福建某项目全程策划报告（2008）

1、 前 言我们小组五人耗时3月,完成本次*两个地块的房地产项目全程策划。我们策划小组针对“*”这个项目，从项目市场、产品、营销、可研四大部分进行房地产全程策划。并具体深入到市场调研、竞争者分析、项目定位、规划设计、质量工期策划、物业管理策划、形象策划、营销推广、销售管理策划、项目投资分析等九个环节。每一个环节，我们都通力合作，协调一致，并积极和政府有关部门和代理公司沟通合作，力求完成一份具有实用性、可行性的策划报告、在项目进行的过程中，我们发现：随着社会经济的快速发展，以及政府宏观调控力度的加大，特别是政府近年来实施的一系列货币紧缩政策，一方面加大了购房者的购房负担，另一方面使得开发商资金链出现

2、危机。在各方面因素的综合作用下，开发商和消费者均日趋理性，房地产市场已由九十年代的卖方市场转变为如今的买方市场。面对这样一个理性的买方市场，想要做好房地产开发，并在开发的过程中树立起企业品牌，实现项目利益最大化，其运作过程中的每一决策均显得至关重要。只有经过系统、科学的项目定位以及可行性论证，以科学取代单纯的经验来指导实践，才能寻求到制胜的策略，从而减少房地产投资的盲目性，实现多方利益最大化这就是我们这个项目全程策划的意义所在。我们针对*房地产市场特点，提出本次策划的基本原则“24”原则：2即指“建个好房子，卖个好价钱”，4即指“户型紧凑适用、环境清雅优美、我们做得到、客户买得起”，并以“建个

3、好房子”为基本指导思想，以“卖个好价钱”为最终目的。在项目的运作过程中，我们对项目所在地*市场的绝大多数楼盘进行了深入调研分析，并结合本项目的特征，竭力克服项目先天缺点，充分挖掘楼盘优势，在项目的全程策划过程中力求做好每个细节，力争以客观准确的项目策划方案，为开发商提供一条规避投资风险、实现利润最大化的有效捷径。目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc199990186 项目概况3 HYPERLINK l _Toc199990187 0.1 项目策划简介3 HYPERLINK l _Toc199990188 0.2 项目规划简介3 HYPERLINK l _Toc

4、199990189 第一部分 *项目市场篇 PAGEREF _Toc199990189 h 4 HYPERLINK l _Toc199990190 1 阅读* PAGEREF _Toc199990190 h 4 HYPERLINK l _Toc199990191 11 *概况 PAGEREF _Toc199990191 h 4 HYPERLINK l _Toc199990192 12 *经济发展状况 PAGEREF _Toc199990192 h 5 HYPERLINK l _Toc199990193 13 城市建设及发展 PAGEREF _Toc199990193 h 6 HYPERLINK

5、 l _Toc199990194 14 城市特质 PAGEREF _Toc199990194 h 7 HYPERLINK l _Toc199990195 2 *区房地产市场 PAGEREF _Toc199990195 h 8 HYPERLINK l _Toc199990196 21 *房地产综述 PAGEREF _Toc199990196 h 8 HYPERLINK l _Toc199990197 22 区域房地产分级市场 PAGEREF _Toc199990197 h 9 HYPERLINK l _Toc199990198 23 市场竞争分析 PAGEREF _Toc199990198 h

6、11 HYPERLINK l _Toc199990199 24 政策分析 PAGEREF _Toc199990199 h 15 HYPERLINK l _Toc199990200 25 项目定位预判 PAGEREF _Toc199990200 h 18 HYPERLINK l _Toc199990201 第二部分 *项目产品篇 PAGEREF _Toc199990201 h 19 HYPERLINK l _Toc199990202 1 消费者需求分析及项目定位 PAGEREF _Toc199990202 h 19 HYPERLINK l _Toc199990203 11 *区居民收支及消费概况

7、 PAGEREF _Toc199990203 h 19 HYPERLINK l _Toc199990204 12 住房消费者需求分析 PAGEREF _Toc199990204 h 20 HYPERLINK l _Toc199990205 13 商铺消费者需求分析 PAGEREF _Toc199990205 h 24 HYPERLINK l _Toc199990206 14 项目定位 PAGEREF _Toc199990206 h 25 HYPERLINK l _Toc199990207 2 项目规划设计 PAGEREF _Toc199990207 h 26 HYPERLINK l _Toc1

8、99990208 21 规划概况 PAGEREF _Toc199990208 h 26 HYPERLINK l _Toc199990209 22 项目设计构思 PAGEREF _Toc199990209 h 27 HYPERLINK l _Toc199990210 23 建筑空间布局 PAGEREF _Toc199990210 h 27 HYPERLINK l _Toc199990211 24 道路系统布局 PAGEREF _Toc199990211 h 30 HYPERLINK l _Toc199990212 25 绿化系统布局 PAGEREF _Toc199990212 h 30 HYPE

