物业管理及案例分析(40张)课件

1、 物业管理法律制度 教 师：胡先明 物业管理概述 物业管理沿革 1、传统物业管理：起源于19世纪60年代的英国。 2、我国物业管理：我国内地的物业管理受香港的物业管理影响，起源于20世纪80年代，以广州、深圳发展得最早。（二）物业管理的概念、特点和原则：1、物业管理的概念：是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。2、物业管理的特点：（1）物业管理的社会化；（2）物业管理的专业化；（3）物业管理的市场化。3、物业管理的原则：（1）业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则；（2）物业管理公司实行合同聘用的原则；（3）社会化管理、企业化经营原则；4、由物业管理公司实行

2、统一的、全方位、多层次管理服务的原则。（三）物业管理的内容：1、常规性的公共服务；2、针对性的专项服务；3、委托性的特约服务。 （四）不同用途的物业的管理：1、写字楼管理；2、住宅管理；3、公共商业楼宇管理；4、旅游宾馆管理；5、工业厂房管理。（五）物业管理的基本环节：1、物业管理的策划阶段；2、物业管理的前期准备阶段；3、物业管理的启动阶段；4、物业管理的日常运作阶段。（物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择

3、物业管理企业 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 二、业主、业主大会和业主委员会1、业主：是指物业的所有人。2、业主大会：是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。3、业主委员会：是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。（二）业主大会和业主公约 1、业主大会的权利：（1）选举、撤换业主委员会组成人员；（2）监督业主委员会的工作；（3）通过业主公约和业主委员会的章程；（4）、批准物业管理委托合同；（5）决定物业内关于业主利益的重大事项；（6）决定物业管理的其他重要事项。3、业

4、主大会的议题：（1）听取业主委员会工作报告；（2）审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；（3）审议与通过业主公约、业主委员会章程等文件；（4）决定物业管理公司的选聘、续聘与改聘；（5）业主委员会的换届选举与委员的增减；（6）需讨论决定的其他事项。4、业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺，并对全体业主和使用人有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。（三）业主委员会：1、业主委员会的性质和地位：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构和执行机构，

5、对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。2、业主委员会的产生与组织：（1）业主大会的产生：第一届业主委员会，在物业行政主管部门指导下由第一次业主大会选举产生；业主委员会每届任期一般为2年，由业主大会进行换届选举。（2）业主委员会的组织：根据物业规模的大小，业主委员会设委员若干名，其中主任、副主任在全体委员中选举产生；业主委员会主任通常由主要业主代表担任，住宅小区可选热心公众事业、对物业管理有较多了解、有一定威信和组织工作能力的人担任；业主委员会聘任执行秘书，负责处理本会日常事务。执行秘书可以不是本会委员；业主委员会主任、副主任、执行秘书为兼职或专职。主任、副主任、执行秘书和经业主委员会同意的

6、其他人员可根据承担的工作情况获适当津贴，津贴由业主分摊；业主委员会委员从业主中选举产生。每届任期一般为2年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。3、业主委员会的权利和义务：（1）业主委员会的权利：召集和主持业主大会；草拟业主公约、业主委员会章程草案、修订草案并报业主大会通过；采取公开招标等方式聘请物业管理企业，代表业主签订物业管理委托合同；审议物业管理服务费收取标准及使用办法：物业管理服务费通常由业主委员会提出物业管理内容和标准，物业管理公司据此提出测算依据和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定；审议年度管理工作计划，年度费用预算；

7、检查、监督物业管理公司的物业管理工作；监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会的义务 筹备业主大会并负责向其报告工作；执行业主大会通过的各项决议，接受所有业主的监督；贯彻执行督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府对物业的管理事项提出的要求。三、物业委托管理 （一）物业管理公司的法律地位：1、物业管理公司的概念：是指根据合同接受业主或者业主委员会的委托

8、，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。2、物业管理公司的法律地位：（1）物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主；（2）物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的；（3）物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。物业管理公司的权利义务 （1）权利：根据有关法规并结合实际情况制定管理办法；依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；有权制止违反规章制度的行为；有权要求业主委员会协助管理；有权选聘专业公司承担专项管理业务；可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。（2）义务：履行物业管理委托合同，依法经营；

