贵阳某酒厂项目发展的可研报告

1、贵阳市XX区XXX酒厂收购项目可行性研究报告城市概况项目概况市场分析与机会选择客户定位及产品解决方案土地获取方式及风险公司与项目运营能力需求与总结351.1 贵阳市总体概况 是贵州省政治、经济、文化、科教中心和交通通信枢纽，“中国十佳避暑旅游城市”之首 首位度高，在全省国民经济中占极大比重，经济龙头地位和区域产业集聚优势十分突出 辖7区一市三县，09年常驻人口397万，约占全省10%，年均增长约1%，城镇化率65.2% 人口集中于拥有完善服务配套的两主城区，购房“扎堆”，人口密度高；政府重点拓展金阳新区，人口增长与城区拓展较快；花溪、乌当两区经济和配套相对滞后，建成区拓展较慢1.2 经济发展状

2、况 国民经济发展迅速，GDP总量年均增长16.6%，第三产业迅速成为经济发展的主导 居民收入与消费增长迅速，居民消费意愿强烈，消费占收入比重维持在极高水平 投资增长显著，房地产投资增长稳定在较高水平 经济发展速度在西南地区具有一定优势，发展势头强劲1.3 城市交通发展状况交通体系基本完善公路交通：规划“三环十六射”公路体系基本完成仅余桐萌路、盐沙路、富源南路、东站路正在施工，预计2012年底全线通车轻轨交通：建设规划已得国务院批复一号线已动工，一、二号线预计2015年通车运行，三、四号线规划2020年通车 城市快速公路交通体系基本完成，贵阳“堵城”现状得到缓解，各城区间快速通行基本实现 轻轨正

3、在施工，一、二号线2015年通车，主城区、金阳、小河将实现40分钟快速通行，能大幅解决交通拥堵，推动经济快速运行和城市健康发展1.3 对外交通发展状况高铁配套加速发展 贵阳将建成联接泛珠三角的5条高速铁路网， 5条高速铁路预计在2015年前全部通车，届时，贵阳将发展成为西南地区重要的战略性交通枢纽，为区际资源和人才的快速流动搭建重要平台，也为贵阳以高新产业和旅游、服务业拉动经济跨越式发展奠定基础。成渝商贸圈贵广高铁贵阳至广州三小时成贵高铁成都至贵阳1.5小时渝黔高铁重庆至贵阳2小时长昆高铁经贵阳全程四小时黔桂高铁贵阳至柳州四小时91.4 房地产市场发展概况 省内购房需求集中于贵阳，城镇化带来的

4、刚性需求与省内经济发展带来的持续购房需要，将为贵阳房地产市场的快速稳定发展提供重要的需求支撑。 房地产业在贵阳经济发展中占有重要地位，房地产投资年均增长28%，在固定资产投资中的比重也日趋上升。 市场发展迅速，居民购买力逐步释放，成交量快速攀升，在经济发展和收入增长的持续刺激下，未来市场将有更强劲的需求支撑。201020094852008200720062005供求比例成交面积（万）供应面积（万）贵阳市商品房历年成交状况200920082007200620052010房地产投资所占比例房地产投资额固定资产投资额（亿元）贵阳市房地产开发投资状况1.5 房地产调控态势 限购：已出台限购令的城市中，

5、政策最宽松，仅部分主城区（一环线内） 限涨价：政策宽松，政府限定涨幅不超过10年全国平均水平 预售监管：范围较小，仅对预收房的定金部分（即首付款）进行监管，销售回款率有较高保证 保障房：贵阳市 “十二五”期间保障房建设目标为14万套约700万，建设以旧城棚户区改造为主，新增住宅用地供应所配建保障房比例为5%10%。 贵阳经济发展势头好、潜力大，配套稳步完善，未来人口持续聚集，消费能力强且未来增长快 房地产行业发展态势良好，供需基本平衡，未来购房需求支撑强 限制性政策调控力度低，政府推动行业发展的意愿强 可作为XX未来市场拓展的重要避风港，构成XX战略发展纵深体系的核心之一小结城市概况项目概况市

