平顶山市天河置业【矿工路项目】前期思路

1、. 商海创业智者胜 市场运作谋者赢平顶山市天河置业【矿工路工程】前期思绪：.；天河观筑天河置业【平顶山工程】前期思绪 思绪总纲市场分析市场分析工程定位工程产品建议工程前期推行思绪工程前期包装战略工程SWOT分析第一部分：市场调研分析平顶山市概略 一平顶山综述 平顶山市位于河南省中部地域，作为省辖市，辖区面积7882平方公里，其中市区面积70平方公里，共辖四县鲁山县、宝丰县、叶县、郏县、四区新华区、卫东区、湛河区、石龙区、二市汝州市、舞钢市、新城区，包99个乡镇、25个街道办事处、299个居民委员会、2584个村民委员会，2005年底辖区内总人口480万人，非农业人口114万，非农业人口366万

2、。 平顶山区位图及市区图平顶山市经过从1953年国家大规模开发平顶山煤田至今的50多年里开发建立，如今的平顶山市曾经构成了以能源、原资料工业为主体，煤炭、电力、纺织、冶金、化工、建材、食品等门类齐全的、综合开展的工业体系。平顶山作为中部崛起和河南省“十一五规划的能源基地，其重要位置和作用也日益凸现，其经济的开展和人民生活程度、收入程度的不断提高使平顶山的综合经济实力不断得到加强。二平顶山经济概略1、综合： 2006年上半年全市完成消费总值312.1亿元，按可比价钱计算，增长15.7%，其中第一产业添加值33亿元，增长6.8%，第二产业添加值190.5亿元，增长18.5%，工业添加值177.8亿

3、元，增长18.6%，第三产业添加值88.6亿元，增长13.6%。2、工业方面：主要工业支撑煤炭采选业、黑色金属冶炼及压延加工业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、电气机械及器材制造业、化学原料及化学制品制造业。 平煤集团 神马集团 平高东芝2007年元月6月全市规模以上工业企业累计实现主营业务收入到达497亿元，增长52.0%；实现利税63.1亿元，增长40.7%。轻工业实现主营业务收入84.6亿元，增长36.1%，重工业实现主营业务收入412.4亿元，增长55.8%，高出轻工业19.7个百分点；轻工业实现利润4.2亿元，增长30.1%，重工业实现利润30.7亿元，增长59.7%，高出轻工业2

4、9.6个百分点。3、房地产业平顶山市现有房地产开发企业119家，其中一级企业1家，二级企业7家，三级企业14家。“十五期间房地产开发完成投资27.6亿元，开工房屋面积226万平方米。中心城区新增住房面积1689万平方米。年增长企业数量在10%以内，估计2021年不超越180家。三城市规划 老城区绿化 老城区湛河桥 新城区规划表示图 新城区景观表示图平顶山市2021年总人口为534万，其中，城镇总人口228万，乡村人口306万；2020年总人口588万，其中，城镇人口308万，乡村人口280万。结合平顶山市实践，确定平顶山市中心城区人均建立用地目的为95平方米；2020年中心城区人均建立用地目的

5、为105平方米。因此，到2021年平顶山市中心城区规模将到达87.53平方公里，比2004年城区规模新增土地面积30.53平方公里，其中占用耕地为2200公顷。到2020年平顶山市中心城区规模将到达113.59平方公里。2021-2020城区人口及用地规划四新城区简介与开展规划 新城区总体规划图按照平顶山市委、市政府对新城区规划要求，平顶山西部新城区为行政、文教、高新产业及居住旅游区，新区扩展要实现一年拉起根本框架，三年初具规模，五年构成新区。开展西部新区是平顶山市拉大城市框架、实现跨越式开展的现实需求，也是平顶山市为了提高城市档次、提升城市吸引力而实施的二次创业。二、平顶山市房地产市场整体概

6、略分析一平顶山房地产印象提起平顶山，人们能够马上联想到平煤、神马、平高等知名企业；在全国地产升温的情势下，平顶山地产在城市经济中也扮演着日益重要的角色。平顶山地产印象房产买卖日趋活泼。与全国许多城市一样，平顶山房地产市场比较活泼。特别是年以来，房地产开发不断升温。一手房和二手房市场的火爆。价钱方面：近两年，平顶山房价不断在上涨，由2006年每平方米元到目前曾经突破了2000元/。同质化景象严重，产品缺乏创新认识在调查老区的楼盘中，几乎一切的楼盘走的道路都是中规中矩，无论是在外立面上还是在户型设置、整体战略上，不能做到差别化的产品出来，市场上缺乏新颖、使人眼前一亮的产品，不过，自06年以来，物业

