不动产投资概述

1、 哀第二章 叭不动产投资扒2.1不动产投背资的形式和特征罢肮1伴2.1.1不动艾产投资内涵及特败征艾昂1俺2.1.2白 不动产投资的癌类型及特征摆懊2安2.1.3班 不动产的投啊资回报氨氨3邦2.2 捌不动产投资的价哀值分析八班4按2.2.1 鞍影响不动产价格办的因素扮半4般2.2.邦2背 耙不动产估价方法笆俺9盎2.2.3不动俺产投资价值评估佰工具班盎12凹2.2.稗4资本化率的估般计稗盎18巴2.3不动产投熬资的风险胺绊26白2.3.1 袄不动产投资风险爱及其特征袄俺26八2.3.2 阿不动产投资的风鞍险管理俺八27扮2.4房地产投巴资信托隘懊29蔼2.4.1 皑房地产投资信托拌爸29扮2

2、.4.2 房拔地产投资特性及岸收益傲影响板来源袄柏31坝2.4.3 R白EITs的全球俺发展拜芭34坝2.5不动产融拔资领域的创新把绊36澳2.5.1不动肮产安融资领域敖的创新般阿36鞍2.5.2抵押稗贷款的创新矮把41资料阅读48案例分析50本章习题56参考文献58艾第二章 不班动产投资唉不动产是人类赖耙以生存和生活的佰基本条件稗，暗是一切经济活动搬的基础版，疤为社会生活提供扳基本的生产和生版活用品。而不动瓣产投资是投资者把以不动产为投资搬对象进行的一种巴投资获利的行为翱。尤其近年来，叭不动产业已逐步背成长为国民经济拜的支柱产业，并安对我国经济增长叭做出了令人瞩目靶的成就。不论是蔼居民个人还

3、是企扳业，越来越热衷白于不动产投资活邦动，这就需要投拔资者对不动产投颁资的概念、价值按、风险等相关内板容有一个相对全爱面、科学的了解版，这也是本章将稗要介绍的内容。白2.1 败不动产投资的形稗式和特征扳2.1.1 不唉动产内涵版及特征斑所谓癌“柏不动产邦”啊，依中华人民斑共和国担保法澳第92条规定：背“爸本法所称不动产瓣是指土地及房屋版、林木及地上定笆着物。败”搬可见，哎不动产鞍（办real鞍-昂estate挨）是相对于动产敖而言的，昂它强调的财产和盎权力载体在地理啊位置上的相对固般定性，具体是指笆土地以及邦建筑物等土地定耙着物，是权益和翱实物的综合体耙。目前，国内对把不动产的用词尚爸不规范，

4、鉴于此哀，若未作特别说百明，本章适用的拜“百房地产隘”半一词与靶“埃不动产蔼”袄含义相同。按房地产作为一种癌特殊的商品，除爱具有一般商品的拔共性外，还具有摆许多自身的特征碍。班地理位置的固定澳性翱在房地产交易中办，爸建筑物和土地是斑不动产，不具有巴移动性，绊流动的是其相关半的权益（或权利罢），而不是房屋邦和土地实体背，因此固定性是袄房地产与其他商百品最大的区别哀。因而地理位置埃对房地产质量、叭功能和价格的影摆响比其他商品更版为显著，这也就颁决定了房地产投安资的地域性。隘使用功能的多样隘性绊相同功能用途的爱房屋和土地，利鞍用方式可以不尽啊相同，同时就其罢本身的性质来说笆，又可以有多重阿不同的功能

5、，如把同样的一套房子办，对于厂商可以般做库房，对于居埃民可以做住房。佰房地产使用功能肮的多样性，同时氨也决定了房地产八需求的普遍性，安引发了房地产的肮开发竞争，有利颁于资源的优化配笆置。哀投资和消费的双熬重性埃随艾着人口的增加，熬房地产需求总量绊在不断地增长，拜而土地总量确实搬固定的，因此从绊宏观来看，房地吧产的价格会不断拔上升，使它具有啊投资的特性柏，是现代社会防把止通货膨胀及货暗币贬值的重要工颁具。艾另一方面，人们扒又可购买它来居斑住生活。爱由于现实中难以隘分辨颁房地产的投资性澳和消费性，人们百购买房地产的目背的往往两者兼而靶有之。社会地位的象征办房地产艾作为阿一种资金密集型白投资工具，稗

6、其投资价值是十靶分巨大的。由于板近年来伴房地产的价格会癌不断上升，投资搬房地产需要大量奥的资金，特别是稗对于拥有房产的捌人来说，不仅可斑以享受房产增值扮的潜力以及居住懊的舒适，更是一伴种身份和地位的哎象征。表2-1 房地产投资类型及其特征癌2.1.2 白不动产投资的类八型及特征吧类型班主要价值决定因隘素昂投资特征罢首要风险傲最可能的投资者斑类型傲荒地扮需求的扩张笆便利的位置耙旅行类型熬计划/分区的最白好用途袄被动稗缺乏流动性百有限的杠杆搬价值升值获得回唉报率办无税收减值敖资本利得征税扳费用资本化搬持有成本搬资本升值的不确袄定性邦投机者绊开发者摆价值储藏产业颁住宅八扩张的人口昂收入的增加把地理位

7、置：便利隘程度、有利的暴伴露吧威信耙适度流动性袄高杠杆扒周期性的价值和哀收入增值带来回摆报率拌税收减值巴普通和资本利得俺征税拔新建时的起步搬管理：更大的计扮划需要雇用专业哎人士扮高收入人群：从埃税盾中得益败适宜所有能够取把得权益投资的投敖资者隘写字楼俺扩张的地方经济把地理位置的联系挨威信/地位稗租产的混合兼容柏性凹活跃（除非只租背给一个公司）白适度流动性板周期性的价值和疤收入增值带来回唉报率拔税收减值懊普通和资本利得把征税哀新建时的起步稗管理：高水平服板务的提供熬竞争性的设施背逐渐过时的风险昂随商业活动的位邦置变动矮高收入者：需要哎税盾伴适宜任何雇用专凹业管理人和去的俺初始权益投资的暗投资者碍

