关键环节的成本控制

1、.：.；房地产开发关键环节的本钱控制本钱控制是一个系统工程,也是控制房地产开发企业本钱的关键环节，要实施全本钱控制战略，房地产开发企业的各部门必需从工程的投资决策、规划设计、招招标、采购管理、工程管理、销售管理等环节对本钱进展的控制与管理，本文着重论述投资决策、设计管理、工程招招标、工程施工环节等关键环节的分析与控制。一、投资决策环节的本钱控制投资决策环节的本钱控制是关系到工程投资成败的决策，工程投资决策成败直接关系到工程未来发生的实践本钱。房地产开发投资的综合性、投资额大、建立周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发企业而言，如何建立科学的决策机制，正确躲避决

2、策中的各种风险，成了本钱控制的关键。一投资决策阶段的主要风险1外部环境风险。房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险，主要表现为：第一，严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价钱上涨，工程造价跟着上涨；第二，货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三，房地产供求情势的变化。房地产供应严重缺乏的情况已成历史，如今的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度添加，促销本钱加大, 期房销售几乎成为不能够。第四，房地产政策及由此构成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买，这不利于刚开发并需继续投入的房地产工程的开展。2开

3、发商客观投资失误风险。房地产开发商客观上对房地产市场供求情势，房地产政策，金融政策的了解、判别或把握上出现偏向。如有的开展商过分地置信本人会容易将工程转手，而实践并未如愿；有的开发商在决策上工程时只思索、分析了一时的市场供求情势，而没把开发的周期要素思索进去，或者对市场的估计及工程本身的优势的判别过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商运营实力(开发实力、管理才干、行销才干)缺乏，工程运作中难于实现预期的运营业绩。3由于信息不对称或不准确对本钱预期不准确带来的风险。由于当前房地产开发企业信息化程度较低，缺乏先进的信息获取采集手段，呵斥很多房地产开发企业所根据的信息不够准确，或前期调研不细，对购

4、买力及工程的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏向，从而导致后期的本钱变化，在预期根底上加大了工程的开发本钱。二投资决策阶段本钱控制的措施1降低房地产开发投资风险方法1进展充分的市场调查分析。风险是指在投资运营过程中各种不确定要素,使实践收益偏离预期收益的能够性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法，就是经过市场调查充分利用信息化手段，获得尽能够详尽和准确的信息，把不确定性降低到最低限制，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。经过房地产市场的供求情况和趋势进展全面的调查分析，从中选择社会最需求的并可以获得较大收益的投资工程，这部分任务可以由投资企业的相关部门对

5、房地产市场进展调查，也可委托咨询公司等中介机构进展。2采取多样化组合投资。房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发工程上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和文娱场等，以减少未来收益的不确定性。由于各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。普通而言，开发工程收益率相对较高的风险大，开发工程收益率相对较低的风险小。假设资金分别投入到不同的房地产开发工程，整体开发风险就会降低，其本质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可

6、降低开发风险又可获取较高的收益率。3提早与租户、客户签署租约或预售合同。工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可经过预租预售的安排来防止。当然，预租、预售时，还应留意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其买卖的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不情愿与开发商签定固定价钱的合同。假设要预租或预售，那么租金、售价就会被压得较低。2对房地产开发工程进展有效的本钱控制1运用保险手段转嫁风险。经过向保险公司投保，以交纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承当。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，不断是处置风险的主要手段，但保险的运用仍是

7、有限的，由于并非一切风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。2经过非保险手段转嫁风险。房地产开发企业可经过正当、合法的合同条款的拟定等方法将开发风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的任务转包给其他的专业性施工单位，从而减少本人的风险责任。再照实行工程股份化，将运营风险分散到全体股东身上等。对某些超越开发商才干的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发扬着特有的作用。3直接承当风险损失的补偿责任。如将估计有能够发生的损失直接摊入日常运营本钱，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要方式的自留风险手段，已在国内外成为一种非常

