铜川名门家具城策划书

1、铜川名门家具城策划书PAGE PAGE 14第 页铜川名门家具城策划书一、行业背景2010年家居产业已超过2万亿规模，年增长率20%以上，尤其是家居装饰和家具行业增长最快，且后劲十足。在经济全球化的背景下，中国家具产业得到迅猛发展。据不完全统计，2010年，中国家具生产总量达到近7000亿元，较2001年1250亿增长了五倍多。这不难看出中国家具市场的巨大潜力。因此，很多地方都将家具产业作为支柱产业，纷纷建设了工业园区，企业扩建，为产业的持续健康发展奠定了稳步的基础，而房地产市场的火爆，更为下游的家具产业提供了强有力的消费动力。二、铜川市商业地产的市场现状（一）近期铜川市商业地产市场概况铜川市

2、现辖3区1县1个经济技术开发区，23个镇、11个乡、10个街道办事处、543个村委会、95个居民委员会，面积3882平方公里。市委、市政协驻地朝阳路9号，市人大常委会、市政府驻地正阳路9号。王益区现辖1个镇、2个乡、4个街道办事处、30个村委会、41个居委会，面积162.2平方公里。区政府驻地红旗街。印台区现辖7个镇、2个乡、2个街道办事处、107个村委会、44个居委会，面积626.8平方公里。区政府驻地同官路。耀州区现辖10个镇、2个乡、2个街道办事处、191个村委会、8个居委会，面积1545.75平方公里。区政府驻地办事处。宜君县现辖5个镇、5个乡、178个村委会、2个居委会，面积1476

3、平方公里。县政府驻地城关镇。本项目所处的铜川新区现辖2个街道办事处、28个村委会，面积71.2平方公里。管委会驻地金漠路。全市总计：3区、1县、1经济技术开发区、23镇、11乡、10个街道办事处。 王益区（1个镇2个乡4个街道办事处） 。初步核算，2009年全市实现生产总值 128.65亿元，剔除价格因素，比上年增长17.1%。其中，第一产业实现增加值9.68亿元，增长7.8%；第二产业实现增加值77亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值41.97亿元，增长14.7%。全市人均生产总值达到15362元，较上年增长16.6%。三次产业结构由上年的7.7：57.5：34.8调整为7.5：59.9

4、：32.6。非公有制经济加快发展。全年实现非公经济增加值47.04亿元，较上年增长16.6%；非公经济增加值占生产总值的比重达到36.6%。铜川新区规划区面积45平方公里，建成区18平方公里，这里交通便捷，地势开阔平坦，城市基础设施日臻完善，正在成为铜川的政治、经济、文化中心，是铜川吸引投资、聚集人才、开发创业的热土。铜川正抓住陕西“一线两带”建设的大好机遇，大力实施项目带动、工业强市和可持续发展战略，努力实现经济社会的全面、协调、可持续发展。2010年,铜川市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现

5、，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面：1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2010年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。项目推出市场后的租销售情况都较不错。铜川市场都接受MAII这种类型的商业项目。名门家具城就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为铜川首席社区商业中心。2、专业市场行情看涨由于铜川经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，铜川的专业市场一直是陕西省商业布局中重要的一环，且

6、各类专业市场的表现的非常繁荣。2010年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如小商品及服装市场、电器专业市场有、建材专业市场等均在发展之中，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。3、主题商场的开发逐渐成趋势主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2010年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，很受置业者、投资者和消费者的关注。 4、新开商场引入大型名牌商家大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人

7、气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。5、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低。2010年19月铜川市批准的商预售面积较大，成交面积也较多，同比增长47.57%和11.47。铜川市特别是市中区商铺的供应量大增，呈现出迅猛发展的势头。受供应量的巨大影响，虽然2010年前三季度的成交量与2009年相比有较大幅度的增长，但少于2009年的供应量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。同时，因2010年商铺市场供大于求，导致2010年的商铺成交价继续下滑，2009年商铺的成交价格同期大幅下降了25.19。不过，受城市规划和市政建设等利好因素影响，现在新区的商铺销售

