武汉武昌纯水岸东湖项目整体营销战略报告

1、 纯水岸东湖工程整体营销战略报告2021.8市场营销部汇报提纲A区整体规划Part壹销售现状分析Part贰整体战略方案Part叁A区整体规划Part壹PART1 ：规划分区PART2 ：配套资源工程A地块规划分区Part1天屿二区高层/超产品建筑面积：约32万平米天樾二区低密度产品建筑面积：约9.4万平米；天樾三区低密度产品建筑面积：约1.1万平米；天屿三区高层/超产品建筑面积：约25万平米天屿一区高层/超产品建筑面积：约31万平米天樾一区低密度产品建筑面积：约4.5万平米；A地块一期A地块规划分区工程配套资源梳理Part2外部资源2021年2021年2021年2021年2021年2021年地

2、铁8号线估计完工地铁8号线线起于盘龙城，止于野芷湖,途径华侨城;通车后将完善工程交通配套，提升工程整体价值，促进中小户型销售。二环线估计全线通车二环线全长48公里,通车后将完善工程周边交通网络配套，提升工程整体价值。4月欢乐大道通车欢乐大道是衔接武汉火车站快速通道，也是“三环十三射道路网的重要组成部分，更是工程重要交通配套之一。大东湖生态水网工程完工该工程又称武昌“六湖连通工程，是以东湖为中心，实现江湖相济，构建生态水网湿地群，工程完工后湖泊的水质均可提档晋级，提升工程居住价值。外部的艰苦配套设备的建成运用，有利于工程价值的提升和促进销售。内部资源四大公园欢乐谷、玛雅海滩水公园、欢乐童年儿童公

3、园、生态艺术公园、四大文化中心运动中心、生态展现中心、国际演艺中心、当代艺术中心、两个主题酒店水主题、生态主题、国际文化湾区。2021年商业配套教育配套会所配套酒店配套公园配套2021年2021年2021年2021年2021年5月欢乐谷开业7月玛雅海滩开业麦鲁小城开业生态艺术公园开放10月A地块商业街陆续开街D地块商业街开街9月幼儿园开学9月小学开学湾区配套运动中心逐渐开放生态展现中心开放国际演艺中心开放当代艺术中心开放水主题酒店开业生态主题五星级酒店开业国际文化湾区开放A地块商业街会所提升工程居住气氛，提高市场客户认可度完善居住配套，提升工程产品价值提升工程产品价值和整体笼统，有效提高产品溢

4、价才干重点资源D地块国际五星级酒店生态展现中心当代艺术中心国际文化湾区D地块国际精品商业街D地块整体规划能有效提高住宅板块A、B地块居住价值，对工程整体笼统和价值具备明显提升作用，同时有效支撑工程笼统推行落地，加强市场客户认可度和佳誉度。D地块自创“欢乐海岸四代商业方式，同时凭仗东湖天然湾区的自然优势，打造以文化艺术为中心元素的国际文化湾区，主要包括生态度假白金五星酒店和国际文化艺术街区等。销售现状分析Part贰PART1 ：销售情况统计PART2 ：竞争市场分析PART3 ：客户分析PART4：销售总结工程销售情况统计Part1工程总体销售情况2021年总体销售情况：数据截止2021年8月1

5、2日2021年5月11日2021年7月18日天樾I区双拼、联排开盘推出双拼和联排别墅产品157套，截至8月15日认购140套,去化率到达89%天屿I区T9/T10/T11/T16栋开盘推出大平层和景观高层产品408套，截至8月15日认购361套,去化率到达88%三个月内，两次开盘热销，累计完成认购约23.95亿元。供应产品供应楼栋 供应套数销售套数销售面积销售金额套数销售率签约套数签约面积签约金额（套）（套）（万方）(亿元)（套）（万方）(亿元)天樾1区/1571404.1713.0989%1293.87 12.23天屿1区T9/T0/T11/T64083617.04 10.8688%255

6、5.077.76累计/56549911.2223.9588%3848.9320工程竞争市场分析Part2重点竞争工程分析123 复地东湖国际 武汉天地万达公馆按产品类型及售价，选取武汉重点工程进展了解。重点竞争工程复地东湖国际物业名称复地东湖国际所属板块中南中北总建面1065585规划户数10000户容积率2环线一二环间当前销售报价12500元/主力面积段100-220平米2至4房车位配比1:0.8物业费2.55元/.月 市场定位中高端整体形象景观品质楼盘产品类型房型面积段均价（元/）存量（万方）去化速度（平均套/月）高层大平层四房四房270-280350-36013000-180000.91

7、2套/月别墅叠拼180-24016800-220000.4合计140-360-1.3-竞争产品销售情况物业名称武汉天地所属板块二七总建面1450600当期规划户数438户容积率3.4环线二三环间当前销售报价23500元/主力面积段140-150平米3房车位配比1:0.8物业费4.5元/.月 市场定位高端整体形象武汉第一豪宅产品类型房型面积段均价（元/）存量（万方）去化速度（平均套/月）大平层（精装）四房230-250300-35022000-35000（精装报价6000）5.198套/月重点竞争工程武汉天地竞争产品销售情况物业名称积玉桥万达广场所属板块积玉桥总建面476500规划户数927户容

