XX年《全国民事审判工作会议纪要》及物权-房地产纠

1、.：.；年 月 日至 日，最高人民法院在杭州召开了全国民事审问任务会议。各高级人民法院和新疆消费建立兵团分院分管民事审问任务的副院长和民一庭庭长，解放军军事法院民庭庭长，以及方案单列市中级人民法院分管民事审问任务的副院长参与了会议。最高人民法院副院长奚晓明出席会议并讲话。这次会议是在社会主义市场经济体制确立和中国特征社会主义法律体系构成的新情势下召开的，它对我国民事审问队伍一直坚持社会主义法治理念，更好落实“为大局效力，为人民司法任务主题，更加充分发扬民事审问任务职能，为全面实施“十二五规划、全面建立小康社会提供有力司法保证具有重要意义。经过讨论，与会同志对今后一段时期如何更好开展民事审问任务

2、提出了许多意见和建议，并构成广泛共识。现将有关情况纪要如下： 一、民事审问任务的总体要求、民事审问要一直坚持“三个至上的指点思想，一直坚持社会主义法治理念，一直坚持公正司法、能动司法，一直坚持群众道路，以人为本、司法为民，深化推进“三项重点任务，为效力经济社会又快又好开展、保证和改善民生提供强有力的司法保证。、民事审问要顺应社会主义法律体系构成对任务的新要求，要求全国民事法官更加自觉地加强学习，更加注重对中国特征社会主义法律精神的深化领会，更加注重对司法实际中新情况、新问题的调查研讨，更加注重对与民事审问任务相关联的新知识的学习了解。、民事审问要一直坚持“调解优先、调判结合任务原那么，努力提高

3、伐解质量，做好调判结合；要继续创新和完善多元化矛盾纠纷处理机制；要积极推行诉调对接，做好诉前调解；要完善人民调解协议司法确认机制，推进人民调解任务更大开展。、民事审问要一直坚持重心下移，顺应人民法院基层根底建立对民事审问任务新要求，把基层才干建立放在更加突出的位置，进一步处理基层法院面临的困难，进一步提高基层民事法官的法律适用才干，进一步规范人民法庭的案件审理，真实保证民事审问固本强基。、民事审问要一直坚持改革创新，全面加强对下监视指点任务。要有效处理实际中存在的法律了解、裁判尺度不一致问题，真实提高一、二审案件裁判质量；要有效降低上诉、恳求再审、申诉上访的比例，从源头上预防和减少信访案件，最

4、大限制地就近做好当事人服判息诉任务；要做好小额速裁试点任务，发扬小额速裁机制在及时化解矛盾、提高司法效率中的重要作用，为我国民事诉讼法律制度的不断完善，积累更多更好的阅历。、民事审问要一直坚持加强队伍建立，进一步加强党性观念，自觉接受党的指点，大力弘扬公正、廉洁、为民的司法中心价值观，大力加强司法才干建立，大力加强司法作风建立，大力加强司法廉洁建立。 二、关于物权纠纷案件、当事人恳求确认违法建筑权益归属及内容的，不予受理；曾经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有遭到损害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者零落、坠落呵斥他人报害，按照侵权责任法相关规定处置。【陈枝

5、辉律师解评】违章建造的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处置并补办合法手续之前，不能产生房屋一切权之法律效果。买卖合同标的房屋系违章建筑，且当事人在一审争辩终结前未补办相关手续的，应认定合同无效，出卖人基于该无效协议收取的房款应退还给买受人。司法实际中：一包含违章建筑的房屋转让后，买受人以受欺诈和显失公平起诉撤销的，法院根据价钱差距、签约情形等要素，能够予以支持。案见北京昌平区法院昌民初字第号“焦某诉范某房屋买卖合同纠纷案。二在无产权证的违章建筑转让情形，法院普通认定合同无效。案见辽宁沈阳中院沈民房终字第号“刘某与曲某房屋买卖合同纠纷案、辽宁沈阳中院沈民房终字第号“邹某与某农工商公司房屋买

6、卖合同纠纷案。三对于合同已明确商定“产权证下房屋的买卖，买受人就出卖人违章扩建部分主张其艰苦误解而诉请撤销的，不予支持。案见广东广州中院穗中法民五终字第号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案。四买卖违章建筑导致合同无效，双方返还，卖方存在欺诈，买方亦未尽到审查义务，卖方售房给予买方的居住利益，以及买方支付房款的利息损失，能够因双方过错自行承当。案见重庆渝北区法院渝北法民初字第号“蒋某诉聂某等房屋买卖合同纠纷案。五明知部分房屋系违章建筑仍予购买，对不能顺利办理产权证应有所预见，买受人对法律规定的误解不构成意义上的误解，在经过恢复原状后能办理产权证明的情况下，买受人能够需求承当恢复原状的损失。案见

7、广东广州中院穗中法民五终字第号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案。相关规定：最高人民法院 年月日 法发号第条：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、撤除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处置。北京高院年月日第条：“凡属关于违章建筑的认定与处置方面的纠纷，不属法院管辖范围，应告知其向有关行政主管部门恳求处理。第条：“因违章建筑妨碍他人通行、通风、采光等民事权益引起的相邻纠纷，或以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等纠纷，当事人起诉的，由民庭受理。广东高院年月日 粤高法发号第条：“要求对违章建筑进展一切权确认或对违章建筑物

