202x年当代光谷智慧城高层项目工程建设可行性研究报告完整版完整版

1、当代光谷智慧城高层项目工程建设可行性研究报告(完整版）当代光谷智慧城高层项目工程建设可行性研究报告(完整版）当代光谷智慧城高层项目工程建设可行性研究报告(完整版）当代光谷智慧城高层项目工程建设可行性研究报告目录前言 错误！未定义书签。第一部分 总 论 10一、项目背景 1.01、项目名称 1.02、项目区位 1.03、项目现状 1.14、承办单位概况 1.25、已具备的主要开发建设条件 1.2.二、项目可行性研究报告编制依据 1.2.三、项目主要结论 1.31、项目名称建议 1.32、项目目标顾客群定位 1.4.3、项目产品定位 1.4项目规划建设方案 1.45、项目价格定位 1.56、项目投

2、入总资金和主要经济效果 1.6.四、项目建设存在的主要问题和实施建议 1.8.1. 项目建设存在的主要问题 1.8.2、项目的实施建议 1.8第二部分 项目的市场态势分析 20一、武汉房地产市场分析 2.01、经济背景 2.02、政策背景 2.23、武汉市房地产市场特点分析 2.3.4、武汉房地产市场趋势预测分析 2.5.二、项目供需圈区域房地产市场态势分析 2.6.1、光谷片区概况 2.62.光谷片区区域房地产市场分析 2.8.三、光谷片区区域重点竞争项目分析 3.0.1、主要竞争物业分布概况 3.0.2、主要竞争物业价格分析 3.1.3、主要竞争物业调查结果 3.2.4、主要竞争项目的高层

3、物业分析 4.0.5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议 526、物业调查分析结论 5.4第三部分 项目所在区域楼面地价分析 56一、武汉市房地产市场土地供应状况分析 5.6.二、项目所在片区楼面地价分析 5.7.1、邻近地块转让案例数据 5.7.2、区域楼面地价分析 5.73、住宅物业和商业物业地价分摊 5.7. TOC o 1-5 h z 第四部分 项目开发经营机会分析 59一、项目 SWOT 分析 5.9二、“ NMN ”（现状对策目标）矩阵分析 6.1.第五部分 项目定位 63一、项目开发经营理念和策略 6.3.二、项目定位 6.41、物业定位中档精品高层物业 6.

4、4.2、项目命名 6.53、目标客户群定位 6.54、户型定位 6.65、价格定位 6.8第六部分 物业发展建议 73一、物业开发方案构思 7.3二、项目规划方案建议 7.41.规划设计方案技术经济指标 7.4.2、户型设计建议 7.53、建筑及外立面风格 7.6三、项目建设方案建议 7.71、项目建设期 7.72、空间组织和建筑布局 7.7.3、人防和消防设计 7.74、管理系统 7.85、建筑材料、建筑设备、建筑细部配置的选购 7.8.四、项目环境景观方案建议 7.9.第七部分 环境影响评价 80一、项目实施过程中的环境影响与对策 8.0.1.项目实施过程中的环境影响 8.0.2、项目实施

5、过程中的环境影响对策 8.1.二、项目建成后的环境影响及对策 8.2.第八部分 项目组织建议 83一、组织机构配置 8.3二、项目任务组织 8.41、项目实施的原则 8.42、工程招投标 8.43、营销工作的组织 8.84、物业管理工作的组织 8.8.三、项目实施进度 8.81、项目建设开发周期 8.82、项目实施进度安排 8.93、项目实施进度表 8.9第九部分 投资估算 93一、建设投资估算 9.31、投资估算范围 9.32、投资估算编制依据 9.33、投资估算说明 9.4二、项目投入总资金及分年投入计划 9.5.第十部分 融资方案 97一、项目资金来源 9.71、项目资本金筹措 9.72

6、、项目债务资金筹措 9.7二、融资方案分析 9.81、资金来源可靠性分析 9.8.2、融资结构分析 9.93、融资成本分析 9.94、融资风险分析 9.9 TOC o 1-5 h z 第十一部分 财务评价 101一、财务评价基础数据与参数选取 1011、财务价格 1012、利率 1013、项目计算期选取 1014、财务基准收益率（ic）设定 101二、营业收入与成本费用估算 1021 、销售收入估算 1022、租赁收入估算 1023、销售成本费用估算 1024、所得税的估算 103三、财务评价报表 103四、盈利能力分析 1031、财务内部收益率 1032、财务净现值 1043、投资回收期 1

7、044、投资回报率 104五、偿债能力分析 104六、不确定性分析 105七、财务评价结论 105第十二部分 社会影响评价 107一、社会影响分析 107二、互适性分析 109三、社会风险分析 110第十三部分 风险分析 112一、风险等级划分 112二、风险因素的识别和评估 112三、风险规避对策分析 1141、政策风险对策 1142、市场风险对策 1153、工程风险对策 1154、资金来源风险对策 1165、社会风险对策 116第十四部分 研究结论和建议 117一、项目开发建设与经济效果结论 117二、该项目具有良好的经济效益和社会效益 118三、项目实施建议 118附图、附表 错误！未定

8、义书签。第一部分总论一、项目背景1、项目名称项目暂定名称：当代光谷智慧城沿街高层项目。2、项目区位当代光谷智慧城沿街高层项目 位于“武汉 ？中国光谷”中央商务区内，系当 代光谷智慧城三期。东隔保利花园为关山大道，西至 717研究所，南临雄楚大道（民院路与关 山一路中段），北接当代光谷智慧城一期、二期及即将建设的光谷步行街。其地理位置优越，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖， 东为广阔无边的森林公园。该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，外路客运、市内公共交通 系统便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。本项目地块当代七谷智醫诚G.456790（东湖开发区雄楚大

