物业管理理论与实务（第四版）第02章 物业管理的机构设置

1、第二章 物业管理的机构设置目 录物业服务企业1业主委员会 2物业服务企业与相关机构的关系3案例分析4第一节 物业服务企业一、物业服务企业的性质 物业服务企业通常称为物业管理公司，是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏、具有独立的企业法人地位的经济组织。指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业服务企业与房地产行政部门所属的房管所和各个自管房单位房管处的最本质的区别 。第一节 物业服务企业二、物业服务企业的设立 -物业服务企业一般注册为有限责任公司或股份有限公司-设立时：向市场监督管理部门申请 注册登记、领取营业执照

2、-领取执照前：应先核准企业名称，确定公司类型、注册资本、股东及出资比例、公司地址、经营 范围，具有公司章程及其他必要的审批文件。-领取执照30日内，到税务部门办理税务登记、到公安部门办理公章登记和刻制。第一节 物业服务企业三、物业服务企业的部门设置（一）职能部门：办公室、财务部、工程部、清洁绿化部、 保安部、综合经营部等。（二）管理处：指物业服务企业下属分区域或不同物业对象的管理机构。一个好的物业服务企业经过招投标会争取到不少的物业管理项目，形成规模化经营，则每一个项目可设一个管理处，但统一归属于该物业服务企业。四、物业服务企业的人才结构（一）综合管理的专业人才（二）经济类专业人才（三）机电设

3、备专业人才（四）物业管理财会人才（五）其他人员（文秘、档案等专业人才）第一节 物业服务企业五、物业服务企业的权利与义务（一）物业服务企业的权利1.根据法规制定物业管理制度2.依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费3.有权制止、纠正违反物业管理规约和制度的行为4.有权要求委托人或业主委员会协助管理5.有权选聘专业机构承担专项服务业务，但不得将其物业管理义务全部转让给第三方6.法律法规规定的其他权利第一节 物业服务企业（二）物业服务企业的义务1.履行物业服务合同，提供物业管理服务2.接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督3.定期公布物业服务费用和代管资金收支账目，接受质询和审计4.接受有关

4、行政主管部门的监督管理5.合同终止时，向业主委员会移交全部物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括物业费、公共收入积累形成的资产。同时业主委员会有权指定专业审计机构对物业服务企业财务状况进行审计。6.法律、法规规定的其他业务 第二节 业主委员会一、业主 （一）业主的含义 1.业主是指拥有物业的产权人。对基于房屋买卖等民事法律行为，已合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为是业主。 2. 业主分为三个层次：单个业主、全体业主（业主大会）、业主委员会（二）业主的基本权利（10项）、义务（6项） （详见教材第55页）（三）非业主使用人及其权利、义务 （详见教材第55页

5、-56）第二节 业主委员会二、业主大会 （一）业主大会的性质与特点1.性质 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权利的业主自治机构。业主大会是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。2.特点业主大会是民主性的组织业主大会是自治性的组织业主大会是代表性的组织第二节 业主委员会（二）业主大会可以决定的事项 根据物权法、条例以及指导规则的规定，业主大会可以决定的事项如下：1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；4、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；5、选聘和解聘物业服务企

6、业6、筹集和使用专项维修资金7、改建、重建建筑物及其附属设施；8、改变共有部分的用途； 9、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10、法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第二节 业主委员会（三）业主大会议事规则的主要内容1、业主大会名称及相应的物业管理区域2、业主委员会的职责3、业主委员会议事规则4、业主大会会议召开的形式、时间和议事方式5、业主投票权数的确定方法6、业主代表的产生方式7、业主大会会议的表决程序8、业主委员会委员的资格、人数和任期等9、业主委员会换届程序、补选办法等10、业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理11、业主大会、业主委员会印章的使用和管