8、进展处置的纠纷，人民法院应告知向有关行政部门恳求处理。但因违章建筑损害他人人身或其它财富引起的损害赔偿纠纷，人民法院可直接受理。房主在其有合法一切权的房屋内添置的违章建筑，经主管部门罚款留用的，法院在处置房屋析产、一切权纠纷中，可一并处置该屋内的违章建筑在保管运用期间的占有权、运用权和收益权。参见陈枝辉律师编著法律，年月、未经抵押权人赞同转让抵押财富的，不能根据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，恳求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承当相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。【陈枝辉律师解评】根据第的规定，当事人之间订立有关设立、变卦、转让和

9、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有商定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效能。该规定确定了不动产物权变动的缘由与结果相区分的原那么。物权转让行为不能成就，并不用然导致物权转让合同无效。根据第、第的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，该当通知抵押权人并经抵押权人赞同，否那么转让行为无效。但第以及最高人民法院关于适用假设干问题的解释第还同时规定，未经通知或者未经抵押权人赞同转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方经过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既

10、充分保证抵押权不受损害，又不过分妨碍财富的自在流转，充分发扬物的效益。司法实际中：一出卖人转让已抵押房屋，应告知买受人，在未告知受让人情况下，合同是无效还是有效，不能一概而论。司法解释第条能否就是对第条的变卦或扩展，在实际及司法实际中并非毫无争议。第条第款虽然对抵押物转让效能认定设定了条件，实际及实际中对此倾向于从宽解释，即转让已登记的抵押物即使未经抵押权人知晓或未告知受让人也并不用然导致合同无效，根据就是最高人民法院嗣后发布的司法解释第条之规定。但在该条款未有明确解释或被修订前，根据该款直接判决无效仍堪称有据。案如云南昆明中院昆民一终字第号“陈某与杨某房屋买卖合同纠纷。笔者以为：关于抵押合同

11、与买卖合同相互关系，二者并不一定相互冲突，在已抵押登记的情况下只需买受人情愿接受曾经抵押的房产或地产，抵押合同有效，买卖合同亦可有效，但在未登记的情况下抵押权人不得对抗已办过户登记的买受人。故，笔者以为，第条关于合同效能的规定，应了解为“效能待定的合同为宜：在受让人代为涤除或出卖人自动涤除抵押权负担的，转让合同有效；受让人或出卖人不能涤除抵押权负担，转让合同无效；无论受让人或出卖人能否涤除抵押权负担，抵押权合同由于已办登记，皆为有效；在抵押权未办登记情况下，后成立的转让合同办理了过户登记的，抵押人的债务不能对抗好心买受人的物权。此外，笔者留意到，司法解释第条“抵押物如由抵押人本人占有并担任保管

12、，在抵押期间，非经债务人赞同，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效与第条如出一辙，但司法解释第条在年月日已被最高人民法院实施日期：年月日废止，缘由就是“与物权法有关规定冲突。而第条的相关规定又是与司法解释第条要旨相通，故第条亦无有效存续理由，修订或废止势在必行、当在必行。二出卖人转让房产告知了受让人，或法院认定受让人明知或应知受让房产的一切权负担，买受人能否单以“抵押人未通知抵押权人为由主张合同无效？尚存争议。实际中，关于抵押人的通知义务是必要的，但未经通知，能否必然导致转让合同无效，第条“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效贯彻“缺

13、一不可的原那么，然此原那么与第条“抵押人未经抵押权人赞同，不得转让抵押财富，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外规定相冲突。第条依然有效，但逻辑不严谨。司法实际中为缓解此一矛盾，经过对“通知的方式及时间点要求予以解释，到达平衡的目的：可以口头方式通知。案见上海一中院沪一中民二民终字第号“某投资公司与某糖业公司房屋买卖合同纠纷案。可以随时通知，至迟在转让合同签署之前，故买受人在签署约定合同之后而未签署本约合同之前，以出卖人转让已抵押房产未通知抵押权人为由反悔，能够构成违约。案见广东佛山中院佛中法民五终字第号“林某与某建筑公司房屋买卖合同纠纷案。三如转让抵押房产且未通知抵押权人，买受人起诉主张的是

14、合同无效，但裁判者以为是合同有效，买受人只能在法官释明的情况下，根据第条规定以欺诈主张撤销权。如买受人坚持合同无效的诉讼恳求，那么能够导致诉讼恳求被全部驳回的风险。四二手房买卖合同虽商定了标的房屋设定抵押那么为欺诈，出卖人应双倍返还定金，但该商定在房屋买卖合同因转让抵押物未通知抵押权人被认定无效时，作为从合同的定金合同条款，亦自始无效，不产生双倍返还的法律效果。案如云南昆明中院昆民一终字第号“陈某与杨某房屋买卖合同纠纷。五故意隐瞒所售商品房已抵押现实，导致与买受人所签售房合同解除或被撤销的，买受人可以恳求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的赔偿责任。

15、六以涤除标的房屋上设定的抵押为付款条件的买卖合同，收款对象为抵押权人，而在合同签署后，未办理产权变卦登记前，该房被第三人作为诉讼保全对象，这样就不仅存在合同履行上的妨碍，而且很能够丧失对案涉房屋的一切权，在主张债务时，只能针对出卖人，而无法向已收款的原抵押权人索赔。给出去的是现钱，买卖落空还不能向收钱的人追回。故，买卖抵押房之前，需先核实房屋除抵押权之外能否存在其他财富一切权纠纷，预先了解实践办理产权过户手续存在的妨碍，一旦签约，及时办理过户登记手续，如签约后不能及时办理，那么根据新规定，恳求预告登记，同样能产生不动产变动的公示效果。七被执行人将其名下需办理过户登记的财富出卖给第三人，第三人已