9、RLINK l _Toc199990213 26 公建与配套系统 PAGEREF _Toc199990213 h 33 HYPERLINK l _Toc199990214 27 分期开发 PAGEREF _Toc199990214 h 34 HYPERLINK l _Toc199990215 28建筑风格定位 PAGEREF _Toc199990215 h 34 HYPERLINK l _Toc199990216 29户型设计 PAGEREF _Toc199990216 h 35 HYPERLINK l _Toc199990217 3 项目质量工期控制 PAGEREF _Toc19999021

10、7 h 36 HYPERLINK l _Toc199990218 31 工程质量建设管理控制 PAGEREF _Toc199990218 h 36 HYPERLINK l _Toc199990219 32 本工程建设监理质量控制： PAGEREF _Toc199990219 h 36 HYPERLINK l _Toc199990220 33 施工项目质量因素管理 PAGEREF _Toc199990220 h 38 HYPERLINK l _Toc199990221 3. 4 工期进度控制管理 PAGEREF _Toc199990221 h 39 HYPERLINK l _Toc1999902

11、22 35 本项目安全管理 PAGEREF _Toc199990222 h 40 HYPERLINK l _Toc199990223 36 本项目施工现场管理 PAGEREF _Toc199990223 h 40 HYPERLINK l _Toc199990224 37 其它事项 PAGEREF _Toc199990224 h 42 HYPERLINK l _Toc199990225 4 物业管理 PAGEREF _Toc199990225 h 45 HYPERLINK l _Toc199990226 41 *的项目概况： PAGEREF _Toc199990226 h 45 HYPERLIN

12、K l _Toc199990227 42 管理目标 PAGEREF _Toc199990227 h 45 HYPERLINK l _Toc199990228 43 *物业管理具体实施 PAGEREF _Toc199990228 h 46 HYPERLINK l _Toc199990229 44 商铺的管理 PAGEREF _Toc199990229 h 49 HYPERLINK l _Toc199990230 45 物业的基本管理工作 PAGEREF _Toc199990230 h 49 HYPERLINK l _Toc199990231 46 *物业管理费用建议 PAGEREF _Toc19

13、9990231 h 52 HYPERLINK l _Toc199990232 第三部分 *项目营销篇 PAGEREF _Toc199990232 h 53 HYPERLINK l _Toc199990233 1 项目形象策划 PAGEREF _Toc199990233 h 53 HYPERLINK l _Toc199990234 11 形象策划的含义 PAGEREF _Toc199990234 h 53 HYPERLINK l _Toc199990235 12 项目文化定位 PAGEREF _Toc199990235 h 53 HYPERLINK l _Toc199990236 13 项目形象

14、定位 PAGEREF _Toc199990236 h 53 HYPERLINK l _Toc199990237 14 楼盘命名策划 PAGEREF _Toc199990237 h 53 HYPERLINK l _Toc199990238 15 楼盘形象包装 PAGEREF _Toc199990238 h 54 HYPERLINK l _Toc199990239 16 售楼部包装设计 PAGEREF _Toc199990239 h 56 HYPERLINK l _Toc199990241 2 项目销售策划 PAGEREF _Toc199990241 h 59 HYPERLINK l _Toc19

15、9990242 21 销售策划的重要性 PAGEREF _Toc199990242 h 59 HYPERLINK l _Toc199990243 22 销售主题的确定 PAGEREF _Toc199990243 h 59 HYPERLINK l _Toc199990244 23 楼盘形象设计 PAGEREF _Toc199990244 h 59 HYPERLINK l _Toc199990245 24 售楼处布置 PAGEREF _Toc199990245 h 60 HYPERLINK l _Toc199990246 25 销售计划与控制 PAGEREF _Toc199990246 h 60

16、HYPERLINK l _Toc199990247 26 政策促销 PAGEREF _Toc199990247 h 63 HYPERLINK l _Toc199990248 27 销售活动 PAGEREF _Toc199990248 h 63 HYPERLINK l _Toc199990249 28 销售流程及相应策略 PAGEREF _Toc199990249 h 63 HYPERLINK l _Toc199990250 29 销售资料准备 PAGEREF _Toc199990250 h 63 HYPERLINK l _Toc199990251 210 销售人员准备 PAGEREF _Toc

17、199990251 h 64 HYPERLINK l _Toc199990252 3 项目营销推广策划 PAGEREF _Toc199990252 h 64 HYPERLINK l _Toc199990253 31 本项目营销推广策划之前应明确的几个问题 PAGEREF _Toc199990253 h 64 HYPERLINK l _Toc199990254 32 项目营销推广策划的重要性 PAGEREF _Toc199990254 h 64 HYPERLINK l _Toc199990255 33 本次营销推广的基本原则 PAGEREF _Toc199990255 h 64 HYPERLIN

18、K l _Toc199990256 34 项目周边竞争性楼盘分析 PAGEREF _Toc199990256 h 64 HYPERLINK l _Toc199990257 35 项目SWOT分析及应对对策 PAGEREF _Toc199990257 h 65 HYPERLINK l _Toc199990258 36 目标客户群定位分析 PAGEREF _Toc199990258 h 66 HYPERLINK l _Toc199990259 37 项目市场定位 PAGEREF _Toc199990259 h 66 HYPERLINK l _Toc199990260 38 价格定位及策略 PAGE