8、引人注目和具有宽广开展前景的手段，而这种自动自留风险手段的选择与实际，应遵照法律规定，如对法定保险、强迫保险的风险标的能否自留，就遭到很大的限制，同时还要受本身经济实力的制约。3采用目的本钱控制方法进展投资决策控制开发企业在进展房地产开发工程前都要有可行性研讨，假设盲目进展投资，那么企业的利润得不到保证，并能够导致企业亏损甚至倒闭。因此利用目的建筑本钱控制方法来进展投资决策控制具有一定的科学性和可行性。在立项以前，要经过反复测算，假设确定的建筑本钱总额低于建筑本钱控制数，那么该投资工程可行。假设高于建立本钱控制数，那么表示未到达利润的期望值，该工程不可行。经过系统全面的测算，可以确保企业开发工

9、程的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的运营风险和不用要的开发本钱。4从费用方面进展控制投资决策阶段的本钱控制根据工程开发方式的不同而有所区别。由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵敏度较小,根本原那么是在国家规定范围内最大限制地控制企业的费用，此阶段主要控制的费用有：征地费用、拆迁安顿费用、大市政费用、规划条件等，详细控制流程见下页表 投资决策阶段本钱控制流程控制要点控制内容控制方法执行部门开发方式一规划方案征地费用 少交或晚交，力争减免工程部担任拆迁安顿费用房产确权后办理拆迁安顿费用工程部担任大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和预算部担任自建部分；

10、工程部担任交政府部分。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地本钱研发部、设计部担任二买断工程买断内容明确买断内容明细工程部担任付款总额为公司争取最大利益工程部担任付款时间周期长、次数多工程部担任三通或七通一平的规范明确验收规范明细工程部、工程部担任手续风险与工程付款时间直接挂钩。工程部担任三协作开发协作方式符合总公司要求，有利于子公司；子公司担任分成比例双赢原那么；子公司担任交房时间尽能够地延后交房，工程部担任交房规范不低于合同中交房规范工程部担任付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式工程部 财务部 二、设计环节本钱控制当前房产开发商普遍存在一个错觉是:工程本钱主要含在施工阶段

11、的 “一砖一瓦中,加强监控,就可大量节约本钱。为了做到这一点,许多开发商经常费尽心血, 采取多项措施，例如加强预算审查 ,安排施工全过程的资料和质量监理,为了订购 “廉价的资料, 开发商老总经常亲身出马去“货比三家等。问题的关键在于开发商忽视了对设计阶段的监控。研讨结果阐明,房地产工程初步设计阶段, 影响工程造价的程度为75%, 施工图设计(技术设计)阶段,影响工程造价的程度为 25-35%, 施工开场,经过技术措施节约工程造价的能够性为 5-10%，这些数据或答应以解释许多企业本钱控制见效甚微的缘由。因此，设计阶段对投资的影响程度高达70%-90%。设计阶段任务程度的高低,设计质量的高低,不

12、仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到工程建成投产以后经济效益的高低。控制房产开发企业工程的建立工程本钱,首先应从设计开场,由于设计是工程工程付诸实施的龙头,是工程建立的灵魂,是控制根本建立投资规模,提高经济效益的关键。一规划设计阶段本钱控制的措施规划设计的思索,要围绕住宅和商业店铺产品销售的市场和利润的大小来研讨,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因此要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变卦,就必需采取有力措施, 真实加强设计阶段的工程本钱管理。其措施主要有以下几个方面。1加强设计阶段的经济论证 设计阶段是工程建立的重要环节,它决议