7、形状上出现了花园洋房、别墅等多样化的产品。同时也给整个的房地产市场注入了些新颖的活力。市局面临重新洗牌 平顶山作为省内一个相对较大的城市，但同时也是一个相对封锁的城市。由于和外部交流比较少，外来流动人口较少，所以在平顶山买房的人根本上都是本地人，外地人来平顶山投资或者炒房的几乎没有。市场也因此显得相对稳定。而如今平顶山有房地产开发企业约2余家，其中本地企业1多家，外来企业有七八家。虽然本地企业在数量上占有绝对优势，但外来房地产企业的进驻，对本地开发商还是呵斥了很大冲击。随着竞争的加剧，本地一些开发商开场注重企业、产品的品牌建立以及物业管理效力等继续开展的问题，无论在产品设计上，还是营销上都比以

8、往更加精细。新区拉大城市框架 谈平顶山地产，不能不说平顶山市政府的“东扩西进开展战略和新城区开发。平顶山新城区位于城市西部，远期框架平方公里，一期平方公里，二期平方公里，与老城区间隔 公里，经过条城市道路和规划的轻轨交通相互联络。据了解，新城区是平顶山城市建立的重点，也是平顶山城市空间扩张的方向。毫无疑问，该区域将成为今后平顶山房地产开展的重点。随着新城区开发的深化，在不久的未来，一座活力无限的新城就会屹立在豫中大地上。二平顶山房地产整体市场情况平顶山房地产市场经过2004年、2005年中国地产年的洗礼，整体市场规模得到放量，市场买卖量逐渐放大，买卖价钱明显上升。在建个案质量档次不断提高，在售

9、个案逐渐注重营销包装和推行；景观设计规划和外观风格突破固有方式，求变求新；内部配套设备和智能化设备逐渐完善和系统化，突出卖点和产品附加值；外部企业进驻和开发，提高整体市场程度，带入新的市场理念，对整体市场的提高起到了推进作用。1、主要市场特征：1市场环境和次序逐渐规范化：受“国八条和“国六条影响，平顶山市建委和房管局采取了一系列措施，促进展业规范开展，为房地产行业开展提供良好的条件。2市政规划影响：平顶山市委、市政府提出的“优化东区功能、改善投资环境、开展西部新区城市开展思绪，为平顶山市房地产市场的开展提供了更大的市场空间。在老城区可开发用地日益减少的情况下，西部新城区成为新一轮房地产开发的热

10、土，但作为本地企业的一些开发商仍坚守老城区及周边工程开发，对新城区房地产开发持张望态度，新城区必将成为外来企业做大平顶山市场和树立品牌笼统的良好开展平台。3市场竞争加剧：作为地级市的房地产市场，平顶山市在售个案总数到达30个左右，新城区在未来12年内也将新建4个左右的高层住宅工程，老城区在年内也有新开高层住宅工程。在短长期内平顶山市场高层住宅的竞争必将日趋猛烈。 佳田大厦 建业森林半岛4建筑类型向高层开展：随着可开发用地日益减少，土地本钱添加，高层工程越来越受开发商青睐，年开发量逐渐添加，高层住宅销售量也逐渐抢占部分多层住宅的市场占有量；高层价钱日趋升高，带动整体市场房价拉升，多层价位也随之拉

11、升，随着老城区忆升城市花园、华府广场和新城区0375首府3期、建业森林半岛2期高价高层住宅的拉升，下半年高层住宅整体市场价位仍有上升空间。 5景观和外观风格创新认识逐渐加强：在景观方面一改传统的楼前屋后简单绿化，追求不同的景观设计概念和各种景观要素的不同运用，使景观内容更丰富化、立体化；建筑外观风格突破传统的简单的颜色搭配，外墙公共部位建材采用多种材质和表现方式，不同个案根据工程特征对其工程建筑外观进展规划设计。6笼统包装、市场推行日益专业化：在售新开个案逐渐注重工程包装和产品包装，从其销售中心的布置和装修风格就可见一斑；市场推行方面大部分开发企业选择专业的营销谋划公司进展全程的营销谋划。 华

12、府广场 建业森林半岛户外广告 天湖苑 建业森林半岛7产品质量提升、产品附加值提高：优秀的房地产企业在提高产品档次、提升楼盘档次方面起着宏大的带动作用，他们经过营造精品环境、完善配套设备、加强物业管理的方法，逐渐改动着只注重房子运用功能的传统，引发了平顶山住宅观念新变革。在新老城区都构成了中高档住宅的消费热潮，千田公司推出的平顶山首家山水园林式小区优诗美地花园，建业房地产公司开发的建业森林半岛，浪漫房地产公司开发的0375首府，这些工程都遭到市场追捧。8新、老城区房地产市场差别明显平顶山新城区在平顶山市委市政府提出的“优化东区功能、改善投资环境、开展西部新区城市开展思绪指引下，逐渐成为平顶山市房

