。三、控股型股权投资评估对于控股型的股权投资，通常是对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值。整体评估以收益法为常用方法第八章 金融资产评估本章小结第八章 金融资产评估金融资产评估金融资产评估概述债券的评估债券数量评估基准日债券的收盘价股票股数评估基准日该股票的收盘价金融资产的涵义金融资产评估程序上市债券的评估非上市债券的评估评估基准日债券本利和的折现值作为债券的价值上市股票的评估非上市股票的评估通过综合分析，合理预测股票投资预期收益，并选的适当的折现率来确定评估值优先股评估股票的评估其它金融资产的评估交易性金融资产评

58、估股权投资的评估第九章 企业价值评估本章目录第九章 企业价值评估第一节 企业价值评估概述 第二节 收益法在企业价值评估中的应用 第三节 市场法在企业价值评估中的应用学习目标知识要求：了解企业价值评估的对象与范围 掌握企业价值评估与单项资产评估的区别理解影响企业价值评估的因素掌握企业价值评估的基本方法技能要求：会根据实际情况选择恰当的方法评估企业价值第九章 企业价值评估第一节 企业价值评估概述一、企业价值评估的对象企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。二、企业价值评估的范围从产权的角度界定，企业价值评估的一般范围是企业产权涉及的全部资