别墅推广主题系列分析+紫云山庄策划报告

1、. 紫云山庄谋划报告思博顾问：.；第 PAGE 66 页 共 NUMPAGES 66 页第一部分 当前别墅流行主题任何销售都是卖点的推行，房地产也不例外. 最突出的卖点往往就是产品的主题，主题应是市场营销学上USP即独特的销售主张。纵览华南片区特别是广州、深圳的别墅市场，其主题不外乎以下几类：山水主题当前别墅工程以山水主题最为常见，几乎一半以上的别墅工程都打出了这张山水牌。无论在广州深圳，还是北京上海，只需是别墅工程，都会贴上山清水秀的标签。我们无妨来看几个范例：深圳别墅：深圳别墅以蛇口、大小梅沙的海景，银湖、香蜜湖的湖景以及梧桐山、仙湖植物园的山景为依托，构成一个个或临海、或面湖、或倚山的别

2、墅工程。如银湖别墅、仙湖山庄、碧涛苑、云深处等。广州南湖板块别墅：南湖板块别墅以白云山、南湖水为依托，组成一个蔚为壮观的别墅群落，以白云堡、颐和山庄、南湖山庄、江南世家等为代表，他们无一例外都把本人的山水优势做到了极致。白云堡：号称“绝版山水，“傲视青山、极目白云；“碧山云水南湖山庄： “与自然山野共生，自然第一“水性灵动空间，自然第一。江南世家：600亩私家森林、天鹅湖颐和山庄：“广州的颐和园，“湖畔高层山景豪宅，居家观千里湖光山色金碧御水山庄花都板块：“无敌山水景观、“聚集世界经典别墅的山水城天安鸿基花园南海板块：“真山真水真生活凤凰城广园东：“森林湖泊新城市渡假旅游主题南海板块：以广东南

3、海风景区为基地，分布着 有“渡假天堂之称的蝴蝶谷假日、香格里拉花园、南国桃园、穆天子山庄等别墅群，均以其优越的风景名胜资源，而将其主题确定为渡假旅游。尊崇富贵主题二沙岛别墅群以其优越的地段价值，是人们心目中不争的尊贵别墅工程。汇景新城天河区，号称“中国首席别墅并以“看得见的尊贵领地，看不见的名流生活自比美国比华利山庄。白云堡：彰显雍容，半山豪宅。独立开通600米私家高架桥白云堡大道，衔接新广从公路，以显示开展商的实力及尊贵位置。其房价直逼二沙岛。仙湖山庄：百年积累的尊贵，只需28户才得以拥有。建筑风格主题有些开展商尝试在别墅建筑本体上另辟蹊径，追求独特的建筑风格或建筑材质。仙湖山庄：木质别墅，

4、90%美国豪门的选择。金碧御水山庄：聚集世界经典别墅，整个社区内1000多栋别墅，设计风格多达36种，几乎囊括了全世界别墅的主要风格。高尔夫主题高尔夫是舶来品，是贵族生活的特定标签；而别墅作为顶级的居住形状，加上高尔夫配套，似乎就是无庸置疑的贵族生活了，因此很多开展商在开发别墅时都规划了不同规格的高尔夫球场，以此抬高工程的身价。典型代表有：顺德君兰高尔夫俱乐部 君兰高尔夫由18洞高尔夫球场，其中三洞为灯光球场，一个占地6，000平米的会所，11，000平米的乡村俱乐部、和大约600多栋别墅组成。深圳观澜豪园、塞维纳 观澜豪园、塞维纳因位居全国甚至全世界规模最大的观澜高尔夫球场，高尔夫理所当然地

5、成为其推行主题。深圳名商园 拥有深圳市独一18洞全灯光高尔夫球场，“GOLF生活，TOWNHOUSE家。“最正确高尔夫TOWNHOUSE附：目前别墅主要卖点白云堡：优越地利，畅达无阻。地理位置，交通傲视青山，极目白云间。自然山水点睛之作，一派尊荣天地。特征雕塑群尊贵效力配套，尽享颠峰生活璀璨。物业管理安康生活，挥洒叠翠之颠。体育馆配套设备极致装修，尊贵之道贵乎内涵建筑风格，装修规范雅居乐御景峰要选，就选国际级园林世界园林名家BDS设计要选，就选国际级奢华会所要选，就选国际级商业街两地之间，快意无限交通颐和山庄南湖山水：“湖畔高层山景豪宅，居家观千里湖光山色完美配套：国际学校、餐饮、文娱设备一应

6、俱全各种荣誉：八项荣誉碧桂园映翠桃园开展商实力5300平米森林泳湖80000平米五星级会所：每日的五星级享用性价比：为社会建造物美价廉的别墅知名学校大型超市大型成熟社区南湖山庄“鑫以天河北洋房价钱，拥有半山别墅市区规划内最后的别墅区、依山傍水的纯半山别墅，交通便利“淼水性灵动空间，自然第一3万平米天然湖系，4千平米九曲溪涧，100米落差天然瀑布“磊建筑于山野共生，自然第一装修精致、适用率高、空间调和“众无限精彩生活，自然第一休闲配套完善、成熟生活气氛、智能保安体系“品顶级质量生活，回归自然本性。金碧御水山庄地利人和：位置无敌山水景观：400万平米天然水库、800万平米王子山林，遍及山峦、湖泊、