8、仓库半商业/工业活动叭地理位置的方便扳运输型巴耐久变动的结构瓣设计佰适度流动性半适度杠杆芭周期性的收入增背加带来收益率瓣税收减值佰普通和资本利得把征税般由于材料、设施班和技术的变动而摆逐渐过时啊退休人员：追求柏现金流和有限的爸管理爱任何可以取得期佰初权益资本且追澳求税收庇护的投澳资者蔼临近的购物中心邦沟通的增长拜有效需求：人口耙和收入扒与竞争对手比较隘而言的便利的地颁理位置芭与花费类型有关稗的租产混合懊有效的出租协商唉适度活跃隘适度流动性败适度杠杆半周期性的价值和哎收入增值带来回俺报率啊税收减值叭普通和资本利得板征税袄建立：合适的租哀客混合按管理：需要提供败足够的专业化服般务暗闲置笆竞争性设施

9、氨逐渐过时俺相当富有者：需巴要进行大规模权澳益投资奥任何能够运用税芭盾和其他好处的拌投资者拜旅馆吧地理位置：连接柏程度和便利性斑需求：会议、旅案游、度假、商务败设施和服务的综版合叭活跃白适度流动性捌适度的低杠杆八周期性的价值和罢收入增值带来回隘报率挨税收减值耙普通和资本利得把征税办管理：高度的租拔客周转率（专业背化管理十分必要拜）霸竞争性设施俺任何可以利用税岸盾和有足够权益稗投资的投资者绊较小的投资规模盎也适用于愿意经吧营和维护的投资熬者扳2.1.3傲 不动产的投凹资回报艾一切投资的目的稗都是为了获取某叭种形式的澳投资回报奥（return熬 on inv啊est背-胺ment），而败这些回报的

10、来源瓣一般可区分为：翱（1）收益；（爸2）升值；（3般）价值收益。如俺购买支付利息的癌股票，能带来稳靶定的货币收益，碍因通货膨胀能产氨生某种程度的升白值，以及如果公懊司利润增加还可罢能有价值收益。瓣作为投资的房地澳产包括不同类型扳的资产，起收益阿可能源于上述三耙种回报之一，也斑可能源于所有的胺回报。如下摆面邦所示：安仅有收益的投资靶叭抵押贷款；柏 氨仅有升值的投资岸拔持有未开发的土斑地；敖 败仅有价值收益的翱投资伴阿建筑地块的开发白 啊；拌三种收益类型都爸包括的投资昂八收益性房地产，办如公寓楼板 岸。蔼房地产回报方式皑具有多样性，扒不可能将之与其俺他有效地投资形碍式进行全面比较斑，因为任何有意

11、安义的比较坝都必须考虑如何哎把一种特定的资艾产与可替奥代性投资机会联爸系起来。每个投败资者必须在需求翱与目标、安全性袄及收益性哀间邦进行平衡，而且敖税收条款对每个伴纳税人的影响也办不尽相同。投资芭选择问题就是这笆样的个人化行为挨，需要投资者谨伴慎的权衡优劣。笆2.2 凹不动产投资的价哎值分析胺对靶投资者而言爱，矮要进行房地产投佰资跋，邦无论是进行不动佰产开发项目投资办还是开展置业投袄资鞍，霸正确、客观地估拌算不动产投资的叭价值是至关重要斑的。巴不动产估价啊，亦称不动产价按格评估，是矮依据影响不动产袄价值的各种资料摆，判定不动产以敖货币表示的经济跋价值。扳然而，与股票、版债券等投资对象叭相比，不

12、动产投暗资周期较长，从皑垫付资本到获利阿、收回投资一般安需要经历一个较般长的时期，而且翱，期间政治、经把济等因素的变化袄使得不动产投资袄活动充满风险，办风险与收益形影奥相随。因此，要爸正确、客观地评吧价不动产投资的八现期收入与未来肮收益的关系，就昂要求投资者树立班两大价值观念，矮即货币的时间价昂值观念和投资的柏风险价值观念。碍在此基础上，我耙们可以得到一个案准则：瓣考虑一个不动产俺投资是否可取的伴首要一点就是投霸资是否可以在一扳个必要的收益率拌上取得正的投资白净现值疤（跋net pri班ce valu按e矮）案。哎下面我们先从影拜响不动产价格因笆素开始。唉 暗2.2.1 氨影响不动产价格叭的因

13、素背不动产价格是不爱动产商品价值的版货币表现，关系隘到不动产所有权俺和使用权在经济唉上的实现，不动背产市罢场运行的市场秩佰序和资源的优化拜配置。它受到多罢种因素的影响，蔼这些胺从不同的侧面，暗以不同的程度影懊响着不动产价格鞍的评估。一般可办以按两种方法对叭其进行分类。第拌一种方法是将影碍响因素分为一般板因素、个别因素罢和区域因素。一岸般因素是指各个袄地区、各种类型伴的不动产价格水跋平都有所影响的懊因素；个别因素八即不动产本身的扒个别特性中对不搬动产价格有所影霸响的因素；区域熬因素是指对某一鞍区域范围内的不拌动产价格水平有啊影响的因素。翱另一种分类方式懊主要是将影响不案动产价格的因素芭分为芭供求

14、因素、环境鞍因素、人口因素哎、经济因素、社艾会因素、行政因吧素、心理因素及颁其他因素等。每柏一种因素还可以扳进行细分。以下按综合两种分类方蔼法对影响不动产靶价格的因素加以霸分析。1 供求因素胺不动产的供给和肮需求是影响不动芭产价格的两个最哎终因素，其他因矮素最终都是通过佰影响不动产的供跋给与需求来影响扒不动产价格的。矮当供给一定时，暗需求减少，价格稗就会下降；需求巴增加，价格就会氨上升。同样，当爸需求一定癌时，若供给增加吧，供给就会下降佰；供给减少，价敖格就会上升。也敖即我们常八说的供大于求，扳价格将下降；供唉不应求，价格将扮上升柏（见图2-1唉）；市场上的供把给败与需求量达到平耙衡时，这一需

15、求唉量便是有效需求按（图2-1中的啊E、F点）。售价/租金（供给曲线）D1F（需求曲线）ED0图2-1供给与需求曲线数量蔼影响不动产经济败供给的因素主要靶有:板自然供给、社会皑需求、价格和计稗划和规划。在我敖国政府的计划和白规划是决定供给昂的主要因素，计斑划松，供给量将艾增加；计划肮紧，供给量将减版少。同样，规划败的松紧也直接影凹响着供给的多少奥。规划使周围交笆通出行环境产生埃变化，是的价格按曲线斜率变缓八，班不动产价格差价瓣变小。影响不动安产需求的因素有白：人口数量、收巴入水平、消费结敖构和相关政策。2自身因素拌不动产的自身因敖素也可以说是房埃地产的个别因素爱，是指房地产本懊身的个别特性对巴

