物业顾问管理工作内容范本

1、工作行为规范系列物业顾问管理工作内容（标准、完整、实用、可修改）I.FS-QG-44975编号：物业顾问管理工作内容Property con sulta nt man ageme nt work content说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可 循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。项目物业顾问管理工作内容一、前期介入阶段合作期限：由签约之日起至华侨海景城一期入伙之日前二个月结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础， 同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。（一）由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化

2、、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图（包括土建和各类机电设备的）、项目模型等资料， 了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协 助管理商对管理档次进行定位。（二）根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的 投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物 业管理的成本控制及提高管理质量。1、考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；2、建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满 足物业管理的需求；3、 设备机房的环

3、境、通风是否满足要求；4、对住户室外空调机位置确定， 冷凝水的排放处理等问 题的建议；5、 根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建 造位置和建造价格建议；6、 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；7、 在不增加发展商总投资的情况下，为配合国际环保理 念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭 式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；&在空调工程施工前，根据设计图纸从节能和便于管理 的角度提出对设计的修改建议 ；在空调设施安装时，为便于 以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；9、 对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议，

4、并依 据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议， 以供参考选择。10、 从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；11、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪费等），提出纠 正及修改建议；12、给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面，提供修改意见 ；13、根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；14、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议15、根据公

5、共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；16、对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外 墙清洗，使之保持长久的美观；17、根据地方物业管理法规、 政策及zz物业长期以来的 物管经验对管理商的管理模式、岗位设置、人员配备等提出 建议；18、根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等，对管理商的机构设置、定岗 定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议；19、对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。针对项 目的市场定位，准确推测准业主层次，从实用性上建议会所 适合经营的项目，在此基础上进一步建议哪些项

6、目可收费， 哪些项目不宜收费，其原则在于先聚人气，进而达到既创造 社会效益又有一定经济收益的目的。（三）从业主/住户使用的角度，提出专业建议 ：如从居家 生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施；如从 业主使用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的，以 方便业主装修及使用，减少将来物管的难度。（四）从智能化的角度，提出专业建议 ：1、考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进 度计划；2、 针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能 的建议；3、 根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实

7、用；4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。（五）从环保的角度，提出专业建议 ：1、 根据顾问商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；2、对物业内商场（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、 污水及噪音的处理建议3、根据会所增设的项目及物业配套设施，从节能和环保的角度，提出建议。（六）从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提 咼效益：1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标 准等；2、公共部分装修材料的选用；3、在空调设备安装前，对设备的适用情况和选型提供咨询；在空调设备安装时，对空调设施的

8、安装提供咨询；4、 协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择， 从性能价 格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、 规格；5、在满足消防规范的前提下， 提供最新的设备技术或施 工方法；协助发展商选择性能稳定、 质量可靠、售后服务良好 的消防产品和分包商；6、根据管理商要求，提供我方在建筑给水与排水方面的 技术、设计、施工等的成功经验 ；7、根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询；&解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本 ；（七）在施工过程中，协助发展商监督各专业工程的进展 情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时

9、 可以降低日后物业设备管理难度。（八）指导发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保 工程质量。（九）指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作， 对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行 整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。（十）根据物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，指导发展商制订物业管理收费标准。（十一）从创优的角度，根据各级优秀物业管理小区的考 核评比标准，提出专业改进建议。（十二）配合发展商楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供ZZ物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。二、实操指导阶段合作期限：共一年，由本物业首期入伙之日

10、前二个月起计，又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个 时期。前期筹备期指一期物业入伙前，ZZ协助管理商从机构组建、人员培训到为一期物业入伙做相应筹备的工作时期。（一）在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。（二）协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制：*协助管理商制定管理人员、操作层人员定编方案；*协助管理商根据机构设置和岗位定编制定出各级各类 岗位责任制。（三）协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本， 提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批。人工费用测算*设备耗能费用测算；*

11、设备维修保养费用测算；*清洁定额费用测算；*园艺绿化项目的定额费用测算等。（四） 协助管理商选聘各专业物管工作人员（管理层和操 作层）组建工作队伍：*提供人员配置及相应素质要求的具体方案；*协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。*提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训 计划；*协助拟制员工在职培训年度规划，并对规划实施进度、 落实情况等进行跟踪检查和指导 ；*协助对操作工进行操作培训；*协助对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训；*就管理商员工外培事宜提供咨询和协助；*提供物业管理收费系统软件使用培训。（五） 协助管理商培训各专业物管工作人员（管理层和操 作层），协助对各专业技术工人