6、场分析与机会选择客户定位及产品解决方案土地获取方式及风险公司与项目运营能力需求与总结2.2.1 基本信息项目基本信息项目位置行政区XX区地段解放路南侧占地面积代征地面积 万m2计容积率面积可售面积21.25万m2净地面积2.74万m2住宅面积19.95万m2小计万m2非住宅面积 万m2容积率7.82办公楼万m2 商业1.3万m2 地价地价总额底价5.0亿元车库(不含地下) -测算价7.24亿元不可售面积0.19万m2计容楼面地价底价2332元/平小计21.44万m2测算价3379元/平不计容积率面积可售面积 4.98万m2计容可售楼面地价底价2572元/平不可售面积0.66万m2小计 5.65

7、万m2测算价3724元/平土地使用权归属贵阳酒厂土地规划用途原为工业用地，现规划调整为商住用地转让方式生地熟挂摘牌成交时间（年/月/日/时）预计7月公告、8月摘牌备注1）90/70要求；2）限高、建筑密度、绿化率等要求；3）商业、写字楼、商务公寓、酒店等非住宅产品的规划要求，散售政策；4）开竣工时间要求；等等2.2 土地属性地理位置 宗地位于贵阳市配套设施最为完善的两城区，距离贵阳地标人民广场仅1.2km，在贵阳市四大核心商圈喷水池、大十字、小十字、紫林庵2.7km范围内。项目正好处于中心一环线外侧，不受限购政策限制，当前及未来的政策风险低。中心商圈解放路瑞金路小十字大十字喷水池紫林庵人民广场

8、（沃尔玛）本案铁运巷遵义路XX河2.2 土地属性项目四至 北至：建材城入口，通过建材城道路方便接入解放路 东至：体育路（未来小区主出入口），与同辉花园小区，周边生活气氛浓郁北至：建材城入口及体育局宿舍楼省体育场东至：体育路及同辉花园小区解放路小区未来对外交通主干道解放路西至：瑞丰小区共三栋，需拆迁2.2 土地属性项目四至及地表现状 西至：瑞丰小区，属项目拆迁范围，共三栋楼约1.3万 南至：铁道宿舍楼，项目地块与铁轨间的主要屏障；通过步行小路（铁运巷）5分钟即可达到 XX河与解放西路 现状：项目尚未组织拆迁，地表为贵阳酒厂的工业用厂房，现大部分用于出租进行建材销售省体育场南至：铁道宿舍楼现状：密

9、集的酒厂厂房多出租为建材商铺现状：密集厂房2.2 土地属性公路交通 项目周边交通便利、道路畅达 毗邻XX区交通主干道解放路，为贵阳市中心一环线，交通通达性极高，驾车出行至喷水池中心商业区仅需10分钟，可方便享受中心商圈完善的商业和生活配套； 宗地西侧通过建材城附属道路（未来规划大路），5分钟即可方便接入XX河与花溪大道，小区生活与对外出行都十分方便； 宗地北侧即为市交警支队站，拥有203、74、64、72、57、62、6、308、13、12、35、10公交线路，小区东南侧步行5分钟即可达到设立于火车站的贵阳公交总站（途径线路19条），仅依靠公交系统就可快速到达中心商圈及金阳、小河、花溪、乌当等

10、周边区县，出行十分便捷本案2.2 土地属性轻轨交通火车站站点人民广场站轻轨一号线火车站站本案 项目地靠贵阳轻轨一号线 火车站站，交通出行十分便捷，轻轨将是“堵堵”贵阳城居民未来出行的最重要选择，项目区位优势极为突出；同时，规划轻轨四号线也将穿过火车站站，换乘站的巨大优势将使本项目居民未来对外出行更加便利 轻轨一号线：衔接小河区与金阳新区，贯穿贵阳主城区，共设22站31.495km，设计时速140km/h，目前正在施工中，计划2015年通车，其中金阳至主城区段计划2013年底试运行 轻轨四号线：衔接小河区二戈寨片区与白云区，共设18站35.7km，预计2030年通车，目前仍处于前期规划阶段轻轨一

