物业管理服务合同

1、 福泉翡翠湾前期物业管理委托合同 第 页福泉翡翠湾前期物业管理委托合同(合同编号: )二一九年 月 日前期物业管理服务委托合同甲 方： 法定代表人： 电 话： 住 所 地： 邮 编： 乙 方：贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司福泉分公司 法定代表人： 电 话：住 所 地：福泉市洒金大道金山办事处麒龙国际城五号楼一楼 邮 编： 根据贵州省物业管理条例和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘(委托)乙方对福泉市翡翠湾进行前期物业服务管理事宜，订立本合同。 第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况:物业名称：福泉市翡翠湾 物业类型：商业、住宅

2、 座落位置： 建筑面积：70000平方米 物业管理区域红线范围：东至： / 南至： / 西至： / 北至： / (规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二)。 第二章 服务内容与质量第二条 在物业服务管理区域内，须参照贵州省建设厅颁布的物业管理服务导则、黔南州住宅物业管理服务等级标准(试行)，按双方约定的相关等级标准的要求，乙方提供的前期物业服务管理包括以下内容：(一)物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三)；(二)物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四)；(三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；(

3、四)物业规划红线内的配套设施(会所、游泳池、商业网点等商业性设施，以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施)的维修养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；(五)公共绿化的养护和管理；(六)车辆停放管理；(七)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(八)物业档案资料管理；第三条 在物业服务管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：(一)物业服务前期介入的相关工作；(二)业主室内装饰装修服务管理 ； （三)有偿服务、便民服务 。第四条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护、特约服务或其他服务，服务内容和费用由双方另行商定。第五条 乙方提供的前期物业管理服务应

4、达到约定的标准(物业服务管理标准见附件五)。将业主/使用人要求的服务等级标准及其服务内容与质量应当明细和量化。 第三章 服务费用第六条 甲乙双方应遵循合理、公平及服务费用与服务水平相适应的原则，提出质价相符的管理运行成本。经双方协商，乙方按甲方要求进驻交付多层住宅及商业至高层住宅开始交付时期（具体时限以甲方函告为准），按以下第（二）种方式收取物业服务费用。 （一）佣金制。 （二）包干制。物业服务费收费标准：物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 1、多层洋房：1.5元/月平方米； 2、商业： 3.00 元/月平方米（不含电梯、扶梯、公共照明、中央空调等商场公共设备

5、电费，不含公共水电费）； 3、高层（电梯房）：1.8元/月平方米； 4、未售房或空置房物管费标准：从 乙方进驻后，空置房或未售房按50%由甲方支付给乙方。 5、对空置房部分产生的水、电能耗，乙方必须在巡查时予以认真核实，控制在合理范围内，否则由乙方承担超出合理范围以外部分水电、能耗费用。 6、在乙方进驻物业管理前，乙方将根据物业区域配置服务人员，随入住率的增加再酌情增员，事前必须将增员情况报甲方同意后方可执行）。 （三）停车场管理由双方另行签订委托管理协议。 第七条 物业服务费调整的依据物业服务费收费标准的调整可参照政府公布的物价涨跌指数，经与业主/使用人协商后可作适当调整，保障性住房也可在价

6、格部门审批调整后的价格内做适当调整。第八条 物业服务费用支出的范围：物业服务费按照第六条约定的价格标准进行预收，预收的物业服务费用主要用于物业管理运行成本支出和乙方报酬，主要包括以下开支：(一)服务管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(二)物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；（500元/次以下材料费用）(三)物业管理区域清洁卫生费用；(四)物业管理区域绿化养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)办公费用；(七)物业服务企业固定资产折旧；(八)法定税费；(九)工会经费、残疾人就业基金；(十)物业管理企业的利润；(十一)福泉翡翠湾物业管理方案预算中包含的其他费用 。第九条

7、 业主/使用人应于 开发商发布房屋交付公告 之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按 年 (年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在 每年物业管理费用到期前一个月 (每次交费的具体时间)履行交纳义务，乙方可根据实际情况按月或季度收取。(一)纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照50%交纳；(二)开发建设方与房屋买受人约定减免物业服务费的，减免部分由开发建设方承担；(三)房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自开发建设方催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起计算；(四)业主与物业使