9、街 直1019 号）暑%QI上菠利/3、项目现状当代光谷智慧城沿街高层项目 属于当代光谷智慧城整体规划中的组成项目, 是武汉当代物业发展公司精心开发建成已入住的当代光谷智慧城社区的一部分， 现状为临时绿地。经开发区主管部门同意，由武汉当代物业发展公司将该项目的开发经营收益 权有偿转让给湖北佳辉置业有限公司从事开发、 建设、经营，并签订了相关书面 协议。同时，经开发区主管部门同意，对于在这块临街土地上建设11层、11层、15层三栋小高层（含底商）的住宅的原规划进行修改，修改后规划为建设17层、17层、25层三栋高层（含底商）的住宅。由于项目开发经营收益权的有偿转让非项目的整体转让， 因此本项目建

10、设的 各项手续皆以当代光谷智慧城的名义办理， 本项目是在当代光谷智慧城的名下进 行开发和经营。4、承办单位概况湖北佳辉置业有限公司已取得项目地块的开发经营收益权。武汉长线通信技术有限公司（长江通信集团全资子公司）拟通过收购湖北佳辉置业有限公司股权 合作开发的方式对本项目进行投资开发。 项目的实际承办单位应是收购股权事宜 完成后组建的新的经济实体。5、已具备的主要开发建设条件（1 ）已签订本项目地块开发经营收益权转让书面协议。（2 ）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已经完成项目的正式 规划和规划报批及公示工作。（3）本项目的主要开发手续均在当代光谷智慧城名下已经取得。（4）项目已取得当

11、地政府有关领导和部门的肯定。（5）本项目为当代光谷智慧城小区组成部分，小区业主已入住，为近成熟 社区，项目品质和市场认同度均较高。（6 ）项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。二、项目可行性研究报告编制依据? 国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法律、法规与政策;? 武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；? 武汉市及东湖高新技术开发区 2000、2001、2002、2003、2004年国民经济和社会发展统计公报；? 武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲（2000年-2020 年）；? 武汉市规划局东湖开发区分

12、局规划方案；? 国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版）（1993年）；? 建设部房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；? 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南（计办投资200215 号）；?城市房屋拆迁管理条例；?城镇土地估价规程；? 武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。三、项目主要结论1、项目名称建议延续当代光谷智慧城的品牌效应和市场认知，项目建议为:当代光谷智慧城三期2、项目目标顾客群定位本项目的目标顾客群为项目供需圈区域范围内核动力研究所、华中科技大学、中国地质大学、长江职业学校、民族大学、电大、职大等研究人员和教师、学校行政人员

13、；开发区各类公司员工；物业周边居民。3、项目产品定位中档精品住宅当代光谷智慧城项目的品牌延续对现有物业的互补性、差异性、引导性（户型、降噪、保温、防尘、外立面）4、项目规划建设方案项目共三栋高层建筑，总建筑面积为 33000平方米，其中住宅29000万平方米，商业4000平方米，总户数为246户，容积率为4.13。本项目力求营造一处集商业和居住于一体的多功能高层住宅区。项目拟规划开发17层板式两栋，25层蝶型一栋共三栋高层住宅。商业部分 为高层之间连通一体的两层裙楼。结合高层深基础开挖和人防建设需要， 做一层地下室，平时可作为停车位使 用和设施设备用房。项目计划按照总体规划和布局一体化实施，总

14、建设期为2年。其中前期准备为6个月，主体工程自开工建设至竣工交付使用为 1年零2个月，开工半年后可开始商品房正式预售，现房销售期为4个月具体项目总体控制性规划指标见下表（表 1-1 ）表1-1项目总体规划指标项目数量单位用地面积12亩建筑占地面积2760平方米总建筑面积（不含地下室）33000平方米其中住宅：29000商业：4000平方米地下室建筑面积5580平方米总户数246户地下停车位102 （地上7）个人防建面2760平方米容积率4.13建筑覆盖率34.50%绿地率45.00%5、项目价格定位住宅部分全程均价3100元/M 2,总价控制在1550万元之间，主力户型 为110M 2左右的三

15、房两厅两卫，总价在 34万左右，最低首付款在10万左右, 最低月供款在1000元/月左右。商业部分全程均价7000元/M 2。6、项目投入总资金和主要经济效果在2年的开发建设经营期内：项目投入总资金为9627.42万元；其中自有资金为3372.67万元；税前净利润为2208.56万元；税后净利润为1542.56万元；自有资金税前投资回报率为65.48% ；自有资金税后投资回报率为45.74% 。表1-2项目投入总资金和主要技术经济指标表序号项目单位数量备注主要经济结果和数据一一一项目投入总资金万元9627.421建设投资（不含建设期利息）万元9505.022建设期利息万元122.40其中自有资

16、金万元3372.67二二二销售收入万元13320.00项目总销售收入-三销售成本万元599.40项目总销售成本四销售税金万元884.62项目总销售税金五销售利润万元11835.98项目总销售利润开发利润万元2208.56项目总利润六所得税万元666.00七税后利润万元1542.56经济评价指标一一一项目财务内部收益率%38.80%基准收益率lc=10%税后项目财务内部收益率%27.80%基准收益率lc=10%二二二资本金收益率31.62%税前资本金收益率45.81%-三财务净现值（税后）万元884.62财务净现值（税前）万元1443.50五税后投资回收期年1.83税前投资回收期年1.78四税前