9、接受业主委员会和业主及使用人的监督；重大管理措施应提交业主委员会审议批准；接受行政主管部门监督指导；定期向全体业主公布管理费用收支账目；物业管理委托合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。物业的使用与维护 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 利用物

10、业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 法律责任 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用

11、途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款 挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金

12、，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 加强物业管理立法，完善物业管理体制政府对物业管理市场的监督、管理：一是在立法上还须加强；二是民主管理意识仍需加强；三是有的地方政府物业管理体制仍未理顺。（三）物业管理公司的规模效益和科学管理：现阶段的物业管理有几种方式，一种是由开发公司组织成立物业管理公司管理物业，这是未成立业主委员会之前的普遍现象；一种是开发商或业主委员会委托专业物业管理公司管理；一种是由房管部门所属房管所转制为物业管理企

13、业，管理原先已管理的公房。按照规模经济理论，企业只有达到一定生产规模才能形成最佳效益。目前我国物业管理绝大多数仍未形成规模效益，物业管理公司只管一幢物业或一个住宅小区，而清洁、保安、维修、绿化等都必须有专门人才，物业管理成本大，加大了业主的负担。现代化的物业管理急需有规模、上档次的物业管理集团。常见物业管理纠纷及解析 随着城镇住房制度改革的深入和住宅商品化的不断发展，物业管理在我国逐步推广，物业管理纠纷日益增多，影响了人民生活和社会安定，成为社会各界普遍关注的焦点。作为物业管理企业如何正确运用法律法规，维护业主权益，规避企业风险，化解物业管理纠纷和矛盾，推动行业健康发展，创建和谐社会，成为物业

14、管理公司迫切需要解决的问题。物业管理合同、物业维修、欠费、违章搭建、擅自改变房屋结构、收费不规范、被盗、车辆保管、建筑物致人损害、相邻关系、小区安全责任、 物业纠纷的主要表现形式1 物业管理合同纠纷：物业维修、欠费、违章搭建、擅自改变房屋结构、收费不规范、被盗、车辆保管纠纷等2 物业侵权纠纷：共有关系纠纷 、相邻关系纠纷、建筑物致人损害纠纷等。订立物业服务合同应注意问题1、 物业服务合同基本内容：(1)双方当事人姓名和住所；(2)物业管理区域和范围；(3)物业服务事项；(4)物业服务质量;(5)物业服务费用；(6)物业服务期限；(7)双方权利和义务；(8)违约责任；(9)其他事项.2 、物业管

15、理常见纠纷案例分析一天，某商品住宅小区的物业公司张贴布告称，“为了安全起见，将要关闭一扇小区大门，请广大业主从另一个大门出入。同时将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧，对外营业。”实际上，物业公司将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。对此，广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地也影响小区环境，纷纷要求打开那扇被关闭的大门，停止在小区内经营酒吧。物业公司的解释说，关闭大门是为了减少闲杂人员进入小区，保证小区安全，物业公司有权这么做。酒吧设在空地上，不影响业主的日常生活。承包酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地。请问，物业公司和该业主的说法有道理吗？ 答：物业公司和承包经营酒

16、吧的业主对封门开酒吧事件的解释不能成立。 物业公司受小区业主委员会的委托进行管理活动，所以物业公司的权限不能超出被授权的范围。此纠纷中，物业公司在未经小区业主大会和业委会的授权，其关闭大门和开设酒吧的行为是不当的，应当加以纠正。 承包酒吧的业主所提出的理由也站不住脚。每个业主对于小区内的公共设施都有合理的使用权，但不能对某一公共设施有专门的使用权，否则就侵犯了其他业主的使用权。 业主家中被盗 物业管理公司应否赔偿 案情原告李某系被告某置业公司所开发的郑州市江山路某小区的一名业主。2005年8月31日，原被告签订前期物业管理协议，其中第二条第四款约定，“被告对小区的主出入口24小时当值，定时小区

