赣州市房地产市场调查报告

1、PAGE 65赣州住宅项目专项市场调查报告凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2011年4月目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc290561644前言 PAGEREF _Toc290561644 h 3HYPERLINK l _Toc290561645第一部分城市经济与规划发展分析 PAGEREF _Toc290561645 h 4HYPERLINK l _Toc290561646一、赣州市概况 PAGEREF _Toc290561646 h 5HYPERLINK l _Toc290561647二、赣州市经济发展状况 PAGEREF _Toc29

2、0561647 h 9HYPERLINK l _Toc290561648三、赣州城市发展规划要点解析 PAGEREF _Toc290561648 h 15HYPERLINK l _Toc290561649第二部分房地产市场宏观分析 PAGEREF _Toc290561649 h 20HYPERLINK l _Toc290561650一、赣州房地产市场现状分析 PAGEREF _Toc290561650 h 21HYPERLINK l _Toc290561651二、赣州房地产市场板块分析 PAGEREF _Toc290561651 h 23HYPERLINK l _Toc290561652三、赣

3、州房地产市场发展趋势分析 PAGEREF _Toc290561652 h 29HYPERLINK l _Toc290561653四、宏观政策分析 PAGEREF _Toc290561653 h 32HYPERLINK l _Toc290561654第三部分章江新区现状及规划分析 PAGEREF _Toc290561654 h 34HYPERLINK l _Toc290561655一、章江新区发展现状分析 PAGEREF _Toc290561655 h 35HYPERLINK l _Toc290561656二、章江新区未来规划分析 PAGEREF _Toc290561656 h 37HYPERL

4、INK l _Toc290561657第四部分区域房地产市场分析 PAGEREF _Toc290561657 h 41HYPERLINK l _Toc290561658一、章江新区房地产市场现状 PAGEREF _Toc290561658 h 42HYPERLINK l _Toc290561659二、章江新区房地产市场发展趋势 PAGEREF _Toc290561659 h 43HYPERLINK l _Toc290561660三、竞争对手项目类别分析 PAGEREF _Toc290561660 h 44HYPERLINK l _Toc290561661第五部分项目分析 PAGEREF _To

5、c290561661 h 48HYPERLINK l _Toc290561662一、项目区位及周边环境分析 PAGEREF _Toc290561662 h 49HYPERLINK l _Toc290561663二、项目地块分析 PAGEREF _Toc290561663 h 51HYPERLINK l _Toc290561664三、项目SWOT分析 PAGEREF _Toc290561664 h 54HYPERLINK l _Toc290561666结束语 PAGEREF _Toc290561666 h 56HYPERLINK l _Toc290561667附件（赣州典型楼盘详解）： PAGE

6、REF _Toc290561667 h 57HYPERLINK l _Toc290561668一、周边典型个案分析 PAGEREF _Toc290561668 h 57HYPERLINK l _Toc290561669二、章江新区板块典型项目 PAGEREF _Toc290561669 h 66HYPERLINK l _Toc290561670三、水东片区典型项目 PAGEREF _Toc290561670 h 72HYPERLINK l _Toc290561671四、河套老城区板块典型项目 PAGEREF _Toc290561671 h 75HYPERLINK l _Toc290561672

7、五、开发区典型项目 PAGEREF _Toc290561672 h 81前 言首先，感谢中祥公司委托由我司负责赣州项目的策划工作！本项目从规模上来说不是赣州最大的项目，但是从地理位置、规模及对江景资源的角度而言，本项目是章江新区新城板块综合素质较高的楼盘之一。因此，对于本项目，我们必须从城市发展的高度来考虑项目的营销策划工作，并以此为项目市场调查研究的指导。本项目总建筑面积较大，因此本次调查我们从项目实际角度出发，对赣州市经济发展、城市居民生活、住宅房地产发展、重点项目营销手段等进行了针对性的调查研究。同时，为更全面和更深入了解赣州的城市发展与房地产发展状况，我们还对市场同行、报社记者等进行深

8、入的访谈与交流。调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。第一部分 城市经济与规划发展分析一、赣州市概况1、地理位置赣 州赣州是江西下辖的一个地级市，是江西第二大城市，常称为赣南地区，是客家人主要聚居地之一。赣州东接福建三明和龙岩，南至西南临广东梅州、河源和韶关，西靠湖南郴州，北连江西吉安、抚州，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。2、行政区划及人口赣州是全国面积较大的地级市，是全国70个大中城市之一，江西省第二大城市，江西省副中心城市。下辖1个行政区、1个开发区、2个县级市、15

9、个县：章贡区、赣州经济技术开发区、南康市、瑞金市、赣县、信丰县、大余县、上犹县、崇义县、安远县、龙南县、定南县、全南县、兴国县、宁都县、于都县、会昌县、寻乌县、石城县。章贡区是赣州市的政治、经济、文化、交通中心，是赣州市委、市政府所在地（目前市政府已迁至章江新区）。全市户籍总人口897万（2010年），其中常住人口830万，约占江西总人口的五分之一，土地面积3.94万平方公里，约占江西土地面积的四分之一。目前，中心城区人口74.26万，建成区面积81.2平方公里。2030年中心城区规划人口200-300万，建成区面积200-300平方公里。3、地理环境赣州城区一面环山，三面环水，拥有稀缺的自然

