详解土地增值税

1、.：.；详解 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%A2%9E%E5%80%BC%E7%A8%8E t _blank 土地增值税 淮安王越先生QQ657585086一、土地增值税成为弄潮儿国10条下发后， HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7 t _blank 房地产市场步入万马齐喑形状，总局为助力国10条，土增相关政策频出，国税发202153号要求除保证房，东部预征率不低于2，中部和东北不低于1。5

2、%，西部不低于1%，只需他收了钱，他就得预交，等到达清算条件了，必需进展清算，潜台词是什么？意味着清算时再让他房地产商脱层皮，假照真实清算不了，就搞核定，核定征收率多少？不得低于5%，该当是 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E9%94%80%E5%94%AE t _blank 销售收入的5%。问题是假设收入不确定，扣除 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E9%A1%B9%E7%9B%AE t _blank 工程金额确定，如何核定？难道是扣除工程金额除以1-利润率乘以5%,鉴于土增的特点

3、，不该当是利润率，而该当是增值率，但好象目前为止还没有增值率确定幅度的说法。另外假设清算时采用核定征收的方法，此前预征的土增能否可以 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E6%8A%B5%E6%89%A3 t _blank 抵扣呢？某市规定是不允许抵扣的，正如某运输 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E4%BC%81%E4%B8%9A t _blank 企业， HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E6%89%80%E5%BE%97%E7%

4、A8%8E t _blank 所得税在国税，但开票时被地税附征了2.5%的企业所得税，假设其所得税系查帐征收，那么可以抵税，而如系核定征收，那么不能抵税，这样的处置是有道理的，督促企业建帐立制，走查帐征收之路。二、收入确认的问题有 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E5%8F%91%E7%A5%A8 t _blank 发票按发票，没发票或未全额开具发票的，按销售合同，在清算前发生补退房款的，可以调整，那么清算后发生补退房款的，需不需求调整呢？220号文没说，个人看法该当也是可以调整的。但是从总局相关文件了解，不需求调整，2006187号文规

5、定：清算时髦未转让房地产的，清算后销售或转让的，扣除工程金额按清算时的单位建筑面积本钱费用清算时的扣除工程总金额除以清算的总建筑面积乘以销售或转让面积计算。 某工程被要求清算，清算时扣除工程总金额1000万，清算面积1000万平米，那么单位建筑面积本钱费用1万每平米，以后这个工程余下来的房屋又进展了精装修，这就存在一个问题，清算时未售出的该工程所余房屋单位建筑本钱费用是与售出部分一致的，但清算后未售出部分又添加了一块精装修本钱，但187文不论，依然按照当初清算时的单位建筑面积本钱费用来算土增，因此我个人了解，220文对于清算后发生补退房款的，该当是不需求调整。不论呢。三、质量保证金问题 220

6、号文阐明了一个问题，土增的实践发生并不等于实践支付的意思，为什么？ 借：开发本钱-建筑安装费 贷：银行存款 贷：应付帐款-质保金 可见只需有建筑方的发票，这笔开发本钱可以作为土增的扣除工程，未来假设房子无问题，将质保金退还给建筑方，借应付帐款-质保金贷银行存款，假设发生了问题，假设由原建筑方维修，建筑方借工程施工贷应收帐款，或者由其他施工方进展维修。四、开发费用中的利息问题假设可以提供金融机构证明并分摊的，利息据实扣除超期利息和罚息不算在内，且不超越商业银行同类同期利率，其他的包括以顾问费、咨询费名义列支的 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-

7、%E8%B4%A2%E5%8A%A1 t _blank 财务费用、非金融机构借款利息、销售费用、 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%AE%A1%E7%90%86 t _blank 管理费用在5%以内比例扣除。假设既不能提供证明又不能分摊的，由于利息支出必需是实践发生的，因此在开发费用扣除比例10%的限额内，实践发生的利息支出依然要据实扣除，但不能超越5%的限额，否那么起不到 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%A8%8E%E6%B3%95 t _blank 税法的调理作用，故意

8、不分摊，全部据实扣除？其他的开发费用按照5%来确定，虽然总局说的5%和10%以内，但全国各地都明确规定了5%和10%。假设没有利息支出怎样办？由于利息支出必需据实扣除，因此可以了解为0利息支出乘5%+其他开发间接费用5%的比例扣除。假设了解为没有利息支出，全部按10%来扣除，就是扩展了其他间接费用的扣除比例，不妥。五、土地闲置费的问题在 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E4%BC%9A%E8%AE%A1 t _blank 会计处置上，土地闲置费就是管理费用的核算范围，本就不该当属于获得土地的本钱， 只不过是由于企业所得税关于土地闲置费可以

