某商厦融资方案经济分析与评价

1、目 录班一、背景资料与搬分析艾 熬背扒败半1案二、肮财务评价肮 白爸奥柏柏三、斑不确定性分析俺 八霸拔罢扳四、唉融资风险分析与半应对措施邦 盎盎艾扒般五佰、隘综合评价和结论哀 叭跋阿啊唉熬六跋、俺详细计算过程凹 笆扳把稗跋摆南鑫商厦埃融资方案经济分阿析与捌评价霸 盎 暗 俺（由学生自行命拜名，如：凯源商柏厦、南方商厦等颁）碍一、背景资料与挨分析（一）项目概况1、经营规模凹本投资项目拟建班一挨大型商厦捌，位于上海市徐把汇败区皑，南临斑绊路，北临版爱路，东临芭半路，西临班般路，扒总建筑面积为安20000班平方米摆。商厦拟罢2爸年建成凹，板第佰3板年开始经营。哀（般位置搬由学生自行岸设置搬，如徐汇区

2、，北昂临漕宝路，西临艾桂林路等）2、实施进度伴设本投资项目建隘设期为八2按年巴，板经营期巴1爸0爱年绊，版计算期拌1奥2班年。跋3俺、拌固定资产估算袄固定资产投资含疤：案建筑工程费、投巴资方疤向调案节税、设备费、敖装潢费用等。胺笆建筑工程费中含伴：安工建费、水电征哀用费、设计费、按动迁费等。工建懊费以耙2750叭元俺/哎平方米版（笆建筑面积癌）斑估算。水电征用伴费以胺400巴元笆/啊平方米败（坝建筑面积傲）八估算。设计费估拌算为凹200笆万元。动迁费估啊算为哎350白万元。隘投资方向调节税叭以工建费的版10吧吧计算。碍设备费中含扒：傲电扶梯费挨、懊变电所、中央空叭调、电话总机等懊费用。电扶梯估

3、肮算为罢500翱万元。变电所估拌算为奥300扮万元。中般央空调估算为1阿2办00安万元。电话总机碍为爱100拌万元。叭商厦市场定位为俺社区型百货商厦敖。装潢费用以版2500把元爸/暗平方米岸(巴建筑面积懊)隘估算。耙4啊、皑递延资产哎和流坝动资金估算捌递延资产估算为颁500阿万元。其中捌：伴开办费为傲300板万元笆，鞍不可预见费为靶200翱万元。流动资金埃为伴2000肮万元办。盎5、翱总投资估算及资癌金来源稗投资总额估算人澳民币扒1摆.捌7版亿元懊。氨其中把，佰建设投资傲1.5隘亿元八，办流动资金投资袄0.2胺亿元办，版投靶资进度详见芭表啊1-1。阿注册资本八(皑自有资本百)暗0.5翱亿元败，

4、叭银行贷款板1艾.败2般亿元傲，埃贷款利率按12拔。蔼表啊1-1 唉分年投资计划表懊(坝单位坝：凹万元哀)扳蔼 斑 年份叭项目稗1摆2俺合计埃1扒.建设投资耙3000绊12000澳15000翱其中：自有资金百3000矮2000跋5000拜银行爱贷款跋0颁10000（年版中）白10000邦2.建设期利息肮0艾600俺600肮3.基建投资按3000扒12600隘15600把 其中：固定袄资产埃3000阿11500扮14500懊不可预见费用与跋开办费啊0爱1100袄1100翱4罢.败流动资金巴2000肮2000斑其中：银行贷款佰2000扒2000矮5熬.啊项目投资总额耙17600百6班、矮贷款及还贷

5、方式阿固定资产还贷奥，挨建设期间只计息皑不还款暗，笆从经营期开始还蔼贷捌，拔每年先付清利息安，奥本金与建设期利巴息之和瓣，把分佰6熬年等额偿还。贷艾款利息计入当年挨成本。搬流动般资金翱还贷袄，颁经营期间每年偿扮还利息癌，扮计算期末一次性捌偿还本金。7、销售收入碍销售总额第昂1拜年为啊1蔼.摆8癌亿元挨，埃以后每年递增胺15，伴毛利额按行业加俺成毛利率吧22%凹计算。澳8昂、爸折旧与摊销方式邦商场建筑和设备拌残值分别为原值安5%蔼，稗折旧年限分别为敖4邦0胺年和艾10靶年。装潢折旧无伴残值霸，皑 拔折旧年限为阿5盎年。递延资产摊熬销年限为蔼5俺年。折旧与摊销靶均采用直线法。捌9哀、隘职工工资总额

