金融街融城华府前期成果汇报624

1、.：.；融城华府 目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc233605913 一、市场竞争分析与总结 PAGEREF _Toc233605913 h 4 HYPERLINK l _Toc233605914 1、总体市场环境 PAGEREF _Toc233605914 h 4 HYPERLINK l _Toc233605915 1.1重庆别墅市场分析 PAGEREF _Toc233605915 h 4 HYPERLINK l _Toc233605916 1.2立业观念高端：热情退却的市场 PAGEREF _Toc233605916 h 7 HYPERLINK l _

2、Toc233605917 1.3不成熟的区域 别墅以价钱战略撬动市场 PAGEREF _Toc233605917 h 8 HYPERLINK l _Toc233605918 1.4小别墅工程媒体推行动向 PAGEREF _Toc233605918 h 8 HYPERLINK l _Toc233605919 1.5融城华府工程应该用拉升笼统+价钱击穿的双重战略获得胜利 PAGEREF _Toc233605919 h 9 HYPERLINK l _Toc233605920 2、竞争分析 PAGEREF _Toc233605920 h 10 HYPERLINK l _Toc233605921 2.1

3、界定规范 PAGEREF _Toc233605921 h 10 HYPERLINK l _Toc233605922 2.2竞争对比评价体系第一级目的 PAGEREF _Toc233605922 h 11 HYPERLINK l _Toc233605923 2.3区域价值竞争对比分析 PAGEREF _Toc233605923 h 11 HYPERLINK l _Toc233605924 2.4竞争对比分析小结 PAGEREF _Toc233605924 h 19 HYPERLINK l _Toc233605925 二、目的客群研讨与总结 PAGEREF _Toc233605925 h 20 H

4、YPERLINK l _Toc233605926 1、目的客群调研目的及方法 PAGEREF _Toc233605926 h 20 HYPERLINK l _Toc233605927 1.1访谈目的 PAGEREF _Toc233605927 h 20 HYPERLINK l _Toc233605928 1.2调研方法 PAGEREF _Toc233605928 h 20 HYPERLINK l _Toc233605929 2、目的客群样本选择 PAGEREF _Toc233605929 h 20 HYPERLINK l _Toc233605930 3、维度区分 PAGEREF _Toc233

5、605930 h 21 HYPERLINK l _Toc233605931 3.1维度一：25分钟区域“以沙区为中心延伸至三北+九龙坡 PAGEREF _Toc233605931 h 21 HYPERLINK l _Toc233605932 3.2维度二：产业人群延伸大学城+西永微电园+物流园 PAGEREF _Toc233605932 h 21 HYPERLINK l _Toc233605933 3.3维度三：竞争工程客户挑选东桥郡+睿城 PAGEREF _Toc233605933 h 22 HYPERLINK l _Toc233605934 4、目的客群样本分布及甄别 PAGEREF _T

6、oc233605934 h 22 HYPERLINK l _Toc233605935 5、调研执行情况 PAGEREF _Toc233605935 h 23 HYPERLINK l _Toc233605936 6、年龄偏重年轻化 PAGEREF _Toc233605936 h 23 HYPERLINK l _Toc233605937 7、家庭构造 PAGEREF _Toc233605937 h 24 HYPERLINK l _Toc233605938 7.1家庭构造简单对人文品味有追求 PAGEREF _Toc233605938 h 24 HYPERLINK l _Toc233605939 7

7、.2喜美观电影、电视以及综艺频道 PAGEREF _Toc233605939 h 25 HYPERLINK l _Toc233605940 8、意向客户研讨 PAGEREF _Toc233605940 h 25 HYPERLINK l _Toc233605941 8.1职业特征 PAGEREF _Toc233605941 h 25 HYPERLINK l _Toc233605942 8.2居住、任务区域 PAGEREF _Toc233605942 h 26 HYPERLINK l _Toc233605943 8.3购房目的 PAGEREF _Toc233605943 h 26 HYPERLIN

8、K l _Toc233605944 9、其他方面研讨 PAGEREF _Toc233605944 h 27 HYPERLINK l _Toc233605945 9.1收入与总价接受力 PAGEREF _Toc233605945 h 27 HYPERLINK l _Toc233605946 9.2文娱方式 PAGEREF _Toc233605946 h 27 HYPERLINK l _Toc233605947 9.3媒体方面 PAGEREF _Toc233605947 h 28 HYPERLINK l _Toc233605948 9.4喜好节目内容 PAGEREF _Toc233605948 h

9、 28 HYPERLINK l _Toc233605949 9.5工程客群界定模型-年龄段、家庭月收入 PAGEREF _Toc233605949 h 29 HYPERLINK l _Toc233605950 10、意向客户共性特征总结 PAGEREF _Toc233605950 h 29 HYPERLINK l _Toc233605951 11、意向客户锁定 PAGEREF _Toc233605951 h 30 HYPERLINK l _Toc233605952 12、消费特征个性样本列举分类别 PAGEREF _Toc233605952 h 30 HYPERLINK l _Toc23360

10、5953 10.1居住客群属性描画 PAGEREF _Toc233605953 h 30 HYPERLINK l _Toc233605954 10.2投资客群属性描画 PAGEREF _Toc233605954 h 31 HYPERLINK l _Toc233605955 三、工程定位 PAGEREF _Toc233605955 h 31 HYPERLINK l _Toc233605956 1、目的消费群定位 PAGEREF _Toc233605956 h 31 HYPERLINK l _Toc233605957 1.1根本属性 PAGEREF _Toc233605957 h 31 HYPER