8、仍然保持良好的市场局面。（二）铜川市房地产简介2011年19月房地产开发预计投资达62580万元，比2010年同期增长8.8%，其中地方投资58599万元，比2010年同期增长28.2%；各种房屋完成施工面积123.67万平方米，比2010年同期增长42.2%。铜川因交通发达，人们的观念比较先进，房地产的发展也相对繁荣，于1998年起步发展，于2009年进入高速发展期，目前全市区住宅房产均价约3100元/m。在整个陕西来讲房价还属偏低的城市。与全国平均房价5719元/m相比还相隔甚远。全市住房销售情况良好，外地投资者已经逐步置业于铜川市；在铜川新区，商业用房空置较多，市场较为低迷。2011年1

9、9月，铜川市房地产共到位资金75423万元，从资金构成看：国内贷款2870万元，占资金总额的比重为3.8%，比2010年同期增长14.8%；衡量企业开发能力和抗风险能力的企业自筹资金45724万元，占资金总额的比重为60.62%，同比增长97.2%，其中企业自有资金42243万元，同比增长220.3%，占自筹资金的92.39%。由于受国家紧缩房地产信贷宏观调控政策的影响，困扰铜川市房地产开发投资的是后续资金来源问题，部分房地产开发项目因资金问题处于半停工状态。2010年4月17日，国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措，被称为房地产“新国十条”，导致很多购房者有一种持

10、币待购的心态，致使全国房地产销售一度滞后，包括铜川！随着市政规划，铜川的房地产发展已经集中在西南面，很多开发商都在此储备了大量的土地，东南面目前处于开发状态，即将于耀县连成一片。随着政府宏观调控，市场的竞争，房地产的管理日益严格，一些开发理念落后，经济实力较差的开发商将陆续被市场淘汰，整个房地产市场已经出现了重新洗牌的局面。三、市场分析与项目机会1、市场分析近年来，中国的家具行业呈现出崭新的活力和面貌。作为全球家具生产中心，早在2006年中国家具产业产值已跃居世界第一位，全球家具贸易总量的五分之一由中国完成。中国在世界家具产业和贸易领域的作用日趋重要，中国日益成为全球家具的制造中心。经过十几年

11、的发展，以广东为代表的粤派家具，以北京为代表的京派家具，以成都为代表的川派家具，“三大派系”在市场中的表现逐渐趋于势均力敌，呈现出三足鼎立的态势。我国家具行业发展呈现出喜人的态势。虽然我国家具行业近年来取得了很好的成绩，但是，行业发展中存在的问题也是我们必须重视的。如：技术壁垒层出不穷、缺乏自主销售渠道、企业核心竞争力不足、产业结构调整带来的冲击、原材料价格上涨等一些制约我国家具行业发展的因素。1、人民收入和生活水平的不断提高；2、第三产业和房地产飞速发杂；3、青年结婚进入高峰期；4、居民住宅进入改善期；5、新农村建设与农民消费观念改变；6、儿童家居消费逐渐升温；7、老年家居进入更新期；8、国

12、际家具市场提供良好机遇；2、本项目的机会政府强势推进铜川新区改造大规划，引爆地段升值，除了秦岭水泥等老牌企业，华能铜川电厂、铜川铝厂等强势入驻，延安大学的搬迁，都给铜川新区注入了信的活力，增加了拉动消费的增长点。5月28日 ，新区两个住宅楼盘开盘，正待开盘楼盘六个（请列出楼盘名称），持续销售楼盘十几家（请列出楼盘名称），一个日益成熟的城市急需一个与之配套的家具城!目前，铜川新区的家具市场规模小，市场脏、乱、差，深受停车难问题困扰，经营面积受限，无法满足扩大经营的需要。小市场购物环境差、服务态度差、品牌效应差！名门家具城一旦建立，实行市场科学管理，经营统一有序，地上地下停车场，彻底解决停车难问题

13、。五位一体经营空间，一步到位满足扩大经营需要。品牌市场，释放购买抗性！1、铜川是一个新兴城市，更位于“天水关中”的大轮廓之中，具有良好的发展前景；2、铜川缺乏较大与完善的家具市场；3、在房价日益高企的形势下，“轻面积，重装修”成为近年来家庭装修的新潮流，个性家具，家居饰品需求激增；4、80后成为家具市场主流客户群体，购买倾向个性化，时尚化，追求文化多元化，家居艺术化；5、目前新区没有家具城，只有一个北方建材城，且其规模小，种类少，品牌差，很难被消费者接受。6、以沿街式店铺经营为主，自然无序！无一站式满足居民消费的市场！存在消费外流现象！四、名门家具城市场定位本宗地编号为XQ-02-(7)-17

