某房地产项目财务分析报告

1、PAGE PAGE 27哎广州市某商业大白厦项目财务分析耙报告项目概述奥（一）项目主要澳技术经济指标懊总用地面积：4笆3960m袄2翱总建筑面积：1败72940m罢2颁建筑密度：49扳.75扳容积率：5.0熬3斑地下建筑面积：案11743m澳2拌地上建筑面积：哀161197m矮2啊西塔楼建筑面积昂：71771m胺2拜东塔楼建筑面积扒：101169鞍m伴2盎已完成工程部分肮：地下室工程，拌西塔楼上部四层叭混凝土结构（二）项目方案皑根据市场调查与艾分析的结构（过捌程略），将该项般目两栋塔楼分别办建为一栋甲级纯懊写字楼（以出租矮为主）与一栋全巴天候商务写字楼芭（以出售为主）啊（三）项目功能暗面积分布

2、，见表八1及表2所示。埃表1 西塔楼（搬全天候商务写字吧楼）功能面积分唉布表蔼楼层扳使用功能扒每层面积（平方百米）埃总面积（平方米叭）斑负二层拜管理中心、维修袄间、变压器房等鞍低压配电房等巴4464颁4464瓣夹层爱170唉170板负一层唉商场盎3013埃3013安小计癌7647叭1颁层百大堂、商场等拔2648拜2648鞍2岸层颁商场背1541斑1541凹3蔼层坝商场岸1541矮1541绊4疤层半酒楼、餐厅胺2505斑2505爸5办层背技术层皑1774伴1774翱6般跋16靶层稗写字楼盎1541爱169靶51暗17扳层昂避难层啊1541拌1541拜18摆层跋设备层盎1541傲1541案19吧懊

3、29邦层拌写字楼半1541昂16951翱30癌层败避难层奥1541艾1541罢31耙吧39隘层碍写字楼爸1541敖13869芭40氨设备层澳1541吧1541隘40搬停机坪啊180搬180疤小计哎64124安合计笆71771百表2东塔楼（甲案级纯写字楼）功败能面积分布表鞍楼层耙使用功能啊每层面积（平方暗米）傲总面积（平方米霸）肮负二层扮管理中心、维修白间、变压器房等唉2048罢2048办负一层败管理中心、低压颁配电房爸2048哀2048搬小计翱4096巴1按层哀大堂、商场等俺2048板2048八2鞍层瓣商场盎1803捌1803矮3拌层拜商场哎1803爱1803安4安层笆商场瓣2048叭2048

4、暗5绊层颁技术夹层背2048芭2048霸6扒八18袄层懊写字楼矮2048瓣26624爱19啊层班避难层霸2048澳2048捌20哎败35绊层摆写字楼哀1536扳32768拜36稗层案写字楼把1536稗1536笆37坝层艾避难层艾1536肮1536哀38百背45傲层稗写字楼捌1536罢12888盎46扮岸49挨层邦写字楼矮1024靶4096笆50按层拜设备层暗1024拜1024阿50板层核心部按设备层隘283阿283氨小计白91953阿51百瓣55皑层拌写字楼背1024稗5120白合计败101169按项目投资估算与暗资金筹措敖（一）项目开发盎投资估算的各项百设定与总投资估敖算表拜本项目的开发总伴

5、工期为三年，从安2002年10笆月起，至200哎5年9月。挨从项目开始动工澳起，本项目的剩败余土地使用权年半限为30年。昂根据广州市房地埃产开发的实际情熬况，本项目各项背成本费用可以归背纳为：土地购置昂费、前期工程费芭、工程建设费、扒开发期间税费、袄管理费、财务费按、销售费用、不胺可预见费以及其熬他费用等。啊经测算，开发总澳投资为：171翱2706132傲元人民币，汇总半详见表3。隘表3 项目总投鞍资估算表搬项目瓣东塔成本熬东塔单价鞍西塔成本胺西塔单价袄合计隘1澳、开发成本（静奥态）班9079927叭80坝8975敖6003713柏92暗8365岸1508364板172胺1.1 熬土地购置费爱

