某地产XXXX年财务报告分析

1、班万科集团报表分颁析稗 专 爸 业：市场营案销翱班 级：版090722扳姓 名：跋薛燕癌学 号：稗0907220扳2摘要癌 捌财务报表是会计瓣主体对外提供的白反映会计主体财邦务状况和经营的罢会计报表，包括罢资产负债表、损吧益表、现金流量盎表或财务状况变疤动表、附表和附碍注。财务报表是八财务报告的主要碍部分，不包括董背事报告、管理分斑析及财务情况说疤明书等列入财务盎报告或年度报告碍的资料。对内报斑表的对称，是以捌会计准则为规范俺编制的，向所有巴者、债权人、政罢府及其他有关各瓣方及社会公众等扒外部使用者披露岸的会计报表巴。通过对财务拜报表分析课程癌的学习，我们将绊会进行实际的财爸务报表分析以提拌高

2、应用能力。爱 财务报耙表的分析从四个佰方面进行，偿债疤能力分析、盈利矮能力分析、资产办运用效率分析与柏投资报酬分析。昂万科集团的中国拜房地产行业中具摆有代表性的一家邦，通过对其分析鞍有利于我对财务败报表知识的掌握癌。爱万科集团的存货埃周转率较低，存安货的库存风险较耙高，存货的销售艾速度较慢，存货八的资金流动性较拜弱，偿付能力也拔较弱，资本的运翱用效率较低。万肮科集团的应收账笆款周转率处于下蔼降的状态，公司哀要提高应收账款盎的管理办法，使笆得收款能力提高唉，从而提高资金翱周转的速度。万拜科企业的长期偿斑债能力在不断的背下降，企业的负背债水平较高，财疤务风险较大，企巴业充分利用了财拜务的杠杆作用，

3、斑提高了股东的实背际报酬率，降低啊了资金的成本。颁房地产行业受经艾济环境的影响较皑为明显，企业的肮获利能力受金融暗环境和国家的政懊策的影响也较为扮明显，但是企业坝的营运成本可以岸通过自身的管理爸降低。芭万科的总资产周澳转率下降的幅度皑较大，万科在资敖产的运用上效率碍较低，经营活动隘的能力差，影响肮它的盈利能力。肮行业的固定周转伴率水平基本维持办在4.00，可柏以看出房地产行隘业的固定资产周拌转率较为稳定。搬万科企业的短期案偿债能力较弱，芭应该提高企业的鞍流动资产的使用背效率，控制成本班，加强管理，促案进销售。拌万科集团的存货皑周转率水平稳定跋，波动不大，可耙以看出它的生产矮经营活动是稳定佰的成

4、熟的。万科巴集团的应收账款把周转率处于下降般的状态，公司要埃提高应收账款的挨管理办法，使得挨收款能力提高，百从而提高资金周邦转的速度。鞍万科净资产收益唉率的提升，得益按于公司近年来坚隘持快速周转的战背略，严格控制成敖本，提升资金利颁用率。爸房地产所处的经版济环境和国家的跋宏观调整政策对坝其影响较为明显邦，企业要自身的版力量在房地产行霸业站稳脚跟。 瓣 目录霸一稗、跋公司基本情况简俺介扮翱八八碍颁芭哀巴柏啊摆昂班案佰靶哀爸肮.敖1绊二癌、按偿债能力分析.俺.鞍阿邦芭懊肮板胺耙八芭俺袄傲拜巴邦背矮.坝氨.肮1按（一）伴短期偿债能力分耙析翱俺白碍半懊佰盎爸罢笆案奥拌百蔼胺俺鞍.啊1百1.营运资金.皑

5、耙氨拜昂癌巴吧岸矮笆熬邦阿阿袄绊癌坝班蔼班拔.笆1傲2.流动比率.阿傲唉拜肮霸暗巴隘斑皑靶昂柏柏办哀盎摆阿疤挨哀.八2捌 a.流动比率伴办懊扳傲拌白案翱傲唉疤岸袄百半肮扒靶吧搬百2耙 b.速动比率敖版艾蔼俺搬鞍把败袄芭扒搬拌案艾阿罢芭办斑.邦.半.鞍.艾.肮3板（1）存货周转翱分析哀岸挨扮搬懊伴绊熬案澳鞍凹斑澳跋跋霸颁4爱（2）应收账款埃周转分析.耙巴吧白奥哀班皑碍耙唉挨阿哀霸摆凹爸.奥.办.奥6肮（二）按长期偿债能力分懊析蔼白唉癌伴碍柏懊拜绊班板唉凹啊败白斑.埃7霸1. 资产负债袄率霸暗隘办摆坝绊罢扮袄稗翱按扳拔跋耙班啊凹.拜.凹7埃2. 产权比率败伴挨笆艾安胺澳八背傲瓣懊百瓣跋叭板懊跋吧.

6、伴.皑.8坝3. 利息保障巴倍数佰澳爸颁斑佰办矮背蔼扮伴白敖白挨哎扒袄.哎.皑懊9隘（三）皑小结.案昂霸哀百巴败爸板癌癌搬盎艾捌碍爱把版吧埃.扮叭.隘10邦三、获利能力分白析坝矮斑般坝摆佰哀捌爱啊爱邦氨傲八柏拔哀唉.按.稗10哀1.销售毛利率拔分析爸白矮拌傲班澳拌哀癌敖皑盎半靶爱八疤般.爱.柏.啊10摆2.销售利润率翱分析般哎拔班罢颁柏笆版哀哀巴艾挨案澳白瓣凹.坝.12埃3.销售费用率啊分析阿斑办胺坝艾扒把氨氨哀矮昂案疤摆摆背袄.佰.坝.耙13霸4.销售成本率扒分析懊佰败斑阿傲昂肮挨办胺百伴柏摆把蔼盎俺.疤.癌.伴14癌5.小结.八盎扒案翱袄柏隘氨叭爱扮扒百坝靶瓣奥巴傲奥肮哎.15奥四、资产运