19、REF _Toc199990260 h 67 HYPERLINK l _Toc199990261 39 定价过程 PAGEREF _Toc199990261 h 68 HYPERLINK l _Toc199990278 310 入市时机规划 PAGEREF _Toc199990278 h 74 HYPERLINK l _Toc199990279 311 广告策略 PAGEREF _Toc199990279 h 75 HYPERLINK l _Toc199990280 312 媒介计划及报价 PAGEREF _Toc199990280 h 80 HYPERLINK l _Toc199990282

20、 313 广告效果的监控、评估及修正 PAGEREF _Toc199990282 h 81 HYPERLINK l _Toc199990283 314 SP活动及现场包装 PAGEREF _Toc199990283 h 82 HYPERLINK l _Toc199990284 315 营销推广效果的监控、评估及修正 PAGEREF _Toc199990284 h 83 HYPERLINK l _Toc199990285 第四部分 *项目可研篇 PAGEREF _Toc199990285 h 84 HYPERLINK l _Toc199990290 1项目概况 PAGEREF _Toc19999

21、0290 h 84 HYPERLINK l _Toc199990291 1.1 宗地位置 PAGEREF _Toc199990291 h 84 HYPERLINK l _Toc199990292 12 宗地现状 PAGEREF _Toc199990292 h 85 HYPERLINK l _Toc199990293 13 城市规划 PAGEREF _Toc199990293 h 85 HYPERLINK l _Toc199990294 14 规划控制要点 PAGEREF _Toc199990294 h 85 HYPERLINK l _Toc199990295 15 土地价格 PAGEREF _

22、Toc199990295 h 85 HYPERLINK l _Toc199990296 2 风险分析及应对 PAGEREF _Toc199990296 h 85 HYPERLINK l _Toc199990297 21 市场风险分析及应对 PAGEREF _Toc199990297 h 85 HYPERLINK l _Toc199990298 22 政策风险及应对 PAGEREF _Toc199990298 h 85 HYPERLINK l _Toc199990299 23 法律风险及应对 PAGEREF _Toc199990299 h 86 HYPERLINK l _Toc199990300

23、 3 市场成长 PAGEREF _Toc199990300 h 86 HYPERLINK l _Toc199990301 3 项目开发 PAGEREF _Toc199990301 h 86 HYPERLINK l _Toc199990302 41 项目技术经济指标 PAGEREF _Toc199990302 h 86 HYPERLINK l _Toc199990303 42 住宅设计与分期开发 PAGEREF _Toc199990303 h 86 HYPERLINK l _Toc199990304 43 项目开发建设方案 PAGEREF _Toc199990304 h 87 HYPERLINK

24、 l _Toc199990305 5 投资收益分析 PAGEREF _Toc199990305 h 90 HYPERLINK l _Toc199990306 51 项目投资方案 PAGEREF _Toc199990306 h 90 HYPERLINK l _Toc199990307 52 项目投资估算 PAGEREF _Toc199990307 h 90 HYPERLINK l _Toc199990308 53 资金筹措、投资计划及借款利息 PAGEREF _Toc199990308 h 92 HYPERLINK l _Toc199990309 54 项目销售收入测算 PAGEREF _Toc

25、199990309 h 95 HYPERLINK l _Toc199990310 55 项目财务评价 PAGEREF _Toc199990310 h 97 HYPERLINK l _Toc199990311 56 项目不确定性分析 PAGEREF _Toc199990311 h 99 HYPERLINK l _Toc199990312 57 结论 PAGEREF _Toc199990312 h 101 HYPERLINK l _Toc199990313 附件 PAGEREF _Toc199990313 h 102 HYPERLINK l _Toc199990314 参考文献： PAGEREF

26、_Toc199990314 h 102 HYPERLINK l _Toc199990315 结束语 PAGEREF _Toc199990315 h 103项目概况0.1 项目策划简介项目案名：本案案名为“*”，既象征小区里有碧水蓝天，环境优美，又暗指*作为泉州的边缘新城，其发展像耀眼的星星一样引人注目。项目行销主题：*”绿洲家景甲天下花开就在身边，蝶飞就在眼前！自然是建筑的灵感，品位是生活的艺术*，给生活更多的浪漫与遐想。尊贵而不奢华，经济而又实惠经济适用房的价格，却拥有商品房的品质。项目定位：经济、适用、舒适的中档小区。目标客户群定位：*城区事业单位人士，国企、私企中高级管理者，个体户等中产

27、阶级。*区外投资人士。 *周边乡镇经济较好，想要改善生活条件的人群。施工进度计划：开发周期为3年，2006年11月取得国有土地使用权，2008年7月正式开工，计划2010年12月竣工。0.2 项目规划简介项目地理位置既概况：项目地处*区西北面，位于50米宽驿峰路与12米宽规划路交叉口北侧。项目内部地势不平，有耕作情况，且地块临驿峰路已建有一栋六层高临街建筑。项目规划：本项目总用地26167m2，总建筑面积61892.82m2，建筑基底面积7627.75m2，容积率2.23，绿化率76.34。除去已建的193户单身公寓外，规划中总户数为294户。住宅楼共8栋，除临街建筑外，其余7栋底层全部架空做