16、支付部分或全部价款并实践占有该财富，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人曾经支付全部价款并实践占有，但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故对买受人而言，为防止此种情形下的争端，签署购房合同后，应及时办理交付，获得实践占有的效果，并及时过户手续，或办理预告登记。 .适用第条，以不享有一切权的抵押行为被认定无效，海南海口中院海中法民终字第号“某银行与吴某房屋买卖合同纠纷案并非此类案件的典型，只能是购房人的愉快愿望。按照规定的原那么，不动产的公示公信原那么，可以维护第三人获得的抵押权，即买受人在先获得的一切权不具有对抗好心第三人的

17、效能。参见陈枝辉律师编著法律，年月、转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分商定的，原那么上该当认定该转让行为有效。受让人虽然知道转让标的物为共有，但其有理由置信转让人的处分是共有人共赞同思表示的，可以认定转让行为有效。另一种意见：转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分商定的，按照物权法第一百零六条有关好心获得的规定处置。【陈枝辉律师解评】夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人赞同的登记人，或者，依法律规定或合同商定非属实践权益人的登记人，擅自以本人名义处分房屋的，除非受让人受让该房屋时系好心且支付

18、了合理的价钱并办理了转移登记，否那么不发生买受人好心获得的法律效果。夫妻一方作为无权处分人在售房合同失效的情况下，实际上及实际中存在这样的争议：产生的是缔约过失责任还是违约责任？合同无效时定金返还或者是违约双倍赔偿？因违约责任产生的夫妻一方返还、赔偿责任能否作为夫妻共同债务？实际中均存在不同的判例。司法实际中，与登记的产权人签署房屋买卖合同，有必要留意能否为夫妻共同财富的性质，能否存在其他权属争议；与非登记的产权人签署房屋买卖合同，必需调查房屋的共有及授权情况，以防止合同效能之争。买卖时仅看房产证且实地看房，而未去相关部门查验房屋资料，尤其在权属有争议，卖方急于脱手的情况下，此买卖能够会被法院

19、认定买受人“在查明房屋共有权益人问题上，客观心思持放任形状，不构成好心第三人。实际中的“相关部门，不仅指房管部门，在买卖标的为买卖按揭房屋情形，为防止能够产生的法律风险，建议买受人到贷款银行查询贷款合同载明的共有权人。为防止共有房屋无权处分情形发生，还应留意：一就产权人已过世的作为遗产的房屋设定买卖，买受人该当对产权人法定承继人及签约人的授权情况作必要了解，同时有中间人或见证人，对一切授权委托情况要进展核验，并保管相关查验记录，保管付款凭证做到有据可查，以防止在无权处分情形时被认定存在艰苦过失而不构成表见代理，以致影响买卖合同效能。二房产共有人之一虽因故暂时意志不清，但在未被认定为无民事行为才

20、干或限制民事行为才干人之前，其近亲属作为代表出卖共有房屋，买受人仍存在合同无效导致购房目的落空的风险。案见辽宁沈阳中院沈民房终字第号“贾某与刘某等房屋买卖合同纠纷。参见陈枝辉律师编著法律，年月、被拆迁人依法享有的拆迁安顿补偿权益具有物权属性，在产生权益冲突时，优先于其他权益。【陈枝辉律师解评】最高人民法院第条：“拆迁人与被拆迁人按照一切权互换方式订立拆迁补偿安顿协议，明确商定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安顿，假设拆迁人将该补偿安顿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先获得补偿安顿房屋的，应予支持。作为广义上的互易合同之一种，拆迁安顿补偿合同不同于商品房买卖合同，司法解释赋予被

21、拆迁人享有的债务具有对抗第三人的效能，亦即具有法定的优先权。意味着拆迁人将的补偿安顿房屋再行转让构成侵权，即使第三人已办理产权登记，被拆迁人也可以基于该种物权化的特种债务的优先效能，撤销登记，优先获得拆迁补偿安顿房屋。需求阐明的是，年月日国务院实施后，“被拆迁人提法明显不妥。、在处置业主专有权、共有权以及业主撤销权等纠纷时，应坚持维护业主个体权益与维护业主共同利益并重的原那么，既要防止因业主个体权益绝对化而损害共同利益，也要防止以维护业主共同利益为名损害业主合法权益，要在依法维护业主合法权益的根底上促进业主共同关系的调和稳定。【陈枝辉律师解评】规定业主的建筑物区分一切权，包括对专有部分的一切权

22、、对HYPERLINK baike.baidu/view/.htm建筑区划内的共有部分享有共有权、对共有部分享有共同管理的权益。从权益内容及性质上看，三种权益构成一个不可分别的有机整体，必然要求权益行使之间相生相克，不可绝对化。、在审理矿业权转让合同纠纷案件时，应按照矿产资源法等相关法律、法规规定，确认合同的法律效能。转让合同符合矿产资源法等相关法律、法规规定，但未经审批管理机关同意的，应认定转让合同未生效。【陈枝辉律师解评】留意是“未生效，而非绝对无效。意味着：办理审批手续是合同义务；法庭争辩终结前，曾经审批的，应认定合同有效；未经审批导致合同不生效，一方能够需求承当违约责任。、在界定征地补

