途家公寓托管返租合作细案课件

1、途家公寓托管返租合作细案 20161218 目录 1.去化模式探讨 2.为什么选择途家 3.途家的方案 4.途家的产品介绍 5.合作案例 6.推广方式 7.运营测算及定位 8.合作商务条件Part 01 去化模式探讨项目所在地项目概况-区位 Location交通核心位置创意LOFT标杆领航。三环内侧，汇集各大商圈各主要路口包围，展示面充足周围商业配套已完善城西最高坐标特色写字楼+途家服务式公寓铸就城西特色！金阳.不夜金阳不夜，规划总建筑面积79773，成都三环内唯一4.9米层高生态纯写字楼，武侯新城百亿商圈，城西城南交汇处，东拥双楠传统中央居住区，西抱武侯国际新城产业群，北倚光华瑞联万亿商圈，

2、南靠红牌楼家居汽配产业中心；周边有大量住宅区，而写字楼却稀缺，金阳不夜创意生态写字楼，刚好填补这一空白，是当之无愧草金、双楠、光华等商业商务板块的价值洼地。当前问题：楼市投资产品较多，失败案例数不胜数，类似包租或分权模式已经不太容易被市场接受。如何体现自身项目特色和竞品差异化以及自身客源如何定位。项目打造很有特色，且位置较好，但在打造成功之前的说服力和吸引力有一定问题。需要引入有吸引力的品牌和模式，带动销售去化，增加业主缺乏购买信心。项目现状【保值性增值性】和【回报率】是“投资”客群追求的两大永恒目标。客户想要什么，我们就包装什么样的产品，让不动产动起来！现有物业无法简单满足自住客群的居住需求

3、，那策略上应该偏重喜好空置营收+全国换住的“投资”客群！客群定位合作定位全国市场形式2015年底全国库存超过4亿平方存量房源去库存压力巨大全国80%以上的项目去化率不高旅游地的二手房市场萎靡旅游地房产不好卖统一风格的产品集中在一个区域旅游地的楼盘没有特色产品的同质化严重折扣降价风光不在传统的营销模式缺乏吸引力无法交换，产权、使用权不能多元化无法增值，除北上广深以外，二手房市场非常疲软分权的模式已经失去信任松散小商户没有信誉保证，业主对后期房屋回报缺乏信心缺乏管理品牌支持，后期管理维护难度大业主购房的普遍担忧Part 02 为什么选择途家途家简介“一个中国式HomeAway的成长”途家网是一家高

4、品质的中高端度假公寓在线平台，是中国首个依托国际领先的分散式酒店管理经验和专业服务标准，紧密结合线下旅游地不动产存量以及线中优质的呼叫中心服务的新型平台，其创立弥补了中国在此领域的空白。行业市场分析行业市场概况一个已经被验证的市场2011年，欧洲与美国，Vacation Rental（度假出租）的市场份额占整个酒店住宿业37% 欧洲850亿中国，5-6亿国外最大的度假公寓平台HomeAway Airbnb 变革之中国趋势（一）度假屋投资理财文化养生 有需求 健康教育2013年，中国旅游增长的一个亮点，自由行游客增长46%，超过13.6亿人次。“5+2 生活方式”，城市+郊外，引领全家出行的度假

5、休闲游全新趋势。变革之中国趋势（二）据媒体报道，全国总共有数千万套空置房 有房源 另一方面，国家正在力推的城镇化融合度假、养生、生态养老、文化体验等现代服务产业，无疑是新型城镇化的产业发展方向，更是中国经济升级版的重要选项之一。变革之中国趋势（三）“新国五条”及各地方房地产调控细则的出台、将会有越来越多的住宅开发企业转向以城镇化为导向的地产开发，2015年旅游地产的投资总额已破万亿。 缺管理 房产投资“最后一公里”的课题备受关注空置的不动产，如何进行专业化的保值增值管理？持有的异地不动产，如何进行专业化的养护和运维？先进管理体系美国斯维登酒店管理公司旗下的国际领先标准化服务体系，以温馨、舒适、

6、便捷、干净、安全为服务宗旨本土化思考游客订单交易平台业主通知管家平台入住 信息服务开发商业主开放式、不受限制带租约有管家可交换房产产权交换体系及系统交换式入住高品质酒店服务&互联网信息服务线下服务提供信息优秀的流程和系统是途家的核心价值领先便捷的预订平台途家手机 App携程-途家公寓频道【环球旅讯】6月22日，途家CEO罗军公布了，途家并购蚂蚁短租的消息，蚂蚁短租将成为途家的全资子公司，而作为交易的一部分，58集团将会成为途家的新股东。 10月20日，国内最大的公寓民宿预订平台途家宣布与携程旅行网、去哪儿网达成战略协议，并购携程旅行网、去哪儿网旗下的公寓民宿业务。携程及去哪儿的公寓民宿频道入口