13、整个工程工程的规模、建筑方案、构造方案，设计方案优化与否,直接影响着房产工程工程总造价,影响着工程建立的综合效益。在方案比较时,可以采用本钱一效益分析方法,在满足工程构造以及运用功能的前提下,根据经济目的选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的运用。价值工程是分析产品功能和本钱的关系,力求以最低的产品寿命周期本钱实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法,以求获得最正确综合效益。2实行限额设计 所谓限额设计,就是按照同意的设计义务书和投资估算,在保证功能要求的前提下, 控制初步设计以及按照同意的初步设计总概算控制施工图设计。 同时,各专业在保证到达运用功能的前提下,按

14、分配的投资额控制设计,严厉控制设计中不合理的设计变卦, 保证工程开工结算不突破总投资额。限额设计并不是一味思索节约投资,也决不是简单地将投资砍一刀,而是包含了尊重科学,尊重现实,实事求是,精心设计和保证设计科学性的实践内容。投资分解和工程量的控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。3实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法 目前,房产工程普遍实行了招招标制。设计的招招标制对提高设计程度,促进良性竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑外型、运用功能上动脑筋,而且要在如何降低工程造价上下功夫。一个优秀的设计方案。既要建筑外型美观,又

15、要造价合理,从而保证工程的经济利益。4要加强设计出图前的审核任务 加强出图前的审核任务,将工程变卦的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的缺乏或缺陷加以抑制时,所破费的代价最小,可获得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理任务,以求得提高设计质量,防止将设计的缺乏带到施工阶段,减少不用要的浪费。二设计阶段降低本钱的方法1成立本钱评价审核部门在企业内部成立专门的工程设计管理部门,部门内配备有阅历丰富的建筑、构造、水电方面的专业人才和经济分析人员。制定详细的设计要求和下达设计义务,并对设计单位所出的设计方案和施工设计图进展审核。对工程工程的构造方式、装修规范、资料

16、设备选型、设计的合理性和平安性等进展全面的评价和审核。许多大型房地产企业的实际阐明,这项任务对节约本钱极有协助 。2对设计单位进展限额设计 在设计义务书或投资估算上规定造价的限额,并和设计费挂钩。对设计单位进展经济赏 (节约)罚 (超支)。当前的设计单位普遍 “经济观念淡薄。由于设计费的取费规范往往是下面两者之一:一是以建筑面积为基数,以一定的系数 (如 30 元/平方米) 计算。二是以工程总投方式、装修规范、资料设备选型等关键问题,设计单位往往从“技术上可行,质量上可靠出发,对造价的控制认识不强。道理很简单,由于设计不“平安, 设计人员要担任任；造价的多少对设计单位的设计费收入并无影响,设计

17、人员短少了一种约束和限制的动力。另外,目前的设计人员,普遍存在“重技术,轻经济 的认识。设计单位内部,技术与经济分别，工程设计 ( 建筑、构造、水电 ) 的设计人员的事,造价是预算人员的事情，使两者难以结合起来，这是造本钱钱居高不下的缘由之一。3积极实行设计监理制度 全面推行设计监理制度, 例如上海监理费为工程估算价的 0.35%-0.7%, 设计监理担任人,要求有 15 年设计任务阅历,并要求是国家一级注册建筑师或一级注册构造工程师。实际阐明,推行设计监理制度,对控制工程本钱较有益处。 三设计阶段本钱控制流程设计阶段各个环节本钱控制的流程的见下表 设计阶段本钱控制流程控制要点控制内容控制方法

18、执行部门一规划方案1可行性规划设计市场信息搜集和分析市政情况信息分析规划要点确立可行性研讨设计义务书可行性设计变卦研发部、设计部担任，营销部、预算部配合2方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进展评审、确定。未经过的方案进入可行性设计变卦环节，再重新评审。由研发、设计、工程、预算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理担任3设计成果对可行性规划设计根据实践情况进展细节调整设备选型方案提早确定设计部担任，工程部配合根据提交的设计成果进展投资估算预算部担任，设计、研发部配合二报批设计1设计方案根据工程前期运营的情况和市场分析制定设计义务书设计部担任，销售部配合方案设计招招标设计部方案设计评审招

