房地产企业年度财务报表分析

1、PAGE 稗 昂 颁房地产企业年度盎财务报表分析昂 挨 拔伴以万科3年财务白报表分析哀学员姓名 敖 笆 翱 敖 巴学号败 懊 芭 昂 摆入学时间澳 班 鞍 案 八 摆年 办 跋 吧 绊 岸 背 氨 熬季颁指导老师碍 癌 班 凹 癌职称 稗霸 蔼 懊 拌 拌坝试点学校 傲埃 般 艾 伴 袄吧 般目录 HYPERLINK l _Toc420329462 办摘要皑岸敖拔盎1霸一阿、邦绪论罢矮阿吧般1暗二、我国房地产案及万科企业股份柏有限公司概况袄办芭1懊（一）佰我国房地产业概罢况班爱鞍板2皑（二）挨万科概况稗敖碍耙盎2扳三、财务分析巴颁唉昂拔2板（一）扳企业资产总体情板况叭分析邦稗扳岸3稗（二）艾企

2、业盈利能力佰矮佰办半5扮（三）吧企业营运能力笆凹靶疤傲6艾 艾（四）企业偿债哀能力瓣半扮拜板7傲（五）企业现金埃流量背捌艾八版8罢四、利用杜邦分翱析法进行全面分巴析伴班案隘9奥五、结论昂拌埃安傲10败（一）案万科的综合评价氨暗吧拌10斑（二）拌万科存在的问题伴把氨伴半10佰（三）艾对万科存在问题岸的一些建议背鞍哀斑10蔼（四）办对房地产行业的懊启示斑暗俺佰11靶参考文献挨颁疤芭俺12 敖 按房地产企业年度霸财务报表分析皑 按 爱瓣以万科3年财务胺报表分析【摘要】扳 癌进入二十一世纪巴以来，会计这门绊学科已经成为解埃读经济主题的胺“皑商业语言昂”暗，财务报表作为霸“笆商业语言隘”奥的重要载体，被

3、拌众多的利益相关巴者关注和研究，按在当今的经济社按会中扮演着重要坝的角色。透过解拌读财务报表，相癌关利益者可以理唉解企业的真实业伴绩和运用情况，百对企业在的行业疤中所处的竞争地矮位和发展方向进案行定位，从而对板公司的发展潜力败和前进进行预测罢。本文基于整个澳房地产行业以万百科为例从万科近坝三年来的资产负凹债表、利润表和稗现金流量表入手芭，进行分析，并暗计算相关的财务爸指标，对产万科爸的总资产情况、拔总资产变动情况败、流动资产情况拜、营运能力、偿安债能力进行分析氨，从而获知万科拔的经营业绩，评跋价万科的经营管稗理，并指出该公阿司存在的一些问扮题，从而并提出白相应的建议，以邦供房地产管理层扒参考。

4、【关键词】昂 挨万科翱 靶房地产搬 碍财务报表分析一、绪论扮随着时代的进步坝和我国经济的发瓣展，会计这门古氨老而又年轻的学暗科成为我们认识案和读懂经济主体胺的伴“皑商业语言把”背，在现在的经济爱社会中发挥越来岸越重要的作用。拔财务罢会计盎报表鞍是哎商业贸易癌的碍最终表达形式敖，疤它可以直观而全白面奥的反映经济主体懊连续、系统及综瓣合颁的经济往来，罢因此艾财务案会计颁报表埃才会受到坝被利益相关者百越来越多关注与阿重视瓣。邦财务报表反映的般内容是高度概括昂的、浓缩的、抽扒象的数据，需要罢运用科学的方法斑进行分析，从而岸可以获知经济主傲体的真实业绩和矮财务状况，并且八通过研究可以分皑析企业的竞争地懊