11、号线2.2 土地属性周边配套项目处于贵阳主城核心区域，居住氛围浓厚，商业、景观、医疗、教育等配套设施齐全。学校：贵阳第十四中学（大型中学）、贵阳第十二中学（34个班的大型中学），贵阳第27中学（省示范中学），尚义小学（大型小学，41个教学班）、贵阳市第十二幼儿园（省级一类）、贵阳港星幼儿园医疗：贵阳市第四人民医院（大型综合）、贵阳市骨科医院（大型专科）、贵阳市求恩百姓医院（综合型） 、贵州省建筑医院（急诊）、贵阳市儿童医院（大型专业）、贵阳市妇幼保健院（大型综合型）商业：大昌隆购物广场（大型综合）、城市方舟（百货商场）、沃尔玛超市（城市地标）、星力购物百货（大型购物商城）文体：豫都影剧院、贵州

12、省展览馆、省体育馆公园：河滨公园、人民广场、省体育场项目地处贵阳主城区核心，周边煤气、给排水、供电等大市政管网配套齐全，均可通过解放路解决。学校医疗商业文体公园本案2.2 土地属性周边景观 项目景观优势突出，西侧临靠狮子山，是贵阳城市核心区极为稀缺的山体景观配套，未来可打造山体公园以配套小区休闲与生活环境 狮子山以西即靠XX河畔，且为XX河在主城区的上游段，水质条件极好，项目高楼层可享受XX河景观，小区通过铁运巷5分钟即可到达，休闲与生活品质极高2.2 土地属性不利因素 按照轻轨四号线（20252030）远期规划，轻轨四号线将占项目用地1.4万平，轻轨四号线方案仍在调整过程中 地块南侧临近铁轨

13、与火车站，对项目有一定的噪声影响轻轨一号线（2010-2016）轻轨四号线（规划方案待定）轻轨占地1.4万方22.3 周边可比地价参考地块净地面积（万平）容积率土地单价（元/平）楼面单价（元/平）备注本案2.747.8熟地地价富源北路地块6.067.04635662生地地价（不含拆迁）监狱局地块1.327.0129841855生地地价（地价未包含要配建回迁住宅和安置办公楼的成本）富源北路地块2011-6-7生地总价2.81亿元本案监狱局地块2011-1-28生地总价1.72亿元2.4 土地属性判断结论城市核心区G2类项目 1、位于贵阳市核心区两城区，区位极其优越2、交通便利，与城市中心区无缝联

14、接3、紧邻一环，能够满足由于贵阳市一环限购令而抑制的城市核心区客户需求4、百姓普遍认可的老城居住区，项目周边可享受城市核心区域配套设施，有充足的客源保障5、土地稀缺性明显，楼面地价低原因土地属性判断：紧邻城市核心区G2类项目 城市概况项目概况市场分析与机会选择客户定位及产品解决方案土地获取方式及风险公司与项目运营能力需求与总结3.）3.1 整体市场概况6,0001,0002,0003,0004,00020083982011（1-5月）201061120092007431200630229620055,000成交面积（万）供应面积（万）成交均价（元/）贵阳市住宅市场历年成交状况 整体上看，贵阳住

15、宅市场发展迅速，09、10年的成交量维持在600万方以上 受调控影响，11年前5月全市成交量略有下降（09年与10年同期成交量分别为 237 和 265万方），但成交均价仍呈现较快上涨，5月成交均价达到5394元的新高，市场消费需求极为坚挺 政策调控对市场的竞争格局也造成一定影响，11年前5月商品房新增供应量明显下降（09与10年同期供应量分别为 205 和 297 万方），为后续新盘推出预留了足够的市场空间 整体住宅市场受宏观调控影响，出现小幅调整，但总体仍平稳快速发展，价格快速上涨，市场总体环境较为健康。）3.1 整体市场概况10月11月12月10年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10

16、月11月2月09年1月8月9月6,0005,0004,0003,0002,0001,00010007月6月5月4月653月12月72501413515011年1月2月3月4月5月38成交均价（元/）成交面积（万）供应面积（万）贵阳市住宅市场月度成交状况 市场供需相对稳定，价格稳步走高 11年后新增供应持续落后于消费需求，市场成交以库存去化为主，新增供应有较强的市场需求基础 总体供需结构平稳，价格稳步走高，市场需求潜力巨大33.2 片区市场中心板块市场概况贵阳市中心板块住宅市场成交状况6,52210.1110.107,82810.910.67,75310.710.59,19611.17,9471

