360行民俗文化街项目开发1

1、.龟山景区工程全案谋划精装本PAGE ：.；PAGE 18第三部分 360行民俗文化街工程开发及整体开发规划建议第三部分360行民俗文化街工程开发及整体开发规划建议一、工程概略 龟山脚下洗马长街临江面150亩可供开发的土地，是启动龟山景区建立的关键所在，是敲动龟山景区的杠杆。为此，我们为洗马长街的建立开发做了比较系统的概算和建议。二、规划建议及概算1、规划建议洗马长街龟山脚下是龟山景区兴建的中心工程，也是能否完成龟山景区开发的龙头工程和利益所在。洗马长街360行民俗文化街胜利与否，直接影响景区的开发进度和力度。开发洗马长街有两种明显的偏重面。假设偏重景区建立与开发，这样投资较大，未来的收益不可

2、预期。以房地产开发为主体，收效较快，利益近在眼前，但必将遇到政策的制约。思索到工程的特殊性和重要性，我们站在三特集团的角度上，对公司的现实利益和长久利益进展了系统的讨论、测算与评价。谨慎的作出如下建议：第一种方案：景点开发和房地产开发占地面积各占40%和60%。建筑面积房地产开发占65%，即6.5万平方米，景点工程开发占35%，即3.5万平方米。第二种方案：景点开发和房地产开发各占35%和65%，即景点开发占地3.5万平方米，房地产开发占地6.5万平方米。景点开发建筑面积约3万平方米，房地产开发7万平方米。A、360行民俗文化街相对集中在铁门关一侧，街长200米，共两条街，约200个门面铺位。

3、其中，需建一个能包容300人观看扮演的中心广场，2个包容100150人左右的小型扮演场，还可以将扮演场融入到茶馆中。建议两街三排建筑的民俗文化街高低参差，临街的高，第三排与第二排等高，将街顶建成可以封锁的灵敏天顶，平常翻开，必要时将其封锁。主要是处理因冬冷夏热手工艺和民俗扮演无法进展的弊端。同时为了添加景点的吸引力，在公司情愿加大投入的前提下，可引进国内第一家天幕电影作为营销卖点聚人气。 西侧接近长江大桥的方位地势低，进深较宽，用于房地产开发，与半山腰别墅连成一个整体部分别墅将建在景点区的山腰上，构成一个相对独立的高档住宅区。因势建地下集中停车场，供住户及景区游客共用。B、360行民俗文化街集

4、中在铁门关侧，街长160米，建三条街，180个左右的铺坊，三条街内部循环。用小广场扮演场进展有机的衔接，构成一个整体。这样，用房地产开发的街面就有约200米，在延至山腰，进深有100多米，这样就把景区与住宅有效地进展了区隔，真正建生长江半岛第一高尚住宅区。2、根本概算一洗马长街可用于开发的土地面积为150亩，折算为100005平方米，按10万平方米计算。二洗马长街规划限高15米，最高建筑5层，最大容积率1.2申报恳求，但保底按1.0计算容积率，累计最大建筑总面积10万平方米。三1、洗马长街现有建筑4万平方米左右需求拆迁，按4万平方米计算。2、洗马长街地块上现有建筑物撤除补偿按3000元/平方米

5、计算。需求拆迁费用1.2亿元人民币。3、受建筑市场不确定性要素及拆迁时间、难度的影响，我们的概算在原方案的1.2亿元的拆迁费的根底上浮动10%，方案拆迁费约1.32亿元人民币。4、由于得到政府的支持，开发洗马长街的各类规费及税费能够得到减免，在这里我们不做详细的税费计算。四根据龟山洗马长街地块的地貌及相关配套条件制约，绿化及交通干线等不应少于55%。我们在计算时按45%来做首层占地的基数。五概算：1、可供开发的土地10万平方米。2、可开发的总建筑面积约10万平方米容积率1.0计算。3、占地10万平方米，首层最大占地面积45%，即4.5万平方米。4、根据修新如旧仿古建筑的要求，每平方米建筑本钱2