5、位和发展潜力。懊因此，我们需要爱准确高效的解读办财务报告，透过斑经济主体的财务扒报告获知数字里疤蕴含的经济意义柏。坝我将肮通过对万科企业傲股份有限公司对版外披露的财务报哎表，结合房地产半经营实际现状，拜对万科的基本情疤况进行分析，懊还将纵向分析这哀三年暗中澳万科敖公司半的资产负债表敖与半利润表班以及耙现金流量表，蔼并剖析解读万科搬公司的氨财务指标，颁主要运用耙财务分析隘与艾杜邦分析法，安分析万科公司的碍财务状况俺及岸经营成果，耙发现学习万科公把司耀眼的经营战霸略并大胆猜测罢万科哎公司叭的可持续发展之安路，爸但也要尝试发现疤万科公司可能存熬在的问题且想考俺相应的对策鞍以供按其他挨房地产行业捌领导

6、管理懊层懊借鉴思考岸。挨二、我国房地产艾及万科企业股份靶有限公司概况凹 扳（一）靶我国房地产业概哎况板 氨随着我国改革开瓣放经济飞速发展案，城镇化进程的翱加快，房地产行哎业经过近三十年熬的蓬勃发展成为奥我国重要的经济皑支柱产业。房地颁产行业是从事房班地产投资、开发隘、经营、服务和矮管理的行业，包爱括房地产开发经爱营、房地产中介背服务、物业管理笆和其他房地产活叭动，属于第三产阿业。房地产行业版的迅速成长，其把关联产业建筑、蔼建材、化工、轻盎工、电器等行业白的也得以快速增吧长。近年来，房败地产市场价格不翱断攀升，许多人霸买不起房，出现皑了社会新现象澳“爸房奴矮”案。国家为改善此扳民生问题，于2熬0

7、08年吧按2014年出台俺了相关房地产调啊控政策，从最初碍的昂“蔼限价令拜”版、半“拔限购令邦”安到近日的限购取颁消、放款贷款等氨，房地产市场跌昂宕起伏，楼市变拜化反复，房地产岸市场也逐渐由爱“安卖方市场捌”摆向隘“八买方市场翱”安转型；房地产市柏场也从疤“颁黄金时代佰”败逐渐转变为败“癌白银时代翱”埃。不少房地产企鞍业面临困境，兼般并、重组甚至破暗产，房地产行业胺进入面临洗牌的挨大格局。（二）万科概况拌1984年5月氨，奥万科企业股份有叭限公司氨正式创立把，矮四年后参与凹房地产奥贸易罢，皑主要业务范围就爸是房地产，在中肮国范围内成为首败批公开上市的大拔陆巴企业。哀到2003年年盎初绊，鞍万科

8、绊总资产碍已达敖82.16亿元拔，33.81 版亿元懊的凹净资产，版而且拥有超过敖60柏00把名挨员工柏，拜超过40家的关懊联和全资企业佰。吧2000年被懊福布斯啊这样疤权威耙的矮财经杂志败评为全球最优秀拜的300家蔼小型白企业之一，20拜01年也同样被般其评为前200蔼家之一。且得到哎业界广泛的认可霸，因为其不凡的百行业败业绩百和充实的能力和埃潜力凹。半万科创办4年后瓣就已经向社会公瓣开发行可达28氨00万股的股票碍，并为其败集资捌了隘2,800万元懊的人民币安，敖得以将哀经营规模跋和资产逐渐扩大白。耙万科公司还在摆深圳证券交易所哎于摆1991年1月伴29啊日将其A股叭深挂牌交易。案并在其吧

9、6月班进行霸定向发行叭和耙配售新股2,8般36万股版为其筹集资金达挨1.27亿元暗人民币唉，般万科公司因此向埃跨地域懊业务矮发展。碍同样在哎深圳证券交易所岸，八万科与又将其艾1993年3月按发行的B股的唉4,500万股坝与同年扒5月28日上市奥。B股盎为其筹集败45,135万扮港元笆的资金主要用于拜房地产领域并为啊其今后的发展奠稗定了坚实的基础版。万科在熬1997年6月熬筹集了将近4亿唉人民币的资金用哀于深圳的住房产暗业懊，胺又将其在把房地产奥领域的叭发展颁推上了新的阶梯颁。叭3年后增资达6瓣.25亿元人民澳币，其进一步壮吧大。就这样本着暗优秀的搬创新精神佰和白专业版的板开发优势爸与庞大的资金

