地产项目投资解析报告书

1、目录摘要工程简况二、市场分析1、社会经济2、房地产市场三、开发模式1、主要经济技术指标2、技术方案比较3、开发策略四、开发成本1、销售单价确定2、成本费用构成五、技术经济分析1、盈亏平衡分析2、敏感性分析3、风险性分析六、附件列表摘要关于对张王庄工程投资机会分析的主要目的：为投资者在该地段进行投资决策提供依据，并根据投资机会的分析对本工程潜在的经济效益进行分析。B、C、主要假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现 行的法律、规范、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内 容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为 当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之 一，

2、还有待于产品投放市场时所确定价为准。本报告是本着严谨认真的态度在严格的市场调研的基础上完成的，仅供投资者进行决策参考。通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则,技术方案二具有很强的适应性和广阔的发展前景。并且，技术方案二的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，工程盈利水平高，并且抗风险性能比较强，具有很强的可行性。E、两种开发技术方案的财务指标汇总经济指标技术方案A技术方案B工程总投资2323626767工程总销售收入3414938196利润总额903511328税前投资利润率38.88%45.74%财务内部利润率52.32%64.4%盈亏平衡点销售率75.

3、33%71.78%工程单位成本19422078工程销售价格27003080F、两种开发技术方案的配置配置情况技术方案A技术方案B电梯普通名牌门、窗普通高档楼地面水泥压光高档地面砖建筑外墙高级防水涂料精品外墙转卫生间、厨房装修简装精装防盗门高级防水涂料精品外墙转采暖集体供暖铝合金散 热片集中供暖地热物业经管一般物业经管封闭式物业经管园林景观普通绿化园林景观一、工程简况1、地理位置：工程位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分别毗邻蒙山 大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的 商圈内。2、社区规划本工程规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为 11.25万平方M,建筑

4、密度为15%,容积率1.72,绿化率56.6%。3、交通情况工程周边临近多条交通大道交通十分方便，并且8、2、36路 公交车可以直达工程小区内部。4、配套情况工程位于多个生活小区内，居住氛围比较浓厚，其周边有欣琦 幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，并且菜市场、银行、 超市、医疗门诊等商业网点聚集，配套设施非常完二、市场分析1、社会经济临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞阶段的成长型城市， 近几年其经济发展迅速，固定资产投资增长较快，城市建设和基础 设施改造取得了比较大的进步。2004年，临沂市实现GDP 1012亿 元，在全省位列第七，并在全国老区中率先实现了人均GDP过万元。 临沂区

5、位优势非常明显：距黄海海口的只有100多公里，东靠日照 港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆 桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个非常便捷 的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂 蒙大地对外联系的时空距离大大缩短，客流、物流、资金流、信息 流在这里纵横交汇，内外双向互动，辐射面非常广，一个大开放、 大交融、大发展的格局已经初步形成。2、房地产行业房地产业在临沂一直作为朝阳产业，近几年临沂市房地产开发 完成投资和年度新开工面积保持稳健增长态势，投资结构继续改 善，开发到位资金比较充足，商品房价稳中趋升，市场销售形势平 稳，基本处于健康发展阶

6、段。临沂市2002年底的城市化水平是 32.9%,按照临沂市政府确定的城市化目标到2015年，全市城市化 水平要达到50%以上，这需要向城镇转移农业人口 237万人，同时 临沂城城市人口由现在的70多万人要发展到2015年的100万人。 按3.5人一套房，每套100平方M计算，2005年到2015年的10 年里全市每年将需新建住宅500万左右平方M,临沂城每年需新建 住宅70万平方M左右，但根据2002年全市住房新开工面积113 万平方M（不包含平房建设），临沂城53万平方M的情况来看，离 城市化的要求还有相当差距，县城和建制镇的差距更大。并且临沂 市政府最近又提出把临沂城建设成为鲁南苏北区域