8、用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第十条 乙方应按年度向全体业主公布物业服务管理年度财务计划，并每年 一 次向甲方、全体业主公布物业服务费的收支情况。 第四章 物业的经营与管理第十一条 停车场收费含停车费和车辆停放场地服务管理费，停车费的缴交及调整按政府价格行政管理部门的文件规定执行；车辆停放场地服务管理费包括税费、人工费、设备维护费、清洁费、照明电费、秩序维护费、物业利润等，不包括车辆保管及保险费。乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务管理协议，明确双方在车位使用及停车服务管理等方面的权利义务。第十

9、二条 停车场收费方式： 停车场按照/月和/次计收。第十三条 甲方委托乙方对电梯轿厢及其他可用于广告发布的业主共有物业进行经营管理。第十四条 本物业服务管理区域内的会所、幼儿园属 (甲方/全体业主)所有，委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主/使用人收取费用：(一)如有另行商议订立书面委托合同执行 。第十五条 本物业服务管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营的，经营收入按下列约定分配：(一)如有另行商议订立书面委托合同执行 。第五章 物业的承接验收第十六条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验(附查验

10、清单)：(一) 附件2：物业构成明细 ；(二) 附件3：物业公共部位明细 ；(三) 附件4：物业公共设施设备明细 。第十七条 甲乙双方查验问题的解决方法：(一) 按开发商与供货方（施工方、材料供应商）的书面合同为依据，物业公司监督执行 ；(二) 归属甲方问题由双方议定方案执行 （费用由甲方承担） ；第十八条 前款第十六条、第十七条涉及的承接的物业共用部位，共用设施设备的相关查验情况，甲乙双方应签订确认书，建档留存，作为界定双方交接验收物业共用部位、共用设施设备各自承担责任的依据。第十九条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管

11、网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、验收资料、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)业主的产权资料及物业管理所必须的其他资料；(五)资料属复印件的必须加盖甲方公章并注明与原件相符字样；(六)上述资料于交房前1个月内向乙方移交。第二十条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任(业主/使用人非正常使用的外)。甲方及时受理乙方反馈的业主投诉的房屋质量问题，并联系施工单位及时处理。 第六章 物业的使用与维护第二十一条 业主大会成立前，甲方按相关规定通过物业管理招投标选聘物业管理服务企业，甲方应配

12、合乙方执行本物业管理服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生环境绿化维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，业主/使用人应给予必要配合。第二十二条 乙方可采取规劝(通知、提示)等必要措施，制止甲方、业主/使用人违反本服务合同和物业管理服务区域内物业公共管理方面的规章制度的行为。第二十三条 乙方应及时向甲方及业主/使用人通告本物业管理服务区域内有关物业服务管理方面的重大事项。乙方须及时处理业主/使用人的投诉、意见和建议，并接受甲方的监督。第二十四条 因物业维修或者公共利益，开发建设方和乙方确需临时占用、挖掘本物业管理服务区域内道路、场地的，应征得相关业主的同意

13、，施工前在物业管理服务区域内进行公示，并采取必要的安全保障措施。临时占用、挖掘本物业管理服务区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十五条 乙方应按照住建部住宅室内装饰装修管理规定和贵阳市装饰装修管理暂行办法的规定，与装修房屋的业主/使用人签订住宅装饰装修服务协议，该协议就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修期间的管理服务事项、管理服务费、装修保证金收取退还等事项进行书面约定，并书面告知业主或物业使用人在室内装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十六条 甲方应按贵州省物业管理条例第十三条之规定向乙方提供物业服务管理用房，物业服务管理用房建筑面积 平方米以上，其中：办公用房 平方米，位

14、于 ；住宿用房 平方米，位于 ； 用房 平方米，位于 。第二十七条 物业服务管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经甲方同意不得改变其用途。 第七章 专项维修资金第二十八条 专项维修资金的缴存按国家相关规定执行。专项维修资金的使用按照国家、省、市相关规定办理。 第八章 违约责任第二十九条 甲方违反本合同第十四条、第十五条、第十六条、第十七条的约定，致使乙方的服务管理无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和等级标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。甲方拒绝赔偿时，业主/使用人可以向人民法院起诉。第三十条 除前条规定情况外，乙方的服务管理达不到本合同第二条、第三条

15、约定的服务内容和等级标准，由甲方要求乙方限期整改。第三十一条 甲方、业主/使用人违反本合同第六条、第七条，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额的3/天向乙方支付违约金。业主/使用人逾期仍不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和使用人有权拒交服务费，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第三十三条 甲方违反本合同第二十条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主/使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十四条 本合同履行期间，出现以下情形，甲乙双方可终