28、绿化。小区临驿峰路建筑底层为商铺，共1565.39m2。区内配备地下停车位120个，地上停车位24个。户型特点：本项目共有12中户型，2种80100m2的户型，6种100140m2的户型，4种140m2以上的跃层大户型。更有跃层、复式、普通住宅等多种房型。主力户型为三房两厅。所有户型通风采光良好，美观实用。建筑风格设计：以创造一个花园院落式的现代住宅小区为宗旨，致力于将传统的院落空间融入小区，拉近邻里间和睦共处的氛围，并在风格上追求现代建筑风格的简洁明快。各项规划指标总用地面积26167m2总建筑面积61892.82m2（地上58292.82m2，地下3600m2）1住宅总建筑面积54669.

29、352公建总建筑面积1446.283商业总建筑面积1565.394车库面积地上：611.8 地下3600建筑基底面积7627.75道路用地5063.31停车位144个（地上24个，地下120个）容积率2.23建筑密度2915绿化率76.34（公共绿地加建筑底层架空绿化）户数294户（另有已建单身公寓193户）第一部分 *项目市场篇1 阅读*区隶属于泉州市，在进入*之前先简略的介绍一下泉州市。泉州市地处福建省东南部，北承省会福州，南接厦门特区，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。交通网发达，在福建省城市群占据核心位置，同时是港口、著名侨乡和台湾汉族同胞的主要祖籍地。现辖鲤城区、丰泽区、洛江区、*

30、区4个区，晋江市、石狮市、南安市3个县级市和惠安县、安溪县、永春县、德化县、金门县（待统一）5个县，以及泉州经济技术开发区，全市土地总面积10866平方公里。2007年全市实现生产总值（GDP）2288.60亿元，按可比价格计算，比上年增长16.0%，经济总量继续保持全省第一。其中，第一产业增加值112.51亿元，增长1.6%；第二产业增加值1348.77亿元，增长17.9%；第三产业增加值827.32亿元，增长14.8%。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为0.5、65.9和33.6，分别拉动GDP增长0.1、10.5和5.4个百分点。按常住人口计算，当年人均地区生产总值为29664元

31、（折合3901美元），比上年增长15.0。在祖国经济强势发展壮大的宏观背景下；在大泉州经济欣欣向荣的推动下；*发挥自己的先天优势（区位、大港口）、后天优势（大工业、基础设施），近年来经济取得了迅猛的发展，为祖国、大泉州经济的繁荣做出了不可磨灭的贡献！11 *概况历史沿革*区现所辖地区为原*惠北片区4乡1盐场，于1992年9月29日成立肖厝镇人民政府，1996年4月21日，福建省人民政府批准成立泉州市肖厝经济开发管理委员会，为泉州市人民政府派出的正县级行政机构，统一管理协调区域内的经济建设社会发展事务。2000年4月12日，泉州市*区获国务院批准成立。同年12月28日，*区正式挂牌成立，县级行政

32、体制从此正式建立。现辖有南埔、界山、后龙、峰尾、前黄、涂岭6个镇和山腰街道办事处、国有山腰盐场，下辖99个行政村。地理环境*区位于福建省中部沿海的湄洲湾南岸，东经118 25，北纬24 5。与福州、厦门分别相距100多公里，正处福州、厦门两个对台试点直航口岸的中间，是闽东海陆交通的重要通道。与上海港相距510海里，与广州相距540海里，距台中97海里，基隆178海里，高雄194海里，是最理想的通台、通商、通航口岸，是南中国海上航线的辐射中心。区内属南亚热带海洋性气候，年平均气温28C和平均降水量1240.9毫米，相对温度77，主导方向为东北风，夏季以西南风为主，年平均风速为7.15米/秒。辖区

33、陆地面积321平方公里，海域面积105平方公里，总人口37万人，居民除汉族外，还有回族、蒙古族、畲族等少数民族。泉港图11 *卫星图人文风貌民间传统艺术文化渊源流长，丰富多彩。戏曲方面有北管、芗剧、高甲戏、莆仙戏、木偶戏和舞狮等，而以北管音乐为最具代表，其曲调幽雅、古朴、明快；既有江淮民间音乐特色，兼有江南竹乐的曲雅神韵和闽南音乐专家、教授曾多次来访和研讨交流。摄影、书画、文学等方面都有一批人才和作品脱颖而出。区内群众主要信仰佛教、基督教和道教三大教派，其中佛教信徒人数最多，区内有佛教寺庵92座；基督教教堂18座；道教场所11个。此外，民间信仰相尚久远、神祗甚多，主要敬奉土地公、观音、妈祖和颇