17、投资回报率22.94%税后投资回报率16.02%六税前自有资金投资回报率65.48%税后自有资金投资回报率45.74%七借款偿还期年1.68八单位建筑面积投资2917.40不含地下层建筑面积单位建筑面积投资2784.10含地下层建筑面积九单位建筑面积工程造价1553.35不含地下层建筑面积单位建筑面积工程造价1328.68含地下层建筑面积四、项目建设存在的主要问题和实施建议项目建设存在的主要问题本项目建设存在的主要问题有：（1 ）项目前期各项审批手续尚未全部完成，合作事宜尚在洽谈中，项目工期尚不能最后确定。（2）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，要

18、规避其风险。（3 ）项目开发的主体是高层住宅， 其市场认同、市场消化速度和能力会对 项目构成重大影响。（4）存在较强的市场竞争压力， 项目的竞争优势和竞争力还需要多方面营 造。2、项目的实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：（1）研究并充分利用当代智慧城小区已经形成的人文一生态一高建筑质量-优物业管理的市场传播效应，充分利用现有业主进行链式营销，提前积累客户 量。（2） 集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的 各项手续，确保项目能尽快开工建设。（3 ）周边同类物业同质化现象相当严重， 实行差异化战略，营造项目特色 与特质，大大强化项目竞争力（4） 降临街噪音、节能保温

19、，并美化外立面，使之成为雄楚大道上亮丽- 景。（5）以客户显而易见的性价比优势 进行产品设计和价格定位，强化成竞争 优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。（6）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作 伙伴，以确保项目工程质量。（7）资金运作中，可以考虑此项目和民院路项目拉开开发时序，加大预售 款和现房款的使用比例，进而 降低资本金需要量。（8 ）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司 等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。（9）由于项目对原规划的

20、修改变动较大，对北侧相邻的已入住业主产生一 定影响，提前做好这些业主的工作， 规避项目的社会风险。（10 ）尽管项目规模不大，仍须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良好开端。第二部分项目的市场态势分析、武汉房地产市场分析1、经济背景（1）武汉经济发展，作为华中腹地最大的商贸中心、交通枢纽，长期处于 没有中央政策重点扶持“自生自长”状态，发展缓慢。东部沿海城市开发、沿边城市边贸为主导产业的快速发展、振兴东北老工业基地、西部大开发等中央政策 都使武汉处于这些重大发展战略的边缘经济带。因而，武汉经济的总量水平与发 展速度都相对较低。GDP、人均GDP、人均可支配收入等主要经济指标在 19 个副省级

21、城市中排名各在13、14位，与重庆、乌鲁木齐等城市同居下游。（2 ）最近几年，在下列政策强力推动下，武汉经济蓄积能量，速度加快。武汉市2000年以来GDP和城镇居民可支配收入增长状况见下表。GDP（亿元）人均GDP（元）城镇居民可支配收入（元）20001206.8416206.006760.6820011347.8017882.007035.0520021492.7419560.007820.2820031662.1821460.008524.5220041954.6524871.489564.052005 年 1 10 月1853.289115.58创北省委关于“全省支持武汉、武汉带动全省”

22、的决策及相关政策实施。东风汽车、中铁一局、中建八局、清江集团等一大批大型企业总部迁驻武汉,为武汉经济注入活力，增加了城市税源和发展后劲。g以武汉为中心的“ 8+1 ”城市圈的互动、专业分工，建立了武汉经济辐射 与带动的宽广平台。(3确定武汉建设现代制造业中心的战略方向长期以来，武汉经济发展战略定位于“两通起飞”、“科技立市”、“跨越式发 展”等方向，而对国家重点老工业基地城市拥有的制造业资源的再开发利用重视 不够。在确立建设现代制造业中心的发展战略之后，武钢、武船、武锅、汽发等大 型国企的改制和技术改造升级加快了步伐， 东风汽车等制造企业移迁武汉，使武 汉的制造业成为武汉经济发展的强有力支柱。

23、本田汽车、日产汽车、海尔、TCL等家大型企业生产基地落户武汉，为武汉 经济夯实了基础。2005年全国人大提出“中部崛起”战略，“给政策、给项目、给资金” 三给政策的逐步到位，将使武汉经济在未来 5 - 10年真正实现“跨越式发展”， 武汉经济总量、速度将大幅提升，结构将进一步优化，人民生活水平也将随之提 高。武钢扩建与产量翻番(由现在 800万吨/年到2010年为2000万吨/年)、国家投资200亿的重化工项目的建设投产、光电子产业发展的加速，本田和日 产汽车、海尔、TCL全面投产，使武汉经济GDP在5年左右时间翻一番成为显 然可见的前景。（4 ）武汉教育、科技力量雄厚，教育经济、科技经济释放

24、出极大能量，教 育带动经济，科技产业、文化产业将加速发展。（5 ）和记黄埔、世贸、瑞安、新世界等财团入市巨额投资商用物业，将为 武汉招商外资、经济走向世界注入强大的推动力。2、政策背景（1）全国房地产市场从1994年市场周期高峰顶端下滑，到1998年负增 长达到谷底，到2000年开始进入快速上升期，地价、房价一路攀升。（2）房价上涨速度过快、房地产投资增长过快、占用土地量增长过快，引 起中央高度重视。从2004年开始，中央从用地管制、土地供应方式、投资、贷 款规模与贷款条件、利息、开发商项目资本金比例、开发项目预售条件等方面加 强宏观调控。尤其是2005年以来，在商品住宅领域抑制投资、遏制投机