19、招标评审委员会2报批留意市政设计留意相关法规，完善本身报批规范性，资料完好工程部担任，设计部配合三扩初设计1扩初设计要求对报批设计进一步伐整设计要求内部审核设计部担任，知会各部门2本钱概算根据扩初设计招招标方案和设备选型、实体研讨、环境方案等要素对总本钱作出概算设计部与工程部担任制定运营指点书预算部担任3扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招招标评审委员会设计调整设计部担任四桩基设计1地质勘察搜集权威地质资料本人专业人员勘察设计部担任，工程部协助2设计方案评审桩基设计2种以上方式由专家进展桩基方式和桩基构造评审3桩基施工图设计调整五施工图设计施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、

20、功能设计及配套设备等要素，在扩初图根底上确立施工图设计要求建安施工图中构造造价、建筑造价和环境设备费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严厉审核。设计部和工程部担任，其他部门协助报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。施工部报施图审图施工配合互审互签，明确修正意见，设计洽商设计部担任，工程协助，知会销售部面积测算设计图纸测算与实践施工时检验相结合设计部担任，工程部协助六销售包装设计结合营销费用控制施工招招标七装修方案设计方案设计要求根据扩初设计图、运营指点书和实体研讨的结果确定方案设计要求设计部担任，销售部协助资料设备选型本钱方案市场信息调研根据设计要求确定装修资料和设备设计部担任制

21、定装修设计目的本钱方案明细表装饰综合价钱拆分分析招招标制定设计义务书设计部担任，销售部协助评审招招标评审委员会八功能设计1小区建筑物功能的经济评价市场调研销售部担任有针对性扩展建筑物功能设计部担任，销售、工程部协助2市政配套方案市政情况调研争取政府有利条件工程部担任3环境方案设计根据投资估算和报批规范确立环境设计方案目的本钱总额设计部担任，工程部协助招招标招招标评审委员会4智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制营销部担任招招标，寻觅外部协作，争取双赢招招标小组组织，总经理担任5销售承诺坚持各部门与销售部的信息畅通，保证销售承诺与实践功能的一致性设计部担任，工程部协助九设计变卦1

22、设计调整费用2设计变卦洽商严厉按照设计变卦洽商流程进展设计部担任，工程、营销部配合十资料设备1选型2方案确定时间在扩初图确定前确定资料设备，使设计在图纸阶段就思索了资料设备的安装设计部担任，工程部协助3采购招招标招招标评审委员会其他费用物业管理完善费限额设计预算部 三、招招标环节本钱控制房地产开发工程推行工程招招标制对降低工程造价，使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。这种影响主要表达在：第一，推行招标招标制根本上构成了由市场定价的价钱确定机制，使工程造价趋于合理，有利于节约投资，提高投资效益；第二，推行招标招标制可以不断降低社会平均劳动耗费程度，使工程造价得到有效的控制，更为合理；第三

23、，推行招标招标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价更加符合价值根底；第四，推行招标招标制有利于规范价钱行为，使公开，公正的原那么得以贯彻。 一招招标阶段的本钱控制流程图 从流程图可以看出，招招标环节的本钱控制涉及到工程、设计、预算等多个部门的实践运作，在程序上没有太多变数，但详细内容特别是本钱控制相关条款的编制和标底的编制与审查那么须有很强的针对性，这个环节本钱控制的难点在于标书制定，重点在于评标。二招标过程中的本钱控制措施房产工程工程招标招标包括设备、资料采购招招标和施工招招标两个方面，经过招招标开发商选择择施工单位或资料供应商，这对工程投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。因此，在

24、招标过程中本钱控制，应留意加强以下几个方面：1招标任务应遵照公平、公开、公正、诚信的原那么。招标前，应严厉审查施工单位资质，必要时进展实地调查，防止“特级企业招标，一级企业转包，二级企业进场等不正常景象，这对工程本钱控制非常不利。 2做好招标文件的编制任务，造价管理人员应搜集、积累、挑选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种要素进展鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复琢磨，尽量做到“知己知彼，以利于日后的造价控制。3合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商应杜绝一味寻求绝对低价中标，以防止招标单位以低于本钱价