23、偿费用分配等纠纷中涉及集体成员资历时，要在现行法律规定框架内，综合思索当事人消费、生活情况、户口登记情况、乡村土地对农民的根本生活保证功能等要素予以认定，并以其能否获得其他替代性根本生活保证为本质性要件，慎重、从严认定集体成员资历的丧失，最大限制地维护农民特别是妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。【陈枝辉律师解评】一种典型的“调和式的概括和表达。貌似思索要素多，非常周到，落实到审问实际，不过为有些裁判者上下其手提供更丰富的说辞。实际中，“外嫁女、“空挂户及入赘女婿、上学子女、服役士兵等能否享有征地补偿费用案例普遍。部分高院司法性文件亦较早关注，如重庆高院年月日第条、安徽高院年月日第条、辽宁沈

24、阳中院年月日第条、江西高院年第条第条。更丰富的裁判规那么存在于司法实际之中。年第辑李加胜，福建厦门中院厦民终字第号“周某诉某村委会等土地补偿款纠纷案，就村民资历的认定，确立的裁判规那么：原那么上应以“具有本村户口的集体经济组织的成员为判别规范，在以户籍登记为前提条件的根底上思索该村民与村集体经济组织能否建立土地承包关系，或该村民的生活根底能否在该村、能否承当了该村相应的村民义务等。年第辑张西、孙峰、王文信一文提及的河南新乡中院新中民一终字第号“芦某诉某村委会土地补偿款分配案，一审以芦某虽有该村户籍，但其未在该村居住，且出具保证其及儿子户口为空头户口，视为自愿放弃权益，故芦某无权再要求参与分配，

25、判决驳回其诉讼恳求；二审改判分配万余元。该案的裁判思绪为：土地补偿费是因国家征用土地而对土地一切人和运用人的损失给予的补偿，在土地补偿安顿方案确定时具有该集体经济组织成员资历的人，该当享有分配该笔土地补偿款的权益。具有集体经济组织成员资历的村民享有获得征地补偿收益的权益，村委会不得以村民会议民主表决为由剥夺其成员的正当、合法权益，该资历和权益亦不因出具放弃保证而取消。 年民事审问案例卷余静，即四川宣汉法院宣法民初字第号判决，确立的裁判思绪为：凡在集体经济组织所在地长期居住消费、生活，并依法登记了常住户口，履行了作为村民的相关权益和义务的人，应认定具有该集体经济组织成员资历；父母一方具有本集体经

26、济组织成员资历并依法登记本集体经济组织所在地常住户口的出生人员，自其出生时起具有本集体经济组织成员资历。伍崇辉、叶薇即四川宜宾市翠屏区法院翠屏民初字第号判决，表述为：依第条，承包期内，妇女结婚，在新居住地未获得承包地的，发包方不得收回其原承包地。征地补偿方案确定时曾经具有本集体经济组织成员资历的人，有权恳求支付相应份额。曾某、刘某系村小组合法村民，在征地补偿方案确定时具有村小组成员的资历，应享用与同村村民一样的权益土地补偿费、安顿补偿费。、曾经合法占有转让标的物的受让人恳求转让人办理物权转移登记，登记权益人恳求无权占有人返还不动产或者动产，当事人恳求确认物权的归属或内容，以及权益人恳求排除妨害

27、、消除危险，对方当事人以超越诉讼时效抗辩的，不予支持。 【陈枝辉律师解评】物权恳求权不受诉讼时效约束。实际中，常见的购房人恳求开发商履行交房和办证义务，通常被以为属于行使物上恳求权，不适用诉讼时效。但开发商逾期交房和逾期办理产权证的违约金，属于具有给付性质的债务，应适用诉讼时效。对于超越年诉讼时效的逾期交房或办证产生的违约金，思索到开发商未予交房和办证违约形状的继续，司法实际中存在对购房人违约金恳求权从起诉之日往前推年，其他因过时效不予维护的做法。参见陈枝辉律师编著法律，年月三、关于房地产纠纷案件、在乡村集体一切土地上建造房屋并向社会公开销售，该当根据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定

28、，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效能；出卖给本集体经济组织成员的，该当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、运用条件的规定。在确定合同无效后的损失承当时，应综合思索当事人的过错，防止处置结果导致当事人利益的失衡。【陈枝辉律师解评】针对小产权房、乡村房买卖合同效能的重申。乡村私房买卖原那么无效。乡村住房转让时，宅基地运用权一并转让，故土村私房买卖合同涉及到乡村宅基地的转让。按照和有关政策的规定，乡村宅基地运用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的乡村居民转让乡村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，该

29、当认定无效。司法实际中，假设乡村宅基地房屋买卖合同的时间较早，且房款已付清，房屋已实践交付，且经有关政府部门审核赞同，从维护买卖平安角度出发，乡村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民，或者是城镇居民，亦不作无效处置。关于乡村房屋买卖前景，笔者以为，作为社会主义国家，我国就乡村房屋买卖能否自在放开，在过去及未来可预见的时期，无论是实际，还是司法实际中，制止买卖都会是一项长期的原那么性规那么。乡村房屋是农民赖以生存的最后屏障，作为农业大国，乡村的稳定对中国来说又具有非常重要的意义。千年封建社会，耕种土地的农民位置低下、食不果腹，都与土地一切权性质有亲密关系。即使在经济社会开展的当下，农民

30、的群体特征，依然在物质尤其生计保证方面处于弱势，而且各乡村地域，以及同一地域不同农户间都存在开展程度及生活条件的差别。故，乡村房屋制止自在流转是符合我国国情的一项司法实际原那么。地方法规或规章很早就在乡村房屋抵押贷款制定过规范性文件，因抵押权的实现必然以集体土地上的房屋一切权转移为条件，故本质效果等同于房屋买卖，在政策、法律未做修正前，这样的“破冰之举适法性值得考量。年实施的就一定范围的乡村房屋买卖合法性予以明确，但亦只是对过去政策、法律法规的重申或延续，即本集体经济组织成员内部有条件的相互转让，并未就乡村房屋向本集体经济组织外的成员或机构抵押和出卖予以解禁。既然是作为一项原那么性规定，不排除