11、LINK l _Toc233605958 1.2特征描画 PAGEREF _Toc233605958 h 31 HYPERLINK l _Toc233605959 1.3购买动因 PAGEREF _Toc233605959 h 32 HYPERLINK l _Toc233605960 2、工程总体定位 PAGEREF _Toc233605960 h 32 HYPERLINK l _Toc233605961 2.1工程价值体系 PAGEREF _Toc233605961 h 32 HYPERLINK l _Toc233605962 四、工程三大价值分析 PAGEREF _Toc233605962

12、 h 34 HYPERLINK l _Toc233605963 1.城市别墅 PAGEREF _Toc233605963 h 34 HYPERLINK l _Toc233605964 1.1主城 PAGEREF _Toc233605964 h 34 HYPERLINK l _Toc233605965 1.2便利 PAGEREF _Toc233605965 h 35 HYPERLINK l _Toc233605966 1.3未来 PAGEREF _Toc233605966 h 36 HYPERLINK l _Toc233605967 2.人文别墅 PAGEREF _Toc233605967 h

13、37 HYPERLINK l _Toc233605968 2.1环境 PAGEREF _Toc233605968 h 37 HYPERLINK l _Toc233605969 2.2工程内涵 PAGEREF _Toc233605969 h 37 HYPERLINK l _Toc233605970 2.3观念 PAGEREF _Toc233605970 h 38 HYPERLINK l _Toc233605971 3.趋势别墅 PAGEREF _Toc233605971 h 38 HYPERLINK l _Toc233605972 3.1两百亩纯别墅区 PAGEREF _Toc233605972

14、 h 38 HYPERLINK l _Toc233605973 3.2绿色科技生活典范 PAGEREF _Toc233605973 h 38 HYPERLINK l _Toc233605974 4、工程规划 PAGEREF _Toc233605974 h 39 HYPERLINK l _Toc233605975 5、建筑单体 PAGEREF _Toc233605975 h 39 HYPERLINK l _Toc233605976 5.1源于英伦的TUDOR风格 PAGEREF _Toc233605976 h 39 HYPERLINK l _Toc233605977 5.2叠拼+联排产品特征 P

15、AGEREF _Toc233605977 h 40 HYPERLINK l _Toc233605978 5.3联排分布、景观梯队及价值分析 PAGEREF _Toc233605978 h 40 HYPERLINK l _Toc233605979 5.4联排户型梯队及价值分析 PAGEREF _Toc233605979 h 40 HYPERLINK l _Toc233605980 5.5联排房型及面积统计 PAGEREF _Toc233605980 h 41 HYPERLINK l _Toc233605981 5.6户型及点评 PAGEREF _Toc233605981 h 42 HYPERLI

16、NK l _Toc233605982 5.7叠拼分布、景观梯队及价值分析 PAGEREF _Toc233605982 h 47 HYPERLINK l _Toc233605983 5.8叠拼户型梯队及价值分析 PAGEREF _Toc233605983 h 48 HYPERLINK l _Toc233605984 5.9叠拼房型及面积统计 PAGEREF _Toc233605984 h 48 HYPERLINK l _Toc233605985 5.10 户型及点评 PAGEREF _Toc233605985 h 49 HYPERLINK l _Toc233605986 5.11园林景观价值梳理

17、 PAGEREF _Toc233605986 h 52 HYPERLINK l _Toc233605987 5.12配套价值梳理 PAGEREF _Toc233605987 h 52金融街融城华府前期成果汇报方案编写：重庆立业房地产顾问编制时间：2021年6月14日一、市场竞争分析与总结1、总体市场环境1.1重庆别墅市场分析1.1.1重庆别墅市场供应分布五大区分布特征范围现 状趋 势中心区渝中区、高新区、九龙坡区北部、沙坪坝区西部、南岸区西北部、江北区由各个中心区域交界带构成的别墅供应区域，此类工程所处区位由于城市快速扩张，已演化为城市中心，目前区域内可供别墅相对稀缺。别墅工程非常稀缺，一些位

18、置好、拥有景观资源的二手别墅将非常抢手。北区北部新区、渝北区目前重庆主要高端物业集中供应区域，已构成人和、金开大道等富人区。逐渐由目前的东北面聚群开展向西北面开展，包括大竹林、礼嘉等新兴板块，主要依托高新技术产业。南区南岸区南部、巴南区、大渡口区、九龙坡区南部以产业及资源为依托，构成重庆主要经济型别墅聚集区域，如威尼斯印象、蓝光十里蓝山等。随城市化进程加速，南区别墅市场将逐渐萎缩，特别是对生态维护有影响的住宅开发。东区南岸区东部茶园新区交通便利，为南山环保且地势平缓，以宜居气氛构成高端物业聚集区域，主要客户群体来源于城市南部各区。短期期内区域变化不大，但随系列隧道、桥梁的建立开通，区域将在未来

19、5-8年完成区域城市属性转换，预期区域别墅类物业供应将向区域北面开展。西区沙区西部大学城教育资源丰富，以文教为区域笼统并构成高端物业支撑，区域内别墅以紧凑为主要特征，且注重工程文化气氛。区域将维持多元物业组合开展的趋势，并快速区域成熟，但很难构成对北区别墅市场的真正要挟。1.1.2 五大片区现状对比片区中区北区南区东区西区产品建筑形状独栋、联排、叠加独栋、联排独栋、双拼、联排独栋、联排联排、叠拼主力户型套三200-220160-200180-220180-220150-200套四250-300200-250220-250200-300180-220套五400-600250-400280-400

