百基世纪城项目课件

1、百基世纪城全程营销代理策略思路和商务标远见地产重庆 nov 2019第1页，共28页。项目策略调整思路项目问诊1策略调整2 商务报价3123第2页，共28页。项目问诊/项目产品研读简介：百基世纪城百基世纪城位于两河新区核心区域，占地面积167亩，建筑面积近50万M2，规划新古典住宅建筑群、民国风主题街区、SOHO公寓、酒店、影院、超市、幼儿园等多功能为一体的城市综合体项目，建成后将成为两河新区新地标！认定：50万多 大型社区形态：城市综合体，集高端住宅与独立集中式商场、底商门店为一体的城市核心。建筑：artdeco 风格住宅，英式商业建筑特点：社区内部配套齐全，规划合理，具有高品质项目的特质定

2、位偏差第3页，共28页。项目问诊/项目营销现状销售现状：目前去化140套左右住宅，商业部分又开始认筹，总体从5月开盘到现在去化速度慢，去化量低，目前销售额5千万左右。远未达成投资现金流安全基本要求。销售进度：月去化速度22套/月。与红果平均去化40套的水平低了一半。销售价格：住宅3500元/；较红果项目低了12001500元/，没有挖掘出项目的价值变现为价格销售团队：团队人员流动性强，过于强调执行而策略方向缺失，士气低落，且服务主动性没有。销售停滞！士气低落第4页，共28页。项目问诊/项目招商现状商业招商：没有系统的招商规划，目前主力店引入，品牌难以树立，商业业态定位和规划没有，对未来商业的招

3、商、销售、运营等都缺乏客观性！销售进度：商业处于认筹节点，没有给投资者稳定的未来托底前景和收入保证。只推出了销售认筹政策。总体节奏：在目前住宅只推出2栋之后，就开始推出商业，营销节奏紊乱，商业的前期招商和主力店品牌引入都没有的前提下，只是想通过不同的物业类别挖掘不同的客户，而没有正视住宅部分销售不前的问题，反而导致项目营销节奏无目标，无动力。招商没启动，商业就推出第5页，共28页。项目问诊/项目推广表现现状推广主题：匠筑47万品质大城百基世纪城（定位）推广表现：售楼部内部表现以及外围干沟桥老路较远路牌。售楼部有宣传单张。推广计划：目前推广计划停滞，无针对性推广活动，无系统推广预期。推广主题差异

4、性和独特性没有体现第6页，共28页。项目问诊/项目市场反馈其它项目说辞：项目偏僻，项目影响力度在两河，项目无亮点，区位不好，周边环境差。普通市场反应：项目没有主动推广，对项目没有有了解，特别是红果的刚需人群，对项目基本没有首次到访，认为项目价格低，肯定就品质差了。市场反应平平对营销现状不认同第7页，共28页。结论产品一流品牌给力营销消极推广停滞市场消沉迷失方向的营销第8页，共28页。策略层核心问题项目客户定位不清晰。项目产品定位模糊，客户局限于周边，项目没有树立红果主城品质大盘的形象。执行层面产品和客户没有细分和共鸣，只是通过价格走低吸引少量经济实力较低的购房客户，而不是就刚需市场进行多元挖掘

5、。项目现场引导问题。项目包装和外围打造欠缺，特别是盘州大道的导入性不足，多支路，微观环境打造不鲜明，卖点不突出。项目执行力弱，策略急功近利。项目团队不稳定，工作执行效率低，本项目必须大力引入红果购房客户的策略出现偏差。第9页，共28页。策略调整/策略调整方向营销环境优化，品牌清晰化，唯一化主题提出：樱花大道，樱花小镇，漫坡英伦小镇环境优化：封闭到达项目的支路，只打造最近最宽，昭示性最好的一条路到达盘州大道，重点打造此路，包括林荫大树，亮化工程，道旗密集，路口设立接待点，精神堡垒等。品牌内涵丰富：中高端贵族生活演绎社区巴士，配套学校，医院，酒店，主题商业旅游网红点等，结合住宅产品，强调舒适性，品