14、，北接正阳国际广场（商业性的）东临新建小区格林美郡（住宅），南面是新区第一高档社区领地未来城、富帝苑小区等，西面也是住宅区秦岭小区，该区域住宅井喷而商业基本空白，客户期望得到品种齐全家具卖场“一站式”选购服务。作为一个产品齐全，规模可观，品位高档的家具城，不仅可以满足铜川新区的客户需要，还能辐射耀县以及铜川其他几个区域。名门家具城项目辐射区域人口规模如下：1、中心商圈：2.5万户人口2、次级商圈：3万户人口3、边缘商圈：4万户人口4、商圈标准的设置除参考零售业商圈标准定义外，另参考了东区的面积及地形状况5、该项目流动人口日均达2万人,节假日可达到3.5万人本块地共27亩，合计1.8万平米，要求

15、容积率是3%，许用建筑面积最多5.4万平米。名门家具城规划停车场为7000平米，建筑土地面积为1.1万平方米，盖五层建筑物。家具产品档次：高端、中端、低端，家具产品风格：中式、欧美、简约家具，产品类别及楼层不知如下：第一层：卧室套房家具类别。第二层：书房家具类别和办公家具类别。第三层：客厅家具类别及沙发家具类别。第四层：厨卫类别。第五层：壁纸等装饰性消耗材料。五、名门家具城客户定位投资者分析（预计所占之购买比例为：55%左右）客户类型第1类：经济基础雄厚，先富起来的人士1）、拥有大型企业的人士；2）、拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者；3）、经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资

16、置业作为保值用途的人士；4）、企事业机关之高层国家干部；购买心理分析以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。故此该客户群多为选购首层街铺或地铺，购铺预算相对较多，多至过百万甚至上千万不等，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。对出租回报等促销措施的需求不太高。本项目的街铺数量不多，故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大。约占成交客户的5。第2类：经济富裕的本地村民客户类型1）、当地乡村士干部，经济富裕，具丰富积蓄，拥有相当资产及物业；2）当地村民，经济基础良好，拥有一定资产及物业。购买心理分析当地村民随着城市的发展建设，继而土地

17、出让而获利甚丰，并且享有村政府的花红补贴，收入稳定，多具良好投资意识，较具投资经验，对于优质物业将会有相当的兴趣。约占成交客户的20。第3类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士客户类型1）、在大型企业公司或事业单位，年收入10万以上的高层管理人士；2）、营商有成之中小型私企老板、有一定经营规模个体商户；3）、在攀创业，并已取得一定成就之外地成功人士；4）、曾拥有较多房地产，现已套现，拥有相当积蓄的企事业机关之中高层干部；购买心理分析以上人士主要从事加工业、零售业、金融、高新技术、企业管理等专业性较强的工作，该类人士购铺多选择首、二层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，该类人士对投

18、资回报的金融意识较强，并十分关注投资的利益点，对出租回报有迫切需求。约占成交客户的20。第4类：经济基础一般但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户客户类型1）、在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军；2）、从事IT、保险、艺术相关职业等，较高收入的自由职业者；3）、已将原由“房改房”上市交易，拥有较多积蓄的机关事业单位干部；4）、拥有一定积蓄在各企事业单位已从事单位多年要职工作的人士；5）、有较多积蓄的、个体户；6）、由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。购买心理分析以上客户的资金积累及来源不象前几类客户群般丰厚，多会选购较高楼层、小面积的商铺,该类客户最注重出租回报及商铺

19、总价上的因素,其次才考虑商铺位置和客流量等因素,其购铺预算多在20万左右,购买心理会类似选购债券,对回报率较为敏感. 约占成交客户的10。六、名门家具城内涵1、业态范围：卧室套房、书房家具、客厅家具、沙发家具、办公家具；2、业态特色：时尚、艺术、文化、个性；3、业态档次：涵盖高端、中端、低端；4、目标客户：青年结婚男女、购房群体，农民群体等。七、名门家居经营模式1、名门家具城：与生产企业资本捆绑，在铜川建立大型卖场；2、E家具：网络销售时大趋势，也是实体店的补充；3、精品连锁店：在铜川周边西安、咸阳、延安等地区通过建立连锁加盟形式扩张。八、名门家具城项目的开发原则及思路1、不求最大，但求最新：

