沈阳万祥-御龙湾项目定位报告及发展战略

1、.谋划必备资料库！全国货到付款 83598 ：69031789房策网 专业的房地产营销谋划资料提供商 深圳华信基业营销谋划机构：.；万祥御龙湾工程定位&开展战略报告WANXIANG DIJINWAN XIANMU DINGWEI JI FAZHANGZHANLIU BAOGAO报告正文主要内容行云水云间、归来御龙湾沈阳万祥置业地产工程定位报告&开展战略目 录第一部分PART A 沈阳市房地产市场总体情况分析沈阳概略 P2沈阳市总体社会和经济开展概略P3奠定东北中心城市位置，城市功能和竞争力大大加强P6第二部分PART B 沈阳房地产市场环境与现状沈阳整体房地产市场分析P13沈阳中高档住宅市场4

2、000元/平方米以上分析P14沈阳房地产市场开展趋势预测：P14第三部分PART C 沈阳典型工程分析市场分析情况P16市场分析P16沈阳房地产现状及特征P17第四部分 工程规划调整建议P22第五部分 产品中心竞争力的总结P24第一部分PART A 沈阳市房地产市场总体情况分析一、沈阳市概略 沈阳是辽宁省的省会，东北地域的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。沈阳位于北纬 41115l-43213 ，东经 l22259-1234824 。图1 市辖区图地理位

3、置：位于辽宁省中部。在东经122度25分9秒至123度48分24秒、北纬41度11分51秒至43度2分13秒之间。以沈阳为中心的 150 公里的半径内构成了鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭、营口等世界上稀有的城市群。大连港、营口新港、锦州港距沈阳不超越 400 公里。交通区位：沈阳是联络东北地域和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路聚集沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春以及绕城高速公路和二环路构成的环绕沈阳，衔接海港、空港的“三环五射高速公路网曾经构成。民航从沈阳过港航线有67条，通往国际及国内各

4、大中城市气候特征：沈阳属北温带半潮湿大陆性气候，受季风影响，降水集中，四季清楚。全年平均气温 8.30C ，最低气温零下 28.5C ，最高气温 36.1C ，年降水量 501.5 毫米，无霜期 l83 天。图2 城市表征历史文化：沈阳因地处浑河(古称沈水)北岸而得名。公元前300年(燕昭王十二年)建立候城，沈阳建城已有2300余年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王都之称。1625年，清太祖努尔哈赤迁都于此，更名为盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，确定盛京为陪都。1651年设立奉天府。1945年复称沈阳市。 城市荣誉：国家环保模范城市、国家森林

5、城市、沈阳跻身2004年“中国十大最具经济活力城市行列、沈阳故宫、昭陵、福陵被世界遗产委员会确定为“世界文化遗产 、“中国历史文化名城 、“国家环境维护模范城市、 2004 年 CCTV 评选的全国十大“最具经济活力城市、2004 年国家环保总局公布的全国十大安静城市、 2004 年国家统计局公布的全国十大“综合实力百强城市 、 “中国优秀旅游城市 、“国家园林绿化城市 、“全国科教兴市先进城市 、“全国双拥模范城市、沈河区被国家评为“全国投资环境诚信平安区、沈阳被国际园艺者协会 AIPH 确定为 2006 世界园艺博览会举行城市。二、沈阳市总体社会和经济开展概略2.1综合实力明显提升、未来生

6、长性高。2005年地域消费总值实现2240亿元，比2000年翻一番，延续5年坚持两位数增长，年均增长13.8%；地方财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6%；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，年均增长39.1%；社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。城市综合实力显著加强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合经济实力排名由第23位跃升到第10位。将为房地产开展带来强大的宏观经济支持。2.2工业基地效益不断加强、构成四大工业经济规划。2006规模以上工业总产值实现2288.6亿元，年均增长23.5%。工

7、业经济效益综合指数到达141.3，同比提高9.4个百分点。预期2005-2021年沈阳市高新技术产业产值占工业总产值的35%，现代和新兴效力业占效力业比重提高到53%。2007年全市规模以上工业总产值到达4000亿元，到2021年到达8000亿元，跻身国内工业强市行列。沈阳目前已根本构成东部汽车、西部重化、南部高新技术和北部农产品加工四大工业经济规划。2.3新的城市开展格局构成。传统效力业继续晋级，现代效力业加快开展。城市开展空间和产业规划调整获得艰苦进展，浑南新区、铁西新区、农业高新区等6大区域开发建立效果显著，东西南北中各具特征的开展新空间根本构成，经济开展的后劲进一步加强。2.4开展潜力

8、宏大，对内对外开放成果丰盛。2000年到2005年引进投资500万元以上的新工程4600多个，引进内资1000亿元，2005年实践利用外商直接投资21.2亿美圆，按可比口径比2000年增长4倍，占全省的60以上，跻身2004年“中国十大最具经济活力城市行列。2005年新批外商投资工程901个，合同外资额61.2亿美圆。目前已有44户世界500强企业在我市设立了63家企业。张士、浑南两个出口加工区和苏家屯保税物流中心的建立，将成为周边城市开展进出口贸易的“内陆港。2.5城市环境改善，居住型城市根底构成。5年累计投入433亿元，用于根底设备建立和城乡环境治理。建成区绿化覆盖率到达40.65%，绿地

9、率到达35.97，人均公共绿地面积到达12平方米。全市污水处置才干提高到127万吨日，污水处置率和生活渣滓无害化处置率分别到达81%和100%，大气优良天数由2000年的73天添加到317天。获“国家环保模范城市和“国家森林城市等荣誉称号。2.6金融业运转平稳，为房地产建立了良好的融资根底。2005年年末全市金融机构本外币存款余额3697亿元，贷款余额2356亿元，同比分别增长14.1和14.1。继2004年韩国韩亚银行之后，去年又有韩国中小企业银行和日本东京三菱银行两家外资银行进入沈阳市。沈阳金融机构密度和资金总量居东北之首，全国15个副省级城市第六，初步建立起东北地域的金融中心。2.7居民

