信贷审查详解

1、信贷(xndi)审查主讲人：程建林共七十五页主要(zhyo)内容讲解(jingji)的背景审查基本内容审查基本原则当前的形势 主要信贷产品审查共七十五页一 讲解(jingji)的背景当前(dngqin)形势：根据湖北省农村信用社贷款审批差别化管理办法，为建立科学的信贷业务审批差别化管理体系，规范信贷管理的决策行为，咸宁农商行制定了咸农商行发201475号文件，文件提出两点精神共七十五页1、恢复(huf)农村基层网点信贷业务服务“三农”、支持地方经济发展，既是农商行义不容辞的社会责任，更是农商行巩固阵地、保生存、促发展的必由之路。近几年，全市农商行多数农区网点停办了新增信贷业务，对农户小额信用贷

2、款外的信贷产品运用少，农村市场拓展基本停滞，支农服务弱化，脱离了支农市场定位，失掉了广大农村客户。因此各行要进一步坚定服务“三农”宗旨，通过扎实开展“进村入户”营销活动，牢牢占领农村市场，对停办信贷业务的农区网点，要迅速恢复信贷业务，运用信贷投放，撬动农村市场，开创(kichung)存贷两旺新局面共七十五页2、合理(hl)优化信贷权限建立科学的差别化信贷业务审批管理体系一是按照信贷产品优化审批权限。对本行存单质押贷款、全额保证金银行承兑汇票、银行承兑汇票贴现(tixin)等低风险信贷产品可全额下放到各支行；对自然人担保贷款、专业组织成员联保贷款、林权、水域和土地经营权抵押贷款等可根据支行的信贷

3、管理能力，适度下放审批权限二是按担保方式优化审批权限。对固定资产抵押贷款、融资性担保公司担保贷款等可增加各支行的审批权限三是按风险程度优化审批权限。对房地产开发贷款、政府融资平台贷款、交叉贷款（咸宁市范围内，在多家农商行办理信贷业务的客户）、组团贷款等一律报咸宁市行咨询备案。共七十五页3、对辖内一级支行（部）授予(shuy)以下信贷业务审批权按信贷产品分，在总行控制的投放(tufng)总额内，自然人保证贷款额度10万元（含）以内；农村专业组织成员联保贷款额度30万元（含）以内；水域经营权抵押贷款、森林资源资产（用材林）抵押贷款额度20万元（含）以内；“白领通”贷款单户10万元（含）以内；个人住

4、房（商用房）按揭贷款。按担保方式分，房地产（不含在建工程）抵押贷款1000万元（含）以内；本行存单质押贷款、全额保证金银行承兑汇票、银行承兑汇票贴现、辖内县行股权质押贷款；融资性担保公司担保贷款1000万元（含）以内，且担保总额放大倍数在5倍以内时。咸宁市行各一级支行根据实际可对二级支行转授权。共七十五页二 当前(dngqin)的形势咸宁农商行目前有7家一级支行，19家二级支行，现在我们26个网点，有18个网点有审批权限，在你们职责范围内可以(ky)审批贷款共七十五页我行(w xn)当前审查的问题审查水平是参差不齐(cn c b q)，审查人员配备不合理造成这种差异的原因，原因有以下几点共七十

5、五页一是态度(ti du)问题，态度不认真，态度决定一切，态度不认真是做不好审查的，我们写的审查报告可以说是千篇一律，都是以前(yqin)的模板，稍微加以修改了事，那怎么能写出一个好的审查报告呢，一篇高质量审查报告是需要时间认真斟酌的共七十五页二是业务(yw)能力问题不了解规章制度，主动学习(xux)的动力不足，要认真学习各项规章制度，每一个信贷产品对资料的收集有明确要求共七十五页三是心里(xn li)因素认为审查是总行的事，审查和你们(n men)无关，应由总行把关共七十五页目前审查中存在(cnzi)的主要问题审查风险把控与业务发展的矛盾(modn)难以平衡。作为信贷审查人员，既要对上报的信