10、资源，章江、贡江流经境内中部汇合为赣江，被誉为“千里赣江第一城”。赣州市区风景优美，江景资源丰富，可谓“无楼不江景”。4、历史文化沿革赣州政区历史悠久,从汉高祖六年（公元前201年）设置县治以来，至今已有2200年历史，自古以来就是沟通赣、湘、闽、粤的江南重镇，历代为郡、州、路、道、府的治所。宋、元、明、清时期，这里“商贾如云，货物如雨”，是全国36大城市和44大经济中心之一。赣州是全国著名的革命老区，赣州的瑞金以及周边几个县是第二次国内革命战争时期的中央革命根据地和中华苏维埃共和国临时政府所在地，因此，瑞金被誉为“共和国的摇篮”。赣州地区被称作“红色故都”。5、交通状况赣州交通便利，是沟通中

11、国内地与沿海发达地区的重要通道。赣州与福建、广东山水相连，是珠三角、闽东南三角区的直接腹地，也是沟通长江经济区与华南经济区的纽带，是中部地区距离闽、粤地区最近的设区市。境内公路、铁路、民航和水运交通设施齐全，构成了立体化的交通网络。赣州黄金机场（1）航空按4D级规划的赣州黄金机场现为江西第二大机场，规划2015年年旅客吞吐量达100万人次，赣州还被列为中国首个支线航空发展试点城市，引进全国地级市首家航空公司基地。（2）铁路已建成的京九铁路复线、赣龙铁路，正在建设的赣韶铁路，规划中时速350KM/h的昌赣客运专线、昆台高速铁路、赣深客运专线、鹰瑞铁路构成了全市四通八达的铁路网络。可方便通达全国各

12、大中城市。（3）公路公路运输已基本形成以市区为中心，105、323、319、206国道为骨架通达四面八方的公路网络，目前已初步建成快速交通骨架网：赣粤高速、大广高速、蓉厦高速、赣韶高速、环城高速、鹰瑞高速、瑞赣高速、赣大高速公路等。（4）水运位于赣江源头的赣州港是江西六大港口之一，长江水系重点建设的港口。6、资源状况赣州是我国商品林基地和重点开发的林区之一。有森林活立木蓄积7900万立方米,疏林地蓄积3万立方米,散生木蓄积130万立方米,四旁树蓄积64万立方米,毛竹2.10亿株,森林覆盖率为74.20%。赣州是全国重点有色金属基地之一,素有世界钨都、稀土王国之美誉，已发现矿产62种。全市保有矿

13、产储量的潜在经济价值达3000多亿元.境内发现的砷钇矿、黄钇钽矿为我国首次发现的矿物。7、城市荣誉2009中国魅力城市长江中游十大魅力城市中国金融生态城市赣州是国家历史文化名城、全国卫生城市、中国优秀旅游城市和国家园林城市、中部最佳投资城市、粤商最佳投资城市、浙商最佳投资城市、深港企业最佳投资城市，中部六省加工贸易梯度转移重点承接地。小结：赣州作为广东、福建、湖南及江西“四省通衢”的大型地级市，其地位越来越受到江西省政府乃至国家层面的重视，在承接东南沿海产业转移方面占据着桥头堡位置，同时也是中部各省通往东南沿海的重要通道之一。赣州市域人口达江西总人口五分之一，面积在四分之一左右，加上区域中心城

14、市地位的确立，其对周边地区的辐射能力将不断加强，除了赣南地区外，也必将吸引越来越多其他地区的人来此工作、投资和安居。赣州黄金机场升级及高速铁路大规模的兴建，缩短了赣州与外界的联系，在空间上有了更多的交流，势必带来越来越多的外部投资及发展机会。 赣州自然资源丰富，三支江水蜿蜒穿城而过，丰富的江景等为城市发展奠定了发展后劲和宜居生活氛围，城市良好的发展也带来了诸多的城市荣誉，对于城市形象和地位的提升有很大的促进作用。二、赣州市经济发展状况1、经济总量经济稳步增长，竞争力持续增强赣州是江西省经济发展第二大城市，仅次于省会南昌，2010年GDP总量达到1119.47亿元。赣州经济持续稳定发展，竞争力逐

15、步增强，在中国社科院发布2010年中国城市竞争力蓝皮书中国城市竞争力报告中，赣州市跻身“过去5年竞争力稳步提升的10个城市”光荣榜，且位列第三。（2006-2010年赣州市GDP总量增长情况）赣州市统计公报2、三次产业构成各产业合理发展，结构继续优化2010年三次产业构成比例依次为18.9%：44.4%：36.7%，第一产业比例逐步下降，第二产业产业比重不断上升，三大产业结构持续得到优化。第二产业的快速发展为赣州经济注入了持续的强劲动力，这将带动房地产行业产业链的整体性发展，为房地产发展创造了良好的外部环境。农业：推进农业产业结构优化工业：承接产业转移先锋服务业：旅游休闲产业发展成熟（2006

16、-2010年赣州市三大产业结构情况）赣州市统计公报3、固定资产投资投资增长迅速，持续高位运行2010年度，全市完成全社会固定资产投资781亿元，同比增长31.3%。在近四年保持高达36.4%的平均增长率，这得益于国家经济刺激及大力推进经济转型的政策支持，在此期间，赣州大力完善城镇及交通基础设施建设，总投资规模及增速居于全省前列。（2006-2010年赣州市固定资产投资增长情况）赣州市统计公报4、财政收入财政收入稳定增长，连年攀升2009年已经突破100亿元，2010年继续高位增长。赣州地方财政近年来增长迅速，特别是私营企业发展迅速，为政府提供了新的财政来源，根据2010年的统计，非公有制经济占