10、生活程度逐年提高。2005年城市居民人均可支配收入到达10098元，农民人均纯收入到达5050元，2000到2005年年均分别增长11.5%和10%。职工平均工资由6995元提高到16025元，年均增长18；城市居民人均住宅建筑面积由17.4平方米提高到23.2平方米。据预测，到2021年城市居民人均可支配收入到达18000元，农民人均纯收入到达9000元，城乡居民家庭恩格尔系数下降到35%以下，城市居民人均住宅建筑面积到达28平方米，新增需求总量约为4000万平方米住宅。居民消费构造将发生明显变化，消费档次不断提升，住房、汽车、旅游等消费热点正在构成。人均期望寿命到达75岁。2.8城市功能全

11、面提升。城镇化率到达70%以上，建成区面积扩展到450平方公里。与现代化大都市相顺应的根底设备框架体系根本构成，中心城市的辐射力和综合效力功能显著加强，辽宁中部城市群沈阳经济区一体化建立获得本质性进展，初步建立全国一流的对外开放、总部经济、技术创新和现代人才高地。2.9未来大型企业继续添加，潜在房地产需求总量宏大。沈阳四大研制基地：世界最大的机床研制基地、通用机械研制基地、输变电产业基地、整车系列及零部件产业基地。五大工业园区：沈西化学工业区、铁西先进配备制造中心区、德国国际工业园、新加坡工业园、台湾工业园。七大产业集群：通用机械和汽车零部件产业集群、浑南新区数码产业集群、于洪家具产业集群和东

12、北家具集散中心、东北瓷都、东陵鞋业产业集群、新城子农产品深加工产业集群、康平塑编、苏家屯钢管、辽中不锈钢、新民医药、辉山农业高新区食品加工等产业集群。基地、工业区、产业集群的建立将产生超百亿元企业，高素质就业人口大量添加，潜在房地产需求总量宏大。2.10房地产投资稳步增长。城乡商业购销两旺，新型商业业态不断开展。去年共引进500万元以上的商业工程517个，总投资额164亿元。房地产投资坚持平稳安康开展的态势。全年房地产开发投资完成413.6亿元，同比增长20.7；买卖面积900万平方米，买卖额300亿元，同比分别增长17和22。城市人均住宅建筑面积由17.4平方米提高到23.2平方米。特别是由

13、于沈阳城市的升值，带动了房地产的升值，商品房平均价钱由2000年的2546元平方米提高到05年的3333元平方米。指出未来房地产以满足中低收入人群需求为重点，促进房地产业安康开展，调整住房供应构造，添加普通商品住房、中小户型住房供应量，加快建立长白和于洪新城等现代居住区。到2021年，全市房地产转让年成交面积到达2000万平方米。 2.11城市根底设备优化，城市功能日趋完善。建成地铁一、二号线，2021年将正式投入运营，开工建立地铁三、四号线，初步构成城市快速轨道交通线网构造。建成沈康、沈彰等5条高速公路和京哈、昌法等10条干线、支线公路；翻开“二环，突破“三环，新建6座跨河大桥和2条隧道以及

14、新南三环高速公路，将原南三环路改建成大浑南第二条东西干道，配套新建北部、西部跨线立交桥。集中供热率到达95%以上。图3轨道交通规划图三、奠定东北中心城市位置，城市功能和竞争力大大加强。3.1航空港建立。2005年新开通了沈阳经上海至伦敦等4条国际航线和伊尔库茨克至沈阳定期货运航线，使沈阳的国际航线总数到达23条，进一步确立了沈阳空港在东北地域的航空枢纽位置。桃仙机场旅客吞吐量到达456万人次，同比增长9.8；口岸出入境人数到达68.5万人次，增长15.9。 3.2沈西工业走廊建立。东起铁西“三环，西至辽中县城，南起浑河，北至秦沈高速铁路，规划总面积850平方公里，建立以先进配备制造业为主体的重

15、化工业基地。把沈西工业走廊向新民和辽阳、鞍山、营口延伸，最终将其建立成为辽宁重要的工业走廊和全国重要的新型工业基地。 3.3大浑南地域建立。以浑南新区为中心，规划范围北至浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚顺等3市接壤，规划总面积1400平方公里，建立新城区、高新区、物流区。优先开展软件、芯片、通讯网络等IT产业。规划建立新城区，奥体中心、国际会展中心、艺术中心等21个标志性、功能性艰苦工程建立，使大浑南地域成为现代化的文体中心、会展中心、航空中心和高新技术产业研制出口基地及新的经济增长区域。图4大浑南规划及浑南中心区图3.4沈北地域建立。国家级农产品加工基地及沈阳北部生态新城区。成

16、为东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心。3.5东部现代旅游休闲度假区建立。东起沈抚市界，西至三环高速公路、农业高新区界限，南起浑河、北至农业高新区、新城子区界，规划总面积203平方公里。依托棋盘山国际风景旅游区，建立东北地域风景旅游度假胜地。构成沈棋路旅游观光带、浑河滨水休闲景观带、世博园特征景区、棋盘山休闲度假景区、森林公园景区“两带三区空间形状和规划构造。3.6南北“金廊和东西“银带建立。延伸南北“金廊，双向突破“三环，北联至北部开发大道，南拓至南三环路，全长25公里，规划面积45平方公里。建立现代效力业聚集区和大都市笼统展现区。在“一轴、四区、九节点的中心区内建成百余座功能性、标