17、1.510.1211.211.49,54311.39,82610.88,44310.410.310.210.13.9成交均价（元/）供应面积（万）成交面积（万） 整体上看，贵阳市中心板块市场的供需基本平衡，2010年以来新增供应44万方，成交34万方，供销比为1.3，10年10月以来新增供应极少，目前市场以前期存量去化为主,月正常成交量在2.6万方左右，成交相对稳定，产品供应逐渐稀缺，为新盘进入留出了充分的需求空间。 从走势上看，中心板块去化较为稳定，受限购影响11年3月后成交略有萎缩，但中心板块仍是全市居民购房的首选，成交价格一路走高，自10年1月的 6820 元快速上涨至11年5月的106

18、56 元，涨幅高达56.3%，为高端项目的进入奠定了价格与消费基础。 中心板块供需基本平衡，价格上万，且缺乏新增供应，其稳定的需求将会带来较大的市场机会。但中心板块受到限购令政策的影响，改善类需求受到一定压制3.2 片区市场中心板块市场产品概况市中心板块新增主要以首改及再改类为主，板块内首置类新增供应较少改善类产品为区域成交主力，但受到政策调控的影响，再改类成交有所下降；TOP类产品成交在10年3季度达到高峰之后出现大幅下滑； 再改1及首置类产品在新政后成交比例上升。供应需求（成交） 片区板块市场以改善类产品为供需主力，但受新政影响较大，成交有所萎缩，而首改及首置成交有所上升，市场风险较小3.

19、2 片区市场中心板块市场产品概况中心板块首改、首置及再改1类产品成交价格较为坚挺，且增长明显注：存货为2009年以来新增供应存货。小结 市中心板块拥有充足市场空间和价格基础，进入机会大 改善类产品供求两旺，为区域市场主力，但再改类受到政策影响较大，有一定市场风险，不宜将大户型作为产品主力； 区域市场首置类产品供应较小，但成交及价格都呈现上涨趋势，存在市场机会 ，可作为产品线的补充选择。3.3 市场竞品分析周边市场价格本案君临天下10000(二手房)2011-6-30XXXX广场115002011-6-30百灵时尚天地180002011-6-30金宇紫林广场98002011-4-30钰达大厦89

20、002011-6-30XX府120002011-6-30鸿基文昌苑85002011-6-30花样年华85002011-6-30XX大厦74002011-4-30XX国际广场110002011-6-30XX广场81002011-6-30XX园59002011-6-303.3 市场竞品分析XXXX广场建筑面积506870容积率7.9绿化率31%主力户型主推120-148三、四居室，成交均价12272元/项目优势地段优势明显、交通便利、周边配套齐全项目劣势商业体量较大，住宅居住功能不纯粹 XXXX广场，地处贵阳市核心地段北京路，为贵州省、贵阳市行政中心区域，东毗省府中心，交通极为便利，配套极为齐全，

21、项目总体量约50万，物业类型包括住宅（27万方）、酒店、公寓、甲级写字楼（酒店公寓写字楼共7.2万方）及商业（7.5万方）；项目以城市高尚居住为核心，以高端商业业态为基础，融合星级酒店、5A甲级写字楼、5星级电影院、餐饮、超市、娱乐、购物等多元化模式一体，为贵阳核心区较大规模城市综合体XXXX广场各产品线供销情况 单位：套 供给 销售 库存 去化率 均价（元/）60以下 0000.00%/60-90 62273543.55%12254 90-125 95623365.26%12050 125-145 64266.67%12350 145-180 96316532.29%12743 180以上

22、71205128.17%12163 合计 33014418643.64%12272 3.3 市场竞品分析XX国际广场建筑面积240000容积率6绿化率25%主力户型主推90-145，三居及四居室项目优势XX品牌、地段优势、（商业、居住、旅游、办公等）地产综合体 、XX河自然景观项目劣势开发周期长、底下商业影响楼上居住品质 项目位于XX区市南路XX河畔，是XX进驻贵阳后重点打造的高端类项目，拥有重要的XX河景观优势，交通优势突出，配套设施完善；规划总建面24万方，是含商业、住宅、办公、旅游等综合体；已于2010年9月开盘，目前均价11000元/ 项目去化快且平稳，新政下通过促销维持了较稳定的去化