17、全市财政总收入的比重达到60以上。（2006-2010年赣州市GDP总量增长情况）赣州市统计公报5、消费品零售总额社会消费品零售总额快速增长，消费活跃2010年，全市社会消费品零售总额372.28亿元，增长18.6%。近五年社会消费品零售总额的持续高速增长，反映了赣州市消费需求的强劲及人民生活水平要求的提高。说明赣州的消费市场在逐步扩大成熟，市民消费能力得到进一步的加强。（2006-2010年赣州市GDP总量增长情况）赣州市统计公报6、人口及居民收入人口基数大，人均收入逐步增加年末户籍总人口约为900万人，占据江西五分之一的人口，城乡居民收入稳定提高。城市（章贡区）居民人均可支配收入14203

18、元，增长10.09%，比上年提高1.07个百分点。全市城镇单位在岗职工平均工资23166元，增长11.7%，比上年提高1.4个百分点。居民消费水平稳定增长。城市居民人均生活消费支出10662元，增长7.9%，比上年提高0.9个百分点。（2006-2010年赣州市GDP总量增长情况）赣州市统计公报7、其他城市横向经济指标对比分析表：2010年江西主要设区市经济数据统计对比指标县市GDP总量（亿元）社会消费品零售总额（亿元）人口总量（万人）固定资产投资（亿）财政总收入（元）城镇人均可支配收入（元）南昌市2207.11754.684911935.6259.3118276赣州市1119.47372.2

19、8877781128.3114203九江市1032.06284.08479900.87116.715764上饶市901.0330.5704805.4113.915535宜春市870.0266.52539665.9107.9314333吉安市720.53196.3148076688.5515547新余市631.22112.64113658.380.6317358抚州市630.01230.7238864874.0114445萍乡市520.39158.14185503.564.0816381对比排名221429分析：通过与其他各设区市对比分析可已看出赣州无论是在经济实力还是在人口消费群体及消费水平上

20、均超越其他各设区市（人均可支配收入是被庞大的人口基数均摊所致），是仅次于省会南昌的江西第二大城市，巨大的人口基数和良好的消费氛围给赣州房地产发展良好的支撑。小结：持续快速增强的经济实力将给赣州带来更多的社会投资，基础设施将得到大规模的兴建与完善，另外随着政府财政收入的持续高涨，更多的资金将用于兴建民生市政工程，将给赣州房地产带来良好的发展环境。赣州城镇居民收入水平和消费水平在“十一五”期间得到了长足的发展与进步，随着“十二五”国家加快拉动国内消费，国内居民消费能力也将进一步被激发，赣州房地产消费市场也将迎来利好局面。赣州作为赣南地区中心城市，市域本身人口基数庞大，城市经济发展和社会发展程度高，

21、消费能力和潜力巨大。由于距周边同等级同规模城市距离较远，区域内人口向其他地区扩散性较少，另一方面赣州作为区域性中心城市对周边城市和地区的吸引力也进一步得到加强。三、赣州城市发展规划要点解析中心城区总体规划图1、赣州市规划发展（1）城市性质：江西省省域副中心城市，赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市，国家历史文化名城，山水生态宜居城市。（2）城市人口规模：2010年赣州中心城区城镇人口控制在70万人以内，总人口92万人，城镇化率在76%左右；2020年赣州中心城区城镇人口规模控制在140万人以内，总人口不超过168万人，城镇化率在83%左右。（3）城市建设用地规模：2010年中心城区建设用地规

22、模控制在70平方公里左右，2020年中心城建设用地规模控制在140平方公里左右，城市人均建设用地控制在100平方米左右。（4）城市发展方向：通过区域开发管制的研究，确定赣州中心城区城市空间发展方向为：以向南向西发展为主，形成“南进、西拓、东延、北控”之势。分析：城市的大规模扩张为房地产发展提供了巨大的潜力空间。赣州由地级市向区域性大城市转变，城市区域范围加大，辐射力增强，将进一步加强城市在赣南地区甚至全国的影响力，吸引更多的外地消费者和投资资金的涌入。人口的快速增长及城市化水平的提升，将催生大量房地产消费需求，给房地产业的发展带来广阔的前景。项目所在的章江新城板块处于未来城市发展的核心位置，政

23、府行政机构迁入和城市核心商务中心兴起，未来区域前景不可估量。2、城市总体规划按照赣州市城市总体概念发展规划和中心城区总体规划（纲要）的定位，中心城区的规划结构呈现“一脊两带”之势。据了解，“一脊”是指赣州的城市发展“金脊”中心城区段，主要串联着河套老城区、章江新区和创新区三个城市核心，是整个城市公共生活的核心区段。“两带”指环城产业带和京九产业带。其中，环城产业带在水西湖边片区和西城片区；京九产业带主要串接七里组团、沙河片区、沙石组团。峰山片区水东片区沙河片区水西湖边片区西城片区创新区（1）中心城区规划结构：规划中心城区形成“一脊两带、三心六片”的规划结构。“一脊”即赣州的城市发展“金脊”中心

24、城区段，串联着河套老城、章江新区和创新区三个城市核心，是整个城市公共生活的核心区段。“两带”指环城产业带和京九产业带。其中环城产业带在水西湖边片区和西城片区与成厦产业带复合，是中心城市主要的工业生产区和物流集散区，折向创新区后，主要承载研发、孵化功能，在空间上形成半环状集聚在城市外围，在功能上形成“产-学-研-流通”一体化的产业链。京九产业带主要串接七里组团、沙河片区、沙石组团，主要依托京九铁路轴线发展，连接几个各具特色的产业集群。“三心”指以河套老城、章江新区和创新区为依托的三个城市中心，为中心城区的核心区，每片人口规模在20-30万。“六片”指中心城区的边缘组团，主要包括西城片区、水西湖边