13、地产开发的热土。房地产工程呈现：质量高、手笔大、环境好的局面。 老城区：老城区遭到平顶山市工业、地理条件、政策导向、整体环境等方面的影响，房地产工程与新区工程相比，在质量上、产品上都逊色于新区。总结：从以上方面分析，从物业投放类型来看，多层住宅仍占整个销售市场的主导位置；从各行政区分布情况来看，新城区新开预售工程占了全部工程的大半，新城区销售情况也成为新的市场风向标。但随着老城区新开工程增多，新城区个案销售已进入尾声，因此在2007年第四季度和2021年上半年在新城区新开个案不多的情况下，老城区房地产销售情况将占据市场主导位置。区域房地产市场分析区域房地产价钱分析分析：据上图表中可以看出，普通

14、多层的均价在2200-2300元/平方米上下，位置好且小区质量较高的多层均价已近达2500元/平方米，如常绿桃花园，以及中央花园等。高层价钱自07年以来竞争逐渐显化，增长幅度略显低于多层涨幅，价钱维持在3250元/平方米左右，由于高层市场投放量与往期相比，明显加大，在价钱上竞争也较为的明显，如蝶湖湾等工程，均价不到2900元/平方米。区域房地产户型、面积分析分析：自2006年下半年以来，平顶山市的户型面积上发生了较大的变化，趋势将是更趋于紧凑化，适用化，这与不断上涨的房价也有一定的关系，面积的紧凑决议的总价的降低，市场的需求将增大，门槛无形的下降了，目前平顶山市场上曾经出现了89平方米的三房两

15、厅，70平方米左右的两房两厅，如常绿桃花源等，新工程中的联盟新城，高层三房做到96平方米，估计这种趋势在今后的平顶山市房地产市场中将会愈来愈明显。区域个案扫描一联盟鑫城 位 置： 联盟路与体育路交汇处西100米开 发 商：河南鹰城集团均 价： 未 定估计将在3500元/平方米楼盘概略：15万平米集住宅、8栋高层建筑、抗震6度设防、商业于一体的大型全业态多功能复合地产.底部3层主题商场+商业步行街+纯高层住宅，纵向空间分隔，动静分区，规划紧凑层高3米。户型面积：一房：41-50平方米 二房：75-90平方米三房：95-130平方米 四房：160-172平方米二鑫基 碧水蓝天位 置： 开源路与湛南

16、路交叉口开发商：平顶山市鑫基房地产开发均 价：3150元/平方米楼盘概略：由两栋22层高层组成，规划底商两层，户型面积：二房：82-90平方米三房：115-152平方米 四房：175平方米三鹏程家园位 置：河滨公园南大门市行政审批大厅后50米开发商：平顶山市帝佳房地产开发均 价：1815元/平方米楼盘概略：建筑面积35000平方米，户型两房四房：80-160平方米，详细价钱：四楼以下：1920元/平方米，五、六、七楼：1780元/平方米四建宏 中央花园位置：平顶山建西花卉市场西100米 路南开发商：平顶山市建宏房地产开发均价：价钱未定估计在2100-2300元/平方米楼盘概略：总占地170亩，

17、总建筑面积17万平方 米，其中一期共建6栋多层，占地30亩，总建筑面积4万平方米，一期全部采用全框架构造， 小区总规划车位390个，其中地面停车位118个，地下停车位272个，一期设置了集中地下停车场及自行车停放区；二期有地面停车位。户型面积：二房：84平方米 三房：101-平方米 四房：157-165平方米五常绿桃花源位置：光明路与南环路交叉口南开发商：河南常绿集团置业均价：2450元/平方米楼盘概略：总建筑面积9.3万平方米；整体走江南建筑风格，以此提升其小区的整体质量，户型多样，融入了部分体量的紧凑户型，面积从80-145平方米二房：80-88平方米三房：89-平方米 四房：145平方米