7、用效巴率分析按霸蔼邦岸碍氨白阿爱拌把捌胺暗俺拜八办.盎.15岸1.总资产周转岸率分析啊懊翱熬碍扮靶哀昂稗摆碍鞍哎凹哎把班拌.艾.15懊2.固定资产周佰转率傲傲半氨耙绊耙搬伴八案爸熬肮癌按叭扒隘盎.16挨3.流动资产周斑转率分析.版办皑疤蔼把拔版艾疤班岸佰搬翱疤蔼敖按.17扒（1）存货周转傲分析耙叭摆白熬矮半扮笆板跋叭隘败鞍暗斑碍稗.扒.19肮（2）应收账款哀周转分析.背把蔼拜绊拔拜袄半笆芭般霸叭凹哎瓣稗.背.20拔4.小结.盎矮霸笆按颁氨颁翱斑背耙爱熬安傲隘背爸白敖岸办.21拜五、投资报酬分拜析.稗艾俺奥捌吧爸熬拔叭埃爱昂耙扮靶瓣傲疤爱.叭22败1.净资产收益扳率分析案疤扒耙扒拜懊叭隘稗半扳罢

8、巴败拜拌拌拔.斑.22隘2.小结.斑疤氨吧拜版蔼白阿扳败傲摆斑隘扮安哎摆隘般胺扮23瓣六、总结爸皑澳背拜瓣懊吧阿跋唉耙白挨半芭俺罢把半柏唉爱23耙1.公司存在问翱题艾百芭暗巴笆岸胺凹罢啊罢扒盎疤肮八罢熬瓣.芭23碍2.建议.凹跋袄艾敖扒耙瓣巴胺爸捌拜翱哀摆班稗岸哀暗板八24班附录.拔岸伴半爸疤岸俺岸班般肮哀斑绊耙隘奥按罢碍24奥1.合并资产负芭债表八翱八把瓣皑吧办安按稗安般盎啊俺靶.24稗2.合并利润表颁奥阿哎凹跋哀罢芭芭班安袄霸败澳熬.袄邦27 啊一、公司基本简佰介绊 万科吧公司总股本疤1099521拔.02叭万股（奥2008胺年败2斑季度），总部位邦于中国深圳市福啊万科企业股份有澳限公司，

9、简称万爸科或万科集团，按证券简称：万科稗A安、证券代码：袄000002靶，证券曾用简称般：深万科芭A袄、案G阿万科罢A肮田区梅林路隘63案号万科建筑研究版中心，现任董事哀长为王石，总经扳理为郁亮。吧 隘万科企业股份有哀限公司成立于白1984耙年鞍5澳月，是目前中国敖最大的专业住宅氨开发企业。斑2008氨年公司完成新开半工面积般523.3耙万平方米，竣工碍面积稗529.4百万平方米，实现盎销售金额叭478.7癌亿元，结算收入佰404.9爸亿元，净利润版40.3靶亿元。盎 主营业挨务： 兴办实业埃 摆(盎具体项目另行申爱报爱) ;俺国内商业般;半物资供销业 背(俺不含专营、专控鞍、专卖商品唉) ;

10、碍进出口业务 稗(疤按深经发审证字哀第捌113澳号外贸企业审定巴证书规定办理胺) ;巴房地产开发。控绊股子公司主营业白务包括房地产开爸发、物业管理、爸投资咨询等。百二、偿债能力分耙析斑（一）短期偿债岸能力分析1.营运资金拔 绊 表办：2-1-1 笆 2007-半2011年万科办集团营运资金计盎算分析 单叭位：元肮项目疤2007年板2008年埃2009年暗2010年爱2011年伴流动资金摆95,432,拔519,188坝.17吧113,456氨,373,20哎3.92哎130,323胺,279,44啊9.37癌205,520氨,732,20隘1.32昂282,646霸,654,85懊5.19柏流

11、动负债澳48,773,版983,644叭.40唉64,553,唉721,902办.60胺68,058,癌279,849傲.28背129,650胺,791,49背8.49翱200,724哀,160,31把5.26按营运资金(本企稗业）班46,658,盎535,543袄.77 拜48,902,跋651,301坝.32 稗62,264,坝999,600搬.09 白75,869,袄940,702盎.83 俺81,922,扮494,539把.93 背中粮集团艾2,049,2熬59,827.颁86般2,852,9安93,003.搬00耙4,176,6碍44,290.拔50俺7,507,1安99,849.拜

12、61邦10,590,爸621,343啊.02斑同业埃24,353,颁897,685懊.82 唉25,877,笆822,152肮.16 耙33,220,蔼821,945伴.30 佰41,688,案570,276肮.22 爸46,256,奥557,941阿.48 澳图：2-1-1凹万科集团营运资斑金趋势图安 由图：俺2-1-1，可邦以看出万科企业肮五年内的营运资白金均为正数，而鞍且自2007-懊2011年的营安运资金呈明显的八上升趋势，07安-08年因受美袄国金融危机的影癌响，中国的金融爱业也受到了影响白，首当其冲的就吧是房地产市场，坝所以在这两年的傲营运资金的增长扳幅度较小，09岸-11年的增长

13、绊幅度较大。这表绊明万科集团的短熬期债权人的安全埃边际逐年提高，扮而且11年相较癌于07年营运资敖金增长了175哀%，这说明随着奥企业营运资金增凹大，债权人无法扳获得清偿的风险胺较小。班图：伴2-1-2 万啊科集团与同行业阿营运资金趋势比奥较图癌 由图：癌2-1-2可以白看出，万科的营熬运资金高于行业八水平，与同行业奥的营运资金趋势按相近。07-0搬8年的增长幅度吧较小，但是09艾-11年的增长癌幅度明显，行业罢的偿债能力提高凹，风险降低。芭流动比率（速动肮比率）A.流动比率胺表2-1-2 哎 2007挨-2011年万俺科集团流动比率耙计算分析 扮 单位：元癌项目挨2007年啊2008年拜20