16、房地产价格的影百响因素。自身因班素主要一般包括矮土地和建筑物的爸自身因素，考虑邦到土地自身因素芭的重要性，此处斑仅讨论土地的自跋身因素。土地的俺自然因素包括位啊置、形状、大小扒、地势、地质、啊日照、通风、湿挨度、温度以及临跋界状态等。唉位置、形状、大叭小（宽度、深度背、面积）、地势罢、地质。拔一般来讲，胺位置好的土地带隘来的收益要高于胺位置差的土地，坝同时，要获得位澳置好的土地也要岸付出高于位置差矮的土地的代价。傲土地的形状多种稗多样，例如三角背形地、矩形地、佰平行四边形地等颁等。由于它们的俺利用难易程度不般同，一般认为矩瓣形地更容易些，盎因此其价格会相斑对偏高，而其他绊形状的土地价格笆会偏低

17、。而土地霸的大小一般来说捌，面积越大的土盎地由于在用途上奥有绊较多的选择可能拜，容易被利用，鞍所以其价格也往笆往会疤高于面积小的价俺格。地势也就是扒土地与相邻地的安高低关系比较，搬一般地芭，地势高的土地皑价格高于地势低白的土地价格。地岸质条件与土地的叭承载力密切相关半。地质条件的好稗坏又直接影响地佰基处理费用的高凹低。地质条件越靶好，土地价格就岸高；地质条件差靶，土地价格就低熬。爱日照、通风、湿碍度、温度。这四班个条件在一定合安适范围之内，会白增加土地的价格蔼；相反，一旦超瓣过了正常范围，爱如日照时间过长傲过短、湿度过大矮过小、温度过高爱过低都不利于生吧产和生活，土地把的价格也会偏低鞍一些。挨

18、临街状态。土地俺的临街状态对地爸价影响很大，一矮般可以分为路角佰地、双面临街地按、一面临街地、傲袋地、盲地等多扳种情况。由于它百们的利用价值不安同，价格也不同唉。路角地价格最把高，其次为双面颁临街地、一面临颁街地、袋地和盲凹地。3环境因素笆环境因素课分为邦自然环境因素和扮社会环境因素。岸自然环境因素包伴括:（1）各种哎噪声，如汽车、摆人群等可能产生懊的噪声，噪声过般大，会使不动产蔼价格下降。（2扒）环境污染，如坝废弃、废水以及哎各种垃圾若不及懊时处理，都会污胺染环境，致使水般源及空气都会变搬质，会使该地区昂的不动产价格下摆降。（3唉）视觉环境，不盎动产周围的景观肮是美观，使人心矮旷神怡，也很影

19、百响不动产的价格捌。疤社会环境因素：板（1）交通的便傲利性，直接影响佰着人们的生活、扮学习和工作，因斑此，与不动产价笆格关系非常密切埃。（2）商业设埃施状况也会影响懊不动产价格，商盎业设施可以为人白们的生活提供便百利，会使不动产安价格上升。（3扮）幼儿园、小学半、中学及大学等佰教育设备完备，背可以为人们提供懊受教育的机会，暗提高人们的素质鞍，会使这一地区熬的不动产价格上敖升。4人口因素爱不动产的需求主把体是人翱。巴人口数量和人口霸素质以及家庭规皑模等对不动产价隘格有着重要的影绊响。人口数量盎人口数量与不动哀产价格呈正相关安关系，人口增加搬，对不动产的需叭求也会增加，不颁动产的价格进而隘上升。在

20、人口数爱量因素中，反应瓣人口数量的相对伴指标是人口密度搬。人口密度高的皑地区，一般而言哎，不动产供给相肮对缺乏，需多于熬供，因而不动产摆价格水平会上升哎。人口密度从两办方面影响不动产版价格：一方面，跋人口密度提高有摆可能刺激商业、坝服务业等产业的唉发展，使不动产癌价格提高；另一拜方面，人口密度敖过高造成生活环氨境恶化，有可能靶降低不动产价格瓣。人口素质白人口素质也会引拔起不动产价格发芭生变化。因为人靶类随着受教育水稗平的不断提高，搬社会文明不断进按步，人口的素质扒也不断提高，对伴不动产的消费观八念也会不断发生碍变化，凡此都会碍增加对不动产质艾量和数量的需求澳，从而影响不动伴产价格趋势。而暗局部

21、地区由于居哀民素质低下，生蔼活秩序混乱，安皑全感差，人们多斑不愿就居哎，从而使胺这疤一地区的不动产爱价格趋降凹。家庭规模绊家庭规模是指全鞍社会或某一地区胺家庭的平均人口半数。一个家庭就啊是一个居住单位爸，当家庭规模发昂生变化时，即使傲人口总数不变，翱也会影响到居住案单位数的变化，背进而影响不动产扮需求的变动，最半终影响不动产价板格的变动。一般敖来说，随着家庭奥规模逐渐缩小，败不动产价格有上俺涨的趋势。5经济因素拔影响不动产价格昂的经济因素主要阿有经济发展和物啊价水平。它们对斑不动产价格的影芭响比较复杂，主扮要体现在以下几扳方面：经济因素佰随着经济的发展稗，投资、生产、般经营活动逐渐增芭加，进而

22、会引起埃对厂房、办公室肮、住宅、商场和安各种文娱设施等拜的需求增加，从罢而不动产的价格埃趋升，尤其是引搬起地价的上涨。跋如20世纪80邦年代，亚太地区柏的日本、新加坡败、韩国、台湾等疤国家和地区经济暗高速增长，地价邦也相应地大幅度盎上涨。物价水平伴物价水平和不动把产的价格关系比胺较复杂。通常物埃价变化，表示袄为败货币购买力发生澳变动，如果不动俺产价格变动的百爸分比等于等于货坝币变动的百分比耙，则不动产价格跋并没有发生实质八性变动；如果小肮于，不动产的价扒格相对下降；大按于的话，其价格氨相对上升。碍从宏观角度来讲颁，土地的价格与埃物价水平的因果艾关系，一般存在癌两种看法：一种佰观点重视蔼“柏地价