7、岛屿等聚集世界别墅经典：国际建筑巨匠主笔，12种户型、36种外立面。配套完善：餐饮、文娱、健身、教育、商业配套，一应俱全。全方位管家效力：300退伍军人组成保安队伍，红外线监控。交通：内环路、新机场高速开展商实力：广州十大地产投资公司汇景新城中心独立领地、聚宝盆地势地理位置国际水准别墅生活：亚太国际六星级会所国际水准别墅设计：建筑风格汲取世界别墅精华国际水准配套：亚太国际六星级会所、首创社区国际沙龙国外豪宅别墅生活：古典私家电梯、私家奢华影院、阳光SPA浴室、私家烧烤场、私人书房棋室香格里拉花园高尔夫球场 会所自然环境：10平方公里森林，几十公顷湖泊，3万只白鹭，3000亩桃林。建筑风格：出自

8、国际名师之手，一切与自然交融。个性自我：业主自行选择设计效力管理：成熟交通、成熟社区，酒店式效力。云深处深圳自然环境：梧桐半山、自然溪涧、清新空气、俯瞰海景建筑设计：柏涛主笔园林：贝尔高林主笔仙湖山庄自然环境：仙湖植物园、森林、湖泊建筑风格：纯木构造，美式别墅，人性化功能分区装修：豪门贵族的完备设备，全套美国进口原装家电园林设计：贝尔高林主笔庭院：业主自主设计深圳名商园交通优势深南大道第一排，深圳机场第一站深圳十大明星楼盘深圳独一18洞全灯光高尔夫球场送业主一子女50万元的专业高尔夫培训，赠送价值32万元会籍。第二部分 流行主题分析问题背景从市场调研的结果来看，山水、高尔夫、配套等主题是目前别

9、墅市场上流行的主题。无可否认，这些主题在别墅工程还比较稀缺、目的消费群尚未成熟时，曾经对工程销售起到了画龙点睛、如虎添翼的作用。但是，随着市场上别墅工程供应量的日趋增多，市场竞争日趋猛烈，别墅市场消费者日渐成熟的情况下，工程的主题定位却“涛声照旧，导致目前地产市场主题类似化、产品同质化景象甚嚣尘上，引起消费者的视听疲倦，呵斥心思上的麻木与愚钝。营销，成了严峻的问题。二，别墅主题分析在中，“别墅一词是这样解释的：在郊区或风景区建造的供涵养用的园林住宅。也就是说，别墅起码要符合以下三个要素：建在郊区或风景区，推而广之即大环境要好；在功能上是供疗养用的，在这里要有放松心境的觉得；是园林住宅，也就是说

10、，小环境也要好。以这三个根本要素来衡量当前别墅的定位主题：1、山水 别墅既然是建造在风景区、郊区的住宅，山水自然是必备的环境要素，没有山水依傍的“别墅就不成其为别墅了。那么，山水作为一个必备的要素，假设不是特别不同凡响，假设不是此山水远胜过彼山水，又有什么值得大书特书的呢？2、渡假休闲 别墅在功能上本就是供疗养用的，可见，渡假休闲也真实不好拿来作为一个特出的区分规范。3、建筑风格 别墅是舶来品，独特的建筑风格是其本身应具备的素质之一，以建筑风格作为主题，往往最容易被模拟。4、配套 别墅的配套是为其功能效力的，顶级的居住形状当然需求顶级的配套支撑，高尔夫、知名学校、超市、物业管理等等，只需开展商

11、想做，都可以做到。故，以配套为主题，依然不难被复制。5、尊贵 别墅本就是最尊贵的，住别墅的人当然是所谓名流、贵族、新宠们，不尊不贵的人一定住不起别墅。那么此别墅与彼别墅的人有什么不同？尊贵之间，区别何在？ 三，结论：1、目前流行的主题都只是别墅的根本要素之一山水、休闲、建筑、配套等等，他们都只是别墅的根本要素之一，是建造别墅的应有之意，在别墅市场益愈成熟的今天，这些根本要素并不值得当作工程主题来夸夸其谈。异化的主题定位，是工程突围的利器 别墅作为顶级居住形状，它最完美地表达了人类审美价值的个性化和作为财富的意味性，充溢着购买者的个人颜色，购买者的喜好对别墅物业价值的影响在某种意义超越市场要素。

12、越特殊的东西其可比性也越少，别墅物业永远只是一部分人才享有的繁华。别墅物业市场是一个充溢个性化的特殊市场。因此，我司以为：差别化的主题定位决议一个工程的个性魅力、决议其能否具有不可复制性。 面对凤凰城、锦绣香江等热销的大盘，本工程务必在主题笼统上塑造出独特的旗帜，与竞争对手迥然差别。3、别墅物业中的不可复制要素自然资源、人文资源别墅物业的一切要素中，有哪些是不可模拟或不容易复制的？建筑本体、自然资源、物业配套、人文资源等要素中，只需自然资源和人文资源是不可再生、不可复制的要素，真正显示其独一无二和价值永久性。范例：金海滩、碧涛苑深圳东部海岸度假别墅物业金海滩，其独有的全视角无遮拦海景，依山阶梯

