不动产法律答疑系列

1、不动产法律答疑系列作者介绍：文钰，土地建筑房地产专业律师，系上海协力（长沙）律师事务所合伙人，电QQ448576428，腾讯微博文钰房屋土地等不动产，往往是个人、家庭或企业最重要的资产之一，但如何保障这些财富安全，这些资产在转让、租赁、抵押等流转过程中，法律和司法实践中有无特殊的要求，尚无系统阐述。为便于企业和个人使自己的不动产在法律保护的范围内保值增殖，特根据作者在执业过程中遇到的常见问题撰写此答疑系列，以飨读者。答疑1.不动产登记有何法律意义？根据物权法第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，其是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件。从法律的要求

2、来看，不动产的权利人必须借登记机关向社会公众宣布不动产上现有的权利状况，在不动产登记薄上记载的权利人一般被视为该不动产的合法权利人。登记机关作为政府机构，它所建立的登记簿以及登记簿上记载内容的真实性，是由国家保障的，该登记体现国家信用。不动产登记制度可以使其他市场主体对登记簿上记载的内容充分信任，增加企业的资产信用，发挥资产的融资功能。律师在尽职调查时查明资产最保险和最节省时间的做法就是去登记机关查询登记簿，以确认资产是否真正属于企业。在司法实践过程中，不动产登记薄记载内容也是最重要的表明权利状况的依据。答疑2.房屋未进行产权登记是否影响出卖效力？房屋虽然未进行产权登记，也不影响买卖的效力。根

3、据我国法律规定，即使未进行产权登记，双方签订的房屋买卖合同也是有效的，应依法予以保护。房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，其内容并不违反民事法律规范，故买卖合同有效，买卖行为应受到法律的保护。物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，故没有进行产权登记的房屋买卖合同只是不发生物权的转移，而买卖合同是一种债权设定，标的物是否转移对合同本身的效力不产生影响，合同本身自成立即生效。 答疑3.进行预售合同备案登记是否就与预告登记有相同的法律效

4、力？根据我国城市房地产管理法第四十四条第二款的规定，商品房预售登记备案制度，是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案的制度，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的时间效力。根据物权法的规定，预告登记有明确的消失期限，预告登记在债权消灭或经过法定时间后或产权取得后，预告登记即告消灭，不会永远存续。另外，我国商品房预售合同备案登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在根本上的差异。答疑4.将违法建筑租赁出去的租赁合同是否有效？违法建筑是指违反土地管理法、城市房地产管理法、城乡规划法等相关法律、法规的规定，未经土地规划主管部门批准，未领取建设工程规

5、划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。由于违法建筑所违之“法”系指管理性规范，并未违反法律的禁止性规定，以其作为合同标的物原则上应为有效。但如存在违反社会公共利益或违反法律禁止性规定的其他情况，则租赁合同系无效合同。答疑5.租赁合同未经登记，能否对抗第三人?目前，我国没有强制要求租赁合同登记备案的规定，签订租赁合同的当事人是否到房屋管理部门办理登记备案手续，是当事人的自由选择，因此，租赁合同是否登记不应成为是否可以对抗第三人的标准。另一方面，考虑到保护交易安全的需要，多数人认为，租赁合同未登记不能对抗善意第三人。因为房屋租赁权是设置在不动产房屋上的权利，根据法理，其欲取得

6、对抗第三人的效力，应具备一定的物权公示外观。如果租赁权没有进行登记公示，其结果有可能是第三人在买受租赁物时，不知道租赁物上已负担租赁权，第三人基于善意买受租赁房屋后，不仅要受买卖不破租赁的限制，而且要面临承租人请求人民法院宣告该房屋买卖无效的风险，这样一来，如果未登记的租赁合同可以对抗该善意第三人，将极大损害交易的安全。因此，此类情形，一般认为，租赁合同未经登记，不得对抗善意第三人。 答疑6.未经抵押权人同意，经抵押登记的不动产，抵押人可否转让抵押物？ 可以。虽然根据担保法第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知

7、抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。但物权法第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。由此可见，物权法的规定对担保法关于抵押财产的转让进行了调整，即如受让财产方代转让方代为清偿债务消灭抵押权的情况下，抵押财产可以转让。答疑7.人民法院在审理房地产开发案件中应当通过政府收回闲置土地吗？人民法院在审理房地产开发合同纠纷中，有可能遇到案件涉及的目标土地存在闲

