北京亟待更新改造老旧小区的现状及评估

1、城应京亟待更新改造老旧小区的现状及评估一、亟待更新改造老in小区的 M 本状况一北京市老山小区基本状况碗着北京城市化进程的加快经济发展、城市建设以及人民生活 水平 的不断捉高老I口小区的更新 改造问 题H益受到翻忖？老in住宅小区特 指世纪 年代以前即年以前建成并投入使用的住宅 小区。由于建成年代早建设标 准和配 套指标普遍偏低房屋老 化、配套不齐、 绿化面积小、停车位不足等问题突出不能满足居民的 生活要求。并H.由于 缺乏完善的管 理监替机制小区内部存 在着违章 建筑、配套设施被占、市政 设施无人修埋等严审问题.目前北京市共有住宅项目含住宅组团、单栋住宅个总建筑面枳约亿平方米。逐年建成投入使

2、用的小区总数和总建筑而积呈增氏趋势瓦中 年以前 建成投入使用 的老IH住宅项H共个总建筑而积约 万平方米约片H前北京市小区总数 的 建筑面积总数的。由于老 IH小区 普遍人居环境较基因此亟待更新改造的老1门小区将是？个庞大的数字.老IU小区中年以询建成项忖 个建筑而积万平方米分别占老IH小 区总数及总建筑面积的和 年？年间建成项忖个建筑而积万 平方米分别占老旧小 区总数及总建筑 面积的和? 年间建成项目个建 致而积万平方米分别占老旧小区总 数及总建筑而积的 RI 口从中可 以看由老旧小区主要以 世纪年代年 建成投入使用的小区为主。-亟待更新改造的老IH小区 与危改房、平改坡的区别亟待更新改造的

3、老I日小区与 危 改房、平改放的区别在于危改房的主要对为危房和严束损坏房且多为平房。这些住房没仃厨 房、厕所没有上 下水没有供暧和燃气设施在用电、用 水高峰期断 电、断水时有发生地卜污 水管道年久失修污水横流。危改区内的居民居住条件极差且由于这歧地区市政基础条件差居民做饭、烧水、取暧都靠烧煤严旋污染大气环境制约城市 而貌的彻底改弁 其改造的迫切性 有目共睹 今后需进 一步加快其改造的步伐。Iftj呼改坡”定指在建筑物结 构 许可、地坯承载；力达到要求的情 况卜 将多层楼房平加 Mi改造为坡 屋顶以 达到改善建筑物功能和景 观效果的房 屋修缮工程。北京市重点街道呼改坡”工作 目标是为了配合迎接奥

4、运会和 III城历 史文化保护区的房屋保护 修缮工作。主要以市、区两级政府 拨款和产权单 位门筹资金的方式 改善？城市尿观和 居民生活条件尤其是提高多层楼房顶 层房屋的保 温隔热和防水功能。而亟待更新改适的老旧小区可以理解为除去危改房和呼改坡”的老IH小区部分。毗侍更新改 造的老111 小区的主要对彖为世纪年代建成投入使用的小区房屋老化较为严重且建设标准和配套指标偏低已不能满足居民生 活需求因而亟待 更新改造。然而 由于这一部分小区数 呆虎大H井 小区的生活质量以及冬 小区所处 区位及周边环境 Z间的差 异较大 不能也不应同时进行更新改造 因而需要建立一个科学可行的评估 体系来客观评估老11小

5、区更新改 造的时机与定位.二、亟待更新改造的 内U小区 基本分类一更新改造分类 评估因素根据LI前可利用资 料在这里考 虑从生活 环境、区位和周边环境 三 个方面来进行更新改造的分类评估.目前大多数老iri小区房屋本 体 破旧现象严重基础设施年久失修 生活环境不断恶化.因此生活环境状况 庄决定更新改适迫切性的一个首耍因素.从经济学角度来讲决定住宅更新改造的一个根本性因素就是苴土地收益与更新改造费用的大小.在现实中建筑物具有耐久性 更新或改造盂变 巨人的费川。如果只是为了满足当前 需求去更新改造一些低水平的参层建 筑物那么 这些建立在近期占虑卜的改 造后的房屋还仃可能在不久的将来被 高层建筑所替