13、布置，使得户户都可俯瞰海景，这一得天独厚的自然资源为金海滩所独有。深圳蛇口碧涛苑别墅为依海而建的海边别墅，海景并非其独有，然其国际性社区那么是其独特的人文环境，不可再造。四，紫云山庄主题分析结合紫云山庄工程，确实拥有一系列优势要素，包括：天然的山水自然资源，高尔夫球场、纯美式别墅等。1、先看紫云山庄的山水自然资源，虽也可说得天然之趣，但终究太过普通：山非名山，水非灵水，与名胜风景沾不上边；假设以山水作为山庄主题，真实有些勉为其难。2、再看高尔夫，虽说在规划中是国际规范的27洞球场，但目前可看到的毕竟只需9洞而已。况且在广州，以高尔夫为主题的别墅早已不是什么新颖事物。与其他高尔夫主题的别墅工程相

14、比，紫云山庄也并没有突出的优势或特征可言，因此我司以为：高尔夫亦缺乏以作为本工程的差别化主题。3、至于美式别墅，就更不用说了，当前别墅市场上80%都是美式风格，以此作为主题，恐怕就更难引起消费者的留意了。虽然本工程的别墅在外立面设计上有一些特征，但毕竟也是很容易被模拟的。 本工程面临目前猛烈的竞争市场，务必在主题上追求差别化，有所创新。主题定位既要抓住并突出本工程的本质特点，同时又要对其有所提升，而且还要特别留意与其他工程的差别化。我们以为：主题的提炼与深化，决不是工程中几个优势要素的简单罗列与叠加，而应是卖点的整合提升与独特文化内涵的发掘。第三部分 本工程主题定位及延展一、主题定位及命名建议

15、1、主题定位我司以为：别墅作为顶级居住形状，所倡导的本质上是一种区别于群众的生活方式和人居文化，而不仅仅是房子山水配套本身。本工程要卖的也不应该仅仅是美式别墅、超大会所、高尔夫运动、紫云山水等零散的、单一的元素，而是一切这些元素的复合体以及由这一复合体所凸显出的文化内涵，这才是我们最大的卖点，也正是我们定位本工程主题的主要支撑点。因此，我们需求为本工程塑造一种既能突显和涵盖本身优势，又能显著区别于其他同类别墅工程的文化。基于本工程的综合优势和卖点，我们确定本工程的主题为：养 生 文 化 别 墅2、主题确定根据市场细分的差别化需求 从前面我们综合分析的别墅市场的流行主题来看，以养生文化定别墅主题

16、，市场上尚未出现过。而且本工程目的消费群体对养生有相当的认同。目的客户的需求 本工程的目的客户群区别于凤凰城的年轻化，应为人到中年的胜利人士。而在事业有成的中年人群中，亚安康问题非常普遍，本工程定位养生主题，正是针对亚安康人群，有度身定做之妙。对本工程山水自然资源优势的充分彰显。 真山真水自古以来是修身养性必备之条件。稀有的高尔夫设备为最正确的运动养生场所.高尔夫作为“贵族运动，一向是胜利人士的雅好。本项运动崇尚的淡定、从容、潇洒、优雅，正是修身养性者所追求的境界。庞大的会所设备为进一步丰富养生文化的内涵提供了条件。本工程达14，000平米的会所，为地产工程之少有。完全有条件配备以养生文化为主

17、题的各项设备，使养生主题落到实处而并非纸上谈兵。本工程日常运营的需求。充分利用其已有的人力物力资源3、命名建议1对原名的思索原名的优势从我们的调查了解的情况看，“紫云山庄在广州有一定知名度。许多消费者都知道有这个别墅工程，尤其对于那些经常在紫云山庄打高尔夫球的人来说，更是耳熟能详。假设沿用原名，无疑将节约不少本钱，且易于传播。原名的弊端该命名佳誉度缺乏，人们都知道本工程搁置了将近十年，曾经给消费者呵斥了不良印象。 我司建议：建议本工程命名保管“紫云山庄字号，添加后缀如“养生园，突出其特征及差别化。2命名建议基于以上分析，我司建议采用：紫云山庄参考命名一：分期华南首席养生别墅紫云山庄二期静园 或

18、璞真园华南首席养生别墅紫云山庄三期和园 (或颐园)参考命名二：罗兰德庄园养生别墅突出开展商品牌阐明：关于后缀命名，我司将在广告公司介入后共同研讨、碰撞，力求创作出有市场冲击力且符合本工程特征的命名。二、主 题 延 展1、延展之一创建养生体系古人养生讲究天人合一，天人合一中的“天乃六合内自然之物，山河湖海，花草树木，风雷雨电，鸟叫虫鸣而“人不仅指人体的有形之躯，还包括无形之灵魂。古人云：天人同质，天人共生，天人同源。是说人与天是相融相通的，“人以天地之气养生，人与自然调和相融可使人神形两旺、气学通畅、阴阳平和、延年益寿。综观中外养生之道，莫过于从以下五个方面入手：运动、休闲、精神、膳食、祛病。我

19、们既然将本工程定位养生，那么本工程的一切元素都该当效力于养生文化这个主题，表达养生文化的目的,将本工程创建成一个完好的养生体系。 (1) 生命在于运动运动养生本工程运动养生功能包括：高尔夫灯光球场及水上练习场网球场乒乓球室羽毛球场恒温泳池原泳池太小健身房晨跑径、散步小道与行车道分别、太极拳练习场生命亦在于静养休闲养生本工程休闲养生功能包括欣赏性和参与性两种。A、欣赏性休闲设备：水景广场音乐喷泉、由排洪渠构成的瀑布、水梯、溪流利用已有的湖泊造景园林广场园艺留意层次感和腾跃性装饰性花坛雕塑回廊树木、草坪留意树木草坪应反映四季变化，单一的种类或颜色容易引起人们的视觉疲惫山顶观景台B、参与性休闲设备：

