物业管理-管理公司手册办公仲量联行服务工程部工作

1、广场管理处工程部工作标准汇编目录1.0强电专业工作标准1变电室运行标准1强电竖井1电机设备1电缆、母线标准12.0弱电专业工作标准2消防2保安系统运行标准22BAS 楼控系统运行标准2停车场3泄波系统运行标准3巡更系统运行标准33.0空水专业工作标准5制冷机组运行标准5冷冻及冷却水泵运行标准5分水器、集水器运行标准5冷却塔运行标准5膨胀5热力站供热系统运行标准6空调机组、新风机组运行标准6生活给水泵运行标准7中水给水泵运行标准7消防水泵及喷淋水泵运行标准7消防阀间运行标准7消防稳压泵房运行标准81.0强电专业工作标准1.1变电室运行标准1)2)3)4)5)6)7)8)9)室内环境温度不高于 3

2、0，范围 25-35。变压器运行温度不高于 85，变风机设定 85自动开机。变电室高、低压开关柜无异响。电流表计量值不高于额定值的 80%。电压表计量值在额定值的3%。低压出线开关电缆温度不高于 40。电源指示状态与开关实际运行状态接地装置完好。直流控制屏、蓄电池浮充常备。继电保护装置正常。绝缘用品用具在检验合格期内。1.2强电竖井1)2)3)4)5)6)室内环境温度不高于 30。室内无异响，无异味。电箱均应在锁闭状态。 电源指示状态与设备状态。断路器进出线及断路器温度不高于 40。接地设置完好，坚固。1.3电机设备1)2)3)4)5)6)运转平稳无，无噪音。常期运转电机机身温度不高于 80停

3、置电机超过三个月，再启用需进行绝缘遥测。防水泵定时巡查，手动试机，主泵、备用泵运行正常。继电保护装置工作状态正常。电机运行电流不高于额定值。1.4电缆、母线标准1)2)3)4)5)电缆敷设平整，表面无变色、老化、破损。每季度重点巡视检查一次电缆竖井。电缆温度不高于 40。绝缘值最低不低于 0.5M。相序色标，标准明显清晰。2.0弱电专业工作标准2.1消防系统运行标准1)系统运行正常，机内温度 18-25及湿度 505达到机房内设备正常运行要求。2)3)CRT 图文显示正常，、故障、反馈信号正常。主机运行正常，设备定义无误，声音正常。、故障、反馈信号正常，主机4)CRT 及主机界面清洁，火警及时

4、上报、误及时处理、故障 24 小时内解决、不正常反馈信号及时修复，做到故障不隔夜。各电源盘输入输出电压正常、备电工作正常。各手动盘、分区控制盘指示灯工作正常。中控室琴型台各设备标实清晰，外观清洁，工具及运行5)6)7)8)等摆放整洁。中控室琴型台内各设备接线牢固、线号完整，设备温度正常，且无异味、无异常噪音。各分区控制盘工作正常，后电电源电压无误、接线牢固。9)10) 各烟、温探测器、手动按钮工作正常，接线牢固、外观清洁。11) 各模块工作正常，接线牢固、外观清洁。2.2保安系统运行标准1)系统运行正常，室内环境温度 18-25及湿度 505达到机房内设备正常运行要求。图像显示清晰，显示器及主

5、机卫生清洁，工作温度（25）正常。正常运行期间，设备工作稳定、无异常运行声响。各主机运行温度 （25）正常，且无脱焊、虚焊现象。2)3)4)5)系统运行正常，各画面切换、功能转换及硬盘时长一个月，回放图像（跳针 24 针/S）正常。云台操作及转向灵活且图像清晰。6)7)8)各现场定焦机镜头及外观清洁，镜头工作正常、支架稳固。室内的 UPS 工作电源正常，主备电源切换正常，断电情况下可连续供电2 小时以上。2.3及有线电视系统运行标准1)系统运行正常，机运行要求。内温度 18-25及湿度 505达到机房内设备正常2)机房内各设备如：馈源、无异常声响。、器、调制器、混合器等运行正常，且3)4)5)

