SOHO中国典型产品基本分析课件

1、SOHO中国典型产品简析第1页，共42页。目录一、前言二、典型项目 1、 SOHO现代城 2、建外SOHO 3、 SOHO尚都 4、三里屯SOHO 5、银河SOHO 三、归纳总结第2页，共42页。一、前言 SOHO中国（有限公司）成立于1995年 潘石屹（夫）、张欣（妻） 公司定位：主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。（长城脚下的公社博鳌蓝色海岸） 公司特质：与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求（尊重市场），把“创新的设计理念”转化成引领潮流的物业。第3页，共42页。 公司理念：创造CBD繁华 精准地把握市场契机，坚持独特创新的建筑设计理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发的10个

2、以上的项目成为北京典范建筑。 本次报告主要萃取潘张公司北京13个项目中的5个典型项目（另上海有8个项目），进行简要的分析和概括。第4页，共42页。 SOHO现代城 建外SOHO SOHO尚都 朝外SOHO 光华路SOHO 光华路SOHOII SOHO北京公馆 中关村SOHO 三里屯SOHO 前门大街 朝阳门SOHO I 朝阳门SOHO II 银河SOHO 朝阳门SOHO IIISOHO中国在北京已经完成和正在建设的项目：第5页，共42页。二、典型项目1、SOHO现代城 SOHO中国第一个项目 位于北京CBD，中国国际贸易中心（国贸）东面 总建筑面积48万平米，48家店铺，283套办公室，189

3、7套公寓（注意：回避高容积率） 1998年正式销售，总销约40亿，2001年竣工 1999年、2000年连续两年获得北京单体项目销售冠军第6页，共42页。项目的意义： 1997年，SOHO中国（潘石屹）预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。 潘石屹成为地产概念创作专家，使得他的公司在以后的发展中，注重市场、创新、设计、概念。第7页，共42页。图片来源于SOHO中国网站第8页，共42页。2、建外SOHO 北京市朝阳区东三环中路39号（国贸中心对面） 建筑面积：约70万平方米（含

4、地下面积） 占地面积：16.9万平方米 山本理显Riken Yamamoto担纲总设计师 20栋塔楼，4栋别墅；由于设计中没有设置围墙，其中l6条小街在占地约17万平米的建筑群中流动，制造出国际都市中充满人情味的小街文化。 （中国小街传统文化在国际大都市CBD中的嫁接）第9页，共42页。 所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京新生代的居住模式 被媒体称为北京“最时尚的生活橱窗” 时代杂志上曾评价：“SOHO的生活方式能否给住宅区以新的活力，众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌，这是谁都无法断言的。但这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。中国也正在迈向一个新的时代”。第10页，共42

5、页。 已有数百家公司进驻，居住、工作、休闲、消费融为一体，成长为繁华热闹的都市生活中心。 星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等极具风格的时尚店铺。 每年持续4个月的夏日狂欢节引来众多明星举办露天演唱会，诗人在广场举办诗歌朗诵会，艺术家在街头展示当代先锋艺术，时尚品牌在这里发布新产品，文化人群在这里做主题沙龙。平均每年举办四十多场极具风格的各类活动（商业文化活动），吸引了众多时尚精英人士在此流连。第11页，共42页。位于北京CBD核心区，国贸桥金十字的西南角。图片来源于SOHO中国官方网站第12页，共42页。 图片来源于SOHO中国官方网站第13页，共4

6、2页。3、SOHO尚都 总建筑面积约17万平方米。 占地面积约2.2万平方米 其中地上11万平方米，地下6万平方米。 整个项目按地域划分为西区、北区和南区。 西区一栋8层商业楼，北区一栋24层办公楼，南区一栋29层公寓；同时还包括4层裙房，从地下一层至地上四层均为商铺。 第14页，共42页。 该项目是一个成熟的、量身定做的标准化投资产品，主要有以下三个突出特点： 办公楼精装修。270户最适合投资的精装修办公楼，省去装修免租期；更易出租，缩短周期。（北京写字楼租金最高的区域，充分保证租金回报高枕无忧分户式空调，每户单独计量） 大规模小商铺。450个最适合投资的小面积商铺，构成商铺规模大的特点，小

7、面积商铺具有聚集性，易于聚拢人气，商业氛围浓厚。 开放型设计。通常小区底商主要面向小区居民，人流及消费能力十分有限；本项目商业物业的位置和开放型设计决定了它的消费人群将来自全北京、全中国甚至全世界。第15页，共42页。位于CBD西北角，整个项目处在朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三圈交汇的黄金地带。（图片来源SOHO中国网站）第16页，共42页。由当前国际最被看好的前卫建筑师彼得戴维森及其Lab建筑工作室担当设计（图片来源SOHO中国网站）第17页，共42页。4、三里屯SOHO 由5个购物中心、9幢不同高度的写字楼和公寓楼组成。日本著名建筑设计师隈研吾Kengo Kuma设计。 由溪水蜿蜒贯穿其