34、具地方特色的“三一教“等。社会风俗系千百年来古越族文化、中原文化及海外文化长期交融，同时又受渊源流长的妈祖文化的熏陶，形成颇具闽南侨乡特色的民俗风情，随着经济社会的发展，移风易俗的深入，社会风俗不断破旧立新，日趋文明进步。地方方言主要有闽南方言和莆仙方言，其中南埔，后龙、峰尾、山腰、前黄、涂岭6个镇以闽南方言为主，而莆仙方言主要分布在界山镇。12 *经济发展状况数字*城市地位2007年，在炼油一体化等重点项目快速推进的带动下，全区累计完成全社会固定资产投资135.5亿元，同比增长142.7%，增幅位居全市首位，投资总额居全市第二位，仅次于晋江。其中，城镇项目完成投资125.5亿元，房地产完成投

35、资1.06亿元，农村固定资产投资完成8.3亿元。2007年，全区主要经济指标全面超计划完成。据初步核算，2007年*生产总值达102.12亿元，首次突破百亿元大关，增长17.5%，增长幅度连续三年居全市首位。实现财政总收入15亿元，增长30.35%；全社会固定资产投资达135.5亿元，增长142.7%，农民人均纯收入达7182元，增长14.07%。上述四项主要经济指标增长幅度均列全市第一位。进入2008年以来，*区每月利用外资实际到资累计数（验资口径）居全市各县、区、县级市第三位，利用外资增长额度居第一位，详见表1。表1 1 *区利用外资情况 （单位：万美元） 时间实际到资累计数（报表口径）增

36、长(%)实际到资累计数（验资口径）增长(%)2008.1180078.01800259.32008.2287826.5206582.6主要经济指标城市GDP2007年，*国民经济持续快速增长，实现国内生产总值102.12亿元，按可比价格计算，比上年增长17.50%，连续两年增长幅度17%以上。产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。人均国内生产总值达2.76万元。财政收入2007年，*区实现财政收入15亿元，比上年增长30.35%。财政收入与国内生产总值的比例由2000年的6.44%提高到14.69%。工业产值2007年，*区工业运行呈多极增长扩张态势，一是在

37、石化产业集群发展的推动下，工业多极化格局逐步发挥支撑作用。全区实现工业总产值314.5亿元，增长14.8%，其中石化产值166.55亿元，下降5.8%，在石化行业不景气的影响下，全区工业仍然保持较快的增长态势，说明全区工业结构单一的矛盾得到有效缓解。二是企业规模不断壮大，优质产品和高附加值产品比重提高，反映出结构调整的积极变化增强了经济发展的后劲。全区产值达亿元以上的企业有47家，同比增加23家，其中10亿元以上有4家，同比增加2家，25亿元的企业达18家，同比增加12家，企业规模的逐步扩大，是支撑全区工业经济平稳发展的主要因素。三是五大传统产业发展迅速，成为工业增长的主要支撑点，全区纺织鞋服

38、、建筑建材、工艺制品、食品饮料和机械制造等五大传统产业实现工业产值97.7亿元，增长66.9%，对工业增长的贡献率达76.3%。外资利用情况全区石化产业已成为经济的主导产业，世界各地的外商纷纷关注我区石化基地的建设进展情况，石化产业继续成为外商投资的热点。由福建炼化公司与世界500强企业德国林德集团合资建设的工业气体项目，投资总额达1.2亿美元，预计2008年5月建成投产，将成为福建省最大工业气体项目。同时，与台湾中石化、台湾石化合成等十多家台湾石化企业洽谈的涉及EPS、己内酰胺、碳四下游等二十个项目。外商资本的进入，将为全区新一轮经济可持续发展提供有力的保障。*区经济发展状况及主要特点*过去

39、是一个农业城镇，工业基础差、底子薄，改革开放以来，特别是建区后，发挥优势，积极抢抓机遇，加速结构调整，加快经济发展，推动了“农转工”的经济转型。目前，*已经从一个农业城镇变为湄洲湾经济圈中的化工城市，形成了以开放型经济为主导，三次产业协调发展，三个文明同步推进的良好局面，并形成了具有特色的经济：以招商引资为龙头，扩大对外开放，外向型经济发展的势头比较强劲。以结构调整为主线，增强经济总体素质，综合实力和运行质量稳步提高。以民营经济为突破口，落实群众增收措施，富民工程初见成效以载体建设为抓手，拓展产业发展空间，经济增长极化效应逐步显现以功能建设为重点，加大城乡建设力度，环境综合优势日趋凸现*经济社

40、会发展的势头强劲，经济总量持续增长，结构日趋优化，主要经济指标在全市处于前列。并在此基础上着力加快“四个进程”：建设现代制造业基地，加快经济国际化进程；构建科学合理的城镇发展格局，加快城乡一体化进程；提高城乡居民生活质量，着力加快群众富裕化进程；推进文化特色市建设，着力加快社会文明化进程。13 城市建设及发展城市定位*的城市定位为现代化滨海石化港口城市，城市规划面积为80平方公里，城市总体规划修编正在进行。近几年来，以山腰镇区以东5平方公里区域作为城市起步区进行集中开发，现已完成2平方多公里的开发，基本建成3个居住小区、6条商住街和法院、检察院、人武部、地税、工商等行政事业单位办公楼，城市生活