25、恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。 4做好合同的签定任务。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处置等，都应有明确的商定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不详细的内容，经过谈判，争获得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中能够引起索赔的要素，对索赔要有前瞻性、有效防止过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理躲避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。5经过招标选择监理单位。好的监理队伍不仅可以把好工程

26、质量关，而且可以协助 业主把好经济效益关，控制工程本钱的支出。开发商在确定监理单位时应进展公开招标，选择三家以上的监理单位进展招标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进展监理。在办理工程洽商时要有监理人员签字才干生效，对洽商内容在技术上能否可行、经济上能否合理都有发言权。三编制标底时的本钱控制要点 1标底作为业主的期望价钱，应力求与市场的实践变化吻合，要有利于竞争和保证工程质量。 2标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成，普通应控制在同意的总概算(或修正概算)及投资包干的限额内。 3标底必需顺应建筑资料采购渠道和市场价钱的变化，思索资料差价要素并将差价列入标底

27、。 4标底价钱应根据招标文件或合同条件的规定，按规定的工程发承包方式，确定相应的计价方式，思索相应的风险费用。 5以定额计价法编制标底。定额计价法编制标底采用的是分部分项工程量的直接费单价称为工料单价法，仅仅包括人工、资料、机械费用。直接费单价又可以分为单位估价法和实物量法两种。 1单位估价法。其详细做法是根据施工图纸及技术阐明，按照预算定额规定的分部分项工程子目，逐项计算出工程量，再套用定额单价(或单位估价表)确定直接费。然后按规定的费用定额确定其他直接费、现场经费、间接费、方案利润和税金，还要加上资料调价系数和适当的不可预见费，汇总后即为标底的根底。 单位估价法实施中，也可以采用工程概算定

28、额，对分项工程子目作适当的归并和综合，使标底价钱的计算有所简化。采用概算定额编制标底，通常适用于初步设计或技术设计阶段进展招标的工程在施工阶段招标，也可按施工图计算工程量，按概算定额和单价计算直接费，既可提高计算结果的准确性，又可减少任务量，节省人力和时间。 2实物量法。用实物量法编制标底，主要先用计算小的各分项工程的实物工程量，分别套取预算定额中的人工、资料、机械耗费目的，并按类相加，求出单位工程所需的各种人工、资料、施工机械台班的总耗费量，然后分别乘以人工、资料，施工机械台班市场单价，求出人工费，资料费、施工机械运用费，再汇总求和。对于其他直接费、现场经费、间接费、方案利润和税金等费用的计

29、算那么根据当时当地建筑市场的供求情况给予详细确定。 实物量编制法与单位估价法类似，最大的区别在于两者在计算人工费、资料费、施工机械费及汇总三者费用之和时方法不同： 实物量法计算人工、资料、施工机械运用费，是根据预算定额中的人工、资料、机械台班耗费量与人工、资料和机械台班单价相乘汇总得出采用当时的实践价钱，能较好地反映实践价钱程度，工程造价准确度较高。 实物量法在计算其他各项费用，如其他直接费、现场经费、间接费、方案利润、税金等时将间接费、方案利润等相对灵敏的部分，根据建筑市场的供求情况，随行就市浮动确定。四评标时的本钱控制要点 1经初审后，以合理低标价作为中标的主要条件，中标人的招标该当符合招

30、标文件规定的技术要求和规范。 2假设采用综合评价法，最大限制地满足招标文件中规定的各项综合评价规范的招标，该当引荐为中标候选人。五招招标环节本钱控制流程控制要点控制内容控制方法控制部门1、招标单位的选择1资质2管理程度3技术力量4历史记录5资金实力6协作阅历建立承建商、工程监理、资料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择招标单位。主办部门引荐五家招标单位报招招标任务组。工程部担任工程监理招招标合同；设计部担任设计、环境、装修招招标合同。预算部担任资料设备招招标合同。营销部担任营销、包装招招标合同。招招标任务 小组审核、调查、评价、挑选三家以上招标单位报招招标