17、志性建筑，积极引进国内外知名企业集团来沈设立地域总部及研发、营销等中心，建立东北地域总部集聚地。深度开发东西“银带，在全长42公里、171平方公里的规划范围内，建成国内最长的水岸生态景观区。开发东部智慧城、城市新都心等五大功能分区，综合利用浑河滩地资源，建立一批体育公园和休闲广场。图4金廊规划图3.7城市区域空间拓展，城市吸引力和幅射力加强。辽宁中部城市群沈阳经济区一体化进程建立。利用沈阳未来开展的六大重点空间，北联铁岭，东南联抚顺、本溪，南联辽阳、鞍山、营口，西联阜新，加强城际交通、通讯、能源、环保等重根底设备工程建立，推进文化、旅游、信息等资源及优势产业的有效对接和整合，根本构成中心城市的

18、开放式开展规划。 图5城市扩张图第二部分PART B 沈阳房地产市场环境与现状1、沈阳整体房地产市场分析1.1 根本与国内房地产市场高速开展同步。从02年开场沈阳房地产开场步入全面恢复期，受全国房地产开发大环境的影响，沈阳市04至05年进入高速开展期。根本与国内房地产市场同步快速开展，基于沈阳的庞大的人口构造和产业根底支撑，与全国大部分城市相反，沈阳的整体房地产市场坚持比较快速而平稳的开展，泡沫成份小。2006年12月份，全市房地产开发施工面积444.8万平方米，同比增长1.04倍，房地产开发投资完成7.1亿元，同比增长46.6%。城镇住宅建立投资5.2亿元，增长39.2%；施工面积356.8

19、万平方米，增长92.6%；开工面积15.6万平方米，增长4.6倍。2006年1-3月商品房销售面积比去年同期上涨18.8%，买卖额上涨14.3%。图6沈阳房地产开发投资额与涨幅1.2 整体开发程度处于中下游、物业管理程度较高。沈阳本地的房地产开发商大多是由非专业的私营企业主或政府官员转变而来，缺乏雄厚的资金实力，没有专业的开发才干与成熟的开发理念，缺乏远见与超前的思想，整体开发程度偏低。而开发多为经过“暗箱操作获取土地、以预售楼花“空手套白狼等手段进展不规范运作的“暴利方式，缺乏创新的楼盘精品与市场亮点。自万科、新世界及粤、浙、闽系开展商进入后整体程度提高较大。物业管理方面国际国内知名品牌物业

20、管理公司悉数进驻沈阳，如加拿大高力国际、香港皇冠国际酒店管理、美国达波尔酒店管理、台湾丽智物业、第一太平洋戴维斯、新加坡CST物管、中海物业、万科物业等整体程度较高。1.3 沈阳经济的快速增长，销售量大幅增长，集中在2500-3300元/平方米以下的中低价位住宅。2005年沈阳房地产市场获得了较好的增长，主要表达在销售量的大幅增长，但均价偏低，成交多集中在2500-3300元/以下的低价位住宅。和平区价钱集中在3200元-4200元之间为主体，沈河区3200元-4800元之间为主体。浑南新区为2000-3300元为主体。如下图1，实践销售量与开发量之间差为200万平米左右占当年开发总量的30%

21、左图7开工面积与实践销售比图1.4 供需构造不合理，对中高档住宅有需求，但缺乏有效供应。沈阳房地产市场供需构造不合理，存在着低档市场供不应求，中高档市场呈现缓慢成交景象，但实践上市场对中高档住宅是有需求的，只是市场上中高档产品在质量、规划、社区气氛营造等方面欠缺创新意念，性价比不高，未能获得消费者的认可，缺乏有效的供应，因此中高档市场仍存在较大的需求空间。图8沈阳供需市场分析沈阳中高档住宅市场4000元/平方米以上分析市场平稳，缺乏亮点，销售速度缓慢，由产品本身质量的平庸特征决议了其销售速度缓慢，价钱呈下降趋势。估计市场占有率仅为10%以内，估计2006年总销售量为50万平方米以内。沈阳的高收

22、入人群普通都曾经拥有住房，购房属于改换型需求，对产品性能要求较高，如要求环境优美、空气清新、配套完美、要有与众不同的尊贵感等等。众多实力雄厚的本地和外地开展商相继屯兵浑南，蓄势待发，打造各具特征的中高档住宅社区。未来浑南将会成为沈阳中高档住宅的中心开展区域。浑南新城居住用地为16平方公里，全部为中高档住宅，加上新城周边区域以及其它区域的开发量，中高档住宅未来的供应量将呈饱和形状。3、沈阳房地产市场开展趋势预测：3.1、市场有宏大的开展潜力沈阳作为全国的重点城市与区域中心城市，正在进展城市的转轨，处于快速开展的时期，市场承接力较强。3.1.1 人均GDP的增长空间宏大目前为3970美圆、未来5年

23、为地产高速增长期。根据世界银行对40个国家的统计分析，房地产业投资会随人均国民消费总值的添加而添加，当人均国民消费总值到达600美圆以上时，住宅建立加速开展，房地产成为国民经济的支柱产业，城市的人均GDP5000-8000美圆的区间，是这个城市房地产市场开展最快的区间，开发量剧增，直到人均国民消费总值到达800010000美圆时，房地产开发量才会降下来。沈阳市2005年人均GDP到达3970美圆，沈阳即将进入房地产市场快速开展的时期，未来几年甚至更长时间房地产开展的潜力还很大。房地产业至少还有20年的开展的黄金时期，未来5年将成为是沈阳房地产业开展的高潮，市场处于预备快速开展阶段。开展阶段启动