8、置的情形，其不应当直接通知人民政府将土地收回。国土资源部闲置土地处置办法规定，对于土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的，即为土地闲置。根据我国城市房地产管理法，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。由此可见，是否收回闲置土地是人民政府的权力，人民法院审理民事案件过程中，不宜主动要求当地政府收回土地。当然，如果案件审理过程中，土地收回的程序已经启动，对案件有重大影响时，法院可能将对民事案件中止审理。答疑8.划拨土地可以转让吗？根据我国法律规定，以划拨方式取得的国有土地使用权未经市、县人民政府

9、土地管理部门批准，不得转让；已经订立转让合同的，合同无效。从司法实践中来看，转让合同也可能通过当事人在一审起诉前由政府主管部门追认批准后得到补正，并由划拨土地使用权的转让方或受让方与政府主管部门签订土地使用权出让合同，补交出让金等方式，使合同的转让效力实现。答疑9.租赁房屋一定需要交纳押金吗？押金是否需要交纳，完全由出租方和承租方自行约定，国家没有相关的法律规定。押金的约定一般适用于房屋存在装修及房屋内还存在物品或设施等情况，押金的作用是由承租方向出租方支付一定金额，用以保证不损坏房屋装修和屋内设施的。在双方的租赁关系结束时，出租方在确认房屋装修及设施未损坏时，应退还押金。答疑10.房屋的消防

10、等验收未通过，出租房屋有效吗？根据司法实践，对于消防验收未通过的房屋出租效力分三种情况，对于出租必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效；对于租赁房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当在该房屋未经消防验收合格而认定合同无效；对于经营宾馆、商场、饭店等经营者，其租赁的房屋在申报消防安全检查时是否通过，不影响房屋租赁合同的效力。答疑11.划拨土地上的房屋能转移吗？我国城市房地产管理法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。由此可以看出，划拨土地上建成的房屋在经过政府审批后是可以转

11、让的，但按规定受让方应当在政府批准后办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。如按照国务院规定可以不办理出让手续的，转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。答疑12.划拨土地上房屋是否可以办理抵押？由于抵押属于担保方式，并不改变土地及房屋的权属及性质，不管房屋所使用的土地系出让或划拨取得，该房屋均可以办理抵押。当然，如划拨土地上的房屋在实现抵押权时就应注意我国城市房地产管理法第五十一条的规定，即设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的情况下，抵押权人对房地产拍卖所得价款在优先受偿前应先缴纳土地使用权出让金。答疑13.乡镇企业的建筑物抵押权能否实现?根据我国的法律规

12、定，乡镇企业的房屋等建筑物同样可以办理抵押登记，其抵押权可以实现，但由于乡镇企业占用的土地为集体土地，抵押权实现时有两种方法：一种是在原集体经济组织范围内对抵押物进行变卖或拍卖，抵押权人优先受偿，但不改变土地的性质和用途；另一种方法是将该建筑物范围内的土地征为国有，征用后，对抵押物及其占用范围内的土地使用权进行变卖或拍卖，抵押权人优先受偿。答疑14.农村宅基地上办理了产权登记的房屋，是否可以进行抵押登记？宅基地上的房屋不能进行抵押登记。根据我国物权法规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，因此在宅基地上建设的房屋也不得设定抵押，从而无法进行抵押登记。法律之所以这样规定

13、，主要是考虑到我国农村的社会保障制度不健全，如允许宅基地及其房屋转移，将可能使集体土地上的村民居住问题无法得到解决，从而造成诸多社会问题。目前我国法律只允许乡镇企业等占用集体土地建设的厂房等建筑物进行抵押。答疑15.哪些房屋抵押可以进行预告登记？房屋预告登记是指当事人在为房屋设定抵押权签订协议时，为保障将来实现物权，而向登记机构申请预告登记，可以办理抵押的房屋原则上均可以进行预告登记。根据我国物权法第一百八十四条的规定，不得抵押的房屋包括作为学校、幼儿园、医院等公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房屋，所有权、使用权不明或者有争议的房屋，依法被查封、扣押、

14、监管的房屋，法律、行政法规规定不得抵押的房屋。因此，只要申请设立抵押权的房屋不属于不得抵押的情形，且申请登记事项与房屋登记薄的房屋权利不冲突，房屋登记机构就可以应当事人申请进行预告登记。答疑16.预告登记是否同样适用于期房和现房？是的，预告登记的范围既包括期房的买卖和抵押，也包括现房的买卖和抵押。根据我国物权法第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这个条款明确了物权登记时间与合同的效力生效时间可能存在时间差。实践中，可能出现抵押人虽然签署抵押合同时同意办理抵押手续，但合