8、中的下沉花园广场以及旱冰场将5个购物中心串连起来，功能丰富。 46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。第18页，共42页。总占地面积：约5.1245万平方米规划总建筑面积：465,680平方米，地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米商业：约为12.8万平米（B1-4层，局部5层）；办公：10.2万平米（共5栋）；公寓：11.98万平米（共4栋）建筑高度：97米建筑层数： 地上：28层（最高）地下：4层 第19页，共42页。 层高：公寓3.1米；写字楼3.5米；商业：B1层5米，一层4.8米，

9、二层4.3米，三层4.3米，四层4.5米 装修：公寓及写字楼均为精装修 车位：地下二至四层，共三层，地面55辆，地下停2362辆，总共2417辆 裙房（一至四层，局部五层）及地下一层将作为零售商业。高层 (五层及以上) 用作写字楼和公寓；地下二至四层用作停车场、设备机房和服务管理用房。第20页，共42页。 项目位于三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区（朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西） 。距地铁10号线工体北路站约 500 米。 紧邻CBD、燕莎、东直门、朝外等区域的核心位置，交通枢纽，紧临东三环交通枢纽。 独特、优越的地理位置和浓郁的人文环境会吸引各种个性化店铺，使这里会聚大量咖

10、啡馆、酒吧和各种美食餐厅，庞大的休闲、娱乐、消费的人流，将继承独特的三里屯夜生活文化。 第21页，共42页。 体量大，业态丰富，与相邻的单纯商业项目相比，三里屯SOHO作为一个大型城市综合体包含了五星级酒店、高档写字楼、公寓，改变了城市建筑原本单一的商业化运作模式。 商业形态差异化：SOHO商业主要由具有创意、个性、时尚的店铺组成，追求随意、高人气、大人流，符合未来城市人群休闲消费的潮流风尚。 潮流号召力：SOHO文化个性鲜明，倡导都市商业消费文化理念在北京受到众多小资、白领和热爱生活的人士们的追捧。第22页，共42页。第23页，共42页。第24页，共42页。以上三张和下一张图片来源SOHO中

11、国网站城市建筑史上里程碑式的项目 20世纪，绝大部分建筑师主要考虑建筑里面的空间其实建筑和建筑之间的空间就被遗忘了，所以在流线型的设计里面，建筑室外的空间也会变得很有意思。 第25页，共42页。第26页，共42页。5、银河SOHO 未来时代新城市空间 东二环上地标性建筑 建筑设计前卫，具有太空动感，融动优美建筑群 集商业办公于一身的大型综合项目 营造了流动和有机的内部空间 占地50,000 平米、总建筑面积328,204 平方米第27页，共42页。SOHO中国公司旗下的核心商业项目 高端商业写字楼项目 签约客户多为投资客（一半以上曾经以投资住宅为主，看重成熟商务核心区的稀缺性与经营活力） 使用

12、了多项绿色建筑的先进技术，比如高性能的幕墙系统、日光采集、百分之百的地下停车、污水循环利用、高效率的采暖与空调系统、无氟氯化碳的制冷方式以及优质的建筑自动化体系。第28页，共42页。 2008年5月获得了银河SOHO地块（朝阳门SOHO III ） 随后，委托扎哈哈迪德事务所担纲设计（ 创始人Zaha Hadid 是2004年普利兹克奖获得者），北京城市中心的地标性建筑，给北京的城市天际线带来巨大冲击力。 www.pritzker Pulitzer 普利策 1979年至2011年已颁给36位建筑师，对于世界上的建筑师而言，获奖意味着至高无上的终身荣耀。 项目2009年年底破土动工，并将于201

13、2年落成。第29页，共42页。 设计一个主题思想是：借鉴中国院落（北京四合院）的思想，创造一个内在世界。 一个完全二十一世纪的建筑：不再是刚硬的矩形街区及街区之间的空间（中国中北部城市的火柴盒建筑）。 而是通过可塑的、圆润的体量相互聚结、溶合、分离以及通过拉伸的天桥再连接，创造了一个连续而共同进化的形体以及内部流线的连续运动。第30页，共42页。 建筑设计策略通过单体的整合营造出一个壮观的整体。每栋建筑个体均有它的中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起，从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。平台的相互错综位移，不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。 建筑在从下至上的不同层面

14、各个方向展开，所以它是一个360度的建筑世界，没有角落也没有不平滑的过度，源自自然的启迪，建筑的外观展示了连续流动的深空间。第31页，共42页。第32页，共42页。第33页，共42页。 数百米长的景观构成深远的、全角度的视野。访客可以仰望，也可以向前远眺，透过百米长的空间找到下一目标和方向。 这里的关键策略是空间的流动性和导向性。当走近建筑的时候，会观察到光影的游戏，开放空间和封闭空间的转换。 这个项目的设计、施工和使用遵循美国“领先能源与环境设计建筑评级体系”标准（LEED C&S standard），节能环保。第34页，共42页。第35页，共42页。第36页，共42页。 普利兹克建筑奖像一