6、质感。第10页，共28页。策略调整/策略调整方向2.营销方向策略改变立足红果，扩大刚需盘。将推广和渠道的工作重点转向红果主城，将刚需分层级提供不同的产品，而不是低价品，根据家庭结构使用功能推出不同房源。细分产品，优化产品。项目产品户型优化，针对不同的刚需人群和舒适性人群根据市场需求配比提供房源和优化房源。确立项目旅游盘的形象，针对外省度假客户、本地刚需客户、本地舒适性客户的产品进行专项研发。大盘气度，雍容不迫。项目开发节奏和阶段性开发的目标明确，阶段性销售重点侧重有区别，不眉毛胡子一把抓。通过不同阶段的主题的侧重打造，保证项目开发的资金流稳定性。第11页，共28页。策略调整/策略调整方向3.营

7、销软硬件优化硬件优化：项目风格统一，针对目前市场上中式风格产品同质化竞争严重，必须考虑项目风格切换和统一。配套优化：商业配套打造盘州旅游城市大品牌下的商业旅游子品牌，确立项目盘州旅游终端消费地的地位。引入特色餐饮、本地文化旅游展示、少民特色演出、奥特莱斯、商务旅游酒店、美食城、娱乐城等打造，最终形成盘州旅游的城市最亮名片。城市配套打造重点学校，打造便民医院，各种市政配套设施和事企业单位的引入，如银行网点，派出所，街道办等引入。软件优化项目做出特色化，包括园林景观打造，金牌物管引入，旅游度假功能加强。针对外省旅游客户的特殊服务支持等。第12页，共28页。 产品资源条件梳理 品牌资源条件梳理 营销

8、价值条件梳理资源，是项目营销的基石策略调整/条件梳理第13页，共28页。 产品资源条件梳理策略调整/条件梳理巨大发展完善配套舒居住宅名片商业盘州的未来在两河，红果城关哑铃型布局最终将有一个中心新中心新气象，打造盘州大道闪亮项目，完善城市市政配套。内部配套丰富50万方大型国际社区，全功能城市综合体盘州旅游品牌下的重要旅游商业节点，打造盘州外来商购旅游点核心资源：红果最具性价比和潜力的刚需楼盘第14页，共28页。策略调整/条件梳理打造盘州最大旅游特色美食城引入国际一流品牌品牌特色化娱乐，少民文化和避暑文化为基的娱乐嘉年华核心特点：城市名片美食城娱乐城奥特莱斯 旅游终端品牌资源条件梳理第15页，共2

9、8页。策略调整/条件梳理核心特点：盘州旅游代言，盘州刚需代言 营销价值优化条件梳理主题社区（樱花小镇）贵族生活，舒适居家 红果之城，社区巴士盘州大道，林荫大道盘州名片，旅游终端 营销主题打造更鲜明50万方大型全功能城市综合体 将项目和红果紧密联系昭示性从盘州大道开始 打造盘州城区旅游基地第16页，共28页。市场领袖的营销策略策略调整/营销策略调整/新策略特点 3. 绝高 2. 强势 4. 节奏 5. 对象 6. 创意 1. 独立项目营销节奏和手段不受其它项目推售节奏影响。绝高的市场身份界定。特别是项目必须是红果主城核心刚需楼盘考虑项目的市场现状，制定完整营销策略和招商配合策略。强力的广宣配合下

10、的主动营销。不在两河一隅打烂战。走出去策略。代言盘州城市旅游，打造盘州全功能社区典范销售过程可以通过买房送全套家具等方式促销第17页，共28页。策略调整/营销策略调整/推盘战略先住后商商业停止认筹，保证商业的后续运作独立性，招商继续，目前强推住宅推售策略摒弃在两河低端市场打烂战行为，告别自卑的营销心理，刚需住宅我价低，产品丰富功能全商业品牌只作为住宅推广的支撑点之一，强调住宅的新城中央居家舒适感、尊崇感以及无与伦比的升值成长性！推售新策略运用现有住宅的包装和后续产品的优化同步，保证户型贴合不同层级刚需，同时针对现有产品进行客户分级挖掘。控制销售放量：逼迫式营销，推一栋，就能立即售罄，保证楼盘市