6、贷事项按照有关要求进行审查，严格把控风险，同时又要站在业务发展的角度协助营销我行的信贷产品，以促进各项业务的快速发展。在实际的工作中，有时难以把握这对矛盾，既做到有效防控风险，又促进了业务的发展，难以实施一套行之有效的办法。共七十五页目前审查(shnch)中存在的主要问题审查人员力量不能满足我行(w xn)业务快速发展的需要。目前信贷业务量每年以一定速度增长，信贷规模日益膨胀，由于种种原因，目前信贷审查人员每天业务量超过自身审查能力，审查人员人数与客户经理人数以及支行业务发展不匹配，审查的压力较大，对全行信贷业务和经营发展均有一定影响。共七十五页目前审查中存在(cnzi)的主要问题审查人员自身

7、素质不足，对各类业务熟悉有一个过程，操作能力有待提高。从上报的资料来看，部分客户经理对信贷制度、流程等情况概念比较模糊，有时乱套业务品种，调查报告有时抓不住重点，现场调查不够等等，能独立熟练操作的人员数量和占比下降，这样给审查工作(gngzu)带来一定的难度。共七十五页目前审查中存在的主要(zhyo)问题客户经理运用业务品种不灵活，不合理。目前总行(zn xn)已颁布各类业务品种有很多，为支持业务的发展，客户经理可能调整授信用途、形式以达到业务品种与制度相符合的目的。由于审查人员主要是从形式上对客户经理提交的业务进行审查，因此业务的真实性以及可能存在的风险不能及时在审查环节得到解决和防范。从目

8、前的实际情况来看，经营行的业务发展与我行业务品种单一的矛盾已日益凸显，信贷审查一方面严格执行审查工作“三性”原则，另一方面前台调查则以“合规”形式逃避审查，业务的风险不能通过审查阶段有效凸显出来。这个矛盾已经不能忽视。共七十五页目前审查(shnch)中存在的主要问题一级支行对上报的调查资料把关不够。从审查的情况来看，支行还是重业务发展，资料的规范、风险的把控意识还是有待提高，有的资料出现一些明显的错误，有的资料退回后交来的还是老样子，支行应切实履行复审(fshn)把关的职责，尽量规范调查材料真实性、全面性、有效性。共七十五页审查(shnch)下一步的工作方向和重点总体思路：一是正确把握当前国内

9、国际经济金融形势积极进行角色和职能的转变；二是以创建(chungjin)不良率下降的目标，牢固树立风险管控是各项工作重中之重的理念，坚持依法依规，确保信贷资产质量；三是配合支行业务部门，全面完成上级行下达的各项任务；四是加强自身学习，不断提高审查水平，打造学习型的审查团队。共七十五页审查(shnch)的重点工作及措施1、牢记合规，规范行为，是我行一项重要的学习、规范活动，要指导督促信贷业务合规，首先自己要做到合规，因此要组织学习，提高对“合规管理”的认识。并以此为契机，落实为客户服务的措施和总行提出的“控制(kngzh)风险，加强服务，提高效率，树立形象”的工作要求，不断提高审查工作的时效。2

10、、处理好合规与发展的关系。一是处理好原则性和灵活性的关系，风险可控是底线，在风险可控的前提下，多从促进我行业务发展角度考虑问题；二是增强化解矛盾的能力，遇事多商议，在风险可控的原则下，树立好沟通的理念，积极与前台部门进行衔接沟通，对情况不清、比较复杂的问题，要求其补充资料，落实责任人，直至问题得到圆满解决。3、树立流程意识，全面提升审查时效。一是整合审查岗位，明确责任到人。实现全过程控制风险的审查审批模式，进一步提高审查审批效率。二是审查前移，积极配合支行营销，提升市场竞争能力。总行成立审查中心，对今年部分新拓展客户，审查人员提前介入，切实增强工作的主动性和责任感。同时，采取加快评估、审查作业

11、速度，以高效率的审查速度支持支行竞争优质项目。对信贷力量较为薄弱的网点，通过现场和非现场的辅导方式，提供更多的业务帮助，以加快优质项目、优质客户的营销投放工作，促进我行业务的发展。共七十五页审查(shnch)的重点工作及措施4、强化风险管理，提高信贷资产质量。一是以控制风险为主线，牢牢守住政策底线。认真学习和领会好总行的信贷政策，在增加市场意识的同时，进一步增强风险控制意识，对条件尚不成熟和风险控制存在(cnzi)不确定的项目与前台充分沟通，并向行长认真汇报，统一思路、明确后续工作措施，做到风险可控。二是加强风险管理，提高风险管控能力。（1）严格审查关，确保信贷业务的完整性、合法性和合规性。（