9、作为损失的规定对土增产生了误解，以为土地闲置费该当作为本钱，其实他企业啥也没干，把地皮扔在那，我还要成认征收的土地闲置费是他的本钱？还要给他加计扣除？哪有这样的好事。 同理，外资企业征收的土地运用费，个人以为假设属于获得土地时发生的土地运用费，可以作为获得土地的费用，但以后每年交纳的土地运用费，该当作为管理费用来核算，由于土地运用费和城镇土地运用税有类似的性质，正如资源税和矿区运用费是一个性质一样。六、契税问题房开企业获得土地时交纳的契税作为获得土地运用权的费用途置，这是有道理的，但对于出卖旧房而言，假设没有购房发票，只能按评价价来，而评价价评价的只是建筑本钱，不包括土地本钱，土地本钱这块必需

10、获得合法有效凭证，在评价筑本钱时是包括了契税的，所以即使有契税税票，也不得反复扣除，但是假设有购房发票了，由于购房发票是不含契税的，因此此契税作为相关税金扣除。这个规定就与220文将契税纳入获得土地的费用有所区别，但实践上问题不大，由于只需房开企业才干享用20%的加计扣除，而售旧房获得购房发票，契税没有纳入评价的建筑本钱，而是作为相应税金，但并不能得到加计扣除。七、安顿房和回迁房的问题假设在原地安顿，安顿房就是回迁房的意思，假设是异地安顿，叫安顿房不叫回迁房，假设当地安顿，房产一切权转移时，借开发本钱-拆迁费，贷主营业务收入，涉及补退款的，借开发本钱-拆迁费银行存款补价贷主营业务收入贷银行存款

11、补价。 由于没有获得直接的货币，所以按照187号文顺序来核定，按本企业在同一年度同一地域销售的同类房地产平均价钱确定，或主管 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%A8%8E%E5%8A%A1 t _blank 税务机关参照市场价钱或评价价值来确定，留意假设这些安顿房或回迁房的产权是受限的，其确定的平均价钱便不该当是其他商品房，其实许多安顿房和回迁房政府是限价的。假设对这些安顿房或回迁房按商品房价值来定，就会添加加计扣除额。八、预缴滞纳金问题土增的预缴和企业所得税是类似的，预征时并不能确定实践的土增数额，因此检查时发现少预缴的，不该当作为

12、偷税处置，但在清算时，假设出现虚报或隐瞒收入或扣除工程不实，是要按照偷税进展处置的。九、自动清算和被动清算出现202191号文第九条规定情形的， HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%BA%B3%E7%A8%8E t _blank 纳税人要自动 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%94%B3%E6%8A%A5 t _blank 申报清算，而出现第10条规定情形的，那么是税务机关可以 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E9%80%

13、9A%E7%9F%A5 t _blank 通知纳税人进展清算，假设税务机关不通知，那么不用清算。十、商住楼必需分别清算 91号文规定：对不同类型房地产要分别计算增值额，增值率，交纳土地增值税，假设一个立项工程，上边是普通规范住宅，下边是商铺，分别计算增值额什么意思？就是分别计算各自的收入额和扣除工程金额，而扣除工程金额普通来说是很难准确划分清楚的，因此各地会有相关规定进展分摊，最普遍的一种是按建筑面积进展分摊，但这里有个问题就是层高的问题，商铺和普通规范住宅的层高是不一致的，按建筑面积分摊也有不妥处。 对于先计算整栋商住楼的增值额，尔后进展分摊的做法，看来是行不通的。即使纳税人没有进展分开，清

14、算时也必需分开，而不能以为他没有分开，放弃享用 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E5%85%8D%E7%A8%8E t _blank 免税额，按同一工程进展清算。 那么对于一个立项工程当中一部分是非普通规范住宅，一部分是商铺，能否需求分开核算增值额增值率了，由于不涉及免税工程的普通规范住宅，所以不用要分别核算即可。 十一、扣除工程金额实践发生如何了解？ 91号第21条规定扣除工程中所归集的各项本钱和费用，必需是实践发生的，我们了解21条是总体要求，22-27条那么是分那么，分别对获得土地支付金额和拆迁补偿费、前期工程费、公共配套设备费、建