25、片区、水西钴钼有色冶金基地、水东片区、沙河片区和峰山片区。（2）中心城区各组团功能定位圈层结构组团名称功能定位中心城区中心城区核心区河套老城历史文化名城，区域性文化、旅游中心，是具有独特古城风貌特色的城市复兴之区。规划植入新的功能，对城市的民俗、民风和传统文化进行深入的挖掘，将传统文化融于现代生活。章江新区集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，赣州城市发展的核心区域。努力争取现代金融机构、管理机构的进驻，为周边区域提供金融、贸易、咨询、管理等现代服务。创新区（1）以大学园区为主体的科教创新区，（2）城市新的商业商务中心。（3）区域物流中心、出口加工区城市产业升级发展、全面提升城市核

26、心竞争力的保障区域。中心城区边缘区西城片区赣州城市重要的工业基地。不再扩大发展现有传统工业，以钨、稀土等有色金属的精深加工为突破点，重点发展高新技术产业；大力发展生产性服务业。水西湖边片区（1）吸引外资，发展技术密集型产业；（2）主要接纳产业区就业人口和老城疏散人口；（3）旅游服务业水西钴钼有色冶金基地有色金属冶炼、精深加工基地水东片区生态居住、文化旅游沙河片区依托赣州火车站，形成工业、贸易、仓储和商住综合区，重点发展沙河机电产业集群。峰山片区生态旅游、生态居住小结：在城市规模化扩张的背景支持下，赣州作为江西省南部省域副中心区域城市，其区域影响力已不再局限于赣南，而是扩大到整个江西省，甚至全国

27、范围。城市影响力扩大必将有效吸引外来投资者，赣州凭借自身庞大的人口基数将构成巨大的消费群体，强大的购买团体和消费需求以及消费能力将成为推动房地产市场发展的强大驱动力。城市用地规模的持续扩张给城市带来了新的建设需求，由于地形限制，城市整体重点向南发展，促使章江新区整体快速提升，加速了房地产市场的发展，将为房地产创造更多的机会。城市“一脊两带、三心六片”总体城市架构的规划，使得城市各区功能与定位既相互独立又相互联系，章江新区是位于发展主轴“金脊”之上的城市三大中心之一，发展潜力巨大。第二部分 房地产市场宏观分析一、赣州房地产市场现状分析1、房地产开发投资投资快速稳定增长，市场前景广阔近年来赣州房地

28、产投资总额保持较快的增长速度，“十一五”期间平均增速达到33.8%，保持一个高位运行态势。这与城市固定投资及一系列城市规划发展有密切关系，说明赣州房地产的市场预期较好，总体形势良好发展。2、房地产建设总体增长形势良好，2010年增长井喷发展近五年来赣州房地产建设取得了长足的进步，幅度稳定增长，尤其是在2010年一季度，商品房施工面积和竣工面积均出现了井喷式的增长局面，这是在2008年低迷经济影响下的集体式反弹性增长，对于2011年之后的房地产市场供应量将形成集中放量式的井喷态势，预计届时房价会受很大影响。3、房地产销售增长率起伏较大，疯狂式增长赣州市近五年商品房的销售情况起伏较大，但总体维持向

29、上增长趋势。2008年由于总体经济环境不好，跌幅达到21.4%，形成V字型增长。但值得注意的是，在2008年之后的2009和2010两年出现巨大增幅，2009全年达到103.2%的超高增长率，2010年第一季度增幅也高达91.4%，说明了这两年赣州市场的商品房销售经历了火爆的局面。但综合来看是非理性的，缺乏持久的后续局面。分析：从目前赣州房地产市场现状来看，房地产投资额总体上呈现健康的增长态势，市场建设供应量由于2008年经济形势的影响和累积惯性效应，起伏较大，各年情况相差较大，销售情况也呈现同步现象。2010年对于赣州房地产市场来说是一个疯狂之年，市场起伏动态剧烈，这对于后续市场会产生一定影

30、响。但随着市场逐步成熟，未来市场将会消化这一影响，保持稳定。二、赣州房地产市场板块分析（一）房地产板块划分根据赣州城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，赣州房地产可分为四大区域，即河套老城区、章江新区、开发区和站北区，另有环市中心以及沿江小型板块，如水东片区，峰山片区等，如下图所示：章江新区峰山组团章江新区站北区河套老城区开发区水西片区水东片区（二）各板块发展分析1、河套老城区板块（1）区域范围：章江与贡江交汇处与G323国道围合区域。（2）代表楼盘：越秀国际时代广场、蔚蓝半岛、天华御景园、金樽花园等。（3）综述：该区域作为赣州的老城区，发展历史悠久，各种基础设施配套齐全，现在仍是

31、赣州的商业和居住中心，人口密集，居民的认可度最高。两江围合区域江景资源丰富，是历来开发的热点区域，区内住宅多以小型项目为主，但随着城市的发展与扩容，旧城区规划落后，设施老旧等现象日益突出，且后备土地供应不足，新开发销售项目不多，未来发展受到一定的限制。2、章江新区板块（1）区域范围：区域东向、南向和西向均北章江环绕，西北方向以G105国道为界。（2）代表楼盘：中航城、森林公馆、中央星城、铂金时代、丽江豪庭、嘉福尚江尊品、八零公社等。（3）综述：该板块位于城市的西南方向，是政府未来的重点发展区域，整个章江新区基本被章江所环抱，居民对该区域的认知度较高，评价较好。其与老城区交接的东北部位已成为目前