7、、团队和整体业务将并入途家，成为途家的一部分。交易完成后，途家将从携程、去哪儿导入包括库存、流量、品牌、运营等多方优势资源，用于保证用户、商户、房东持续受益。“毫无疑问，这也将加速我们房源规模、用户规模的扩大及平台交易额的快速增长。”途家联合创始人兼CEO罗军在今天早上的一份途家内部邮件中说：“通过这次收购，途家在境内公寓民宿交易平台的整合基本完成。”开发商可获得： 1.使用途家品牌对外宣传，增加开发商传统销售模式，达到同区域差异化销售。 2.加入途家模式促进销售增加业户购买信心，加快去化。 3.途家网专属楼盘频道宣传，面对全国客户和1.3亿途家会员以及携程3亿会员，游客变买家。 4.解决项目

8、销售给客户后落地执行的顾虑，前期有销售包装噱头及吸引点，后期有实际管理运营者及换住自住平台支撑。 5.建议购买途家钻石卡（50元一张）赠送给业主和看房客户，成为本项目后期绑定入住客户，提 高入住率，提高业主收益。业主可获得： 1.途家合作的品牌会增加业主购买信心，打消投资顾虑。 2.空置期间产生收益，提供业主后台实时查看房屋状态。 3.业主自主接单或途家自营统一运营管理（个人房东）。 4.自己规划居住时间（个人房东）。 5.体验全国换住的增值服务（自营及加盟）。 赠：途家网买楼收租频道项目展示开发企业和业主可以获得什么？Part 03 途家的方案途家方案RBO/RBA4合资3管家+自营（或合营

9、）途家交换2通过第三方或是业主自住经营，解决了房屋体量大的问题。同时让业主能有一种渠道来获得收益，或是体验经营和社交的乐趣。全球最大高端服务式公寓领导者雅诗阁和全球第三大公寓及民宿预订平台共同打造途家盛捷品牌进驻，为项目前期提供销售卖点，为后期提供强大的服务支持，增加竞争优势途家提供管家+托管（自营或合营）+交换服务，从房屋保值、增值以及附加值三个方面为业主解决后顾之忧，途家短租领域的优势可以与途家盛捷长租互补，解决租赁市场全方位问题。途家品牌入驻途家展示中心1为项目提供销售卖点，解决销售策略单一，项目附加值低问题。增加销售卖点，实现差异化竞争加速去库存化压力，现场展示增加购房者信任并直观感受

10、途家服务Part 04 途家的产品介绍途家产品介绍途家自营服务是在不改变业主房屋产权的情况下，将房屋按照斯维登（Sweetome）星级酒店客房标准整理、优化，专业的管家服务，保持房屋最佳状态，常住常新。并凭借成熟稳定的电子商务平台大量专业的市场推广，将不动产价值发挥到最大，短期获得可观回报。同时，途家定期提供专业的市场监控、经营报告和增值营销建议，实现业主闲置的房屋灵活增值。途家自营途家合营途家合资业主管家RBARBO途家交换托付保途远产品筑途途家产品介绍途家自营途家合营途家合资业主管家RBARBO途家交换托付保途远产品筑途途家加盟业务是针对商户授权使用“斯维登”品牌经营，并统一提供“途家标准

11、的SOP、现场辅导、管理系统、客源渠道、营销体系、分析报告、采购体系、培训体系”服务的一种产品。为保证加盟店的品质及客户满意度，途家对加盟店通过统一的质检、暗访、舆情等方面事实监测，有效保证业主的权益。途家产品介绍途家自营途家合营途家合资业主管家RBARBO途家交换托付保途远产品筑途途家盛捷是全球知名酒店集团雅诗阁与途家网共同出资打造的一个全新的专业化公寓管理品牌，秉承雅诗阁在公寓领域长达30多年的专业运营管理经验，旨在为人在商旅的住客提供便捷、舒适、交互、高性价比的服务公寓居住体验。途家产品介绍RBA模式业主通过途家网寻找到经过筛选的有一定经营实力的经营者，通过途家网的房源平台撮合成功，并委

12、托其进行出租获得收益的运营模式。途家自营途家合营途家合资业主管家RBARBO途家交换托付保途远产品筑途途家产品介绍RBO模式是业主通过途家网经过途家网的支持和协助，有能力也乐于自行进行出租获得收益的运营模式。RBO模式在欧美已经成为一种房屋投资者的时尚。途家自营途家合营途家合资业主管家RBARBO途家交换托付保途远产品筑途途家产品介绍途家交换是途家业主按照40/20的交换原则，业主给出40天的使用权，按照间夜价核算成价值换的等值的20天的途家其他管理物业的使用权的一种专享特权。满足业主买一套房住遍全国的需求，真正实现业主一处房多处家的使用权多元化的创新需求。途家自营途家合营途家合资业主管家RB

