房产税与城镇土地使用税的税务处理

1、.：.；房产税与城镇土地运用税的税务处置中国财税培训师 税收学博士肖太寿 房产税是以城市、县城、建制镇、工矿区，不包括乡村的房屋为纳税对象。所谓房产，是指有屋面和围护构造，可以遮风避雨，可供人们在其中消费、学习、任务、文娱、居住或贮藏物资的场所。独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。同时对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已运用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税是按房屋的计税余值或租金收入为计税根据的，向产权一切人征收的一种财富税。按照房产税的纳税义务人包括：一产权属国家一切的，由运营管理

2、单位纳税；产权属集体和个人一切的，由集体单位和个人纳税。二产权出典的，由承典人纳税。三产权一切人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者运用人纳税四产权未确定及租典纠纷未处理的，亦由房产代管人或者运用人纳税。五无租运用其他房产的问题。纳税单位和个人无租运用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由运用人代为交纳房产税。(86)财税地字第008号第七条的规定曾经废止。 一、房产税征管中的税务处置一涉外企业及外籍个人成为房产税纳税义务人根据中华人民共和国国务院令第546号，1951年8月8日政务院公布的自2021年1月1日起废止。自2021年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人

3、，按照交纳房产税。二房产原值和房产税纳税义务截止时间确实定 根据财税2021152号文件精神，自2021年1月1日起，按照以下规定办理：1、房产原值确实定：对按照房产原值计税的房产，不论能否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算交纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进展核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评价。财税地字1986第008号第十五条同时废止即“房产原值是指纳税人按照会计制度法规，在帐簿“固定资产科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度法规记载的，在计征房产税时，应按法规调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评价的规定

4、废止。2、房产税纳税义务截止时间确实定：纳税人因房产的实物或权益形状发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产实物或权益形状发生变化的当月末。三支持住房租赁市场开展的房产税政策根据财税2021第024号文件精神，自2021年3月1日起按以下规定执行：1、对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。2、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价钱向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。四居民住宅区内业主共有运营性房产征收房产税根据财税2006186号文件精神，对居民住宅区内业主共有的运营性房产，由实践运营包括自营和出租的代管人或运用人交纳房产税。其中自营

5、的，按照房产余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，按照租金收入计征。五房屋附属设备和配套设备的房产税处置根据国税发2005173号文件精神，按以下规定执行：1、为了维持和添加房屋的运用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意挪动的附属设备和配套设备，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中能否单独记账与核算，自2006年1月1日起都应计入房产原值，计征房产税。2、对于改换房屋附属设备和配套设备的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设备的价值；对附属设

6、备和配套设备中易损坏、需求经常改换的零配件，更新后不再计入房产原值。六具备房屋功能的地下建筑的房产税处置按照财税2005181号文件精神，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设备等，自2006年1月1日起均该当按照有关规定征收房产税。一对于自用的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。二自用的完全建在地面以下的建筑、地下人防设备等，按以下方式计算征收房产税：1、工业用途房产，以房屋原价的5060%作为应税房产原值。

7、应纳房产税的税额=应税房产原值1-(10%30%1.2。2、商业和其他用途房产，以房屋原价的7080%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-(10%30%)1.2。房屋原价折算为应税房产原值的详细比例，由各省、自治区、直辖市和方案单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。三出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。即：应纳房产税的税额=房产租金收入12%(七)房产税的新规定财政部国家税务总局财税2021128号规定，自2021年12月1日起，房产税、城镇土地运用税按照以下规定进展处置：一关于无租运用其他单位房产的房产税问题无租运用其他单位房产的应税单位和个

8、人，按照房产余值代交纳房产税。二关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人按照房产余值交纳房产税。三关于融资租赁房产的房产税问题融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同商定开场日的次月起按照房产余值交纳房产税。合同未商定开场日的，由承租人自合同签署的次月起按照房产余值交纳房产税。(国税函发1993368号)第二条规定废止。即：对于融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与普通房屋出租的“租金内涵不同，且租赁期满后，当承当方归还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实践上是一种变相的分期付款购买固定资产的方式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租