25、的政策 措施出台后，全国房地产市场逐步进入稳定、 规范的发展期。有些过热城市显著 降温，投机风被刹住。（3） 中央政策的目标是坚定不移地实现房地产业健康（规范）、稳定（逐 步、协调）、持续（科学）发展主要政策已基本落实，调控目标正在逐步实现。 这些政策已经沉淀为房地产的基本政策措施，其全体部分不会发生实质性变化。（4 ）该轮对房地产市场的宏观调控，在总体上，对武汉影响不是很大，反 而促使武汉房地产市场进入规范、稳步上扬态势3、武汉市房地产市场特点分析房地产市场极具地区性。武汉，作为房地产界所称“内地二级城市”，房地产市场自有区别于北京、上海、沿海城市，也区别于西安、重庆、沈阳等内地城 市的特点

26、。这些特点主要是：（1）城市规模大，发展空间大，迴旋余地大。武汉市800万人口的住房消费量，长期在每年 500万平方米左右徘徊，每 年人均增量为0.6平方米左右，低于全国平均水平。因此，它也积累了后发的消 费量，留下了后发发展余地和空间。（2 ）最近三年，地价、房价上升速度较快，但价格水平不高，逐步达到全 国城市商品住宅价格平均水平。2002年，武汉市商品房平均楼面地价在 600元/m2左右，2005年三季度 达到1300元/m 2以上，翻了一番。武汉市商品住宅2005年前三季度平均价格为3400元/m 2左右。仅比全国 商品住宅平均价格略高100元/m 2左右。武汉市商品住宅平均价格上涨的主

27、要原因可归纳为三点：城市环境、居住环境、建筑品质的提升。“现在的住宅区与5年前的住宅区的品质不可比”，这是武汉房地产界开发 商、市民、政府一致的共识。强制性节能措施，将使房屋建造成本提高100元/M2左右。城市环境改善与土地供应政策的改变带来的地价上升。实际楼面地价三年来上升700元/M 2左右。需求增加、供不应求引发房价上升武汉市旧城改造计划每年拆迁 300万M2危旧房，带来的刚性需求至少是400 万 M2。同时，武汉市停止了经济适用房的供应。最近，在宏观调控下，武汉市政府安排经济适用房，强调旧城改造的计划性、节奏性，以促进房地产市场稳定，健康发展，避免大起之后的大落。（3）武汉市房地产市场

28、周期处于高峰期的上升阶段。从上海、北京、广州、深圳等城市的市场轨迹看，房地产市场周期高峰期应 当有三个拐点，如下图：A点一一进入市场高峰期；B点一一达到市场高峰期；C点市场高峰期结束点。武汉市房地产市场周期处于 A点到B点的上升通道时，遇到了中央政策宏 观调控，因而必将延长高峰运行期。（4 ）市中心区房价上升较快，郊区房价相对稳定。（5）大企业、大盘、名盘占据市场主导地位，引导房地产市场走向。和记黄埔、世贸、瑞安等港财团入市，万科、金地、保利、顺驰、大华后续 项目开发，武汉地产集团10年达到销售100亿元/年规划的实施，将使武汉房 地产市场形成大企业、大盘、名盘主导地位，引领市场走向的格局，中

29、小企业可取追随策略。4、武汉房地产市场趋势预测分析根据房地产市场周期演化的一般趋势， 武汉房地产市场需求与供给将 持续、稳定上升23年。如果“中部崛起”战略在“给政策、给项目、给资金”三给方面能够落实， 武汉房地产市场将随之持续上升。(2 )性能价格比成为购房者购买决策的核心价值取向。因而，有明显缺陷(配套、环境、户型、景观、物业管理等)的楼盘将被迫 降价。级差地租的级差将拉大，拉大特殊优良环境地段和一般区域的房价差。不同区位商品住宅平均价格在 35年的预期为：内环线内内环一中环之间中环以外2005 年4000 元/M 23100 3500 元/M 22500 元 /M 2预期5000 元/M

30、 24000 元/M 23000 元 /M 2全市商品住宅均价在40004300元/M 2之间。总体上，房价将稳步、小 幅上涨。武汉市高收入人群聚居区同时具有环境、地段、配套诸方面的优势, 商品住宅价格将坚挺或领涨。这些高收入人群聚居区有：汉口： 少正街、江汉路一带区域建设大道金融一条街区域汉阳：(1钟家村大桥局区域E沌口经济技术开发区政府周边区域武昌：1水果湖府前经济区域2光谷高校科技区域高收入人群聚居区以强大的购买力支撑房价坚挺或领涨。“品质一特色”将成为房地产产品开发成功的关键，以特色、差异化去满足特定客户群的特殊要求成为适销对路产品，将成为开发商寻求市场机会的 关键点。(7 )由于城市

31、的发展、土地资源的紧缺，高层建筑将越来越成为楼市主导 产品。(8) “资金为王”-总体上保证开发项目资金链的连续将成为开发企业的 生命线。1993 - 1995年的房地产市场高峰期，在武汉市一级主干道边留下了164栋高层烂尾楼，其原因都是资金链断折。在房地产市场进入稳定增长期后，在国家确保金融安全背景下，开发商的资 金实力和资金运作能力，就成为企业生命线。、项目供需圈区域房地产市场态势分析1、光谷区域概况光谷区域的范围大致从鲁巷以东到森林公园延至中环线以西，从东湖以南到 汤逊湖以北，约35平方公里。2003年，中央批准在东湖高新技术开发区建设国家光电子产业基地，是谓 武汉中国光谷。武汉市政府多

32、年连续投入巨额资金优化光谷区域景观环境，改 善投资环境，大规模“筑巢引凤”，建设面向世界的现代光电子产业工业园区， 经过多年努力，光谷区域已经成为国内一流的宜居、宜工、宜研区域。（1） 自然环境优美、交通发达，景观绚丽而又大气。浩渺的东湖、南湖、 汤逊湖，环绕着郁郁葱葱的雷达山、喻家山、马鞍山，林木花卉敷边而又宽阔的 珞瑜东路、关山大道、光谷大道、南湖大道，高校等单位绿色出墙的别致景色， 使光谷区域成为武汉乃至全国最为优美的景观区域。（2）高校科研机构密集、高技术密集、高文化素质人群密集、高收入阶层 密集区域。这里有18所知名高校，56所科研机构、数千家光电子、能源、工厂、 生物、医药等类企业