31、司法实际中，因买卖时间长、买卖过户后双方履行并无异议，买卖时不存在其他违法行为，而认定有效的例外。这样的有效断定不仅能反映裁判者对公平、诚信的内心确信，而且符合立法保证社会次序和良好风俗的目的，并为普通社会群众的价值观所包容。但也依然是作为例外的特别个案存在，而以普通原那么存在的乡村房屋买卖无效的规那么，一直没有变化，在可预见的未来，也不会随便消解。法律、法规、政策相关规定鳞次栉比，地方司法性文件表述植根于实际，往往规制更为周全，最具代表性的当数北京高院年月日 京高法发号，次之如：山东青岛中院年月日青中法号、湖南高院年月日、山东高院年月日、辽宁高院年月日 辽高法号、山东临沂中院年月日 临中法号

32、、山东高院年月日 鲁高法号、辽宁沈阳中院年月日 沈中法号、江苏高院年月日、上海高院年、广东高院年月日 粤高法发号等。参见陈枝辉律师编著法律，年月、数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照曾经办理房屋一切权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权益维护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合思索合同再主管机关备案的时间、合同载明的签署时间以及其他证据证明的合同签署时间等。预告登记期间内，未经预告登记的权益人赞同，房屋一切权人所为的处分行为，不得对抗预告登记权益人。【陈枝辉律师解评】一房二卖问题，该条欲一揽子处理包括二手房、商品房一房二卖情形出现时的规那么，详细解读为

33、：出卖人就同一房屋分别签署数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原那么上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：曾经办理房屋一切权转移登记的；均未办理房屋一切权转移登记，曾经实践合法占有房屋的；均未办理房屋一切权转移登记，又未合法占有房屋，应综合思索各买受人实践付款数额的多少及先后、能否办理了网签、合同成立的先后等要素，公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件详细情况决议能否追加其他买受人作为第三人参与诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，该当根据前款原那么协调处置。商品房买卖合

34、同订立后，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以按照最高人民法院第条的规定恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的赔偿责任。关于二手房一房二卖，地方司法性文件可参见：山东临沂中院年月日 临中法号第条、北京高院年月日京高法发号第条、浙江高院年月日 浙法民一号第条、广东深圳中院年月第条、广东深圳中院、内蒙古包头中院年月日第条、湖南高院年月日第条、湖南高院年月日第条、辽宁沈阳中院年月日 沈中法号第条、江苏高院年月日第条。关于商品房一房二卖，地方司法性文件可参见：浙江温州中院民

35、四庭年月日第条第条，浙江高院年月日 浙法民一号第条、第条，山东潍坊中院年第条，重庆高院年月日第条，山东高院年月日 鲁高法号第条。参见陈枝辉律师编著法律，年月、当事人以转让房地产时未到达城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定的条件为由，恳求认定转让合同无效的，不予支持。【陈枝辉律师解评】第三十九条第一款第二项：“以出让方式获得土地运用权的，转让房地产时，该当符合以下条件：按照出让合同商定进展投资开发，属于房屋建立工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，构成工业用地或者其他建立用地条件。第条、第条将物权变动的缘由与物权变动的结果加以区分，即合同能否有效，不受能否登记或交

36、付影响，也不受能否登记或者交付的影响。办理土地运用权过户登记属于合同的履行，在受让方按约情况下，转让方以开发投资总额不到%，反而认定合同无效，有悖诚信原那么。第条立法本意非为鼓励违约。最高院自年来即经过终审案例对该问题进展过回答，如最高院民一终字第号“某电器公司与某开发公司等土地运用权转让合同纠纷案、民一终字第号“某置业公司与某公司土地运用权转让合同纠纷案、民一终字第号“某房地产开发公司与某旅游开发公司土地运用权转让合同纠纷案、民一终字第号“某房地产开发公司与某投资公司协作开发房地产纠纷案。从上述案例看，最高院民一庭对此问题的意见是明确的、一致的。、当事人以国有土地运用权或资金出资进展协作开发

37、，并以一方名义进展开发建立的，因协作工程产生的债务债务，按照物权法第一百零二条的规定处置。另一种意见：当事人以国有土地运用权或资金出资进展协作开发，并以一方名义进展开发建立的，因协作工程产生的债务债务，该当严厉遵照合同相对性原那么处置。【陈枝辉律师解评】联建各方之间对联建协作成果的分配商定不能对抗协作关系之外的已履行了全部义务的好心第三人。、对房屋买卖合同明确商定以按揭贷款方式付款，且买受人可以举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等要素，导致无履约才干的，其以不可归责于双方当事人的事由为由恳求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。对合同未明确商定以

38、按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由恳求解除买卖合同的，原那么上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实践将以按揭方式付款的，人民法院应根据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由能否成立。【陈枝辉律师解评】商品房购房合同履行中情势变卦认定问题。关于情势变卦司法原那么的渊源，在最高人民法院关于适用假设干问题的解释 二年月日 法释号第条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力呵斥的不属于商业风险的艰苦变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人恳求人民法院变卦或者解除合同的，人民法院该当根据公平原那么，并结合案