7、特大中心城市， 这为房地产业打开了广阔的发展空 间。三、开发模式1、用地主要经济技术指标表工程指标单位规划总用地11.66公顷其中居住组团用地6.65公顷非配套公建用地4.37公顷小区建筑面积11.25万平方M其中小高层住宅面 积7.78万平方M高层住宅面积2.87万平方M共建建筑面积0.80万平方M居住总户数800户居住总人数2579人人口毛密度388人/公顷人口净密度648人/公顷建筑密度15%容积率（不含二期商业）1.72绿地率（不含二期商业）56.6%平均层数（不含二期商业）11.67层非配套共建面积4.2万平方M停车位（不含二期商业）899其中地下车库899地上车位2、技术方案A、B

8、的配，配置情况技术方案A技术方案B电梯普通名牌门、窗普通高档 Hi楼地面水泥压光高档地面砖建筑外墙高级防水涂料精品外墙转卫生间、厨房装修简装精装防盗门高级防水涂料精品外墙转采暖集体供暖铝合金散 热片集中供暖地热物业经管一般物业经管封闭式物业经管园林景观普通绿化园林景观3、开发策略(1)工程的入市时机本报告假设在报告撰写后数日内工程进入前期开发阶段，在年 底工程进入试营销阶段，在来年的现在楼盘进入热销阶段。(2)工程的开发节奏工程分两期开发，在工程建设中要合理控制建设进度力争使工 程的建设与销售计划相符。,(3)工程成本控制工程在资金的使用上，要合理安排，在确保工程质量的基础上尽量减少工程的财务

9、压力，在资金控制上，以设计为重点。以主动控制为主，通常情况下，工程投资控制的规范就是投资(预算计划。) 四、成本费用2、成本费用构成(1) 土地出让费用土地费用主要包括土地购置费、土地契税、拆迁补尝费、城市 综合开发费等。？ ？ ？ ？(2)前期工程费前期工程费主要包括：开发工程的前期规划、设计、可行性研 究、水文地质勘查以及“三通一平”等土地开发工程费支出。(3)建筑安装工程费建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建 筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程)、设备及安装工程费(给 排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设 备及安装)以及室内装修费用。(4)基础设施

10、配套费用基础设施配套费又称红线内工程费主要包括工程的供水、排 水、排污、绿化、供热、小区道路建设等。(5)公共建筑配套费用公建配套工程主要是指小区内的会所、幼儿园等，不能有偿转 让的开发小区内公共配套设施发生的费用。(6)不可预见费用不可预见费用主要包括备用金(不含工料价格上涨备用金)、 不可预见的基础或是其他工程增加的费用、不可预见的自然灾害增 加的费用。(7)经管费用主要内容包括：公司经费、房产税、土地使用税、开办费摊销、 业务招待费、经管人员工资等。按（土地使用权出让金及征地费+ 前期工程费+房屋开发费）X3%o（8）销售费用销售费用是指开发建设工程在销售产品过程中发生的 各项费用以及专

11、设销售机构或委托销售代理的各项费用。（9）财务费用财务费用是指为筹集资金而发生的各项费用，主要包 括借款利息和其他财务费用。成本构成表序号工程合计（万元）单位成本（元/平方M）案A案B技术方案A技术方案B1土地成本557855785245242前期工程费213021302002003建安工程费12004132458919984公建配套费960104090985不口J预见费用75582170776经管费用42945640437利息费用68475564718销售费用6967426367（元/平方M）工程名称修正 因素张王庄小 区宋王庄小 区同心小区沂河花 园成交（预期）价格135003000358

12、8交易情况修正1111交易时间修正11.051.01.02区域因素修正11.01.01.05个别因素休整11.00. 971.03所占比例10. 400. 400. 20本工程的相对 价格2822333330923252（2）成本法成本法定价主要是从工程开发成本的角度对目标工程进行定 价，主要思路是工程开发的各种成本费用、税费等累加后再加上开 发商一定的预期利润之和。成本法所确定的销售价格一般作为工程 的销售底价。技术方案A成本法定价P=1942X(l+30%)=2525 (寿平方 M)结合市场比较所确定的2822元/平方M的市场上限价格，我司建议技术方案A销售单价为2700元/平方M技术方案