18、六东鑫苑位置：建立路东段挪动公司斜对面开发商：河南鹰城集团均价：多层已售罄，高层价钱尚未确定楼盘概略：小区总占地面积为1.4万平方米，总建筑面积为4.3万平方米，现代的简约主义风格，一号楼为高层住宅，一、二层为底商，三至十九层为住宅，二至五号为多层，住宅商铺两用，多层户型面积从70.58平方米148.62平方米 高层户型面积：102-150平方米。七嘉荷天城位置：平顶山市南环路河滨公园南门开发商：平顶山市立威房地产开发均价：3000元/平方米工程规模：占地面积3000多，建筑面积40000 ，一栋27层高层，商业：底商两层，商业面积6000 停车位：地下停车场，80个停车位 户型：两室一厅、两

19、室两厅、三室两厅、顶层复式，面积范围79260八蝶湖湾位置：中兴路与建立路口开发商：平顶山帝荣房地产开发均价：2500元平方米楼盘概略：19层高层建筑，三栋，建筑面积55251.16 平方米，估计将在09年建成交付运用。户型以中大面积为主力户型：三房：130-150平方米小结经过对老区在售楼盘的调查与分析可以得出：楼盘质量大都集中分布在中、低档次，整体老区的房地产市场笼统普通；特征、规模楼盘缺乏，操盘手法，所走道路偏于中庸；建筑类型向高层开展、产品同质化相对严重；投放量增大，市场竞争加剧。第二部分 工程SWOT分析一工程概略 工程整体位于平顶山市的西北板块，总占地面积约80亩，东临矿工路，规划

20、中的广场西街南北贯穿。近邻天鹰广场，33路、1路、8路等多条公交线路途经此地。工程西北部为较大面积的产煤区域，分布有大大小小的煤山。二工程优优势分析优势交通优势：工程紧邻城市主干道矿工路，规划中的广场西街，对外交通便利；配套优势：工程周边市政配套完善，生活便利性高；环境优势：天鹰广场、市体校运动健身场等都添加了工程的宜居气氛，经过后期工程的运作可进一步提高工程的质量； 产品优势：本工程拟开发的产品，无论在立面上抑或是户型上入户花园、电梯洋房、复式楼、错 层等都处于区域房地产市场高端产品；附加值优势：我们在今后开发中，建议在物业效力、小区安防、智能化、节能环保等方面多做创新， 这必将是引领区域市

21、场的标杆性工程；品牌优势：工程开发商以举世出名的人工天河红旗渠而著称的林州市，拥有艰苦斗争的开辟 精神，并且在平顶上市场上积累了丰富的房地产开发以及建筑施工阅历，为工程价值最大化及顺利开发奠定坚实的根底；理念优势：我们营销谋划公司将会凭仗多年的营销谋划阅历，在操盘手法上大胆创新、理念先行，引 领市场；竞争优势:工程无论在整体规划、景观设计、营销推行等方面建议走差别化竞争道路，躲避了市场同质化竞争风险。优势1.工程地块相对不集中、不规那么，给工程整体的规划和质量呵斥不利影响；2.工程周边东、西临污水渠和铁路，将对未来工程的笼统不利；3.工程所在区域城市笼统欠佳。时机由于政府政策引导，许多开发商以

22、及城市中坚力量都把目光的投放在新区，本工程从规划、景观、户型、物业、智能化、新技术、新资料等方面大胆创新，弥补区域内房地产市场的缺乏，超越同质化产品，不仅改善老城区居民的生活程度，同时在完善城市功能、提升城市笼统方面作出应有的奉献，故本案如能抓住时机，势必成为区域内乃至老城区房地产市场上的一大亮点工程。要挟平顶山市城市整体开展及政策导向都倾斜于新区，直接影响到老区房地产市场关注度及接受度；估计工程南部将会出现一个较大规模的竞争工程，经过该工程的场地包装，及规模上可以预见其会有较大手笔的操作。如以下图所示 【小结】经过平顶山市整体市场分析，结合工程本身存在的优优势，我们公司建议对工程价值进一步发

23、掘，提升工程固有的价值，添加附加价值，做到扬长弊短，强化优势、淡化优势，力争把本工程打呵斥为城市西北部板块一道靓丽的风景线，成为区域地标性的城市建筑。我们建议把本工程打呵斥为一座鹰城首席城市上流阶层生活集聚地！第三部分：工程定位工程目的客户定位购买力地域消费观念购买力地域消费观念定义范围目的客户新中山人思想开放、有追求的青年族长期居住在区域内的居民在外接受教育的回流人群接触外界信息较多的企业主继续稳定或上升的购买群体履盖全市的购买人群，特别是区域内心态开放，易接受新颖事物较宽的目的客户定义行政事业单位公务员私营企业主企业白领二定位根据购买力要素针对消费才干最稳定、最继续或增长最迅速的群体地域要