10、基拔础版，伴万科瓣树立了伴很好的芭品牌案效应也得到了丰疤厚的癌投资回报伴。盎因此两千零一绊年版万科霸将直接傲和版间接啊拥有安的72%的万佳阿百货股份有限公蔼司的股份转让败给了氨中国华润总公司熬与旗下盎公司，岸正真的成为一个罢专一凹的房地产公司扳。昂从创业直到蔼201白5年初氨，万科盎进过艰难险阻在暗中国大陆百的叭65个城市艾里得到发展澳，吧主要坝在以以渤海为核疤心的北京区域暗和唉以长三角为核心安的上海区域扳及氨珠三角为核心的癌广深区域板，哀并且在艾中西部中心城市板组成的成都区域翱也有万科的身影皑。 暗万科于1991疤年发行A股进行板上市，是中国第邦一家上市的房地暗产企业。现如今盎的万科是中国房

11、版地产行业的第一矮个全国驰名商标俺，多次获得中国暗房地产百强开发隘企业第一名，并柏获得综合实力、按规模和社会责任艾第一，并被评选艾为中国房地产开熬发企业500强俺中公司位列第一摆名，获得败“阿杰出贡献奖岸”半。万科半始终坚持与阿城市芭进行爸同步碍发展的半策略，凹汇聚主要市场罢，拔坚持奥好房子好服务好碍邻居跋的产品信念与傲服务疤态度搬，昂重点做好产品买叭对土地的工作，俺脚踏实地的谋发白展，提到自身产办品竞争力，有优皑秀的经营效率，百做好公司诚信的阿形象，稳健的发岸展。扳万科自确定房地唉产为企业主营业安务以来，始终以懊骄人成绩昂首于昂中国房地产业。按在这20多年的芭发展中，万科始盎终保持着高速稳岸

12、健发展态势。同袄时，万科在中国懊商品住宅市场占皑有率从1999拜年的0.78%扒上升到2014罢年的2.82%白。截至2014艾年底，万科实现稗实现销售180啊6.4万平方米搬，销售金额21俺51.3亿元万挨科共发行110捌3618189艾0份股票，总资八产为50840挨8755416柏元，净资产为1隘1589361般6920元。 三、财务分析 白（一）袄企业资产总体情艾况捌分析奥 唉万科资产负债表澳能详细体现企业搬资产情况。按所谓芭反映企业在某一翱特定日期的财务颁状况盎，班包括安全部傲的伴资产癌和百负债芭及百所有者权益叭状况背的会计报表艾就是资产负债表懊。版资产负债表不仅扒可以反映某个时般点

13、企业的财务情安况，也可反映其澳权益在特定哀的扒某一爱时间段内版拥有阿或者皑控制的经济资源爸及其需要承担俺的现有义务柏和白所有者挨能够要求的般净资产懊。矮会计平衡公式瓣“柏资产=负债+所按有者权益百”靶是资产负债表的瓣原则。邦“颁负债+所有者权稗益凹”扳与唉“拔资产昂”爱是摆资产负债表鞍里的两个非常重袄要的概念。癌所谓昂企业过去的交易疤或事项形成的、氨由企业拥有或控板制的、预期会给暗企业带来经济利肮益跋的资源绊就可称为资产拔。隘以下是根据万科搬公开奥的2012年度俺、2013年度扒、2014年度奥资产负债表，编袄制袄的鞍资产情况分析表耙。拜表一：扮 袄 矮 佰 版 按 巴 艾资产情况分析表碍科目

14、鞍2012年斑2013年跋2014年拔余额(万元)翱百分比(%)拔余额(万元)鞍百分比(%)皑余额(万元)扳百分比(%)绊货币资产案5229154阿13.8跋4436540办9.26埃6271525安12.34懊应收账款跋5531808拌14.6佰6654795板13.89板8025166胺15.78拌存货爱2551641百1八67.36安3311332吧2耙69.1胺3177263懊8邦62.49般流动资产合计把3627737百4佰95.77盎4420465氨9绊92.25八4648057邦0埃91.42巴非流动资产合计氨1602788懊4.23罢3715874翱7.75巴4360306笆8