14、09年百2010年俺2011年绊流动资产拜95,432,巴519,188埃.17 搬113,456阿,373,20坝3.92 耙130,323拔,279,44疤9.37 靶205,520凹,732,20癌1.32 颁282,646败,654,85按5.19 瓣流动负债澳48,773,稗983,644捌.40 拌64,553,隘721,902阿.60 艾68,058,般279,849疤.28 癌129,650皑,791,49鞍8.49 拌200,724啊,160,39鞍5.26 岸流动比率巴1.96 捌1.76 扳1.92 芭1.59 疤1.41 版中粮集团挨2.12癌1.65拔2哎1.82白1

15、.55鞍同业翱2.04 奥1.71 爱1.96 伴1.71 按1.48 版图：2-1-3邦 万科集团流矮动比率趋势图白 有图：安2-1-3可以吧看出，万科集团颁的流动比率呈先办下降，再上升，稗再下降的趋势。斑07-08年的昂流动比率下降了拜0.2%，原因罢是预收账款与其氨他应付款的增加拔幅度较大；08叭-09年的流动唉比率上升了0.爸16%，原因是蔼流动资产增加的邦幅度较大，但是拔流动负债的增加靶幅度与07年相阿近；09-11拔年的流动比率呈般明显的下降趋势案，原因是预收账把款与其他账款的伴增加幅度较大，暗超过了流动资产办的增长幅度。从疤这个趋势可以得碍出，万科集团的斑短期偿债能力逐伴步下降，

16、债权人斑利益的安全程度爸也逐步的下降。拌图：2-1-4百 万科集团与同捌行业流动比率趋安势比较分析澳 由图：爱2-1-4 可哀以看出，万科集捌团与行业的流动坝比率趋势相近，靶也略有不同，昂09-11年万耙科集团的流动比阿率低于行业水平扒。房地产行业在鞍07-11年期奥间的流动比率呈傲下降的趋势，行背业的短期偿债能岸力下降，风险加澳大。B.速动比率阿表：按2-1-3 跋2007-20皑11年万科集团翱速动比率分析表拌 单位：元八项目蔼邦2007年暗2008年氨2009年斑2010年蔼2011年阿流动资产扳95,432,叭519,188瓣.17 翱113,456懊,373,20百3.92 哀130

17、,323鞍,279,44耙9.37 瓣205,520稗,732,20埃1.32 跋282,646熬,654,85翱5.19 佰其中：存货蔼66,472,澳876,871凹.40 澳85,898,敖696,524安.95 隘90,085,埃294,305摆.52 捌133,333哀,458,04板5.93 凹208,335阿,493,56瓣9.16 白速动资产耙28,959,澳642,316柏.77 翱27,557,安676,678翱.97 哎40,237,爸985,143艾.85 翱72,187,案274,155背.39 颁74,311,邦161,286袄.03 佰流动负债拌48,773,俺9

18、83,644半.40 拌64,553,罢721,902拜.60 拜68,058,捌279,849罢.28 拔129,650笆,791,49斑8.49 岸200,724碍,160,39案5.26 爸速动比率(万科唉%）哀59.38 安42.69 瓣59.12 败55.68 氨37.02 笆中粮集团绊140.86 肮50.62 澳45.99 碍41.85 敖27.72 碍同业盎100.12 耙46.65 鞍52.56 啊48.76 盎32.37 爱图：2-1-5败 万科集团速扳动比率趋势图半 由图：翱2-1-5 可蔼以看出万科集团矮的速动资产在5俺年期间低于它的俺流动负债，呈先懊下降再上升，再奥下

19、降的趋势。0罢7-08年的金矮融危机导致中国熬的房地产受到了般影响，存货增加稗，万科集团的流拜动比率下降了1盎6.69%：0拜8-09年万科扒的销售情况较好艾，存货的增长幅鞍度小，流动负债啊的增长幅度也较艾小，它的速动比霸率呈上升的趋势百：09-11年翱万科的流动比率唉下降趋势明显，罢受国家的宏观经白济政策的影响，般存货的增长幅度笆较大，流动负债爸的增长幅度也较版大，它的速动比疤率呈较大的下降凹趋势。可以看出碍万科集团的短期哀偿债能力不断的皑下降，企业的短唉期偿债风险很大案。拜图：2-1-6挨万科集团与同行绊业速动比率趋势芭分析比图搬 由图：埃2-1-6可以疤看出，07-0扳8年万科集团的板速

20、动比率低于行跋业水平，09-板11年高于行业柏水平，但是与行肮业水平的趋势相按近。房地产行业拜的特点，就是资昂金的周转率较慢巴，短期的偿债风班险较高。存货分析佰表：2-1-4隘 2007-吧2011年万科翱集团存货周转率肮和存货平均周转拜日数计算分析表肮 单位：元笆项目白2007年癌2008年跋2009年阿2010年斑2011年斑销售成本奥20,607,把338,964碍.44 熬34,855,拔663,288板.39 俺41,122,摆442,525拌.36 拜39,581,肮842,880柏.99 佰56,716,背379,546瓣.64 百年初存货安30,805,芭028,158半.96

21、 肮66,472,肮876,871败.40 昂85,898,爱696,524懊.95 坝90,085,办294,305巴.52 皑133,333办,458,04拔5.93 哎年末存货跋66,472,艾876,871奥.40 皑85,898,皑696,524靶.95 按90,085,唉294,305摆.52 坝133,333瓣,458,04耙5.93 哀208,335懊,493,56昂9.16 凹平均存货爱97,277,绊905,030斑.36 挨152,371班,573,39矮6.35 隘175,983般,990,83扒0.47 啊223,418八,752,35暗1.45 艾341,668岸,

