关于“扬州人家”项目的策划设想

1、.PAGE ：.；PAGE 7关于“扬州人家工程的谋划想象最近几天我们调查了贵公司“扬州人家的地块，结合“全程谋划招标阐明我们对该工程有了一个初步的认识和想象。我们寻觅房地产的规律性，我们预测市场，但我们依然强调风险。特别是在猛烈竞争的市场环境下，我们以为，再缜密的方案都有能够被突变的市场侵袭的全盘络索。所以，环艺经纪规辟风险的根本原那么是：速战速决，快进快出。强调尽量缩短销售周期，用市场的资金去运作工程。在市场的推行中，我们注重品牌的建立、注重对客户的忠实度。品牌的营建本质就是客户自信心度的营建。在务虚的营销中，建立市场知名度与佳誉度。我们仍将继续发扬扬州外乡公司的优势，用专业的心去做好这个

2、工程，去博得这个市场。下面引见我们的初期谋划想象一、谋划所涉及的范围与内容1、目前扬州餐饮文娱行业扬州特征老店的调查以及开展趋势分析2、工程的总体功能定位及支持理由包括业种选择行业种类的比例划分业态选择运营管理的方式3、工程的目的客户群定位及支持理由4、工程的各楼层功能分布定位及支持理由5、工程运营的控制战略建议包括物业出卖时的控制战略物业出租时的控制战略物业招商时的控制战略物业运营管理的控制战略6、工程广告推行谋划创意包括工程招商广告创意工程出卖的广告创意工程出租的广告创意运营初期的广告创意7、工程的促销战略开盘、开业仪式的全程谋划物业出租、出卖时的促销战略工程运营初期的促销战略8、工程创新

3、谋划与国内的战略同伴协作方式及推进方向传统业态与新经济业态的整合谋划传统业态与旅游、休闲概念的整合谋划传统运营时段与新型消费时段的整合谋划其它有关传统效力措施的提升与创新谋划9、添加赢利性工程谋划顶楼物业的开发建议一切内外广告系统的开发建议停车场的开发建议物业管理的开发建议10、工程未来招商的整体方案设计11、工程租售战略建议12、工程重组战略建议13、工程所面对的各种风险及应对风险的战略建议14、各种不同的运作方式及其投入与产出的比效分析二、处理方案处理方案一：运营方式即“怎样变现，从市场中获取资金 战略之一：要先有一个全面激活的方案。这个方案不仅要让我们以为可行，而且要让我们未来的协作同伴

4、也以为与公司协作这个工程前景乐观、效益可观，情愿协作。让他们产生投资协作的盼望。战略之二：整合资源、减少直接投入。举例来说假设我们把装修到一定程度的商场整体或大面积地分割出租，可以直接租给未来的工程运营者，也可以租给与人协作的商场管理公司，然后我们把带租约的楼盘卖掉变现。这一方法主要针对的是各大供应商、经销商。战略之三：在工程启动之前，寻觅好需求房产的运营公司或个人运营者，在其提早投入一部分资金的情况下，根据他们的运营需求进展平面规划划分、建筑设计。这一方法可以躲避很大的市场风险，并吸引了前期部分资金。战略之四：进展反租。假设分散性的出租或出卖不适用的时候。我们设定一个固定的年利率进展前往。而

5、商场的运营找一家专业的管理公司，或者与我们协作运营成立新的管理公司。这样我们不仅卖了楼，还可以出租我们卖了的商铺。而对于小投资者那么降低了其风险，保证了利润，不用本人运营。这样就构成一切权与运营权的分别。战略之五：用带租约的方式，将物业整合包装到上市公司，这是直接到资本市场套现。假设我们能将工程包装的很好，用其吸引某个效益不好的上市公司，他会非常高兴协作，以改动他们不好的公众笼统。并借我们的题材，提升他们股票市值表现。战略之六：谋划包装好一个个小的单元，然后用小单元去吸引资金。深圳的“为食欢乐城就是采用这种方式。战略之七：扩展工程前期协作公司之间的运作，如谋划公司、设计公司、招商公司、管理公司

6、等提早组成一个团队，保证信息平衡，从而到达共赢的目的。公司运作的过程中，建议有熟习扬州外乡文化、风俗习惯的谋划公司和具有外地大型商业操作阅历的外地谋划公司结合，这样可以到达优势互补的良好效果。处理方案二：构筑品牌即“怎样销售工程要在扬州地域乃至江苏省甚至全国的旅游、餐饮、休闲等行业圈内行成高知名度的强有力品牌，我们以为要到达目的，主要在于以下十大手段的整合运用业种的选择及组合方式上的创新在业态提升及功能定位上创新在组织管理及运作机制上创新在整体的笼统提升包括内外装修进展创新。在这里，我们要力争到达“标志性消费场所、标志性建筑、标志性的装修在营业时间安排上的创新在效力内容与效力方法进展创新在广告

7、推行与促销手法的创新。要求对一切的广告有严厉的谋划，使其产生震憾力效果在电子商务、网络运营方式上进展创新。采用动态的促销，使1个商场变成10个商场，把静态的商场变成动态的。供应商同伴关系建立上的创新低本钱运营、高收益报答运营上创新以上述十大战略反映出一条规那么，这就是强势其实是一种整体性上的而不是强调某一战略或做好某一点就能到达强势。强势就是优势，构筑了强势就是构筑了企业的中心竞争力，这样才干继续的成为市场的领跑者。处理方案三：工程定位“卖给谁详细的说应做好五个方面的任务功能定位品牌定位笼统定位业种选择与业态提升定位效力与管理定位经过做好以上五个定位方面的任务，最终才干到达我们设定的定位目的，

8、即“要成为市场与需求的指点者。要成为这个指点者就必需从以下几个方面入手了解周边消费者的情况及潜在需求了解周边商场的运营种类及运营情况了解周边商铺的销售方式及背景我们必需找出极具特征和竞争力的业种与业态，即我们未来销售什么和以什么创新方式销售，以及怎样不断改良效力与管理不断提高客户的称心度。目前传统业态是：制造商零售商零售商顾客。这种方式是如今普通商场普遍采用的方式。我们称为传统方式。而按照我们做市场与需求的领跑者的定位方式，即我们所谈的创新方式它的图型是，了解消费者并知道他们的潜在需求，然后根据需求去运营市场。这种操作可以说是目前全球最为畅行的一种创新方式。即以市场需求为导向的原那么。这种方式

9、是全球管理界公认的巨匠美国人罗杰布莱克威尔提出的需求链原理而设计的。传统的业态与这种业态的本质区别，一方面受制于供应商，另一方面受消费者的制约，是以产品为中心，而不是以目的市场为导向。所以，断定这种商业方式是不能够有竞争力的。要做市场与需求的领跑者，这种定位的典型就是“沃尔玛，哪个供应商都不敢对它叫板，沃尔玛为消费者提出的口号是“我永远都给他最廉价的。要实现成为市场与需求的指点者定位，主要从包括调查、分析、知道消费者的潜在需求调查、分析、周边的商场情况调查、分析市场供应商的情况以上三步签约以后详细展开调查假设不经过以上的三步，就草率的凭空进展什么谋划方案，即是一种拍脑袋的做法，极不科学，那必定会失败。投资商要承当宏大的风险。在进展定位后，我们在对待顾客上也要创新。关键就是把“顾客是上帝改成“目的客户是上帝。美国西南航空公司在目的客户上的创新效力就是个好例子，也就是我们