6、代所以只按照当前需要实施改造并不可行.在时机成 熟Z前 维持现状可使社会费用实现戢小化从而更具仃K期及社会总体效益。因此小区所处的区位和更新 改 造的时机至关市要.随着周边地 区被 逐步开发其土地收益将能够 支付更新 费用u在此Z前可基 本维持现状或 进行小规模改造.同时周边环境也是决定土地 收 益的？个重要四索。周边配套设 施的 完备与否直接影响到小区地 价以及居 民生活.根据以上冈素可将U询亟待更 新改造的老iri小区大致分为三类可进行更新小区、需进行改造 维修小区、 暂维持现状小区其评 估流程如下图所 示。良好一同祁堆修哲维持理状改造盛特更新改造小区分类评估渍程图评价皱：索指标极好较好般

7、较差分分分分分生 活 坏 境?八均人口密度人八?人均建筑面枳平方米人?主整户塑结构?水暂腐辿程度?水暂碾裂程度?停车位个千户低多 好低 低充 足三尽二屈-尽简易楼少紧铁IX位?距离城市中心距离公里？即离址近地铁站师离米？E隔最近公公7站跑离米?周边房价千元平方米近近近高远远远低周 边 坏 境?到城近小学距离米?到域近炎阮瓯离米?到域近商业设施趾离米?员近逍路宽余田米近m近宽远远远窄表呛侍更新改造小区指标评价体系注其中至城 M中心胃线距离根摧 坏、环、环、环、坏位置核除要素小区名双榆树知春东也生活环境区位周边环境适用方式更新双榆14知祚也更新女榆郴知春北里维持现状笑蓉里茂造维修表 小区评价要索平

8、均得分及分类I城市二折标评价体系根据所收集资料现就生活环 境、 区位及周边环境这三个评估因 素提 由？些具仃实际操作性的评价指标详见表.对衷中备指标按照所示标 准 分 段评价相应给予到的评分实现对各 小区生活环境、区位和周边环境三个 主要因素各 评价指标的林I对杲化处 理并通过 计算得由某个具体小区的 生活环 境、区位和周边环境这三个主 要因 素评估要素的平均得分。根据亟待更新改造小区分类 评 估流程图双榆树知春东电小区和知春里小区生活环境较差而周 边环境 及区位较好可进行更新 双榆树北里城应城一市管理.小区生活环境中等周 边坏境及区位 较好可暂做局部更新基本维打现状 英蓉里小区活环境较差周边

9、环境较 好而区 位条件一般需进行改造维修。三亟待更新改造老IU小区乞 类型特征及主要问题可进行更新小区.主要特征生活环境较差但区位及周边环境良好.典熨案例双榆树知春里.今后应发挥市场在资源配置 中 的墓础作用利用区位及周边环 境良 好等优势对小区进行更新 提高小区 居民生活质量。这里一个主翌问题足是否需要改变土地用途.因为建筑物具有 半永 久性特点而城市中心区土地利用相对紧张因此每个更新改造的机会都非常又t得.进行小区更新改造时需要 站在全局的立场上 而不是只局限于- 个小区。应将具 体的每一个小区和周 边地区结介起来确定是在充分利用 周边环境 的展础上 更新小区还是利 用町以更新的机会改变土

10、地用途最 大限度地服务于周边地区.其开发方式可主要采用房地 产 开发带动形式最大限度地发挥 市场 作用？居民安置方式可采用就地安置、异地安置与货币补偿相结 合等办 法。需进行改造维修小区.主要待征生活环境较差 环境较好或一般而区位条件一 前进行更新的费用高于其土典型案例芙蓉里.周边 般目 地收益。等所以应着眼于未来 等局部更新展本维持现 境与城市发展的角度 等待开发时机。略作墙体粉刷状。从周边环综介考察进-步因区位条件一般所以很堆吸 到开发商的投资而小区居民的引 生活三、小结针对老旧小区更新改造需求环境急需改善.因此应由政府由资、 区房管部门运作采取维修或翻建方式对小区进彳r改造。 建立住宅合

11、作 社等非赢利性组织 使Z成为运作或 监督主体尽快解 决居民生活质虽：问 题。口益突生本论文尝试世立评估 对老in小区更新改造分类及 行评判。依据理论及对利用体系时机进 资料分生可利用资料较少且完整性及系 统件 较差故此次研究所采用的统 计数据 及指标体系存在一定的局 限性希望 能为科学评估老旧小区更新改造作生积极尝试.今后随着 尽住小区配套 设施调查以及城镇 房屋安全骨理数 据库的实施和仗 立关于小区属性的可利用数据的逐步完备 局限性町典得到改善。指标体系的局部维修何维持现状小区主要特征生活环境中等 位及周边环境较好开发利用潜 大.典战案例双榆树北里小区因区位及周边环境较好开发 用潜力较大而目前居民生活环但区 力较利 境中活环境、区位和周边环境 三个方而采 用具有可操作性的个指标进行更新改造