23、速度，住宅部分已处于尾盘阶段，后续二期开发以写字楼为主。XX国际各产品线供销情况单位：套供给销售库存去化率60以下609032221068.75%90-1251261111588.101313%180以上76601678.95%总计3943187680.71%新国八条出台春节3.3 市场竞品分析XX府 项目位于市中心位置大十字，地段非常优越，交通极为便利，周边配套也非常齐全；项目总建面24万方，是含商业和住宅；已于2010年10月开盘，目前均价12500元/； 项目去化快且平稳，新政下通过打折促销维持了较稳定的去化速度，项目再

24、改1类产品去化较快，去化率达到91%建筑面积73394平方米容积率6绿化率35%主力户型主推125-145三居室项目优势区位优势明显、开发周期较短、交通便利、配套齐全、知名物管项目劣势内外部景观较差、市场名誉度受损XX府各产品线供销情况单位：套供给销售库存去化率60以下609090-1252419579.17%125-1451121021091.0739%180以上82625.00%总计2361627468.64%新国八条出台春节3.3 市场竞品分析花样年华建筑面积146000容积率5.9绿化率10%主力户型主推120-200三、四居室，成交均价8500元/项

25、目优势区位优势明显、交通便利、周边配套齐全项目劣势产品品质不高，多为内部员工购买花样年华各产品线供销情况单位：套供给销售库存去化率60以下5050.00%60-90410410.00%90-12523101343.48%125-1452316769.5778%180以上23111247.83%合计1615310832.92% 项目位于XX区新华路，地段优势突出，交通便利；规划占地面积37亩，总建筑面积14.6万方，为单体商住楼，已于2010年4月开盘，目前销售均价8500元/ 项目物业品质低，去化状况较差，开盘以来仅去化53套32.9%，其中再改类产品销售最快

26、；新政后受限购影响显著，去化速度显著降低，产品品质是其最大缺陷3.3 市场竞品分析XX广场建筑面积104140容积率6.1绿化率30%主力户型主推60-130二、三居室项目优势区位优势明显、交通便利、周边配套齐全项目劣势内外部景观较差、市场名誉度低，原为烂尾楼XX广场各产品线供销情况单位：套供给销售库存去化率60以下45252055.56%60-9027121544.44%90-1251481321689.19%125-1452074116619.81%145-1805474712.96%180以上000合计48121726445.11% 项目位于XX区解放路，是我司未来主要竞品之一，其地段优

27、势突出，交通便利；为烂尾楼改造，占地面积25亩，总建面10.4万方，为单体商住楼，已于2009年10月开盘，目前均价7600元/ 项目物业品质低，建造时间长，去化状况较差，开盘以来仅去化217套45.1%，其中首改和再改类产品销售最快；新政后受限购影响显著，较差景观、物业和交地的品牌名誉是其最大缺陷3.3 市场竞品分析XX大厦建筑面积44857容积率6.9绿化率20%主力户型主推123-130三居室项目优势区位优势明显、交通便利、周边配套齐全项目劣势周边环境较差，物业品质不高XX大厦各产品线供销情况单位：套供给销售库存去化率60以下2419579.17%60-901010.00%90-1253

28、630683.33%125-145110852577.2721%180以上0000合计2291557467.69% 项目位于XX区青云路，地段优势突出，交通便利，配套完善；规划占地面积仅10亩，总建面4.49万方，为单体商住楼，已于2010年6月开盘，目前均价7400元/ 项目物业品质较低，且青云路配套的城市生活环境较差，去化速度一般；但其产品定位准确，集中于首改和再改，加上总价控制较好，地段优势突出，使其去化速度显著快于花样年华和XX广场，开盘以来去化155套67.7%；新政后受限购影响，但因处于尾盘阶段，对项目销售整体影响不大3.3 市场竞品分析XX园（X

29、X城）建筑面积5600000平方米容积率6.4绿化率58%主力户型主推125以下两居、三居室项目优势内部景观好、整体规划开发项目劣势开发周期长、口碑不好XX园一期各产品线供销情况单位：套供给销售库存去化率90以下36122310130263.95%90-12559552213374237.16%125-14540828312569.3627%180以上23222300.86%合计104274813561446.16% XX园项目位于XX区彭家湾棚户改造区，是中心城区当前和未来重要的商品房供应地，也是我司未来主要竞品之一，交通优势突出；规划占地面积6000亩，总