20、茶艺茶道室提供各种棋牌文娱咖啡厅钓鱼岛儿童游乐园夜总会山顶风筝园另外，留意在人行小径、湖边随意点缀一些休闲椅、乘凉亭、太阳伞，在水流处架设小桥等休闲小品；整个园区应设置悠扬高雅的背景音乐。养身更要养心精神养生 设立心思减压释放室，以减轻人们因任务负荷带来的精神压制。留意自创国外做法药疗不如食疗膳食养生 设立“ 紫云美食广场，下设中医药膳部和营养西餐部。药膳部以中医药膳为主，可针对人们的身体情况对症补养。设西餐部，运营国外特征营养膳食。对症下药，药到病除祛病养生 祛病养生直接针对亚安康群体设立“中医养生保健园，运营中国传统正宗的针灸、按摩、修脚、刮痧、拔火罐、蒸汽浴等工程。2、延展之二统帅优势卖

21、点本工程主题定位养生，不仅是创建了一种不可复制的人居文化，而且他还将本工程的一切优势统摄进去，使本工程的主题更显丰满，使更具压服力。生静园，纵览苍翠紫云山。卖山本工程周边青山环抱，拥有千亩森林资源，区内更有各种原生树木。山体环绕湖面有一定起伏，别墅环湖依山，以自然地势分布。虽不及南湖板块的群山之巍峨，但也不失天然俊秀之趣。养生静园，骋目澄碧瑶池水。卖水本工程拥有大面积天然湖泊瑶池，由三脉山泉汇流而成，虽不似南湖之宽广，但比起南湖板块别墅中的人工湖，具有毋庸质疑的吸引力。养生静园，畅游灵动水性大园林卖园林环境本工程有着过万平米的大型绿化广场，千亩森林、天然湖泊，大片草坪，适宜规划大型主题园林，湖

22、水的充分运用、排洪渠的开凿为整个园林的水性流动空间，发明了优越的条件。养生静园，挥洒高尔夫闲情逸致卖高尔夫 本工程拥有由国际著名设计师规划设计的27洞国际规范高尔夫球场，前9洞高尔夫球场和水上练习场已投入运用，至今曾经吸引了近700名高尔夫会员。这是同区物业所无法比较的优势。高尔夫运动的从容悠闲，平和友好的气氛，正合养生之精华心平气和。养生静园，尽享全方位养生配套卖配套本工程庞大的养生会所，拥有全方位的养生体系。传统正宗的养生效力，为业主身心安康保驾护航。6养生静园，安居人性化纯美别墅。卖建筑本工程别墅建筑是典型的美式风格，从外立面外型、户型设计到庭院规划，都可以说是相当原汁原味的美式别墅。与

23、其他风格相比，这种美式别墅更具包容性和自在度，更表达时代特征，亦能紧贴未来家居设计的人性化需求，居住空间不拘一格，显示了以人为本的设计理念。而以人为本的设计、剧烈的人性化颜色，无疑有力地支持了养生主题。第四部分 推行资源整合一、思博公司最强大工程组阵容为确保本工程各项任务进展顺利，我司特成立专案小组，由总经理亲身挂帅，组织公司最精干的谋划、销售、管理三方面专业人才阵容，全力以赴，进驻现场，亲力亲为，以促成工程推行销售旗开得胜，一举胜利。二、思博战略联盟倾情参与，跨专业组合打造经典 我司将利用本身在地产及相关产业的社会资源、专业资源优势，结合我们的战略联盟倾情参与，为本工程的推行与销售提供专业意

24、见和建议，使本工程能更加臻于完美。思博战略联盟市场战略联盟：深圳百思勤市场战略市场传播联盟：深圳川海广告文化开展建筑规划联盟：深圳建筑设计研讨总院 深圳华阳国际建筑设计谋划销售联盟：深圳德思勤置业环境景观规划联盟：深圳市华侨城天华建筑设计三、养生文化主题的保证广东省中医学会为强化本工程养生主题，在目的市场上呵斥剧烈的反响，我司将聘请广东省养生学会专家学者组成顾问团，举行一系列的养生文化主题活动，引起目的消费群对本工程的青睐。A、聘请广东省养生学会会长、专家，作为本工程的特别顾问，全面指点养生设备的配备。B、组织养生学术研讨会，扩展社会影响。C、兴办养生刊物，弘扬养生文化。四、传媒护航同仁加盟A

25、、组建顾问班子 为促本钱工程推行到达一鸣惊人的震撼效果，我司将利用本身在的社会资源，组建一支由报社指点、地产部资深记者组成的推行顾问班子，全面指点本工程的推行事宜。B、全面参与造势 在本工程谋划推行过程中，一切活动从媒介战略到炒作造势，同仁将全程参与并进展相关报道。第五部分 推行体系的建立形 象 体 系经过系统的包装、宣传，在公众和目的客户心中建立本工程与众不同的个性特征，从而树立鲜明的工程笼统，构成良好的知名度和佳誉度，并最终达成销售。1、笼统中心：经典养生庄园 善待生命 ，享用生活现场包装：大门建议重做大门，与前广场建筑及雕塑风格一致，须古朴高雅而又不失大家风范。围墙整个山庄别墅区外围与施

