牟平区市场调研报告1

1、牟平区房产市场调研报告报告思绪第一部分：市场格局牟平区市场格局牟平区市场供应牟平区销售均价走势第二部分：工程引见及分析第三部分细分市场分析小高层分析多层分析高层分析养马岛板块城区板块高新区概念板块一、市场格局房产工程分布格局龙湖葡醍海湾东海城檀珑湾迎海花园紫金山庄山海龙城瀛洲宁海东华苑弘盛华庭富海花园银河怡海公馆 天成花苑海伦国际海屿公园安德利花园领海公馆官庄豪庭由图上可以看出牟平区主要房产工程是以通海路为主线向周围辐射，大体可分为蓝线以南的城区板块和红线以北的养马岛概念板块,以及以东华苑官庄豪庭、慢城宁海组成的高新区概念板块慢城宁海牟平区市场供应项目产品类型总建面备注紫金山庄多层、小高层、高

2、层、别墅66万安德利迎海花园高层17万檀珑湾高层29万东海城高层26万山海龙城多层、小高层、高层26万领海公馆多层、小高层、高层30万海屿公园小高层、高层66万未开盘安德利花园高层11万尾盘瀛洲宁海多层、小高层、高层14万富海花园（一期）多层、小高层3.5万弘盛华庭多层、小高层4.2万尾盘东华苑多层29万尾盘银河怡海公馆高层8.3万海伦国际高层11.6万二期将开天成花苑小高层8.5万官庄豪庭多层、高层70万未开盘牟平区销售均价走势单位元供应价钱产品牟平区房产市场供应量较大，未来市场供应量更加庞大，集中供应于近海社区，高新区概念区域楼盘数目少但体量庞大，中央城区供应量较小，竞争压力不大。从价钱上

3、看，牟平区近今年房价增长较快且涨幅较大，根本以每年20%以上的幅度增长，随着竞争的猛烈以及国家政策的陆续出台，价钱增长有望放缓,现滨海养马岛板块的均价已到达7000至1万元，中央城区均价在4700元左右，高新区板块均价在4700元左右。目前各版块价钱有松动迹象。产品比较丰富，但别墅和洋房供应很少，龙湖及各大知名开发商的陆续进驻有望改善这一局面。牟平区市场小结二、工程引见养马岛板块龙湖葡缇海湾工程区位：牟平区养马岛度假区占地面积：45万平方米一期总建面积：36万平米一期容积率：0.76绿化率：60%总户数：车位数：产品类型：独栋别墅、双拼、叠拼别墅本身配套：国际会议中心、运河商街、主题乐园、GO

4、LF球场、游艇码头。学校、商业街、商场等工程开发情况工程目前一期处于绿化处置形状，目前绿化进度曾经到达80%左右，六月18日售楼处对外开放，目前价钱根本预订在均价1.1万至1.2万左右。户型比较丰富，45平，120至400平都有所覆盖。销售情况7月30日，龙湖于烟台国际会议中心举行开盘仪式，推出的一期房源被来自全国的客户抢购一空，并且加推了部分二期房源，外地客户主要来自重庆、成都、杭州、北京、上海等地。华美紫金山庄工程区位：牟平区滨海东路以南，鱼鸟河以东，烟墩山以西占地面积：505亩总建面积：66万平米容积率：1.36绿化率：42.3%总户数：2626户车位数：5252产品类型：多层，小高层，

5、高层，别墅工程本身配套：商业街、商务会所开发情况工程目前开发的一期由4栋9+1层小高层、4栋8+1层小高层、4栋6层多层组成，采用新古典主义的建筑风格，目前建筑主体已封顶，估计交房时间为2021年8月。销售情况紫金山庄一期从5月15日开场正式开盘，共400多户，目前小高层均价6000左右，多层均价6600左右，开盘情况不错，仅剩余20套左右的房源，所剩房源大部分是复式构造，面积较大且楼层稍差。目前优惠政策是一次性付款98折。客户情况紫金山庄的客户以烟台市区人数占比最大，约为60%，外地客户约占30%，牟平本地客户约占5%，烟台周边县市客户约占5%。购房目的大部分为自住，或自住加投资，纯投资客户