41、配套条件逐步增强。同时，*一中、实验小学、实验幼儿园、*医院、仁爱医院、妇幼保健院、广电中心、老干部活动中心、*汽车站等社会事业设施均已建成。城区第三产业发展迅猛，商贸服务业日臻繁荣，一批上规模、上档次的专业市场迅速兴起。城区的人流、物流集聚加速，农村向城市、农民向市民、农业向工业过渡的步伐全面加快。一个品位较高、环境优美、特色明显、配套完善、适宜人居的新城区正在逐步形成中。城市基础建设 几年来，*区投入近30亿元用于基础配套设施建设，为承接炼化一体化项目、建设国家级石化产业基地打下了坚实的基础。立体交通网络基本形成，福厦高速公路穿过*区，并有2个出入口；区内“四横三竖”路网已经形成，连接32

42、4国道与码头的通港路和连接324国道与城区的驿峰路两条城市主干道全线通 车；漳泉肖铁路已开通货运；日供水50万吨的湄洲湾南岸引水工程已建成通水，区内有5万吨自来水厂、7.5万吨清水供水厂各1座。另有一批大型基础设施项目正在建设之中，总投资150亿元、总装机容量300万千瓦的福建南埔电厂已动工兴建，首期60万千瓦工程已开始试投产发电；总投资6.47亿元、全长 34公里的泉州沿海大通道*段已全线贯通；总投资4770万元、日处理量215吨的垃圾填埋场已建成；总投资2.1亿元、日处理污水5万吨的净化 水处理厂也已竣工投入使用；即将建设的福厦高速铁路穿境而过。区内供电、通讯、道路等基础设施较为完善，已经

43、具备了大规模开发建设的条件。城市规划图12 *近期规划图从城市规划的角度来看，蜂尾镇将作为未来的生活新镇片区，与中心城区相连。而本项目位于中心城区与蜂尾交界处，虽区域规划定位为工业区，交通、商业等配套相对匮乏，生活氛围不足，但随着蜂尾的日趋成熟，后龙、前黄、山腰区域内配套设施的完善，生活氛围将日渐形成，成为集工业、居住、商务为一体的完善工业区，区域形象将有所提升，成为中心城区与未来生活新镇片区的桥梁。14 城市特质泉州市*区是座正在开发建设中的大型石化基地和现代化港口新城。随着福建炼化一体化、南埔火电厂、沿海大通道等重大项目的启动并完工，*石化基地的建设迈入了快车道，*迎来了新一轮的投资热潮和

44、建设高潮，面临着大开发、大建设、大发展十分有利的条件。 一是港口物流条件优越。*区地处湄洲湾南岸，海岸线总长56公里，适宜建港的深水、中级、浅水岸线长21.4公里，可建万吨级以上码头泊位的深水岸线 长5.5公里，是福建省较为集中的深水泊位群，发展港口经济的条件较为优越。*区肖厝港被确定为国家一类口岸,肖厝海关等口岸系统已正式运作，码头已规划建设石化、集装箱、煤炭、粮食等泊位30个，远期年吞吐能力将达5000万吨。几年来，*区按照统筹规划、完善功能、整体配套、分步实施的原则，把物流产业纳入港口经济发展总体配套，规划建设10平方公里港口物流园区。目前，全区已建成码头泊位8座，2005实现港口吞吐量

45、近1000万吨，海关关税收 入21.2亿元，占泉州关税82%。正在征地、在建码头共有8座（包括泰山石化仓储码头、海洋液体化工码头、福建石化集团码头、港务公司码头、福煤公司码 头、富源化工码头、福讯化工码头、鸿基化工码头等），这些码头全部建成后年吞吐能力将达到近4000万吨，届时*将建成与石化基地相配套的大型港区及区域性物流中心。二是石化产业集群加速。石化产业是*的主导产业。设区以来，我区按照“大项目产业链产业群产业基地”的思路， 不断推动石化产业集聚。在福建炼化400万吨原油加工、7万吨聚丙烯和华星5万立方米库容低温液化气等石化企业的基础上，致力于完善园区配套、服务在建项目和打造石化产业链，陆

46、续建成投产了湄洲湾氯碱工业、海洋聚苯树脂等一批投资和产值超亿元的规模企业，以及华瑞电池、亚伦集团、金圣化工、华福密胺等30 多家石化中下游项目，在建或筹建的还有10万吨改性聚丙烯、15万吨高熔指聚丙烯、60万吨重交沥青等一大批石化项目，区内初步形成了产业链配套、内外资 兼容的石化块状经济。2005年全区石化工业产值达158亿元。福建省有史以来最大投资项目、备受海内外关注的福建炼化一体化项目开始全面动建，项目建成 后将成为拉动新世纪福建经济发展的有力“引擎”，在闽东南一带形成上千亿元的石化产业链群，并带动一大批相关产业发展。*石化基地的集聚效应进一步显 现，已有美国杜邦、德国德固萨、英国英力士苯