23、上涨瓣摆抵押暗价值胺增大熬敖信用膨胀案唉地价上涨矮”绊这种因果关系；百令一种观点则注爸重颁“盎货币量的增加癌岸物价上涨俺半地价上涨背”板这种因果关系。吧其实，这两种观败点正是解释了地懊价与物价互为因把果关系，以及在拌不同的社会条件隘下的具体作用形哀式。从一段长时凹期来看，地价的柏上涨率要高于物耙价和居民收入的佰上涨率，但这并摆不绝对。6行政因素俺 行政因素是指拜政府以公益为出办发点，积极扶持瓣不动产的发展或蔼消极限制其发展吧，其最终目的是吧为了提高不动产俺的整体效用。行班政因素包括土地蔼制度、住房制度板、城市规划、土艾地利用规划、不瓣动产价格及税收袄政策和行政隶属案变更等。土地制度凹土地制度直

24、接影耙响着地价水平。搬科学合理的土地摆制度，可以有效挨地制约土地的利坝用者或投资者的叭积极性，带动土稗地价格适度涨落啊。住房制度般合理的住房制度暗使住宅价格与居败民收入保持适宜搬的比例关系，促搬进住宅市场的繁百荣。俺城市规划和土地哀利用规划扒城市规划以及土懊地利用规划对不班动产价格的影响袄主要体现在三方坝面：一是特定的昂用途划分土地为摆住宅区、商业区版等多种类型，不半同类型的土地价邦格会发生较大的班变化；二是改变矮不同房屋的用途拜，一旦得到相关颁部门的批准，其矮效用就会发生变叭化，相应的价格办也会随之改变；暗三是不同的土地搬有不同的限制要斑求强度，如容积岸率、覆盖率和建疤筑的高度等，都爱会对不

25、动产的价按格产生影响。拔（4）不动产价拜格政策吧一般来说，不动笆产价格政策有高版价格政策和低价版格政策两种。在般我国，政府可通伴过控制土地供给安量，提高土地出板让价格、房地产办开发靶经营的税费以及疤调整产业政策等爸措施，促使不动按产价格提高。而办政府抑制氨不动产价格的措办施有：制定最高安限价、制定标准稗价格、调整土地爸供应量、土地出扮让价格及房地产懊开发经营的税费爸负担、在不动产绊价格高涨时抛出挨一定量的不动产案和建立并完善不挨动产交易管理制懊度。（5）税收政策澳直接或间接地对霸不动产课税的多安少，关系到不动翱产的收益的多少安，因而影响到不吧动产价格的涨落哎。具体分析时，佰我们还要懊考虑扳课税

26、的转嫁问题懊。隘（6）行政隶属碍变更氨可以想象，将某笆一个非建制镇升凹为建制镇，将某扮一个建制镇升为八市，或将某一个般市升为地级市、暗省辖市、直辖市摆，无疑会促进该袄地区不动产价格熬的上涨。同样，笆将原属于某一较伴落后地区的地方摆划归为另一较发氨达地区管辖，也蔼会促进这一地区按的不动产价格上昂涨。背2.2.爱2懊 爱不动产奥估价方法爱理性的投资者要扮投资不动产必然鞍要进行投资价值盎分析阿，摆也就是岸对不动产进行估俺价。另外，不动啊产投资一般都要颁涉及巨额的资金板流动，而且要面耙对较长的时间价笆值风险，采用有拌效合理的不动产隘评价方法对不动癌产的投资价值进埃行较为准确的估矮计因而显得尤为啊重要。

27、一般来说绊，不动产的评价碍方法体系有耙市场比较法、收斑益还原法、成本绊逼近法、假设开八发法、现金流折拜现法等懊。癌市场比较法、收阿益还原法、成本埃逼近法是不动产拔估价的三种经典邦估价方法。澳下面碍我们将埃介绍最常用的两俺种不动产估价方哎法。1市场比较法盎市场比较法（捌market 扒compari跋son app芭roach扮），又称为稗买卖实例比较法氨、现行市价法、败交易实例比较法百、市价比较法、扳市场资料比较法斑、市场法等阿，是指在评估一百宗不动产价格时癌，将待估扳不动产与类似不耙动产的近期交易矮价格进行对照比挨较半，通过交易情况办、交易日期、区埃域因素和个别因奥素等进行修正，氨得出待估暗

28、不动产在评估基拔准日的正常合理佰价格。由市场比翱较法得到的价格凹称为比准价格，拜该价格经过市场袄调节后，得到市艾场价值。柏它是不动产估价熬方法中最常用的班基本方法之一，八也是目前国内外捌广泛应用的经典巴估价方法。疤市场比较法在颁国内外都得到了耙极为广泛的应用背，是有其理论基疤础的，这就是经案济学中的替代原柏理。在经济学上半，我们都知道市百场上任何经济主爸体都谋求以最小癌的代价取得最大般利润或效用，所靶以其在选择商品艾时会选择效用大啊而价格低的商品白。当效用和价格肮相比，效用太小伴或价格太高时，敖购买者就会放弃哀购买；因此，效奥用均等的物品或霸服务在其价格上半应该相等。根据挨替代原理，效用颁相等

29、的不动产经按过市场的竞争，熬其价格最终会基邦本趋向一致。尽案管不动产实际交唉易中，某些特殊绊性会使不动产的懊交易价格可能会癌偏离常态，但是扒依靠评估人员对岸这些因素的调整拜修正，仍可以使叭待估案例与交易挨案例之间基本满袄足替代关系存在罢的条件。搬市场比较法适用佰的对象是具有交捌易性的不动产，案如按房地产开发用地哎、普通商品住宅般、高档公寓、别霸墅、写字楼、商奥场、标准化工业挨厂房笆等。而对于那些扳很少发生交易的拜不动产，如奥特殊工业厂房、拜学校、图书馆、搬纪念馆、古建筑拔、教堂等把不适用耙。板市场比较法适用埃的条件是在同一白供求范围内存在斑较多的类似不动哀产的交易。如在肮一些不动产市场俺尚不够

30、发达的地岸区，就难以采用八市场比较法估价癌。另外，在比较稗法估价中需要进捌行交易情况、交斑易日期、不动产皑情况（包括区位哀状况、权益状况傲和实物状况三方颁面）的修正，这柏些修正有的很难哀采用量化的计算胺公式，这就需要凹估价人员依靠其凹广博案的昂知识、丰富的经岸验和对当地不动版产市场行情、交矮易习惯等的深入拜了解才能做出。澳市场比较法的基扮本计算公式为：笆 暗 凹 佰 奥 P=PABCDE皑 搬 暗 唉 背 （2-1）败式中，P扒唉待估房地产估价奥价格；暗 败 P巴啊鞍可比交易实例价搬格；疤 鞍 A熬笆交易情况修正系稗数；耙 捌 B班搬交易日期修正系笆数；哀 扳 C芭捌标准化修正系数岸；罢 邦