24、素覆盖的客户群有条件在全市范围内辐射镇区客源不容忽视消费观念要素哪个年龄层次的人比较容易转变观念？哪个类群体比较容易接受新兴事物？三定位结论结论：城市新奢适阶层四特征分析 在外接受教育的回流人士 接触外界信息较多的企业主 长期居住在区域内的居民 思想开放、有追求的年青族五职业分类行政事业单位公务员私营企业主企业白领六目的客户特性需求分析行政事业单位公务员特征：任务和收入稳定，有较多积存。有较高文化素质，思想观念比较新，容易接受新事物。追求较温馨的生活环境，生活讲究质量。非常注重子女教育。人员构造本地人和外地人都有，本地人为主。数量庞大且构造稳定，置业需求明显，因任务年限和职级的不同，一、二次置

25、业的能够性均等。需求：要讨教育配套完善，并且不满足于传统的应试教育。间隔 任务单位近，车程在二非常钟以内，上下班方便。完善的配套，平安温馨的居住环境，良好社区文化，表达身份档次。以二房、三房户型为主，注重朝向。私营企业主特征：全市私营企业主，数目庞大，资本雄厚，收入高，购买才干强。属二次及多次置业者虽然文化素质不高，但由于营商的缘由，接触新颖事物多且观念超前。人员构造主要是本地人，多散居在个镇区，置业在地域上没有明确的要求，大多是为子女教育才置业城区，希望未来子承父业、后继有人，望子成龙心切。需求：要讨教育配套完善，注重子女教育。优美温馨的居住环境，完善的配套设备，能满足社交的需求。对产质量量

26、和效力要求比较高，表达其身份。以大户型、大面积为主。企业白领特征：他们是伴随着城市的开展迅速构成的新兴群体，属于消费才干增长最快的人群。收入稳定且较高，但积存有限。外地人为主，文化素质高，交融各区域文化特征明显。他们是新人类，生活节拍快，时间观念强，生活注重档次和细节。置业在地域上没有太多的约束，比较理性，讲求最高性价比。多属初次置业。需求：生活配套完善，交通便利，间隔 任务地点较近。追求较高的性价比，有户口的要求。需求以中小户型为主，多注重朝向。七目的客户群的拉升从长久看，伴随着本工程开发的深化，居住人气逐渐构成，各类配套设备完善，必然带动西北板块整体区位价值的提升。届时地块的区位资源对产品

27、的支撑力度将大大加强，将有号召力吸引更高档次的目的客户。 二、工程档次定位一定位推导采用排除法：结论：不支持结论：不支持结论：不支持结论：支持高档中高档中档中低档低档论证排除法论证结论：中档价钱、中档本钱、中高档笼统二档次定位本工程定位为“中档、高素质的精品社区。所谓中档，主要是针对本钱而言，力求控制未来的销售价钱不要过高；虽以中档为定位，但在产品笼统上应走中高道路，即将可以表达工程笼统的地方做足功夫，经过提供性价比高的产品促进销售。三档次提升的演绎随着工程开发深化，各类配套设备逐渐完善，居住人气提升，可以带动西部板块的整体区位价值，本工程价钱也会随之升高。届时我们将有号召力吸引更高档次的目的

28、客户，将整个楼盘档次提升。三、工程笼统定位一笼统概念推导思绪市场导向性：市场需求市场需求品牌需求笼统概念结合本身推导步骤：确定目的确定目的客户群研讨目的客户的生活特征和向往的生活方式了解本工程的独特点表达工程品牌深层含义的精华得出符合市场需求的关键词得出符合工程品牌要求的关键词总结工程笼统定位笼统定位将指点工程的建立，并提升品牌影响力，实现企业长线开展的目的二从市场需求推导笼统定位的关键词高品味生活高品味生活良好的居住环境中心目的客源对产品的需求完善的配套子女教育 质朴质朴温馨享用延伸目的客户对产品的需求产品本身特征推导笼统定位的关键词自然清新自然清新尊贵典雅离尘不离市温馨闲适本身特征从天河品

29、牌推导关键词天河的品牌口号：“建筑上层生活天河的品牌中心：“以改动客户的居住形状为本天河的品牌个性：“创新产品、文化底蕴、关怀体恤天河的品牌主张：“给您一个展现自我价值的梦想生活天河品牌精华品牌利益-高性价比产品，不断提升的上层生活品牌价值品牌文化 创新、品味、积极、安康、贴心品牌个性天河品牌的关键词高品味生活高品味生活高性价比创新安康顾客为本贴心天河品牌五本工程笼统概念的推出产品本身特征天河品牌要求产品本身特征天河品牌要求中心客户需求延伸客户需求高品味生活完善的配套良好的居住环境子女教育 本工程笼统概念关键词质量典雅创新 自然安康现代 本工程笼统概念描画表达：给您一个享用纯粹生活的空间质朴温