47、酚、日本三井化学等50多家国际石化巨头80多次、300多人次到*考察洽谈，区域内工业项目规划的投资总 额超过600亿元。目前，35平方公里的*石油化工区控规编制工作加快进行，正抓紧向上申报国家级石化产业基地。三是基础配套较为完善。开发区内的水、电、路、通讯、码头等基础设施基本配备齐全。 四是侨台胞众多。*是闽南著名的侨乡，是侨台胞的主要祖籍地之一。共有旅居海外的华侨、华人和港澳台同胞37万之众，相当于全区的总人口数，其中台胞16万 人，华侨主要集中分布在东南亚，而以马来西亚最多，约有14.7万，占69，其次为新加坡，共有5.3万，占25。他们非常关心家乡的开发建设，纷纷回乡探亲和洽谈投资项目，

48、积极捐资社会公益事业，为家乡建设作出巨大的贡献。同时，*与台湾隔海相望，*的繁荣与发展对加强两岸关系，促进祖国统一大业将发挥着重大作用。 *作为省委、省政府规划建设中的国家级石化产业基地、发展石化产业的龙头地区、构筑全省三大物流港口体系之一和海峡西岸经济区的重要增长点，政府正按照树立和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，确立“三年打基础、六年上规模、十年基本建成石化产业基地”的发展构想，着力统筹土地总体利用、城乡和产业三大规划，着力加快石化产业、港口物流和城市要素三大集聚，着力解决工业化、城市化、现代化进程中的“三农”问题，着力推进文明*、生态*、法治*和平安*四大建设，着力推进湄洲湾

49、南岸*石化园区形成规模、湄洲湾南岸*主枢纽港形成规模、对台交流协作形成规模、东南沿海能源基地形成规模、城市生活配套服务区形成规模，坚定不移地加快国家级石化产业基地和现代化港口新城建设步伐，努力把*建设成为省市石化产业集聚的龙头区域，全省港口物流体系的新增长点，东南沿海重要的能源基地，对台石化产业合作的重要平台，充满生机活力的创业型城区。2 *区房地产市场21 *房地产综述*区位于海峡西岸经济区中部、湄洲湾畔，福建省“十一五”规划提出将*建设成为国家级石化产业基地和湄洲湾南岸主枢纽港，泉州市“十一五”规划提出要把*建设成为国家重要的石油化工基地、湄洲湾南岸新港区、区域性现代物流中心和重化工业区。

50、随着福炼一体化、南埔火电厂、沿海大通道等重大项目的建成及*城规划和城市配套逐步完善（特别是城市南部5平方公里的中心起步区的形成与完善），*迎来了新一轮的多投资热潮和建设高潮。大规模社区相继浮现，如东盛帝豪、海韵花都、春满城以及在建和筹建当中的蓝海国际、华泉小区等。无庸置疑的是，与以前沿街开发、无小区、无绿化、无物业管理物业相比，这些大规模的社区在楼盘品质、物业管理方面都有质的飞跃，而由于*本地人口有限和外来人口不足，从某种程度上来讲，*房价的上涨，并不是受到消费需求的拉动，而是受到各项目自身的带动这是*房产市场的一大特点。*作为泉州新兴的一个区，其房价远低于其他各区，且*区石化港口城市定位将为

51、其带来极大的人流、物流、信息流和资金流，*总人口规模在2010年、2015年分别为40万、41万，而城镇化水平分别是47、58，即城镇人口规模为20万和24万。从中不难看出未来的人口数量将是*楼市潜力的重要内容。按照*区五年住房规划要求，2006年，商品房建设0.274万套，建筑面积37万平方米；2007年，商品房建设0.308万套，建筑面积41.7万 平方米；2008年，商品房建设0.299万套，建筑面积40.5万平方米；2009年，商品房建设0.255万套，建筑面积34.54万平方米； 2010年，商品房建设0.197万套，建筑面积26.6万平方米。至2010年止，*五年的住房规划量达18

52、0万平方米。未来三年内商品房建设规划量共计0.751万套，建筑面积为101.64平方米。从这个角度来讲，*房地产市场仍有很大的发展空间，我们认为：*楼市前景令人看好，但*作为一个年轻的新区，其发展还需要一个不短的过程。从当前*各盘销售状况来看，尽管*发展前景看好，但是*的楼市仍销售缓慢，楼盘销售周期较长。其主要原因在于*建区之前作为惠安下属一个偏远的农村，历经几年的开发建设，虽然经济有所发展，但与泉州的洛江区、丰泽区、鲤城区、晋江、石狮、惠安等相比，目前*的民营经济欠发达，居民收入有限，石化产业的带动作用还未充分体现，发展相对滞后的*经济，在很大程度上制约了*楼市的发展。未来一段时间入市的楼盘

53、量会有大幅度的增加，如印象空间、庄园荣誉、华兴商城、蓝海国际、华泉小区、世纪天宇、海韵花都二期、阳光名都、新新集团项目等，市场上原有未售完的现房也还有很大的存量，新旧楼盘并存市场的局面，由于原有楼盘的价格更低，甚至1000多元/平方米的房子也有，将分流很大一部分客户群体。面对这样一个市场大量新建楼盘的入市、存量房地产市场价格优势的竞争、全区人口不足40万且多数居住在区内各乡镇的如同弹丸之地的市场，我们可以想象：未来*房市竞争将日趋激烈，如何在激烈市场中取得一席之地就成了一个亟待解决的课题。综上，我们认为：要在一个经济欠发达、房地产市场发展不健全的市场取得一席之地，唯一的办法就是走品质、性价比之