6、各设备运行显示正常，各频道图像清晰（4 级画面）。各设备背部接线无脱焊、虚焊现象，接头紧固。机房内卫生清洁，设备整齐无尘土。6)电视墙各频道图像清晰、外观清洁，其背部接线无脱焊、虚焊现象，接触紧固。头7)各竖井内放大器工作正常，各分支分配器连接牢固，各设备工作温度（25）正常。末端电平 705dB。8)2.4BAS 楼控系统运行标准1)系统运行正常，机运行要求。内温度 18-25及湿度 505达到机房内设备正常2)系统服务器运行正常，无、故障等信号，设备手动、自动启停正常，信号反馈正常，各设备自动运行时间设定时间无误。各现场 DDC 运行及工作温度（25）正常，运行指示无误，且设备清洁、接线牢

7、固。现场各传感器、压差传感器等设备工作正常、外观清洁。3)4)2.5停车场系统运行标准1)系统运行正常，机运行要求。内温度 18-25及湿度 505达到机房内设备正常2)3)4)5)6)服务器运行正常，数据完整、外观清洁、接线整齐。两台工作站运行正常，用户切换无误、外观清洁、接线整齐。岗亭内各设备摆放整齐，外观清洁。控制器运行正常，温度适宜。闸杆力臂平衡度适宜，运行时无异声，扭矩灵活、外观清洁、漆面完整，且地基固定稳固。读卡机、吐卡机工作正常，无异常噪音，且外观清洁、漆面完整，且地基固定稳固。机工作正常，支架牢固，画面清晰。7)8)2.6泄波系统运行标准1)系统运行正常，机运行要求。内温度 1

8、8-25及湿度 505达到机房内设备正常2)3)机房内各设备运行正常、外观清洁，线路整齐清洁。竖井内各分支器、耦合器等连接牢固、托盘及线路标实清晰，各设备工作温度正常、设备及线路整齐清洁。2.7巡更系统运行标准1)1. 系统运行正常，机正常运行要求。内温度 18-25及湿度 505达到机房内设备2)3)2. 终端运行正常，数据完整、外观清洁、内接线整齐。3.底座显示正常，数据正常。4. 各连接线无虚接、脱焊现象。3.0空水专业工作标准3.1制冷机组运行标准1)2)3)4)5)6)7)机组运行平稳无异常响声及喘振现象。蒸发器供回水温度为 7和 12。冷凝器供回水温度为 32和 37。水流开关动作

9、及显示正常。机组无冷媒及漏水现象。各管道无异常振动。电气、自控系统动作正常。3.2冷冻及冷却水泵运行标准1)2)3)4)5)6)7)电机正常无异味。轴封（盘根）不漏水。无异常噪音和振动。各配管接头和阀门不漏水。各阀门开度位置合适。轴承不缺油，温度不超过 80。基础减振装置及进出水口软接头的减振效果良好。3.3分水器、集水器运行标准分水器压力正常范围为 12.5MP 至 13MP。集水器压力正常范围为 11.5MP 至 12.0MP。3.4冷却塔运行标准1)2)3)4)5)6)7)8)进风口和风机保护罩上无杂物阻碍空气流通。各配管接头和阀门不漏水。集水槽的水位适中，无少水或溢水现象。浮球阀动作灵

10、活，出水正常。风机运转平稳，无异常噪声和振动。风机皮带松紧合适，无明显磨损。布水器（配水槽）无堵塞现象。水流通过填料层疏密均匀，无偏流现象，无杂物堵塞。3.5膨胀运行标准1)2)3)的水位适中，无少水或溢水现象。各配管接头和阀门不漏水。浮球阀动作灵活，出水正常。3.6热力站供热系统运行标准1)a b c d一次热水分水器：冬季供水温度正常范围为 80至 120。冬季供水压力正常范围为 1.0MP 至 1.2MP。夏季供水温度正常范围为 70至 90。 夏季供水压力正常范围为 0.6MP 至 0.9MP。2)a b c d一次热水集水器冬季回水温度正常范围为 45至 48。 冬季回水压力正常范围