12、2）全面防范操作风险，抓好制度的落实，严防各类操作风险的发生。（3）加强合规风险管理，提升合规风险的识别、检测和检查水平。5、关注经济和市场动态，强化主动风险管理。高度关注国内外经济金融形势及走向，以科学发展观为指导，正确把握和积极应对经济金融形势。一是紧紧围绕国家宏观调控的目标，贯彻国家和总行的有关信贷方针政策，明确授用信标准，指导客户发展方向；二是加强对市场变化趋势的主动跟踪，及时进行风险提示，提升主动风险管理能力。三是加大行业调研力度，指导授用信审查工作的科学开展。通过加大重点行业，如“两高一剩”、“房地产”“汽车”行业的市场调研和分析，进一步认清形势、统一认识、规范标准，从质量和效率方

13、面提升授信审查工作。6、加大培训力度，提升人员素质，构建风险管理文化。一是明确信贷业务操作标准和要求，提高信贷从业人员合规经营意识；二是加大授用信政策制度的传导和培训，提高执行力,打造一支业务精湛的客户经理队伍；三是帮助培育全员风险意识，构建风险管理文化，全面开展风险管理意识培训，提高信贷人员对银行风险特征的认识，形成以提高信贷资产质量为核心的风险管理文化氛围。7、加强对审查人员和客户经理信贷业务的考核管理。对审查人员，主要从审查业务质量（审查资料质量情况、审查报告质量）、审查审批流程（是否遵守授权授信权限、独立审贷）、不良贷款考核及其他日常管理（档案移交保管、受理反馈制度、培训情况、领导交办

14、任务）等方面进行考核，业绩与个人的绩效挂钩。对客户经理，主要从上报调查资料的完整性、规范性，调查报告的质量、授用信业务的合法、合规性，信贷系统资料录入和资料的上报时效及整改反馈情况等方面进行考核，纳入客户经理的业绩考核范畴。共七十五页信贷审查(shnch)要点贷款审查的主要内容(nirng)包括：贷款资料是否完整、主体资格是否合法、客户经营状况是否良好，是否符合信贷政策，贷款风险是否可控制，贷款手续是否合规合法。审查人员承担因审查不认真、未能及时发现和反映问题而造成贷款失误的主要责任。共七十五页一信贷(xndi)审查基本原则效益型、安全性、流动性是农商行经营的基本原则(yunz)，这也是信贷审

15、查的基本原则(yunz)，在基本原则(yunz)下，信贷审查人员主要从以下几个方面开展工作。共七十五页1、信贷(xndi)资料完整性确保上报审查资料的真实性、完整性，信贷资料是指在信贷工作中形成的具有证明价值的文字、图表、盘片、声象等不同载体和不同门类的文件材料，它是对信贷工作的记录，是对信贷业务审查审批工作起重要的资料。我们(w men)通常所理解的、也就是狭义上的信贷资料，系指以农商行贷款客户（包括企事业法人、自然人和个体工商户）为基本单位，与农商行发生或将要发生借贷关系形成的有关资料，是记载每笔信贷业务从受理、调查各流程的系统记录及具有真实证明价值和查考利用价值的信贷经营管理专业技术资料

16、，包括贷款客户提供和农商行内部形成的各项贷款业务原始的、具有保存价值的文字、图表、盘片、声像等不同载体和不同门类的基础资料。是农商行信贷资产管理的重要内容和保全农商行信贷资产的重要资料，同时也是明确受理、调查环节的佐证证明材料。客户经理可说是农商行核实借款方所提供信息真假的直接接触者，负责调查贷款客户的实力和潜力，向客户提供信贷方面的政策咨询，收集整理信贷资料，具备出色的判断力和敏锐的观察力，良好亲和力和沟通能力，将完整信贷资料受理上报，并承担因信贷资料不实、虚假，造成信贷资金失误的主要责任。共七十五页2、注重细节(xji)问题细节是平凡的、具体的、零散的，如一句话、一个动作、一个会面.细节很

17、小，容易(rngy)被我们所忽视，但它的作用是不可估量。有些细节会深深地印在我们的脑海中，留下终生难忘的印象；有些细节会改变事物的发展方向，使我们的命运发生转变。对信贷审查来说，细节体现着业务素质，决定着成败。共七十五页3、把握总行(zn xn)信贷投向对客户所属的行业进行分析，要把握好当前的信贷政策，咸宁农商行2015年信贷投向指引，在综合考虑外部市场环境和我行管理要求的基础上，将投向行业分为鼓励增长类、严控压缩类两类。我行信贷总体要求：扩大客户基础的基础上，努力实现“总量适度、节奏平稳、结构优化、风险防范”我行信贷行业分布应符合国家宏观经济政策和产业政策导向，符合我行信贷风险偏好，做到科学