39、件的实践情况确定能否变卦或者解除。司法实际中，普通以为：限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签署的房屋买卖合同履行受阻的，不属于商业风险或不可抗力，能否属于“情势变卦或“不可归责于当事人双方的事由的情形，应结合购房合同签署与调控政策出台的时间先后，及调控政策对购房合同履行受阻产生的本质影响来确定违约责任承当。购房合同对违约情形有明确商定的，应按照商定处置。楼市调控政策呵斥房屋买卖合同履行受阻，购房人能否享有解除合同的正当理由，实际中对“直接影响合同履行的严厉甄断，仍需遵守“鼓励买卖的根本原那么。地方司法性文件对此问题表述完好而深化的，当数浙江高院民一庭年月日。参见陈枝辉律师编著法律，年月、

40、房屋买受人在合同签署后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋一切权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的缘由导致合同目的无法实现为由，恳求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原那么上不予支持。【陈枝辉律师解评】解评如上。既非可归责于双方，合同解除后双方回复原来的利益形状，除非存在畸形利益形状，方存在调整的必要。、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分根本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处置，依法维护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买根本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后恳求买受人赔偿损失

41、的的，原那么上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后恳求买受人承当相应补偿责任的，人民法院该当根据公平原那么进展处置，合同商定定金的补偿数额原那么上以定金数额为限，没有商定定金的，原那么上不超越合同标的额的%；对购买投资性住房的，应根据合同法的相关规定处置。【陈枝辉律师解评】利益填补原那么思索购房目的。刚需，还是改善、投资，目的不同，收益不同。、对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以注重。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有商定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，恳求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原那么上不予支持。但商定的居

42、间报酬确实过高，当事人恳求适当酌减的，人民法院可以根据案件详细情况，根据公平原那么处置。对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方买卖，导致房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，中介机构恳求委托人支付居间报酬的，不予支持；委托人恳求中介机构赔偿损失的，该当根据当事人的过错程度处置。 【陈枝辉律师解评】认定中介违规操作在实际中有难度。认定“居间报酬确实过高客观性太强。实际中，合同解除，中介能退居间费的案例凤毛麟角。笔者为此总结相关与中介机构打交道的相关法律风险提示如下：一经过中介进展二手房屋买卖的，即使房屋最终未成交，买卖一方或双方按照合同仍能够需求支付商定的中介效力费用。案

43、见北京二中院二中民终字第号“项某与某中介公司居间合同纠纷上诉案。但同样的案情，即使在买受人签署佣金确认书，在买卖未成就的情况下，法院能够会从“等价有偿的民事活动根本原那么出发，酌定中介机构应收取的劳动报酬。案见上海一中院沪一中民二民终字第号“黄某与某房产中介居间合同纠纷上诉案。二商定以过户作为居间费用支付条件的，在过户手续已办理情况下，买卖一方或双方主张以房产中介任务人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的，法院不会支持。案见北京二中院二中民终字第号“王某与某房产中介公司居间合同纠纷上诉案。三二手房买卖因买受人一方不符合贷款条款而未成就，后以房产中介任务人员承诺“能贷款，能代为出具有单位、

44、有收入的证明为由，拒付居间效力费的，如无无充分有效的证据证明，法院不会支持。案见北京二中院二中民终字第号“王某与某房产中介居间合同纠纷上诉案。四就未获得权属证书的房屋进展买卖并不用然导致合同无效，买受人以之作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要现实或提供虚伪情况损害委托人利益而拒付中介费的，能够不会被法院支持。案见北京二中院二中民终字第号“某房产中介与孙某居间合同纠纷上诉案。五房产中介收取委托人“购房定金后，不能就该房屋买卖达成居间促成的，能够承当向委托人双倍返还定金的责任。案见北京房山区法院房民初字第号“隗某诉某房产中介居间合同纠纷案。故，对存在中介方的二手房买卖，定金交纳应有明确的接纳

45、主体，同时须有相对方或义务方明确承诺遵守定金罚那么，且承诺对象直接针对的是定金交付者。实际中，中介以“代管定金方式进展居间中保的买卖方式，作为一种促成买卖的安排，法院在审问中通常会予以尊重和确认。案见北京一中院一中民终字第号“田某诉杨某房屋买卖合同纠纷案。六一方利用对售房政策的了解，比如能否交纳营业税问题上故意做出虚伪意思表示，导致另一方有理由置信，从而影响签署房屋买卖合同时价款确定，会被认定存在艰苦误解和显失公平，导致合同被撤销。案见辽宁沈阳中院沈中民房终字第号“赵某与那某房屋买卖合同纠纷案。七中介参与的三方协议，如因附加于中介方的义务未履行，实际中如中介方承诺垫资代卖方还清贷款从银行取出抵

46、押房产本，最终又未践诺，导致买方或卖方违约，有能够会被法院认定中介方责任属第三方责任，买方或卖方应单独向对方先承当违约责任。案见云南昆明中院昆民一终字第号“罗某等与张某等房屋买卖合同纠纷案。参见陈枝辉律师编著法律，年月 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -附余文： 四、关于建立工程合同纠纷案件、招标人和中标人另行签署的改动工期、工程价款、工程工程性质等中标结果的商定，该当认定为变卦中标合同本质性内容；中标人作出的以明显高于市场价钱购买承建房产、无偿建立住房配套设备、让利、向建立方捐款等承诺，亦应认定为变卦中标合同的本质性内容。建立工程开工后，发包方

