8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析（二）房地产资产评估陈曦2009 年 3 月 23 日题目：安顺市合金翻砂厂抵债资产市场价值评估（安顺市华西办黑石头村工业用地土地使用权市场价值评估）这项评估工作是由中国东方资产管理公司南宁办事处委托我方评估的不良资产处置的评估工作，本次估价对象是业用地。根据委托方提供的资料（安顺市省安顺市华西办黑石头村的一宗工民事裁定书【（1995）督执抵行安顺市18 号】），估价对象已于 1996 年 2 月 2 日裁定抵偿给建设银，后该行将其作为不良资产剥离给中国信达资产管理公司贵阳办事处，而后中国信达资产管理公司贵阳办事处又于 2004 年 11 月 29 日将其以债权转让方式转让给中国东方资

2、产管理公司南宁办事处，现中国东方资产管理公司南宁办事处拟对其依法进行资产处置。经查询，依据安顺市人民关于安顺合金翻砂厂申请补办土地使用的【市府复（1993）105 号】，该宗地原使用人（省安顺市合金翻砂厂）曾经向安顺市人民申请并于 1993 年 8 月 31 日获得批准，安顺市人民同意将该宗土地使用权有偿划拨给原使用人作建厂用地，面积 8.2 亩，使用期限50 年，即 1993 年底至 2043 年底止；另依据 1995 年 4 月 15 日登记的土地登记表【95-B006 号】，土地使用权面积 5473.30 平方米，工业用途，土地使用权类型为有偿划拨，批准使用期限 50 年，自 1993

3、年 12 月至 2043年 12 月；土地四至：东抵华西办黑石头村集体土地，南抵黑石头村土地，西抵道路及黑石头村土地，北抵黑石头村土地。对该宗土地进行了现场勘察，估价对象距离城市主干道的距离较远，无市政道路可行，目前只能从田间小通过，交通条件较差，宗地内不通自来水，无市政电力供应设施，无临宗地的通讯设施。现在谈谈在这个项目中我对于评估方法的几点浅见。在选择评估方法的时候，因为与估价对象类似的交易案例几乎没有，所以放弃了市场比较法，与估价对象相邻的土地均为集体土地，即使有租赁情况的也是同村村民间的短期租赁行为，以作为市场的参考，所以也放弃了。收益还原法，最后选择了成本近法和基准地价系数修但是在采

4、用成本近法的评估过程中，有关的耕地年产值标准等数据是2002 年以前的，经过了安顺市房地产市场多年的变迁，显然那些数据只能是一个符号，对于今天的评估工作而言，根本不能够真实客观的反映如今土地取得费用的。而在基准地价系数修评估中，采用的安顺市城区土地级别和基准地价调整更告是 2002 年颁布的，估价时点 2001 年 12 月 31 日，距离本项目的估价时点相距七年多，在这些年中，安顺市的房地产市场变化巨大。就拿普通住宅商品房而言，2002 年普通住宅商品房的平均售价在每平方米500 元至 700 元之间，这种相对稳定的房地产市场平衡在 2004 年被打破，经过了大量房地产集中开发和城市道路改造

5、，拆迁工作量巨大，供求关系突出，2004 年后直到 2006普通住宅商品房的平均售价猛涨至每平方米 1600元至 1800 元之间，之后的安顺房地产市场价格上涨趋势有增无减，到了 2008年初，新建的普通住宅商品房平均售价冲破了每平方米 2000 元关口，随着 2008年的存利率调整和 2009 年以来的诸多房地产政策，如今安顺市的市场均价维持在 2500 元左右。从商品房价值上涨现象上分析，今天的房价大约是 2002年的四倍，多年来安顺市的房地产市场一直是处于上升态势，哪怕是全世界在应对金融显。的最近一年，也只是稍稍放缓了一下脚步，但上涨的程度十分明经过基准地价评估所得的结论，我认为已经严重

6、脱离了安顺市场的实际情况，由此评估出来的结果很难让人信服。经过了解，2002 年的四级工业用地市场成交价格约为 15 万元/亩，而如今市场交易价格已经达到了 50 万元/亩左右。况且在基准地价的修正体系之中，对于像估价对象这种处地偏远，综合条件较差的宗地，跟同一级别内其他条件相对较好的宗地比较而言，欠缺更具体和更科学的修正体系，这是一个瓶颈问题，随着城市发展的加剧，土地的出现形态也会跟着更为复杂，这些都对城市的基准地价修订工作提出了更高的要求。我认为在经过 2008 年和 2009 年之间的宏观经济调控之后，和了一些土地使用或管理等方面标准，在这个时候对，2006 年底颁布实施的工业用地出让工业用地而言犹如一把擎天大伞，积极的推动和保护着我国的工业用地出让市场，虽然国家宏观政策对安顺地区土地市场略有影响，但源于该区域内的供求关系长期以来较为稳定，随着土地供给量的减少与增长需求的日渐突出，我认为该地区房地产市场目前以及今后都将长期处于一个稳中带升的持续阶段。所以我认为有关部门在社会环境变化迅速的今天，更应该加强对土地的管理和统计，为土地的利用提供一个良好的发展空间，也为土地评估行业提供一些威性的数据，带领这些土地评估工作者更客观的去反映土地这一稀缺资源的合理价值；我认为及时更新基准地价也是一个城市发展最明显