财务管理02级学生作品008万科财务分析课件

1、一、 万科基本情况简介 二、行业环境 三、财务分析 （一）盈利能力分析 （二）营运能力分析 （三）偿债能力分析四、万科资本结构分析 目录第1页，共16页。 万科基本情况简介： 1984年5月 万科企业股份有限公司成立1988年 介入房地产领域 1988年12月 公司公开向社会发行股票2,800万股， 集资人民币2,800万元 1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务 2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10评选第一 第2页，共16页。二、行业环境1.受央行加息的影响，房地产股市当前比较低迷2.受2004年中国房地产宏观调控的影响，房地产

2、资金来源已发生重大变化，非贷款类资金来源增长迅速。3.从消费层面看，近半年来央行连续两次加息以及首付款比例的提高，会抑制一部分市场需求，从而影响定金及预收款的增长。4.房地产企业在遭到供给和需求两方面政策紧收的情况下，需要拓展更多的资金渠道以保证企业的良性发展 第3页，共16页。三、财务分析（一）盈利能力分析 万科公司的盈利能力总体而言在整个房地产行业中属于较高水平，盈利状况良好，净利润可观，业绩较佳 第4页，共16页。1.公司2003，2004年的利润总额 为830,366,745.19元和1,260,329,245.83元， 利润呈稳定增长趋势分析：利润总额的形成主要来自于主营业务利润 万

3、科利润的数量和质量都不错，盈利能力强2.销售净利率从03到04年每季递增，从03年末 的8.5%逐步递增到04年末的11.45%。 净利润增长率从03年末的41.8%到增长到04年末的61.9%。分析：万科的盈利水平在不断提高,在扩大销售的同时降低了期间费用,尤其是其中的管理费用,比去年同期下降了不少,改善了经营管理水平。 第5页，共16页。 3.03年行业的净资产收益率普遍低于7%的情况下,万科03年和04年的净资产收益率分别为11.53%和14.16% 分析： 万科在同行业净资产收益率较低的情况下仍能保持增长,除了说明万科对权益资本的运营效益较好外,也与股东权益增长幅度小于净利润增长幅度有

4、密切关系。4.在净资产收益率增长的情况下，资产净利率从03年末的5.78%下降到04年末的0.06%。 分析： 主要原因是04年的负债总额比03年末增加了34亿多，从03年末的58亿增加到了04年末的93亿多，说明万科对债务资本的运营情况有问题。 第6页，共16页。5每股收益03年，04年保持在0.39(元),而同时期行业中多数企业每股收益没有达到0.2(元),万科的效益仍算不错。分析：在04年净利润增长的条件下每股收益变化不大的原因是04年万科可转换债券大量转股所致。第7页，共16页。（二）营运能力分析 总的来说，万科的营运能力较强，保持在行业的领先水平，而且其未来的发展也较有前景。1. 应

5、收帐款周转率03年04年各季基本呈上升趋势，在房地产上市公司中有明显优势。分析：房地产销售的特殊性，通常是按揭付款方式完成购买，所以应收帐款占的比重大，时间跨度长都是合理的，万科04年末的23.79的应收帐款周转率在同行业中有相当的优势。 第8页，共16页。2 存货周转率2003、2004年末分别为0.568、0.55，而行业同期水平分别为0.45、0.48。在2003年万科年报中，它的存货中，土地储备为42.5亿元，在建楼盘24.6亿元，完工待售楼盘18.7亿元，合计85.8亿元，占存货总额97.8%。分析： 2004年万科存货占资产总额的70%，近两年来.存货年增幅在30%左右。土地资源储

6、备代表着房地产企业的发展后劲，从现有土地储备和新投资项目力度上看，万科未来几年仍将处于高速扩张阶段，扩张速度与土地资源储备的增速大约持平。第9页，共16页。（三）偿债能力分析 1. 流动比率方面，万科在近几年来保持在2左右。 分析：在同行业中属于正常水平。2.速动比率一直明显偏低2003、2004年末为：0.32、0.73 分析：从表面的数据显示公司运用可变现资产偿付到期债务的能力较差。但是由于万科房地产行业的特殊情况，存货占流动资产比率十分的高，万科土地储备较高。我们认为与同行业相比，属于正常范围内。 第10页，共16页。3. 长期偿债能力方面，万科2003.2004年末的负债权益比数据是1

7、23.38%、148.82%。分析：2004年万科负债的增幅大于权益资本的增幅：大量的负债来源于：（1）2004.9.29发行可转换债券199000万元（2）预收帐款04年末比03年末增加了15亿多（3）以信托、基金、租赁等方式形成的大量长期借款等等。 权益资本的主要增长只有04年部分可转换债券的转股形成。高负债权益比在一定程度上削弱了长期偿债能力 。4. 购买商品、提供劳务所收到的现金在04年末大幅增加，从而使现金净流量实现正值，偿债能力有所改善。第11页，共16页。四、万科资本结构分析政策背景介绍：2003年6月，为防范房地产开发企业可能带来的金融风险，央行发步关于进一步加强房地产信贷业务

8、管理的通知(即“121号文件”)，其最具冲击力的内容，就是规定不论多层还是高层建筑，都统一到只有主体结构已封顶才能对外发售，购买者才可以向银行申请住房按揭贷款。根据央行的相关课题组估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。1998年至2002年间，在银行贷款中，房地产开发投资资金的比例一直处在35%至45%的高区间内。而2003，2004年来央行连续两次加息以及首付款比例的提高，从开发资金和个人住房贷款两个方面，收紧了房地产商的资金链条。第12页，共16页。1资金供给方面分析：万科公司近两年来债务和权益资本总额的增长率在40%以上，甚至超过了土地资源储备增长的速度。从总体的资产负债水平看，万科与全国房地产企业平均高达74%的资产负债率相比，还是处于财务安全边界内。第13页，共16页。2.短期融资方面分析：万科短期融资一度所占比例过高。从2002年中到2004年第一季度，万科的流动负债增幅惊人。2004年第一季，仅短期借款和应付账款两项就达49亿元之多，短期债务占总债务和总资产的比例分别为92%和54%。债务长、短期结构严重失衡，万科一度处于财务周转危机的边缘。 第14页，共16页。3.融资渠道方面分析：资产负债比03年、04年在不断增加，债务资本增幅较大。由于银行两次加息和“121文件”的出台，原本是房地产行业主要融资渠道的