16、止物业服务合同。(一)物管区域内未成立业主委员会，乙方违反第二十七条和第三十条约定，经甲方要求整改、仍未达到合同约定服务等级标准，可依据相关法规终止该项物业服务合同，更换新的物业服务企业。终止物业服务合同通知下达之日起 90 个工作日内，乙方须将甲方移交的工程物业资料、业主资料、物业管理用房、业主预交的物业服务管理费(属酬金制的按双方约定的合同处理)、已收取的装修保证金，以及用物业本体开展经营所得收益的节余部分(包括未折旧完的)、甲方支付了前期物业开办费所购买的物品、用具等一并交还甲方。乙方有严重失误或重大过失责任，给甲方、业主/使用人造成伤害或损失的，应承担相应责任；(二)乙方按合同约定的物

17、业服务管理内容和等级标准，履行了义务，但乙方物业费收缴率达不到 90 %，经乙方努力一个月，乙方的物业服务费收缴率仍然无法提高的，乙方有权终止合同退出管理；(三)甲方违反本合同第六条、第十五条、第十六条、第十八条以及未按规定向物业服务企业移交管理服务用房等，造成乙方管理服务无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和等级标准，造成业主/使用人、物业服务企业的损失的，甲方应承担相关责任。如甲方始终不能履行，乙方可以终止本服务合同，并在服务区域内公示“撤出公告”(公示期3个月)，并按第十九条约定向甲方移交资料。第三十五条 以下情况乙方不承担责任：(一)因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；(二)乙

18、方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；(三)因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方、业主/使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；(四)非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；(五)法律法规可界定的其他事项。 第九章 突发事件处理第三十六条 为维护公共利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂。救助人命、公安机关执行任务等突发事件，乙方应协助配合，参与处理。 第十章 其他事项第三十七条 本合同期限：自签订本合同之日起至业主委员会成立时止；但在本合同期限内，业主委员会代表

19、全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十八条 本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理服务企业。第三十九条 本合同履行期间，乙方需提前解除合同，应提前三个月通知甲方，如入住业主户数达到50%以上，乙方有义务配合甲方，在房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会，选举和产生业主委员会。同时，乙方还应将撤出“公告”在小区显著位置公示，并将物业服务费收支情况和撤出原因一并通告，接受甲方的监督。第四十条 本合同终止时，乙方应将物业管理服务用房、物业管理相关资

20、料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方。乙方未将物业管理相关资料、物业服务管理用房和共用设施设备及属于全体业主的财物完整地移交的，甲方可依法追究乙方相关责任。第四十一条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第四十二条 甲方可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第四十三条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十四条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。本合同约定条款

21、与相关法律、法规不相符合，以相关法律、法规为准。第四十五条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 （二） 种方式处理：(一)向 有管辖权仲裁委员会申请仲裁；(二)向物业所在地人民法院提起诉讼。第四十六条 合同附件为合同的一部分，具有同等法律效力。(一)附件1：规划平面图(二)附件2：物业构成明细(三)附件3：物业公共部位明细(四)附件4：物业公共设施设备明细(五)附件5：贵州省住宅物业服务管理一级标准第四十七条 本合同一式 肆 份，甲方执 贰 份、乙方执 贰 份。甲方(开发建设方签章) 乙方(物业服务企业签章)法定代表人： 法定代表人：经办人： 经办人： 二 年

22、月 日 二 年 月 日附件1：规划平面图附件2：物业构成明细类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别 墅商业用房工业用房办公楼车 库会 所学 校幼儿园用房合 计备 注 附件3：物业共用部位明细(一)房屋承重结构；(二)房屋主体结构；(三)公共门厅；(四)公共走廊；(五)公共楼梯间；(六)内天井；(七)户外墙面；(八)屋面；(九)传达室；(十) 。附件4：物业共用设施设备明细(一)绿地 平方米；(二)道路 平方米；(三)化粪池 个；(四)污水井 个；(五)雨水井 个；(六)垃圾中转站 个；(七)水泵 个；(八)水箱 个；(九)电梯 部；(十)信报箱 个；(十一)消防设施 ；(