24、阶段平稳开展阶段快速开展阶段减缓开展阶段人均GDP美圆1000300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善生活为住改善需求为主开展特征超速开展单纯数量型平稳开展.以数量为主，数量与质量并重快速开展，以质量为主，数量与质量并重缓慢开展综合开展型图9：判别房地产开展阶段的国际规范3.1.2 沈阳已步入小康，但住房消费仅占家庭支出8.6%国际规范为18.9%，住房消费空间宏大。据世界银行的统计，恩格尔系数在40%50%时属于小康型，小康型的住房消费占家庭总支出的比例为18.9%。城乡居民家庭恩格尔系数下降到35%以下。阐明我市已跨入小康型时期。但是200

25、5年住房消费仅占8.6%，低于国际平均数9个百分点，证明沈阳市住房消费空间宏大。3.1.3新一轮以住房为热点的消费周期即将开场，估计将历时10年以上。沈阳目前已完成消费积累期，沈阳市2005年底城乡本外币存款余额达3058.1亿元，估计今明两年将会逐渐进入新一轮消费周期。新一轮消费周期大约阅历10年以上，消费热点依次为住房、轿车、教育、电子信息产品；消费金额进入6位数，即以10万元单位进展消费，住宅消费将成为最主要的热点。3.1.4 有利的房地产市场政策大环境将长期继续下去。第一，我国住房制度改革将会长期继续下去，包括住房私有化、货币分房的制度将会逐年深化开展下去；第二，内需拉动战略将会长期继

26、续下去，面对国际低迷的经济情势，我国必将长期采用这一战略。包括税费调整，银行贷款等利好政策会不断实施，全国房地产对GDP的奉献率均占6%7%左右，沈阳房地产已到达平均程度，曾经成为支柱产业。当前，我国房地产业受政策制约要素依然较大，所以大政策不会变，对房地产稳定开展极为有利。3.1.5 沈阳2005人均居住为23.2平方米，接近全国平均规范。中等收入国家人均建筑面积17.6平方米；高收入国家人均住房建筑面积46.6平方米。2005年底我国人均住房建筑面积24平方米，2005年底我市人均住房建筑面积23.2平方米，正处处在中等收入国家人均住房程度上。世界各国的阅历阐明，在人均住房面积到达30-3

27、5平方米之前，会坚持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的添加，大量危旧房屋改造及房地产三级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的开展空间。以沈阳市如今人均建筑面积为根底，假设按每人每年添加1平方米计算，约需每年开工住房500万平方米到达人均建筑面积30平方米，需8年；假设到达人均35平方米，需15年。3.1.6 沈阳每年城市化程度都提升一个百分点以上，意味着每年有7万人进城，成为潜在购房者。沈阳市城市程度为70%。国际上一些先进的城市化程度普通在90%以上。我市虽然远高于全国31%的平均程度，但离国际先进城市依然存在较大差距。目前沈阳市每年城市化程度提升一个百分点以上

28、，这意味着每年有7万人进城，假设其中有一半人买房居住，每户购房70平方米，需购房245万平方米，其中有一半在沈阳市区。加之沈阳是东三省的中心城市，聚集大量的外地人口，他们也非常情愿在沈阳购房定居。3.1.7 沈阳是东三省的中心城市，大量的外地人口将会在此购房定居。沈阳是东北政治、经济中心，在沈阳政府优惠政策、优势新区的优惠政策推进下，强大的产业优势将吸引大批新经济就业者来此创业，将会引进更多高新的技术，更多的专业人才。 沈阳市目前共有人口接近700万，市内共有人口485万，加之外来人口，沈阳市居住人口曾经超越了城市可接受才干，全市人均住房面积23.3平方米，间隔 2021年人均居住面积到达28

29、平方米，接近4000万平方米的市场空间。沈阳处于大开展时期，沈阳未来城市人口的目的是1000万，在市场需求等方面还有很大空间。3.2、沈阳市房地产市场的未来5年开展趋势3.2.1产业政策走势国务院出台政策措施，着力处理当前房地产领域存在的突出问题；坚决不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业，努力促进房地产市场继续安康开展。宏观调控政策效应开场显现；房地产投资规模增长趋势得到控制、投资需求放级住房需求构造逐渐趋于合理、住房价钱趋于稳定、房地产市场趋于理性。房地产曾经成为沈阳很重要的产业，“房地产业投资对沈阳固定资产投资的增长构成了宏大拉动；“房地产业曾经成为推进沈阳经济社会加快开展的引擎。为了拉

30、动经济的开展和GDP的快速增长还会积极支持房地产业的开展。3.2.2供应市场走势分析中高档市场4500元平方米以上：供应量大、饱和形状、供大于求；近年来，随着东部兴隆省份市场的充分开展，越来越多的企业要开辟东北市场，而进军东北就必然先抢占沈阳，随之而来的是消费才干较强的中外籍管理人员，他们对中高档市场情有独钟。中档市场35004500元平方米：市场的中间层、平缓形状、供求大体平衡；城市精英族群、白领、公务员阶层和个体业主仍是需主体。低档市场3500元平方米以下：市场主体、前景大好、供不应求。随着沈阳的大市规划，城市建立进程会进一步加快。大学的扩招和户籍政策的逐渐开放，乡村人口将大规模涌入城市，

31、而沈阳是整个东北三省除大连之外让外地人寻觅“城市梦的理想城市。这部分人的住房需求将成为推进沈阳房地产市场的主要动力之一，他们的住宅需求主要针对中低档市场。3.2.3房价走势目前沈阳市内可开发土地越来越少，在“沈阳市2006年重点招商地块推介会上推介的36宗地块，很多都在二环以及二、三环之间，房屋地段曾经从沈阳市中心转移到环线以外，市内只需棚户区改造，根本没有可开发住宅的土地，“物以稀为贵，中心区的房价会涨。从开发本钱来看，目前沈阳市的住宅容积率根本控制在2.5左右，有的甚至更低，如万恒东方俪城容积率1.8，尚品天城的容积率是1.4，瑞士风情小镇容积率1.34；唯美品格容积率仅0.820；绿化率