18、合理、风险可控。立足于产业结构调整方向，继续支持高端制造业、能源、基础设施等传统优势产业，加大对战略性新兴产业、 文化产业、节能环保(hunbo)以及现代农业、服务业等民生民需相关行业的信贷支持力度，加大对整体风险可控行业的信贷支持力度，积极发展金融机构和金融市场业务。继续加强地方政府融资平台、房地产和产能过剩行业管理。适度控制发展速度过快、出现风险征兆的行业。对于不符合国家节能减排相关政策、列入国家产业结构调整指导目录限制类项目，不得新增授信；对于列入国家产业结构调整指导目录淘汰类以及国家淘汰落后产能名单的项目，存量信贷应尽快退出。对于未达到国家环保(hunbo)标准的项目和企业实行“环保(

19、hunbo)达标一票否决制” 共七十五页特殊行业(hngy)信贷原则特别行业的相关要求，平台贷款应严控总量，降旧控新。通过多种手段，确保客户按期还款，切实控制合规风险和实质性风险。平台贷款的管理应兼顾资本、风险和收益的综合平衡，既要有效降低信贷风险，又要将管理作为二次营销，维护和巩固客户关系，提高收益水平，实现综合增效、合作多赢的最终目标。房地产房地产信贷中，适度控制贷款增速。优化信贷结构，实行报备制度，密切关注存量房地产贷款资金链断裂。严格信贷条件，适度提高项目资本金比例，严格落实有效担保。持续加强贷后管理，执行银监会“三个办法一个指引”相关要求，落实资金账户封闭管理和按销售进度(jnd)分

20、期还款，控制贷款期限，防止信贷资金被挪用、混用。加大对小微企业的信贷支持，创新金融产品，提升服务水平，满足小微企业对金融服务的需求，以信贷杠杆鼓励、支持和引导小微企业进一步优化结构和转型发展，积极引导企业优化资源配置，促进小微企业聚集发展，形成一批“小而优”、“小而强”的小微企业客户群。牢牢把握服务三农的根本宗旨，不断加大信贷投入。坚持服务三农，持续推进银监会支农服务和省联社深耕农区活动，优先支持农户龙头企业、家庭农场、农民专业合作社等新型生产经营主体，在确保支农信贷投放增速高于全部贷款增速、增量高于上年。共七十五页信贷(xndi)投入方向积极加强鼓励类营销，加大有效信贷投放，提高市场份额争取

21、年信贷增幅超过和同业平均水平，2015年底行业信贷余额占境内同行业信贷比重应高于2014年底水平。除行业中不具竞争优势、技术水平落后、经营效益差的企业外，对绝大多数企业可积极提供信贷支持；在风险可控和符合监管及我行相关规定的前提下，制定相对灵活的信贷管理方案，提高市场竞争力和信贷份额；在筛选(shixun)总行级重点客户、优化流程、差异化授权等方面将重点考虑。共七十五页积极(jj)鼓励类行业（6个行业）（一）实体企业 发挥支持实体经济的积极作用，大力支持制造业，支持实体经济发展，针对咸宁当地的经济特色，深耕园区，资金重点投向长江工业园、凤凰工业园的园区企业；（二）有资产资产、有项目的客户 特别

22、是各银行争抢的优质客户，该类客户资产实力较强，项目合规合法，还款来源有保障，有巨大的综合效益（三）存量客户 支持我行存量客户，和我行有多年信贷(xndi)关系，信用状况较好，经营状况较佳的客户，特别是我行黄金客户（四）涉农客户 大力推进涉农金融创新，深化“三农”金融服务，农村是我行的立行基础，目前处于经济转型时期，积极开发和拉动农村的巨大消费需求，农林牧渔业的发展及消费需求的带动，有极大的资金需求；（五）小微企业 进一步加大信贷支持力度，促进小微企业健康发展，要最大限度将新增贷款规模真正用于支持小微企业的发展，加大信贷结构调整，力度力争小微企贷款增量不低于上年；（六）个体工商户 发展个体工商户