20、220-250主力价钱区间700030000800015000550065007000-1100060008000主力客户群渝中区商贸人士、高新区产业人群主城顶级消费人群、北部高新技术产业人群南部高收入人群、产业技术人群南部高收入人群关注子女教育人群、区县人群1.1.3各片区开展分析1.1.4五大片区对比结论东区别墅地产开展处于开展期，在开发工程均规模较大；商业配套上，东区尚无法构成内部自给自足，随着南区高端走经济化道路，东区高端市场收到加大冲击，高端物业、中大户型将为未来3年内为东区主要供应物业；当前竞争比较明显的三大区域：南滨路、南山、大学城。1.1.5 09年1-5月各方位别墅供销情况2

21、021年1-5月东区别墅处于供不应求的势头,且为消化量最大的区域；北区别墅依然是主城重要别墅供应区域，但受价钱影响，主城别墅消化被东区、西区分流明显；南区供销量最为平衡。1.1.6 09年1-5月各区别墅价钱走势中区均价遥遥领先，而西区同比增长幅度到达12%以上。1.2立业观念高端：热情退却的市场重庆别墅市场消费者购买较理性，面积集约化趋势明显。自2006年开场，重庆别墅集市场约化的趋势越来越明显，从坡岭顿260-350小独栋别墅向联排面积区间演进，到万科146平米的联排向花园洋房产品靠拢。1.3不成熟的区域 别墅以价钱战略撬动市场庆隆GOLF别墅降价实得面积3988元/平米,蓝光十里蓝山更是

22、提出了以高层的价钱做别墅。东桥郡以5%-10%的利润推进销售。龙湖-内部人士泄漏利润5%-10%消费者-投资者居多，三北龙民55%，沙区、九龙坡、壁山两套教育-谈过人民小学，代价太高价钱-4500-5400元/平米实得面积 。东桥郡4联中间230240105125万4联端头270285130155万6联中间250258128万6联端头290300149160万未来竞争愈演愈烈，从在售工程来看，单月去化速度普遍较慢，位于大学城的东桥郡工程去化相对较好，一方面依托龙湖品牌，另一方面，多频次少量加推，产品供应相对充足。数据来源：重庆网上房地产；数据周期：04.30-06.3备注：面积为套内面积1.4

23、小别墅工程媒体推行动向1.4.1龙湖 东桥郡 1.4.2万科 渝园 1.4.3奥山别墅1.5融城华府工程应该用拉升笼统+价钱击穿的双重战略获得胜利2、竞争分析2.1界定规范区域特征与本工程类似，产品特征与本工程类似，企业品牌与本工程类似，销售周期与本工程接近，本工程关键词：大学城/金融街/集约型别墅/2021年10月入市，万科渝园、龙湖东桥郡将是本工程最直面的两大竞争对手。2.2竞争对比评价体系第一级目的2.3区域价值竞争对比分析2.3.1双碑大桥开通加速西永融入主城 大学城建立开展加强区域文化气氛及宜居价值“两桥一隧拉动区域城市化进程，14所大学入驻，加强区域文化价值，自在开放大学城校园，提

24、升区域的宜居气氛，产业晋级，打造千亿级经济板块，加强对外辐射才干，本工程紧邻区域规划的商业中心，未来区域中心属性特征明显。本工程较之万科渝园，本工程的区域价值优势突出，更具未来升值潜力。2.3.2就重庆别墅市场而言，金融街品牌略逊色于龙湖、万科，更专注于商业地产。2.3.3工程对比点占地面积、容积率、总建筑面积、产品类型、规划理念、交通组织、楼间距、建筑密度、建筑风格、面积区间、赠送、开间进深、挑空、本钱、景观设计理念、绿化率、软景、硬景、公共空间、水景、商业街、幼儿园、游泳池、健身设备、会所、物业管理公司实力、收费以及、规划、建筑和园林的设计公司。2.3.4地块目的对比本工程中等规模，与渝园

25、类似。与渝园容积率接近，无明显优势。本工程为纯别墅社区，居住气氛优良。工程叠拼产品所占比例过大，产品质量略低从地块目的对比来看，体量不大，难以构成规模大盘；本工程容积率最低，产品类型最纯粹，客户圈层感强。工程占地面积总建筑面积整体容积率别墅建筑面积别墅容积率产品类型融城华府14.6万方9万方0.79万方0.7联排/叠拼龙湖东桥郡38万方38万方121.8万方0.78联排/双拼/洋房/高层万科渝园19万方19.5万方113.6万方0.72联排/合院/高层2.3.5规划理念对比从营销角度分析，万科规划理念更胜一筹。2.3.6交通组织对比本工程较之东桥郡、渝园，人车混流，对住户呵斥干扰，并存在一定平

26、安隐患；采用分户式停车库较集中式停车库，便利性更佳。工程交通组织停车库类型融城华府人车混流分户式停车库龙湖东桥郡人车分流集中式停车库万科渝园人车分流集中式停车库2.3.7建筑尺度本工程较之东桥郡、渝园，建筑密度最低，楼间距最宽，建筑温馨度最优。工程建筑覆盖率建筑密度楼间距融城华府12米龙湖东桥郡30%8米万科渝园6米2.3.8设计公司对比本工程较之东桥郡、渝园，设计公司知名度略显逊色。工程规划设计公司公司简评融城华府华东设计院龙湖东桥郡上海日清万科渝园加拿大EXD2.3.9建筑单体对比-建筑风格万科渝园的立面设计较为新颖，本工程在风格上、选材上更具质量感。2.3.10本工程建筑风格细节伦敦与重