6、000元/平方米。10万平方米总建筑面积需约2亿元建立资金。5、撤除面积4万平方米，每平方米3000元计为1.2亿元。加上不确定要素10%的上浮，合计要求1.32亿元人民币。6、首层占地45%即45000平方米。7、总建筑面积10万平方米，其中40%用于旅游工程用，余60%直接用于地产开发。这样的比例既可以保证360行民俗文化街构成规模，又可以经过土地资本运作，获得开发旅游工程所需求的资金。临街建筑咖啡厅、酒廊、自助式产权江景酒店层高5层，牌楼式风格长300米，深宽10米，每层3000平方米，总建筑面积为15000平方米。区内第一条街，楼高三层。其中一面与临街房连体，长300米，宽8米，每层2

7、400平方米，三层共7200平方米。区内360行民俗文化街用房为三层层高不少于4米，进深68米计，两条街，共需房产2.88万平方米，再加1.5万平方米临街面，共约4.38万平方米。重新设计线路上山腰，最高至计谋殿。山腰建30栋250平方米/栋至350平方米/栋典藏版别墅，约1万平方米；山腰与民俗文化街相邻建酒店式公寓用于出卖。总面积约5万平方米。8、晴川阁改造及龟山上景点改造费用粗略估计2000万元。9、总支出：拆迁本钱1.32亿元+建筑本钱2亿元+改造费用2000万元累计投资3.52亿元。10、总收益：临街商铺 1.5万元/平方米*6000平方米=9000万元自助产权式江景酒店 6000元/

8、平方米*9000平方米=5400万元区内360 行民俗文化街按均价 6000元/平方米*2.88万平方米=2.128亿元30栋典藏式别墅每栋350万元/栋，计1.05亿元5万平方米酒店式公寓按 5000元/平方米，计2.5亿元累计总收入：9000万+5400万+2.128亿元+1.05亿+2.5亿=7.118亿元累计总收益：7.118亿元-3.52亿=3.598亿元注：景区内门票的长期收益未计算。 六投入预估 1、拆迁费1.32亿元 2、总建筑费用的30%，计6000万元 两项合计需1.92亿元。实践投入1亿左右就可以将工程完全运作起来。这样需寻觅战略同伴。最好的方法是将现有索道进展资产评价及

9、未来的收益进展预算整合，让投资者看到实践的利益。与战略协作同伴共同成立新的投资控股公司，共同开发龟山工程。 七门票及景区管理 1、早期为了聚人气，360行民俗文化街可以不收门票。但其它几个景点进展整合后，收取门票。待360行民俗文化街成为一个抢手景点后，再将其整合进景区，收取门票。 2、一开场就将360行民俗文化街整合进景区，收取门票。这样就要求在营销、公关方面不大力气，采取一些非常规的手段来造势，才干聚人气、添财气。 3、聘请专业的景区管理团队托管、扬长避短。 二、360行重点店铺设置1、七店土产杂货店、古董工艺店、烟纸烟草店、文房四宝店、照相店、香烛供品店、刺绣店土产杂货店：全国各地的土特

10、产和杂货。现场制造部分土产。古董工艺店：突出荆楚时期的古董和工艺，包括珍品和赝品。烟纸店：专卖全国各地的香烟、烟斗，烟缸，烟纸，烟袋等，同时还有现场制造的实景。文房四宝店：名家的纸墨笔砚。照相店：展现武汉的历史风貌，采用原始的照相技术。香烛供品店：专卖香烛供品。刺绣店：引进苏绣、湘绣、闽绣，现场制造和专卖相结合。可卖绣花手帕、雨伞、枕头、床垫及刺绣的相关配套工具。营业面积：每间店占用营业面积不少于90平方米。2、八铺裁缝铺、腊货铺、铁匠铺、竹匠铺、棉花铺、蜡染铺、当铺、皮货铺裁缝铺：展现缝补的绝活，比如把碎布缝成时髦的衣服；还可以卖具有民俗特征的布匹、颜色齐全的针线以及相关配套的道具。腊货铺：