54、路！22 区域房地产分级市场区域房地产分级市场分析的依据是按照房地产开发的流程将房地产市场划分为土地市场、增量房市场和存量房市场三级，即我们所说的房地产一、二、三级市场。一级房地产市场商住、商业用地97年01年：协议出让， 约12到15万元每亩；02年03年：协议出让，约18万元每亩，据道路进深40米外，约15万元每亩；03、04年至今：以招、拍、挂的形式出让，由市场决定价格；第一块招拍挂出让的地：2004年，*第一块招拍挂形式出让的宗地，即现在海韵花都用地，占地32624平方米，以60多万元/亩的价格被华大地产拍得，这一价格是当时*出让价最高的地块。历经三年时间，*近期拍卖的地块最高拍卖价已

55、经达到150万元/亩（详细土地招拍挂出让信息见表12、表13、表14）可以看出，*的一级市场逐渐规范化，地价也在最近几年有了飞速的增长，我们有理由相信在*这块投资热土上，地价在较长的一段时间内还会继续增长。二级房地产市场2007*区一手房地产交易情况：预售套数：住宅1268套，其中90平方米以下398套；别墅、高档公寓62套，预售面积：住宅13.68万平方米，其中90平方米以下为2.27万平方米；别墅、高档公寓1.25万平方米；办公楼0.55万平方米；商业营业用地0.70万平方米；合计为16.18万平方米.套均面积：住宅117。74平方米。（市场表明大户型占绝对成交主力）预售金额：住宅2935

56、3.43万元；别墅、高档公寓2352.68万元；办公楼421.49万元；商业营业用地6272.63万元；合计为36047.54万元。平均销售单价：住宅1966.07元；别墅、高档公寓1882.14元；办公楼766.35元；商业营业用地8960.9元； 近年*的二级市场房产销售状况表现特征为：新开社区式楼盘销售状况良好原有低档楼盘销售一直不温不火，但其价格优势还是分流了部分需求近几年房价有了飞跃式的增长，但价格上涨是由项目自身带动，并不是供需关系变化引起三级房地产市场2007年*区二手房地产交易情况：成交套数：住宅115套，商业营业用房21套成交面积：住宅1.18万平方米，商业营业用房0.26万

57、平方米，合计1.45万平方米成交金额：住宅1588.70万元，商业营业用地862.55万元，合计2451.25万元平均成交单价：住宅1346.36元，业营业用地3317.5元三级市场交易量与二级市场交易量比值为：0.09，由此可见三级市场会对二级市场造成部分冲击。 20032004年土地招拍挂出让结果情况表 表1-2年份序号项目名称地块位置土地使用权人性质用途面积(亩)容积率成交价(万元)纯收益土地来源开发程度土地级别供地方式成交时间批准单位项目用地批准时间2003年12003G-01*老干局边厦门永初贸易有限公司商住10.763.51950新增三通一平1挂牌2003.2.18*人民政府03.

58、7.1122003G-02*实小对面泉州瓦特丝阀门销售公司商住1.8394.7750新增三通一平1挂牌2003.8.2503.7.302004年12004G-01前烧加油站，驿峰路边前烧村对面中石化商业6.20.81950新增三通一平3挂牌2004.8.604.8.522004G-03旧货市场，驿峰路边，泉胜加油站边盈丰房地产公司商住33.52.411410新增三通一平1挂牌2004.8.608.8.532004G-05原文化广场，南北三路与川沙路交叉口西北侧华大房地产公司商住49.014.529810新增三通一平1挂牌2004.8.607.7.842004G-06峰尾工业区内，沿海大通道边华

59、大数码科技公司商住24.72.17100现有三通一平2挂牌2004.9.2304.9.15 2005年土地招拍挂出让结果情况表 表13年份序号项目名称地块位置土地使用权人性质用途面积(亩)容积率成交价(万元)纯收益土地来源开发程度土地级别供地方式成交时间批准单位项目用地批准时间2005年12004G-19通港路与西海路交叉口西北侧过溪加油站中石化商业6.130.82200新增三通一平2挂牌2005.1.25*人民政府04.12.722004G-20南北三路与埭沙路交叉口东北侧埭沙加油站中石化商业7.050.82800新增三通一平1挂牌2005.1.2504.12.732004G-21川沙路与1

60、8米规划路交叉口北侧泉五加油站中石化商业5.70.81950新增三通一平2挂牌2005.1.2504.12.742004G-22南山路东侧泉三加油站中石化商业70.82300新增三通一平2挂牌2005.1.2504.12.752004G-23西海路西南侧西海加油站中石油商业70.82470新增三通一平2挂牌2005.1.2504.12.2362004G-24福炼二路东北侧码头加油站中石油商业70.82310新增三通一平3挂牌2005.1.2504.12.2372004G-25坝头溪东北侧锦川加油站中石油商业5.40.81920新增三通一平2挂牌2005.1.2504.12.2382004G-2