6、2924973胺98搬2891板2075026柏02哀2891佰5000000熬00暗1.2 盎前期工程费凹1.3 背工程建设费懊5513021鞍22颁5449靶3561257懊27袄4962扒9074278唉49跋1.4 捌开发期间税费背6419326斑0笆635哎3674306傲3袄512澳1009363巴23耙2艾、开发费用叭1046200把67袄1033背9972189跋5俺1390癌2043419叭62罢2.1 拌管理费鞍1653906皑4隘163靶1068377艾2鞍149瓣2722283般6捌2.2 罢其他费用氨5058450扮50班3588550白50翱8647000隘2.3

7、搬不可预见费阿1653906芭4绊163版1068377爱2癌149佰2722283敖6挨2.4 柏财务费用懊6648348岸9扮6熬57拔4716451办2搬657跋1136480叭01熬2.5 搬销售费用班0板0耙2760128疤9斑385奥2760128罢9白3百、总计氨1012612柏847隘10008挨7000932哎87哀9755扒1712706瓣134皑（二）各项投资哀与成本费用估算哎表（略）唉（三）项目投资班计划与资金筹措般表拔本项目开发投资佰的资金来源有三拜个渠道：一是企芭业自有资金，二般是银行借款，三蔼是租售收入用于癌投资部分。考虑埃到开发商已投入案了50000万凹元完成了

8、项目前熬期的有关工作，暗因此本项目实际瓣资金缺口为55暗220万元，计班划由开发商投入敖自有资金970稗万元作为启动资笆金，另需向银行艾贷款45500埃万元用于投资，巴剩余部分660叭51万元由租售靶收入补充，总追盎加投资为121安271万元。项按目投资计划与资肮金筹措表详见表拌4所示。岸表4 项目投资办计划与资金筹措翱表氨序号皑项目搬合计傲建设经营期扮2002艾2003拔2004扒2005案1跋投资总额按121271昂2425背24254鞍33956斑60635啊1.1班建设投资霸121271碍2425奥24254疤33956半6懊0皑635阿2阿资金筹措凹121271唉2425暗24254

9、肮33956昂6坝0板63般5胺2.1叭自有资金背9720绊2425拌582百696绊6017艾2.2叭借款资金哀45500爱0袄6000白4500吧35000傲2.3爱销售收入再投资按66051翱0瓣17672吧28760半19619蔼3翱资金缺口（版2.1+2.2霸）版55200班2425吧6582俺5196邦41017澳项目销售与租赁澳收入测算爸本项目的经营方颁案是将西塔楼写暗字楼全部用于出伴售，共5809拜3m八2稗。东塔楼的写字罢楼和商场以及西拜塔楼的商场全部唉用于出租。每年艾各项收入预测详跋见表5、表6、昂表7所示。瓣表5 西塔楼写翱字楼销售收入测坝算表佰2003翱2004爸200

10、5爸2003拌售价胺13000啊销售率扳30%败销售面积懊17428袄销售收入（万元澳）跋22656敖2004拜售价把14000昂销售率扳75%霸销售面积哀26142芭销售收入（万元唉）瓣36598蔼2005熬售价爱13500颁销售率蔼100%跋销售面积阿14523芭销售收入（万元拌）伴19606笆合计（万元）凹78861岸年份笆2004颁2005白2006白2007搬2斑008奥2009百2010碍2011扳2012盎2013昂2014半2015案2016爸2017爱2018靶商场（安-1绊至地面四层）扳平均月租金（元傲）袄380.643埃400奥415碍430疤450颁470跋460唉48

11、0凹450哀430拌410暗450摆450把450暗450爸出租率艾20%百63%八81%白85%笆93%按95%昂96%颁92%袄90%摆88%暗87%阿85%盎85%霸85%鞍85%鞍租赁费用（万元坝）懊5矮33扳35岸36笆38按39办38般40坝38班36败34奥38哎38爸3氨8奥38搬租金收入（万元叭）吧307哎4103百5483肮5963艾6832柏7290巴7210拜7208搬6610跋6175巴5821佰6241柏6241版6241岸6241唉年份胺2019捌2020奥2021袄2022把2023捌2024拔2025颁2026扮2027澳2028拔2029懊2030凹2031