6、及霸附加费用懊公司人员共计办450懊名蔼，坝职工工资总额及扳附加费用以平均罢20000叭元啊/澳年摆碍人斑计傲算，巴经营期第懊1佰年为碍900按万傲，伴以后每年以熬10%碍递增。10、其他费用绊其他费用经营期安第坝1碍年奥估算斑为凹250稗万元瓣，氨以后每年按背10霸艾递增。11、税收鞍税收项目暂计增隘值税和所得税两板项。销售总额为拔含增值税的收入爱。增值税税率为爱17%扒，般所得税税率为碍33%皑。氨（二）本投资项爸目分析中的财务哎处理1、还贷方式半基建投资还贷澳，办建设期利息只计巴不付熬，暗建设期利息计入半开办费艾，邦形成递延资产叭。袄原计划挨 安从经营期开始还哀贷啊，熬每年先付清利息把，

7、安本金与建设期利罢息之和班，办分暗6拜年等额偿还。贷稗款利息计入当年瓣成本。流动资金鞍还贷挨，办经营期间每年偿疤还利息扳，昂计算期末一次性傲偿还本金。板优先使用当年折绊旧费与摊销费来阿偿还本金与建设敖期利息，不足部百分用当年利润垫笆付。埃2、本靶投资项目经营初鞍期亏损的处理暗本商厦投资项目敖早期出现亏损现吧象熬，垫付还本无笆法支出跋，袄于是提出以下两昂个方案解决埃，鞍并通过计算选择搬较优方案。扳方案敖1搬：稗对于经营期亏损啊年度出现的亏损袄，以新的银行贷般款进行弥补（贷扳款金额为50万啊的倍数，假设新爱的贷款统一在经澳营期第7年末偿绊还）。袄方案皑2哀：啊推迟对贷款本金鞍的偿还扒，班直到经营期

8、第叭4坝年鞍(案第哀7奥年昂)肮才开始还贷。皑通过扒分析，爸可以看到方案氨1扳的财务分析结果鞍优于方案捌2矮，鞍但方案敖2疤却可以减轻哀本绊商厦经营初期巨暗大负担艾，所以两方案各肮有长短。这里采阿取佰方案拔1耙进行处理。碍（三）安项目融资的胺框架癌结构岸设计1、项目发起人挨在项目融资实施班过程中，各参与埃人以项目公司为奥核心，建立起复稗杂的合同协议关懊系，以保证项目摆融资的顺利进行瓣以及项目建成后爱的正常营运。即暗项目融资参与者扒众多，其相互之翱间的关系由一系肮列复杂的合同来把维系。埃项目融资各主要吧参与人如下：项啊目的发起人、项半目公司、项目的八贷款银行、项目凹的信用保证实体凹、项目融资顾问

9、挨、有关政府机爸关等。盎（各主要参与人邦自行命名霸，说明各自作用把）矮2、啊项目投资结构跋设计耙通过对项目背景袄的调查，进行项斑目投资结构的设拜计（采用的投资白结构，如合伙制白结构、公司型合捌资结构、非公司奥型合资结构、信翱托基金结构，以搬示意图方扒式表板达出投资结构设扳计方案）柏，并进行评价（颁选择依据、优缺笆点等），案参与人名称与前笆保持一致。挨3、搬项目融资结构搬在确定投资结构笆后，就要设计和吧选择合适的融资碍结构，以实现投笆资者对融资的目板标要求。项目融爱资通常采用的融颁资模式包括：投凹资者直接融资、半通过单一项目公叭司融资、利用蔼“暗设施使用协议肮”摆型公司融资、生盎产贷款、杆杆租扳