22、951,61傲5.09 把存货周转次数（岸次）按0.21 凹0.23 稗0.23 袄0.18 矮0.17 般存货周转天数（把天）碍1,699.4摆0 爸1,573.7叭4 班1,540.6翱2 扮2,032.0般1 把2,168.7扒0 般中粮集团把0.38斑0.15绊0.23暗0.12翱0.18罢同业败0.30 奥0.19 般0.23 巴0.15 摆0.17 傲图：2-1-7皑 万科集团啊存货分析趋势图斑 由图：隘2-1-7可以版看出，万科集团八的存货周转率呈懊向上升下降的趋敖势，08-09扳年的存货周转率肮为0.23,2拌010年下降了捌0.5,201斑1年下降了0.阿01，从表：2颁-1

23、-4中可以芭看出集团的销售哀成本的增长幅度耙小于它的存货增耙长幅度，受国家搬的宏观经济政策肮和金融危机的影氨响，存货增加，白销售成本增加。靶从上可以得出，疤万科集团的存货唉周转率较低，存岸货的库存风险较罢高，存货的销售八速度较慢，存货笆的资金流动性较啊弱，偿付能力也阿较弱，资本的运鞍用效率较低。但爸是，房地产行业翱存在着自己的特碍点，它的存货周挨转率低，周转的白天数较长。万科百集团的存货周转盎率水平稳定，波暗动不大，可以看半出它的生产经营奥活动是稳定的成澳熟的。佰图：2-1-8癌 万科集团矮与同行业存货周霸转率趋势分析比翱较图把 由图：皑2-1-8可以柏看出，07-0澳8年万科集团的坝存货周转

24、率低于氨行业水平，09拜-11年高于行搬业水平，但是1八0-11年行业半呈上升的趋势，芭而万科集团呈下笆降的趋势，这说绊明要加强万科的颁存货管理，降低肮它的销售成本。肮应收账款周转分跋析隘 表柏：2-1-5 白 2007癌-2011年万摆科集团应收账款扮周转率计算分析敖表 单位：元邦项目霸捌2007年霸2008年阿2009年哀2010年皑2011年案主营业务收入凹35,526,霸611,301半.94 霸40,991,袄779,214盎.96 芭48,881,班013,143八.49 霸50,713,傲851,442翱.63 奥71,782,班749,800吧.68 八年初应收账款背364,6

25、09坝,673.22扒 霸864,883蔼,012.55绊 胺922,774稗,844.24百 笆713,191叭,906.14背 稗1,594,0摆24,561.鞍07 拜年末应收账款罢864,883隘,012.55班 澳922,774暗,844.24鞍 般713,191把,906.14巴 挨1,594,0胺24,561.颁07 安1,514,8拌13,781.奥10 般平均应收账款爱614,746瓣,342.89巴 矮893,828哀,928.40翱 瓣817,983案,375.19隘 傲1,153,6挨08,233.拔61 靶1,554,4阿19,171.艾09 靶应收账款周转次摆数（次

26、）霸57.79 颁45.86 昂59.76 矮43.96 安46.18 埃应收账款周转天胺数（天）哀6.23 翱7.85 蔼6.02 岸8.19 敖7.80 爸中粮集团敖36.6熬36.75稗27.01罢22.25绊33.46岸同业巴47.20 翱41.31 爸43.38 罢33.11 啊39.82 搬 图熬：2-1-9 鞍 万科集团佰应收账款分析趋安势图拌由图：2-1-俺9可以看出万科芭的应收账款周转哀率呈先下降，再艾上升，再下降，啊再上升的趋势。斑07-08年下挨降了11.93班次，原因是主营绊业务收入的增长皑幅度低于应收账翱款的增长幅度，斑08年的金融危搬机使得当年的销佰售水平低于往年澳

27、的销售水平，主霸营业务的增长幅芭度低于往年；0背8-09年上升碍了13.9次，败原因是应收账款摆的下降，坏账计案提准备金增加，斑主营业务增长幅碍度为19%；2耙010年相较2坝009年应收账翱款周转率下降了俺15.8次，原胺因是2010年哀的国家宏观政策氨限制房价等，主拔营业务收入增长稗幅度较小；20扳11年与201背0年的应收账款百周转率相近，增把长幅度较小，但疤是2011年的皑营业收入较前四瓣年有较大的提高般，应收账款的增疤加幅度也较大。盎从中可以得出万扒科集团的应收账安款周转率处于下肮降的状态，公司版要提高应收账款柏的管理办法，使隘得收款能力提高巴，从而提高资金案周转的速度。半 图岸：2

28、-1-10安 万科集团把与同行业应收账班款周转率趋势分傲析比较图皑 由图：扳2-1-10 挨可以看出，万科柏集团的应收账款唉周转率高于行业白的水平，而且与按同行业的趋势相昂近。皑（二）长期偿债拜能力分析办1. 资产负债哀率癌表：2-2-1隘 2007-2背011年万科集阿团资产负债率分按析表 单位：暗元熬项目爸2007年岸傲2008年碍2009年芭2010年搬2011年按资产总额拜100,094懊,467,90巴8.29 百119,236扮,579,72哎1.09 矮137,608霸,554,82盎9.39 啊215,637柏,551,74案1.83 按296,208瓣,440,03拌0.05

29、 安负债总额扒66,174,耙944,879爸.25 爱80,418,盎030,239哎.89 隘92,200,邦042,375氨.32 办161,051拜,352,09昂9.42 伴228,375耙,901,48靶3.02 肮资产负债比率(伴%)埃66.11 班67.44 按67.00 跋74.69 肮77.10 扮中粮集团办39.16 耙63.78 耙51.36 奥69.61 皑78.17 绊同业罢52.64 皑65.61 懊59.18 阿72.15 芭77.63 跋图：2-2-1鞍 万科集团扒资产负债率趋势癌分析图斑 由图：癌2-2-1可以叭看出万科集团的把资产负债率呈上傲升的趋势，07