6、较少。5%5%30%15%45%天房檀珑湾工程区位：牟平区滨海东路与通海路交汇处占地面积：10万平方米总建面积：29万平米容积率：2.9绿化率：45%总户数：1852户车位数：2778产品类型：33层高层工程本身配套：8000平米景观中央广场、商务会所开发情况工程目前开发的一期由7栋34层高层组成，目前工程进度到20几层，建筑采用新古典主义风格，估计交房时间为2021年5月。销售情况檀珑湾一期于4月23日开盘，开盘均价为5800元，到5月工程均价已涨至6600元左右，为海景概念，到目前有5栋楼已售罄，分别是3#，4#,5#，6#，7#楼，二期开盘无海景概念，9月3日至9月9日进展认购，优惠为最

7、高可享用91折，二期均价5800左右。价钱走势客户情况天房檀珑湾的外地客户比重到达了50%左右，主要是天房公司强大的品牌影响力，而且大高层不适宜烟台本地人的居住习惯，烟台市区客户占比重约为40%，牟平当地客户占比重约5%，周边县市区客户占比重约5%。外地客户购买缘由多为投资加旅游自住用。5%5%50%40%东海城工程区位：烟台滨海路西侧，养马岛大桥西南方占地面积：11万平方米总建面积：26万平米容积率：2.8绿化率：42%总户数：2144户车位数：3335产品类型：高层、别墅工程本身配套：室外网球场、篮球场、足球场、攀岩墙、围绕整个社区的塑胶跑道、儿童游乐区；室内乒乓球室、棋牌室、羽毛球馆、健

8、身房、阅览室等。开发及销售情况目前在建9栋楼，已建到27层左右，工程整体估计2021年12月底交房。东海城于2021年4月开场认购，认购价钱3600元，而后逐渐涨价至4000,4600,5400,6000,6500，如今对外售价为6800均价，东海城的销售情况是允许置业顾问协助客户倒卖二手房，因此他们的楼盘价钱上涨的速度快，但品牌口碑比较差，置业顾问素质也比较差。价钱走势及客户情况东海城的客户主要以外地客户为主，东海城的销售战略导致他们的业主非常的不稳定，房子经常倒过2,3手。客户主要以烟台市区客户和外地客户为主，牟平本地客户很少。楼盘价钱在10年阅历了大幅上涨之后目前价钱已趋于稳定。安德利花

9、园工程区位：牟平通海路与新城大街交汇处路西占地面积：4.5万平方米总建面积：11万平米容积率：2.52绿化率：59%总户数：509户车位数：701产品类型：22层高层工程本身配套：底层售楼处工程开发及销售情况据了解目前工程曾经交房，是现房销售，一次性目前价钱情况是4500元/M2一次性付款享用95折优惠，所剩房源根本为160平米-400平米之间超大户型。价钱走势安德利迎海花园工程区位：烟台市牟平区三山大街与牟山路交汇处占地面积：8万平方米总建面积：17万平米容积率：2.9绿化率：40.3%总户数：976户车位数：1600产品类型：30层高层工程本身配套：运动场工程开发及销售情况工程于2021年

10、9月开场开工，目前曾经建至20层，2021年7月9日开盘，开盘起价5500元，均价6000元左右，目前优惠方式是一次性99折，交2万顶4万。山海龙城工程区位：滨海东路与通海路交汇处南300米占地面积：11万平方米总建面积：26万平米容积率：1.4绿化率：44%总户数：1416户车位数：2515产品类型：花园洋房、小高层、高层工程本身配套：幼儿园、小学和2万风情商街工程开发及销售情况目前工程一期曾经开建到4,5层，洋房接近封顶，工程蓄客时间很长大约为14个月，开盘时间为9月9日，共推出320多套。价钱为高层均价4888元，洋房均价5600元，工程销售情况比较差，目前去化率在30%左右。客户分布情

11、况领海公馆工程区位：烟台市牟平区三山大街与牟山路交汇处占地面积：19.5万平方米总建面积：30万平米容积率：1.99绿化率：40.5%总户数：2564户车位数：4250产品类型：多层、小高层、高层工程本身配套：幼儿园、高级会所、近万平风情商业街通海路工程开发及销售情况目前已建至三层，工程于2021年3月开场认购，估计8月底开盘，目前起价5000元，均价5600元左右。海屿公元工程区位：牟平区通海路与三山大街交汇处西南侧占地面积：29.3万平方米总建面积：66万平米容积率：2.07绿化率：42.5%总户数：4100户车位数：暂无资料产品类型：小高层、高层工程本身配套：会所海屿公元目前工程刚刚进入

