8203估价师协会网站cms案例分析

1、关于齐齐市土地矿业权储备中心土地使用权挂牌出让价格评估的案例分析大兴安岭天源土地估价一、案例简介：该宗地位于齐齐市龙沙区南大街地段，现使用者为齐齐市万翔汽贸城，用途为商业用地，土地交易类型为出让，使用年限为 2006 年 7 月 31 日至 2036 年 7 月 30 日是，宗地面积为 1640.8平方米，规划图06039，现土地实际程度为宗地红线外七通即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热、通气，红线外场地平整。宗地红线内七通：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热、通气，红线外场地平整。商业用地级别为级用地。土地利用状况较好，适合商业用地。要求评估确定，该宗地于 2006 年 7 月 3

2、1 日在红线外基础设施具备“七通”，宗地红线内场地平整、规划容积率为 2.44 条件下的 40 年期土地使用权价格。二、案例的一般分析市位于黑龙江省西部，地处北纬 4553至 4856东齐齐经 12224至 12638之间。全市南北长 310 公里、东西宽 320公里，幅员总面积 4365 平方公里。总数 111.2 万人。齐齐市是重工业生产，主要以机械工业为主，辖区内国有大、中型企多，特别是开放以来，国家加大对老工业的改造力度，对工程改扩建，在投入上给予一定，使国有经济发展迅速，城市整体价值有所上升。自国家于 1999 年施行中民共和地管理法以来一般用地都采用有偿出让方式，加上齐齐市下发关于

3、黑龙江省土地征收管理办法、更新市区城镇国有土地使用权基准地价、二 00 六年中心城区房地产市场流通指导价格等通知。对城镇的土地使用权确定的最低出让底价制度，加之国家对耕地加大保护利用，建设用地供应量逐年减少，存量用地有限，使城市地价有上升的趋势。三、案例的区域及个别分析委估宗地位于齐齐市龙沙区，该区处于中心城区西南部，是齐市老城区之一。宗地处于龙沙区南大街，所在区域属于城市规划范围内，距市级商服中心较近。宗地所在区域有多条线路与市区相连接，对通十分便利。宗地达到七通一平，能满足商业用地的需要，通水、通排水均有市政设施，供电由市政供电，所在区域多为住宅和商业用地，形状为规则的四边形，一侧临街，宽

4、度大于 15 米，宽深比大于 1，使用年限按法定最高使用年限 40 年。四、确定宗地估价的技术路线首先明确估价的基本事项，然后收集估价对象相关的影响价格因素资料，实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用情况、基础设施条件、道路交通状况以及周围情况，同时对待估宗地及其周边环境进行拍照，进行面积丈量和绘制图件。选定估价方法：由于委估对象为待开发用地，各项规划指标等均已明确，该区域商品房市场比较发育，开成了比较稳定的市场价格，应选用剩余法比较合适。又因委估宗地位于城市规划区内，基准地价及修正体系早已建立且较完善，所以采用基准地价系数修作为第二种方法进行估价。五、案例难点及解决方

5、法针对估价对象商业用地特点，根据实际需要拟定现场勘查用表。依据采用的方法，确定现场查勘重点，详细土地实体状况及附近地区类似房地产信息情况，特别注意对商业用地需要修正的具体因素，着重分析这些对地价可以产生的影响程度。从及有关部门收集取得城镇规划及对商业用地限制政策、商业地段发展规划等有关资料。在完备的资料基础上，通过定性和定量的分析，该地段的商业前景。根据剩余法估价特点还应收集开发成本、用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费等相关资料。根据基准地价系数修特点除应查阅基准地价信息外，还应对估价对象进行期日修正、容积率修正、年期修正、土地开发程度修正等方法。计算出宗地价格后还应根据委估对像的实际情况或采用简单算术平圴法、算术平均法、综合分析法等确定估价结果。六、分析案例的一些体会应重视现场查勘工作，是对事先收集到的资料进行核实验证过程，也是详细观察土地实体特征，亲身体验周边环境的过程，也是对周边环境有一个宏观的掌握机以现场查勘是土地估价工作中的必经程序。对商业地段进行研究，必须把握关键，尤其要重视商业集聚程度、客流量及系统发达程度等。这些困素的变化对商业用地价格都有很大影响，所以必须高度重视未来该区域发展模式及规模、商业物来的相互拉动和周边景观的改造情况，这对商业用地的估价。因为剩余法是将待估宗地在预计的正常