11、场强销形象。第18页，共28页。策略调整/营销策略调整/策略运用（一）挖掘项目独特气质，寻找项目真正客群，差异化营销策略红果最具性价比的刚需楼盘，红果产品线最丰富的全功能社区策略运用品牌差异性：打造主题小镇，打造全服务型社区，如社区巴士，教育大盘等营销手段差异化：项目客户来自红果而不是两河，项目作为盘州城市旅游基地！买房送全套家电，样板房等保持项目的第19页，共28页。策略调整/营销策略调整/策略运用（二）找到项目真正切合定位的优点品牌匹配策略匹配盘州旅游城市定位，填补盘州城市旅游终端的缺失，放大商业部分的辐射能力策略运用价值匹配：美食城+娱乐城=盘州城市旅游终端，樱花小镇+奥特莱斯=全功能高

12、品质社区生活特质，学校+医院+酒店=多功能满足高端人群和旅游者的使用产品匹配：我们是属于真正未来城市核心的，如果说其他项目立足现在，我们就是和盘州城市共同成长的中心级楼盘。感受匹配：无论是现在营销环境服务，还是以后入住的物管服务，让业主，让投资者，让经营业者，都感受到国际化生活和盈利的快乐！第20页，共28页。策略调整/营销策略调整/策略运用发挥优势规避劣势有的放矢拒绝平庸利用机会张弛有度发挥项目大型全功能社区和目前售价较低的价值洼地优势，销售对象的刚需化市场里可以抢到大资源，同时打造特色主题旅游品牌。掌握板块内产品话语权，小步快销，不跟低端项目打烂战，而是立足打造盘州品质化城市核心的品牌只寻

13、找切合我项目的核心客户，去红果和其他项目抢刚需，去乡镇引导购买力弱的客户占便宜，销售手法多元，行销和坐销齐头并进！利用打造盘州旅游城市的东风，塑造项目城市旅游终端的多功能形象，吸引真正高端、品质化品牌入驻营销过程中灵活掌握各个事件节点，增加项目主动营销的力度第21页，共28页。一个整合盘州旅游、购物、超市、餐饮、休闲娱乐、中央居家的盘州城市综合体策略调整/推广策略调整/核心价值表达第22页，共28页。81235791046策略调整楼栋排序第23页，共28页。策略调整 楼栋排期112581125811258112020年2021年2022年排期1组团2组团3组团4组团5组团6组团7组团8组团9组

14、团10组团分段调整期2,3组团销售期5,6,7组团销售期9,10组团销售期目标在售批次清盘销售额8000万2,3组团6栋建筑共计约1000套，产值4亿，4组团开始招商造势5,6,7组团7栋建筑共计约1200套，产值4.5亿，4组团销售年，产值4亿8,9,10组团8栋建筑共计约1500套，产值5亿，整个项目进入尾期销售周期2020年到2022年，销售周期3年，整体销售额18亿左右，完成率达到80%第24页，共28页。策略调整/2020年全年执行策略营销节点推广节奏1112123456789101112推广主题营销节点1组团持销期2组团持销期3组团持销期销售目标100套，4000万400套，1.6

15、亿3个月，月均去化30套6个月，月均去化65套500套，2亿6个月，月均去化80套2020年3月2批次房源加推2020年6月3批次房源加推2020年4月4批次商业启动招商价值重塑期商业启动宣传2批次房源加推宣传3批次房源加推宣传红果第一刚需社区商业：盘州城市旅游终端，大型美食娱乐城+奥特莱斯住宅：最亲民，最强大的樱花小镇第25页，共28页。月度11月12月1月2月3月4月5月任务20套30套40套认筹期100套70套70套要求无无无认筹400组保底100套有有阶段重塑重塑清盘认筹开盘强销持销招商提成150元/计算，具体根据招商单铺面积和主力店品牌引入不同分档月费10万元/月，共计30万无月费销

16、售提成3%3%3%36%36%36%36%说明重塑期统一按照3%结算正常合作期，根据每月指标完成度分档次当月任务完成度60%，按3%结算；当月任务完成度80%，按4%结算；当月任务完成度100%，按5%结算；当月任务完成度超过100%，按6%结算；溢价2:8分成策略调整/月度销售任务细分和商务标（330套）第26页，共28页。月度6月7月8月9月10月11月12月任务150套80套80套100套100套70套70套要求有无有有有有有阶段第三批次开盘强销持销持销持销持销认筹招商提成150元/计算，具体根据招商单铺面积和主力店品牌引入不同分档销售提成36%说明正常合作期，根据每月指标完成度分档次当月任务完成度60%，按3%结算；当月任务完成度80%，按4%结算；当月任务完成度100%，按5%结算；当月任务