12、挖槽阶段，售楼处已根本建好，工程进展了两次认购，第一次认购价钱4200元，认购了160套左右，第二次认购价钱4800元，认购80套左右。工程开发及销售情况新海佳园城区板块瀛洲宁海工程区位：牟平北关大街和西郊路交叉路口东北侧占地面积：7.6万平方米总建面积：14万平米容积率：1.8绿化率：42.5%总户数：1192户车位数：1642产品类型：多层、小高层、高层工程本身配套：会所、5000中央景观工程开发情况工程一期目前曾经封顶，估计2021年5月交房，二期目前工程建到7,8层，估计交房时间在2021年底左右。工程一期于2021年3月12开盘，开盘前4个月开场积累客户，同时开场认购，最前期认购价钱

13、约为多层3600元，小高层3400元，二次认购价钱为多层4100元，小高层3700元。认购还可享用返现，排号选房。开盘后约60%的房源被认购成交。认购后，每个月销量大约在6-10套。一期签完合同后大约3个月开场二期积累客户。大约有一半客户是贷款买房，一期贷款客户中大约15%为公积金贷款。二期公积金已停办。一期多层开盘均价为4700元/M2，曾经售罄，小高层均价4400元/M2，估计交房时间为2021年5月。二期目前曾经开盘，为2栋15层的高层，价钱为4400元/M2，一次性付款可享用98折，按揭99折，开盘成交60%左右，客户根本为牟平本地人。销售情况售楼处装修情况海伦国际工程区位：牟山路与工

14、商大街交汇处占地面积：5万平方米总建面积：18万平米容积率：3.1绿化率：42.5%总户数：1348户车位数：1532产品类型：多层、小高层、高层工程本身配套：商业步行街区、高级会所和幼儿园工程开发及销售情况工程1期于2021年5月开场开工，一期建立2栋17层高层，一期已于2021年9月30日交房，二期工程同时开建6栋楼，目前2栋已封顶，剩余4栋建筑进度已到地上8,9层左右，以下图为最新进度情况。工程开发及销售情况工程1期于2021年12月4日开盘，共开两栋17层高层，开盘均价3800元/M2，一期尾盘均价4600元/平方。一期已于9月30日交房，二期估计均价4600元/M2，二期前期活动为0

15、元认购，交2万顶4万或日进百金优惠。客户在指定银行设立银行户头帐号，即可成为二期中心客户，每天优惠100元积累优惠至开盘当日。从6月认购以来效果不理想，二期324套房源目前登记认购仅128套。价钱走势及客户分布情况2021年6月开场认购起价在3200元左右，中间经过2次提价分别为3600,3800，到2021年2月涨到4300元，价钱开场坚持不变不断到目前。销售人员引见二期估计开盘价在4500元。客户分布主要是以牟平本地人为主，一期有一部分是学校教师组织的团购。销售中心弘盛华庭工程区位：弘盛华庭位于牟平区北关大街与师范路交汇丁字路口东北方向占地面积：3.5万平方米总建面积：4.3万平米容积率：

16、1.42绿化率：44.3%总户数：698户产品类型：多层、小高层工程本身配套：商铺工程开发及销售情况工程共分2期，1期于2021年11月开盘，1期全部为多层，均价4000元/M2，2期小高层目前均价4200元/M2，剩余30户左右，多层仅剩2套顶楼加阁楼目前价钱4500元/M2，优惠政策125m2认购即可享用3万大礼，一次性付款享用98折。客户根本为牟平本地人。价钱走势弘盛青年城天成花苑工程区位：牟平区通海路与工商大街交汇处占地面积：3.8万平方米总建面积：8.4万平米容积率：2.34绿化率：40.16%总户数：642户车位数：813产品类型：小高层、高层工程本身配套：商铺工程开发及销售情况工