32、赣州房地产开发热点区域，整体开发起点高、档次高，本区域南部区域发展较缓慢，但各种市政基础配套设施都在大规模建设中，预计未来五年内可达收获期。3、开发区板块（1）区域范围：东靠章江，西接华坚路，北靠迎宾大道，南邻客家大道。（2）代表楼盘：绿洲康城、锦绣星城嘉苑、御景江山、铭欣华府、方基塞纳春天等。（3）综述：该区域板块是政府大力发展的高新技术经济开发区，此地块目前发展比较成熟，区内大多以中小心小区为主，但近年来已陆续开发了一些大型、高档的楼盘，以承接高层次人才的住房需求。4、站北板块（1）区域范围：火车站以北区域（2）代表楼盘：江湾帝都、鹭江新城、江畔豪庭、富升大厦、滨江相府等（4）综述：该区域

33、处于政府规划的“南延”方向，基于火车站及沙河工业园区所带来的发展后劲，该区域内房地产开发也迎来快速发展的时期，目前区域内已经建成较多高品质的楼盘，但大多数都集中于沿江一线，其他整体以中低端居多。随着沙河工业园区的发展和火车站带来的高人流影响，未来区域内房地产开发前景较好。5、周边零星小板块（1）区域范围：赣江、贡江东岸与西西区域，火车站以南峰山区域（2）代表楼盘：跨越帝怡江景、兰亭半岛、时间公园等（4）综述：这些区域发展还未成熟，水西、水东片区属于城市边缘老旧地区，遗存有大量民房或城中村，基础设施较落后。但由于滨江优势以吸引众多开发商的目光，未来开发将进入扩容提质阶段。峰山组团目前处于开发前期

34、阶段，区域内楼盘稀少，但政府规划未来是以生态居住和旅游为主，有望带动旅游地产的兴旺。（三）板块对比分析1、各板块现状对比分析区域地段自然资源配套开发强度河套老城区章贡区，城市中北部东西北三面均临江，北部三角洲大型公园各种市政、生活配套齐全，拥有大量商业网点。人口密集，楼盘密度大，但不存在占地面积太大的项目。章江新区城市西南部，章江三面围合区域。中部有城市中央公园政府很重视，配套较好，交通方便。房地产投资额大，开发强度大。开发建设速度快开发区城市中西部，章江以东杨梅渡公园、章江江景生活配套与市政配套逐步完善中。以高新技术工业开发为主，开发强度较大。站北区城市中南部，火车站以北区域，沙河工业园区以

35、东临章江依托火车站，配套较完善与沙河工业园区协调配套发展，总体开发强度适中分析：通过与其他各区域的现状对比来看，章江新区无疑是未来房地产开发的热点、重点地区，而且其地位是唯一的。未来政府各职能部门也将陆续迁入章江新区，将加速推动章江新区发展成为城市核心区。与之对应的大量住房需求与人口转移安置将为章江新区带来巨大的发展前景。2、各区域产品对比分析板块楼盘规模楼盘档次产品类别户型概况河套老城区中小盘为主中高档以小高层和高层为主，部分有多层以两房和三房为主章江新区大中小盘均有中高档、高档以多层与小高层产品为主，后期小高层、高层比例加大以两房和三房为主，也有不少四房和复式开发区多数为中小盘中低档以多层

36、与小高层产品为主以两房和三房为主站北区中小盘为主中低档为主以高层和小高层为主以两房和三房为主分析：目前各板块开发强度与档次定位不一，河套老城区和开发区开发规模与强度均比较适中，唯独章江新区是赣州市房地产开发的核心热点区域，其特征为：楼盘“规模较大、中高档为主、产品类型丰富”，特别是黄金广场与市政府区域出现中高端楼盘扎堆的现象，章江新区南部区域也是众多楼盘云集，主要是因为处于未来城市发展方向，且滨江地段丰富，开发商纷纷看好区域发展前景。3、各区域价格对比分析板块价格综述河套老城区该区域处于现在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于规划及设施的落后性，前景不好，目前区域住宅均价近6000-7000

37、元/平方米，滨江地段在7000-8000元/平方米之间。章江新区本区域作为未来城市发展核心区域，且与旧城区连接方便，交通等配套方便，且有城市中央公园作为依托，东西南面江景均价在8000-10000元/平方米左右。其他地方以配套资源不同处在6000-9000元/平方米之间。开发区开发区是以高新技术产业为主导的创新区，区域内有杨梅渡、森林公园等自然资源，住宅均价在6000-7000元/平方米之间。站北区该区域紧接火车站，依托于火车站商圈和沙河工业园区等支撑，加上西边靠章江，住宅均价在6500-8000元/平方米之间。分析：整体而言，目前章江新区总体价格在所有板块中是最高的，这得益于其板块未来强劲的

38、发展潜力，再加上其江景资源丰富，市政府周边高档住宅均价更是在万元之上。而河套老城区在配套方面较好，价格方面仅次于章江新区。其他各版块发展不一，但滨江楼盘均价普遍要较非滨江楼盘高800-1000元。4、各板块发展趋势对比分析板块发展趋势预测河套老城区老城区发展逐步饱和，发展将会较缓慢，但本区域由于市政配套与生活配套的相当完善，拥有优良景观资源的楼盘将具有较大的市场空间。章江新区随着政府功能部门的南迁，未来城市中心将转移至章江新区，形成以章江新区为中间地段，创新区和老城区为两头的轴状发展局面。章江新区将打造为城市核心区域，城市CBD商务中心区，未来发展潜力巨大。开发区未来的前景看好，作为高新技术及