15、同生效后却拒绝配合抵押权人办理抵押物登记的情况。为此，法律规定了当事人可以在签订合同时即办理预告登记的制度，并同样适用于期房和现房，以保障债权人的利益。 答疑17.合作开发房地产合同的当事人一方不具备房地产开发经营资质，该合同效力如何？根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”因此，只要一方具备开发资质，该合同应认定为有效。当然，该解释同时规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经

16、营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。答疑18.开发区管理委员会做为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同效力如何？根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条的规定，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。而且需要指出的是，自二00五年八月一日后，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同即使经市、县人民政府土地管理部门追认，该合同的效力也可能同样得不到补正。答疑19.承包方是否能以其土地承包经营权进行抵押？根据最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十五条的规定，承包方以其土地

17、承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。因此，土地承包经营权不能作为抵押物，以保护承包人的利益。答疑20.能否以未经商品房预售登记备案为由主张合同无效？不能。预售合同登记的作用使为了加强对预售商品房的管理，并使经登记的预购人的权益从技术上产生排他性。考虑到预售房屋是建立在买方向卖方融资的基础之上，所以公平原则出发，应当侧重保护预购人的利益。根据建设部城市商品房预售管理办法的规定：“如未按规定办理备案和登记手续的，应由房地产管理部门处以警告、责令停止销售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款”。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第九条明确解释：法律、

18、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。因此，当事人以商品房未登记备案为由，请求确认合同无效，人民法院不予支持。答疑21.我国的土地从用途上是如何分类的？ 根据我国土地管理法的规定，土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。答疑22.哪些用地属于集体土地？集体土地使用权有

19、哪些规定？ 集体土地是指农村集体所有的土地。根据中华人民共和国土地管理法的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。答疑23.什么是行政划拨用地？ 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。答疑24.土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更

20、？一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。答疑25.出让土地使用权的交易方式有哪些？交易方式是否可以任意选择？土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种交易方式。招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价

21、，由出价最高者获得土地使用权的行为。协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。根据现行规定，对于经营性用地一律要求以招标或拍卖的方式出让。答疑26.什么是土地的挂牌交易，该交易方式有哪些要求和程序？土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易

22、成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。答疑27.作为投资者，如何了解目标土地的地价是否交清？一般情况下，对已办理土地登记手续，并领取国有土地使用证的，可以说明地价已经交清；对尚未办理登记

23、手续的，可以要求企业出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。当然，从实践来看，建议进行尽职调查时要求企业提供付款凭证，并前往主管部门进行确认。答疑28.租赁期间，房屋毁损灭失的责任由谁来承担？租赁期间，房屋的毁损灭失风险承担，在双方无明确约定时，一般按照以下原则处理：如果由于承租人的原因，致使房屋毁损、灭失的，由承租人承担与其过错相当的过错责任，出租人可以要求承租人赔偿其损失。如果因不可归责于承租人的事由(如洪水、地震等)，致使房屋毁损、灭失的，其责任由出租人承担。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人

24、可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。答疑29.法律规定哪些房屋不能出租？ 为了尽可能防止房屋租赁纠纷的发生，保护租赁双方的合法权益，并非所有的房屋都能成为租赁的对象，有些房屋不能出租。 我国城市房屋租赁管理办法第六条规定，有以下情形之一的房屋，不得出租：(1)未依法取得所有权证的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违法建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)已抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等部门有关

25、规定的；(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。租赁双方一定要按此规定确认房屋是否具有以上情形，如具有的，在上述原因未消除之前，不得租赁。 答疑30.租赁合同一般包括哪些内容？租赁合同应当具备以下条款：(一)当事人姓名或者名称及住所；(二)房屋的坐落面积、装修及设施状况；(三)租赁用途；(四)租赁期限；(五)租金及交付方式；(六)房屋修缮责任；(七)转租的约定；(八)变更和解除合同条件；(九)违约责任；(十)当事人约定的其他条款。我国合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。赁赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合