17、程于4.16开盘，均价3980元/M2，开盘一月后涨价至4400元/M2，如今开发商实行按套卖，折合均价为4600元/M2,主力户型为62平米一室88平米的二室和90的二室，目前工程一期已卖出70%左右，剩余房源约为100套。开盘优惠活动为开盘前交1万顶2万元，全款99折。目前优惠为交1万顶1万8千元，全款99折。销售价钱走势及客户情况客户根本全部为牟平本地客户，普通是用作改善居住条件或是初次置业。银河怡海公馆工程区位：烟台市牟平区北关大街与通海路交汇处占地面积：2万平方米总建面积：6.8万平米容积率：3.4绿化率：40%总户数：218户车位数：300产品类型：18层高层工程本身配套：商铺工程

18、开发及销售情况工程于2021年9月开盘，开盘均价3400元/M2，目前曾经交房，均价4000元/M2，主力户型为130的三室和173的三室，总共218户，目前卖出不到50%，销售情况比较差，工程目前全款98折。富海花园工程区位：烟台市牟平区正阳路西、振兴街北占地面积：2万平方米总建面积：8.7万平米容积率：3.4绿化率：40%总户数：218户车位数：300产品类型：多层、小高层工程本身配套：商铺工程开发及销售情况目前工程处于内部认购阶段，售楼处对外开放，据了解目前多层均价为5300元/M2,小高层均价为4800元/M2。高新区概念板块东华苑工程区位：牟平区东华苑住宅小区坐西端占地面积：30万平

19、方米总建面积：29万平米容积率：0.99绿化率：45%总户数：2300户产品类型：多层工程本身配套：商业步行街区工程开发及销售情况工程共分4期，1期于2021年开盘，全部为多层，开盘均价为2800元/M2，目前均价为5400元/M2，方案共开发60栋，目前已开发50栋，目前剩余约30户，购房享用按揭99折，一次性98折的优惠。客户根本为牟平本地人。价钱走势官庄豪庭工程区位：牟平区新城大街以北，官庄路以西占地面积：39万平方米总建面积：70万平米容积率：1.65绿化率：42%总户数：6700户车位数：7500产品类型：多层、小高层、高层工程本身配套：综合商服用房，社区卫生效力站，幼儿园，居委会小

20、结从工程的数据来看，目前可以得出以下结论可供参考：1、目前牟平区房产均价大约在5000左右，沿海组团价钱偏高，均价在6400左右，城央组团价钱偏低，在4600左右，高新区概念组团云海香都二手房价钱在4100左右2、目前沿海组团房产40%左右为外地客户，以投资休闲度假为主，城央组团根本为牟平本地客户，以刚需或改善居住为主。3、销售价钱近期变动不明显，曾经有松动的迹象。4、曾经开发的产品中，产品类型比较集中，根本都为多层、小高层、高层，洋房和别墅稀缺，阐明高端产品目前较少，后期多个工程的相继开工有望改善这一局面，未来市场将多元化开展。5、未开盘工程多而且体量宏大，竞争将更加猛烈。三、细分市场分析小

21、高层分析小高层供应量项目当前供应量（套）已售体量（套）当前存量（套）瀛洲宁海31029218紫金山庄36832048弘盛华庭1861806天成花苑246146100合计1110938172由上表可知牟平区目前小高层供应量不大，去化量比较大，存量较少，阐明市场对于小高层的认可程度较高。0M250M2100M2150M2200M2250M2瀛洲宁海紫金山庄弘盛华庭天成花苑70-90M2各楼盘户型面积比较瀛洲宁海96M2紫金山庄146.1M2弘盛华庭114M2天成花苑91.79M2各工程价钱分析项目名称开盘时间开盘售价当前售价增长率瀛洲宁海2011年3月420044004.5%紫金山庄2011年5月590063007.3%弘盛华庭2010年11月4000440010%天成花苑2011年4月3900440011.7%由表可知牟平区小高层多在最近开盘，涨幅都不大。多层分析多层供应量项目当前供应量（套）已售体量（套）当前存量（套）瀛洲宁海31029218紫金山庄1121084弘盛华庭2162142东华苑1646162620合计2284224044由表可知多层供应量不大，去化量很大，存量很小，阐明市场对于多层产品的认可程度高。0M250M2100M2150M2200M2250M2瀛洲宁海紫金山庄弘盛华庭东华苑各楼盘户型面积比较