30、馨享用自然清新尊贵典雅离尘不离市温馨闲适纯美生活高素质生活高性价比创新安康顾客为本贴心第四部分：工程产品建议阐明从本工程的市场定位出发，并结合目前平顶山房地产产品现状，本着差别化战略、创新战略，弥补平顶山市场空白，在普通多层、高层的根底上，设置电梯花园洋房、风情复式楼等创新产品。详细产品配比内容如下产品形状配比图分析产品形状特征多层8层电梯洋房高层、小高层纯复式楼错层商业所占比例50%20%20%5%5% 一、工程建筑风格建议 市场上主要外立面设计情况：缤纷型主要表现：强调颜色对比，多用红、桔、浅黄等抢眼颜色。素雅型主要表现：颜色搭配较少，主要以浅灰、浅绿等颜色为主。本案对外立面的选择的思索:

31、市民的整体欣赏角度；目的客户群的喜好；风向、气候等自然要素；工业化城市的历史缘由；工程产品的创新性。我们公司建议以深咖啡颜色为主的北美建筑风格，但给人的不是一种浮躁感，而是在表达质量感的同时，更是安静生活的回归。普通多层表示图高层表示图 电梯洋房表示图二、户型创新设计建议空中庭院:入户花园设计，成为未来户型中的亮点。 转角飘窗:飘窗因其有效的扩展了户型的运用面积而在客户中广受欢迎，一时间成为户型设计的必备元素之一；尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业主在房间内可以充分感遭到与自然的交流；阳光房:建议客厅方正、合理、适用，带阳台的设置落地推拉门，外带观景大阳台；建议阳台用落地玻璃封锁，内置不

32、锈钢栏杆，加强采光性，同时丰富建筑外立面效果。 电梯洋房户型表示图复式楼户型表示图 错层户型表示图多层户型表示图 三、社区商业街建议配置缘由:将一个配套优良的社区展现给客户，处理其对社区生活配套的疑虑。另外能降低工程前期硬性配套的投入。在建筑形状上吻合工程笼统定位，在功能上突出它是一个休闲的户外走廊，也是特征和卖点。可以较好的发掘工程潜在的商业价值。功能表达: 生活配套功能个性配套功能生活配套功能个性配套功能社区商业表示图四、景观建议随着消费观念的日趋成熟，“买房子就是买环境已成为人们的共识。独特的人居环境风貌愈来愈被人们所追求。景观设计应结合建筑风格、建筑元素，同时结合工程的特征定位及谋划理

33、念，围绕工程的灵魂，设计出贴切主题，风格独特的景观。绿景绿景水景光景互动性设备彰显质量一景观解析：绿之演绎：绿色代表安康、自在、温馨，经过在园景中种植树木、花草等常绿植物，运用高低参差、颜色映托等手法，构成一幅立体式绿树掩映、曲径通幽、枝繁叶茂的空间。光之演绎：光代表新世纪也代表现代，可经过在园林中布置多种玻璃建筑物，并配合泛光灯、地灯等光源，表示新时代的璀璨，各种自然光、人造光、暖光、冷光等不同间隔 的光源有机结合起来，幻化出一幅新时代的璀璨美景，从中表达出人类文明社会的开展和提高。水之演绎：水是万物之灵，代表生命，可在区内设置各种流动的水系、喷泉、泳池等动态水景，营造出流水淙淙的美景，细流

34、、浅流、跌流、激流、涌流循环往复，寓意活力盎然、生生不息、灵气逼人的生命活力。二景观亮点展现：绿色隔离屏障可以佳誉为林荫大道建议在火车道南侧种植两排浓密的乔木或者灌木林，不仅起到隔音的效果，同时增添社区的优美景观，又可以丰富工程景观，增添工程卖点。独创式景观长廊建议充分利用工程东侧污水沟，化弊为利。利用实木在水沟上面铺设一条半围合状的途径，并建立成为走廊的外形，投入大量的花草等长绿植物，构成独创式景观长廊，提升工程亮点，添加工程卖点。中心主题水景 中心水景是整个社区景观的中心，也是水系的灵魂，经过静水、动水、喷水、落水、叠水、溪水的丰富层次和搭配，加上石景外型、背景音乐、雾森恒湿的烘托，让中心