39、创新区，生活配套设施将逐步得到完善。将形成较完善的功能区域。站北区本区作为火车站物流等配套规划，区内规划较好，近期众多楼盘的相继开发，随着配套的完善，人气逐步聚集，发展前景将看好。分析：在未来的发展过程中，章江新区的发展潜力最大，行政、居住商务中心的迁入将带来完善的配套设施；老城区虽然受制于规划和设施落后等限制，但随着旧城改造及升级换代，未来发展前景依然看好；开发区站北区情况较类似，目前发展相比章江新区较慢，因此在目前市场竞争中将处于劣势地位，但远期来看前景较好。三、赣州房地产市场发展趋势分析1、市场总体趋势（1）未来市场变化因素大，形势较严峻。赣州房地产市场从2009年步入上升恢复期，至20

40、10年经历了火爆的市场行情，个别楼盘均价在一年内涨幅甚至翻番，这种非理性的市场需求只是某个特定时期独特现象。在全国范围持续的严厉房产调控政策作用下，2010年年底赣州房地产市场逐渐收紧，未来市场不稳定因素增加，政策风险增大，2011年赣州房产市场形势较严峻。（2）城市规划利好，将为赣州房地产的发展带来更多的空间赣州2006-2020年城市总体规划通过了政府审批，未来将建成与南昌南北双中心区域城市，其在政策层面所带来的投资、产业引进与人才引进等均对赣州房地产市场带来了利好消息，从中长期来看，这种历史趋势对于整个城市现代化进程有很大的推动作用，在未来赣州房地产市场前景较明朗，有较大市场空间。2、价

41、格发展趋势：房价涨幅将在动荡中保持稳定，上涨趋势暂时受限据赣州市房管局提供的数据显示，2009年赣州市全年住宅销售总套数为8752套，住宅成交总面积为114.59万，全年均价为3443元/。而2010年商品房均价达到了4214元/，在2010年房价疯涨的一年后，赣州房地产市场疯狂的局面终于在国家及地方政府严厉的调控政策下刹住了车，市场价格上涨得到了喘息的机会。2011年年初至今保持了稳定的价格走势。综合政策及市场层面的因素，预计在未来一两年内继续这种趋势，房价上涨压力较大，保持稳定是大势所趋。3、房地产市场供应量趋势：2011年住房供应量成倍增加据赣州市房地产管理局统计数据资料，2011年市场

42、供应量将比2010年明显放大，增量达到1.6倍，个中因素是复杂的。主要是2008年经济低落形成的土地供应量偏小，导致2010市场住宅面积供货量减少，再加上2010年通涨以致流通性增加等其他因素，造就了2010赣州房地产市场房价非理性增长。但未来一两年内房地产市场住宅供应量将比正常水平增长60%左右，随着市场供应量明显扩大，其对市场房价的影响将起到较大影响，未来房价将会保持小幅震荡，总体呈稳定态势。4、产品发展（1）产品多样化、品质将进一步提升赣州住宅产品越来越趋向于市场细分的多元化发展，包括建筑风格、户型、面积、质量、功能等内在的产品品质越来越多元化，以满足不同的市场细分人群。市场竞争加大，消

43、费者选择面增广，需求决定产品的形态，多样化的人群需求决定了赣州住宅产品向着多元化方向发展。近年来较多外来地产品牌陆续进入赣州地产市场，深圳中航地产、福建嘉福地产及广州云星地产等等，既给赣州房地产市场注入了新鲜的血液，又加剧了赣州地产市场的竞争。住宅品质和社区和谐性将会不断提升，尤其是在物业管理、绿化景观、建筑细节等方面，赣州房地产将在赣州当地文化的基础上，不可避免地融入许多先进理念，这必然使得赣州房地产的品质得到进一步的提升。（2）小高层已成为主流，高层为更多人接受。一则可供开发的土地面积将逐渐减少，提高土地利用率将成为城市规划的重要要求，尤其是在城市中心位置；二则消费者对多层以上产品的接受度

44、逐渐提高；三则消费者对楼间距、社区景观要求越来越高。通过拉高层数，从而增加楼间距和增大绿化景观面积的方式将为更多开发商采用，预计今后更多房地产项目将以小高层为开发主流，高层产品也将越来越为客户所接受。（3）舒适型户型将是未来两年的主流。赣州目前在售项目大多以中大面积户型为主，当地客户（尤其是周边县市客户）对于中大面积户型的需求偏好性较强，市场需求量较大。随着未来周边各县市以自住为主的潜在客户进入赣州市场，中大面积舒适型户型在未来两年内仍将是市场主流。5、消费群体（1）消费群体构成赣州房地产市场主要消费群体集中于赣州市区以及周边县市的置业者，也有少部分大型外地投资客入驻。总体是有这三部分构成，其

45、中周边县市消费群体所占比重较大，显示了赣州作为江西南部区域性中心城市强大的吸引力和辐射能力。（2）消费者消费特点 就赣州市场调查现场采访和调查问卷等收集的资料分析所得，赣州周边各县市的置业者一般都是一些企事业单位中高层管理者、公务员或个体户，由于手里有钱，入住赣州市区是面子上的事，他们的置业观念是倾向于大户型；而赣州市区居民对改善性住房需求比较强烈，但也有较多初次购房，故对于户型的需求呈现多样化。（3）购房以自住为主，投资现象增加 距统计分析，赣州房地产市场购房者中有约四成左右来自周边各县市，一半左右是赣州市区客户，剩下的是一些外地客户，包括在赣州工作置业者和投资者，但随着赣州房地产市场的逐步