15、.58爱资产总计班3788016胺2案4792053般3吧5084087盎6吧从总体来看，相跋对2012年，澳万科在2013跋年资产增加显著百，在2014年摆不明显增加。截败至2014年底埃，万科总资产达癌到508408案76万元，相对芭于2012年增扮长了134.2班2%。随着企业癌资产总额的增加版，公司的负债和白股东权益也昂会败相应的增加矮，同时融资能力艾加强。搬表二：捌 癌 扳 哀 隘 背 败 扮资产变动表白时间氨总资产（单位：板万元）挨变动率爸2014年鞍5084087版6八134.22%阿2013年败4792053挨2俺126.50%奥2012年安3788016捌2按100%办201

16、2年凹爸2014年万科肮总资产呈现增长笆趋势， 201柏3年比2012板年增长了26.版5%，增长明显绊主要是存货增加爱明显；2014搬年比2013年盎增长了7.72耙%，存货减少，白同时货币资金和爱应收账款增加。颁流动资产是指预昂计在一个正常营爸业周期中变现、耙出售或耗用；或熬主要为交易目的罢而持有；或预计蔼在资产负债表日疤内变现；或自资挨产负债表日内起碍一年内，交换其坝他资产或清偿负癌债的能力不受限唉制的现金或现金笆等价物。白表三：柏 巴 拜 罢 稗 百 邦流动资产项目变阿动表瓣时间昂流动资产（单位拜：万元）扳变动率白 百2014年吧4648057胺0办 艾128.13%芭 柏2013年扒

17、4420465碍9疤 矮121.85%癌 翱2012年凹3627737哎4伴 矮100%版万科在2012扒年、2013年芭、2014年的巴流动资产占总资鞍产比分别为95爱.77%、92跋.25%、91熬.42%，流动般资产比例很高。鞍资产的增值主要翱依赖的是流动资唉产的增加，流动拌资产越多，企业肮的变现能力越强颁。万科在201隘3年的流动资产坝增加较多，比2白012年增加了案21.85%；扳2014年流动啊资产仅比201肮3年的增加了6阿.28%。这表霸明，万科201扒2年拥有巨大的隘存货，具有很大绊的风险；而20绊13年积存了大拔量存货是因为国把家出台了相关房稗地产政策对房地瓣产市场进行调整

18、八。2014年国版家对房地产市场爸适度放开，房地熬产市场销售明显颁好于2013年蔼，因此，万科的奥销售量增加，存鞍货减少，货币资唉产和应收账款增佰加。同时，20百14年，万科保般持对房地产市场拜的谨慎态度，保拔持现有规模，稳氨定发展。皑（二）艾企业盈利能力扳 笆企业盈利能力指爸企业获取利润的扒能力，通常表现佰为在一定时期内拌企业收益数额以俺及收益水平的高佰低。体现企业盈傲利能力的指标主扳要包括总资产利蔼润率、净资产报哀酬率、总资产报阿酬率、销售毛利班率、销售净利率柏、营业利润率、鞍主营业务成本率癌、股本报酬率等氨。八表四：捌 邦 熬 邦 班 熬 氨 拜万科盈利指标分拔析表肮项目罢2012年般2

19、013年埃2014年鞍总资产利润率翱6.2429拌5.6622艾5.1138矮净资产报酬率挨16.7382办16.1198埃14.2278板总资产报酬率哀3.7188绊3.5241叭3.1886背 斑销售毛利率跋36.5555白31.4736扮29.9416百销售净利率爱12.1719佰11.1643翱10.7560笆营业利润率拌20.3780氨17.9158颁17.0638昂主营业务成本率奥63.4445板68.5264蔼70.0584啊股本报酬率罢114.149澳6白137.375背7扮142.799扒9背从上表中可以看盎出，总资产利润耙率呈现逐年下降疤的趋势，201爸3年比2012般年低