23、十二)公共照明设施 ；(十三)监控设施 ；(十四)避雷设施 ；(十五)共用天线 ；(十六)机动车库 个 平方米；(十七)露天停车场 个 平方米；(十八)非机动车库 个 平方米；(十九)共用设施设备用房 平方米；(二十)物业管理用房 平方米；(二十一)供配电、发电 ；(二十二)供水 ；(二十三) ；(二十四) 。附件5：贵州省住宅物业服务管理一级标准(一)基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对共用部位、公用设施设备认真查验，交接验收手续齐全，户权界定明确。3、物业管理企业具有注册物业管理师职称的专业人员、管理人员( )名;按照国家行业有关规定

24、取得物业管理职业资格证书;专业操作人员按照行业规定，持有(A4)特种设备作业人员证、建筑物消防员资格证、电工操作证、中央空调操作证;二次供水系统运行人员持有健康证;财务人员持有会计证、统计证。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理，档案人事管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。报修半小时内、突发事件除外，其他维修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。3天之内回访，回访率100%，服务及时率100%，维修合格率100%。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目

25、与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(包干制除外)。9、对建立的服务信息每月进行更新1次，资料室存放档案资料发生变化应在当日内更新归档，每月整理档案1次，做到准确无误。10、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。(二)房屋管理1、对房屋共用部位使用安全进行日常管理和维修养护，检查记录和保养记录齐全，有条件的每3-5年作一次安全鉴定。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修及更新、改造范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根

26、据业主大会的决定，受托后组织实施。3、每日巡查3次小区房屋单元门，楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。水、电、卫及隐蔽工程施工时每日巡查1次装修施工现场。其余施工每2日巡查1次，有委托的可参与验收。5、木门窗、封檐板、木栅栏等每2年检查保养或油饰1次，铁艺栏杆等每2年检查保养或油漆1次。6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告相关的职能部门。7、小区

27、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施，场地有明显标志。8、规范使用专项维修资金，确保物业服务区域内的共用部位完好率在98%以上。9、每季度对道路、停车场进行1次全面维修养护，保持道路畅通、平坦，排水畅通，路面、路牙、地砖无破损松动。(三)共用设施设备维修养护1、对共有设施设备进行日常管理和维修养护。2、建立共用设施设备档案及设备台账，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范。责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，属于小修范围的，及

28、时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，受托后组织实施维修或更新改造。5、载人电梯24小时正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯完好率不低于98%。10、危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对各种突发事件有应急方案。11、每天对娱乐设施巡视1次，每个月对健身活动器材进行巡查，特别是对安全性能的检查，保证其正常安全使用。1

29、2、停车场、地下车库内的防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，消防设备器材完好齐全，各类行车、停车标识完好齐全，记录卡管理系统和车辆进出记录保存完好。13、发生电梯困人或者其它重大突发事件时，物业管理人员应在15分钟内到达现场应急处理;电梯发生故障，电梯维护保养单位的专业维修人员30分钟内到达现场维修。14、设施设备完好率(维保期外且有专项维修资金使用)在99%以上(消防设施100%)。15、每日对供水设施至少检查1次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，二次供水水箱每年清洗消毒2次，每日巡查1次，水质符合卫生要求，保证二次

30、供水正常，泵房干净整洁。16、下水管道、水沟、集水井、污水池、化粪池、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。17、日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护、保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，维修人员每天巡视检查2次并有记录，每季度清洁保养一次强弱电井及井内设备，(专营公司部分除外)。18、楼宇智能控制系统要指派专业技术人员操作，除日常维护外，每月对重要数据进行备份1次，每月对系统两节点进行检查1次，半年覆盖系统一次，发现问题及时处理、确保正常运行。19、每月应对服务区域配电设备接地检查1次，每季度对重要机房配电柜及设备接地检查1次，每季度对建筑物楼顶

31、层的避雷针、避雷线、避雷网和设备接地检查1次，确保完好无损，发现问题及时修复，并记录存档。20、定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀阀、水箱等设备进行检查保养。定期开机进行运行检查，确保系统各项完好，每年需由具有专业资质的单位对公共空调系统进行定期清洗，除尘2次，确保空气质量达标，符合卫生安全的要求，维保有记录。(四)协助维护公共秩序1、小区门卫24小时服务，主入口24小时有人服务，其余出入口安装门禁系统的可不设专职人员。但应有技防及巡视，有特殊约定8小时站岗执勤。2、服务区域白天巡逻不少于4次，夜间巡逻不少于4次;配有安全监控设施的，确保24小时监控，有特殊约定的除外。3、巡逻人员应按巡逻路线规范巡逻，发现异常情况，即时处理，