26、工现场，需用围墙围起来，并在围墙上做笼统宣传。围墙表示：笼统旗由大门到售楼中心和示范单位的路段，沿路插上笼统旗，渲染营销气氛。笼统旗表示：售楼中心：售楼中心内外设计、装修、包装3、宣传物料：电视片包括新闻、专题、广告等，在收视率高的电视栏目、电视延续剧播出前，以冠名播映的方式，于黄金时段播出。楼书本工程楼书拟放弃传统楼书框架方式，做成一本知识性、文化性的杂志方式，暂定名为单张、海报在机场、火车站、深圳罗湖关口设点派发。在大酒店、宾馆及高档商场设报架，供客人取阅。信 息 体 系营销任务的根本手段即为信息的有效传播，建立完善的信息传播体系，快捷、高效地传达给目的受众，是营销任务的胜利保证。看楼通道

27、 (在通道上安顿工程笼统、标识、导示系统)广深高速两出口 山庄 广园东出口 山庄 源章渡假村 山庄黄浦开发区 山庄表示：DM直邮邮寄对象：开发区企业高层指点、高尔夫球会会员、高尚住宅区住户。互联网在搜房、新浪、搜狐、163、MSN、中国别墅网、广东房地产网上，发布信息、发表专题文章、专题论坛、进展网上登记等，树立本工程在业内位置及社会影响。电台广州、东莞、增城交通频道、音乐频道，以冠名、特约点播的方式，选择特定时段播出。电视台广东台、东莞台、明珠台、翡翠台，经进一步研讨后决议。报纸作为第一大报，广告量居全国报刊之首，应为首选。在地产的软文炒作方面很有市场，而且辐射广东珠三角，特别是在东莞、深圳

28、有较好的销量。其他辅以等这类经济专业媒体。针对企业管理层，应该较为有效。杂志：自行兴办，初步定为季刊，引见四季养生保健知识，宣传紫云山庄工程进展、企业文化等。在、发布广告、开辟专栏。户外喷绘广告 适时适地发布大型户外广告，宣传工程笼统。表示：活 动 体 系现代营销已成为立体的营销。一做广告，产品卖掉的产品短缺时代曾经一去不复返了。硬广告的作用愈来愈减弱，新闻性广告与活动营销的效果日趋明显。初步议论后，我司建议本工程可谋划如下活动：1、“养生别墅惊现广园东 紫云山庄二期静园 工程推介会时间：蓄势期地点：花园酒店等五星级酒店。根据情况，可分别在广州和东莞举行。内容：由建筑设计公司、景观设计公司、养

29、生专家顾问，向新闻界同仁提供相关工程信息，业主提供工程相关信息和特征的讲解和咨询。同时约请各电台、电视台、报社、杂志记者到场，对此事进展报道炒作，以渲染气氛，引起关注。2、“养生文化与地产开发的复合地产专题研讨会养生专家与地产专家纵谈紫云山庄二期静园时间：公开出卖前或后一到两周开盘期地点：广州高级酒店内容：经蓄势，在市场上引起一定关注后，趁热打铁，约请广东地产界专家、养生学会专家对养生文化与地产开发结合这一地产界的新方式进展讨论，进一步引起市场更广泛的关注，炒热养生文化别墅，促成热销气氛。3、工程开盘庆典时间：工程公开出卖日地点：紫云山庄工程现场内容：借公开出卖的喜庆日子，举行特征庆典，展现工

30、程笼统，约请已登记的意向客户到场，并经过媒体的宣传，吸引目的客户。4、养生别墅开放日园林示范单位展现时间：热销期地点：紫云山庄别墅区内容：别墅样板房装修、园林施工终了，即择日向观赏者开放。开放前，在广东各大媒体上，采取“千呼万唤始出来，欲抱琵琶半遮面的方式，向市场预告开放信息。开放当天，约请广东知名时装模特公司，在样板房内举行时装SHOW，以添加美感、提高吸引力。同时举行酒会、特征歌舞扮演、游园会等系列活动。约请各界知名人士到场造势。5、会所开业庆典养生别墅的大配套展现时间：继续期地点：紫云山庄会所内容：会所功能规划、装修及招商终了，即择日举行会所开业庆典。届时约请当地政府任务人员、高尔夫球会

31、会员、开发区企业高层、新老业主、养生学会专家、各媒体记者参与，举行开业酒会，并围绕养生主题举行各种活动。6、养生别墅装饰大赛与获奖作品展时间：继续销售期地点：紫云山庄别墅区内容：以广告方式在电台、电视台、报纸、网络等媒体上发布室内装饰大赛信息，征集作品。经专家评审，决出优胜作品假设干，引荐获奖单位为本工程业主装饰设计单位。在展览当天约请设计师、准业主参与颁奖仪式，展出多种室内设计风格，业主可从中选择本人喜欢的作品，开展商承诺免设计费。7、紫云山庄高尔夫友谊赛时间：继续期地点：紫云山高尔夫球场内容：结合目前已成惯例的会员约请赛，另行谋划与别墅工程营销关系严密的高尔夫球赛，约请知名高尔夫球手、紫云