8、积率4.57环线一环内当前销售报价18000-21000元/主力面积段240-340平米3房车位配比1:0.7物业费4.5元/.月 市场站位高端整体形象滨江豪宅产品类型房型面积段均价存量去化速度高层（毫宅）三房240-250280-290330-34018000-220008.510套/月重点竞争工程万达公馆竞争产品销售情况工程成交客户分析Part3成交客户分析成交客户年龄分布较为平衡，主要从事职业分布以房地产相关行业、贸易、金融保险、政府部门为主，9成以上成交客户置业目的为自住。受限购政策影响，部分客户选择以孩子名义购房，故在成交客户年龄分布上无明显特征；从事房地相关行业、贸易、金融保险、政

9、府部门职业的客户占总量的71%。武昌区域客户分布以工程周边徐东、东湖、青山、水果湖区域为主，四者占武昌区域客户比例到达76%。武昌区域客户所占比例到达69%，其次过江而来的汉口区域客户所占比例也到达27% ，两者占工程成交客户比例在95%以上。成交客户分析受限购政策影响，部分外地客户选择以公司或本地户籍人士名义购房，故在数据上市外客户所在比例不高.工程营销任务总结Part4工程入市背景 2021年上半年国家宏观政策照旧从严，武汉市场呈现供大于求和“高端住宅市场销售缓慢的局面，且工程又遭到上级管理部门在推行宣传和房产备案的双重限制；在这样的背景下，纯水岸东湖工程正式进入武汉市场。工程营销任务总结

10、市场猜测揭开面纱入市控制推盘节拍制造市场饥渴热销纯东湖水岸引领武汉高端住宅市场2021年上半年两次开盘热销，三个月累计完成认购23.95亿元，销售率到达88%。工程营销任务不利要素宏观政策区域配套政策干涉五年方案Part叁PART1 ：宏观市场分析PART2 ：整体战略PART3 ：各年度方案铺排宏观市场分析Part1宏观经济情势宏观经济下滑趋势明显，2季度GDP“破8。 08年 今年经济触底今年GDP增长目的7.5% 7.6%GDP下滑至7.6%，09年以来初次“破86月CPI同比增长2.2%，处于近两年低谷宏观政策预期固定资产及房地产投资增速双双下滑固定资产投资与房地产投资双双下滑未来5年

11、经济将长期面临下行压力，并伴随经济构造调整阵痛，但短期内在政府强力刺激政策下有企稳上升的能够。政府稳增长方案启动一批事关全局、带动性强的艰苦工程构造性减税政策，减轻企业税负扩展节能产品惠民工程鼓励民间投资参与铁路、市政、能源、电信、教育、医疗等领域建立各省市正抓住审批相对容易的时机，相继出台本地化经济刺激方案，且规模非常庞大武汉市场供应预测市场供应预测2021年武汉整体市场供应将到达1192万方，同比根本持平，估计下半年供应量较上半年高33%。27%40%-2%时间 2007年上半年 2007年下半年 2008年上半年 2008年下半年 2009年上半年 2009年下半年 2010年上半年 2

12、010年下半年 2011年上半年 2011年下半年 2012年上半年 2012年下半年 供应量（万方） 488533383675322400503509523713512680同比增幅 / / -22%27%-16%-41%56%27%4%40%-2%-5%万方武汉市场成交预测市场成交预测2021年武汉整体市场成交将到达848万方，同比微涨6%，估计下半年成交量较上半年高13%。6%时间 2007年上半年 2007年下半年 2008年上半年 2008年下半年 2009年上半年 2009年下半年 2010年上半年 2010年下半年 2011年上半年 2011年下半年 2012年上半年 2012年

13、下半年 成交量(万方） 457547193244472590443460396406398450同比变动 / / -58%-55%145%142%-6%-22%-11%-12%1%11%万方武汉市场存量预测市场存量预测2021年存量将从年中开场提速增长，到2021年底全市存量将到达1260万方。时间 2007年上半年 2007年下半年 2008年上半年 2008年下半年 2009年上半年 2009年下半年 2010年上半年 2010年下半年 2011年上半年 2011年下半年 2012年上半年 2012年下半年 供应量 488533383675322400503509523713512680成

14、交量 457547193244472590443460396406398450存量 49341454587072953659263764095410161260万方工程整体战略Part2工程整体战略多产品搭配战略价值递增战略阶段性开展战略结合工程进度，低密和高层产品结合推出，每期推出的产品线尽量丰富，确保在销售过程中有充足的空间应对市场风险；营销延续性战略灵敏有效，步步为赢经过工程配套不断完善以及对全盘推售合理铺排，不断推高工程的市场价值；各营销阶段树立价钱标杆的明星产品，在稳定全盘笼统的同时，经过价钱挤压促进现金流产品去化，以完成阶段中心营销目的；经过高价值产品销售周期贯穿全盘，坚持工程高端