20、了0.58叭07，,201绊4年比2013斑年低了0.54唉84。除股本报芭酬率外其他几项岸指标：净资产报凹酬率、总资产报耙酬率、销售毛利懊率、销售净利率熬等都呈现了逐年岸下降的状态。这邦说明万科自20版12年以来到2吧014年底，盈艾利能力逐年下降邦，企业应当采取笆一定的政策来稳扒定和提高销售净氨利率，改善企业爸的财务状况。万隘科的股本报酬率奥正在逐年上涨，笆说明企业获取的隘每股收益不断提瓣高。啊（三）昂企业营运能力颁 企业营运能力笆是指企业经营运笆行的能力，也就阿是企业运用各项拔资产以赚取利润盎的能力。主要财鞍务分析比率有存岸货周转率、流动扒资产周转率、总癌资产周转率、应板收账款周转率和熬

21、营业周期等。这白些比率体系企业办资金运营周转的按情况，反映企业白对经济资源的管巴理运用效率的高巴低。企业资产周邦转越快流动性越案高，那么说明企瓣业的偿债能力越艾强获取利润的速挨度越快。盎表五：伴 疤 袄 扳 背 鞍 板 罢万科营运能力指啊标表把项目背2012年扳2013年霸2014年叭应收账款周转率蔼60.63把54.54哎58.87版应收账款周转天拔数肮5.94哎6.6拜6.11懊存货周转率埃0.2823跋0.3166扒0.3161癌存货周转天数爸1275.23坝91柏1137.08扒15搬1138.88案01耙流动资产周转率哀0.3195伴0.3365颁0.3228案流动资产周转天耙数吧1

22、126.76皑1069.8吧1135.2白固定资产周转率哀64.28扮72.38扮65.97俺固定资产周转天笆数岸5.6伴4.97颁5.46耙总资产周转率邦0.3355啊0.3157敖0.2964癌总资产周转天数爸1178.4邦1140.68板1214.57办存货周转率逐年胺递增，存货周转佰天数增加，说明案企业的库存居高办不下，资金回笼俺缓慢，营运能力吧变弱；流动资产版周转率在201蔼3年得到提高说半明企业的流动资罢产在2013年岸周转次数多，企敖业的经营效益和疤盈利能力比20白12年强；流动拜资产周转率在2熬014年回落，埃说明企业在20巴14年流动资产安的周转次数减少哎，流动资产的利佰用率

23、降低。应收八账款周转率在2胺013年降低，吧说明企业应收账捌款周期增长，应案收账款速度放缓傲，收款费用增加啊，发生坏账准备奥的几率变大；在岸2014年提高隘，说明企业对应佰收账款的速度增坝快，资金利用率靶提高。总资产周癌转率逐年降低，蔼总资产周转天数安逐年递增，表明拔企业资产运用效斑率降低，资金周唉转速度放缓，变芭现能力下降，使哀得企业获利能力盎减弱，企业资产扳流动性降低，资扳产风险从而增加吧。靶(四)企业偿债胺能力袄1.搬短期偿债能力哎短期偿债能力是傲指企业用流动资凹产偿还流动负债般的能力，反映企八业偿付日常到期俺债务的能力。对般企业进行短期偿袄债能力分析，主盎要是通过企业的斑流动资产和流动

24、八负债的对比得到昂相关指标，如营挨运资金，流动比笆率，现金比率，拔速动比率和企业隘支付能力系数等澳。笆2.芭短期偿债能力分胺析拌 蔼表六：肮 昂 按 疤 安 吧短期偿债能力指唉标表隘项目扮指 标哎2012年搬2013年傲2014年拌短期偿债能力柏流动比率啊1.3962埃1.3439奥1.3447鞍速动比率败0.4141奥0.3372胺0.4255癌 从流动比率来拔看，万科的短期瓣偿债能力在20坝12年至201佰3年减弱，20耙14年的短期偿拜债能力与201稗3年基本持平。版流动比率在2:袄1左右表明万科澳的财务状况比较奥稳定，2013啊年万科的流动比爸率从2012年捌1.3962减稗低了0.0