47、与承包方因设计变卦、建立工程规划目的调整等缘由，经过补充协议、谈判纪要、往来函件、签证等方式变卦工期、工程价款、工程工程性质的，不应认定为变卦中标合同的本质性内容。、对按照“最低价中标等违规招标方式，以低于工程建立本钱的工程工程标底订立的施工合同，该当根据招标招标法第四十一条第二项的规定认定无效。对建立工程施工合同中有关违反工程建立强迫性规范，恣意紧缩合理工期、降低工程质量规范的商定内容，应认定为无效。该商定被认定为无效后，根据相关规定处置。、当事人以审计机关作出的审计报告、财政评审机构作出的评审结论，主张变卦有效的建立工程施工合同商定的工程价款数额的，不予支持。、非因承包人的缘由，建立工程未

48、能在商定期间内开工，承包人根据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建立工程合同商定的开工之日起计算；建立工程合同未商定开工日期，或者由于发包人的缘由，合同解除或终止履行时曾经超出合同商定的开工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。、当事人以第十四条第二、三项规定的开工日期作为承包人行使建立工程价款优先受偿权期间起算点的，不予支持。、人民法院在受理建立工程施工合同纠纷时，不能随意扩展第二十六条第二款的适用范围，要严厉控制实践施工人向与其没有合同关系的转包人、违法分包人、总承包人、发包人提起的民事诉讼，且发包人只在欠付

49、工程价款范围内对实践施工人承当责任。、因违法分包、转包等导致建立工程合同无效的，实践施工人恳求根据合同法第二百八十六条规定对建立工程行使优先受偿权的，不予支持。、在审理建立工程施工合同纠纷案件时，该当准许并鼓励合同当事人就与诉争焦点亲密相关的工程管理、质量规范、工程技术、计价方法和计价规范等专业性问题，聘请专家证人参与庭审、约请鉴定人出庭接受质询或者出具专业性书面意见。 五、关于民间借贷纠纷案件、对于民间借贷纠纷案件的全部证据，应从各证据与案件现实的关联程度、各证据之间的联络等方面进展综合审查判别。出借人应对存在借贷关系、借贷内容以及已将款项交付给借款人等现实承当举证责任；借款人应承当曾经归还

50、借款的举证责任。对于方式要件有瑕疵的“欠条或“收条等，应结合其他证据认定能否存在借贷关系。对现金交付的借贷，可根据借贷金额大小、交付凭证、支付才干、买卖习惯、当事人关系以及当事人陈说的交付经过等要素，综合判别能否存在借贷关系。、原那么上应将民间借贷借据上记载的借款金额认定为本金。当事人商定利息预先在本金中扣除的，该当按照实践出借金额认定本金。当事人既商定利息又商定违约金的，最终收取利息的利率不得超越银行同类贷款利率的四倍包含利率本数。超出此限制的，超出部分不予维护。、当事人仅商定了借期内的利率，没有商定逾期利率的，出借人以借期内的利率主张逾期还款利息的，应予支持。当事人既未商定借期内利率，也未

51、商定逾期利率的，出借人参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，恳求自逾期还款之日或者主张权益之日起的利息的，应予支持。 六、关于侵权责任纠纷案件、赔偿权益人根据侵权责任法第十三条规定仅起诉部分共同侵权人的，人民法院该当允许，但其他共同侵权人不参与诉讼不能查明案件现实的，人民法院可以将其他共同侵权人追加为第三人；被起诉的部分共同侵权人恳求人民法院将其他共同侵权人追加为被告的，该当追加；赔偿权益人在诉讼中放弃对部分共同侵权人的诉讼恳求的，其他共同侵权人对被放弃诉讼恳求的赔偿份额不承当责任。、侵权行为呵斥漂泊乞讨等身份不明人死亡，无赔偿权益人或者赔偿权益人不明，有关机关或者单位提起民事诉讼主张死

52、亡赔偿金的，不予受理，曾经受理的，应驳回起诉。、人民法院适用侵权责任法审理民事纠纷案件时，如受害人有被扶养人的，该当根据关于适用假设干问题的通知第四条的规定，将被扶养人生活费计入残疾赔偿金或死亡赔偿金，被扶养人生活费在判决判列中不再列出。、审理人身损害赔偿案件时，应根据案件的实践情况，结合受害人住所地、经常居住地、主要收入来源等要素，确定适用城镇居民人均可支配收入人均消费性支出或者乡村居民人均纯收入人均年生活消费支出的规范计算受害人的残疾赔偿金或死亡赔偿金。受害人是乡村居民但经常居住地在城镇的，应适用城镇居民规范，其被扶养人经常居住地也在城镇的，被扶养人生活费也采用城镇居民规范计算。、被侵权人

53、根据侵权责任法第二十一条规定，恳求侵权人承当停顿损害、排除妨碍、消除危险等责任，侵权人以无过错抗辩的，不予支持。、被侵权人根据侵权责任法第四十三条规定，将产品的消费者和销售者作为共同被告起诉的，人民法院应向被侵权人释明其只能选择消费者或者销售者一方恳求承当责任；被侵权人经释明后不选择的，人民法院应根据案件现实、被侵权人的维护力度、最终责任人等要素作出判决。被侵权人按照侵权责任法第五十九条、第六十八条、第八十三条规定起诉的，参照上述原那么处置。另一种意见：被侵权人根据侵权责任法第四十三条规定，将产品的消费者和销售者作为共同被告起诉的，该当判决共同被告对被侵权人承当责任；共同被告中的一方有证据证明