32、、园区景观、设备也越来越讲究，如瑞士风情小镇绿化率68，万科紫金苑绿化率47。房价中的土地本钱将越来越高。沈阳房地产的构造比较合理。自住购房占85以上，炒房者比较少；从户型看，沈阳的小户型很多，根本是面向普通群众居住的。如今沈阳中心城区房价接近6000元，浑南房价已超4000元，铁西区和大东房价突破3000元。今年沈阳市的房价仍将延续去年态势，呈温暖上升趋势，估计上涨8%。2005年19月，沈阳九成以上的商品房平均售价在4000元以下，平均售价在30004000元之间的占总销售面积的比重由上年同期27.4%提高到41.8%。沈阳市房产局根据合同备案数据发布的商品房价钱统计结果是，三季度沈阳市新

33、建商品房价钱为3188.2元/平方米，新建商品住宅价钱为3052.9元/平方米，分别为去年同期的100.1%和101.7%。土地价钱大幅上涨, 房地产价钱隐性上升。近年来，国家加大对土地市场的整顿，严厉管理土地买卖方式，控制土地供应，从而加强对房地产市场的供应量及供应构造的调控，可开发土地减少，开发商获得土地的难度加大，土地价钱大幅上涨。另外政府出台相应措施补贴拆迁居民的应得利益，拆迁本钱添加，也相应导致土地价钱的隐性上升。土地紧张会在一定程度上构成房地产市场供应减少，给房价上涨作了铺垫。建材价钱大幅上涨，建筑本钱加大。在建筑资料中，一些优质新型建材，特别是绿色环保型建材被广泛运用，价钱升幅也

34、较大，地方建筑资料，砖、砂、石子价钱涨幅也在10%以上。建材价钱的上升，新型建材、新型建筑技术的运用，使房地产产品本钱加大。图10沈阳近5年房价与可支配收入涨幅资料来源：沈阳统计局图11各区3月以及2005年均价如下表：(单位：元/平方米)所属区县本月均价2005年均价沈河区58677781和平区44594794浑南新区41224324皇姑区35604060大东区36503713铁西区33553628于洪区29692989东陵区29282946苏家屯区25802640经济技术开发区22952312农高区19882046新城子区204220003.2.4开发产品趋势今后的土地供应政策、住房构造调

35、整以及以税收为手段的调控政策，都将引导开发商转向普通住房开发领域，尤其是目前市场上缺口较大的中小户型、中低价位住房。因此，开发企业会从户型、配套、园林、可继续开展等多方面重新认识和定位产品的竟争力，在产品设计、产质量量、后续效力等方面进展改良，为购房者建造更多面积合理、功能完善、性价比高的住宅产品。从每套住宅面积看，中小户型仍备受青睐，每套面积在120平方米以下的占75.3%，同比提高了13.3个百分点。其中100平方米以下的商品住宅销预售套数，占到全部额度的57.6，而每平方米3000元以下的商品住宅销预售套数，占销预售总套数的51.1。中小户型、中低价位住宅出现热销，房地产市场已进入群众消

36、费时代，普通百姓的购房需求正在释放。3.2.5需求趋势2006年沈阳市民购房群体逐渐年轻化，投资认识逐渐理性，可接受楼盘单价有所上涨，户型面积需求也有所加大。 图12：沈阳置业需求调查分析3.2.5.1调查人群中92的人可接受楼盘单价在3500元以下含3500元。2005年10月沈阳住宅商品房平均价钱为3509元/平方米。除和平区和沈河区以外，各区平均房价都低于3500元。调查显示，随着沈阳近几年家庭收入的添加，与几年前“3000元心思接受价相比，市民购房消费才干大幅提高。同时，沈阳房价的稳步增长也是一个重要要素。 3.2.5.3以改善居住条件、动拆迁、外来人士和投资人士为需求主体的商品住房需

37、求总量在添加。从目前房地产市场的开展趋势来看，沈阳房地产市场需求的旺盛态势已开场从城市中心区向城市周边传导，而且这一势头短期内将呈现快速增长。图13根底需求要素分析新增需求沈阳2005年未人口接近700万，在目前的购房年龄看，25-35岁的占了大部分，对于比较大的人口基数来讲，新增需求在住房需求中是重要的一环。晋级需求沈阳2005年人均居住面积是23.20平米，接近全国平均程度，假设人均住房面积提高1平米，每年将带来400万平米的住房需求。拆迁改建需求从2002年到今，沈阳已完成棚户区改建约10万户，目前仍有140多片待改造的旧城区，总占地接近524万平米。沈阳市政府方案在2年内完成改造，按每

38、年4万户的规范，将带来300万平米的需求量。城市化沈阳的城市化程度曾经到达65%，到2021年估计到达70%以上，按照城市对住房需求的作用，每年将产生约200万平米需求。3.2.5.2大中户型需求有增长趋势 在调查中发现，有意购买面积100m2120m2大中户型产品的占11，较去年相比需求人数有所添加。而且80平方米2室、100平方米3室，功能性住房将受青睐，具有温馨度与适用度的均好性。3.2.6开发企业竞争趋势沈阳目前构成了外乡品牌企业如格林豪森、华新国际、银基等、外地企业如万科、新湖、新世界、和记、许兄弟、万达等共分天下的格局。沈阳已成为外埠、国际房地产巨头竞争的焦点。外来企业逐渐向外乡化