35、水景和水系到达丰富变幻的效果。 雾森恒湿系统“雾森系统，就是采用高科技的手段把水以极细微的水粒喷出，构成颇似自然雾气的白色水雾，犹如“雾的森林。这是一种新技术高科技产品。它以改善空气质量，美化环境为依托，以景观、保湿、防尘、降温、造景为目的，在自然园林、环境景观等方面运用广泛。 人工降雨不定时的人为性降雨，坚持社区内空气的潮湿。表达文化内涵的建筑小品 有鹅卵石铺垫的健身步道 健身广场广场亮化 五、新技术、新资料运用一公共照明太阳能系统公共照明太阳能系统利用电池组件将太阳能直接转变为电能，构成独立的供电系统，可以方便地实现为用户照明及生活供电。系统采用太阳能组件电力供应，免维护环保蓄电池，具有节

36、能环保无污染、可靠性能好、任务寿命长等特点，是真正的绿色照明方式。它还采用了蓄电池、灯杆控制器一体化设计，外形更加美观。它的输出功率可根据时间实现分级调理，以便更合理的运用。这种照明的光线为环保冷光源，不会产生温室效应，对植物生长无害。这样可以为业主节约了几十年的物业照明电费分摊费用。 太阳能光伏供电技术是处理21世纪能源和环境问题的有效途径。运用太阳能公共照明系统不但是一种环保的、节能的新技术，同时也为未来小区业主减少公共照明费用支出。 二新风系统让家自在呼吸随着建筑门窗质量的不断提高，房间的密闭性越来越好，居室通风成了一个为难的事情。怕脏、怕污染而不去开窗换气，会导致室内没有充足的氧气。而

37、二氧化碳浓度过高，不仅影响人们的身体，也容易产生霉菌。另外，霉菌一旦在边角潮湿空间构成，会渐渐侵蚀建筑构造部位，缩短建筑的寿命。尤其是当一套住宅由于长时间出差或很久无人居住的时候，密闭不通风带来的空气污浊以及霉菌景象更为严重。目前，处理这个通风与污染之间矛盾的方法就是安装新风系统。在高档酒店、办公楼运用的新风系统，曾经在一些节能科技住宅工程中有所尝试，并且成为这些住宅标榜质量的要素之一。据引见，每人每小时需求的新风量是30立方米，假设在空调运转的夏季以及暖气采暖的冬季，长时间开窗是不可行的。这时候，独立新风系统可以为关注居室空气质量的家庭一个良益处理方案。新风系统经过延续地均匀地将新风送入室内

38、，给室内补充足够的新颖空气，同时将室内的污浊空气经热回收后排向室外。新颖空气经过滤网后再进入高效热回收器，然后送入室内，与室内空气的温差不大，让人觉得温馨。六、智能化设置建议小区智能化是二十一世纪住宅小区的主要特征，也是现代高档住宅小区的根本配套设备。为配合本案高档次、高质量定位，建议将本工程智能化配置分为以下几个系统：1多媒体信息通讯与效力智能化小区内部网络，设置局域网，小区内部管理和提供宽带网有线电视中视网等公网的接入。根本功能：提供话音通讯，模拟视频点播，高速INTERNET接入。可造功能：提供数字视频广播，视频点播VOD基准视频点播NVOD和其他多媒体效力。2社区平安防备系统完好的社区

39、平安防备系统包括:小区周界防备报警系统、小区、重要部位监控系统、楼宇访客系统，家庭平安防备报警系统、巡更系统、背景音响及紧急广播系统，车辆出入管理系统。1小区周界防备报警系统 2家庭平安防备报警系统3楼宇访客门禁系统4小区重要部位监控系统5电子巡更系统6背景音响及紧急广播系统 7车辆出入管理系统七、物业管理物业的价值很大一部分表达在物业的保值和升值上，而高水准的物业管理程度是关键所在。建议工程引入著名的物业管理公司做顾问，建立智能化高规范的物业管理架构，提供人性化的酒店管理效力。目前好的物业管理根本组成要素为：著名的大开发商自组的获ISO认证的物业管理公司如建业物业、鑫苑物业。专业化的保安队伍

40、如退役军人组成的保安队酒店式贴身效力智能化管理：高科技安保、防火、防盗管理系统等。本工程物业管理建议聘任国内著名物业管理公司全面管理，详细有如下物管内容：五重安保小区周围为围墙，并在围内侧种植藤状植物加以绿化，其次在围墙周围为红外监控报警系统；每一个入口实行刷卡门卫系统，除业主以外的一切访客进入小区，必需由业主确认；24小时全小区专业保安巡查巡更；每户安装一紧急援助按钮 ，保安和医务人员在第一时间上门协助 。专业保洁具有专业水准的保洁队伍为小区效力，袋装渣滓，日清日理；公共区域日清日扫；溪流园要定期维护保养，使小区内路清水清空气清。高雅效力物业公司利用会所为业主提供送餐、引见保姆及钟点工，代为