25、52碍3，说明企业短蔼期偿债能力有所办下降但是下降幅昂度不大，企业的阿财务风险增加。肮从速动比率来看稗，速动比率是剔伴除了存货等资产扮的影响，更加直扒观的体现了万科氨的变现能力和偿耙债能力。201疤3年的速动比率八比2012年降背低了0.076皑9，说明企业的笆短期偿债能力较芭之上一年降低了爸，而2014年唉比2013年增矮加了0.088唉3，说明企业的案短期偿债能力变矮好，企业的财务啊风险较之上一年拌降低。办3.埃长期偿债能力安长期偿债能力是耙指企业对债务承矮担能力和对偿还颁债务保障能力。斑企业长期偿债能巴力主要取决于企懊业的资本结构和吧获利能力。其中斑资本结构是企业拔长期筹资来源的澳构成和

26、比例关系扒，之中承担长期拜债务的基础是权版益资本，而影响熬企业财务风险进碍而影响企业的偿拜债能力的是资本皑结构。获利能力唉表示企业是否有俺充足的现金流入霸以偿还长期负债笆。长期偿债能力碍的指标主要有资袄产负债率和现金吧总负债比率。芭长期偿债能力分般析表七：巴 把 八 笆长期偿债能力吧分析表熬项目安具体指标八2012年唉2013年敖2014年矮长期偿债能力柏资产负债率办78.3163板77.9970敖77.2046败现金总负债比率耙1.26%唉0.51%昂10.63%霸从相关指标中可爱以看出，资产负芭债率呈现逐年下板降趋势：201暗3年比2012蔼年下降0.31昂93，2014挨年比2013年摆

27、下降0.792板4，表明长期偿爸债能力逐年下降碍。但是从指标来般看，资产负债比盎率在房地产行业懊中属于较高的水袄平，企业经营中澳善于利用负债经傲营的优处融资借把款较多。同时，拌企业的资产负债拌率偏高逐年上升耙，企业的负债增挨加，财务风险也板逐年增加。隘 现金总负债比罢率反映企业经营疤活动所创造的现板金流量对偿还负摆债的保障能力，啊比率越大说明创班造现金流量的能八力越强。万科长安期负债为主时间巴较长，在201疤3年以前比较平稗稳的变化，而在搬2014年迅速肮增加，说明企业八解决财务风险的岸能力增强。背（五）企业癌现金流量 耙现金流量表可反绊映企业在一定会版计期间的现金和傲现金等价物流入柏和流出的

28、财务报敖表。这份报表能傲显示资产负债表氨和损益表对现金捌、现金等价物的摆影响，并根据公邦司的经营、融资疤和投资角度进行芭分析。对企业实胺现利润、财务状吧况和财务管理能敖提出更好的评价爱基础。板表八：般 罢 靶 肮经营活动现金流敖量趋势图案从万科披露的年伴报来看，201扮3年的经营活动颁现金流入比20靶12年减少了4癌8.36%，经爱营活动现金流入班大幅减少，企业敖在2013年销唉售商品的现金流挨入比上年增加，扳主要是购买商品败接受劳务支付的哀现金流量比上年邦大幅增加，存货矮增加；2014班年比2013年案的经营活动现金版流量增加到21碍.68倍，一方半面是2014年霸销售商品提高劳扒务的现金流

29、量增板加，另一方面是矮购买商品、接受罢劳务支付的现金凹大幅减少，现金肮流入充裕，发展癌势头良好。疤综上分析，万科胺内部产生现金的霸能力很强，企业扳运作顺畅，现金唉流质量高。同时癌因为国家对房地搬产市场的调整，氨银行对融资门槛捌提高，企业融资疤能力变弱。企业邦在房地产市场由板“般黄金市场版”蔼转变为邦“傲白银市场扒”昂之际，对房地产昂市场持有谨慎态叭度，消化库存取板代扩张。拜四、利用杜邦分耙析法进行全面分拜析摆杜邦分析法是将昂若干个企业经营绊效率和财务状况疤的比率按内在联霸系有机结合，形唉成一个完整的指敖标体系，并最终拔通过权益收益率绊来综合反映。这胺种方法可使得财哎务比率分析层次俺清晰，条理突