13、ARBO途家交换托付保途远产品筑途Part 05 合作案例合作案例蓝光地产携手途家打造“蓝途计划”合作案例助推营销 峨眉青庐恒邦集团峨眉山青庐项目 合作楼盘全部售罄，现已开始第二批次的合作合作案例峨眉青庐实际经营回报率房型面积（）总价（元）公寓50400000途家短租出租率分成年总收益（分成后）回报率25865%50%306057.6%合作案例助推营销炎华置信青城郡2013年，青城郡第一批次房源开盘当天就售罄一周后，推出二批次房源，当年实现销售任务90%以上，目前推出第三批次房源，目前已销售过半。合作案例青城郡实际经营回报率房型面积（）总价（元）别墅1001200000途家短租出租率分成年总收

14、益（分成后）回报率98050%50%843287%项目名称产品类型合作之前售价单价合作之后售价单价效果西昌枫丹丽舍公寓750083002015年合作部分第一批65套开盘，2015年底售罄，追加80套，目前还剩22套世茂玉锦湾公寓9500140002013年4月28日合作部分开盘，合作部分13年底售罄炎华置信别墅11000130002013年4月21日一期100栋开盘，13年底售罄新成国际公寓9000160002013年12月开盘，合作共360套，截止3月底销售126套。后推简装部分产品，目前已售罄。城北优品道公寓590075002015年11月7日合作部分开盘，截止日前全部售罄。 合作项目数据

15、对比Part 06 推广方式免费入住券诚意金品鉴团体验式营销 本案建议运用“体验式入住”特点让客户有幸在诚意金或定金阶段进行“交换入住”的体验式营销，增进对品牌的了解及开发企业信任度。颠覆住宿业的创新根据当地当时活动节气及国定假日推出打折促销及“一元住途家”秒杀活动由途家进行补贴，不影响物业持有者正常收益。现场包装1月13日 途家- 58同城青城郡养生之旅1月13日途家联合58同城共同在青城郡举行了针对中高端客户的养生温泉体验之旅，针对精准用户使其认识了途家，扩大途家在圈层的认知度现场包装1月23日蓝光青城河谷宝马迷你“环球之旅”沙龙50多名宝马车友会成员来到青城河谷，和途家旅游达人一起分享旅

16、行攻略。现场通过趣味问答等方式植入途家，以及达人PPT植入途家房源。现场包装途家run-企业家下午茶罗军面对面沙龙11月24日，成都30余名企业家参加沙龙暨青城郡体验，直接为4WD带来13栋别墅房间收入，活动非常成功，活动做完第二天即有嘉宾再次订房现场包装地产行业年度峰会成都商报、每日经济新闻报社共同举办的地产大行业的年度盛典，途家作为嘉宾参与，2万册的会刊植入途家硬广新浪乐居、金融届、和讯网、搜狐焦点、搜房网均予以报道途家网展示频道说明项目列表页 项目详情页 途家网展示频道说明展示中心效果图Part 07 运营测算及定位项目定位及客源构成根据项目所在区位，定位于城市商务型+度假服务公寓；充分

17、发挥项目的区位优势，以旅游客源及成都市内商务客源为主，辅以OTA渠道客源；客源占比：旅游客源40%，商务客源30%，OTA渠道客源20%， 自来散客10%；房型及定价（淡旺季平均成交价）开放式双床/大床房228.00/间/夜豪华开放式大床/双床房368.00/间/夜豪华套房468.00/间/夜（1.以上预估房价参考1500元/m装修标准 2.周边酒店间夜价格160-680为参考）Revpar预估（正常投入运营，约开业6月后）房型成交价平均入住率（年）收益（摊销未扣除）开放式大床/双床房（37）22860%136.8豪华开放式大/双床房（61）36865%239.2运营策略简述：1、以城市商务客

18、人、周边商户接待为主推，日常客源占比40%；2、OTA渠道及旅游团队作为补充，占比60%；3、充分利用大假及旅游旺季期间作出溢价调整。溢价约为1.8倍；4、发挥配套优势，接待部分会议客人，作为淡季及平季的补充；豪华套房（？）46860%280.8合作收益预估（五五分成模式）（注：开放式大/双床房能耗参照35元/间/夜；豪华开放式大/双床房及明星套房能耗参照45元/间/夜上调；税金比例6%；）1.开放式大/双床房：（22860%-35-13.7）365/2=16078.3/年2.豪华开放式大/双床房：（36865%-45-22.1）365/2=31408.3/年3.豪华套房：（46860%-45-28.1）365/2=37905.3/年体量定位普通公寓房间数需求量（商务为主，标间及双床）：约100-120间房为宜；套房房间数需求量（旅游家庭或聚会为主）：约20-40间房为宜；途家建议：本案2#楼 11层 至21层 共计240间Part 08 合作商务条件建议合作模式及商务条件途立方（50万品牌咨询费）自营（8元/月托管费）合营（公寓3000元/套加盟费；别墅15000/套加盟费+保证金10万+4元/间/天管理费）合作期限三年结合个人房东合作模式（RBO）RBA代理运营+RBO个人房东（成交佣金0.5%）合作模式及商务条件一：自营50万品牌咨询费8元/月管理费（三年一次交）无