11、为 0.6MP 至 0.9MP。夏季回水温度正常范围为 40至 45。 夏季回水压力正常范围为 0.4MP 至 0.8MP。3)a b c d e f g空调循环泵及热水循环泵：电机正常无异味。轴封（盘根）不漏水。无异常噪音和振动。各配管接头和阀门不漏水。各阀门开度位置合适。轴承不缺油，温度不超过 80。基础减振装置及进出水口软接头的减振效果良好。4)a b c d e f g h i j供暖板式交换器一次供水温度正常范围为 80至 120。一次回水温度正常范围为 45至 48。 二次供水温度正常范围为 40至 60。 二次回水温度正常范围为 35至 48。 一次供水压力正常范围为 1.0MP

12、 至 1.2MP。一次回水压力正常范围为 0.6MP 至 0.9MP。二次供水压力正常范围为 1.25MP 至 1.3MP。二次回水压力正常范围为 1.10MP 至 1.15MP。板片无渗漏。各配管接头和阀门不漏水。5)a b c d生活热水容积式交换器各配管接头和阀门不漏水。供水温度正常范围为 45至 50。高区供水压力正常范围为 1.25MP 至 1.3MP。低区供水压力正常范围为 0.65MP 至 0.8MP。3.7空调机组、新风机组运行标准1)2)3)4)5)6)7)8)9)无异常噪声和振动。滴水盘不积水，冷凝水排放通畅。过滤网积尘少。各风阀的开度在设定位置无偏移。风机皮带松紧合适，无

13、明显磨损。进出水管接头和阀门不漏水。风管软接头完好不漏风。风机轴承不缺油、温度不超过 40。电动阀开度和温度设定值正常。3.8生活给水泵运行标准1)2)3)4)5)6)7)电机正常无异味。无异常噪音和振动。各配管接头和阀门不漏水。各阀门开度位置合适。基础减振装置及进出水口软接头的减振效果良好。高区供水压力正常范围为 1.25MP 至 1.3MP。低区供水压力正常范围为 0.7MP 至 0.9MP。3.9中水给水泵运行标准1)2)3)4)5)6)7)8)水泵电机正常无异味。无异常噪音和振动。 各阀门开度位置合适。基础减振装置及进出水口软接头的减振效果良好。中水给水供水压力正常范围为 1.25MP

14、 至 1.3MP。中水水池的水位适中，无少水或溢水现象。浮球阀动作灵活，出水正常。各配管接头和阀门不漏水。3.10消防水泵及喷淋水泵运行标准1)2)3)4)5)各阀门开度位置合适。各配管接头和阀门不漏水。高区消火栓出水管压力正常范围为 1.45MP 至 1.60MP。低区消火栓出水管压力正常范围为 0.6MP 至 0.8MP。 喷淋水泵出水管压力正常范围为 1.15MP 至 1.4MP。3.11消防阀间运行标准各阀门开度位置合适。各配管接头和阀门不漏水。3)4)5)6)7)8)9)AB 区 AB 区 AB 区三层消防喷淋正常压力为 0.5mpa二层消防喷淋正常压力为 0.5mpa一层消防喷淋正常压力为 0.5mpaA 区 1-4 层消防喷淋正常压力为 0.6mpa A 区 5-8 层消防喷淋正常压力为 0.9mpa A 区 9-12 层消防喷淋正常压力为 1.1mpaA 区 13-16 层消防喷淋正常压力为 1.3mpaA 区 17-20 层消防喷淋正常压力为 1.5mpaA 区 21-25 层消防喷淋正常压力为 1.6mpaB 区 1-4 层消防喷淋正常压力为 0.6mpaB 区 5-8 层消防喷淋正常压力为