12、笆2032般商场（靶-1拔至地面四层）白平均月租金（元扳）拔450捌472.5矮472.5邦472.5蔼472.5柏472.5败496.125奥496.125熬496.125岸496.125癌49拌6.125板496.125艾496.125邦496.125伴出租率氨85%背85%皑85%鞍85%埃85%扒85%板85%奥85%柏85%蔼85%矮85%奥85%案85%啊85%拌租赁费用（万元绊）板38鞍39柏39跋39碍39叭39肮41白41板41挨41氨41跋41邦41盎41胺租金收入（万元百）敖6241靶6553熬6553靶6553佰6553坝6553罢6881哀6881把6881百6881

13、胺6881啊6881拔6881盎6881阿表6 西塔楼商摆场租赁收入测算稗表矮表7 东塔楼出靶租收入测算表矮年份敖2005案2006啊2007按2008爸2009澳2010袄2011拜2012柏2013白2014袄2015盎2016邦2017胺2018胺写字楼熬平均月租金（元懊）傲147般150哎155白165耙170敖165碍168俺163笆150把140绊150澳150安150肮150蔼出租率笆15%伴60%颁80%胺95%绊96%皑93%挨94%扳91%绊85%般82%爸80%伴80%盎80%案80%班租赁费用（万元爸）盎3岸13拌13跋14摆14岸14澳14摆14瓣13般12啊13扳1

14、艾3奥13肮13翱租金收入（万元扒）胺609搬9980唉13755懊17390背18106芭17024岸17520熬16455阿14144皑12734般13311办13311澳13311扳13311颁平均月租金（元瓣）搬400耙415爱430肮450百470袄460按480捌450蔼430凹410矮450哀450扮450啊450哎商场（八1隘至笆4八层）扒出租率把25%敖70%凹90%班95%坝95%安96%百92%爱90%靶88%拜87%扒85%阿85%唉85%案85%斑租赁费用（万元阿）艾8隘35罢36扮38巴39跋38肮40霸38盎36隘34捌38阿38疤38昂38拌租金收入（万元拜）拜

15、251澳2979俺3979澳4397胺4593熬4543罢4541叭4164爸3890唉3666板3931敖3931颁3931癌3931靶东塔小计（万元阿）邦860败12959翱17734啊21787版22699爱21566瓣22061阿20619哎18033白16401芭17241澳17241佰17241柏17241奥续表7东塔楼出爱租收入测算表耙年份岸2019背2020拔2021按2022耙2023巴2哎024叭2025稗2026吧2027碍2028氨2029扒2030摆2031办2032斑写字楼爱平均月租金（元俺）版150埃157.5班157.5瓣157.5败157.5埃157.5靶16

16、5.375笆165.375氨165.375袄165.375靶165.375拌165.375安165.375拜165.375邦出租率澳80%靶80%敖80%岸80%颁80%翱80%八80%奥80%按80%把80%叭80%百80%办80%澳80%癌租赁费用（万元案）扮13俺13岸13颁13爸13搬13盎14俺14疤14坝14癌14般14爱14拌14胺租金收入（万元板）袄13311俺13977埃13977蔼13977靶13977笆13977熬14675稗14675盎14675把14675巴14675昂14675暗14675昂14675唉平均月租金（元霸）伴450胺472.5柏472.5罢472.5半

17、472.5拌472.5肮496.125坝496.125暗496.125蔼496.125摆496.125安496.125胺496.125白496.125肮商场（氨1佰至凹4按层）摆出租率奥85%爱85%叭85%熬85%板85%叭85%笆85%哎85%暗85%阿85%邦85%俺85%背85%埃85%版租赁费用（万元瓣）鞍38氨39凹39叭39伴39翱39板41捌41斑41碍41叭41坝41敖41安41挨租金收入（万元跋）啊3931瓣4127霸4127佰4127稗4127盎4127班4333澳4333翱4333按4333翱4333俺4333矮4333叭4333暗东塔小计（万元俺）败17241敖181

18、04艾18104八18104颁18104搬18104班19009埃19009案19009埃19009拔19009百19009啊19009版19009扒项目借款还本付耙息分析癌根据建设期每年案投资额估算，本笆项目需向银行贷八款45500万哎元用于投资。伴银行贷款还本付笆息方式采用等额安还本付息，从2肮006年开始还扮本付息，201背0年还清。根据啊中国人民银行2唉002年2月调扒整后的利率，五背年以上的贷款年笆利率为5.76摆。目前广州市按房地产开发贷款扮利率通常为中国懊人民银行公布的摆贷款利率乘以1案.1的系数，即疤本项目当前融资澳成本为年利率：胺5.76*1伴.16.33艾6。本项目合板计需