39、开展。品牌、产品质量、规模运营、诚信运营、营销创新成为立足沈阳市场的重要要素。随着土地市场的透明化、房地产运营环境的优化以及购房者的理性化，品牌、质量竟争将成为竞争的关键。土地买卖实行招、拍、挂的方式使沈阳房地产开发主体构成多元化格局，外来企业的强势进驻，沈阳市开发阵营的迅速调整，中小型开展商受融资渠道和拿不到好地等限制，“权利将会越来越弱，整个开发格局“强者更强的局面在2006年将会更为突出。3.2.7土地出让总量较大从沈阳市内五区、东陵区、于洪区、铁西新区、浑南新区、农业高新区的土地公告数据来看，沈阳市一季度共推出土地52宗，推出土地面积210万平方米。其中成交土地24宗，成交土地面积12

40、7万平方米，规划建筑面积约为228万平方米。4月份共推出土地82宗，推出土地面积442万平方米。其中于洪区、铁西新区、东陵区、辉山农业高新区推出的土地面积均超越了60万平，成为4月份推出土地最多的四大区域。相比来看，大东区和沈河区在本月推出的土地数量较少。 “金廊不再建立住宅、北部一环、二环之间的土地曾经根本开发完，如今开发集中在大二环以外。铁西区与于洪区将继续成为2006年的开发热点区域。大韩屯、四台子地域将是明年的新增长点。南部长白地域、于洪新城紧邻滑翔的区域，都会成为市场关注的热点。再加上沈阳市政府要加强中低价商品房的比重，因此郊区新盘一定会有放量。图14：06年挂牌土地情况分析居住与商

41、业混合用地依然是土地市场的主流产品，占总供应量的83%，纯商业用地供应仅占17%。成交土地的区域分布：于洪区、铁西区，和平区、沈河区。根据国土资源部根据设在沈阳市的300个监测点，国土资源部预测2006年沈阳市的地价将稳中有升，估计涨幅在7%左右。3.2.8二手房坚持高位运转、为一手房发明良好的根底。2004年9月份和10月份，沈阳市二手房市场两次出现平均价钱超越2000元/平方米大关的统计结果，9月份二手房销售平均价钱为2151.2元/平方米，10月份二手房销售平均价钱为2005.7元/平方米。这阐明沈阳市二手房市场依然坚持着高位运转的形状，市场总体走势依然比较平稳。在2004年中，由于沈阳

42、城市的拆迁量比上一年锐减，使得二手房市场需求量显著下降，因此二手房市场的价钱被坚持在一个平稳的形状。但是由于惯性作用和沈阳市购房落户政策的驱动，二手房价钱依然居高不下，而涨幅比2003年曾经有明显回落。分析结果：沈阳市商品房价钱总体走势是平稳攀升，不存在泡沫。沈阳市商品房价钱不断坚持在全国大中城市中等价钱程度，这种态势既有利于宽广居民住房消费，同时也有利于对房地产市场进展的投资，适宜人们购房企盼增值的心思需求，沈阳市的房地产市场正处在兼顾住房消费和房地产投资的最正确形状。从沈阳市目前房地产市场的开展来看，沈阳市房地产市场消费主体的自主性需求的旺盛态势曾经出现了从城市中心区向城市周边传导的良性开

43、展势头，而且这一势头短期内将呈现快速增长。根据沈阳市的规划，今后将不在“金廊地带建立住宅，市内建立住宅为旧房改造的地块。目前，在沈阳，房屋销售重心已向城市周边地域及郊区转移。从2005年的土地买卖情况看，大东区、东陵区与于洪区、长白片，将是今年新房集中开发的区域，也是今年购房者特别需求关注的地方，受拆迁量、市民换房、新婚购房等几个主要购房需求影响，今年开发商推出的新房量仍将上升。3.3政策层面对沈阳楼市的影响评价3.3.1新政对沈阳市房地产市场的影响：市场供应构造调整：普通住房、中低价住房、经济适用房的市场供应量添加，别墅、高档住房的市场供应明显减少，尤其表达在户型的面积上，中小套型供应量明显

44、添加。投机炒房景象得到遏制，主要是对个人购买普通住房缺乏2年进展买卖的，征收全额营业税。投资性房地产工程遭到一定程度的冲击，很多人对这部分产品持币张望。对二手房买卖影响较大。3.3.2沈阳市政府九项新政利好楼市：主要功能：鼓励房产商的投资。土地分块，确保中小开发商拿地；准许开发商分期分批交纳土地配套费用；分割发证，确保开发商提早做到“四证齐全，从银行顺利贷款；分批次的发放预售答应，让居民可以提早申贷；审办联动，设置专门办理房产审批的机构；处理影响土地开发的拆迁问题；在净地出让时做好全部配套设备。做大做活市场。政府牵头春夏秋冬房交会，举行中低价房交会。经过金融支持、降低门槛。沈阳市政府协调金融单

45、位，对房屋贷款给予支持。3.4沈阳楼市新兴板块分析沈阳房地产组团分布：老组团主要分布在大东、皇姑、铁西、于洪四个区，在沈河和和平区也有部分老组团；新组团大部分集中在沈河、和平、浑南三个区，其中以浑南新组团最多，其他各区均有少量新组团。图15沈阳楼市新兴板块图铁西新区板块铁西新区房地产开发商品房销售面积超越其它各区，是沈阳房地产开发最热的区域；2003-2006年，价钱上涨近1000元/平方米。铁西新区作为高规格、高规范、生活气味浓郁的现代化新区，将成为沈阳房地产市场开展和区域开展互动的样板。铁西新区楼市特点是户型合理，主体大多是中小户型。浑南板块浑南是近两年内沈阳最活泼的市场之一。沈阳楼市大品