33、以及金融、法律等服务机构。（3）以光电子为核心的教育经济、科技经济、文化经济、商贸经济、服务 经济已有一定基础，正在蓄势待发，迎来招商引资快速发展咼峰期。2003年，光谷区域 GDP200亿元，2004年达到280亿元。2005年，中国武汉光谷光电子国际博览会上签约58亿元人民币。按照规划，未来10年，该区域将新增人口 15万人，常住人口 30万人，大 学生20余万。（4）光谷区域商务中心逐步形成。鲁巷广场商务中心的地位已经确立，将 成为向民院路、鲁磨路、卓豹路、珞瑜东路、步行街延伸形成光谷区域的商务繁 华中心光谷片区区域房地产市场分析供给总量大，释放有节奏。据不完全统计，光谷片区区域目前在售

34、、在建、已报规划批准的商品住宅总 量约为600万m2，写字楼物业65万m2，商贸物业15万m2左右。目前在光谷区域的常住居民约为10万人，如此大的商品住宅供应量易造成 供给大于需求的局面。对此，开发商尤其是大盘普遍采取“小量释放”策略，一 般地，各楼盘分期开发销售量在100200个居住单元之间。使特定时期的市场 供给量适应需求量。在空间格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度与楼盘销售态势相 关性很强。一般来说：以鲁巷广场为中心，向四周延伸，距离由近到远，销售成本由低到高。以珞瑜东路为基准线，由北向南，销售成本由低到高，实际入住率由高到 低。汤逊湖一带楼盘实际入住率只有 15%左右。大单位高校

35、、研究院所、企业)附近的楼盘以这些单位的客户为主要支撑购 买人群。大盘引领市场走向，竞争激烈，各求特色。万科、当代、保利、南益、长城、宏宇、鑫国等开发商以大盘的规模、风格、 价格引领光谷区域房地产市场走向。 各开发项目之间竞争激烈，促使各项目以特 色取胜。万科的“产业化、工业化”模式，当代的“品质优先” 、南益的“高成 本、高品质”理念体现在各自的项目上，其市场表现各异。即使如此，在总体上说，同质化竞争的现象仍然相当突出高收入人群密集支撑该区域房价在 3000-3500 元/m 2。该区域高等学校、科研单位、科技企业、民营企业，积聚着武汉市的一批高 收入人群。该区域商品住宅价格从3年前的200

36、02500元/m 2,随武汉市房地产市场 大趋势走到现在的30003500元/m 2。尽管人们一般认为该区域距离中南商务 圈、徐东商务圈、汉口诸商务圈距离较远，但房价仍然不低。预计该区域房价会 在该价位稳下来相当一般时间。客户普遍成熟度高，投资意识和维权意识强。光谷区域房地产市场客户文化素质高，懂专业、懂法规、懂产品比别的人多, 购房时重视品质、追求生活品味、购买决策谨慎稳重。汉口售楼成交，一个客房 平均接待三次，即可签订合同；光谷区域一个客房平均接待六次才能签订合同。光谷区域高收入人群聚集，寻求投资渠道者比例高，出于对房地产保值增值 特性的认知，购房投资成为主要投资方式。光谷区域高知人群维权

37、意识相当强，购房者要求参与与监督预购房屋建设和 物业管理公司的选择。对于开发商行为、建筑工程质量、物业管理到位程度要求 较高。通俗一点说：“很挑剔”。(6 )客户不大相信广告宣传，较为相信朋友的传介，更看重自己的实际观 察。物业类型由多层转化为商层占主导地位。人们对于高层楼宇的三大劣势一一成本高、建筑使用率低、物业管理费高 的认识，已逐步转化为高层有电梯方便、高处可视自然景观和人文景观良好而无 价、高处自然通风污染少的认知，正在适应建筑高层时代的来临三、光谷片区区域重点竞争项目分析1光谷商务中心洪福家园小学会*1.1X民).洪山工商分局(EM1.13第囁JL1道王壬茶村二洪山区，豺秋克址Iir

38、紫菘枫林上城甲其和i；武汉职业技舞院申科技名都花园枫桥泊岸中交业厅 华申质磁学紅f林臬团股粉郁艮醫削一！ K1I.华g J Xx2武淀信息制菱牛修学校高屋李美；K雅销舊有限益.:武i学城連学圧Ji省测绘匚主要竞争物业分布概况E风华新都学雅芳邻L申團建筑第三土翟局,学明译”半华中岬和丈学%睛格中了,輕叫玛屜电机厂. 聞中国吋常拎坯铺.E湾|_飞 i教学区LiiJfHl常丈学管理学院,I一二二二 I vjv斷山0学隔 無花园酒店 严叽X魏.堪理学院 昊彖Sr ：. : k寡潯W f1L竜曲山：愛童弯咀申南民院印刷厂佚洪山高级中学?-.|.武粹牛團语字枝:t吞分校于葡民族学曉冷 1订|注电关山中 发