30、扮-09年的趋势邦较为缓和，趋向鞍于67%；10蔼-11年的资产唉负债率增长幅度拌较大，趋向于7埃5%，原因是1办0-11年的房绊地产的地价上升瓣幅度较大，而且袄万科集团收购了昂数家房地产公司癌，既增加了公司拔的资产，同时也奥增加了公司的负吧债。从上可以得翱出，万科企业的按长期偿债能力在翱不断的下降，企敖业的负债水平较盎高，财务风险较搬大，企业充分利唉用了财务的杠杆昂作用，提高了股哀东的实际报酬率捌，降低了资金的坝成本。背图：2-2-2氨 万科集靶团与同行业资产佰负债率趋势比较败图懊 由图：扳2-2-2可以败看出万科集团的拔资产负债率高于扳行业的水平，同柏行业的资产负债袄率趋于50-8败0之间

31、。这说明阿房地产行业的特绊殊性，较高的资翱产负债率。产权比率俺表：2-2-2吧 2007爱-2011年万百科集团产权比率板分析表 单扮位：元佰项目八2007年邦2008年拜2009年拌2010年袄2011年安所有者权益总额巴33,919,版523,029斑.04 挨38,818,翱549,481半.20 斑45,408,翱512,454吧.07 矮54,586,版199,642柏.41 敖67,832,耙538,547啊.03 摆负债总额百66,174,奥944,879八.25 啊80,418,蔼030,239佰.89 昂92,200,安042,375吧.32 扮161,051矮,352,09

32、瓣9.42 八228,375瓣,901,48翱3.02 蔼产权比率袄1.95 埃2.07 斑2.03 懊2.95 昂3.37 啊中粮集团按0.64拔1.76伴1.06柏2.29隘3.58绊同业安1.30 肮1.92 阿1.55 扳2.62 熬3.47 办图：2-2-3傲 万科集摆团产权比率趋势巴分析图靶 由图：矮2-2-3可以扮看出，万科集团败的产权比率呈上瓣升的趋势，07伴-09年的产权皑趋势幅度趋平于蔼2.00，笆10-11年的芭产权比率增长幅艾度较大，原因是澳房地产行业的地疤价的提高与万科俺集团的收购行为鞍。从上可以看出耙，万科集团的产鞍权比率不断的提办高，企业的财务绊结构具有高风险阿，

33、高报酬率的特盎点，企业经营者扮利用了财务杠杆绊的作用，同时也爸增加了企业的财拜务风险。胺图：2-2-4瓣 万科集稗团与同行业产权佰比率趋势比较图白 有图：搬2-2-4可以霸看出扳万科集团的产权癌比率高于行业的版水平，二者在暗2011年万科埃的产权比率低于班行业水平。同时版房地产行业的产爱权比率水平相较吧其他产业较高。利息保障倍数八表：2-2-3啊 2007捌-2011年万艾科集团利息保障邦倍数分析表 邦 单位：元班项目澳2007年盎2008年隘2009年霸2010年皑2011年斑利息费用耙359,500凹,074.40敖 把657,253拌,346.42澳 碍573,680颁,423.04背

34、邦504,227摆,742.57败 傲509,812伴,978.62般 笆税前利润扳7,641,6艾05,685.隘33 疤6,322,2扳85,626.奥03 伴8,617,4阿27,808.啊09 跋11,940,吧752,579案.02 半15,805,氨882,420扒.32 佰利息保障倍数瓣22.26 背10.62 唉16.02 邦24.68 熬32.00 班中粮集团罢40.31案4.95柏8.57昂6.54班4.1芭同业拔31.29 埃7.79 背12.30 芭15.61 翱18.05 挨图：2-2-5疤 万科集团氨利息保障倍数趋柏势分析图凹 由图：俺2-2-5可以捌看出，万科集团

35、摆的利息保障倍数百呈先下降，再上哀升的趋势。07氨-08年呈下降笆的趋势，原因是邦08年的金融危背机给万科带了巨芭大的影响，销售拔量下降，资金运八用成本上升翱，所以它的利息绊保障倍数会下降熬；颁08-11年的皑利息保障倍数不败断的上升，其原案因是万科集团的皑销售策略运用得皑当，合适市场的吧需求，另一个原暗因是万科与建行昂、基金等组织积氨极合作，加强资癌金的管理。从上啊说明万科集团支袄付利息和履行债芭务契约的能力强办，存在的财务风爸险较少，已获利袄息倍数越大，说爱明偿债能力越强八，企业的负债能半力提高。坝图：2-2-6伴 万科集团拔与同行业利息保坝障倍数趋势比较耙图半 由图：俺2-2-6可以拌看

36、出万科集团的熬利息保障倍数的坝趋势与行业的趋摆势相近。07年霸低于行业水平，扒但是08-11柏年都高于行业水坝平，并且不断的奥拉大了差距。小结叭 办万科集团的营运拜资金不断的增加拔，说明当期的偿澳债能力在增强。耙但是它的流动比敖率在降低，同时瓣速动比率也是在哎降低，说明缺乏啊短期偿债能力。爸万科集团的存货般周转率较低，存疤货的库存风险较爱高，存货的销售绊速度较慢，存货敖的资金流动性较搬弱，偿付能力也背较弱，资本的运鞍用效率较低。万岸科集团的应收账班款周转率处于下阿降的状态，公司靶要提高应收账款艾的管理办法，使绊得收款能力提高把，从而提高资金把周转的速度。万凹科企业的长期偿佰债能力在不断的伴下降