15、筑安装工程费、开发间接费用、利息支出进展了规定，即这些费用必需是实践发生的，而其他开发费用财务费用中去除利息支出部分、销售费用、管理费用那么是比例扣除，并不要求必需按照实践发生数与比例扣除数孰低进展扣除。 十二、代收费用问题 土增只是强调了县级以上政府要求代收的有关费用，假设纳入价内，一方面作为收入，另一方面可以扣除，但不得作为加计扣除基数。 其实其他部门代收的费用，比如煤气、水、电、有线电视费等也该当如此处置，但可不可以加计扣除呢？在房屋开发中，煤气、水、电、有线电视等根底设备费是实真实在发生了的，个人了解该当可以作为加计扣除的基数。和县级以上政府部门要求代收的行政事业性收费性质不同。 十三

16、、转让在建工程能否允许加计扣除 从本质上分析，在建工程也是进展了相应程度的开发建立的，假设对在建工程转让不允许进展加计扣除，就是 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%A8%8E%E6%94%B6 t _blank 税收的歧视，就是税收中性原那么的违背，虽然土地增值税属于土地收益税，正如对土地的开发一样，也是可以加计扣除的，因此转让在建工程同样该当给予加计扣除的照顾。 十四、四项本钱可以核定扣除 国税发2006187号文原那么规定，扣除工程必需提供合法有效凭证，否那么不予扣除，而前期工程费、建筑安装工程费、根底设备费、开发间接费用凭证或资

17、料不符合清算要求或不实的，地税机关可以核定单位面积金额规范，也就是说这四项费用即使没有合法有效凭证也是可以核定扣除的。可以看到没有包括公共配套设备费，也即公共配套设备费必需获得合法有效凭据，否那么不予扣除。十五、转让全部股权(实体表现为土地运用权、建筑物和土地附着物) A公司和B公司以土地投资组建C公司，由于是组建新公司，而不是投资新公司，所以暂时不需求计算土增，过了假设干年，A和B公司全部股权转让给D公司和E公司，按照国税函2000687号文，是要对A和B征收 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%A

18、2%9E%E5%80%BC%E7%A8%8E t _blank 土地增值税的，收入就是转让价，而扣除 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E9%A1%B9%E7%9B%AE t _blank 工程呢？当初获得的土地本钱，该当不包括开发本钱、费用、税金、加计扣除，实践上这块不动产依然停留在C公司的帐上，并没有发生转移，之所以出台这个四不象政策，大约思索的是制止炒买炒卖，而C公司未来这块不动产权属转移并获得经济利益时，还该当交纳一笔土地增值税，这样就有“反复纳税之嫌。假设A公司是将土地投入到C房开公司，根据2006年3月2日执行的 HYPERLI

19、NK club.youshang/action-tag-tagname-%E8%B4%A2%E7%A8%8E t _blank 财税200621号规定，是要征收土地增值税的，而征收之后的土地本钱就是评价价确定值，未来房产转移时，以评价价作为扣除基数，而此前规定是暂免征收的，假设是暂免征收的，那么获得土地的本钱就是投资方原始价值。表达了环环相扣的理念。十六、协作建房的问题一方出地，一方出资金，双方协作建房的，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。财税1995048号假设没有成立独立法人开发，土地性质没有变卦为双方共有，那么这块地上建的房子依然是出地方的，分房

20、自用该当了解为出资方预付款买房，该当征收土地增值税。十七、甲公司将国家无偿划拨的土地转让给乙公司，未办理土地运用权证变卦手续，获得的土地转让收入能否需求交纳土地增值税？根据 HYPERLINK /Page1/StatuteDetail.aspx?StatuteID=7734 国税函2007第645号的规定，土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦登记手续，只需土地运用者享有占有、运用、收益或处分该土地的权益，且有合同等证听阐明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应

21、的经济利益，土地运用者及其对方当事人该当按照 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%A8%8E%E6%B3%95 t _blank 税法规定交纳 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E8%90%A5%E4%B8%9A%E7%A8%8E t _blank 营业税、土地增值税和契税等相关税收。十八、某 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E4%BC%81%E4%B8%9A t _blank 企业在租来的村集体土地上建造了相应厂房，尔后将此厂

22、房出卖，能否交纳土地增值税？由于土地是村里的，所以厂房产权并不是这个企业的，企业私自出卖，其本质意义不过是将这个建起来的厂房租赁而已，并没有转让产权，因此不该当交纳土地增值税。十九、地下车库问题原那么上地下车库作为公共配套设备本钱曾经进入扣除工程，再另行出卖，那么对出卖收入全额作为应税收入处置，假设当初将地下车库单独立项，那么作为一个清算工程单独计算土地增值税，假设没有相应产权，以长期租赁方式出租，个人看法不宜征收土地增值税，稳妥起见较好。二十、工程 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E8%90%A5%E9%94%80 t _blank 营销设备建造费的问题企业 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E t _blank 所得税将其作为开发间接费用途置，但