46、牌、大盘、特征工程最集中的区域就是浑南。奥体中心建立，地铁2号线由北向南贯穿，与浑南交通网衔接，促进了这一区域物业价值的生长，也带来了土地资源的放量，沿线区域会构成新的开发热点。中国女人街、在水一方、万科新榆公馆、理想新城等等。长白新城板块定位：长白新城将建成集高档居住、文化旅游、科技商业于一体的现代化新城，规划面积10.84平方公里。长白地域曾经投入了3个亿的资金，用于体育、医疗、商业、文化等设备建立，其中包括6所小学和3所中学。长白地域人均绿地面积要到达80以上，要做中国生态环境居住小区，估计投入资金将到达10个亿。长白区为了维护人居生态环境，在12.68平方公里的面积里，规划人口只需13

47、.5万人。该区域未来将以中高档工程为主。随着市中心可开发土地的逐年减少，城市周边区域的房子纷纷旺销，价钱上涨空间宏大。长白新城不仅占有这样一个优势，更重要的是它还紧邻浑河，环境及升值潜力也是其成为关注焦点的重要要素。于洪新城板块于洪新城板块是二环以南的区域，二环免费开放及数条交通线的贯穿、整治，加上毗邻滑翔大型居住区，生活气氛浓郁，于洪新城具有建立高质量生活区的宏大潜质。同时这一区域南临浑河，自然环境优势明显。阳光100国际新城、紫郡城、瑞士风情小镇等，随着这些工程开发深化，此区域的市场价值将渐渐凸显。蒲河板块蒲河板块是以农业技术开发区为中心的区域。以前由于配套不成熟房地产开展缓慢。近两年农业

48、高新区的建立和世园会利好的推进和该区域辉山、蒲河等山水元素被人们认知和向往，房地产也迅速升温。七里香堤的庭院洋房、泉涌新镇的低密度联排住宅等特征产品的出现，加上翔凤山水国际等创新型工程推进，使得蒲河板块成为山水景观住宅开发的热点。4长白板块(指长白新城、浑南交汇及周边区域)房地产市场分析：自然环境好，未来交通路网兴隆。产业支撑明显、需求潜力宏大。浑南规划为高新技术产业区、高档次中央商务区、高质量居住区和大学城、浑河观光旅游带。至2021年估计有100人在此任务生活。目前有2000多家高新技术企业、600家外商投资企业。长白规划新城规划确定为集中总部经济、高级楼宇、现代效力贸易、金融于一体的综合

49、性新城。长白作为沈阳南依北拓的重要节点，区位优势明显。目前开场在长白临河处构成省委住宅区、万科城、格森豪森等中高档工程。别墅等高档楼盘多，中档楼盘少。目前有华新国际、SR新城、万科、新洲实业、新奉基、中一等实力地产进入。长白未来供应总量宏大。目前已有万科城、万祥工程、和记、对岸新世界、格林豪森、许兄弟新加坡城等超大型工程扎堆在此，未来供应总量宏大，且产品线比较集中，均为中高档或高档楼盘。未来市场竞争将非常猛烈。新区范围内目前开发量较少，开发顶峰期集中在2006至2021年。由于是新区，从规划到构成居住气氛，需求一定的生长期过程。第三部分PART C 沈阳典型工程分析市场分布情况万科城河畔新城理

50、想新城河畔花城御泉华庭格林豪森和记黄埔新加坡城深圳航空城沈阳部分工程一览表 2、市场分析 和平区典型楼盘泰辰湖畔佳园五洲商业广场昌鑫置地广场五里河城枫景名城地理位置和平区南五马路183号和平区太原北街和平区青年大街西侧和平区青年大街金都饭店北行50米工程规模占地：35000平米建筑：240000平米占地：32000平米建筑：180000平米占地：237116平米建筑：194418平米占地：33264平米建筑：260000平米占地：40000平方米建筑：2000000平方米物业类型2331层，高层6层，多层16-30高层30层，高层7-18层，多、小高层主力户型120-160平米三房、三房纯商业

51、工程主力面积9090-150平米二 三 房120-140平米三房110-170平米三、四房销售情况一期85%一期100%一期30%一期75%一期60%创新点定位于城市湖畔，环境优美，建筑资料质量高档临近南湖公园优势打造，工程档次与笼统高区域品牌价值以及太原街旁优势地段成了工程的中心竞争力以白领精英定位的楼盘，临近青年大街金带大大提升楼盘质量，90-120平方米面积的中小户型销售速度较快城市中心少见的高层住宅群，周边青年大街以及五里河片区原有的高质量社区为本楼盘高档社区提供了良好的铺垫楼盘周边环境优美多所中学，高校分布周边，学区优势凸显客户私营老板、日韩商人、公务员投资者、私营业主、白领精英，公

52、务员公司管理层人员、附近任务的企事业单位人员、外国人本地客户为主，白领，原有居民点评：作为传统的高尚住宅区域，完善的公共配套和大面积的绿化是本区域最大的特点。和平区目前的主流产品为中大规模的高层以及多层的物业，户型面积集中在120-150平方米左右，客户以和平以及沈河、铁西的中端及中高端消费者为主，出卖均价在6000元/平方米左右。但从近期的市场情况来看，无论从产品还是客户层面都有向下延伸的趋势。而长白片区作为和平区重点开展的区域，随着万科城工程、格林豪森工程以及市政设备的逐渐完善，长白片区将会成为衔接太原街和三好街最近的新开发区，且该片区自然环境优越，房地产市场潜力宏大。格林自在城地王国际花