10、赁、岸BOT扳模式等多种方式拜。（选择某一融胺资模式并以示意皑图方式表达），碍最后进行评价胺（选择依据、优佰缺点等），败参与人名称与前伴保持一致。二、财务评价颁（一）财务盈利盎能力评价拜1、主要财务报氨表办（要求完成以下稗表格，计算柏过跋程板附于第六部分）霸表皑2-1 疤折旧与摊销估算靶表柏(按单位：万元巴)吧 艾 癌 拜 年份 巴 懊 凹项目疤317年傲固定资产颁 啊 1.商场邦建筑奥 敖 折旧俺原值搬 敖 残值爱 艾 折旧八/年鞍 靶 2.设备肮 隘 折旧蔼原值啊 傲 残值搬 扒 折旧敖/年哎 癌 3.装潢按费用芭 爱 稗 折旧/年斑 暗 摊销原值罢 瓣 折旧澳/年坝表懊2-2 翱投资总额

11、与资金败筹措表哀(疤单位：万元八)霸 稗 邦 把年份笆项目盎建设期末熬1. 项目投资办总额罢1.1 基建投熬资俺1.1.1芭 固定资产阿其中：建设工程绊费拔 澳 按投资方向调节费斑设备费摆装潢费唉1.1.2背 无形资产与开吧办费佰1.2 流动资靶金班合 拌 计芭2. 资金筹措癌2.1 办自有隘资金埃2.2 贷款皑其中：基建贷款安流动资金贷款背2.3 建设期吧利息凹合 安 计笆3. 注册资本安表哎2-3 板借贷还本付息估绊算表胺(芭单位：万元胺)稗1哀2哎3邦4蔼5艾6稗7板8哀年初贷款累计败当年贷款瓣当年应付利息啊当年应还本金爸年末贷款累计背还本来源百 1.折旧费奥 2.摊销费罢 3.利润垫付

12、疤 熬9埃10败11摆12板13稗14傲15暗16坝17熬年初贷款累计阿当年贷款芭当年应付利息埃当年应还本金阿年末贷款累计皑还本来源挨 1.折旧费阿 2.摊销费霸 3.利润垫付绊表伴2-4 半损益与利润分配胺估算表耙(拜单位：万元跋)澳 年份半项目阿澳3办4埃5百6柏7按8办9奥10挨销售收入翱增值税斑总成本懊 其中：经营成般本肮 颁利息挨 稗折旧胺 氨摊销巴销售利润吧弥补亏损，所得颁额傲所得税颁税后利润百弥补以前年度亏耙损伴垫付还本拌可分配利润耙累计可分配利润佰 按 暗 巴 扒 皑 拜 巴 矮 白 （续表1）邦 年份唉项目绊11霸12靶13伴14哀15摆16阿17爱合计笆销售收入芭增值税般总

13、成本背 其中：经营成靶本把 安利息爱 跋折旧岸 斑摊销绊销售利润爱弥补懊亏损，所得额澳所得税皑税后利润疤弥补以前年度亏半损爱垫付还本皑可分配利润邦累计可分配利润奥注：蔼增值税拔氨销售收入拌懊22%稗奥(1+17靶%邦)氨哀17案%昂 哀销售利润捌绊销售收入八碍增值税皑搬总成本邦表吧2-5 奥全部投资现金流颁量表白(隘单位：万元把)挨 昂 年份斑项目哎1肮2扳3隘4般5瓣6俺现金流入哎1.销售收入挨2.回收折旧残埃值败合 计皑现金流出阿1.建设投资拌2.流动资金奥3.经营成本坝4.增值税啊5.所得税矮合 计败净现金流量蔼累计净现金流量敖净现金流量现值耙净现金流量现值啊累计俺 颁 斑 罢 八 安

14、阿 唉 半 （案续表1）氨 斑 年份叭项目邦7八8疤9瓣10隘11氨12奥现金流入挨1.销售收入爸2.回收折旧残八值翱合 计懊现金流出佰1.建设投资按2.流动资金疤3.经营成本安4.增值税瓣5.所得税袄合 计奥净现金流量凹累计净现金流量哀净现金流量现值蔼净现金流量现值埃累计爸 败 百 巴 袄 柏 挨 颁 般 盎 邦 （续表2）哀 笆 年份颁项目拔13伴14懊15哎16白17埃现金流入邦1.销售收入办2.回收折旧残盎值柏合 计叭现金流出癌1.建设投资颁2.流动资金八3.经营成本爸4.增值税绊5.所得税熬合 计败净现金流量按累计净现金流量拔净现金流量现值吧净现金流翱量现值累计白表奥2-6 碍自有资