23、贷款，国家鼓励、支持和引导个体经济的发展，个体工商户覆盖面广，发展潜力巨大； 共七十五页严格控制类（一）房地产行业，该行业贷款受理前需报备，实行名单管理，近年来咸宁房地产行业发展较快，我行房地产企业贷款比重较大，集中度较高，目前(mqin)行业经出现衰退，可能致不良贷款增加，对资产质量、经营业绩和财务状况产生重大不利影响；（二）政府平台贷款 包括不同类型的城市建设投资、城建开发、城建资产公司等，主要以经营收入、公共设施收费和财政资金等作为还款来源的企业（事）业法人机构；（三）产能过剩、淘汰类企业，如钢铁、水泥、电解铝、铁合金、焦炭、铜冶炼、汽车、纺织、电力、煤炭、光伏、平板玻璃等企业；（四）高

24、耗能，高污染行业，如化工行业、钢铁有色金属行业；（五）同业制裁、列入黑名单客户，有不良记录，逃费银行债务的客户，根据银行同业协定，统一实施联合制裁；（六）交叉贷款，仅限于我市各县级区域，在咸宁市范围内，在多家农商办理信贷业务的客户 。共七十五页审查基本(jbn)内容借款人信贷产品与用途(yngt)金额期限利率还款方式还款来源担保方式共七十五页借款人借款人的主题资格借款人的评级授信借款人的还款(hi kun)能力共七十五页主体资格审查(shnch)主体资格是法律术语。主体，通常是指从事某项社会活动的人，包括个人或单位(法人)主体资格，是指主体从事某项工作、职业、活动时依照法律或专业规范应当具备的

25、相应的资质。不具备相应主体资格的人，法律上称为主体不适格，其所为的行为在法律上可以不被认可，同时也不符合我行的贷款条件。从事报表审计的人，应当具备注册会计师资格，否则，其所出具的审计报告可能不被认可，从事医疗工作的人，应当具备从医资格，否则，其行为可能因触犯禁止性规定而受到法律追究，还有开发(kif)商应具有开发(kif)资质、建筑商应具有建筑资质等等共七十五页主体资格审查(shnch)主体资格是指能成为民事主体的条件，该主体享有完全民事权利能力和民事行为能力，能独立承担民事义务。分支机构要和子公司分开，子公司是享有主体资格的，是独立的法人。而分支机构是民事主体的内部机构，如果没有授权，是不能

26、独立对外进行民事活动和独立承担民事责任的。有些分支机构在一定范围内从事民事活动，你可以看看该分子机构的权限(qunxin)、经营范围等等。共七十五页主体资格审查(shnch)流动资金贷款应具备以下条件1、借款人依法设立2、借款用途明确合法3、借款人生产经营合规、合法4、借款人具有持续经营能力、有合法的还款来源5、借款人信用状况良好、无重大(zhngd)不良信用记录共七十五页主体资格审查(shnch)个人贷款应具备以下条件1、借款人具有(jyu)完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；2、贷款用途明确合法； 3、贷款申请数额、期限和币种合理； 4、贷款人具备还款意愿和

27、还款能力； 5、借款人信用状况良好、无重大不良信用记录； 共七十五页不具备(jbi)借款人资格的情形1、国家机关法人2、企事业组织(zzh)的内设结构3、没有授权企事业组织的分支机构共七十五页不具备借款人资格(z g)的情形1、生产经营或投资国家明文禁止的产品或项目的2、建设项目按国家规定应当报有关部门批准而未取得批准文件的3、生产经营或投资项目未取得环境保护部门许可的4、在实行承包、租赁、联营、兼并、合作、分立、产权有偿转让、股份制改造等体制变更过程中，为清偿原有的贷款债务、落实(lush)原有贷款债务或提供相应担保的共七十五页贷款(di kun)用途审查1、不得(bu de)从事股本权益性

28、投资2、不得用贷款在有价证券、期货等方面从事投机经营3、除依法取得房地产开发资格的借款人，不得用贷款从事房地产投机共七十五页贷款用途(yngt)审查流动资金贷款不得用于固定资产(gdngzchn)投资、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途个人贷款不得发放无指定用途的个人贷款共七十五页基本(jbn)情况审查客户是贷款的载体，客户的情况直接影响贷款的安全和效益，对客户基本情况进行正确可观的判断(pndun)是保证贷款安全的重要方面，对客户基本情况审查主要把握以下几个方面共七十五页基本(jbn)情况审查主要包括所有制形式(xngsh)，组织形式(xngsh)，隶属关系及历史沿革，产权结