39、/李陈*：k-.半师二附中武应您电科学院 92 m2 （面积在80 m2左右主力户型，可办 公可居住）小户型销售较好5学雅芳邻二期洪山雄楚大道三栋小高层，七栋咼层，一栋咼住宅3300元/ m均价；底商7000元/“人居+商业”多功能小户型6580 m销售速度较慢卓刀泉层综合楼组成，川，面积60100 m2路交汇点式、条式布处东南置；共6万方商面铺，已售罄“光谷腹地、新加坡风情、长江职住宅3100元/ m,层十万平方米小高层社区”；三房二厅，面积在13870%左右洪福家6业学院2栋咼层21层差40元/ m ；整体招“五福盈门有福盈门、m?左右14层以上滞园东侧商（13 楼）,未定有禄盈门、有寿盈

40、门、有财销盈门、有喜盈门”1*1 : 48 m2紫菘枫717研住宅3100元/ m均18层；16层；“公园上、庭院中、至咼生2*2 : 108 m7林上城究所对价；整体招商（7500刚开盘32层活”3*2 :134160 m二期面m共三层，未定）（140 m?左右主力户型）复式：188 m2“4C打造光谷核心区”（CLD 中心居住区、关山大6栋咼层；共有住宅3500元/川均CCD 中心商业区、CBD2*2 :93 m光谷坐道与南8标城湖南路15万川的商业价；4# , 5#楼商业中心商务区、CRD 中心3*2 : 130 m刚开盘区内街，价格未出休闲区）;“核心之城、皇者4*2 : 133 m交

41、汇处之城、空间之城、居住之城、思想之城”a、光谷商务中心配套设施一一裙楼的商场超市、金融机构（底商“家乐福”中标，中国农业银行整体购置三层）；区域环境一一鲁巷广场，科研中心，高校聚集地；交通动线一一市内近20余条公交线路直达武汉三镇；主要顾客群一一项目住宅目标顾客群定位于光谷区域内以及其辐射区域内的教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主等。综合评价一一优点：地理位置佳，交通较为方便，使得目标顾客群 的区域范围更广；周边自然环境良好，近山望水，适宜于居住；各种设 施配套完善，商业氛围逐渐形成，有很大升值空间；该项目供应产品的综 合性强，有商场超市、金融机构、办公、居住等，填补了一定的市场空白；

42、 近一年该区域的写字楼市场形势发展良好，可借势运作；缺点： 该项目 开发总体规模较大， 总建面约 20万方，市场消化速度和 能力会对项目构成重大影响； 价格远高于该区域同类物业，难被认可。b、巴黎豪庭配套设施一一住宅底商配套；区域环境一一周边生活设施配套成熟；与规划待建的轻轨站点及中德 医院比邻；区域人文氛围浓郁，自然环境良好；交通动线一一近10余条公交线路途径，武昌区内可达性较高；主要顾客群教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资 者等。综合评价一一优点：项目周边自然环境优美、配套完善、交通便利， 人文气息浓厚；项目自身品质良好；该项目 11月初给出定价，11月12 号开始内部认购，举

43、办免费 VIP领取房号等促销活动聚集了一定人气；采 用围合式布局，形成中心绿化，强调环境的“均好性”；入口广场花园为 视觉中心组成部分，小区整体景观营造品质较高。缺点：户型偏大，2X2 X2为90 m2，3 X2 X2为135川，多数在140itf以上，人们普遍希望的 2 X2 X2的80川左右，3 X2 X2的120卅左右的户型断档；总价高，在45万左右，市场承受能力有待考验；策划工作委托新鸿泰代理公司而销售自理,者之间协调量大易出现脱节；管理人员由香港南益集团总部直派，不熟悉本地文化和房地产开发运作技巧。c、保利花园二期配套设施一一住宅底商配套；区域环境一一与关山超市相邻，商业配套有待完善

44、；区域人文氛围浓 郁，与华中科技大学相邻；交通动线 9条公交线路途径，便利程度一般；主要顾客群教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资 者等。综合评价一一优点：项目周边人文气息浓厚，有一定优势；项目自身品质良好，采用香樟作为景观重要组成部分，得到顾客群的普遍认可;该项目价格采取高开低走的策略，接受程度较高；该项目注重了在小高 层、高层的得房率、窗景、物业管理细节方面的处理，使得这些传统劣势因 素变为优势推动因素；户型比较合理，总价控制在35万左右，市场比较容 易承受；缺点：建筑密度高，大多数单元采光、通风差，可视景观差；开发商屡遭投诉，市场信誉度大受影响。d、光谷国际配套设施底商裙楼；I

45、 二三W二二二二三匚区域环境一一与光谷行政中心高科大厦 隔街相望相邻，商业配套较为完善；区域人文氛 围浓郁，与华中科技大学相邻；交通动线 3条公交线路途径，便利 程度一般；主要顾客群一一创业者、高科技企业员工、投资者等。综合评价一一优点：项目周边人文气息浓厚，自然景观优美；项 目周边写字楼物业销售状况良好，逐渐形成了东湖高新的办公中心；该项 目主力户型以小户型为主，功能灵活，填补了该片区相对薄弱的小户型市场 供给；该项目所在区域生活配套较为完善，商业氛围逐渐形成。缺点：标准层6梯32户，电梯少，运量不足；标准层四面围合， 太似“筒子楼”；部分单元采光通风差配套设施一-住宅底商、办公综合配套；区

46、域环境一-商业等配套设施有待完善；交通动线15条公交线路途径，交通较为便利;主要顾客群-个体经营户、周边企业普通职员等。e、学雅芳邻二期综合评价优点：项目主力户型为小户型，首付5万6万，销售压力小；小区的交通线路可达性较强，弥补了其地理区位的不足;曾被缺点：该项目一期延期交房且建筑质量差、渗水严重，规划改动比较大,勒令停工，在现有业主中口碑甚差，小区品质在消费者心中大打折扣：一梯四户,运量不足；方位差，使北面户型采光、通风条件差。f、洪福家园配套设施一一住宅底商配套;区域环境一一生活配套设施比较完善；处于鲁巷商务圈服务区域范围 之内，商业氛围较为浓厚；与长江职业学院、当代学生公寓、核动力研究所