15、大盘的市场笼统，维系全盘营销战略的延续性。工程各年度方案铺排Part3工程2021年销售产品清点T9/T10/T11三栋景观高层共279套，约4.5万，总货值估计约6亿T1T2T1/T2栋：共1120套，5梯10户，57层1个单元T3/T4栋：共704套，3梯4户，45层2个单元T3T4T8T8栋：共126套，3梯3户，43层1个单元精装公寓T1/T2栋产品分布户型 房型 面积套数套数比A12*2*179.6622420%A276.6822420%A379.3222420%A4 77.3822420%B1 89.3322420%合计920001120100%超高层T3/T4栋产品分布户型 房型

16、 面积套数套数比D14*2*2140.0617625%D24*2*2142.5317625%D33*2*2117.4935250%合计82000 704100%超高层T8栋产品分布户型 房型 面积套数套数比A3*2*2149.944233%B3*2*2152.854233%C4*2*3194.734233%合计20896126100%总货值估计约10亿总货值估计约2.6亿总货值估计约11亿T18T17T17/T18栋：共104套，2梯2户，32层1个单元超高层T17/18栋产品分布户型 房型 面积段套数套数比平层2122818481%复式3173351817%顶层复式43422%合计27266

17、104100%总货值估计约4.6亿2021年下半年及2021年上半年新推产品货值在28亿元左右，12年下半年推货值在17个亿左右，13年上半推货值11个亿左右。注：当年推售产品销售率按70%计，余量产品转入下年度销售。2021年工程推售方案铺排2021年以完成2021年余量销售及9栋高层住宅的销售，估计年推售货值36.8亿元当期产品营销战略：由于二期地块工程进度影响，2021年上半年实践销售产品为T1和T4，剩余产品全部进入2021年下半年销售；年度推售货值=5.1亿2021年余量+31.7亿=36.8亿元年度销售货值=36.8亿元X70%=25.76亿元T24T25T26T27T28T29T

18、30T31T32T33T34T35T36T37T1T23T4产品类别总面积总套数面积区间销售均价总价值T23T24T25T26T27T2891504.7199080-93110001006551810T35T36T3765071.21256232-247170001106210570T1 4600056086-90 12000552000000T4 42000352117-142 12000504000000 3,168,762,380注：当年推售产品销售率按70%计，余量产品转入下年度销售。2021年以完成2021年剩余尾盘销售，估计年推售货值35.8亿元。年度推售货值=7.3亿2021年余

19、量+28.5亿=35.8亿元年度销售货值=35.8亿元X70%=25.06亿元产品类别总面积总套数面积区间销售均价总价值T29T3065616.950475-12912000787402800T3119751.2699093-16018000355522680T3431187.93256232-24717000530194810大双拼6827.8544800305885440小双拼5500.8432000176025600洋房26814.97826100699870717 2,854,902,047当期产品营销战略：本期产品线丰富，涵盖低密和高层产品，市场接受度广，利于制定灵敏地推售战略。T2

20、4T25T26T27T28T29T30T31T32T33T34T35T36T37T1T23T42021年工程推售方案铺排注：当年推售产品销售率按70%计，余量产品转入下年度销售。2021年以完成2021年剩余尾盘销售，估计年推货值31.8亿元。产品类别总面积总套数面积区间销售均价总价值T32T3370054.43196349180001260979740大双拼4096.68344800183531264小双拼5500.8432000176025600联排32178.05926100839847105 2，460，383，709年度推售货值=7.2亿2021年余量+24.6亿=31.8亿元年度销

21、售货值=31.8亿元X70%=22.26亿元当期产品营销战略：本期产品为A区二期价值最高的产品，低密产品和楼王的推出，将使工程笼统到达一个新高度。T24T25T26T27T28T29T30T31T32T33T34T35T36T37T1T23T42021年工程推售方案铺排注：当年推售产品销售率按70%计，余量产品转入下年度销售。2021年以完成2021年剩余尾盘销售，估计年推售货值20.9亿元。产品类别总面积总套数面积区间销售均价总价值别墅80001045000360000000景观高层79000140301108370000 1，468，370，000年度推售货值=6.2亿2021年余量+14

22、.7亿=20.9亿元年度销售货值=20.9亿元X70%=14.63亿元2021-2021年度工程三期推售货值将根据后期规划及工程情况，参与B地块相应产品补充销售。注：三期方案处于概念规划阶段，相关数据与最终能够略有出入。T24T25T26T27T28T29T30T31T32T33T34T35T36T37T1T23T42021年工程推售方案铺排注：当年推售产品销售率按70%计，余量产品转入下年度销售。2021年以完成之前剩余尾盘销售及高层住宅的销售，估计年推售货值16.9亿元。产品类别总面积总套数面积区间销售均价总价值景观高层80000140301122400000别墅3300745000148500000 1，270，900，000年度推售