32、山高尔夫球会会员参与，对优胜者给予相当奖励；配合新闻炒作，提高开展商和本工程知名度。同时制定买别墅与球会会籍、练习场会籍之联动政策，以促进别墅销售。8、业主联谊活动时间：尾盘期及三期酝酿地点：紫云山庄社区内容：逢节假日，约请新老业主举行联谊活动，并组织有一定吸引力的上演，举行酒会，给业主赠送一定档次的礼品。同时制定老业主引见在业主的优惠政策。第六部分 本工程推行规划在确定本工程主题及卖点后，最重要的是分阶段表现出来，使她能经过媒体或活动的传播将其宣传出去，让目的客户群能有效接纳到本工程信息。由于本工程搁置时间较长，市场佳誉度不高，需求经过笼统推行将原来的消极影响消除，使工程呈现出焕然一新的局面

33、，以此展现开展商的实力，加强目的消费群的购买自信心。我司建议，将本工程营销推行分为以下四个阶段：第一阶段：蓄势期一个月7月1日7月31日本阶段推行要到达的目的是宣传养生别墅，预告崭新的工程笼统，告知本工程二期进展情况，并经过举行“养生别墅惊现广园东紫云山庄二期静园工程推介会，引起目的消费群对养生别墅的关注。第二阶段：开盘强销期一个月8月1日8月31日本阶段主要目的是确立本工程主题养生文化别墅的崭新笼统，经过一系列活动与宣传手段，树立本楼盘鲜明的个性化市场笼统。经过举行“养生文化与地产开发的复合专题研讨会养生专家与地产专家纵谈紫云山庄静园、“养生别墅开放日、“养生会所开业庆典等一系列养生主题活动

34、，配合系列报广、专题报道，让养生别墅这一概念深化人心，引起市场更广泛的关注；让目的消费群对本工程构成剧烈的印象与认同感，全面翻开热销局面。并配以低价开盘、超值实惠的价钱战略，力求快速实现销售。第三阶段：继续销售期两个月9月1日10月31日借热销之势，经过举行高尔夫球赛等活动，继续吸引消费群的关注热情。适度提升价钱，以工程升值、老客户得利等信息促进销售。第四阶段：尾盘促销期及3期酝酿期两个月11月1日12月31日主要目的：完成扫尾销售，预热三期话题，吸引消费者继续关注。经过举行业主联谊活动、促销让利活动，对业主进展一定的回馈；在媒体上公布销售业绩，对支持单位、新老业主鸣谢，并顺势引出三期相关信息

35、，以引起市场的继续关注。第七部分 本工程笼统风格界定当前市场上的别墅笼统表现手法以报版广告为例：普通是以实景拍摄或规划模型图为主画面，然后将工程一切卖点尽数罗列其上。由于版面有限，为能挤下更多信息，字号相当小，以致字迹模糊不清，看起来倍感费劲。整个画面信息量很大，显得异常拥堵。这样的表现手法方式老套，文化意味薄弱，很难从信息爆炸时代的传媒海洋里抓住读者的眼球。附：别墅盘典型报广例如金碧御水山庄一期报广金碧御水山庄二期报广金碧御水山庄三期报广汇景新城一期报广汇景新城二期报广仙湖山庄报广城市山谷报广名商园报广二、本工程笼统风格界定无疑，本工程假设沿袭常规手法，自然省事省力；但力求突破创新是思博的责

36、任。思博以为：本工程定位养生文化别墅，养生讲究天人合一，师法自然。“淡定闲适、心平气和是对养生之道最精华的概括。工程主题决议了工程笼统风格须走简约、古朴、素雅之路。表现手法界定以报广为例：元素：以表达淡泊安静、闲适平和的各种元素，表现本工程利于养生的笼统气质。如一壶茶、一颗棋子、一缕青烟、一个高尔夫球或球杆、一杯酒、一根钓鱼竿，以单个元素一一表现其闲逸、高雅情怀。这些元素可以是实景照片，也可以是水墨画、速写画等。颜色：全部以素色表现，到达一种“清水出芙蓉，天然去雕饰之功。画面：文字简约，重点突出主诉求点，大量留白，画面干净素雅；给读者以剧烈的视觉反差，留下想象空间。第八部分 工程现存问题及整改

37、建议要确定本工程的主题，必需首先明确本工程优、优势所在。首先我们来看本工程存在的问题及处理之道：标识、指示系统问题本工程原有标识系统不醒目，广告画面曾经相当陈旧残破。由广深高速、广园快速干线进入山庄的道路上，沿途没有显眼的道路指示牌。建议重新制造标识、指示系统，改换曾经破损的广告画面，在广州各个交通要道交汇处，安顿本工程道路导示牌。工程门坊问题山庄门口的工程称号是雕刻在石头上的，虽然很雅致，但是非常小，假设非仔细留意，根本看不到“紫云山庄四个字。与前广场、会所的奢华气派比较，难免相形见拙，且风格上也有不匹配之嫌。而山上的“紫云山庄字样，也不显眼。且因年深月久而被锈蚀。无论远观或近看，都很难留意