17、巡逻，对封闭小区的人员、物品、车辆进出及突发事件的应变与防范提供安全方面的服务”。2007年12月30日晚，原告妻子向公安机关报案称家中被盗，被盗物品有电视机、抽油烟机、燃气灶、餐具等，共价值2万余元。后双方就赔偿事宜协商未果，2008年2月原告诉至法院，要求被告赔偿损失2万余元。分歧本案在审理过程中，对于被告应否对原告的损失负赔偿责任，有两种不同观点：一、物业管理公司具有为业主提供安全防范的义务，依据双方约定和物业管理条例的规定，物业管理公司对原告物品被盗应负赔偿责任。二、根据双方约定，被告的义务是维护小区的公共秩序，不是对每家每户予以保护，对于业主财产不具看管义务，并且被告在合同义务范围内

18、不存在过错，因此应驳回原告的诉讼请求。评析近年来，因住户财产丢失和毁损引发的纠纷中，物业管理纠纷案件逐渐增多，小区的安全保卫是物业管理公司的一项重要职责和义务。对于小区内发生的车辆丢失、财产被盗造成的损失，物业管理公司应否承担赔偿责任？应依据不同情况具体分析：一、物业管理公司负赔偿责任。该种情况的前提是物业管理公司存在过错，具有违约行为和双方有明确约定其对业主的财产丢失、毁损承担赔偿责任。由于我国没有关于物业管理保安义务的直接规定，对于业主财产安全保护义务主要来自于物业服务合同的约定。现实中使用的物业服务合同，一般都规定了物业管理公司的保安职责，所交纳的物业服务费中也包含了保安费一项。如果物业

19、管理公司没有履行与业主之间的约定义务，导致小区内的住户财产损失，住户的财产损失与物业管理公司疏于管理的行为之间有因果关系，则物业管理公司应承担违约责任。二、物业管理公司不负赔偿责任。由于物业管理合同在我国合同法中无明文规定，人们对于该类合同性质及双方权利义务无明确认识。笔者认为，在法律无明确规定前，审理此类案件可以适当参照委托合同，并结合民法总则中的公平原则处理。一般来讲，物业公司对业主的财产并不具有保管义务，它只是接受业主的委托提供服务，属于新类型的合同义务，物业管理公司承担的是过错责任。如果产生纠纷，物业公司的举证义务是证明其依据合同履行了义务，在合同义务的范围内没有过错行为，即应免除其赔

20、偿责任。同时，物业公司所收取的物业管理费相对于其承担的赔偿责任是远远不成比例的，如果仅仅因为业主向物业管理公司交纳了一定的物业管理费而要求其承担业主的损失，则实质上是让物业公司承担了保险公司的责任，违背了收益与风险相一致的理论和责任承担的比例原则，在道义上也有失公平。具体到本案来说，原被告之间签订的前期物业管理服务合同符合法律规定，为有效合同，但该合同并没有明确约定业主的财产丢失由物业公司进行赔偿，所以物业公司对业主的财产并不具有保管的义务。而且原告提供的证据只是报案材料，并不能提供证据证实丢失财产的种类和价值，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求于法无据，不应支持。房屋质量有问题，业主可以拒交管

21、理费吗 现在的小区，在建设、销售过程中出现不少问题，例如房屋建筑质量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等等。这些问题要等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来，而造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕，对此不闻不问，很多业主便以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法，业主的这些行为是否合理、合法呢？ 说法：对于这个问题，从法律的角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。 房子没住，交不交管理费 案情简介：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题

22、，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但双收取了房屋钥匙，该女士的这种做法是否意味着房屋已经交付使用了呢？ 说法：该女士，虽然她对开发商的交付提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以提了同的

23、细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。 因此，对于其后的物管费应当交付。 物业管理费谁说了算 案情简介：家住广州海珠区某花园的骆先生称，在购房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米,有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司回答说：开发商说的不算数，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。 说法：物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房客房

24、往往就是住户，而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色，但两种合同的关系是独立的。开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受误导而签约的，房客可以要求撤销购房合同，双方退房退款；如果客户因此遭受损失，还可以提出索赔。业主汽车被盗物业公司是否应承担责任？一天清晨，某业主找到物业公司，称其前晚停在小区停车场的一辆红色跑车不见了，停车场值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天的出入的任何