30、出矮，能全面仔细了案解企业的经营和吧盈利状况。背进行杜邦分析主版要涉及以下几个办主要的财务指标背关系：盎搬股东权益报酬率哀=总资产净利率隘*权益乘数稗叭总资产净利率=胺销售净利率*总绊资产周转率佰昂股东权益报酬率啊=销售净利率*暗总资产周转率*哎权益乘数邦巴销售净利率=净柏利润/销售收入搬版总资产周转率=颁销售收入/资产癌平均总额隘傲权益乘数=1/扮（1-资产负债疤率）疤表九：傲 罢 癌 败 艾杜邦分析财务数岸据表班项目暗2012年绊2013年按2014年板销售净利率拜12.1719癌11.1643耙10.7560挨总资产周转率柏0.3355胺0.3157爱0.2964鞍权益乘数版4.6118

31、叭4.5448班4.3868哀总资产净利率碍4.0837懊3.5246凹3.1881把股东权益报酬率斑18.8332搬16.0186埃13.9855凹第一可以看出股肮东权益报酬率是伴个综合性指标，吧它是由销售净利巴率、总资产周转办率、权益乘数所碍决定的，与企业绊的财务管理目标柏相关性最大的指爸标。可以看出股澳东权益报酬率逐拜渐下降，说明企爸业的财务风险逐昂年增大。哀第二权益乘数主艾要是受公司资产耙负债情况的影响盎。万科公司的权傲益乘数较大，说颁负债程度较高，伴企业的财务风险败较大。靶第三销售净利率办是反映企业的净埃利润和销售收入凹的关系，提高销阿售净利率是提高傲企业盈利能力的瓣关键所在。万科耙

32、的销售净利率在爸这三年间逐渐下胺降，说明了该企澳业的盈利能力逐哎渐下降。傲第四总资产周转坝率说明了企业销霸售收入与资产平般均总额之间的比皑率，该比率越高邦，企业总资产的挨周转就越有效率按，资产的获利能瓣力也越强。但是白万科近三年的总矮资产周转率不断岸下降，虽然下降版幅度比较下，但暗也从侧面反映出绊该公司的周转出霸现了一定的问题爸。五、结论傲（一）摆万科的综合评价挨万科公司自19哀91年深交所上啊市以来，保持了碍健康可持续发展昂，实现企业的跨把越式发展，企业按的综合实力和影笆响力得到巩固和扒提高。扒 从万科披露的哎近三年的财务报八表来看，企业的靶财务状况稳健，半但是受到低迷的癌房地产市场的影罢响

33、，企业自20百12年以来的改绊变公司战略，2扒014年消化库氨存占了主导，公瓣司的毛利率逐渐败下降明显。艾（二）澳万科存在的问题拔万科总体发展趋案势很好，但是也袄存在一些问题，班主要如下：把资产负债率逐年把增高。万科的负把债总额持续增加稗，企业的偿债能岸力在减弱，企业稗财务风险增加。板总资产周转率逐皑年下降。说明万霸科的销售能力减埃弱，利润减少，懊营业周期长，最哀终会影响企业的芭获利能力。埃市盈率较低。公啊众对股票的评价半较低，企业获利皑潜力较小，前景鞍不太乐观。唉万科是中国房地啊产行业综合排名凹第一的企业，但鞍是品牌在全国各搬地的认知度不一白，东部和南部对疤品牌认知度高于隘西部和北部，贵翱州、四川、西藏阿等地对万科的认巴知度一般。伴（三）班对万科存在问题皑的一些建议俺1.耙对万科公司库存叭商品占资产比率板较大，具有较大跋的财务风险。房昂地产行业持续低绊迷，建议加快对稗库存商品的消化案，以增快资金的奥回笼，进而规避板风险。靶2.鞍万科品牌的认知胺度和满意度因城般市、地区而异，稗而良好的品牌形艾象和顾客满意度吧是万科未来发展翱的基石。建议万颁科因地制宜，制罢定