38、到本工程的称号。建议重新设计山庄大门，风格须与前广场的建筑物、雕塑吻合；在临大门右侧设置大型户外广告牌，一那么导示路人，二那么展现工程笼统。山上的“紫云山庄字样建议重新制造，或改换颜色，使之更为醒目。园林景观问题：绿化广场山庄拥有过万平米的超大绿化广场，这是很多同类工程所无法比较的优势。但是，本工程的绿化广场规划上没有突出特征，没有层次变化，没有颜色变化，没有中心主题，只需大片的草坪和雕塑，缺乏动感，缺乏生气，而且与山庄别墅部分缺乏衔接，无法与其连成一体。沿湖景观由于湖面大部分被作为高尔夫水上练习场，整个湖面没有被充分利用起来。湖边绿化极少，沿湖道路曾经破损，也没有任何休闲设备，湖面漂浮着杂物

39、，给人一种混乱、破落的觉得。山体由于现场施工，山体植被被大量破坏，大片黄土裸露，路面上尘土飞扬。道路道路多处被损坏，沿路花草树木很少，人车不分流，施工车辆没有公用通道。建议A、园林规划建议尽快落实园林整体规划事宜，首先为整个山庄的环境景观确定一个统摄全局的主题，再分别组团规划，每个组团也应有相应的主题，既与整体主题相呼应，也应有本人相对独立的个性。B、绿化广场“文似看山不喜平，绿化广场也需求腾跃，需求灵动，更需求灵魂。建议将整个广场做出层次感、腾跃感来，设置一些水景如音乐喷泉、水梯等，使整个广场有一种流动的觉得。种植四时花草树木，即使在南方也要能表达四季变化，不致引起人们的视觉疲倦。C、沿湖景

40、观开辟垂钓区，供垂钓之用；湖边大量种植树木，给人一种绿树成荫的觉得；湖边道路要尽快修缮并拓宽，路边设置一些休闲小品。D、山体建议在裸露的山体上覆盖草皮，同时加强施工现场管理。E、道路建议在路旁大量种植常绿乔木，设置花坛，思索人车分流。另外，在施工期间，施工车辆设置公用通道，防止污染。施工现场问题：施工现场敞开作业，没有必要的围护，不大雅观，影响工程笼统；空气、噪音污染严重；施工人员没有专门的食宿地点。建议：加强施工现场管理，将工地用围板围起来，并在围板上设计一定的笼统展现；施工人员不可吃住在别墅内，应单独搭建施工人员食宿地，防止在客户心中留下不良印象。生活配套问题：社区内生活配套非常缺乏，生活

41、非常不便。建议：尽快落真实社区内设置超市事宜，以加强客户的自信心。在会所功能划分中思索。保安系统问题：山庄保安系统很不严谨，人员出入没有必要的检查手续。建议：尽快建立山庄完善的智能保安体系，首先给客户以平安感，并表达尊贵感。7、交通问题广园东路是广州市最长的一条城市快速干线，山庄、凤凰城和广园东锦绣香江都在这条干线附近。去年，凤凰城曾经开通了直达广园东的通路，山庄间隔 此路虽缺乏两公里，但路极难走；广园东锦绣香江已决议在广园东直接开路，只是还须待以时日。由于本工程规模不大，独立开路本钱太高，恐不合算。建议为不错过本工程的销售良机，建议山庄与广园东锦绣香江尝试协商协作，开通这条通道,并争取将开通

42、时间提早到本工程开盘前。经过明晰的导示系统，顺利引导客户前往看楼。附录：广州别墅市场调查统计一、 风格主题项 目 名风格主题白云堡豪苑风格：系九十年代中期别墅产品，风格老化，外立面无甚特征，瓷砖贴面，独立别墅环湖以兰、红、白、粉分四层陈列，第五层为奢华多层公寓。主题：宣扬奢华尊贵生活； “半山豪宅，涵养气度万千；“碧山云水；“点睛之作，一派尊荣天地。江南世家风格：现代风格，外立面颜色淡雅，但外型呆板土气。别墅风格与园林风格显然不合拍。另有连排别墅混合其间。雅居乐御景峰风格：从颜色和外型看，应属于九十年代早期别墅产品，颜色相当沉暗，外型亦无多可取之处。别墅依山势而建，工程中有多栋高层公寓，但与别

43、墅群分隔明显。主题：强调尊贵、国际级生活缤纷/消闲/适用/奢华 碧桂园 映翠桃园风格：现代，式样简单，大多为几种风格的复制品，当然这也是一切碧桂园的根本特征；工程以别墅类为主，有部分小高层公寓。主题：“每日的星级享用，“物美价廉南湖山庄风格：现代，外立面色泽为淡绿色，清新淡雅，外型为典型欧陆风格，风格单一，但总体高度比其他任何工程都高。为纯粹别墅工程。主题：鑫强调超值；淼强调南湖天然水系、以及3000平米人工湖、人造水景等；磊强调其山景；品强调顶级生活档次；众强调其完善周全的物业管理效力系统。金碧御水山庄二期风格：北美、欧洲、澳洲等多种别墅风格的聚集地，风格多达36种。纯粹别墅工程。主题：聚集

44、世界经典别墅款式；风光旖旎山水城；山水田园风光。二、户型及功能设计特点8种户型，总面积600平米及以上占25%，其他均为400500平米，以400平米居多，户型方正，适用率很高。客厅数量以3个居多，根本为每层一个客厅。客厅总面积从40100平米不等，客厅层高普通为3米，面花园窗体为大幅落地窗；少数客厅为中空构造，层高6米，给人觉得通透、大气。餐厅普遍带备餐间；餐厅与客厅设计成错层；少数设有小型酒吧。楼梯全部设计为旋转式。有开放式，也有隐蔽式。开放式显得大气，开扬，隐蔽式那么坚持了楼上卧室的私秘性。洗手间普通在56个之间；主卧面积在50100平米不等，普通内套书房、衣帽间、洗浴室、大阳台、少数含