25、记录，业主也不能出示记时卡或车辆出入证，于是让业主自行到公安机关报案。10个月后，物业公司接到法院传票和保险公司起诉书副本，称保险公司已将红色跑车赔付给业主并获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已交了一年的停车场停放管理费，车主与停车场已构成保管合同关系，要求物业公司承担责任。” 分析：停车场车辆丢失争议的焦点是停车场停放车辆关系是停车位有偿使用，还是车辆保管，如果是保管关系，保管合同是否成立等。（同样的道理，车辆在小区内被损坏，物业公司是否赔偿，也要看是属不属于车辆保管关系）最关键的标准还有一点，就是车辆有没有交付给停车场实际控制，这往往是纠纷判决的关键。 深圳“高空抛物案”一审判决引发物业管

26、理行业关注 2008年3月18日,备受社会各界尤其是物业管理行业关注的深圳南山好来居大厦高空抛物案一审终于有了结果。深圳市南山区人民法院一审判决,被告好来居大厦的物业服务公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司承担30%的责任,赔偿原告229945元。这一事件在深圳物业管理行业内部引起较大反响,不少物业服务公司担心好来居小区的这一判例将会给物业服务企业带来极大的经营风险。四季花城组建业委会起风波 2008年6月，物业公司决定组织成立业主委员会，经过一个多月的筹备，成立了筹备小组，推选出位候选人，并张贴出选举办法和候选人名单。但遭到了小区部分业主的反对。张贴业主维权联络小组通告声称：业主对业主代表候选

27、人名单表示极大的异议和强烈反对，因为名单的出台缺乏公开、公正、透明及合法性，未能反映和代表大多数业主的真实意志。要求从新确定候选人日，市房管局物业办介入此事。根据物业管理条例的规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。给物业下逐客令 长春市武夷嘉园物业纠纷 2009年12月，长春市二道区武夷嘉园小区业主委员会通过居民投票解聘兴达物业业，可是物业称居民欠费就是不走。业主委员会主任 称：缓交物业费是因服务差。很多基础设施不完整，我们不怪物业，可是他们却都推到开发商身上，而且还互相掩盖一些问题，业主遭罪得不到服务。

28、公司王经理 称只要交了欠费立刻就走 。我出去也可以，把我们炒掉正常，是业主的权利，那我的费用咋办？不想交钱，还想把我们清出去，哪有这样的好事？ 针锋相对业主反映问题物业一一回应 业主方：兴达物业公司把一楼的绿地卖给一楼业主了，而这绿地是公用的。王经理：对于为什么占绿地，那是因为有的业主家被盗过，所以有业主找到物业，要求安装护栏，物业提供的材料，收取了4000元，是业主自己施工的。业主方：在未经业主同意的情况下，在16栋安装3G信号塔。王经理：3G塔在楼顶兴建是公共面积，物业没有通知业主，这是公益性的，大家都使电话。那时也没有成立业主委员会，如果有一定会先沟通的。“不过想拆除3G塔是不可能的，但

29、可以协调。”业主方：必须办门卡，办卡得交物业费，不交就不给办，一家门卡10元，车卡是30元。而这些都是开发商应该提供给业主的，不该收钱。最可气的是本来是封闭小区，可附近的滨河小区的居民也能拿着门卡进出。王经理：有的业主不买门禁卡把门都踢坏好几次了，门禁卡不存在捆绑收费。业主方：最激化矛盾的是兴达物业把搞陶瓷展销的弄到院里。后来因为业主反对此事，钱退给人家才没事了。王经理：“对于陶瓷展销的事，具体的我不知道，但业主不同意，所以钱我们退回去了。”业主方：车库改成住家、商店、洗脚房子、理发店,这些都需要审批的，一问物业，就说管不了。王经理：“车库改成住家，改成啥我都干涉不了，我们没有执法权。我下过通知，不听也没办法，也不能强制拆了。”解决办法：1、选聘新的物业公司之后，前期合同就自动终止，只要新的物业进入，兴达就必须撤离。对于业主欠费这一块，可以通过法律途径解决,并不影响新的物业公司进驻。2、双方平