37、，企业的负哎债水平较高，财爸务风险较大，企盎业充分利用了财半务的杠杆作用，氨提高了股东的实爱际报酬率，降低隘了资金的成本。罢万科集团的产权芭比率不断的提高败，企业的财务结岸构具有高风险，斑高报酬率的特点靶，企业经营者利扒用了财务杠杆的埃作用，同时也增班加了企业的财务版风险。捌万科集团支付利办息和履行债务契氨约的能力强，存扳在的财务风险较耙少，已获利息倍艾数越大，说明偿绊债能力越强，企罢业的负债能力提柏高，企业支付利蔼息的能力较强。耙三、获利能力分百析拔1.销售毛利率捌分析扳表：3-1 暗2007-20板11年万科集团把销售毛利率分析捌表 单位：拌元伴项目碍2007年挨2008年扳2009年罢2

38、010年绊2011年搬主营业务收入笆35,526,把611,301盎.94 傲40,991,癌779,214靶.96 搬48,881,办013,143敖.49 般50,713,挨851,442邦.63 碍71,782,奥749,800般.68 翱主营业务成本百20,607,八338,964捌.44 八25,005,败274,464叭.91 肮34,514,版717,705懊.00 拔30,073,鞍495,231哎.18 伴43,228,拌163,602哎.13 岸销售毛利坝14,919,暗272,337埃.50 唉15,986,岸504,750拜.05 办14,366,案295,438隘.4

39、9 跋20,640,霸356,211颁.45 把28,554,艾586,198背.55 拜销售毛利率（%绊）拜41.99 巴39.00 胺29.39 办40.70 芭39.78 唉中粮集团班62.91爱55.48坝35.98胺46.9哎40.6氨同业标准值斑52.45拌47.24拌32.685唉43.8稗40.19背图：3-1 跋 万科集团销售扮毛利率趋势分析扮图摆 由图：般3-1可以看出伴，万科集团销售半毛利率呈先下降挨再上升的趋势。般07-09年的熬销售毛利率下降拌了10%，其中唉的原因是金融危按机和国家的宏观吧调控政策，不可奥忽视的是万科集皑团自身的销售成版本的控制存在不耙足；09-11

40、霸年的销售毛利率挨水平恢复到一般笆水平，原因是万扒科集团的销售策矮略符合市场的需昂求，同时管理方捌面的不断的改进败，降低了成本。半从上可以得出万摆科集团的销售毛邦利率唉基本维持在敖0.4半左右，说明万科捌的盈利水平较稳蔼定，但是斑09啊年的毛利率最低胺，是因为公司案08敖年底有扮273.4拌亿元已售未结资奥源，大部分在百09坝年转入结算。其哀中包括福州金域吧榕郡、广州金色坝城品、南京金域熬缇香、天津假日袄润园等爱4邦个邦08 搬年计提存货跌价颁准备的项目。由挨于该等项目销售背时正值市场低迷叭，毛利率较低；袄另外，报告期内埃结算的项目中还鞍包括上海华漕搬213般、上海金色城市芭、广州新里程等巴利

41、润率较低的保啊障性住房。瓣图：3-2 鞍万科集团与同行扒业销售毛利率趋癌势比较图叭 从图：败3-2可以看出埃万科的销售毛利版率与行业的趋势懊相近，但是万科罢的销售毛利率低隘于行业的水平。伴房地产行业受经耙济的波动和国家板的政策的影响较翱为明显。销售利润率分析奥表：3-2 摆2007-20俺11年万科集团板销售净利率分析扮表 单位俺：元搬项目跋2007年稗2008年翱2009年癌2010年傲2011年凹主营业务收入扮35,526,八611,301傲.94 扮40,991,颁779,214版.96 俺48,881,澳013,143爱.49 盎50,713,胺851,442班.63 巴71,782,

42、肮749,800耙.68 鞍利润总额耙7,641,6跋05,685.般33 哀6,322,2矮85,626.稗03 佰8,617,4半27,808.爱09 盎11,940,安752,579笆.02 熬15,805,隘882,420阿.32 碍销售利润率(%罢)半21.51 八15.42 伴17.63 爱23.55 伴22.02 昂中粮集团败56.94蔼12.71把18.69邦26.24邦13.22耙同业拔39.22 懊14.07 芭18.16 按24.89 翱17.62 板图：3-3 胺 万科集团销售跋利润率趋势分析鞍图般 由图：3八-3可以看出，案万科集团的销售绊净利率呈先下降袄，再上升的，

43、在版略微下降的趋势按。07-08年柏的净利率下降了坝6.08%，其般原因是金融危机邦导致的国内房价唉价格下降，销售拌量下降，国内房拌地产需求萎缩等伴；09-10年肮，销售的净利率蔼逐步恢复，其原爸因是万课集团继唉续贯彻快速开发碍、快速销售的经靶营策略，并通过板标准化产品推广碍、项目流程优化挨、表彰快速开发熬项目等一系列措哀施，进一步了提拜高项目经营效率伴，缩短了项目从办获取到开工的平啊均周期，提高管斑理水平等，它的罢销售净利率提高跋了；10-11胺年的销售利润率霸下降呈正常的趋安势。从上可得万佰科集团受市场经拌济的影响较大，埃同时也与它的销斑售与财务政策关瓣系密切，五年期安间销售利润率受背环境

44、的影响明显埃，要加强主营业袄务的管理。澳图：3-4 鞍 万科集团与同案行业销售利润率办趋势比较图凹 由图：百3-4可以看出稗万科的销售利润把率07-10年蔼低于行业的水平版，11年高于行敖业的水平。可以叭看出房地产行业氨在经济环境中受搬金融与国家政策岸的影响较为明显芭，利润的波动较摆大。销售费用率分析熬表：3-3 败2007-20肮11年万科集团奥销售费用率分析斑表 单位：元半项目班2007年扒2008年坝2009年氨2010年盎2011年熬营业收入昂35,526,艾611,301办.94 奥40,991,扳779,214爸.96 把48,881,懊013,143挨.49 拜50,713,白8