30、建面560万方，是贵阳城西新城建设的核心组成，整体开发优势突出，规划景观丰富；已于2010年11月开盘，目前均价5900元/ 项目规模巨大，年初受推货压力影响而大幅降价，成交均价由开盘时的7000元/降低至约5500元/，价格优惠使其在新政下也保持了较好的销售速度，当前一期去化4813套46.2% XX城新接手了周边五里冲棚户区改造项目，总建面1200万方，容积率达6.8，未来开发将对周边交通等配套带来更大压力，从市场竞争和配套资源争夺上都将对XX园项目销售造成极大影响3.3 市场竞品分析小结 市中心板块当前及未来供给楼盘较少，竞争相对较弱，开发潜力大 项目周边楼盘稀少，在售的花样年华、XX广

31、场、XX大厦因物业品质等问题，难以对我司形成较大压力 竞品市场供求以再改类产品为主力，竞品首改产品供应较少，属于市场空缺，存在市场机会 竞品受到限购等政策调控的影响，去化速度有所下滑 综上，本项目立足于首改产品，辅以少量首置、再改类产品定位，与周边竞争市场再改类主力产品形成差异化，从而获取竞争优势首次改善高品质居住社区优势（S）地段优势：普遍认可的老城居住区交通便利：邻解放路、浣纱路、新华路等城市主干道，未来地铁概念地价较低：熟地价低于市场平均，且可通过合作延迟支付劣势（W）地形：地块靠近客运铁路与火车站，噪音较大，环境相对较乱配套：周边为建材城，日间较为嘈杂，小区进出口较窄 机会（O）规划：

32、随地铁1号线、4号线的开发，价值将有较大提升政策：一环线外，不受限购令影响，预计后续调控仍将以“一环线”为界，项目政策风险小竞争：中心板块未来新增供应较少，竞争较弱，有较大市场机会 威胁（T）大盘开发：XX园和五里冲开发，将供应大量房源，对片区市场整体有一定冲击铁路：周边铁路对销售预计将产生一定的不利影响政策：未来限购等政策存在不确定性，存在范围扩大，并日趋严厉的可能性3.4 板块SWOT分析城市概况项目概况市场分析与机会选择客户定位及产品解决方案土地获取方式及风险公司与项目运营能力需求与总结4.4.1 客户与产品线客户定位 以首改类为主，辅以少量首置、再改1类产品主要目标客户需求特征描述类别

33、首改类 首置类再改类客户特征 自住型自住自住年龄 30-35岁为主 25-35岁为主 35-40岁为主 居住区域 两城区 、地州市两城区两城区、地市州、 省外家庭结构 多为3口之家，小孩在小学夫妻二人或者单身多为3口之家，小孩在小学或者初中阶段 职业 企事业中层管理者、公务员、私营企业主 公务员、企事业管理者、一般职员私营业主、企事业高层 置业情况 在贵阳已经有一次以上置业 首次置业在贵阳及贵州有多处置业 购车情况 有车 有车或者无车 有1辆以上车 行为特征 主要考虑自住，同时看重物业的增值性 没有实力买大户型，市区依赖度高主要用于提高居住品质 居住偏好 良好的社区 地段比较好的区域城市和周边

34、地段都可以需求面积 90-120平米 50-70平米 120-150平米 总价承受能力 不超过60-80万 不超过60万80-100万 建筑形式 喜欢大气、欧式建筑 现代简洁对建筑风格无偏好 户型需求 不太喜欢错层阳台，感觉私密性较差 功能空间齐全户型适用，受大众喜欢 配套要求 教育配套商业繁华交通便利 交通便利、配套齐全配套、区域发展、社区配套置业目的 改善居住条件，追求品牌 怕房价再涨，买中小户型满足当前需求提高居住品质4.1 客户与产品线产品定位考虑因素目前片区内花样年华、XX广场及XX大厦等项目清水房正常市场均价约8000元/，因此以8000作为片区高层毛坯房基准价。精装修成本600，