26、同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。答疑31.签订超过20年租赁合同的效力如何认定？ 按照合同法的有关规定，租赁的最长时限为20年。因此，从合同法生效之日起，如果租赁期限超过20年的，超过的部分应认定为无效。租赁合同约定在同等条件下，承租方有优先续租权的，承租人应当在租赁期限届满前 3个月提出续租，并经出租同意，重新签订租赁合同。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。答疑32.租赁期间房屋发生所有权变动的，租赁合同是否有效？中华人民共和国合同法第二百二十九条规定，租赁物在

27、租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同，因而合法的承租关系不因房屋产权变动而当然结束。答疑33.什么是房地产抵押，为什么要设定房地产抵押? 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下，向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行其承担的债务时，抵押权人有权通过依法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。因此，房地产抵押权的效力是由主债权的效力衍生的，一旦主债权无效或消灭，抵押权亦随

28、之无效或消灭。设定房地产抵押权的目的在于：保证债权期限届满时顺利受偿及优先受偿，以避免减少主债权不能依约受偿的风险。答疑34.法律对抵押财产有哪些规定?根据物权法和担保法的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权等法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。下列财

29、产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。答疑35.如何设立房地产抵押？ 我国物权法第一百八十五条规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。房地产抵押的公示方法为登记。对此，我国物权法、城市房地产管理法第三十五条、第六十一条，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三十五条，城市房地产抵押管理

30、办法第三十条、第三十一条均有明确规定，即房地产抵押，应自抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的县级以上房地产管理部门办理抵押登记。可见，房地产抵押登记是房地产抵押设立的前提条件。答疑36.私人借款用房产抵押是否可以不办理抵押登记？ 当事人仅就抵押房产签订了房地产抵押合同并不导致抵押权的产生。首先，从法理上讲，房地产抵押合同仅是当事人之间就抵押物设定抵押权的债权债务合同，其成立乃至生效之时，抵押权尚未产生，订立抵押合同，属于一种债权行为。抵押合同的履行，即抵押人实际设立抵押权予以抵押登记，才是物权行为；其次，国家在办理房地产抵押登记时，对违反国家规定的强制性、禁止性规范的抵押登记予以坚决的

31、否定，即使当事人双方意思表示真实、一致，也不能承认其法律效力，而只对符合法律要求的抵押才予以设立登记，承认其法律效力。这种以国家行为直接强制干预的目的，也在于通过房地产抵押登记，可以有效地避免第三人因不知房地产已设立抵押而使自己遭受不测的损害，从而保证抵押权的顺利实现。答疑37.房屋承租人可以将租赁房屋转租吗？我国合同法规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”城市房屋租赁管理办理规定“转租合同必须经原出租人书面同意 ”。因此可以推断，承租人在将房屋转租前必须取得出租人的书面同意，次承租人在转租时需要取得出租方的书面同意。当然，如果房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照租赁合

32、同的约定转租房屋。答疑38.将住宅作为办公用房出租是否合法？我国物权法 第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”根据此条规定，将住宅改为经营性用房必须满足两个条件：首先，遵守法律、法规以及管理规约的规定，其次，征得有利害关系的业主同意。因此，事实上，是否能将住宅作为办公用房出租一定程度上相关业主。如果没有经过业主同意，擅自改变房屋的使用用途，可能导致租赁合同无效。答疑39.如何保障租赁房屋的优先购买权？根据规定，房屋在租赁期间出售的，出租人应当在出售前三个月通知承租

33、人，承租人在同等条件下有优先购买权。实践中，房屋租赁大部分没有进行登记，而租赁合同的登记备案具有对外的公示作用。司法实践中，未经登记的租赁合同，不得对抗善意第三人，如果出租人已将房屋转让给他人的，一旦房屋所有权发生变更，除非能够证明他人是恶意的，否则，承租人便不能再以优先购买权为由优先取得房屋的所有权，只能请求出租人进行赔偿。因此，为有效行使优先购买权，承租人在与出租人订立租赁关系之后，要去相关部门将租赁合同登记备案。答疑40.建设用地使用权期间届满后怎么办?住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定

34、的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。答疑41.抵押权人在什么情况下可以要求实现抵押权? 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。经当事人书面协议，企业

35、、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：(1)债务履行期届满，债权未实现；(2)抵押人被宣告破产或者被撤销；(3)当事人约定的实现抵押权的情形；(4)严重影响债权实现的其他情形。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。答疑42.什么叫最高额抵押权?最高额抵押有哪些特点?最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以一定期间内连续发生的债权作担保。 最高额抵押具有以下特点：(1)最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权作担保。(2)最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保。(3)最高额抵押只适用于贷款合同以及债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续