19、支付利息1绊1364800疤1元，详见借款拜还本付息表8。澳表8 借款还本扳付息表（单位：坝元）柏项目挨建设经营期懊合计瓣2003安2004哎2005熬2006鞍2007皑2008板2009袄2010拌年初借款累计爸6190080癌0坝1122484啊35案4804484凹96俺3957884伴57背3057643版59挨2100363唉34鞍1082429隘81矮本年借款懊6000000耙0败4500000败0懊3500000皑00疤4550000叭00凹本年应计利息班1900800氨5347635爱1820006岸1巴3044121扮7岸2507715岸7办1937323矮0蔼133079

20、0柏2埃6858275爸1205062罢76岸年底还本付息拜1151012斑55柏1151012背55翱1151012绊55阿1151012佰55佰1151012瓣55盎5755062败75癌年末借款累计芭6190080肮0矮1122484把35扳4804484罢96阿3957884艾57凹3057643败59摆2100363昂34伴1082429斑81俺0般项目销售与租赁哎税金及附加测算搬本项目销售与租啊赁税金及附加估巴算表详见表9、坝表10所示。瓣表9 销售税金芭及附加一览表扒序号啊项目靶计算依据拜建设经营期唉合计捌2002案2003爸2004吧2005般1熬销售收入奥22656芭3659

21、8按19606俺78860艾2班销售税金及附加瓣1391爱2247搬1204扒4842皑2.1背营业税埃（暗1八）般*5熬奥1133爸1830绊980隘3943芭2.2叭城市维护建设税暗（背2.1艾）瓣*7八耙79啊128斑69癌276胺2.3胺教育费附加鞍（笆2.1拜）爸*3傲吧34班55耙29皑118败2.4袄防洪工程维护费安（八1瓣）安*0.09阿岸20按33扳18版71鞍2.5办交易印花税罢（搬1啊）案*百0.05办八11班18柏10邦39柏2.6哀交易管理费俺（吧1扒）板*0.5懊碍113碍183疤98敖394败3矮土地增值税傲（摆1哎）伴*1伴佰227八366岸196傲789把表1

22、0 租赁税拜金及附加估算一跋览表哀序号澳项目摆计算依据哎合计安建设经营期鞍2002白2003艾2004皑2005案2006挨2007傲2008肮2009艾2010扒2011罢2012佰2013败2014阿2015罢2016百1坝租赁收入靶685530鞍307跋4963翱18442哀23697败28619瓣29989矮28776唉29269碍27229百24208案22222背23482背23482矮2懊租赁税金及附加胺120927埃54捌875阿3253芭4180唉5048百5290摆5076靶5163稗4803拔4270哎3920罢4142邦4142笆2.1靶营业税芭（笆1般）懊*5白扳34

23、276蔼15半248氨922绊1185安1431扮1499柏1439阿1463艾1361叭1210八1111肮1174芭1174邦2.2鞍城市维护建设税板（扒2.1笆）隘*7柏斑2399案1隘17板65芭83哀100蔼1坝05靶101疤102艾95把85绊78芭82伴82八2.3班教育费附加拔（阿2.1搬）般*3叭坝1028唉0笆7敖28笆36八43袄45背43暗44昂41挨36靶33挨35搬35败2.4盎防洪工程维护费奥（跋1按）艾*0.09叭跋617敖0伴4盎17啊21哎26罢27扮26白26爸25罢22般20氨21罢21癌2.5凹交易印花税把（百1皑）巴*0.05癌案343搬0巴2敖9傲

24、12癌14稗15芭14背15柏14拔12懊11碍12挨12百2.6靶房产税皑（摆1扒）吧*12阿巴82264坝37翱596拜2213扳2844艾3434坝3599背3453翱3512跋3267碍2905板2667班2818胺2818爱续表10租赁税盎金及附加估算一哎览表八序号敖项目邦计算依据跋建设经营期办2017扮2018懊2019柏2020邦2021皑2022袄2023哎2024把2025袄2026佰2027皑2028挨2029把2030邦2031笆2032佰1隘租赁收入隘23482跋23482跋23482办24657矮24657芭24657靶24657癌24657傲25890拔25890凹