46、发展与成熟，外地投资客所占比例逐渐有所增加。（4）对产品的户型需求将逐渐趋于理性 赣州目前市场以中大户型为主，主力客户群体以赣州市区刚性需求和周边各县市来赣州置业为主。此类群体对于中大户型的需求比较旺盛，但一方面随着赣州外来人口不断增加和消费者更加理性，另一方面由于房价的上涨，中小户型产品带给消费者的置业压力将会减少，消费者更趋向于理性选择。四、宏观政策分析1、国家房地产宏观调控政策发布时间主题主要内容2010-9-29“929新政”完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求各商业银行暂停发放居民第三套或以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民停放购房贷款，

47、对贷款购买商品房，首付比例调整至30%及以上，对贷款购买第二套房的家庭，严格执行首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。2011-01-26“新国十条”执行更严格的差别化住房信贷政策，并要求各地采取限购措施以抑制投机性购房一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责二、坚决抑制不合理住房需求三、增加住房有效供给四、加快保障性安居工程建设五、加强市场监管2011-01-27房产税试点对持有住房者和购买高档住宅消费者征收房产税上海、重庆宣布开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档

48、公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。政策分析：经过了去年调控之年的密集型政策调控之后，2011年房地产调控措施依然维持从紧局面，在“限购、限贷、限外”三限之下，一线城市三月份房地产市场出现量价齐跌局面，广大二三线城市也受制于“新国十条”的制约，一些城市成交量下跌，市场萎缩。赣州房地产市场的外部环境总体呈现出低迷的状态，在这种宏观大背景之下，企业及开发商更应该采取谨慎的态度，以避免政策及市场带来的巨大风险。2、赣州房地产预售新规取得预售许可后10日内商品房要明码标价对外销售0 n, ?7 O- OR赣州市楼盘项目在未取得销售预可前，不得预售，不得收取购房者任何费用

49、；所有商品房项目在取得预售证后需公开全部房源价格，实行明码标价，且此过程中不得擅自调价。; j+ _ m房产论坛,装修论坛,业主论坛禁止制造房源紧张的虚假氛围赣州市所有商品房项目不得在楼盘销售期间对购房人采取集中式销售，不得制作虚假现象以欺骗购房者，禁止房地产开发企业大量囤积房源，严禁发布商品房预(销)售虚假信息、虚假广告和未经核实的信息。严格执行网上签约认购和购房实名制# / G# - c7 Q; L2 k新浪乐居论坛商品房销售严格执行网上签约认购制度，严格实行购房实名制。商品房认购后，非直系亲属间不得更改购房人名字。禁止任何团体和个人以任何形式炒卖房号。经纪机构不得代理销售预购商品房和炒卖

50、期房；不得在代理过程中赚取差价，或通过签订“阴阳合同”违规交易。政策分析：赣州房地产预售新规规定的出台是为了规范当前房地产市场一些违法违规的现象。其对市场所带来的影响比较深远刻，这将很大程度上促进当地房地产市场健康发展。防止一些开发商利用非正当手段进行恶性竞争，采用夸大式广告宣传和各种手段操控消费者，侵犯消费者权益。但这一规定的实施增加了开发商项目的宣传难度，对市场发展有一定的阻碍性。第三部分 章江新区现状及规划分析一、章江新区发展现状分析1、章江新区自然现状分析（1）江景资源丰富章 江 新 区章 江本案章江蜿蜒流经章江新区周边，成U字型三面环绕状，河岸线较长，本区域内许多楼盘位置处在章江沿岸

51、，江景资源丰富，沿江楼盘基本都是采用高层建筑，以最大限度利用江景。（2）环境良好由于章江新区属于城市中的新开发区域，周边的尚存有较多原生绿色植被，章江对案是绵延大片的绿色植被，且道路上的交通流量并不大，区域内的空气比较清新，自然环境保护措施落实较好。2、章江新区生活环境分析（1）交通良好放射性道路结构图城市中央公园章江新区作为政府重点打造的未来城市核心区，其市政配套及交通等规划设计均以高起点高要求为出发点，以实现未来特大型城市对于配套的要求。在章江新区南部，众多规划道路已建成或正在建设过程中，项目西边规划桥也在前期建设过程中。区域内道路网络密集，交通方便畅达。（2）市政基础配套齐全章江新区中心

52、部位建有大型人工湖泊城市中央公园，周边配套有赣州自然博物馆，赣州中学及商业中心等城市综合体，形成外有章江环抱，内有城市中央公园绿地的立体式水景资源和文化配套设施。（3）南部生活配套不足目前章江新区东北方向开发比较成熟，已初具城市中心规模。但项目所在的南部周边多为拆迁用地及待开发地块，居民较少，人口密度较小，各种生活配套欠缺严重，但随着南部各楼盘相继建设和交通等关键性基建配套的逐步完善，生活等配套设施将逐步跟进。（4）生活氛围缺乏项目所在章江新区南部许多楼盘项目和基础配套设施仍在开发建设中，有些地方甚至还保留原始未开发状态，许多地方均无人气，目前尚缺乏应有的生活氛围。但目前章江新区东北部已形成较

53、好的繁荣局面，章江新区人口陆续的进入和扩散将缓解这一现象。 分析：章江新区以连接河套老城区的东北部为发展先锋，目前已初具城市核心区域规模，而本案所在章江新区南部也在积极建设发展中，市政等基础配套都已先期建好或在建，虽然南部较传统市中心心理距离较远，且处于发展建设初期阶段，人气尚显不够，但就周边各种自然景观和市政基础配套来说已有良好发展优势，未来可借助这些优势获得发展先机。二、章江新区未来规划分析1、规划功能定位 章江新区土地利用规划图规划为集行政、商务、文化、博览、居住等多功能综合区，是赣州城市发展的核心区域和老城区居住、行政、商业商务的主要疏解区域。2、规模（1）人口规模：24万人。 （2）