11、买腌制的腊鱼腊肉、火腿、咸菜及酱菜等，有散卖和真空包装。还可在店铺墙壁上用图片展现腌制的步骤及过程。铁匠铺：旨在展现铁匠师傅精深的手艺铁、铝、铜不同质地均有代表作。店铺中有师傅打制的小到钥匙口，大到铁椅等的制品。还可根据客人要务虚行定做，并刻上名字及祝愿的话语。竹匠铺：方式与铁匠铺类似。可现场用竹子制成工艺品专卖。棉花铺：展现现场弹棉花、纺棉花的制造工艺，配有采摘棉花的过程及阐明，提倡游客参与。还卖一些纯绵质的衣服、小包、布袋等。须留意的是这些工艺品要表达民俗的特征，与商场上卖的决不一样。蜡染铺：可引进云南、贵州的蜡染技术，作现场的蜡染扮演，现场卖。当铺：主要是展现当年当铺的风貌，展现古代典当

12、物品，举行现场小型的典当扮演，例如用门票换铜板，可以在民俗街上买东西。还可以引进现实中的当铺，典当的估价师现场扮演估价。皮货铺：主要表达原始的皮货风格。比如现场切割皮带，通知大家辨仔细皮以及各种皮之间的区别。“八铺可把绝技绝活和店铺内的手艺结合起来，配上手工艺的图解和阐明，使游客驻足欣赏，并饶有兴趣的掏腰包，留做留念。营业面积：每间铺的面积不少于100平方米。3、九坊酿酒坊、豆腐坊、榨油坊、茶坊、纸扇风筝坊、玻璃制造坊、刻字印刷坊、陶艺制造坊、年糕坊兼做麦芽糖酿酒坊：可酿制白酒、米酒、黄酒等。酿酒者边酿酒边把这些美酒给游客品味。游客还可根据本人的需求进展购买。豆腐坊：可以让游客参与其中做豆腐。

13、还可卖豆腐花、臭豆腐，摆豆腐宴。榨油坊：展现古老的榨油技术，麻油、豆油、猪油等等，现炸现卖，采取外观不易产生油垢的纸包装。茶坊：主要进展名茶的买卖。同时进展中国、日本及韩国的茶艺扮演，还可定时定期展现绝活杂耍扮演。也可以做成茶馆的方式。纸扇风筝坊：展现老艺人们糊纸扇、编风筝的技巧，还可现场定做购买。玻璃制造坊：展现吹玻璃的技艺，鼓励游客本人参与制造。刻字印刷坊：可让游客本人选定石雕、木雕，进展文字创作，让艺人为其定制印章等。陶艺制造坊：可向众人展现陶艺的制造过程，还可把游客制造的产品留下来进展展现和出卖。糕点坊兼做麦芽糖：可引进“德华年糕、“五芳斋的年糕小吃以及各地的糕点。同时，展现制造年糕的

14、技艺。在各间坊里有专业人士现场任务，游客可以坐下来品味，还可根据游客的要求，实行个性化定制的效力。坊里的制品必需是在全国各地有名的工艺，有压服力和影响力的品牌和作品。营业面积：每间店的制造与营业合在一同，每间坊面积不得少于120平方米。三、民间传统手工工程打铁、木匠、篾竹匠、漆匠、鞋匠、穿棕帮、串蓑衣、摇纱袜、解水晶、吹玻璃、刻图章、绣花、雕花、糊扇面、裱字画、制笔、磨砚台、织鸟笼、打麻线、搓丝线、剪纸、草编、面塑、泥人、织布等。 建筑面积：每间工艺品店不少于60平方米，大至90平方米。制造与销售相结合前店后厂。四、国内名优特点小吃工程 每种地方风味的小食工程相对集中。如湖南、陕西、山西、山东

