深圳写字楼产品市场分析与物业建议

1、深圳写字楼概略写字楼开展趋势趋势一：深圳商务市场开展趋于成熟市场开展趋势分析趋势二：写字楼市场开展西移趋势明显 区域供应分庭抗争：中心区、中心西区、南山商业文化中心区、将齐头并进 中心区：星河开展中心、杰出时代广场二期、嘉里建立中心、港中旅等工程面市。 南山商业文化中心区：南山写字楼供应将超越25万。 中心西区：金运世纪大厦、农科时代科技广场。市场开展趋势分析市场开展趋势分析趋势三：写字楼产品开展趋向人性化演化航天大厦安联大厦项目位置：中心区占地面积：5917.30平米建筑面积：93730.00平米绿化率： 20 % 楼层状况： 35层 总 户 数： 207 经过花园，将一层分割为1/4双卫生

2、间高区空中花园经过花园，将一层分割为1/2，各自独享中低区空中花园案例自创：安联大厦关键字： “肺空间、人性化生态化办公产品胜利：赠送空中花园，各单元独立办公以绿色办公、“肺空间、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，构成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。 由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，构成独特的建筑“肺空间。结合板式外型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享用自然的新颖空气。 案例自创：安联大厦写字楼大势大势环境关键词：商

3、务市场、新楼供不应求2005全年28.492006全年38.70同比35.84%2006年到07年，共阅历了两个销售周期，目前处于第二周期的波谷位置。影响两个成交周期的要素都是新增供应。从07年新推工程的销售成果极佳的表现来看，市场的吸收才干比以前明显加强很多。2006上半年16.932007上半年20.78同比22.7%宏观市场环境认识大势环境关键词：二手成交超越一手,投资气氛浓重2006年，写字楼三级市场成熟稳定，全年总成交为43.41万平方米，同比大增48.87%，也超出2006年刚创下历史成交新高的一手写字楼买卖面积12.17%。写字楼三级买卖市场成熟稳定的一个重要标志就是成交量稳定，

4、动摇不大 季度年份1季度2季度3季度4季度全年200610.2611.319.851243.41宏观市场环境认识大势环境关键词：新推工程、价钱飙升2007年写字楼成交均价比去年大幅提升，同比大幅上升了53.8%，价钱仍在继续增长中。6月份均价出现大幅滑落，主要由于成交构造的缘由，主要集中于宝安锘铂广场和中心区的财富大厦。 宏观市场环境认识 二手市场二手市场大势环境关键词：罗湖区，二手价钱大涨宏观市场环境认识大势环境关键词：中心区，二手价钱大涨上半年，中心区二手写字楼均价为24935元/平方米，环比06年下半年猛涨了40.2%。上半年中心区写字楼价钱大增，到6月，价钱直逼30000元/平方米。其

5、中既有构造性的要素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入运用，其二手价钱高高在上，拉动了整个中心区的二手均价；主要要素依然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价钱集体疯狂攀升。宏观市场环境认识大势环境关键词：中心西区，二手价钱大涨1-8月，中心西区二手写字楼均价为17769元/平方米，环比06年下半年猛涨了40.2%。上半年中心区写字楼价钱大增，到6月，价钱直逼30000元/平方米。其中既有构造性的要素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入运用，其二手价钱高高在上，拉动了整个中心区的二手均价；主要要素依然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价钱集体疯狂攀升。宏观市场环境认识租金市场

6、大势环境关键词：罗湖区租金上涨，华润大厦独领风骚8月，华润大厦的租金上涨了11.1%，到达了200元/月/平方米的程度，这是目前深圳写字楼租金的最高程度。 证明了罗湖得写字楼依然具有吸引力。宏观市场环境认识大势环境关键词：中心区、租金上涨缓慢上半年中心区写字楼平均租金为121.5元/月/平方米，环比去年下半年增长了7.2%。相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐；同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、杰出时代广场、新世界中心等新工程被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间依然较大。宏观市场环境认识大势环境关键词：中心西区、租金上涨上半

7、年中心区写字楼平均租金为121.5元/月/平方米，环比去年下半年增长了7.2%。相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐；同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、杰出时代广场、新世界中心等新工程被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间依然较大。宏观市场环境认识 深圳7月10日起实施“限外令宏观政策环境认识深圳实施“限外令境外机构和个人在我市投资购买非自用房地产，该当遵照商业存在的原那么，按照外商投资房地产的有关规定，恳求设立外商投资企业，经有关部门同意并办理有关登记后，方可按照核准的运营范围从事相关业务。 政策原文请见/gggs/othe

8、rsgg/200707/t20070710_10345.htm空置率的思索“限外令导致众多买家撤场，卖方在继续的压力下，纷纷降价或者转为租赁，促使租赁市场活泼，量价齐涨。客户特性分析置业思索要素分析 为了保证客户调研的有效性和目的性，我们从中原二级市场、工商铺部客户资料库中选取于本工程有重要参考意义的保利大厦、新时代广场、西海岸大厦、新保辉大厦等工程的典型客户作为我们调研的对象； 这20位典型代表为：1、铁塔投资2、海文装饰；3、中国人寿保险南山分公司；4、DEVON石油公司；5、挪威海德鲁公司；6、挪威国家石油东方；7、中海集团公司；8、嘉里粮油公司9、富士通深圳代表处10、美鹏贸易公司 1