29、构，注册资本及主要股东共七十五页生产(shngchn)经营及效益审查客户的主营业务规模、产量、结构、生命周期，设备及技术先进(xinjn)程度、市场前景，主要竞争对手，近三年主营业务收入，利润变化情况及形成原因对市场分析是一个难点，同事又是重点，及客户的产品市场销售情况，不同行业市场分析的重点不一样，看市场主要看客户上下游客户知名度，签订的合同、订单，客户的银行流水、纳税情况、水电费等可辨别客户市场未来前景共七十五页第一还款来源(liyun)审查从目前对基层行存量贷款调查情况看，对第一还款来源重视不够，过分依赖担保，对还款来源能力先天不足的企业发放贷款，是形成风险的重要原因。一、第一还款来源是

30、审批发放贷款的前提和依据，第二还款来源只能作为保障第一还款来源是合同履约的主要来源。从还款来源分，归还贷款的款项可分为第一还款来源和第二还款来源。第一还款来源是指借款人用正常经营活动或主营业务产生的现金流量归还贷款的款项；第二还款来源是指当借款人无法偿还贷款时，银行通过处理贷款担保，即处置抵押物、质押物或者对担保人进行追索得到的款项。以上两种款项虽均可用于还款，但从定义看，第一还款来源是合同履约的主要来源。从合同本身看，借款人按时还本付息是借款合同的重要条款，担保合同只是债权人作为保障其债权实现的手段。根据借款合同等价有偿的原则，借款人享有按约定使用贷款的权利，同时也承担按时还本付息的义务，即

31、借款首先是由借款人来偿还的，这也是维持社会信用的基础。只有(zhyu)当借款人因种种原因不能履约或不愿偿还贷款时，银行才通过处置有关担保财产 共七十五页现金流变动情况(qngkung)及原因分析现金流量变化一般与生产规模，利润是相配套的，如有差异可能是通过关联交易(jioy)或签订合作协议的方式，完成现金与资产的变化，手法看似的隐蔽，仔细分析双方的现金流量表就可以看出是否合理共七十五页资产(zchn)结构和财务状况进三年的资产负债率，流动比率、速动比率，应收款周转次数、存货周转率等指标及其变化情况，变化的原因分析，应收款的账龄分析，对外投资及担保情况，进三年的报表是否经过(jnggu)审计并出

32、具了无保留意见的审计报告，重点分析年报及最新一期报表，有些客户为数据好看，通过关联交易进行修饰，达到降低资产负债率，提高流动比率、速动比率的目的共七十五页客户资信(z xn)情况包括客户融资情况、信用记录、合同履约率、诉讼情况、对外担保情况，股东信用情况及客户民间借贷情况，以上情况目前人民银行征信系统可以查询，我们可以征信系统可以查阅判断贷款(di kun)余额及质量情况（但存在一定更新时间与实际时间差的问题），但是有些需要通过实地及其他实地调查发现挖掘共七十五页项目(xingm)情况审查项目基本情况(qngkung)，包括发起人，建设背景、项目建设内容共七十五页项目(xingm)可行性及必要

33、性项目是否符合产业政策，是否符合信贷政策支持范围，项目产品(chnpn)的发展前景，项目建设条件是否具有，资本金是否到位，是否取得相关部门审批、核准或者备案（即是否取得项目备案书、核准通知书、正式批文等），可行性报告、环评报告是否经有权部门审批通过共七十五页项目投资(tu z)情况项目总投资及其构成，资本金比率是否符合规定，资金来源的分析，出资人的出资金额，出资比例(bl)、投资来源是否可靠、是否经专业审计人员审计共七十五页项目效益(xioy)及还款能力项目(xingm)的主要财务指标（投资回报率、内部收益率、贷款偿还期），对产品价格的敏感性、项目(xingm)盈亏平衡点，项目(xingm)主