9、赁期内房产税的纳税人，可由他局根据实践情况确定。五(国税函发1993368号)第一条规定：对于投资联营的房产，应根据投资联营的详细情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税根据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承当联营风险的情况，实践上是以联营名义获得房产的租金，应根据的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。八房产税的征纳方式与纳税义务时间第七条,房产税按年征收、分期交纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。第七条,房产税按年计征，分季或分半年交纳，详细交纳日期由县市税务机 关确定。对于新建的房屋如何缴税，财

10、税地字19868号第十九条规定：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建立的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已运用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。财税地字第008号第十九条、关于新建的房屋如何纳税?纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建立的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已运用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。国税发200389号规定：随着我国房地产市场的迅猛开展，涉及房地产税收的政策问题日益增多，经调查研讨和广泛听取各方面的意见，现对房产税、城镇土地运用税有关政

11、策问题明确如下:一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出卖前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已运用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、关于确定房产税、城镇土地运用税纳税义务发生时间问题(一)购置新建商品房，自房屋交付运用之次月起计征房产税和城镇土地运用税。(二)购置存量房，自办理房屋权属转移、变卦登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地运用税。(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地运用税。(四)房

12、地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋运用或交付之次月起计征房产税和城镇土地运用税。财税2006186号宣布该条曾经废止 二、房产评价增值的房产税处置根据财税2021152号文件精神，自2021年1月1日起，计算房产税的房产原值按照以下规定确定：对按照房产原值计税的房产，不论能否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算交纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进展核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评价。根据现行相关税法以及会计制度规定，企业在特定情况下，比如合并、分立、改制等，其包括房产在内的固定资产假设存在评价增值的，可以按评

13、价增值后的价值作为房产原值列入固定资产科目。在符合前述相关规定及条件之情形下，假设某企业已按评价增值后的价值作为房产的价款入帐，那么相应的“房产原值已依法变卦为评价增值税的价值，而并非房产最初的价值。那么，作为房产税计税根据规范的“房产原值亦随之改动，应以此作为确定计税根据的规范。对此，2002-8-28浙地税函2002257号第五条第1项作出了较为明确的规定，即“对按帐面原值交纳房产税的房产，如经评价机构评价，对原值有调整的，应按调整后的帐面价值交纳房产税。因此，根据现行财务会计制度以及相关税法规定，对房产进展评价或者重置处置并非随意或者恣意的，而必需具有会计制度以及税法上的根据，否那么，即

14、使企业自行对房产的原值进展了评价增值并相应调整帐面价值，该调整后的帐面价值不具有法律上的根据，不能据此改动“房产原值，从而房产税的计税根据亦不会随之变化。三、城镇土地运用税的税务处置财税2006186号第三条规定，关于运营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地运用税问题在城镇土地运用税征收范围内运营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、豢养的土地，根据第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的消费用地的规定，免征城镇土地运用税。第四条规定，关于林场中度假村等休闲文娱场所征免城镇土地运用税问题在城镇土地运用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲文娱场所的，其运营、办公和生活

15、用地，应按规定征收城镇土地运用税。财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地运用税有关问题的通知财税2021152号就城镇土地运用税有关问题明确如下，并自2021年1月1日起执行：第二条、关于索道公司运营用地应否交纳城镇土地运用税的问题公园、名胜古迹内的索道公司运营用地，应按规定交纳城镇土地运用税。第三条、关于房产税、城镇土地运用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权益形状发生变化而依法终止房产税、城镇土地运用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权益形状发生变化的当月末。(财税2021128号)第四条就地下建筑用地的城镇土地运用税问题明确如下，并自2021年12月1日起执行：对在城镇土地运用税纳税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地运用税。其中，已获得地下土地