27、庆同纬度，英伦风格更适宜重庆人居住，细节较托斯卡纳、中式风格更精致。市场上英伦风格供应短缺，在人们心目中，英伦风格最具质量感。2.3.11建筑单体对比户型平面融城华府A型联排：166.03-182.14平米东桥郡联排：191-224平米渝园联排：130-150平米面积区间本工程联排面积区间较东桥郡更集约，较渝园更温馨。本工程叠拼面积区间较为集约。工程产品面积平方米本工程联排161.3-182.14叠拼130.47-164.27东桥郡联排191-224渝园联院130-150合院158-270面积赠送本工程A型联排在赠送面积、庭院面积、露台面积上，较之渝园、东桥郡优势明显。本工程其他联排户型在赠送

28、面积、庭院、露台面积上，较东桥郡有明显优势。工程产品面积平方米赠送面积不含花园赠送比例不含庭院庭院面积露台面积本工程联排161.3-182.1470.22-176.242%-97%22.8-126.6912.34-38.99叠拼130.47-164.270-89.480-55%0-98.190-39.8东桥郡联排191-22438-7620%-34%渝园联院14711578%4527合院158176111%5024融城华府户型面积及赠送面积附表类型户型室内实得面积建筑面积含可变赠送总花园面积露台面积赠送比汇总叠拼CDd上户140.43140.430.000.0039.800.0038CDd下户

29、253.75164.2789.4898.190.000.5438CD上户130.47130.47(0.00)0.0030.290.0080CD下户236.77153.2383.5456.370.000.5580DDd上户184.71140.0744.6432.6320.460.328DDd下户227.50160.8366.6756.2821.250.418DD上户181.52.8843.6432.6320.280.3216DD下户219.46153.6965.7755.3611.390.4316联排N-AT274.72166.03141.2935.3416.110.8536N-ATd308.7

30、7182.14176.2075.0312.340.9720N-BT236.25166.0370.2266.0027.470.4250N-BTd268.58182.1494.64126.6937.410.5224S-AT260.44166.03127.0122.8016.110.7642S-Atd297.04182.14164.4749.1813.380.9026S-BT236.09161.3074.7969.8624.510.4634S-BTd278.91175.83111.28120.7438.990.6316总计532房间尺度本工程功能房尺度、功能房面积不及渝园、东桥郡温馨。本工程客厅挑高

31、6.3米，较东桥郡尺度有优势，客厅错层设计，较渝园有优势。工程产品客厅开间客厅面积客厅挑高主卧开间主卧面积不含衣帽间、卫生间厨房面积本工程联排5.4-6.320-286.33.6-5.414.14-20.85.05-7.6叠拼4.2-4.517.6-18.493.34.1-4.514.8-21.794.37-5.4东桥郡联排5.730.83.64-4.220-277.9渝园联院5.73065.7217.5合院7.44035.623.511.3建筑本钱本工程较之东桥郡、渝园，建筑本钱要贵，以石材为主，质量感、尊崇感更强。工程建筑本钱元/平米材质对比融城华府手工外墙砖龙湖东桥郡涂料万科渝园红砖设计

32、公司本工程的华东设计院较之东桥郡的上海日清和渝园的博建立计建筑设计公司实力相当，品牌知名度略逊色。园林景观对比-景观设计理念本工程景观设计理念生态环保，利用湿地景观及生态水循环系统；东桥郡、渝园做集中景观，营销上利于宣传造势，本工程匀质分布景观，更适宜业主居住需求。绿化率本工程水景资源丰富，公共空间较多；较之东桥郡、渝园集中布置景观的做法，景观震撼力缺乏。景观匀质化特点明显。工程绿地率绿化率景观亮点融城华府35%水景资源丰富、生态湿地景观龙湖东桥郡35%50%长1.3公里的中央绿化带，并依托旁边1000亩木鱼石公园的景观万科渝园35%130米宽中庭景观轴融城华府景观特征梳理附表园林景观对比本工

33、程的南海景观较之渝园的北京维拓景观和东桥郡的纬图景观设计公司品牌知名度较弱。配套对比从配套情况分析，本工程与东桥郡各有所长，较之万科渝园优势明显。配套本工程万科渝园龙湖东桥郡商业街有无有幼儿园无无有游泳池有无有健身设备有无有会所有有无物业管理对比从物业管理对比来看，本工程与东桥郡、渝园物管品牌实力相当。工程物管品牌物管收费融城华府世邦魏理仕龙湖东桥郡龙湖物管3.5元/平米万科渝园万科物管3.5元/平米2.4竞争对比分析小结2.4.1优势从地块目的上，本工程容积率最低，产品类型最纯粹，客户圈层感更强；从规划方案上，本工程根据景观资源优势，合理规划产品类型；交通组织上，采用分户式停车，业主便利性更