13、二成本法定价P=2078 （1+30%） =2701 （元/平方 M）结合市场比较所确定的3220元/平方M的市场上限价格，我司建议技术方案A销售单价为3080元/平方M工程的总销售收入表工程数量单价（万元）总额（万元）技术方案A技术方案B技术方案A技术方案B住宅10.65（万平方M）0.270.3082875532802地下车 库899（个）6653945394总计3414938196五、两技术方案的经济技术分析1、工程的盈亏平衡表盈亏平衡点。影响本工程住宅出售税前利润的主要因素主要为 建筑工程投资、住宅的出售价格等。这些因素受政治、经济、社会 条件的影响，有可能发生变化，影响本工程的经济利

14、益。盈亏平衡 点就是上述因素向不利的方向变动，达到工程的利润为零时的临界 点。工程的盈亏平衡分析表因素建安投资工程销售总价技术方案A技术方案B技术方案A技术方案B技术方案因素现在估算值2323624767341493819610(因素盈亏平衡点的变化38.90%45.70%-25.22%-28.22%2567因素盈亏平衡点值3227536085.5257242741775332、工程的敏感性分析影响本工程财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水 平、销售率、建设周期等因素，据市场预测，开发成本中最有可能 发生波动的变化的是建筑工程投资和销售价格，通过分别对建安投 资和销售价格分别上下波动5%

15、、10%、15%的分析发现，技术方案 A对销售价格反映比较灵敏，技术方案A、技术方案B对建筑投资 的反映都比较灵敏，所一在设计与工程建设阶段应加强头投资的控 制。3、工程的风险分析(1)政策风险最近国家面对新一轮的房地产热出台了一系列的政策，比如“121文件”、“8. 31大限”等，同时近来银行又提高了利率，在房 地产的致命点一一资金、土地上进行了调控，这些因素增加了当前 房地产开发的成本，种种迹象表明国家新一轮的宏观调控还可能继 续。(2)市场风险本工程的市场风险主要在于当地的竞争楼盘与潜在的竞争楼 盘和消费者对工程的认可度，调研发现，匚程周围正在销售的楼盘 不是分多，这对工程的推出提供了一

16、个比较好的机会;但调研后的 数据分析结果显示，工程周围的消费者所能接受的价位主要在1500 元/平方M 1800元/平方同时对本工程位置有64%的被访者 认为一般，所以工程所面临的市场风险主要在工程本身的定位。(3)财务风险从工程的盈亏平衡分析中可以发现，两个技术方案的销售率的 盈亏平衡点分别高达75. 33%和71.78%,都超过了警戒线(70%), 这可能与工程早期开发中对基础设施投入过多有关，或与本工程的 定价保守有关，但还也说明了工程存在很大的销风险。工程建议通过以上分析,本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则, 技术方案二具有很强的适应性和广阔的发展前景。并且，技术方案 二的经济效

17、益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收 益率，工程盈利水平高，并且抗风险性能比较强，具有很强的可行性。合计第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度341493414.93414.95122.355122.356829.85122.353414.91707.45287752877.52877.54316.254316.2557754316.252877.51438.75539629373.792323.62323.6539.63673.22539.63673.22809.43360.435809.43360.4351079.23938.40780

18、9.43360.435539.61969.204269.81391.232232362323.62323.63485.43485.42323.62323.62323.62323.61161.81161.81878.195187.8195187.8195281.7293281.7293375.639281.7293187.819593.909754259.593755.1062755.10621239.168755.1062619.5842135.52214775.212-2323.6-2323.6-258.32258.321761.9151761.9152891.3931761.9151445.696316.2182序号工程合计