31、评审委员会及主管指点 招招标评审委员会审核主管指点同意。2、招招标文件各类合同的招招标书内容应包含：1工期；2工程造价或取费规范；3质量要求；4付款方式；5招标范围；6结算方式；7验收规范；8招标本卷须知；9废标条件招标书必需加盖招标单位法人印章；10接标时间；11开标时间；12定标方法；13招标单位补充意见；14规范合同条文；15图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招招标规范文本1、工程部担任工程监理招招标合同；2、设计部担任设计、环境、装修招招标合同。3、预算部担任资料设备招招标合同。4、营销部担任营销、包装招招标合同。招招标任务组审核招招标评审委员会审核；主管指点同意；3、评标和定标(1

32、)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、协作阅历1、技术部门担任技术评标2、预算部担任经济标书的评标3、财务部担任审核广告包装费综合审核招标单位；评定中标单位招招标评审委员会审核、评定。主管指点同意四、采购环节本钱控制采购管理环节的本钱控制必需建立采购全流程本钱概念，要关注整个工程采购流程中的本钱降低，是对总本钱控制，而不是单一的针对采购货物或效力的价钱。获得了低价的采购物品固然是本钱的降低，但获得优质的效力、及时的供货、可靠的货源保证等也是本钱上的利益，同时，降低采购本钱不仅指降低采购工程本身的本钱，还要思索相关方面的利益，这就像“U型管中水银，紧缩这边本钱

33、，那边本钱就会添加，因此单独降低某项本钱，而不顾其他方面的反响，这种降低是不会表达在工程采购管理的利润之中的，所以需求建立全流程本钱概念，来到达对整个工程采购本钱的控制和降低。我们不应该仅仅只看到最直接的本钱降低，还应从工程采购的全过程来衡量本钱的收效，从工程采购的全过程来探求降低总本钱的有效措施，只需这样才干开掘无处不在的降低本钱的时机。采购环节涉及的费用主要是资料费用，资料费用普通占到工程总费用的65-75%，所以它对工程本钱和利润的影响很大。梅瑞狄斯在中提到:在采购设备、原资料和分包效力的过程中,我们必需清楚的界定出特定的需求,并且还要找到最低的价钱和最具竞争力的供应商。在现实的工程采购

34、操作中,要实现这两个“最字的目的是非常不容易的。但是,我们却可以经过对工程采购管理中部分环节的控制,来有效的降低采购本钱 , 从而使工程资金到达最优的配置,用有限的资金获取尽能够多的资源,这是我们在工程采购管理中所可以实现的本钱目的。一采购环节本钱控制的总体战略1制定采购预算与估计本钱。制定采购预算是在详细实施工程采购行为之前对工程采购本钱的一种估计和预测,是对整个工程资金的一种理性的规划，它不单对工程采购资金进展了合理的配置和分发,还同时建立了一个资金的运用规范,以便对采购实施行为中的资金运用进展随时的检测与控制,确保工程资金的运用在一定的合理范围内浮动。有了采购预算的约束,能提高工程资金的

35、运用效率,优化工程采购管理中资源的调配,查找资金运用过程中的一些例外情况,有效的控制工程资金的流向和流量,从而到达控制工程采购本钱的目的。2供应商的选择。供应商是工程采购管理中的一个重要组成部分,工程采购时应该本着 “公平竞争的原那么,给一切符合条件的供应商提供均等的时机, 一方面表达市场经济运转的规那么, 另一方面也能对采购本钱有所控制,提高工程实施的质量。因此,在供应商的选择方面要留意如下两方面的问题。1选择供应商的数量。供应商数量的选择问题,实践上也就是供应商份额的分担问题。从采购方来说,单一货源添加了工程资源供应的风险,也不利于对供应商进展压价,缺乏采购本钱控制的力度，而从供应商来说,