25、25890拜25890按2589隘0埃25890伴25890笆25890般2罢租赁税金及附加板4142霸4142胺4142熬4349拜4349八4349按4349暗4349案4567八4567八4567扮4567胺4567疤4567凹4567爱4567翱2.1啊营业税板（皑1绊）败*5背爸1174扳1174百1174颁1233氨1233扒1233哎1233矮1233哀1295矮1295颁1295版1295笆1295扮1295安1295扳1295傲2.2扮城市维护建设税爸（板2.1拔）肮*7氨哎82氨82扳82唉86霸86伴86八86皑86白91拜91稗91把91疤91挨91白91埃91拜2.3

26、俺教育费附加爸（奥2.1败）芭*3傲扳35胺35爱35爱37拔37板37拜37斑37案39班39艾39罢39坝39翱39奥39傲39氨2.4疤防洪工程维护费胺（佰1癌）爱*0.09挨爸21稗21摆21颁22懊22唉22碍22傲22瓣23耙23笆23背23斑23扒23佰23办23安2.5瓣交易印花税翱（傲1班）扒*0.05绊挨12霸12凹12搬12氨12拌12柏12暗12巴13哀13背13扒13袄13颁13阿13盎13摆2.6艾房产税翱（癌1埃）氨*12袄耙2818瓣2818芭2818靶2959扳2959按2959艾2959暗2959扒3107暗3107翱3107白3107氨3107哀3107按

27、3107办3107项目财务评价白（一）本项目财版务分析的假设前摆提蔼本项目的财务分胺析是在对项目的芭成本收益测算的挨基础上，按尽可唉能接近项目开发办实际情况的原则拌设定分析的前提隘假设，并据此进胺行计算。价格水平的假定啊本项目物业的租芭售价格是根据市岸场比较并结合广安州市商业物业的凹发展状况进行时败间修正后，得出按物业将来推出市版场时的价格。租金升幅的假定袄在计算本项目的跋出租收入时，根岸据广州市商业物奥业的发展状况，版设定租金每五年版绝对升幅为5皑。本租金基本可澳视为净租金标准扒。税费的规定拔本项目物业在销摆售和出租期间预霸计发生的税项和半费用的计算标准芭均严格按照政府摆的有关规定。出租物业

28、的折旧岸本项目用于出租隘的物业每年的折斑旧采用直线折旧背法。折旧年限取扒物业产生收入起瓣的年份至经营期芭最后一年（20坝05年至203扳2年，共28年凹）。半出租物业的期末扮转售价值按本项目不考虑出隘租物业的期末转氨售价值。靶期望收益率（基盎准收益率）的确八定设定为7。岸（二）损益表与爸项目静态盈利能昂力分析搬详见表11所示斑。败表11 项目损袄益表叭序号俺项目名称敖计算依据绊合计拌2002斑2003背2004凹2005癌2006氨2007靶2008按2009盎2010袄2011鞍2012敖2013瓣2014暗2015百2016扮2017败1肮收入版764391阿0奥22656扳36905吧2

29、4569俺18442阿23697碍28619搬29989按28776捌29269鞍27229扮24208邦22222罢23482艾23482捌23482般1.1半销售收入癌78860叭22656耙36598霸19606扮1.2伴租赁收入哀685530哎307阿4963败18442半23697熬28619敖29989氨28776鞍29269敖27229凹24208八22222哀23482胺23482拜23482盎2半总成本费用袄171271凹11502拜17490艾14333吧4748安4748白4748稗4748稗4748版4748办4748坝4748班4748暗4748熬4748八4748拌

30、2.1爱由于销售写字楼懊总成本分摊背38339袄11502板17253板9585蔼2.2柏用于租赁物业折背旧耙132932昂237把4748袄4748巴4748隘4748稗4748巴4748俺4748案4748蔼4748稗4748拔4748般4748盎4748邦3碍税金叭125770袄1391巴2301翱2079癌3253绊4180啊5048隘5290般5076跋5163盎4803八4270笆3920扒4142霸4142艾4142班3.1靶销售税金及附加敖4842爱1391翱2247肮1204稗3.2颁租赁税金及附加按120927阿54哀875傲3253蔼4180板5048盎5290霸5076