47、 相邻，人文氛围良好；人流量较大；交通动线 10余条公交线路途径，便利程度较好；主要顾客群教师、私营业主、投资者等。综合评价一一优点：项目周边人文气息浓厚；项目地理区位良好， 位于民院路和雄楚大道的交汇处的东南角，延展了鲁巷广场的商业氛围； 该项目其中一款户型，可灵活改动，或一室一厅，或二室一厅，面积65 m2,比较畅销；缺点：建筑密度大，“密密麻麻”，6层以下采光、通风条件差；户型偏大，总价偏高；销售进入瓶颈阶段，14层以下单价在3480元/ m以 下的单元基本售罄，15至21层总价在47万元左右的单元呈现滞销现象。g、紫菘枫林上城二期配套设施一一住宅底商配套；区域环境一一生活配套设施比较完

48、善；与核动力研究所对望，紧邻洪 福家园，人文氛围良好；有一定人流量；处于鲁巷商务圈服务区域范围之内， 商业氛围与洪福家园相比较差一些；交通动线 4条公交线路途径，便利程度较差；主要顾客群教师、企业管理层员工、私营业主、投资者等。综合评价一一优点：该项目户型设计90%以上的户型均有入户花园和空中合院，有一定吸引力；建筑设计比较注重窗景的营造和单元采光 通风；缺点：户型偏大，造成总价偏高；项目邻城市干道，交通繁忙，噪 音污染和灰尘污染都较为严重。h、光谷坐标城公、大型连锁超市、高档文化型休闲娱乐设施等配套设施一一超五星级酒店、5A商务办 配置；区域环境一一该项目处于武汉市二环线内，地理区位优势一般

49、；交通动线6条公交线路途径，交通较为便利；主要顾客群一一教师、科研人员、周边企业员工、投资者等。综合评价一一优点：项目户型采用超大尺度的入户花园和露台设计，配合采用“庭院式”园林主题，在产品自身品质打造细节方面比较注重；定位明确，二环线内高品质楼盘；与规划待建的地铁出口相邻，有一定升值潜力；产品自身功能综合配套性强，弥补了周围配套设施不完善的不 足；举办1000元VIP卡抵10000元房款活动，相当于每平方米打折扣便 宜70元左右，虽然意义不大，但仍触动了消费者的价格感觉。缺点：项目远离商务中心和人流密集区；项目定价较高。5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议（1） 长期以

50、来，光谷片区区域是郊区“单位经济”，每一个单位追求“大而 全”、“小而全”，商业物业以“单位自我配套”为基本形式。各“单位”围墙以 内，自有不同规模的商业物业去满足人们日常生活必须品的需要。人们购买家用大件、高价值商品则奔“中商”、“亚贸”或汉口。2002年，鲁巷广场商贸超市开业，才开始改变上述状况。 调查表明：光谷 片区区域商业配套设施相当不完善，缺大型商贸中心、缺高水平医院、 缺电子产 品市场、缺茶馆咖啡厅等。（2）光谷片区区域人口构成与消费需求特点分析。光谷片区区域的常住人口在 810万人之间，主要是高校、科研、汽发等 企业、开发区内各类公司从业人员。光谷片区域高校学生（不计常住入口）数

51、量约在 20万人左右。上述两类人群形成消费需求的时尚性、文化性、价格敏感性、 服务质量高标 准、服务内容多样化、服务时间对应性的特点。（3 ）小型超市入社区和单位自办商业市场并存， 是目前光谷片区区域商业 物业的基本格局。（4 ）未来1-2年将有一批大型商场入市，形成商业竞争局面。据不完全统计，数量相当大物业名称面积业态售价（元/m2 ）光谷CBD5万m2大型综合超市待定剑桥春天（临街底商）1.8万m2 （含小区内部底商）大型综合超市宀待定巴黎豪庭（临街底商）1.5 万 m2大型综合超市宀待定光谷国际（临街底商）1.5 万 m2中商连锁综合商场宀待定光谷步行街20 万 m2大型超市与电子市场宀

52、待定洪福家园（临街底商）整体招商,未定6000 元/m2紫菘枫林上城（临街底商）7500 m 2，共三层整体招商,未定当代光谷智慧城建成2000 多 m 2底商分散经营6000 元/部分（临街底商）m2（1 + 2层均价）保利花园（临街底商）底商分散经营12000 元/m 2（5 ）本项目底商物业的市场建议。业态定位：品牌商业企业连锁店（综合超市或专业市场）销售方式：先招租户，同时分割出售价格定位：1、2层套售均价：7000元/m 26、物业调查分析结论（1 ）目前本片区楼盘供给的产品类型从一室一厅、两室两厅、三室两厅到 四室两厅到复式，基本都是平层，没有错层、跃层。（2） 三房两厅两卫仍是市

53、场主导产品。大多数主力户型以三房两厅两卫为 主，所占比例达到40-50%以上，个别楼盘（如名都花园）比例甚至达到60-70%。（3） 这些楼盘户型面积普遍偏大，面积主要集中在 120-140平方米之间， 总价偏高，在目前的市场条件下销售速度缓慢， 户型面积正在走向实用性、紧凑 性、景观可视化。（4）在功能满足需求的前提下，同样户型，面积相对越小的，销售效果越 佳。（5）绿化系统变平面为立体，强调入室绿化、空中绿化的布置。（6） 目前，商业物业业态主要是底商零售和小型超市，未来1 -2年各楼 盘大型综合商场、超市将陆续入市。（7）高层物业形式已被该片区市场普遍接受，关键是注重得房率和总价的控制。