9、1、怡通贸易公司12、深圳市招商报关13、汉氏环保工程公司14、鄂尔多斯资产管理公司15、光彩建立集团16、地产顾问公司 17、中深建筑设计公司 18、迈诺豪贸易公司 19、人仁律师事务所20、美商集团客户特性分析客户调查结论1客户购买时首先思索的是物业的位置，以及其质量笼统能否能提升公司的笼统。价钱很重要，但更注重质量。区域知名度是客户者选定片区的主要目的；其次是交通便利度，物业昭示程度等。客户调查结论2客户对入口大堂、前广场非常关注，以为直接影响大厦档次，以及公司笼统；电梯、停车位、中央空调等内部设备，是购买者比较关注的对象。客户调查结论3银行被以为是写字楼最为需求的配套。其次是餐饮和商务

10、中心被购买客户以为是较关注的配套。客户调查结论4小结：置业思索要素分析关注点排序区域知名度，工程笼统及质量等为投资、自用的客户均极为关注的问题。工程客户特性分析关注点前5位排序：1、区域知名度；2、工程笼统及质量；3、入口大堂及前广场；4、停车位、电梯、中央空调等；5、银行等配套。6、南油片区的购买者，对物业管理的关注度较高，这与片区物业管理程度普遍较低有关。产品打造建议外立面在写字楼中的作用; 符合建筑物本身的功能需求;是一种文化的特征;注重的是美感,而不要强调某种风格;它是写字楼的“脸面;对写字楼购买客户而言，外立面是思索能否购买的第一位主要要素仅排在地理位置这一客观要素之后建筑外立面用材

11、 外立面建议&建筑外立面用材 外立面建议玻璃幕墙+石材百叶纯玻璃幕墙玻璃幕墙+石材百叶纯玻璃幕墙玻璃幕墙金属百叶 玻璃幕墙+铝合金板玻璃幕墙+石材百叶纯玻璃幕墙面积：1400-2000运用率：70%以上楼盘名称面积（平米）层高/净高（米）面积分割使用率华润大厦17504.2/2.8300-175077.6%卓越时代广场17703.95/2.771-38068%凤凰大厦14003.8/2.5100-140068%新世界中心18004.02/2.7110-180070%安联大厦23003.95/2.7500-100070%诺德中心19004.2/2.8160-300-50075%目前国内高档写字楼

12、规范层面积最大约在2500平米，主流面积段在1400-2000平米；运用率几乎都在70%以上为使工程更具有远期竞争力，在运用率上应尽量做到大。横向建议规范层面积建议：项目名称标准层面积走廊宽度层高净高江苏大厦17001.83.452.5航天大厦14821.83.83.0安联大厦20002.03.952.8新华保险大厦18001.83.62.8兴业银行大厦12001.53.502.6新世界中心17101.64.022.8万轩国际17201.93.7天利中央广场3.62.6海岸城20003.75现代国际4.2/6.6江胜大厦4.2港中旅4.2顶级写字楼的层高在3.95-4.2米保证办公空间净高2.

13、8米以上竖向建议规范层高建议 办公大堂设计关键词：高度 气派楼盘名称大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（）航天大厦1499.614.06 诺德中心12193.26.21 卓越大厦1087.211.47 国际商会中心182168.33 世界金融中心18174.910.3地王大厦293847.55 取样本的平均比例9.65% 取规范层高度4.2米的23倍 所选样本为其能把大堂高度作为亮点宣传的写字楼。电梯系统关键词：国际品牌、大容量、品味内饰项目名称空调品牌类型特点安联大厦大金VRV、约克1-4层，约克中央空调5-32层，约克中央空调33-35层，大金VRV冷暖空调预留分体空调室外机位

14、置诺德中心特灵中央空调17航天大厦麦克维尔中央空调 分户计量独立的新风系统新华保险大厦开利中央空调 分户计量独立的新风系统中央商务开利中央空调 分户计量独立的新风系统财富大厦原装日立中央空调关键词：分户计量、24小时办公、独立新风系统外立面建议&灯光工程 利用夜间照明表达 建筑外型与构造美灯光就是建筑的灵魂 思索要素：城市夜景已是城市最美的风景，经过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。建议要点：不可以影响建筑的白天景观物业维修方便；不可采用彩色及大量的动态变化光色；光色方面建议采用：黄、白两种光色选择灯具的原那么是必需符合设计的配光要求、灯具外型美观与建筑外观材质及外型协调匹配、品牌及质量平安 选择智能控制照明方式，可以节电在2050%以上。思索要素： 细节决议成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户真实感知到的地方。建议要点：设备完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔间隔；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化效力，如整装室或化装间；在根本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备