15、等，每个有代表性的地域10间或15间铺连成一片，并以各区域地名命名。如山西馆等。重点引进百年老字号的小食品品牌工程和种类。1、武汉地方特征：汤包、豆皮、馄炖、臭豆腐、热干面、云梦炒鱼面、东坡饼、麻糖、米酒、面窝、鸭脖子、糍粑、欢喜沱、烧麦等。2、其它地方特征：选取个省市具有代表性的小吃，加以引进。北京： 焦圈、蜜麻花、豌豆黄、艾窝窝、炒肝爆、糖葫芦上海： 蟹壳黄、南翔小笼馒头、小绍兴鸡粥天津： 嗄巴菜、 狗不理包子、耳朵眼炸糕、贴饽饽熬小鱼、棒槌果子、桂发祥大麻花、五香驴肉太原： 栲栳、刀削面、揪片西安： 牛羊肉泡馍、乾州锅盔、皮带面、肉夹馍兰州： 拉面、油锅盔新疆： 烤羊肉、烤馕、抓饭山东：

16、 煎包山西： 刀削面江苏： 葱油火烧、汤包、三丁包子、蟹黄烧麦浙江： 酥油饼、重阳栗糕、鲜肉棕子、虾爆鳝面、紫米八宝饭安徽： 腊八粥、大救驾、徽州饼、豆皮饭福建： 蛎饼、手抓面、五香捆蹄、鼎边糊、肉棕、扁食台湾： 度小月担仔面、鳝鱼伊面、金爪米粉海南： 煎堆、竹简饭河南： 枣锅盔、白糖焦饼、鸡蛋布袋、血茶、鸡丝卷、糊辣汤湖南： 新饭、脑髓卷、米粉、八宝龟羊汤、火宫殿臭豆腐、姜糖广东： 双皮奶、姜撞奶、鸡仔饼、皮蛋酥、冰肉千层酥、广东月饼、酥皮莲蓉包、粉果、薄皮鲜虾饺及第粥、玉兔饺、干蒸蟹黄烧麦等广西： 大肉棕、桂林马肉米粉、炒粉虫四川： 蛋烘糕、龙抄手、玻璃烧麦、担担面、鸡丝面、赖汤圆、宜宾燃

17、面、夫妻肺片、灯影牛肉、小笼粉蒸牛肉贵州： 肠旺面、丝娃娃、夜郎面鱼、荷叶糍粑、小豆腐云南： 卤牛肉、烧饵块、过桥米线西藏： 酥油茶内蒙古：奶酒、奶酪3、每个地方小吃选择100个至200个种类，连成一片，根本构成规模。注明：一切在360行卖出的东西，在标签上都必需打上“三特武汉360行民俗文化街字样。每间铺不少于30平方米。五、江湖杂术绝活工程1、江湖杂术：卜卦、拆字、算命、看相、看风水、耍猴、卖皇历、小杂技、玩蛇、卖艺扮演、斗鸡、斗鸟、赛狗、滚钢圈等每间30平方米至50平方米，也可以集中设在街上的中小型扮演场进展。2、绝技绝活：上刀山下火海、喷火、贵州傩戏、睡钉板、碎大石、变脸、眼皮拎水、烈

18、火烧身、下油锅，惊心动魄、木偶书法、轻功、气功、皮影戏、拉洋片集中在35个设置的小型舞台。每天定期扮演，每次58个节目，约2030分钟。分为场外扮演场、茶馆扮演场和广场扮演场等。六、雕塑小品工程可供游客欣赏拍照，还可以给人以知识的启迪。可布置在街道上，也可摆放在扮演台附近。雕塑小品再现百业情景，供游客敬奉百业鼻祖，建议选取以下行业：杜康酒业陆羽茶业灶君厨业孙思邈医药业子孙娘娘接生婆黄道婆棉纺业冬丝娘刺绣业吴道子油漆、绘画、雕塑业童宾陶瓷业10、老君金银铜铁锡业11、蒙恬笔业12、蔡伦纸业13、毕升书坊业14、文昌帝君刻字业15、黄飞虎皮革业16、齐纨扇业17、九天玄女香烛业18、伏羲度量衡业19、毡彩老祖毛制品等业20、醋姑酿醋业21、神农粮食业22、淮南先师豆腐业23、雷祖制糖业24、梅葛染业、颜料业25、养育大神豢养业26、园林神仙果农