31、奥5163柏4803熬4270百3920奥4142肮4142吧4142敖4靶土地增值税氨789百227跋366澳196阿5柏利润总额耙(1)-(2)捌-(3)-(4搬)拜466561俺9537绊16748班7961稗10441隘14769耙18823百19951矮18952哀19358扮17678跋15190哎13554邦14592暗14592爸14592癌6搬所得税癌(5)*33%瓣153965摆3147扒5527哀2627啊3445巴4874隘6211鞍658靶4袄6254安6388昂5834岸5013瓣4473扒4815皑4815皑4815白7把税后利润瓣(5)-(6)鞍312596皑6

32、390柏11221爱5334懊6995芭9895啊12611艾13367佰12698昂12970拜11844伴10177扮9081柏9776疤9776拌9776敖续表11 项目耙损益表岸序号艾项目名称办计算依据按2018跋2019跋2020懊2021肮2022伴2023败2024耙2025罢2026巴2027版2028碍2029背2030扒2031版2032伴1扳收入埃23482昂23482霸24657疤24657疤24657埃24657颁24657板25890坝25890肮25890懊25890巴25890翱25890跋25890扳25890办1.1摆销售收入熬1.2盎租赁收入把23482霸

33、23482翱24657暗24657爸24657般24657凹24657跋25890板25890碍25890拜25890奥25890啊25890斑25890百25890版2办总成本费用叭4748傲4748白4748巴4748摆4748巴4748爸4748靶4748昂4748哎4748岸4748邦4748哎4748氨4748岸4510癌2.1肮由于销售写字楼八总成本分摊爱2.2哎用于租赁物业折坝旧绊4748柏4748氨4748澳4748背4748柏4748版4748扮4748奥4748稗4748爸4748百4748板4748芭4748肮4510白3稗税金版4142皑4142百4349罢4349敖4

34、349斑4349哀4349靶4567班4567办4567叭4567肮4567芭4567捌4567八4567俺3.1拌销售税金及附加八3.2百租赁税金及附加扒4142蔼4142摆4349板4349斑4349柏4349拌4349岸4567靶4567暗4567鞍4567败4567办4567奥4567拜4567奥4哀土地增值税伴5翱利润总额蔼(1)-(2)拌-(3)-(4把)般14592隘14592败15560熬15560跋15560办15560案15560矮16575扒16575办16575瓣16575氨1657靶5霸16575艾16575安16813伴6办所得税澳(5)*33%吧4815捌4815

35、凹5135把5135鞍5135八5135扮5135柏5470哎5470澳5470肮5470吧5470伴5470班5470敖5548胺7疤税后利润癌(5)-(6)傲9776蔼9776半10425邦10425捌10425稗10425俺10425扳11105敖11105氨11105癌11105岸11105颁11105啊11105奥11265袄分析：项目年投爸资利润率为9.碍08基准收芭益率7，基本盎达到行业收益水背平，可以认为其昂静态盈利能力满罢足要求。搬（三）现金流量跋表与动态盈利能吧力分析笆全部投资现金流八量表拌本项目全部投资罢现金流量表如表扒12所示。邦表12 全部投靶资现金流量表碍序号袄项目

36、名称坝合计扒建设经营期巴2002疤2003般2004柏2005暗2006按2007爸2008爱2009澳2010啊2011斑2012般2013熬2014靶2015蔼2016叭1般现金流入叭764396八22656啊36905拔24569翱18442熬23697隘28619爸29989跋28776靶2稗9269肮27229哀24208拜22222傲23482百23482斑1.1邦销售收入疤78860拔22656奥36598白19606摆1.2斑租赁收入靶685536稗307扳4963巴18442敖23697佰28619爸29989佰28776叭29269跋27229霸24208颁22222坝23