36、批量供货由于数量上的优势,可以给采购方以商业折扣,减少货款的支付和采购附加费用,有利于减少现金流出,降低采购本钱。因此,在进展供应商数量的选择时既要防止单一货源,寻求多家供应,同时又要保证所选供应商承当的供应份额充足,以获取供应商的优惠政策,降低物资的价钱和采购本钱。这样既能保证采购物资供应的质量,又能有力的控制采购支出。普通来说,供应商的数量以不超越 3-4 家为宜。2选择供应商的方式。选择供应商的方式主要包括公开竞争性招标采购、有限竞争性招标采购、询价采购和直接签署合同采购, 四种不同的采购方式按其特点来说分为招标采购和非招标采购。在工程采购中采取公开招标的方式可以利用供应商之间的竞争来压

37、低物资价钱,协助 采购方以最低价钱获得符合要求的工程或货物，并且多种招标方式的合理组合运用 , 也将有助于提高采购效率和质量,从而有利于控制采购本钱。3采购环境的利用充分利用采购环境的一个重要内容就是熟习市场情况、了解市场行情、掌握有关工程所需求的货物及效力的多方面市场信息。比如,结合所采购货物或效力的种类、性能参数、质量、数量、价钱的要求等,了解熟习国内、国际市场的价钱及供求信息,所购物品的供求来源、外汇市场情况、国际贸易支付方法、保险合同等有关国内、国际贸易知识和商务方面的情报和信息。这就要求工程组织建立有关的市场信息机制 , 以到达有效利用采购环境的目的, 良好的市场信息机制包括：1建立

38、重要货物供应商信息的数据库,以便在需求时候能随时找到相应的供应商,以及这些供应商的产品或效力的规格性能及其他方面的可靠信息。2建立同一类货物的价钱目录,以便采购者能进展比较和选择,充分利用竞争的方法来获得价钱上的利益。3对市场情况进展分析和研讨,作出市场变化的预测,使采购者在制定采购方案、决议如何发包及采取何种采购方式时,能有可靠而有效的根据作为参考。只需建立了良好的市场信息机制,才干在工程采购中做到 “知己知彼,并对采购环境有充分的了解和把握,这使得采购者能处于供需双方的有力位置,获得价钱上的优势,不仅获得高质量的货物或效力,也能获得本钱上的利益。再那么,假设缺乏了对相关信息的熟习,会呵斥采

39、购任务的延误，采购预算的超支,失去本钱控制的优势。因此,在工程采购管理中充分利用采购环境,建立良好的市场信息机制,同样是有效降低采购本钱的途径之一。4供应商的管理基于长期的降低采购本钱的理念出发,在工程的采购管理中还应该贯穿一个“供应商管理的思想,也即是把对供应商的管理纳入工程采购管理的一个部分。这样既可经过长期的协作来获得可靠的货源供应和质量保证,又可在时间长短和购买批量上获得采购价钱的优势,对降低工程采购中的本钱有很大的益处，供应商的管理应留意以下两点：1与供应商建立直接的战略同伴关系。对于采购方来说,一旦确定了可以长期协作的供应商,应该与供应商之间建立直接的战略同伴关系。双方本着 “利益共享、风险共担的原那么,建立一种双赢的协作关系,使采购方在长期的协作中获得货源上的保证和本钱上的优势,也使供应商拥有长期稳定的大客户,以保证其产出规模的稳定性。这种战略同伴关系确实立,能给采购方带来长期而有效的本钱控制利益。2供应商行为的绩效管理。在与供应商的协作过程中应该对供应商的行为进展绩效管理,以评价供应商在协作过程中供货行为的优劣。比如：可以建