54、其不应承当责任的，应在同一判决中明确其对其他被告的追偿权。被侵权人按照侵权责任法第五十九条、第六十八条、第八十三条规定起诉的，参照上述原那么处置。、机动车交通事故责任纠纷案件中，应将承保机动车第三者责任强迫保险的保险公司列为第三人。人民法院在侵权责任曾经确定的根底上，应直接判令保险公司在责任强迫保险限额范围内向赔偿权益人给付保险金。 根据当事人的恳求，人民法院可以将承保商业第三者责任险的保险公司列为第三人，并在认定侵权责任的根底上，根据保险法的相关规定及保险合同商定，直接判令保险公司向赔偿权益人给付保险金。、机动车交通事故责任纠纷案件由侵权行为地或侵权人住所地的人民法院管辖。被侵权人选择向承保

55、机动车第三者责任强迫险的保险公司住所地人民法院起诉的，应告知其向对侵权案件有管辖权的人民法院起诉。、因机动车发生交通事故，被侵权人恳求运营性车辆停运损失的，应予支持，恳求非运营性车辆运用中断损失的，不予支持。被侵权人恳求承保机动车第三者责任强迫保险的保险公司给付运营性车辆停运损失的，应予支持。另一种意见：因机动车发生交通事故，被侵权人恳求运营性车辆停运损失或非运营性车辆运用中断损失的，应予支持。被侵权人恳求承保机动车第三者责任强迫保险的保险公司给付运营性车辆停运损失或非运营性车辆运用中断损失的，应予支持。、挂靠机动车发生交通事故呵斥他人损害的，由挂靠车主承当损害赔偿责任，被挂靠单位承当补充赔偿

56、责任。另一种意见：挂靠机动车发生交通事故呵斥他人损害的，由挂靠车主和被挂靠单位承当连带赔偿责任。、患者一方恳求医疗机构承当侵权责任的，其应证明与医疗机构之间存在医疗关系及受损害的现实，并提供医疗机构及其医务人员有过错的初步证据。人民法院应综合交费单、挂号单、病历、出院证明等证据认定能否存在医疗关系。、医疗机构根据侵权责任法第六十条第一款规定主张不承当赔偿责任的，应承当举证责任。、在医疗损害责任纠纷案件中，当事人应提交由其保管的涉案病历资料。医疗机构提交的客观性病历资料与客观性病历资料，符合民事诉讼法相关证据规定的，人民法院经依法认定后，均可以作为证据采用。因伪造、篡改、涂改或以其他不当方式改动

57、病历资料的内容，致使医疗行为与损害后果之间能否存在因果关系或医疗机构及其医务人员能否有过错无法认定的，改动病历资料的当事人应承当相应的不利法律后果；制造方对病历资料内容存在的明显矛盾或错误不能做出合了解释的，应承当相应的不利法律后果；病历仅存在错别字、未按病历规范格式书写等方式瑕疵的，不影响对病历资料真实性的认定；因当事人遗失、销毁、争夺病历，导致医疗行为与损害结果之间的因果关系或医疗机构及其医务人员能否有过错无法认定的，遗失、销毁、争夺一方当事人应承当不利的法律后果。、职工因用人单位的侵权行为蒙受人身损害的，赔偿权益人恳求用人单位承当民事赔偿责任的，工伤保险曾经支付的数额应在用人单位的赔偿数

58、额中扣除。职工因第三人侵权蒙受人身损害的，赔偿权益人恳求侵权人承当民事赔偿责任的，在侵权人的赔偿数额中不予扣除工伤保险曾经支付的数额。第二款另一种意见：职工因第三人侵权蒙受人身损害的，赔偿权益人恳求侵权人承当民事赔偿责任的，在侵权人的赔偿数额中应扣除工伤保险曾经支付的数额。、职工蒙受工伤事故后非因本身缘由未进展工伤认定，赔偿权益人恳求侵权人承当民事赔偿责任的，应予受理。、对于在体育活动中发生的人身损害，思索到受害人对参与体育活动所能够发生的风险具有合理的预见、该损害发生在体育运动场所、行为人的手段和行为方式等要素，对其恳求行为人分担损失的，原那么上不予支持；但假设行为人在体育活动中严重违背运动

59、规那么且损害后果特别严重的，对受害人要求行为人适当补偿的恳求，应予支持。 七、关于婚姻家庭纠纷案件、婚约财富纠纷案件中，当事人恳求返还以结婚为条件而给付的彩礼，假设未婚男女双方确已共同生活但最终未登记结婚，人民法院可以根据双方共同生活的时间、彩礼数额并结合当地乡村的风俗习惯等要素，确定能否返还及返还数额。关于适用假设干问题的解释二第十条第一款第一项规定针对的是双方并未共同生活的情形。、对夫妻一方因企业改制等缘由获得的“工龄买断款，可以参照关于适用假设干问题的解释二第十四条确立的原那么处置。、婚姻引见效力合同履行过程中，委托人可以解除合同并要求退还支付的报酬。因解除合同给引见人呵斥损失的，委托人

60、应承当相应的赔偿责任。引见人故意提供虚伪信息呵斥委托人损失，委托人恳求承当损害赔偿责任的，应根据引见人的过错程度进展处置。涉外婚姻引见效力合同的委托人解除合同时，可以恳求引见人返还所支付的报酬。引见人恳求扣除因引见活动支出的必要合理费用的，可予支持。、失踪人长期下落不明且已符合宣告死亡的法定条件，配偶基于财富掌控等目的恶意不行使恳求权，致使其他利害关系人合法权益蒙受损害的，失踪人父母、子女恳求宣告失踪人死亡的，人民法院应予受理。、夫妻一方起诉离婚的，即使离婚案件涉及不动产财富分割内容的，也应由被告住所地人民法院管辖。 八、关于劳动争议纠纷案件、用人单位或他人替代劳动者签署劳动合同，用人单位有充