37、482伴23482隘2隘现金流出阿5000罢0罢2425捌29019哀42150板65537敖6699俺9054翱11260矮11874拔11330把11551拔10637奥9瓣283搬8393搬8958氨8958绊2.1靶建设投资疤171270肮5000把0般2425皑24254板33956班60635叭2.2癌销售疤5631哀1618版2613班1400熬2.2.1伴销售税金及附加袄4842埃1391暗2247百1204佰2.2.2奥土地增值税跋789爱227俺366爱196哎2.3碍租赁税金及附加拔70710爱54般875挨3253奥4180办5048拔5290耙5076挨5163柏48

38、03搬4270熬3920安4142唉4142板2.4蔼所得税般153963哎3147柏5527搬2627鞍3445阿4874阿6211稗6584疤6254扒6388安5834隘5013绊4473懊4815哀4815爸3挨净现金流量柏-5000安-2425盎-6363岸-5245叭-40968霸11743伴14643俺17359佰18115板17446柏17718氨16592扮14925叭13829爸14524巴14524芭4盎累计净现金流量爱-5000芭-7425绊-1俺3788巴-19033艾-60001哎-48258扒-33615半-16256摆1859翱19305罢37023把53615

39、耙68540矮82369昂96894吧111418哎续表12 全部扒投资现金流量表般序号笆项目名称颁合计盎建设经营期傲2017稗2018跋2019芭2020艾2021昂2022拔2023罢2024邦2025疤2026把2027叭2028皑2029拌2030安2031班2032佰1霸现金流入隘23482安23482啊23482百24657般2465鞍7唉24657按24657唉24657哀25890巴25890邦25890扳25890埃25890把25890啊25890拜25890爸1.1霸销售收入叭1.2傲租赁收入扳23482扒23482扳23482办24657爱24657拜24657爱246

40、57吧24657百25890伴25890笆25890稗25890隘25890凹25890坝25890昂25890白2跋现金流出败8958翱8958拌8958按9484扒9484皑9484啊9484摆9484跋10037扮10037皑10037矮10037八10037艾10037俺10037俺10115凹2.1摆建设投资隘2.2拜销售阿2.2.1唉销售税金及附加拌2.2.2佰土地增值税凹2.3碍租赁税金及附加挨4142鞍4142坝4142白4349邦4349爸4349唉4349皑4349拌4567癌4567吧4567拔4567背4567摆4567办4567澳4567隘2.4胺所得税傲4815跋4

41、815熬4815熬5135疤5135半5135背5135拌5135矮5470瓣5470巴5470爸5470扒5470碍5470扮5470盎5548哎3班净现金流量哀14524拌14524拌14524奥15173哎15173澳15173按15173蔼15173摆15853拜15853佰15853芭15853搬15853拔15853版15853耙15775昂4拜累计净现金流量稗125943爸140467霸154992白170165白185338哀200511八215683笆2308矮56安246710耙262563敖278416白294269罢310123爸325976艾341829敖357604

42、碍根据评价指标显袄示：蔼本项目投资回收隘期为7.89年肮本项目全部投资挨净现值（NPV昂）86866凹万元俺全部投资内部收啊益率为21.2巴7盎由此可见，本项蔼目从动态盈利角案度分析，满足投柏资要求。隘自有资金投资现捌金流量表斑本项目自有资金奥投资现金流量表瓣如表13所示。斑表13 自有资八金现金流量表胺序号熬项目名称背合计笆建设经营期瓣2002蔼2003奥2004安2005安2006爱2007爸2008蔼2009邦2010班2011板2012般2013蔼2014疤2015熬2016艾1翱现金流入氨764396扳22656版36905伴24569伴18442阿23697叭28619敖29989

43、哀28776唉29269斑27229罢24208安22222靶23482按23482昂1.1按销售收入般78860疤22656安36598芭19606芭1.2拌租赁收入板685536啊307疤4963奥18442拜23697吧28619巴29989癌28776案29269啊27229绊24208唉22222疤23482蔼23482靶2阿现金流出皑463843瓣52425颁23019矮37650皑30538扮18209芭20564拜22770鞍23384把22840吧11551版10637柏9283搬8393瓣8958瓣8958 败2.1伴自有资金阿59720拌52425敖582靶696佰601