31、D跋靶区域因素修正系坝数；蔼 跋 E笆矮个别因素修正系哎数。哀运用市场比较法跋评估房地产，是奥建立在充足的案靶例资料基础上的隘。只有拥有大量罢真实可靠地交易霸实例，才能把握把正常的市场价格半行情，才能评估按出客观合理的价耙格。所以，在不板动产评价过程中瓣，首先尽可能地靶搜集较多的交易拔实例。而交易实岸例所涉及的内容哎方方面面甚是繁白杂，在搜集交易捌实例时，我们应爸注重对以下几项耙内容的搜集：蔼成交价格、日期芭、付款方式、交爸易实例不动产的靶状况、交易双方暗的基本情况和交巴易目的、交易情败况等鞍。拌在这些交易实例暗中，成交价格是蔼最为重要的。然哎而，由于种种难袄以克服的原因，昂可比实例的成交八价

32、格可能是正常半的，也可能不是把正常的。但是，碍我们要保证评估扳的估价对象的价凹格是客观合理的搬，这就需要我们办在搜集完交易实板例后，对相应的疤成交价格进行交暗易情况修正，即拜如果可比实例的凹成交价格不是正哀常的，则应将其斑调整为正常的，背如此才可以作为坝估价对象的价格氨。埃由于不动产本身奥具有不可移动性挨、独一无二、价板值大等特性，再暗加上交易中复杂啊的特殊因素，不唉动产交易的市场扮价格有可能会偏癌离正常。归纳起跋来造成成交价格爱偏差的因素有以盎下几个方面：拌有利害关系的人扒之间的交易伴急于出售或急于绊购买的交易翱交易双方或某一凹方对商场行情缺搬乏了解的交易懊交易双方或某一爸方有特别动机或啊偏

33、好的交易特殊方式的交易斑交易税费非正常靶负担的交易挨相邻不动产的合扒并交易哎受债权债务关系俺影响的交易。白有上述特殊情况颁的交易实例不宜捌选为可比实例，敖但当可供选择的霸交易实例较少而拜不得不选用时，伴则必须对其进行澳交易情况修正。皑交易情况修正的翱方法主要有百分哀率法和差额法。阿采用百分率法进隘行交易情况修正皑的一般公式为：矮 蔼 袄 可比实例的成交价格交易情况修正系数=正常价格肮 半 （2-2）傲采用差额发进行巴交易情况修正的挨一般公式为：安 按 佰 可比实例的成交价格交易情况修正额=正常价格百 跋 （2-3）澳在百分率法中，翱交易情况修正系霸数应以正常价格凹为基准来确定。阿假设可比实例的

34、白成交价格比其正爱常价格高低的百半分率为般S%(当可比实般例的成交情况比耙其正常市场价格斑高时，为+S%巴;低时，为扮S%)，则：叭 背 艾 拌 可比实例的成交价格11S%=正常价格邦 爱 碍 （2哎-4）靶 白 叭 隘 可比实例的成交价格100100S=正常价格伴 敖 翱 （2-胺5）板上面两式中，11S%矮或100100S盎是交易情况修正肮系数。傲在交易情况修正按中之所以要以正吧常价格为基准，靶是因为只有这样佰，比较的基准才捌会只有一个，而挨不会出现多个。胺因为在比较法中暗要求选取多个可吧比实例来进行比伴较修正，如果以坝每个可比实例的笆实际成交价格为埃基准，就会出现绊多个比较基准。凹下面看

35、一巴个例子：芭例艾2-1隘柏在某宗不动产交版易中，买卖双方笆在合同中约定卖吧方总价200万阿元，买卖中涉及百的税费均由卖方哀负担。已知该地扒区不动产买卖中澳应由卖方缴纳的霸税费为正常成交瓣价格的暗7%袄，买方应承担的胺税费为正常成交翱价格的俺5%癌，则该宗不动产般交易的正常成交佰价格为多少？解：正常成交价格+买方应承担的税费=买方实际付出的价格应由买方承担的税费=正常成交价格应由买方缴纳的税费比率由此，正常成交价格=买方实际付出的价格1+应由买方缴纳的税率比率=200万1+6%=188.68（万元）2收益法埃收益法又称收益扒还原法或收益资巴本化法，是预测隘估价对象的未来懊预期收益，然后邦将其转

36、化为价值跋，以此求取估价爱对象的客观合理扮价格或价值的方凹法。背收益法的按本质是以不动产捌的预期收益能力俺为导向求取估价岸对象的价值。艾根据将未来预期拌收益转换为价值哎的方式不同，即芭资本化方式不同哎，收益法可分为败直接资本化法和熬报酬资本化法。哎直接资本化法是胺将估价对象未来艾某一年的某种预拜期收益除以适当板的资本化率或者拔乘以适当的收益岸乘数转换为价值岸的方法唉。报酬资本化法班即现金流量折现百法（DCF），安是办不动产的价值等埃于其未来各期净拔收益的现值之和爱。埃此法实际上是对芭资本化率的估计背，因此具体方法靶将在拜“巴2.2.3唉资本化率的估计爱”耙一节中介绍。扮2.2.3不动扒产投资价

37、值评估八工具扒接下来我们将介奥绍两种常用的评岸估不动产项目投邦资可行性背的方法，首先是瓣净现值法则。净般现袄值（Net P叭resent 斑Value）是埃一项投资所产生板的未来现金流的碍折现值与项目投伴资成本之间的差案值。它拌假设预计的敖不动产隘现金流入在年末版肯定可以实现，办并把原始投资看瓣成是按预定贴现昂率借入的，当净奥现值为正数时偿唉还本息后该项目懊仍有剩余的收益稗，当净现值为零岸时偿还本息后一颁无所获，当净现熬值为负数时该项耙目收益不足以偿坝还本息。柏即佰 颁 唉 昂净现值（NPV皑）=案未来现金流的现傲在价值拌-澳投资爱 啊 盎 （2-6芭）（2-7）扳若啊用班ATC芭F稗i凹代表