34、佳；从建筑尺度来看，本工程建筑密度最低，楼间距最宽，建筑温馨度最优；从建筑单体上，工程自创英伦风格，填补市场短缺，客户对英伦风格认同度高，质量感强，更适宜重庆气候；本工程联排面积区间介于渝园、东桥郡之间，其中A型联排在赠送面积、庭院面积及客厅挑高方面都优于渝园和东桥郡；本工程建筑本钱比东桥郡、渝园要高，以手工砖、石材为主，质量感、尊崇感更强；从园林景观上，本工程在景观设计理念上更为生态环保，采用“人工湿地+活水景观的设计思想；水景资源丰富，公共空间较多，增进邻里交流；从配套上，本工程配套设备优于渝园，与东桥郡对比各有所长；从物业管理上，本工程与东桥郡、渝园物管品牌实力相当。2.4.1优势从地块

35、目的上，本工程体量不大，难以构成规模大盘，对外界配套依托性更强；讲大学城完善配套本工程在交通组织上，人车混流，对住户呵斥干扰，并存在一定平安隐患；设计公司知名度上，本工程规划设计、建筑设计、景观设计单位在品牌知名度上略逊色于东桥郡、渝园；功能房尺度上，本工程客厅、卧室及厨房的开间、面积都不及东桥郡、渝园温馨；合理的功能规划来躲避，样板房展现景观上，东桥郡、渝园集中布置景观，本工程景观匀质化，在营销上缺乏故事性；处处卓见细节之美。二、目的客群研讨与总结1、目的客群调研目的及方法1.1访谈目的判别工程目的客户群体主要来源，锁定目的客户群体的日常生活习惯，从消费者角度给出营销推行途径。1.2调研方法

36、问卷调查2、目的客群样本选择样本选择条件：3、维度区分3.1维度一：25分钟区域“以沙区为中心延伸至三北+九龙坡以沙区为中心区域情节界定，辐射三北、西区、璧山交通半径界定，双碑大桥、内环高速3.2维度二：产业人群延伸大学城+西永微电园+物流园大学城规划面积33平方公里，今年下半年人口将达15万人，估计到2021年，入住师生20万，加上常住居民，人口将达30万。微电园总规划面积约30平方公里，产业区20平方公里，配套效力区10平方公里。估计到2021年人口将到达11万。3.3维度三：竞争工程客户挑选东桥郡+睿城4、目的客群样本分布及甄别5、调研执行情况6、年龄偏重年轻化年龄构成：集中在31-45

37、岁，36-40岁购买意向突出年龄Total26-3031-3536-4041-4546-5051-60购买意向意向型7.3%24.4%36.6%17.1%7.3%7.3%100.0%普通型6.1%24.2%30.3%24.2%3.0%12.1%100.0%Total6.8%24.3%33.8%20.3%5.4%9.5%100.0%7、家庭构造7.1家庭构造简单对人文品味有追求7.2喜美观电影、电视以及综艺频道8、意向客户研讨8.1职业特征8.2居住、任务区域8.3购房目的自住为主流，低总价特质引致投资属性加强。9、其他方面研讨9.1收入与总价接受力年收入20万是一个分水岭9.2文娱方式运动健身

38、为主要休闲方式，次之为购物、旅游9.3媒体方面9.4喜好节目内容9.5工程客群界定模型-年龄段、家庭月收入以高收入家庭、富有阶层、事业初成、成熟小康之家及有购买力的青年家庭作为目的客户群。10、意向客户共性特征总结意向客户的年龄主要集中在31-45岁。对沙区有一定的情节55%以上的精英都这里，家庭构造以已婚，孩子18岁的在学和即将入学的家庭为主。对子女教育关注，小学到中学。家庭人口较少，以三口之家为主。家庭构造简单，房间数量在3房左右曾经满足。文化程度较高，本科及本科以上学历达60%以上。对文化需求高，职业以私营业主、企业高管、公务员、教师为主。居住区域集中在沙区、西区、三北区域，任务区域集中

39、在沙区、九龙坡区、渝中区及三北区域。购房目的以居住为主，但居住与投资界限不明显。从交叉分析来看，收入与职业次数、总价接受力成正比。11、意向客户锁定沙区政府科级干部，沙区学校青壮派教师阶层，有较高收入，在学校分不到好房子，曾经在重庆购买过大别墅，用于投资，或者给子女预备，子女为能与父母一同居住购买，专业投资者，对西永区域城市前景看好，为西永高管出租运用，已成规模的新兴精英阶层，同时具有深沉的沙区情节，银行中干级人员，如具备派驻背景，投资自住皆可。12、消费特征个性样本列举分类别10.1居住客群属性描画10.2投资客群属性描画三、工程定位1、目的消费群定位1.1根本属性年龄集中在31-45岁，城

40、市精英阶层。客户区域来源以沙区为中心，辐射主城八区及璧山、北碚等临近区域。家庭构造简单，孩子18岁的在学和即将入学的家庭。1.2特征描画本科以上的高学历阶层；关注生活质量，关注家人及本人的安康；多次置业的阅历一族。1.3购买动因关注子女教育的望子成龙家庭；具有沙区情节的中高端人群；看好未来升值前景的投资客。2、工程总体定位大学城英伦纯别墅大学城：区位属性，蕴含丰富教育配套资源。英伦：建筑风格属性，区隔其他别墅的重要标志。纯别墅：产品属性，纯，社区纯粹，客群圈层纯粹。2.1工程价值体系2.1.1工程价值提炼城市别墅、人文别墅、趋势别墅四、工程三大价值分析1.城市别墅1.1主城1.1.1西永城市副