15、架选拔建筑大师（在世的）的机器，目光犀利，下手精准，绝大多数获奖者的确名副其实。 它似乎自成体系，从第一届得主菲利普约翰逊（1979年）开始，到凯文罗奇（1982年）、丹下健三（1987年）、雷姆库哈斯（2000年），勾勒出一条影响深远的现代主义和后现代主义的建筑思潮脉络；它能打破地域偏见，三位日本人和两位拉丁美洲建筑师的入选，显示了评选范围的全球性特征；第37页，共42页。 出生于巴格达的女建筑师扎哈哈迪德（2004年）的登场，多少弥补了它在性别取向上的一些遗憾； 而对弗兰克盖里（1989年）的关注，足以表明它的前瞻和远见：当时盖里只在美国西海岸做过一些美学冒险性建筑，其一生中最伟大的作品：

16、毕尔巴鄂古根海姆博物馆尚未出现，但后来的事实证明，弗兰克盖里确实能够为世界创造惊人的建筑。第38页，共42页。 一个奖项成为伟大，是因为获奖者足够伟大， 而这首先要求评委足够睿智，评选程序足够公正。 在33年不长的时间里，普利兹克建筑奖迅速崛起， 36位得奖者如群星闪耀，风光无限。 英国皇家建筑师金奖 RIBA（百年历史） 日本国家艺术大赏（奖金更丰厚） 嘉士伯奖（丹麦） 国家荣誉奖（美国建筑师协会AIA重视单个作品）第39页，共42页。三、归纳总结SOHO中国产品特质1、选址特征：CBD或城市中心或交通枢纽2、越来越注重建筑设计（创新、嫁接、颠覆、体验性、环保和MASTER PIECE）3、

17、注入时尚的、前沿的元素和概念4、善于利用自我魅力（潘、张）进行炒作、烘托，制造影响（市场、资本/上市）5、？第40页，共42页。Click to edit company slogan .Thank You !第41页，共42页。1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自

18、然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!25、你不能拼爹的时候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上没有障碍，人还有什么可做的呢。27、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。励志名言：比别人多一点执着，你就会创造奇迹28、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。29、人生就像一道漫长的阶梯，任何人也无法逆向而行，只能在急促而繁忙的进程中，偶尔转过头来，回望自己留下的蹒跚脚印。30、时间，带不走真正的朋友；岁月，留不住

19、虚幻的拥有。时光转换，体会到缘分善变；平淡无语，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在与不在，都会惦念；无心的情，无论你好与不好，只是漠然。走过一段路，总能有一次领悟；经历一些事，才能看清一些人。31、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。32、命好不如习惯好。养成好习惯，一辈子受用不尽。33、比别人多一点执着，你就会创造奇迹。50、想像力比知识更重要。不是无知，而是对无知的无知，才是知的死亡。51、对于最有能力的领航人风浪总是格外的汹涌。52、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量。53、年少时，梦想在心中激扬迸进，势不可挡，只是我们还没学会去战斗。经过一番努力，我们终于学会了

20、战斗，却已没有了拼搏的勇气。因此，我们转向自身，攻击自己，成为自己最大的敌人。54、最伟大的思想和行动往往需要最微不足道的开始。55、不积小流无以成江海，不积跬步无以至千里。56、远大抱负始于高中，辉煌人生起于今日。57、理想的路总是为有信心的人预备着。58、抱最大的希望，为最大的努力，做最坏的打算。59、世上除了生死，都是小事。从今天开始，每天微笑吧。60、一勤天下无难事，一懒天下皆难事。61、在清醒中孤独，总好过于在喧嚣人群中寂寞。62、心里的感觉总会是这样，你越期待的会越行越远，你越在乎的对你的伤害越大。63、彩虹风雨后，成功细节中。64、有些事你是绕不过去的，你现在逃避，你以后就会话十

21、倍的精力去面对。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告诉自己一次，我真的很不错。67、心中有理想 再累也快乐68、发光并非太阳的专利，你也可以发光。69、任何山都可以移动，只要把沙土一卡车一卡车运走即可。70、当你的希望一个个落空，你也要坚定，要沉着！71、生命太过短暂，今天放弃了明天不一定能得到。72、只要路是对的，就不怕路远。73、如果一个人爱你、特别在乎你，有一个表现是他还是有点怕你。74、先知三日，富贵十年。付诸行动，你就会得到力量。75、爱的力量大到可以使人忘记一切，却又小到连一粒嫉妒的沙石也不能容纳。1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、

22、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当

23、下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人