38、阿第i期的绊税后现金流，蔼ATER般代表税后的权益爸回报埃，盎 耙I颁代表投资的权益背成本白，胺 r爱是要求的税后必班要收益率，懊则NPV=i=1nATCFi(1+r)i+ATER(1+r)nI昂因此，当NPV肮0时，表示此矮投资计划可行板，它说明了未来巴财产的现在价值岸大于或等于权益胺投资的成本，因百此实施这个项目拜是明智的挨；当NPV必要啊报酬率，表示投案资计划可行。（班此时NPV0疤）背稗若IRR必要捌报酬率，表示拒奥绝此计划。（此拔时NPV懊k背，接受此投资案敖，若傲MIRRk爸，则拒绝。（2-9）柏记现金流出为伴COF凹t办（包括期初和未傲来），未来现金暗流入为挨CIF吧t扮，必要收

39、益率为搬k疤，再投资收益率爸为稗r八，癌MIRR熬的计算公式如下敖：t=0nCOFt1+kt=t=0nCIFt1+rnt1+MIRRn靶 拔例凹2-4稗氨目前需评估某一半项目，该项目为般期两年，其期初疤投资额为60万碍元，第一年预估袄可获利155万澳元，第二年因处哎理废弃物需支出袄100万元，若岸此投资的必要报熬酬率及再投资报跋酬率均为5%，扒则：拌（1）扮试求出此投资的背内部报酬率（I挨RR）澳（2）根据NP胺V法，我们应如哎何选择？班（3）根据修正绊的内部报酬率，板应如何选择？155万元笆解：（1）先画把出现金流量图：021-60万元-100万元令NPV=60+1551+IRR100（1+

40、IRR）2=012IRR27IRR+1=03IRR14IRR1=0颁IRR=33.熬3%或IRR=埃25%（即两个叭IRR艾）傲此时用IRR无般法选择。肮（2）绊若必要报酬率k班=5%，计算N胺PV。NPV=60+1551.05100(1.05)2=3.08万元0矮因此不接受此项罢目。爸（3）用MIR板R，百k=r蔼=耙5%.拌班将正的现金流量爸用r复利为终值柏，摆即FV=1551.05=162.75奥班再将负的现金流埃量用k折现为现敖值，即PV=60+1001(1.05)2=150.7按奥令FV=PV(傲1+MIRR)瓣n案，即162.75=150.7（1+MIRR）2MIRR=3.92%哎

41、阿将MIRR与必板要报酬率k比较扳，即MIRR=3.92%5%拔因此不接受此项班目。肮由于财务管理的俺最终目标是矮“芭利润最大化爸“阿，因此以追求最伴大收益现值为评隘估准则的净现值矮（NPV）法即傲成为财务经理人鞍最常使用的决策矮工具。然而在实邦际决策过程中，挨净现值法过度完班美的假设理论白且周延性不足的扳考量可能引导财啊务经理人做出偏熬离现实环境的决拜策。其中最重大班的两项错误假设昂为：案伴投资具有可逆性唉，即投资活动可把重新进行（或在岸市场情况恶化时扳，已投入资本可哎经由某方式回收疤）袄；敖癌当投资不具有可奥逆性时，决策的哎结果为盎”罢接受跋“盎及颁”伴不接受唉“案两种结论，即企啊业若非实

42、时进行摆投资，即应碍”懊永远拜“安放弃此计划。但爸此两种假设恰遇唉现实中的环境相斑反，在实务上，案投资活动通常不瓣可逆，而且投资瓣时点通常具有可敖延迟性。把鉴于瓣NPV法有上述按缺点，伴财务界引进了金版融市场中期权的奥观念作为项目投背资的评估模式，碍称为实物期权（邦real op懊tion啊）八。实物期权加入邦了决策者所拥有败的昂“捌管理弹性艾”岸考量，此弹性赋绊予决策者选择最柏有利的投搬资方案与实际的皑权利，而且在执扳行后，此弹性还叭赋予决策者选择翱维持、扩把大或缩小投资规笆模，甚或暂缓、袄终止该计划的权半利。因此，原来扳的净现值公式可叭修正为公式：（2-10）半修正后的案NPV=阿传统哎N

43、PV+稗期权价值稗虽然传统意义上伴的碍NPV柏价值可能因行情翱的不确定性而为挨负，但是期权价碍值的增加可能使八修正后的傲NPV哀为正，这时一个肮原本将被否定的把项目就具有了投懊资意义。柏2.2.凹4疤资本化率的估计挨资本化率（ca氨pitaliz绊ation r办ate）霸是埃投资者希望能获捌得的年收益率，扮它用投资金额的暗百分比表捌示。收入流被资摆本化后，表示的癌是基于一个给定傲收益率的收入价稗值。将般一哎项案收入流转化为价柏值的标准等式为碍：收入收益率=价值暗例如，一宗年收暗入为1000元坝的收入流如果按叭照10%的收益巴率进行转换，所办得价值为100氨00元（100挨0元/0.10凹=1

44、0000元巴）。或者说，如暗果投资者要求的胺年收益率为12半%，则每年10凹00元的收入转氨换为的价值为8鞍333元。由此罢看来，采用一个皑合理的资本化率按是非常重要的。百正如前面所提及凹的，把在运用收益法时拌，拔还原收益的方法柏有两种：一种为艾收益还原，即将绊未来所有收益以暗一适当的必要报胺酬率进行还原，稗称为报酬资本化半法；另一种为直胺接资本化法，即捌将某一年的收益蔼直接除以适当额拌资本化率。下面澳本节内容从这里百开始。扳1直接资本化跋法（2-11）俺直接资本化法是案将估价对象未来奥某一年的某种预巴期收益除以适当昂的资本化率或者疤乘以盎适当的收益拜乘数般转换为价值的方蔼法。此时，资本背化率

45、是不动产的拌某种收益与某价稗格的比率，即：资本化率=年收益价格（2-12）按利用资本化率将笆收益转换为价值熬的直接资本化法癌，常用的是下列百公式：V=NOIR隘式中，V隘疤房地产价格；哎 俺 NOI懊熬房地产未来第一埃年的净收益；半 鞍 R拔阿资本化率（2-13）拜因此，资本化率敖的具体计算公式霸为：R=NOIV（2-14）爸收益乘数是房地鞍产的价格除以其捌某种年收益所得扮的倍数，即：收益乘数=价格年收益（2-15）靶利用收益乘数将跋年收益转换为价敖值的直接资本化唉法公式为：不动产价值=年收益收益乘数2报酬资本化佰报酬资本化法是坝指袄预测估价对象未柏来各期的净收益阿（净现金流量）蔼，选用适当矮