15、金投资现斑金流量表靶(半单位：万元半)矮 拔 年份唉项目俺1熬2颁3奥4半5傲6阿现金流入般1.销售收入耙2.回收折旧残盎值吧合 计靶现金流出邦1.自有建设投扒资澳2.自有流动资敖金傲3.经营成本案4.增值税般5.所得税摆6.还贷款利息扳7.还贷款本金八合 计版净现金流量罢累计净现金流量癌净现金流量现值熬净现金流量现值罢累计（续表1）叭 胺 年份芭项目唉7凹8案9邦10芭11罢12蔼现金流入伴1.销售收入案2.回收折旧残啊值捌合 计暗现金流出拌1.自有建设投笆资敖2.自有流动资爱金扮3.经营成本拜4.增值税扮5.所得税矮6.还贷款利息安7.还贷邦款本金摆合 计傲净现金流量按累计净现金流量白净现

16、金流量现值隘净现金流量现值扒累计（续表2）岸 肮 年份挨项目佰13盎14板15巴16爱17案现金流入吧1.销售收入白2.回收折旧残笆值昂合 计扒现金流出疤1.自有建设投胺资巴2.自有流动资按金啊3.经营成本绊4.增值税叭5.所得税稗6.还佰贷款利息靶7.还贷款本金袄合 计熬净现金流量捌累计净现金流量般净现金流量现值扮净现金流量现值把累计矮2、笆项目全部投资财扮务评价结果办按照该项目的融矮资方案，按照财斑务评价的方法可伴以作出如下评价隘：艾（1）版静态投资回收期拌 疤年 艾 邦（2）肮动态投资回收期肮 案年柏（3）胺净现值胺NPV捌（拔1捌2） 俺 矮万元捌（4）啊内部收益率凹IRR肮 拜 斑（

17、癌计算昂过程扮附于第六部分绊，蔼根据计算结果得哎出有关结论俺）百3、挨自有资金投资财奥务评价结果扳（1）罢静态投资回收期般 = 巴 哀年 把（2）坝动态投资回收期坝 =熬 靶年颁（3）俺净现值傲 NPV蔼（12办%) = 瓣 霸万元 斑（4）扒内部收益率艾 IRR = 捌 袄（爱计算败过程颁附于第六部分肮，爸根据计算结果得办出有关结论）鞍（二）项目清偿邦能力分析伴见扒表败2-3隘借贷还本付息估百算表鞍。耙三、不确定性分懊析碍（一）敏感性分版析班取内部收益率八和净现值版为敏感性分析指矮标。设敏感性分瓣析因素为巴：岸销售总额肮10，1暗0；哀投资总额捌10，1颁0；爱经营成本蔼10，1跋0颁；敖贷

18、款利率百20，2瓣0。败表半3-1 奥自有资金澳敏感性分析霸表绊(奥单位：万元唉)摆项目拜原方案隘销售总额瓣投资总额靶经营成本摆贷款利率按变化率佰10伴10罢10凹10啊10唉10熬20按20鞍内部收益率班净现值靶图3-1 安自有资金斑敏感性分析叭图坝（根据计算结果鞍完成）跋表摆3-2 全部摆投资搬敏感性分析靶表唉(疤单位：万元背)叭项目半原方案爱销售总额爱投资总额白经营成本白贷款利率吧变化率白10巴10叭10懊10凹10办10摆翱20疤20傲内部收益率稗净现值懊图3-2 全版部投资半敏感性分析扮图伴（根据计算结果昂完成）班（搬计算拌过程埃附于第六部分敖，扳根据计算结果得把出有关结论）伴（哎二办）摆盈亏平衡分析案估计邦经营期第一年与安第十年的邦商厦盈亏平衡点熬（用销售收入与坝单位面积经营成懊本分别表示）。哎（八计算颁过程啊附于第六部分胺，百根据计算结果得埃出有关结论）唉四、融资风险分班析与应对措施翱在对该项目的融爸资经济效果分析啊中，可以发现本靶项目能够达到我暗们的预期经济效斑果，但仍有很多袄不确定性因素的扮存在，有必要对芭项目岸投资过