7、理第二节 业主委员会（四）关于业主投票权的规定1.业主的投票权数，由专有部分面积和业主人数确定 (见教材58页)确定专有部分面积和建筑物总面积的方法确定业主人数和总人数的方法2.业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积3.业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权4.业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。5.未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。第二节 业主委员会（五）业主大会的召开 1. 首次业主大会 -物业管理区域内，已交付的专有部

8、分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会所需的资料。 -房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府收到申请后60日内，指导成立筹备组。 -此后90日内完成筹备，组织召开首次业主 大会会议。 2.业主大会定期会议 -应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 3.业主大会临时特别会议 -确有必要时，在符合法定条件的情况下召开的临时会议第二节 业主委员会（六）业主大会的两种形式 1.集体讨论 2.书面征求意见（七）业主大会的表决规则 无论采取（六）中的哪种形式，都应当有物业管理区域内专有面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定某些重要事项，

9、应当由持有表决权的专有部分面积占比3/4以上的业主且占总人数3/4以上的业主同意。决定其他事项，要求以上占比过半。（八）业主大会的其他规定：5项。 详见教材第61页。第二节 业主委员会三、业主委员会（一）业主委员会的性质 业主委员会，是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式，是办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。（二）业主委员会会员的相关规定1.业主委员会的人数：5-11人单数组成 。2.业主委员会委员的资格条件：6项3.业主委员会委员资格的终止：自行终止、授权决定、资格终止时的

10、相关规定。详见教材第62页。第二节 业主委员会（三）业主委员会成立后的其他事项 1.主任与副主任的推选 2.业主委员会的备案 3.备案的变更 4.业主委员会的印章详见教材第63页。第二节 业主委员会（四）业主委员会的职责 1.执行业主大会的决定和决议 2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况。 3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和 协助物业服务企业履行物业服务合同。 5.监督管理规约的实施。 6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。 7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用。 8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

11、9.业主大会赋予的其他职责。 其他说明，详见教材第63页第二节 业主委员会（五）业主委员会的平时会议（详见教材第64页）（六）业主委员会的换届与文件财产移交（同上）（七）业主委员会应当向业主公布的情况和资料（同上）（八）业主委员会工作档案的内容（详见教材第65页）（九）业主委员会的工作经费（同上）四、业主大会和业主委员会的指导与监督机构物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。具体的指导和监督有9项内容（详见教材65-66页）第二节 业主委员会五、业主委员会与居委会的关系业

12、主委员会是由物业管理区域内全体业主选出的，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治组织。居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，具有特别法人资格，上接政府下靠居民，是一种半民间半政府的组织，由街道办事处直接领导管理。居委会的工作定位：1.在社区里居住小区业委会之间空白地带，进行管理、服务和协调工作；2.在居住小区业委会之上，代表整体社区利益与街道办事处、交通、治安、环卫、市场监督管理等部门开展沟通和协商工作，使各个居住小区之间公共设施、公共秩序、公共环境符合社区整体利益的要求。居住小区内部的社区管理由小区业委会负责。第二节 业主委员会-在物业管理区域内，业主大

13、会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。第三节 物业服务企业与相关机构的关系一、与政府各相关部门的关系（一）与房地产行政主管部门的关系 房地产行政主管部门对物业服务企业的监督、管理、指导工作有：组织物业服务企业参加考评和评比完善物业服务投诉平台，加强事中事后监管，推进信用体系建设加强智慧型物业管理服务能力建设对从业人员进行职业技能培训（二）与工商部门、税务部门和物价部门的关系物业服务企业必须接受工商行政管理部门的监督与指导物业服务企业要依法向税务部门纳税物业服务企业应接受物价管理部门的物价管理第三节 物业服务企业与相关机构的关系（三）与其他相关行政管理部门的关系1.保安工作，应接受当地公安局和派出所的监督与指导；2.保洁工作，应接受环卫部门的监督与指导；3.环保工作，应接受环保部门的监督与指导；4.绿化工作，应接受园林局