46、的报酬率（折现芭率）将其折俺现到估价时点后绊累加，以此求取败估价对象的客观瓣合理价格或价值背的方法。半其最一般化的公佰式为： V=A11+Y1+A21+Y11+Y2+An1+Y11+Y21+Yn=i=1nAij=1i1+Yi（2-16）斑式中，V版疤不动产在估价时笆点的收益价格；凹 笆 n哎伴不动产的收益期熬限，是自评估时敖点起至未来可获拜收益的时间，通佰常为收益年限；扒 吧 A1熬，A2哀，澳，An跋绊分别为不动产相版对于估价时点而澳言的未来第1期柏，第2期，伴，第n期的净收按益蔼 罢 Y1摆，Y2按，熬，Yn霸坝分别为不动产相扳对于估价时点而唉言的未来第1期癌，第2期，斑，第n期的收益哀率

47、耙收益法估价虽然俺计算简单，但实板际运用起哀来并不容易，净巴收益和资本化率熬的确定是一件很般复杂的工作，涉般及的主观拔因素很多，很容隘易出错。暗运用收益法评估拔收益性不动产时按，要求一种或更笆多的不动产潜在皑收益的度量标准碍。可用于傲度量收益法中转岸换为价值的未来疤收益案的霸一个标准办是柏净营业收益袄（挨net 艾 operat罢ion in鞍come）,它搬是佰有效毛收入扣除矮运营费用后得到爸的归属于不动产奥的收入，未扣除疤税收和抵押贷款邦还本付息额。版而最常用到的标版准还是净收益，斑净收益是归属于哀土地或不动产的吧除去各种费用后唉的收益，哎一般以年为单位疤。伴收益性不动产获叭取收益的方式，

48、碍主要有出租和经坝营两种。基于租巴赁收入测算的净班收益，是由潜在芭毛收入扣除正常暗的位置、拖欠租霸金以及其他原因案造成的收入损失笆后所得到的收入唉，再扣除营运成佰本后测算出来的蔼。用公式可表示案为： 净收益=潜在毛收入空置、拖欠租金等原因造成的损失运营费用=有效毛收入运营费用把基于营业收入预扳测净收益，预测傲方法和基于租赁颁收入测算净收益案差别不大，只是芭潜在毛收入或有笆效毛收入变成了哀营业收入，而非芭租金收入，另外搬还要扣除归属于阿其他资本或经营哀的收益，如经营隘者的正常利润。坝与必要收益率不坝同的是，资本化白率是价值的增长罢率或净贬值率，瓣这一比率的决定瓣对于估计不动产捌价格的高低有极案大

49、的影响。罢这是因为，评估佰价格对资本化率稗最为敏感，资本暗化率的每个微小盎变动，都会使评半估价格发生显著隘改变。收益性不鞍动产购买行为实扒际上是一种投资叭行为，在这个邦交易过程中，投巴资者购买不动产俺支付的价格就是奥其投资，不动产捌带来的净叭收益就是利润。摆因此资本化率的澳大小同投资风险挨的大小呈正相关靶关系。但资本化扒率的确定不是一拜件容易的事情，袄在估价过程中需罢要考虑许多因素哀。确定的方法目碍前主要有俺风险溢酬法、市艾场提炼法、加权袄资本成本法颁。以下内容我们矮将详细讨论各种蔼确定资本化率的唉方法。绊1风险挨溢酬法耙（累加法或者安奥全利率加风险调癌整值摆）（2-17）扳任何投资必定伴搬随

50、着风险，而且胺风险程度越高的绊投资，投资者所氨要求的风险溢酬熬（坝risk 艾premium吧）也越高。因此翱，风险溢酬法是傲将收益率视为含半无风险收益率和凹风险补偿率两大拔部分，然后分别啊求出每一部分，捌再将它们相加。捌即资本化率=无风险收益率+风险补偿率霸这种方法的具体版操作：吧找出无风险收益稗率。它是无风险扳投资的报酬率，搬是资金的机会成唉本。在估价实务笆中，我们通常选蔼择同一时期银行蔼一年期存款利率鞍或国债利率作为皑安全利率。斑确定风险补偿率俺。盎风险补偿率是除碍去无风险报酬率胺后，估价对象不般动产存在的具有颁自身投资特征的懊区域、行业、市矮场等风险的补偿扒率。包括：搬岸对投入资金缺乏

51、邦流动性的补偿瓣败在其他条件相同拔的情况下，股票哎和债券要比不动板产理想，因为它耙们的买卖较容易癌，交易费用也较笆低，所以投资者叭会要求对其投入扒的资金缺乏流动凹性有所补偿。敖拜对经营风险的补半偿绊疤当投资者投资于胺收益不确定的、拌具有风险性的不敖动产时，其必然爸要求对其承受的扒额外风险由所补胺偿，否则就不会胺投资。斑绊对管理风险的补伴偿暗班一项投资要求的懊关心和总体监管白较少，其吸引力盎就越大，而不动芭产要求的管理工柏作一般远远超过安存款、证券等，懊因此，投资者会版要求对其承受的巴额外管理负担有澳所补偿。颁由于投资于不动蔼产可能会获得某凹些额外的好处（芭如融资的便利性叭）拌，投资者因此会阿降

52、低所要求的收爱益率，所以针对靶投资估价对象可奥以获得的好处，碍要盎做相应的扣减。表2-4 资本化率的计算傲举例说明，在评叭估某栋位于市郊凹临路的八不动产项目时，氨衡量各项风险后拌所得的风险溢酬挨及累加后的资本耙化率如白表伴2-4隘所示。版由上表可知，风岸险溢酬法即将未鞍来经营的不利情办况的风险溢酬累鞍加到资本化率，百而将可能的获利按情况自资本化率阿扣除。此法的优鞍点在于简单、直扒接且易学易用，癌缺点是难以将各蔼种不同的风险量癌化并求得其风险艾溢酬，因此可能奥产生主观的见解八。2市场提炼法办市场提炼法即市俺场法，指评估人扮员收集商场上近办期交易的与待估跋不动产相同或相鞍似的三宗以上不斑动产的净收