53、园盛华苑东方威尼斯摩根凯利地理位置沈河区奉天街340号格林豪森沈河区文艺路19号沈河区青年大街165号沈河区二环路与富民路交汇处沈河区市府大路290号工程规模占地：7579平米建筑：57000平米占地：78000平米建筑：300000平米占地：100000平米建筑：380000平米占地：平米建筑：平米占地：17000平方米建筑：70000平方米物业类型31-33层，高层10-31层，小高、高层10-31层，小高、高层7-21层，多层，小高层，少量独体别墅28-31层高层主力户型40-64平米一房73-210平米的三、四房80-140平米二、三房150-180平米三房80-130平米二房销售情况

54、90%30%30%40%70%创新点小户型高性价比住宅成为沈阳市标志性白领精英理想居住首选户型可满足不同人群的选择，创新较多，以沈阳金廊绝佳地段和大片绿地遭到沈阳市民的青睐工程位置位于五里河CBD与青年大街交汇处，楼盘外立面感官效果很好，建筑风格在沈阳市处于前沿工程所在地段位置优越，周边自然环境优美。但工程外型较差影响工程整体高尚住宅笼统，提供选择的户型少采用新颖的弧型落地窗，让这里的居住空间更加通透亮堂。十余款精心设计的户型从80到130平方米，规划合理，构造紧凑，贴合都市精英的时髦档次。客户白领精英、沈河区任务者白领、本地富有居民、韩国人和少量日本人白领阶层，以年轻人为主和平区、沈河区、铁

55、西区富有阶层时髦年轻人，白领沈河区典型楼盘点评：沈河区作为沈阳市的中心区域，土地供应量较少，并且土地价钱相当高，这里商业非常兴隆、市政根底设备完善，环境优美，本区域住宅供应量大且出卖单价较高，供应的主力户型以二室为主面积在80-130平方米左右，销售情况良好且遭到年轻人的喜欢；180平方米以上大面积的四室也有少量的供应，销售却不是很理想。东方威尼斯的独体别墅有滞销的景象，主要是由于小区规划导致，采光和通风都不是很好，且周围小高层挡住别墅的视野。浑南新区典型楼盘万科金榆公馆中国女人街中房金河花园浦江苑河畔新城位置浑南新区金阳街58号浑南新区营盘北街5号浑南新区彩霞街36号浑南新区三义街2号浑南新

56、区朗云街6-88号工程规模占地：100000平米建筑：150000平米占地：6.7万平米建筑：36万平米占地：7万平米建筑： 10万平米占地：11万平米建筑：22万平米占地：80万平米建筑：110万平米主力户型90-120平米洋房三室从40100平米一房80130平米2、3房120-140平米多层、高层三房120-160平米多层三房均价4700元/平方米4600元/平米3600元/平米5000元/平米5500元/平米销售情况销售95%销售80%100%一期销售完，二期高层认购中95%创新点文化加时髦的宣传给工程赋予了全新的生活意义。小户型设计总价低且如此大体量的女装专业商业工程在沈阳还是首家房

57、金河花园地处浑南新区中心地段，提出高性价比订总价的理念园林设计独特，以6个不同风格的大型园区组成，营造多层次绿与的水的家园超低容积率鲜明的外观超万平方米的运动俱乐部、商业设备、幼儿园等园区配套宣传点寻觅可释放自我的家。打造中国最具投资潜力的商业街新奥运新生活打造北方浦东奥体中心就在家门口工程缺乏地段处于浑南长白区的中央位置，周边环境较乱，影响工程笼统，市政配套还不完善塔楼设计未能做到大开间、小进深的要求且采光和通风效果也不是很好工程笼统和档次均相对滞后建筑密度较大，高层临江挡了一期多层江景周边环境优美，片区规划前卫，但是根底设备还没完善生活气氛不浓客户市内工薪阶层少量拆迁户市内商家及投资客公司

58、福利房、附近白领阶层白领阶层、区域外围客户、少量投资市中心区富有阶层周边城市客户点评：浑南区目前处，客户的主要来源是原铁西区、沈河区、和平区等，除了个别的别墅楼盘以外，其他均是以提供应予周边及区域内的泛白领阶段和生意人居家为主的，也有少数韩国人购买但占不到总销售量的3%，产品也集中为多层和小高层物业，户型面积以80140平方米为主，但随着华南MALL的启动、商贸气质的凸现，开场出投资性小户型公寓，而且地铁2号线以及2021奥运会的预期将带动整个浑南片区中高档物业市场的启动。表18长白周边市场历史堆积竞争楼盘情况一览楼盘称号地理位置规划工程进度园林绿化和配套设备户型、面积和比例交屋规范售价元/平

59、方米按揭价新世界花园浑河北岸，近临东北大学占地194万M2一期/现房绿化率43万M2，规划配套齐全的大社区概念，分至少10年滚动开发；面积：90189清水房最低价：2944元/最高价：4140元/均价：3400元/SR新城浑南大道与机场高速交汇处近临会展中心占地18.56万M2，总建筑面积70万M2，24层4栋，30层5栋规划户数：5400户一期、现房不同风格的主题公园，大型活动广场，广播电影院、安康中心、医院等面积：160180精装修最低价：4800元/最高价：6000元/均价：5200元/成龙花园北陵公园旁多层：4栋高层：8栋规划户数：800余户一期房工程建筑密度较低，采光普通；工程周边配

60、套设备齐全，毗邻北陵公园旁。面积：130150清水房最低价：4518元/最高价：5500元/均价：4800元/金科名苑三好街高层： 2栋24层规划户数：200余户一期现房超市健身房会所面积：102198简单装修最低价：4000元/最高价：4900元/均价：4500元/金色家园大东区多层：12栋小高层：7栋高层：6栋总户数1000户一期房40%的绿化率,超大型多功能会所面积：105170清水房最低价：3800元/最高价：5000元/均价：4300元/四季花城于洪区西江街占地39.8万M2一期现房会所面积：92160120、140M2精装修最低价：2476元/最高价：3200元/均价：2900元/