45、51,442隘.63 瓣71,782,埃749,800坝.68 暗期间费用笆3,317,8霸09,599.版89 昂4,048,4隘02,595.皑89 败3,529,3哀84,064.爱68 按4,429,6坝89,849.皑10 笆3,152,6隘54,795.拔76 摆销售费用率氨9.34 疤9.88 氨7.22 稗8.73 背4.39 哀中粮集团案22.5隘25.2半13.96疤23.14啊16.04袄同业败15.92柏17.54靶10.59敖15.94阿10.22敖图：3-5 半 万科集团销售白费用率趋势分析笆图吧 办由图：把3-5可以看出巴万科集团的销售柏费用率呈先上升哀，再下降，

46、再上坝升，然后下降的颁趋势翱五年期间万科的安主营业务不断增板加，但是期间费颁用在不断降低，霸20埃11耙年的销售费用率佰最低，万科的销袄售费用、管理费爸用、财务费用在版不断的下降，说罢明万科的管理水暗平上升。哎图：3-6 碍 万科集团与同捌行业销售费用率哀趋势比较图吧 由图：稗3-6可以看出拔万科集团的销售哀费用率低于行业安的水平，但是它版的趋势与行业的爱趋势相近。销售成本率分析八表：3-4 半2007-20把11年万科集团鞍销售成本率分析敖表 单位叭：元八项目靶2007年邦2008年白2009年俺2010年隘2011年耙营业收入伴35,526,按611,301绊.94 班40,991,斑77

47、9,214佰.96 霸48,881,懊013,143颁.49 皑50,713,疤851,442办.63 岸71,782,艾749,800搬.68 班营业成本碍20,607,盎338,964凹.44 稗25,005,昂274,464坝.91 叭34,514,哎717,705盎.00 挨30,073,安495,231岸.18 挨43,228,八163,602拔.13 邦销售成本率敖0.58 跋0.61 巴0.71碍败班0.71 袄0.59 艾0.60 白同业巴0.48 佰0.53 斑0.68 艾0.56 吧0.60 皑图：3-7 暗 万科集团销售耙成本率趋势分析癌图奥 由图：白3-7可以看出背万科

48、集团的销售芭成本率呈先上升爱再下降，再上升矮的趋势。07-阿09的上升趋势罢明显，其原因是阿金融危机使得它摆的销售量下降，敖房价下降，从而哀是主营业务收入唉的增长幅度低于半往年水平，同时袄它的销售成本的板增长幅度高于往安年；2010年耙的销售成本率有摆较大的下降幅度鞍，其原因是加强隘了万科在成本控颁制和费用的管理背上努力取得的成唉绩；2011年办的增长幅度较小爸，不为明显。从爸上可以看出，万爸科的销售成本率拔控制的较为稳定傲，趋于0.60蔼，但是还是较高般，应加强销售和伴成本管理，降低绊销售成本。瓣图：3-8 肮 万科集团与同疤行业销售成本率蔼趋势比较图版 由图：伴3-8可以看出氨万科的销售成

49、本奥率高于行业的销阿售成本率，而且吧二者的趋势相近吧。在市场的大环澳境，房地产企业搬受的影响较为明拌显。万科集团的袄销售成本率高于疤行业的水平，这案就是万科的不足拜。小结袄 万科集颁团的销售毛利率拌基本维持在翱0.4熬左右，说明万科八的盈利水平较稳扳定，但是柏09安年的毛利率最低岸自身的销售成本扳的控制存在不足俺；万科集团的销跋售利润率受市场按经济的影响较大伴，同时也与它的靶销售与财务政策霸关系密切，五年吧期间销售利润率氨受环境的影响明伴显，要加强主营暗业务的管理；万爱科集团的销售费八用率下降明显，般它的巴销售费用、管理澳费用、财务费用白在不断的下降，傲说明万科的管理坝水平上升；唉，万科的销售

50、成奥本率控制的较为案稳定，趋于0.哀60，但是还是扒较高，应加强销吧售和成本管理，八降低销售成本。霸房地产行业受经拌济环境的影响较翱为明显，企业的袄获利能力受金融扒环境和国家的政般策的影响也较为扮明显，但是企业艾的营运成本可以板通过自身的管理拜降低。敖四、资产运用效盎率分析哀1.总资产周转氨率分析鞍表4-1 奥2007-20安11年万科集团班总资产周转率分稗析表 单半位：元八项目板2007年暗2008年班2009年坝2010年凹2011年哀主营业务收入鞍35,526,案611,301疤.94 按40,991,板779,214伴.96 搬48,881,拔013,143吧.49 伴50,713,蔼

51、851,442板.63 安71,782,摆749,800拔.68 凹年初总资产斑48,507,霸917,570吧.69 办100,094啊,467,90瓣8.29 八119,236挨,579,72败1.09 摆137,608背,554,82拌9.39 稗215,637稗,551,74敖1.83 拌年末总资产搬100,094扮,467,90白8.29 般119,236把,579,72案1.09 扮137,608昂,554,82胺9.39 柏215,637板,551,74拔1.83 巴296,208版,440,03耙0.05 稗平均总资产败74,301,吧192,739昂.49 傲109,665颁

52、,523,81艾4.69 八128,422靶,567,27唉5.24 绊176,623熬,053,28碍5.61 氨255,922稗,995,88按5.94 哀总资产周转率(埃%)氨0.48 安0.37 白0.38 伴0.29 瓣0.28 佰总资产周转天数爸752.91 敖963.11 芭945.81 懊1,253.7挨9 哎1,283.4哀9 奥中粮集团霸0.19凹0.14氨0.18傲0.13般0.21埃同业耙0.34哎0.26胺0.28扳0.21安0.25跋图：4-1 摆 万科集团总资把产周转率趋势分阿析图癌 由图：瓣4-1败中可以看出，万吧科集团的总资产懊周转率在逐渐下艾降，俺07-08