41、中心以西永为城市副中心的西部片区，将成为联络市域西部城镇的重要地域，构成一个超越百万人口的新城。其功能定位以科研教育、效力业、休闲旅游功能为主导。同时，作为都市区工业拓展的重点区域之一，承接旧城区部分区业转移，发扬产业改造晋级功能。据悉，新城内的各种大型公共文化措施，都规划在城市中心以方便市民运用。而大学城内的文化、体育及教育资源，都将对公众完全开放，以最大限制地到达资源共享。1.1.2主城第六大商圈目前，主城已构成解放碑、观音桥、南坪、杨家坪和三峡广场5大商圈。到2021年，主城商圈将由5个扩至11个。其中主城新增的6个商圈中有3个已具雏形，分别是大渡口、两路和北碚商圈；余下的3个正在规划建

42、立中，分别位于巴南区的龙洲湾、沙坪坝区的西永和南岸区的茶园。位于大学城与微电园附近，其大学城熙街工程一期4万平方米商业设备已开业，富力城、龙湖两地产工程的商业街正在建立中。接下来，该商圈将规划建一个40万平方米的会展中心及设购物中心，开设奥特莱斯一类的国际名品折扣店等，整个商圈的业态将比现有老商圈更加现代化。1.1.3大学城中心的别墅大学城无庸质疑的城市中心地带未来成熟生活配套富力160万商业配套近在咫尺，有高档酒店、商业购物中心；杰出熙街餐饮区，15所大学的体育动场、图书馆都是消费者每天可以用的生活配套。1.2便利1.2.1轻轨轻轨7号线起于西彭组团陶家镇，经石板白市驿曾家陈家桥凤凰歇马，止

43、于北碚区西南大学附近，贯穿了北碚、西永、西彭三个西部片区外围组团。线路全长约61.75公里。其中地下线总长约为11.37公里；高架地面线总长约为50.38公里。地铁1号线朝天门大坪沙坪坝大学城，全长约46.1公里，主城区线路长度为38公里，其中地下线21.6公里，高架线16.4公里。从朝天门至沙坪坝，坐地铁只需26分钟。2021年通车。1.2.2城市干道内外环高速外环高速估计2021年底通车，从杨公桥至龙湖睿城经渝遂高速及内环立交全程约16公里，驱车15分钟即可快速直达。成渝高速公路复线路全长251公里，建成后，重庆2个多小时即可到成都。中环线介于内环和外环之间的高速路，这条路从大学城通到渝北

44、区，目前渝北方面工程曾经在建。双碑大桥：新牌坊-双碑大桥-双碑隧道-西永，全长约12km。2021年建成后，从北部新区到大学城，只需20分钟。1.2.3城市公交901线公交车： 曾家-虎溪-陈家桥-陈家桥安顿区发车时间：早5点30分 收车时间：晚7点30分901环线公交车：陈家桥-电子科技学院大学城校区-重庆医科大学大学城校区-重庆师范大学大学城校区-重庆大学大学城校区-四川美术学院大学城校区发车时间早5点30分 收车时间晚7点266线公交车：重师大沙坪坝校区发车时间早7点30分 收车时间晚9点30分456线公交车：川美黄桷坪大学城发车时间早7点30分 收车时间晚7点30分888线，中级车：沙

45、坪坝-大学城专线沙坪坝火车站西路-三峡广场-陈家湾-西永微电园-陈家桥景观大道-大学城管委会-重庆医科大学大学城校区发车时间早6点30分 收车时间晚6点30分908线，空调车：火车北站-大学城专线大学城-富力城-渝德-西永微电园-北环-新牌坊-保利香槟花园-重庆火车北站发车时间早7点 收车时间晚6点565线，中级车：北碚-大学城专线北碚-歇马-青木关-陈家桥-大学城管委会-重庆大学大学城校区-重庆师范大学大学城校区发车时间早7点 收车时间晚7点906线，空调车：重庆科技学院南区杨家坪大学城专线大学城三军医大火炬大道水碾动物园发车时间早7点 收车时间晚6点907线，空调车：重庆科技学院北区大坪大

46、学城专线大学城科技大道奥体大坪发车时间早7点 收车时间晚6点1.3未来1.3.1重庆的增长第三极千亿产业区西部新城应该叫做重庆主城的“第三极，前两极分别是主城中心区，还有就是目前正在规划的两江新区。隧道打通中梁山之后，西部新城豁然开朗，未来重庆的教育高地、信息产业高地、铁路物流高地都在这里，重庆规划的三个千亿级工业园区，主城两个之一也在这里，而这里的高科技产业的开展与宜居之间也是完全不矛盾的，可以预见，“北上和“西进都是主城未来的主要开展方向。沙坪坝区区委书记李剑铭近日在接受记者采访时说,大学城的投资将到达400个亿,除了西永微电园和土主物流园,沙区还在西部新规划了台商工业园,“西部新城各个板

47、块将共同昌盛。 李剑铭说,大学城目前已进展了100亿元的投资规模,微电园投资了30个亿,物流园投资了10亿元。他说,大学城全部建成,估计有400亿元的投资规模,沙区政府每年会拿出10亿元,用于大学城的根底建立。西永微电园西部硅谷西永微电园到2021年的斗争目的是：成为我市三个“千亿元园区之一,实现1000亿元的产值,占全市总产值的6%,10万人实现就业,外商直接投资6亿美圆,引进10家世界500强企业。目前该园区累计引进工程60多个,惠普、微软、IBM、NTT、中国挪动五家世界500强企业曾经入驻,知名企业、知名研讨所、知名大学的“三大聚集正在西永构成。物流园土主铁路集装箱中心站于2005年1