20、选择行业后起之秀加盟，洽谈容易，合作稳定；2、以点带面，布局均衡：合作企业因代表重要的业态组合和产业群体；3、德才兼备，有号召力：企业负责人科长期合作，对家具行业有号召力，便于招商。4、充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作；5、充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力；6、“售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。7、以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合；8、以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象；9

21、、优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。九、销售策略本项目作为铜川首个家具城，将作为新区商圈的商业建筑对周边的景观及经济带来积极的影响。由于铜川城市建设的步伐和经济的强劲发展，市民对房地产的投资热情空前高涨，尤其是优质商铺更是成为备受投资客青睐的市场热点。因此本项目应顺势而为、及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占领区域市场，以尽快实现资金回笼、降低发展商的投资风险。本项目建设周期短，工程进度快，且达到销售许可条件相对容易，为本项目快打快销的销售策略提供了有利的客观条件。总体来讲：本项目的营销操作采用的是“以相对之快打季节之慢、以相对之重打时段之轻”相对集中策略

22、。以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。1、把握入市良机“良好的开始是成功的一半”，入市时机方式把握得好，才能产生好的销售开局。入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素：项目可售时间：通常我们选择在正式预售前12个月入市宣传、推售号码，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式销售积累有效客户。本项目预计于11月中旬开盘。 准备充分后入市：入市时必须在售楼大厅、项目周边环境改造、工程形象等内外包装方面有良好形象展示，模型、楼书、展板等销售工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。无造势不入

23、市：在房地产市场如此激烈的竞争态势下，业内人士公认：“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示对前期的销售及客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售作市场铺垫。销售旺季入市：每年10月至下年5月是房地产销售的周期性旺季，其中1012月以及35月是销售黄金时段，一般在销售黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，在销售初期达到较高的销售率，因此入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。通过销售旺季火热的销售气氛来实现本项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。有目的地入市：根据发展商的资金运作需要，合理安排

24、营销成本投入和销售回款的进度，提高发展商的资金利用效率。有控制地入市：根据工程进度、价格策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的销售目标。本项目作为纯商业项目，市场的运作一般是“招商先行”。是指项目在成功招商2030的情况下，开始销售，以核心租户（主力店、一级品牌）的入驻来带动销售。本项目的销售操作思路亦是如此，通过核心租户在一层和二层不同区域的安置，将相对位置较差的单位通过品牌商家的入驻变成相对较佳的位置，从而带动二层的销售以及顺利完成价格的初步拉升。综合以上因素，根据项目运作的要求建议本项目的：2、内部认购前提条件售楼大厅装修完毕并可使用建筑模型已完成

25、 完成必要的销售文件（销售百问、销售面积、房号表、认购登记卡、付款方式、客户登记表等） 销售人员已完成上岗培训 已完成销售人员的工服、名片制作 完成必要的宣传资料（楼书、户型单张、折页） 宣传铺垫（户外广告、报纸软文广告） 楼体包装（以工程网包装、以广告喷绘包装）工作人员到位（保安、保洁、财务）3、正式开盘销售前提条件（1）取得预售许可证（因本项目可能无法取得此证，需采取独特销售手段，由此也会对销售带来一定的影响）（2）现场包装看楼通道施工装修完毕；现场气氛营造完成（导示系统、道旗、绿化、道路改造完毕等）。（3）资料智能化标准、配套设施、交楼标准提前落实按揭银行提前落实价格表及付款方式完成必要

26、的销售文件（认购合同、定金通知书、购楼须知、按揭须知、预售合同）（4）销售人员开盘前培训对前期重点客户进行回访，知会开盘及优惠信息（5）宣传准备报纸广告准备完毕并提前预订版面开盘活动安排（时间、地点、邀请领导、新闻媒体、新闻通稿、活动事宜等）礼仪及礼品准备4、分销售阶段及工作安排在整个销售过程中，本司将销售分为四个阶段：吸筹期尾盘清理期持续销售期解筹强销期 2个月 3个月 2个月 1个月开盘前节点安排： 第一次广告出街 内部登记 正式认筹 解筹 开盘十、开业庆典 1、活动规模：参加人数不限，现场布置以产生高雅文化气息浓厚的庆典仪式气氛为基准，活动以产生良好的宣传效应，社会效益为目标。2、活动地点：名门家具城前广场3、活动内容：名门家具城开业仪式4、举办时间： 待定5、交通安排：主办单位负责安排好嘉宾接送车