8203估价师协会网站cms实践总结

1、个 人 专 业 实 践 总 结徐 志 修本人 2006 年开始从事土地估价工作，并参加了当年的土地估价师，经过 2 年的不懈努力，于 2007 年通过了土地估价师考试。在这 3 年的土地估价过，兢业，能够积极恪守土地估价师的职业道德，做到独立、客观、公正执业，具体总结如下：一、估价过坚持客观、公正。在与委托方签订服务合同之前与委托方就评估费用达成一致， 严格按照江苏省物价局（1996）102关于转发国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估，不搞竞争，任意压价。在现场勘察时，认真核对委托方提供的文件的原件与复印件是否一致，并在能力所及的范围内甄别文件的真假。在勘察过做到认真仔细并作勘查记录；对被

2、估土地所在区域的环境、人文、经济等方面进行全面，并针对土地使用种类的不同有所侧重；在估价过，熟悉技术标准、估价程序、估价方法和相关专业知识，并依照国家规定的标准、程序和方法，客观公正的评估地价，履行估价业务合同（）中规定的各项义务和责任。对于所用的数据要做到有理有据，客观公正，不能为了满足委托方的不合理要求而过高或者过低地估价，使估价结果失真，从而损害国家或第三人的利益。2008 年在连云港开发区有一个企业想通过本的国有出让土地抵押，当时想委托我公司出具土地估价，但是他们提出要求土地评估的价值达到 2 倍的基准地价的价格，同时他们允诺评估费按照省标准的 2 倍给付。经，尽管连云港市当时使用的基

3、准地价的日期是 2004 年 1 月 1 日的，有些陈旧。但由于连云港市 2004 年以后地价发展的总体水平是：商业用地和住宅用地地价涨幅较大，而工业用地的地价涨幅很小，所以我公司认为不能满足委托方的无理要求，结果就没有接受委托,尽管在经济上蒙受了一定的损失，但是护了土地估价师的尊严；在执业过坚持了土地评估行业的准则，维，没有要求或未经委托方，商业和估价内容，给委托方提供的成果中有土地估价和备案表，不提供土地估价技术，技术直接送给仅是在局和管理局和等相关等相关审核备案时，由，并回答他们的质疑，以确保土地估价顺利通过审核备案；没有以个人名义接受委托，承办业务，收取费用，所有的业务都是以公司的名义

4、接洽，结算时，给委托方出具正规的没有以任何方式从委托方接受或向委托方索取贿赂和其他好处。；二、 在估价过，要掌握一定的艺术。土地估价被形象地描述为“科学+经验+艺术” (评估界语)或“经验+艺术”(英国学术界语)，可见对土地估价描述的共性主要是经验和艺术。由于土地交易价格大多是个别形成的，其交易价格的合理性不像其他商品的价格那样具备明显的可比性和替代性，同时由于土地价格的形成复杂，没有一定的理论造诣、工作经验和资料数据的积累，要使估价结果尽可能贴近市场状况并为交易双方所接受，估价必须不断进行有关专业理论知识的学习并进行技术与经验的持续不断的积累，以利于对地价作出理性的分析和科学的判断，而理性的

5、分析和科学的判断很大程度上取决于估价所掌握的估价艺术。土地估价的成功在于科学与艺术的结合已是业界共识，而估价的艺术是技术路线选择、估价对象资料选用、估价结果最终确定等方面的综合体现，运用适当的估价艺术能够客观揭示估价对象的综合品位、开发使用效用和由此带来的可期待市场价格表现，土地估价的艺术，是由估价在估价过的行为所体现出来的，不同的估价因为个人的理论造诣、知识面、估价经验和专业判断能力的不同，对于同一宗地可能有不同的认识进而在诸如对估价技术路线选择、资料数据和分析运用等方面有所不同导致最终导致估价结果可能会有相当差距，究其原因不外乎是下列不同估价资料的选用的组合和选择：土地估价要收证资料、规划

6、设计资料、市场资料和政策文件资料并对估价对象和所在区域实施现场勘察。市场是估价人员获得市场信息和资料的重要和必不可少段，其基本要求是通过市场获取的信息资料要保证其客观性和可靠性，目的是为进行市场分析、最终估价和结果调整提供依据，估价只有将资料分析结果与自己的专业知识和经验结合起来，实施专业判断，才能形成客观反映市场价格的意见，可以说客观真实的市场资料的收集和分析处理运用是估价艺术的基本体现。不同用途土地对应不同估价方法对于居住用地估价，一般交易案例较多或具备开发潜力，宜选用市场比较法、剩余法，对新开发完成的居住用地可使用假设开发法和市场比较法。对于工业用地，宜采用市场比较法、成本近法，特殊情况

7、下可采用收益还原法（如工业堆场、物流仓储用地等），特殊行业用地可考虑采用基准地价系数修，具体计算时，高新技术企业用地应考虑高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用较充分的特点以及政策限制等非市场对于商业、旅游、对价值的影响。用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修。不宜采用成本近法。不同估价目的下估价方法的选用土地使用权抵押价格评估，可采用基准地价系数修市场比较法和假设开发法。、土地使用权作价出资，用途改变时，可用假设开发法、收益还原法、基准地价系数修：如不改变用途，可用市场比较法、。土地合并估价，一般会使效用增成本近法、基准地价系数修大、价值升高，从而产生额外的增值，一

8、般选用市场比较法和假设开发法。国有企业中及企业处置的土地估价，主要考虑易于变现的原则，选择成本近法、基准地价系数修。采用出让方式处置的土地，可采用市场比较法、成本近法。三、 加强自身的继续教育，提高自身的估价水平。关于土地估价的新理论、新方法在不断发展，作为土地估价师，在执业过，发要加强估价理论知识的学习，关注理论前沿，在执业过要现问题和解决问题，要积极参加有关部门组织的继续教育，加强与同行的沟通交流，从而使估价结果具有科学性。四、密切关注国内的政治经济形势。地价水平与宏观政治经济环境关，从最近几年看，进入 21 世纪一直到 2007 年，我国房地产行业发展迅速，房价涨幅很大，地价也随之疯涨，

9、造成了房地产，房地产开发商的当时成为优质，在一定程度上促进引起的全世界范了土地评估行业的发展。但是 08 年由次贷围内的经济，我国也未能幸免，房地产行业收到了很大的冲击，房地产交易量猛降，售价也大幅下降，也导致了各大对房地产行业实行了收缩的金融政策，对于土地评估行业也有相当的影响；另一方面，我国的存利率经常变动，存利率是做评估过必用的技术参数，要确保参数的准确必须密切关注率。的存利五、 能够积极开展社会服务工作。土地评估作为中介行业，要为社会相关机构提供服务。在连云港市 2008 年度的四县基准地价的评审工作中，本人接受连云港市组成员验收基准地价成果。在评审过地价管理科的邀请，作为，一方面能够发现基准地价初稿成果中的，并提出改进意见，让课题承担进行修改，有利于提高基准地价的科学性和指