45、化装间；大多设在三楼；次卧室普通在3个以上，面积在2535平米不等，均带独立洗浴室。工人房普通紧靠厨房，带独立洗手间，但没有独立出口，且面积过于狭窄。儿童活动室和文娱室普通设在顶层。大门及车库门资料为防弹门，自动遥控；只需一个前花园。庭院内无独立泳池。白云堡豪苑江南世家9种户型，总面积在230470平米之间，200平米及以上占80%，200-300平米为主力面积，户型方正适用。客厅数量以4个居多。客厅总面积从65-140平米不等，客厅普通为中空构造，层高6米，面花园窗体为大幅落地窗；餐厅与客厅设计成错层；楼梯多为隐蔽旋转式。洗手间普通为5个；主卧面积在50100平米不等，普通内套书房、衣帽间、

46、洗浴室；普通设在二楼；次卧室普通在3个左右，面积在2535平米不等，部分共用洗浴室。工人房普通紧靠厨房，带独立洗手间；部分有独立出口，另有部分出口设计在餐厅外。面积适中。健身室普通设在顶层。没有单独的儿童文娱室；大门及车库门自动遥控；花园环绕别墅设计。面道路花园面积很小，后花园较大。庭院内无独立泳池。南湖山庄因未开盘，尚无户型图，从现场已建成的别墅看，总面积大致以400平米及以上为主力户型，户型方正适用。从样板间看，客厅面积很大，普通为中空构造，层高6米；楼梯多为开放旋转式。洗手间普通为5个；主卧内套衣帽间、洗浴室；次卧室普通在3个左右，面积在2535平米不等，部分共用洗浴室。书房单独设计，套

47、独立洗手间；工人房紧靠厨房，带独立洗手间；带独立出口，面积适中。健身室普通设在顶层。没有单独的儿童文娱室；大门及车库门自动遥控；花园环绕别墅设计。面道路花园面积很小，两侧花园较大。庭院内无独立泳池。雅居乐御景峰4种户型，总面积500平米及以上占80%，适用率不高。客厅数量以3个居多，根本为每层一个客厅。客厅总面积从40100平米不等，客厅层高普通为3米，面花园窗体为大幅落地窗；少数客厅为中空构造，层高6米。餐厅与客厅设计成错层；楼梯全部设计为旋转式。大部分为开放式。洗手间普通在56个之间；主卧面积在50100平米不等，普通内套书房、衣帽间、洗浴室、大阳台、少数含化装间；大多设在三楼；次卧室普通

48、在3个以上，面积在2535平米不等，均带独立洗浴室。工人房紧靠厨房，带独立洗手间和活动空间，有独立出口，面积适中。儿童活动室和文娱室普通设在地下一层。大门及车库门自动遥控；前花园面积小，后花园面积大。后花园带泳池。碧桂园 映翠桃园22种户型，总面积在180-500平米不等，180300平米为主力户型。客厅数量以2个居多。客厅层高普通为3米，面花园窗体为大幅落地窗；少数客厅为中空构造，层高6米。餐厅与客厅设计成错层；楼梯大多设计为隐蔽式。洗手间普通在56个之间；卧室全部错层设计；主卧面积在50100平米不等，普通内套小型会客室、书房、衣帽间、洗浴室、大阳台、少数含化装间；大多设在三楼；次卧室普通

49、在3个以上，面积在2535平米不等，均带独立洗浴室。一楼设老人卧房，带独立洗手间。工人房在地下，带独立洗手间和活动空间，部分有独立出口，面积较小。文娱室设在顶层。大门及车库门自动遥控；前花园面积大，后花园面积小。无泳池。36种外立面外型，12种户型构造，总面积在180-780平米不等。客厅全部为中空构造，层高6米。首层设计成跃式； 主卧面积最大达100平米，普通内套衣帽间、洗浴室、大阳台、化装间；大多设在三楼；35个次卧室，均带独立洗浴室。一楼设老人卧房，带独立洗手间。另设有书房、视听室、阳光房、儿童文娱室等。大门及车库门自动遥控；花园面积1201180平米不等，全部设计有观景大窗和大面积观景阳台无泳池金碧御水山庄二期。三、园林景观 园林景观工程名以下工程鲜有提及由专业园林环境公司设计。白云堡利用本身已有的山、湖资源造园，绿化率不高，树木较少，多为草坪。建有山顶公园；人造景观以雕塑为主，如大门口绿化广场、凯旋门雕塑、白云泉瀑布铜雕群、体育馆内高尔夫球铜雕、云堡台铜雕、浮雕壁画等。江南世家本身拥有600亩私家森林；园林为典型的江南风情园林，比较有特征的景观有：果林农庄、森林公园、各种亭台楼阁、小鸟天堂、烟花场、烧考场、情侣径等，绿化率相当高。雅居乐御景峰由国际级园林设计公司BDS主笔，但园林主体不在别墅区，而是在高层公寓与别墅交汇区域。风格为南加洲颜色与水乡意境，主要有中央休闲广