54、普遍忽视对节能环保、降噪、防尘，引入-的细节工作。定科技含量的的建材方面个体户占较大比例。在售物业的已有客户教师和科研机构人员、第三部分项目所在区域楼面地价分析一、武汉市房地产市场土地供应状况分析武汉市政府意图强化土地经营、 优化土地资源利用、增加土地收入，改变房价过低与城市在全国同类城市中地位不相称的局面，促进城市经营，2003年起全面实行以下政策：土地不饱和供应政策；土地“招标、拍卖、挂牌”供应方式；严管耕地征用；供地价格大幅上扬，从2002年平均楼面地价600元/m 2左右上升至1300元/m 2左右；级差地租规律的作用凸现出来，市中心区、优良环境地段地价上扬速 度大大加快。在这种形势下

55、，武汉市平均楼面地价大幅上扬，2003年武汉市土地交易实现金额41.04亿元，平均楼面地价为878元/m2，比2002年增长18.81% ;到 了 2004年，武汉市楼面地价抬至2400元/m 2左右，其中71%的住宅用地楼面地价在1000 1500元/m 2之间。2005年，土地出让最高单价纪录不断刷新，2月2日，世茂以31.5亿元拿下鹦鹉洲地块，楼面地价为每平方米 1967元；4 月28日，瑞安下属的新桥有限公司以 33.9亿元拿下汉口永清片土地使用权， 楼面地价达到每平方米2338元；4月30日，和记黄埔以16.23亿元拿下两个 地块，楼面地价都达到近3200元每平方米。二、项目所在片区

56、楼面地价分析1、邻近地块转让案例数据2005年7月14日，鲁巷、华中科技大学正门、关山围合而成的三角地中600亩土地刚刚进行了公开拍卖，拍卖价格为238万/亩，规划条件：容积率3.2。 按照容积率测算，其楼面地价为：1115.63元/平方米。上述地块与本项目用地属于同一片区，可谓相邻街坊关系，二者市场价值相当。2、区域楼面地价分析东湖高新技术开发区土地储备整理中心提供的资料表明， 该片区区域征用拆 迁补偿原农用宅基地的平均价格已达到 230万/亩，设定建筑容积率为2.8，则 平均楼面地价为：1232元/平方米。3、该项目平均楼面地价确定：根据上述楼面地价状态，经反复分析，确定该项目平均楼面地价

57、为：1070元/平方米4、住宅物业和商业物业地价分摊根据武汉市人民政府200439号文“关于公布武汉市市区土地出让金租金 标准的通知”，以住宅用地和商业用地土地出让金之间的比例作为分摊平均楼面 地价的依据。五级地段土地出让金：商业用地为 815元/平方米（使用年限取40年） 居住用地为370元/平方米（使用年限取70年）二者比例为3.85:1.应用剩余法计算出：住宅物业平均楼面地价为：848元/平方米；商业物业平均楼面地价为：3330元/平方米。第四部分 项目开发经营机会分析、项目SWOT分析优势S劣势W :机会O :S1 :当代光谷智慧城配套已趋成熟，品质较高被业主W1项目规模小，受限制较多

58、O1延续当代智慧城产品和社会认可，资源可共享W2高层建筑的市场认可度尚需引导品牌效应，同时，以老客S2 :处于市场咼峰上升阶段W3临街住宅噪音、灰尘等问题须特殊解户带来新客户S3 :周边居民收入水平较高，置业意识强烈决O2房价上升期，“品质一S4 :交通方便，涵盖武昌主要片区威胁T:价格”有机组合形成竞争S5 :教育配套、商业配套、生活配套设施齐全T1竞争物业供应量大，分流客户，造成竞力S6 :自然景观资源优势，靠近南湖，高层可观湖景争格局T2受临街噪音、灰尘，高层建筑成本较高等因素影响，项目品质受到限制03在产品普遍同质化市场中，开发特色产品NMN ”（现状对策目标）矩阵分析1 目标对策(N

59、eed)该区域内总体Method) 现状 (Now)项目位于光周边地产项目价格水平较引进专业地产谷智慧城内，产品同质化，高，客户群希顾问参与发展面临较大的市场呼唤创新望购买价廉物策划发展机会性的产品美的住宅产品在户型、建筑作为当代光在保证功能的本项目占谷智慧城组外立面、配套前提卜，紧凑研究产品发展地规模劣成部分，延续等方面注重品户型，降低总方向，挖掘项目势明显其项目名称质与特色的结价最大价值合引入优秀的合提咼项目的性争取尽快完价比：内外部作伙伴及规划、承办单位成合作事宜，借鉴经验，避景观、设施配设计、营销、推实力雄厚早日动工建免不足套、服务水平广、物管等专业设等强手，实施优势互补打造室内景共享

60、当代光做好精品微型有效利用现有绿化用地谷智慧城已景观和室内可观、立体景观，资源景观，科学面积不大有绿化视绿化力争引导市规划设计场，创造需求项目临主干道环保节能方面注重对噪音、灰尘的处理引入有一定科技含量的建筑材料或门、窗针对该片区咼智的特点，打造相应优势行业竞争 激烈，不排 除有新项 目加入竞 争行列重点利用当 代光谷智慧 城的口碑效 应，市场认可 度制造产品的差异性让老客户带来新客户培养产品核心竞争力项目存在部分不确定因素明确合作意向及开发意图有针对性地考 察、借鉴成熟 经验和做法， 明确思路和发 展方向目标顾客群的准确定位采取全程策划、 推广与监控的 策略，精心设计 和包装，提高项 目的把