35、精装修溢价600。XX品牌在贵阳成功落地，考虑品牌溢价500。至项目开盘时，价格自然增长300元。综合上述，项目测算中首期产品定价为10000元/（暂不考虑后期加价）。项目客户定位： 【本案价格】项目预计在12年上市，首期产品定价高层精装 10000元/平;【客户定位】主城区再改、首改需求的客户；地州和“一市三县”客户。产品比例客户来源购房目的客户价值点首置20%企事业单位员工，私营企业员工，政府员工自住，刚需市中心配套首改60%企业中层管理者，公务员改善、置业品质、环境、配套再改120%私营企业中高层管理者，公务员中层干部改善、置业品牌、物业4.2 产品解决方案地形限制场地内高差约5米，相对

36、平缓规划设计条件项目用地：27400M2容积率：7.82建筑控高：无规定规划测算表4.2 产品解决方案不利因素风险预估 现状描述一：项目三面临路且地块靠铁路（客运车站），对小区有一定噪音和景观的影响。 现状描述二：地块规划容积率高（7.82），虽无限高要求，考虑成本因素不宜采用超高层，较密的100米高层产品对小区品质有一定影响。4.2 产品解决方案规划设计项目整体为100m高层,沿街侧布置商业配套，主力户型面积为90-120，配以少量首置和再改类户型高层沿用地周边布置，为内部留出中心绿化景观，提高小区品质车位按1：1配套，充分利用市中心地区车位极度紧缺的市场空间，扩大产品的盈利能力产品布局和户

37、型选型，采用山墙面临路及主要房间面向小区内部等方法尽量降低外面道路及铁路的干扰，将公寓及小区回迁房布局至靠铁路一侧，提高对外销售产品的品质采用集团标准化户型及C标精装修，确保产品的核心竞争力充分利用西边山体以及XX河岸， 打造贵阳两城核心区，有山有水， 有高品质园林景观的高端社区4.2 产品解决方案标准化应用立面采用集团“悦”系，简洁明快。精装修采用“C”标。景观采用东南亚风格。4.2 产品解决方案打造核心地带的城市绿洲 抓住贵阳主城区楼盘普遍匮乏高品质园林小区的市场空缺，本项目将通过合理规划，在地块中心打造大规模、高品质园林景观，提升项目产品品质与竞争力中心区主要高端竞品的普遍内部景观本项目

38、力求打造的园林景观XX府4.2 产品解决方案打造核心地带的城市绿洲 利用稀缺的狮子山景观资源，打造高品质物业的山体公园城市概况项目概况市场分析与机会选择客户定位及产品解决方案土地获取方式及风险公司与项目运营能力需求与总结5.5.1 土地权属和背景土地使用权人贵阳酒厂土地他项权利土地用途工业土地使用年限70年土地手续状况该地块为贵阳酒厂工业用地地块，土地变性手续已完成，拟定于2011年7月挂牌项目信息来源合作方土地方或合作方背景XXX药业是贵州民营十强企业，是贵州医药产业的核心企业。企业战略依托贵州资源优势，发展“药、酒、茶”三大产业。该公司的“贵酒”、医药产业已列入贵州省、贵阳市十二五规划，政

39、府通过协调给予该公司一级开发权用以支持其投资新厂。 项目出让目的通过一级开发以及拆迁补偿的形式获得收益并投资建设新厂是否存在中介费 是 否项目合作背景：合作方为贵州XXX制药股份有限公司。该公司在 年 月 日，通过方式以万收购贵阳酒厂，政府通过协调给予该公司项目用地的一级开发权用以支持其投资新厂。 5.2 土地获取方式1、策略性摘牌前提贵阳酒厂获得 政府净地挂牌批复。2、签约后、挂牌前尚需明确的事项4.8亿为项目包干价，政府与酒厂分配比例与我司无关3、相关合作价款的约定约定贵阳酒厂总价款4.8亿。土地出让金8000万。拆迁安置费4亿。瑞丰小区拆迁安置方式有待进一步确定4、土地获取方式以及付款约定地块生地熟挂，通过设置摘牌条件获取地块。摘牌后支付出让金和地块50%的价款。剩余50%价款保留在XX，净地交付或总规批复后支付。策略性摘牌方案 5.2 土地获取方式拟通过生地熟挂策略摘牌方式获取地块 年 月通过集团决策会议并签订协议； 2011年7月合作方实现地块挂牌上市； 2011年8月完成地块策略性摘牌； 年 月签订拆迁委托协议，取得地块的拆迁许可证