54、用地规模：规划城市建设用地面积1833.37公顷。 （3）建筑规模：规划总建筑面积约1960万平方米。 3、规划结构体系本案章江新区景观节点与轴线规划图（1）一轴：重点发展连接赣州老城与未来城区的发展主轴线，形成中央金脊式城市历史发展延续景观带规划沿客家大道向南过赣江源大道后折西向南，在两条城市主干道之间呈带状发展轴，轴线上串联城市的主要公共设施，形成赣州市新的市级中心。建设成为环境优美、景观宜人配套设施完备的城市公共活动带。 （2）二环：沿章江的生态景观环和连接各片区中心的社区生活环其中生态景观环利用章江良好的自然景观与流向线形，串接东、南、西、北四块绿地或广场，并在城市组团之间楔入城市内部

55、，形成良好的城市环境；社区生活环则串接各个片区的公共活动中心，以生活性道路连接，使各个片区中心有机衔接。 （3）三心：行政、文化和商业三个在城市发展轴线上的市级中心其中行政中心位于发展轴北段；文化中心位于发展轴中段，规划建设市级博物馆、大剧院、群众文化活动中心、会展中心和演艺中心等大型文化博览设施；商业中心位于发展轴的西南段，规划集中布置市级商务金融中心。 （4）六片：规划为一个专业市场片区和五个居住片区本案位于章江新区规划的五个居住片区之一第三片区其中客家大道西段的专业市场区，成片发展为以建材、家具、汽车为主的市场群，形成赣州经济技术开发区工业用地与章江新区居住用地之间的缓冲地带区域；客家大

56、道以南形成以城市主干道和楔形绿地分隔，相对独立的五个居住片区，每个片区3至5万人口。 分析：从规划来看，章江新区未来城市功能定位和人口发展规模都具有前瞻性，章江新区的发展潜力毋庸置疑。在未来城市发展主轴带动之下。新区以行政、文化和商业为中心主体，集合章江新区丰富江景资源和内部生态公园组成立体城市水景景观，加上以围绕生态公园的文化教育和医疗休闲等基础配套，一个多元化、立体化的现代化新城区已初具雏形，城市发展高度和发展潜力具备良好的物质基础和发展后劲。第四部分 区域房地产市场分析一、章江新区房地产市场现状1、多为中高档项目中航城中央星城由于处在城市未来核心发展区域，未来发展潜力巨大，对于中高层次人

57、才有较强吸引力，目前章江新区板块各楼盘大多以社会中高档收入阶层为目标客户，多数为高层、小高层，楼盘开发模式成熟，但同质化较严重。集中了多个实力开发商本区域内集中了省内和国内的多个实力型开发商，如中航集团的几个项目，这些都是在国内拥有强大开发实力和丰富开发经验的大型国有企业开发商，其他的开发商也是拥有较强开发实力的省内外发展商。3、多数楼盘同时规划或开建嘉福尚江尊品中航公元城目前项目所在区域位置较偏，大部分地块都是待开发、在开发状态，时间进度集中化程度较高，周边配套设施也在同时跟进中，沿章江河岸是较多的待建、在建楼盘。二、章江新区房地产市场发展趋势1、功能中心入迁带动了区域的发展未来章江新区规划

58、形成以行政中心、文化中心和商业中心为主体架构的城市新区。这些都是引导城市发展方向和开拓城市发展空间的需要，同时也给本区域房地产经济的发展带来了新活力。随着各项目的建设和入住人口的增多，各种市政及生活配套设施将越来越完善，这些将为区域居民日常生活和出行提供极大的方便。2、市场需求趋势章江新区定位于未来城市发展核心区域，对于高素质人才的需求特别强烈，这些高素质人才带来的也是住房等需求，未来随着西边开发区和章江新区的发展成熟，高素质人才的市场容量也将日益扩大，市场需求前景良好。3、市场竞争趋势：市场竞争越趋激烈，推货量大由于区域内尚有许多处于开发初期或尚未发售的项目，加上区域内大盘集中、实力型开发商

59、集中和产品线丰富，各大项目将会出现近距离的短兵相接的竞争态势，市场竞争将越趋激烈。据了解，目前整个章江新区已经集结了近20个地产项目，目前所推出的各种类型产品已达60万平方米，预计在未来两年，随着多个项目的陆续投入市场，每年的推货量将超过100万平方米。4、市场价格趋势：价格将维持稳定 2010年赣州房地产市场异常火热，房价水平飞速上涨，带来的是各楼盘水涨船高的销售价格，目前价格已至高峰，上涨压力巨大，随着房地产市场进一步发展，价格将维持稳定发展态势，逐步挤出泡沫，形成较合理、理性的市场价格。三、竞争对手项目类别分析1、开发团队项目名称开发商策划代理物业管理丽江豪庭江西华森房地产开发有限公司深

60、圳智美广告云星中央星城广州云星房地产开发有限公司广州利海酒店物业管理有限公司嘉福尚江尊品赣州嘉福房地产开发有限公司合纵连恒中航 公元城赣州中航置业有限公司分析：区域内本土与外来开发商均整合了强大的开发阵容，整体水平较高。项目板块内云集了包括本土与外来众多开发商，大多资金雄厚、开发经验丰富，并聘请了国际国内知名团队进行产品设计，在一定程度上提高了区域内整体开发水平。在营销策划上，基本都邀请了专业的策划代理公司，无论是外来发展商和本土发展商普遍对于项目营销策划比较重视，但整体水平高低不一，存在一定差距。就周边各竞争对手楼盘来看，其建筑风格更多的是采用现代简约风格，且绝大部分是高层项目楼盘。2、项目