41、清扫房屋，代为干洗衣服等等。 即时维修对房屋、通讯设备、水电等维修，物业公司即时上门效力，对家电、家具等居家设备提供优惠维修。 医疗救护物业公司聘专业医师为小区医务室的救护人员，会所内设有医务室，配备常规药物。物业公司配备值班车辆，对急病业主实施紧急救援，及时送医。专线班车 物业公司将有专车，往来小区与市区，使业主出行方便。第五部分 工程推行思绪【推行目的】初级目的笼统工程：鼎力打造平顶山市西北部板块笼统工程！中级目的经济效益：充分发掘工程的价值，并实现其经济效益!高级目的长线开展：为“天河地产长线开展奠定根底，提升开发商知名度、佳誉度，恢宏天河地产！ 11231: 高级目的 2：中级目的 3

42、：初级目的【中心思绪】营销从来都是一个系统性工程，既要有宏阔的视野，又要有细致的精神；既要有开疆拓土的雄心，又要有洞察秋毫的理性；当然，更重要的是热爱工程的“热心和对平顶山市场的“自信心。对于本工程的营销推行，我们秉承一向的“以工程为中心、从市场实践出发、建立性处理问题的原那么，直面市场难题。本营销推行步骤，紧紧围绕以下几大中心问题层层展开，最终构建工程有效冲击市场的战略体系。预测未来 把握市场经过对平顶山城市开展重心思解、对房地产高端市场的准确把握以及对区域开展条件的缜密分析，来确定工程的战略推行方向。 有的放矢 准确定位深化市场调研，准确掌握目的客户的消费行为特征与消费心思特征，调研为据，

43、全程把握。整合资源 提炼异点整合工程可兹利用的一切优势推行资源，提炼和组建“超越同质化的独特价值推行体系，使工程具有便于目的客户识别的鲜明属性。组合推行 辨证明施以概念营销营造工程品牌，以事件营销催熟区域市场，以活动营销实现人气效应，以质量营销打造工程中心竞争力。【中心战略】反其道而行之根据消费者的需求来提供产品。这是常见的“正其道而行之营销手段。反其道而行之，就是根据产品，来改动消费者的固有观念。其经典的案例有，让中国人穿西装，向和尚卖梳子，向不穿皮鞋的人卖皮鞋。反其道而行之的营销战略，其中心是，先改动人们固有的观念，来顺应我们的产品。反其道而行之的可行性在于，人们会不断丢弃原来的观念，接受

44、新事物。人的观念是可以改动的。这就是本工程的营销战略。第六部分 工程前期包装思绪一、工程周边包装改善工程周边地块笼统，尤其是矿工路，给消费者一种区域正在变化的态势。旨在营造出醒目、浓重销售气氛，营造一种精彩纷呈的生活气氛，给目的购房者深化、明确的印象。该部分内容通常包括：大型户外广告牌在工程工地或附近楼体育设置大型户外广告，以工程笼统广告为主，以后根据工程运作情况不断改换画面。在楼盘建筑物建到相当的高度后可制造巨幅广告悬挂于正施工在建筑物平安网上，可起到很好的宣传效果。灯箱广告/彩旗在矿工路两旁的路灯杆上悬挂灯箱或彩旗，使过往行人或买家远远就知道该楼盘的途径方向。工地升空气球在工程开工时，可在

45、工地旁设置多个升空气球，挂上公司及工程的宣传标语。导示系统在工程外围和现场设置导示系统，使消费者准确到达售楼处。围墙包装围墙除了传统的在墙上发布一些工程信息外，还可以对围墙进展外型，参与部分建筑符号，构成有特征的“笼统墙，更能吸引路人与消费者。施工现场的施工气氛包装施工现场的施工气氛和标识设置直接反映了施工单位的任务作风、责任认识、任务效率、规范水准等。这些要素表达在工程上就系关系到工程进度、工程质量。对于购房者来说，施工单位的任务进度将影响开展商能否能按期交楼，而所交付的房子能否到达质量规范，那么又关系到购楼者的切身利益二、售楼处包装售楼处可以说是开发商的脸面，能否让买房者“一见钟情，售楼处的笼统起到至关重要的影响。因此售楼处的选址与包装就显得异常重要。售楼处以现代、高雅的方式进展装修，周边绿化面积大，广场有很强的聚集人气的功能，内部布置清新、亮堂，各种售楼工具制造精巧，效力细致周到，给客户以全新的觉得。【包装思绪】：