12、进行考核及资格等级的评定，以确保人员素质。（六） 协助制定入伙交接验收标准及实施程序：*按照IS09000国际质量保证体系文件协助本物业管理 商制定验收标准。*协助成立入伙接管验收领导小组。*指导召开各种入伙专题会议。*协助发展商制定三通及其它项目入伙必备目标方案。*协助接管验收小组及有关人员与发展商、施工单位三 方面共同组成联合交接小组，并制定交接验收计划。（七）提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单，协助管理商与发展商 之间各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）。（八）指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对维 修保

13、养工作的程序等级进行划分，对运行中的设备进行节能 改造以利于提高设备管理质量。（九）协助管理商按ISO9000体系标准编制各项管理制度 及建立相关资料、文件：1、 提供管理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际 协助管理商进行修订、充实和完善 ；2、 协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文 件和程序；3、 协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规 程及维修保养标准、程序和措施 ；4、 协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件；5、根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件；6、协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目

14、 管理方案；7、 协助管理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业 指导书；&协助制订绿化操作标准，拟制绿化养护规范；9、 提供员工手册和人事管理制度示范文本，指导并协助 编制员工手册及人事工作相关制度 ；10、提供质量管理相关的各种记录表格、样本，并结合项目管理目标和质量要求协助管理商进行修订和取舍；11、 协助设置会计帐薄，建立会计核算体系；12、协助建立健全财务管理制度。（十）协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记 录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。（十一）为管理商提供日常物业管理所需设备、材料清单， 协助编制对外分包的有关程序，协助评价和选择各专业分包 方。（十二

15、）指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经 济效益。（十三）协助制定入伙前工作计划：*协助成立入伙领导小组。*协助制订入伙计划。*指导制定收楼、入伙必备文件资料，如业主公约住/用户手册、收楼须知、收楼指南、装修申请登记 表等。*指导制定管理费预算，管理成本核算方案，根据本物业 所在地政府物价部门的有关规定协助制定各项收费标准。*协助制定入伙管理制度。*协助发展商完善入伙必备条件（例如：通知发展商与当地邮政部门联系落实邮编、通邮时间及报刊订阅等）。*协助制定开办费用清单、预算及采购计划。*指导制定入伙后各专业服务分派方案。*制定入伙期工作方案：如成立入伙期工作小组、场景布 置、宣传、人事安排、

16、各种指引标识等。集中入伙期指业主在发展商书面通知前来入伙的时限内集中到物 业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。 本期时间短， 工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将 有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得 以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集 中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业 管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日 后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。为此ZZ将提供以下顾问服务，以保证入伙工作顺利进 行，为今后物业管理的正常进行打下良好的基础：*指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。*

17、1制定入伙工作流程，紧急应变方案等。*协助发展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公，提供一条龙服务。装修搬迁期指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至 搬迁入住的工作时期。此时物业管理公司的工作难点有二*面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如 何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们，保护 公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量， 避免遗留安全隐患等。*业主入住有先有后，怎样兼顾先入住业主的正常生活 和后入住业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从 而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。为此，ZZ将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行 之有效的管理办法

18、，有效帮助解决以上问题，主要内容包括*指导建立严格的装修审批程序，包括对装修单位资质、 装修图纸等的审批。*指导建立装修单位进场管理工作流程。*指导建立各业主/用户的装修档案。*指导建立装修日常监督管理制度，包括巡查管理制度、 装修时限管理制度等。*指导建立装修现场验收制度。*指导建立装修单位退场管理工作流程。*指导建立各业主/用户的入住管理办法。*指导建立各业主/用户搬迁管理办法。*指导建立各业主/用户搬迁注意事项。正常管理期指物业现场大部分小业主的二次装修工作已基本完成， 小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律 开展的工作时期。此时ZZ主要提供的顾问服务内容有：*通过日常工作

19、中的实际运作进一步完善发展商下属物 业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。*指导建立严格的封闭化安全管理制度，包括小区出入 登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。*指导建立一整套具有可操作性且指标量化的清洁、园艺绿化操作考评管理制度。*指导建立财务管理制度、 财务人员岗位责任制，提供专 业财务收费系统软件并对该系统操作提供业务培训、使用指 导等工作。*指导建立楼宇机电设备及电梯的维修保养管理制度， 如电梯五级（周、半月、月、季、年）保养制度等。*按照IS09002国际质量保证体系标准建立物业管理规 范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。*指导建立特殊场所（如会所等）物业服务管理方案。*顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内 容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意 见，跟踪纠正落实情况：各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况；按ISO9002标准对管理商的各专业设备管理体系运行状 态、维修、保养情况进行检查、诊断，发现不符合，及时提 出整改缺陷和纠正处理措施报告给管理商，协助建立控制程 序及方法，确保系统长期正常运行；检查设备的完好率，对各专业系统故障进行诊断，提供维修技术指导，以