48、2月28日开工建立,占地2175.3亩,可包容70万标箱。该站是铁道部规划的全国十八大货运节点之一,将填补西部无现代化铁路物流枢纽的空白。估计到2021年,该中心将完成集装箱运量81万标箱/年,快运货物140万吨/年,普通货物70万吨/年。到2025年将到达集装箱运量175万标箱/年,快运货物200万吨/年。大学城重庆大学城共占地219397公顷，其中教育用地102172公顷，居住用地62098公顷，道路广场用地31696公顷，对外交通用地202公顷，市政公用设备用地1465公顷，绿化用地21764公顷； 14所高校在这里会聚，到2021年，在校师生人数就要到达20万人，到2021年到达25万

49、人。1.3.2四大公园木鱼石公园、大成湖公园、中央休闲公园、体育公园占地300亩的中央公园，以及占地500亩的大成湖公园，将在09年开工，占地900亩的木鱼石公园2021年开工。中央公园将是一个人文科教为主题的公园，大成湖是一个体育公园，木鱼石公园是人文历史公园，这些公园都让原有的山水特征不被破坏，因形就势，而且全部不设立围墙，让市民和学生可以从各个方向进入公园散步玩耍。据王余果说，目前，欢乐谷工程有方案引进大学城，该工程假设进驻，将极大地带动大学城的人气。1.3.3沙区政府能够迁入2.人文别墅2.1环境2.1.1十四所人文大学公园14所大学：重庆大学、第三军医大学、后勤工程学院、重庆医科大学

50、、重庆师范学院、四川美术学院、重庆科技学院、重庆医药高等专科学校、重庆电子科技职业学院、重庆城市管理职业学院、重庆警官职业学院、重庆运动技术学院、重庆巴渝职业技术学院、中国国际职业技术大学。14所大学就是14座人文公园，居民可以把这些大学校园，当作感染书香气氛的自在空间。古人云：“智者择邻而居。与书香为邻，全新的环境，这样的气氛，是很难复制。2.1.2重庆市重点中学一中、八中、QSI国际学校7所中小学：重庆一中、重庆八中、人民小学、QSI国际学校、大学城第二小学校、虎溪职业中学、凤中舞蹈学校。重庆一中大学城校区占地面积101亩，可包容2700名学生就读。该校区于2006年9月建成并投入运用后，

51、现有545名学生入校学习。重庆市人民小学大学城校区由沙坪坝区政府投资建筑，校区于2006年建成并投入运用，占地63亩，设有36个教学班，可包容1700名学生。大学城QSI国际学校是一所美国的非营利性国际教育组织，是为处理重庆外籍子女的教育问题，同时也是为西永微电子工业园配套建立的一所学校。这所学校只招收中国内地籍以外人士的子女。全校占地面积54亩，并于2007年1月2日正式开学。从幼儿园到高中，学校教学全部采用美国教育体系，运用美国教材，从美国和加拿大聘请具有在本国教师资历的专业教师。该校一年有3个学期，每班只招收15名学生，注重针对学生个性开展实行多层次教学。2.2工程内涵2.2.1英伦别墅

52、重庆质量别墅的自信心标志先有悠山郡后有中海北滨1号,两百万起步的别墅，在重庆都是高档富贵的气质，而英伦浓重历史文化特征、先进的生活方式让重庆消费者心驰神往。伦敦重庆双城纬度伦敦与重庆都有雾都之称，不用出国，伦敦的风情曾经搜藏比托斯卡纳本钱高200元/平米偷巧的托斯卡纳英式的坡屋顶更好用坡屋顶利于排水，可以提供业主更多地可改造空间。2.2.2人文学校英国有剑桥大学别墅美国有常青藤别墅重庆有金融街别墅。2.2.3康桥书院从台湾的诚品书店到融城华府的康桥书院，关注孩子、关注家人。2.3观念2.3.1大学城的小孩不会学坏为孩子买别墅55%的重庆精英这里。3.趋势别墅3.1两百亩纯别墅区3.1.1新都市

53、邻里生活理念城市、街区、社区一体化，邻里关系最正确。3.1.2重庆仅有纯别墅牺牲容积率，从1.35改为0.7，以到达纯别墅目的。3.2绿色科技生活典范3.3.1略带英伦味道的原生态景观该景观设计承继了建筑规划设计的理念，整个工程突出丰富的英式乡村人文内涵。设计以浓郁的英式风情为指点，从发明人居环境的目的出发，营造人性化生活空间。以英式风格园林做主导的同时，交融自然生态的设计手法，注重对各个细节的雕琢，强调组团空间的意境营造。各个组团空间经过水景、特征植物、情景雕塑、特征浪漫花园来烘托淡雅的英式景观。在植物的设计上以外乡树种为主，糅合具有英式风情，适宜当地气候条件生长的异域植物，营造英式乡村风情