34、要还款来源的可靠性共七十五页风险(fngxin)分析任何贷款项目都存在(cnzi)风险的，需要在审查中仔细分析，包括政策性风险、客户信用风险、市场风险、技术风险、筹资风险、法律风险共七十五页规避(gub)措施在各种风险进行分析的基础上，要分析和判断各种风险是否可规避、可控制，哪些风险是可以防范(fngfn)、哪些风险是可以通过一些措施分配出去，共七十五页贷款(di kun)担保审查担保的类型保证抵押(dy)质押共七十五页抵押物审查(shnch)为获得银行贷款的抵押是指为担保借款人履行还款义务，借款人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给银行，借款人或者第三人为抵押人，银行为抵押权人。借款人

35、或者第三人不得转让或处分抵押财产。借款人不履行债务或者发生(fshng)约定的情形时，银行可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿共七十五页保证(bozhng)贷款审查严格审查保证人资格审查保证人资料是否真实(zhnsh)完整，复印件是的与原件相符保证人与借款人关系，关联企业及集团客户相互联保，必须严格禁止共七十五页保证能力(nngl)测算净资产或有负债经营活动现金流入及净流量收益(shuy)水平共七十五页担保(dnbo)的审查担保的作用银行(ynhng)不是典当行担保很重要作用不是为还款共七十五页抵押(dy)贷款 抵押(dy)物取值风险表现1、与没有评估资格的

36、评估机构开展合作2、评估机构出具不符合实际的评估结果3、内部评估中，客户经理与借款人、抵押人容易串通(chuntng)4、放款抵押物抵押率共七十五页抵押财产的范围(fnwi)界定银行(ynhng)在审查抵押物时必须注意可以抵押财产的范围。只有符合法律规定的财产可以用来抵押，否则抵押无效。根据物权法的规定，以下财产可以抵押：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（3）生产设备、原材料、半成品、产品；（4）正在建造的建筑物、船舶和航空器（5）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。下列财产不得抵押：（1）土

37、地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以及乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押时占用范围内的土地使用权除外。（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律规定的不得抵押的其他财产。共七十五页房地抵押(dy)应注意的事项土地和房产是较常见的抵押物，且具有价值大额性、关系复杂性的特点。必须着重从以下几个方面细化抵押物的审查：（1）房屋及土地的基本信息：

38、明确房地的自然状况其产权状况特别是产权主体。对于土地，要根据所有性质（国有或者集体所有）按照其各自相关的规定审查其是否可以抵押。（2）工程建设款优先权问题：建设工程价款优先受偿权是依照中华人民共和国合同法第286条的规定，建筑工程的承包人应得的工程价款在一定条件下优于抵押权和其他债权受偿。但有时承包人会为了中标而放弃此优先权。（3）企业经营期限的问题：企业经营期限届满后的民事行为能力具有不确定性。城市房地产抵押管理办法规定，有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过(chogu)该企业的经营期限。（4）审查相关的公司文件：城市房地产抵押管理办法规定，以中外合资企业、合作

39、经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过（企业章程另有规定的除外）；以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过（企业章程另有规定的除外）。（5）房地分押问题：所谓房地分押就是抵押人将土地使用权和土地上的房屋分别设定抵押。虽然房地分别抵押有其存在的现实需求和客观条件，但在我国现行的法律规范之下，房地分别抵押存在抵押无效或抵押权落空的法律风险，因此商业银行在签订抵押合同时应尽量避免房地分押问题的出现。（6）抵押物被查封问题：根据我国最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵

40、押权的效力。但要注意的前提条件是抵押权的设定是在财产被采取强制措施之前。（7）分割抵押问题：根据国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知，分割抵押是允许的。但应采取措施规避其中的风险，例如未完工在建工程只能办理整体抵押，只对可以进行分割处理的房地产办理“分割抵押”,不能分割处理或虽能分割处理，但分割处理后对抵押物价值有影响的房地产，应办理整体抵押。共七十五页主要信贷(xndi)产品审查流动资金贷款(di kun)固定资产贷款共七十五页流动资金(lidngzjn)贷款审查流动资金贷款主要特点1、依附性，贷款与借款人信用等级高度相关2、交易性，一般与企业生产经营过程(guchng)中的购销与贸易支付有关，主要满足企业短期、临时性、季节性资金需求3、周转性，主要用于生产经营过程中的资金周转，与企业生产经营周期衔接共七十五页流动资金贷款(di kun)审查：借款人借款人经营性质、所属行业、主营业务、注册资本、经营规模、隶属关系、组织形式、产权构成、地理位置借款人主导产品质量(chn pn zh lin)、销量、寿命周期及市场份额借款人主导产品资源储备情况