53、颁年的周转率的下矮降幅度为叭11%凹，原因是暗07蔼年末的金融危机叭，在这样的消费罢环境中，万科的搬主营业务收入减埃少；爱08-09阿年的总资产周转蔼率水平稳定，金搬融危机带来的影柏响还在影响着房奥地产产业；背09-10疤年的周转率的下瓣降幅度为稗9%爸，而且也低于前半三年的水平，这爱是因为万科收购唉了数家房地产公艾司，较大的增加跋了企业的总资产半；般201艾1芭年的总资产周转颁率稳定。扮从上可得万科的暗总资产周转率下耙降的幅度较大，哎万科在资产的运暗用上效率较低，版经营活动的能力隘差，影响它的盈拔利能力。凹图：4-2 唉 万科集团与同安行业总资产周转般率趋势比较图 凹 由图：扒4-2可以看出

54、坝，万科集团的总搬资产周转率高于摆行业水平，趋势俺相近，但是万科叭集团俺2011年的为巴下降趋势，行业芭的为上升趋势。隘07-11阿年整个房地产的罢总资产周转率都办是下降的趋势，瓣万科的总资产周唉转率高于行业水埃平。固定资产周转率皑表4-2 挨2007-20拔11年万科集团班固定资产周转率盎分析表 单搬位：元败项目芭2007年芭2008年昂2009年唉2010年癌2011年敖主营业务收入傲35,526,耙611,301扳.94 板40,991,版779,214罢.96 哀48,881,稗013,143翱.49 敖50,713,翱851,442稗.63 扒71,782,笆749,800耙.68

55、摆年初固定资产净佰值敖3,830,1挨23,814.耙12 澳4,661,9啊48,720.熬12 颁5,780,2半06,517.碍17 岸7,285,2隘75,380.白02 袄10,116,挨819,540氨.51 哀年末固定资产净瓣值啊4,661,9懊48,720.按12 凹5,780,2芭06,517.背17 半7,285,2哎75,380.埃02 伴10,116,罢819,540般.51 岸13,561,柏785,174鞍.86 佰平均固定资产净摆值败4,246,0埃36,267.白12 爱5,221,0扳77,618.背65 阿6,532,7摆40,948.按60 叭8,701,

56、0氨47,460.爱27 背11,839,摆302,357板.69 懊固定资产周转率疤8.37 岸7.85 挨7.48 摆5.83 摆6.06 白固定资产周转天碍数盎43.03 肮45.85 哎48.11 靶61.77 叭59.38 阿中粮集团霸0.44背0.55伴0.59疤0.5捌1.76凹同业敖4.41隘4.2皑4.04奥3.17岸3.91埃图：4-3 扒万科集团固定资坝产周转率趋势分懊析图稗 由岸图中可以看出，版万科集团的固定埃周转率呈下降的败总趋势，但是澳2011年呈上癌升的趋势。其中柏的原因是大的金柏融环境中，导致拌的存货增加，同佰时公司在后期进把行了大量的企业巴收购挨，购地成本提高

57、碍等。固定资产的俺利用效率不断下芭降，分别在疤07-08佰、败09-10啊年的下降幅度最搬大，受经济和国办家宏观政策的影拌响较大，万科应绊该提高它的固定靶资产周转率，加扒强企业的营业活按动能力。肮图：4-4 扒 万科集团与同绊行业固定资产周背转率趋势比较图皑 由图：敖4-4可以看出斑万科的固定周转佰率高于行业水平扮，10-11年搬的固定周转率万伴科集团的增长幅胺度小于行业的增靶长幅度。行业的暗固定周转率水平绊基本维持在4.绊00，可以看出半房地产行业的固背定资产周转率较爱为稳定。笆流动资产周转率坝分析盎表4-3 2斑007-201摆1年万科集团流柏动资产周转率分扒析表 单位捌：元拜主营业务成本

58、隘20,607,懊338,964岸.44 哀25,005,疤274,464扳.91 扒34,514,爸717,705癌.00 安30,073,奥495,231霸.18 八43,228,啊163,602啊.13 奥流动资产周转次盎数爸0.51 拜0.39 巴0.40 败0.30 柏0.29 爱流动资产周转天敖数胺709.89 办917.26 袄897.70 耙1,192.0翱2 澳1,224.1按1 稗流动资产垫子次颁数办0.29 芭0.24 百0.28 吧0.18 叭0.18 败收入成本率邦1.72 扒1.64 搬1.42 八1.69 啊1.66 拔中粮集团柏0.35疤0.2芭0.26搬0.1

59、7埃0.24拜同业傲0.43霸0.3柏0.33阿0.24拔0.27稗 由表4阿-3可以看出，挨万科企业的收入爸成本率较为稳定阿，并且高于1，半这个说明万科企般业是盈利的，而埃且经济效益稳定艾。按图：4-5 胺 万科集团流动俺资产周转率趋势按分析图靶 由图：拔4-5肮中可以看出，万矮科的这两个指标半是下降趋势，斑07-08霸、翱09-10跋年的下降趋势幅斑度最大，受经济扒环境和国家的宏吧观调控影响巨大按，周转速度下降耙，同时公司的存稗货增加，应收账罢款增加的幅度较绊大，流动资产的柏营运能力受到影氨响，水平下降。扮这说明，万科企斑业的短期偿债能耙力较弱，应该提艾高企业的流动资凹产的使用效率，跋控制

60、成本，加强唉管理，促进销售安。巴图：4-6 叭 万科集团与蔼同行业流动资产班周转率趋势比较版图瓣 由图：澳4-6可以看出背万科集团的流动皑资产周转率高于疤行业水平，二者矮的趋势相近，但扮是10-11年芭万科的流动资产奥周转率呈下降趋颁势，而行业的呈唉上升的趋势。存货周转分析胺 吧表：4-4 班2007-20挨11年万科集团俺存货周转率和存胺货平均周转日数板计算分析表 昂单位：元唉项目啊2007年八2008年靶2009年白2010年摆2011年挨销售成本巴20,607,鞍338,964俺.44 疤34,855,挨663,288懊.39 伴41,122,搬442,525搬.36 唉39,581,稗