54、。在重要地点和节点上种植高大，摇弋多姿的植物，构成点景树。在地形高差大，挡墙多的地方利用开花、常绿的爬藤植物为主，软化景观。地形起伏变化大的地方集中种植高大的植物，阻挠地形变化大的不利点。在组团空间以不同开花植物和特征树种组合，构成各具特征的植物群落景观。并以银杏大气、兴盛；紫薇艳丽、典雅；蔷薇惬意、安静；樱花浪漫、活泼；玫瑰丰富、灵动为组团空间树种，突出空间的差别性。3.3.2雨水自然搜集系统水是自然界中最与人亲近的元素，也是英式园林中不可短少的元素。本案中结合场地地形复杂多变的。3.3.3以水为魂的开放空间水是自然界中最与人亲近的元素，也是英式园林中不可短少的元素。本案中结合场地地形复杂多

55、变的特点，援用如今最生态、环保和节约本钱的设计方式，采用“人工湿地+活水景观的设计思想。水以个生物净化过程实现自然净化：第一过程：菌床系统动植物净化；第二过程：浅石滩系统活水净化；第三过程：底泥系统鱼塘系统。本案中大量的水景设计，所以在不同的时期会水位的变化，因此也会出现不同的景观，故在处置上我们应该思索到不同时期的景观处置。因在园区的水设计上都采用的是生态处置的方式，故在驳岸的处置方式上也采用自然驳岸的方式，需求思索的是在常水位、枯水位、洪水位这三个时期的景观效果。同时在3个低点的湖面设置防洪蓄洪点，当在常水位及以下时就蓄洪，在水面高于常水位时就泄洪。人工湿地系统中对于池底的处置方式是采用在

56、湖底铺设一定厚度的卵石生物填料。常用的包括无烟煤、生物陶粒蛭石、沸石 钢渣、陶瓷滤料、砾石、页岩等来净化水质，并铺设多年荒芜且具有一定肥力的水稻土，为水生植物提供营养。将水景以种不同的方式来实现：第是自然形状的溪流，结合建筑布置的实践情况，在路边、山墙边种植着一些水生植物的溪流渐渐流过，时而有层层的跌水荡起悄然的水花，时而听到蛙叫蝉鸣，在他回家的路上享用愉悦的心境；第是大面积的生态池塘，景观湿地，同时也起到防洪泻洪的作用，作为邻里间交流的场所，布置了精巧的小品，温馨的座椅，看湖的光影变化。第是英式的水景池，吐水钵、涌泉带来的欢乐气氛，加强了英式园林的感染力。游泳池是独立出来设计的水景，游泳池掩

57、映在重重树林之中，尽量做到自然，大气。游泳池的跌水与自然水面融为一体，大气澎湃。4、工程规划重庆首个无压力别墅社区东南偏移15度 “师法自然城市原生涵养生活高地，出于对外乡气候的了解和尊重，融城华府偏东南15整体规划，复原自然的通风采光，天赋优越。新都市主义关注他的家人，大学城独一纯别墅社区超低容积率，豁达楼间距，大学城内的独一纯别墅社区，为他保管纯粹的精英阶层邻里生活。人文商业街+精英集约别墅两大功能区。5、建筑单体5.1源于英伦的TUDOR风格坡屋顶、老虎窗、自然陶土面砖， TUDOR风格，源于英伦，赋予建筑更多生活智慧。5.2叠拼+联排产品特征5.3联排分布、景观梯队及价值分析5.4联排

58、户型梯队及价值分析5.5联排房型及面积统计房型房型编号总图编号栋数户数套内面积区间中间户端户A1型联排北入口N-AT42-6、8-428166182N-AT62-1、2-2、2-7、2-8、7-2、7-3、8-5、8-6848A2型联排南入口S-AT42-3、2-5、4-2、9-1、9-2、10-4624166182S-AT63-1、7-1、7-4、8-1、8-2、8-3636S-AT87-518B1型联排北入口N-BT410-3、10-6、10-7312162175N-BT63-2、4-3、4-8、9-3、10-2530N-BT84-4、4-9、4-10、9-4432B2型联排南入口S-BT

59、44-614161176S-BT62-4、3-3、4-1、4-7、10-5530S-BT84-5、10-12165.6户型及点评5.6.1 A型联排北入口端户 A1型端户点评全采光通风设计的地下赠送空间；前园、侧园、后院三重庭院设计，南向下沉庭院，享用坐北朝南最正确生活；厨房转角双面采光设计，时辰关爱孩子；6.3米敞阔开间尺度，尽享尊贵质量生活；客厅双层挑空，门厅、餐厅三层通高，多重功能拓展，添加居家生活空间兴趣性；竖向空间有机串联拉近家人沟通间隔 ，情趣家居生活乐融融。我的家说不完的爱三跑镂空楼梯，从此让别墅更人性化，更关注老人、小孩的平安；多重空中露台赠送，让家人与星空、自然亲密接触；主卧

60、带温馨阳光浴室，南向阳光窗，迎接第一缕阳光洒向浴缸；44 英伦坡屋顶，附送超大阁楼空间。5.6.2 A型联排北入口中间户 A1型中间户点评全采光自然通风南北通透设计的地下赠送空间；前园、后院双庭院设计；客厅双层挑空，餐厅三层通高，多重功能拓展，添加居家生活空间兴趣性；竖向空间有机串联拉近家人沟通间隔 ，情趣家居生活乐融融。我的家说不完的爱三跑镂空楼梯，从此让别墅更人性化，更关注老人、小孩的平安；多重空中露台赠送，让家人与星空、自然亲密接触；主卧带温馨阳光浴室，南向阳光窗，迎接第一缕阳光洒向浴缸；44 英伦坡屋顶，附送超大阁楼空间。5.6.3 A型联排南入口端户 A2型端户点评全采光通风设计的地