44、7颁2.2笆预售收入再投入绊17672扒28760霸19619按2.3笆贷款还本付息柏57550氨11510霸11510扳11510芭11510胺11510靶2.4昂销售税金及附加搬4842绊1391疤2247稗1204安2.5艾租赁税金及附加啊120929白54袄875捌3253哀4180挨5048昂5290耙5076癌5163白4803霸4270叭3920鞍4142啊4142 把2.6矮土地增值税傲789班227笆366爸196伴2.7肮所得税安153963版3147敖5527坝2627昂3445奥4874癌6211挨6584敖6254跋6388翱5834般50跋13般4473巴4815阿

45、4815 拔3鞍净现金流量氨-52425哀-363皑-745绊-5969爱233绊3133皑5849靶6605百5936白17718巴16592佰14925暗13829疤14524安14524 白4芭累计净现金流量吧-52425癌-52788懊-53533摆-59502拌-59269吧-56136哎-50287昂-43682唉-37746癌-20028靶-3436碍11489拜25318巴39843翱54367 办续表13 自有摆资金现金流量表俺序号昂项目名称芭建设经营期般2017氨2018暗2019百2020袄2021八2022百2023柏2024奥2025扒2026耙2027昂2028扳2

46、029敖2030碍2031翱2032哎1拌现金流入矮23482芭23482案23482巴24657挨24657坝24657皑24657颁24657扒25890懊25890半25890蔼25890爱25890吧25890瓣25890哀25890翱1.1捌销售收入鞍1.2班租赁收入百23482拌23482啊23482鞍24657皑24657柏246巴57佰24657岸24657俺25890啊25890翱25890吧25890扒25890皑25890颁25890爱25890胺2爱现金流出把8958把8958疤8958哎9484胺9484败9484案9484昂9484蔼10037袄10037败1003

47、7邦10037爸10037隘10037暗10037鞍10115俺2.1芭自有资金癌2.2芭预售收入再投入捌2.3半贷款还本付息敖2.4拔销售税金及附加按2.5奥租赁税金及附加巴4142把4142爸4142奥4349唉4349伴4349癌4349肮4349跋4567隘4567碍4567般4567百4567澳4567斑4567按4567拔2.6凹土地增值税笆2.7暗所得税盎4815氨4815按4815案5135颁5135袄5135唉5135搬5135柏5470罢5470暗5470邦5470搬5470板5470鞍5470爸5548坝3柏净现金流量昂14524般14524板14524敖15173跋15

48、173唉15173埃15173袄15173佰15853霸15853爸15853安15853敖15853啊15853挨15853邦15775皑4凹累计净现金流量敖68892翱83416巴97941爸113114颁128287案143460把158632伴173805伴189659隘205512埃221365颁237218按253072蔼268925把284778版300553唉根据评价指标显笆示：版本项目自有资金把投资净现值（N隘PV）508班29万元岸自有资金投资内傲部收益率为21安.27板由此可见，从自艾有资金动态盈利叭角度分析，本项办目满足投资要求拔。矮（四）项目资金背来源与运用表傲资金来

49、源与运用俺表集中体现了项蔼目自身平衡的能敖力，是财务评价吧的重要依据。本扳项目的资金来源熬与运用详见表1癌4所示。隘表14 资金来碍源与运用表埃序号爸项目名称翱建设经营期绊2002把2003隘2004暗2005芭2006罢2007傲2008艾2009捌2010肮2011暗2012瓣2013扳2014拜2015颁2016肮1按资金来源矮2425坝29238背42101拔65586败18442爸23697艾28619颁29989版287敖76傲29269疤27229把24208捌22222邦23482敖23482靶1.1矮销售收入佰22656隘36598蔼19606癌1.2阿租赁收入澳307碍49

50、63矮18442把23697罢28619按29989氨28776皑29269袄27229班24208敖22222败23482翱23482白1.3班自有资金氨2425瓣582埃696傲6017皑1.4稗银行贷款背6000跋4500板35000扳2岸资金运用巴2425安29019坝42150蔼65537矮18209矮20564埃22770耙23384八22840奥11551把10637唉9283扒8393靶8958碍8958斑2.1阿建设投资败2425按24254摆33956跋60635罢2.2斑借款还本付息伴11510班11510碍11510百11510啊11510俺2.3澳销售税金及附加巴1391岸2247斑1204翱2.4爸租赁税金及附加邦54澳875胺3253爸4180俺5048败529百0碍5076翱5163靶4803板4270疤39