53、益、扳价格等资料，选扒用相应的资本化邦法公式，求出它拌们各自的资本化爸率。由于它霸是直接从市场上阿取得资本化率的拜一种方法，奥因此计算出来的摆资本化率基本上摆能够反映投资该芭不动产的利润率靶。我们可以通过癌选取多个案例的艾资本化率去平均邦值的方法来消除袄各种偶然因素的斑干扰。拌在净营运收入（埃NO爱I扮）可以确定的情败况下，只需要确扳定资产的销售价懊格即市场价值（柏MV矮0按）就可以以此估按计资本化率氨。例如，在房地爱产市场中收集到笆5个与待估房地办产类似的交易实坝例，柏见伴表笆2-5懊(假设交易价格颁为无限年限)疤。瓣可比实例矮纯收益（元/年安癌m办2懊）袄交易价格（元/瓣m吧2瓣）笆资本化

54、率（%）佰1爸418.9澳5900摆7.1案2柏450.0瓣6000笆7.5耙3矮393.3捌5700白6.9傲4暗459.9唉6300暗7.3懊5绊507.0斑6500皑7.8表2-5纯收益与售价交易实例氨对以上5个可比敖市里的资本化率岸进行简单算术平疤均，就可以得到扮资本化率为：r=7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%5=7.32%坝3颁加权资本成本法皑（抵押贷款与自肮有资金的组合）鞍在不动产市场与佰金融市场紧密联叭系的现代社会，般不动产投资的金昂额一般十分巨大般，除了投资者的翱自有资金（股本唉）外，经常还包暗括了相当部分的颁贷款。八因此阿不动产的收益率捌必须同时满足这俺两部分

55、资金对投捌资收益的要求，稗由于懊抵押贷款通常是班分期偿还的，所扒以抵押贷款与自埃有资金的组合利靶用抵押贷款常数稗与自有资金资本疤化率的加权平均挨数哎。 R=MRM+1MRE吧 敖 鞍 哎 安（2-18）碍式中，R罢蔼综合资本化率稗 百 M败安贷款价值比率，柏即抵押贷款金额懊占不动产价值的颁比率，一般介于把60%啊90%之间百 拜 RM蔼吧抵押贷款常数半 吧 RE佰笆自有资金资本化傲率（2-19）蔼上式的抵押贷款耙常数一般采用年般抵押贷款常数，疤是每天的偿还额傲（还本付息额）爸与抵押贷款金额傲（抵押贷款本金芭）的比率。如果唉抵押贷款是按月班偿还的，则年抵霸押贷款常数是将伴每月懊的偿还额乘以胺12

56、，然后除以绊抵押贷款金额；翱或者将月抵押贷跋款常数（每月的班偿还额与抵押贷疤款金额的比率）安乘以12。在分昂期等额本息偿还阿贷款的情况下，百抵押贷款常数的按计算公式为：RE=YM1+YMn1+YMn1=YM+YM1+YMn1熬式中，RE昂八抵押贷款常数；颁 澳 YM八班抵押贷款收益率捌，即抵押贷款利绊率（i）翱 白 艾 半n板拔抵押贷款期限傲自有袄资金皑资本化率是唉从净收益中扣除蔼抵押贷款还本付办息额后的数额（霸税前现金流量）办与自有资金额的芭比率。靶通常为未来第一凹年的税前现金流奥量与自由资金额斑的比率，可以由般可比实例不动产蔼的税前现金流量耙除以自由资金额肮而得到。般综合资本化率必懊须同时

57、满足贷款跋者对抵押贷款常癌数的要求和自由般资金投资者对税爱前现金流量的要拌求，下列几点有稗助于理解抵押贷扮款与自由资金组皑合的公式：拜可以把购买不动瓣产视为一种投资颁行为，不动产价稗格为投资额，不凹动产净收益为投拔资收益。般购买不动产的资啊金来源可分为抵懊押贷款和自有资稗金两部分，所以敖有阿：抵押贷款资金+自有资金=不动产价格拌不动产的收益相摆应地也由这两部鞍分资本来分享，柏即：不动产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益于是有： 抵押贷款金额抵押贷款常数+自有资金额自有资金资本化率=不动产价格综合资本化率于是有：奥综合资本化率=抵押贷款金额不动产价格颁抵押贷款常数+自有资金额不动产价格扳自有资金

58、资本化啊率按 阿 斑 =矮贷款价值比率扒抵押贷款常数+伴（1按贷款价值比率颁）芭 爱 拜自有资金资本化翱率（2-20）即R0=EVRE+DVRD搬式中，澳E阿为自有佰资本投资额胺；扳 暗D隘为贷款额 拔；鞍V暗为总投资额傲，即自有资本额绊贷款额之和；RE肮为柏自有资金资本化皑率，即隘股摆东权益癌回报率爸；RD按为债券回报率一稗般为贷款利率跋 凹。表2-6 贷款系数表昂 罢例癌2-5拌俺某公司看中一栋捌市价1亿元的办奥公大楼，它可自癌行向银行贷款6扒000万元，年败利率10%，于傲20年内按月摊背还本息，另外4俺000万元则为八其自有资本，该颁公司认为自有资爸本的报酬率应至啊少为8%，则此昂投资

59、的资本还原爱率应为多少？袄年（名扳义邦）利率（%）般9.75碍10.00办月（实际）利率暗（%）般0.8125稗0.8333摆16（年）岸0.01030板0.01046芭17般0.01005捌0.01021佰18八0.00984捌0.01000斑19胺0.00965哎0.00981巴20坝0.00949跋0.00965解：盎贷款年利率为1吧0%，于20年摆内按月摊还本息办，则其月贷款常板数可案上表盎差的（挨为0.0096跋5哎）氨。因此，债权人澳的必要年报酬率RD白为：0.0096512=0.1158=11.58%由于EV=40%,RE=8%,DV=60%办因此平均加权资矮本还原率为：R0=E

60、VRE+DVRD =40%8%+60%11.58% =3.2%+6.95% =10.15%皑所以此投资的资敖本还原率为10哀.15%。昂2.3不动产投挨资的风险疤2.3.1 肮不动产投资捌风险巴及其特征艾任何以获利为目按的的投资活动都白存在着风险，根埃据风险收益对等敖原则，一项投资俺活动的收益越大笆，其可能面临的耙风险也会越高，奥对于不动产投资暗活动也是如此。办不动产投资项目敖的风险是指由于拜随机因素的影响白所引起的不动产唉开发投资的实际隘收益偏离预期收伴益的可能性埃，百通常有政治风险碍、利率风险、市哀场风险、通货膨稗胀风险霸等。蔼由于不动产开发靶投资项目周期长熬、投资额度大霸、位置不可移动澳