超大型商业广场项目整体定位与产品优化建议报告

1、珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告（初稿）谨呈：珠海优特房地产开发有限公司世联行综合体事业部珠海优特广场项目组2022/7/26汇报提纲：Part 1 宏观背景分析Part 2 微观本体分析Part 3 办公市场分析Part 4 公寓市场分析Part 5 住宅市场分析Part 6 发展定位与优化建议Part 1 宏观背景分析1.1 城市规划1.2 经济环境1.3 政策分析1.4 宏观市场【城市规划】城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市、滨海风景旅游城市及珠江西岸交通枢纽，与港澳共建国际都会区港珠澳大桥：2009年底动工，全长约50公里，大桥建成后，市民开车从珠海到香港的时间将由现在的

2、3个多小时缩减为约半个小时，一期计划于2017年完成。广珠轻轨：全线贯穿广州、中山、江门、珠海四市，成就广州珠海一小时生活圈，现已通车。深中通道：是连接深圳市和中山市的大桥，预计2015年年底开工，工期6年，建成后珠海到深圳的时间将由2个多小时缩短到1个小时之内。广珠铁路港珠澳大桥深中通道广珠轻轨京港澳高速珠海-引领珠江西岸经济提升的核心枢纽【城市规划】空间结构：珠海建立由“中心城区和横琴新区新城中心镇”构成的城市空间结构，香洲城区是全市的经济、文化和行政中心中心城区构成和功能构成：包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等组成的香洲城区和由南屏、湾仔、红湾组成的南湾城区；功能：承担全市主要的综合性服

3、务职能，是全市的经济、文化和行政中心。珠海三级城市中心体系2个市级中心：拱北吉大中心、十字门中心；4个区级中心：新香洲中心、金湾中心、斗门中心及后环中心；14个城市组团级中心：三溪、九州商贸、南屏等。【城市规划】城市更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区，其中，老香洲片区的更新单元较多，且以旧城镇和旧厂房的整治类、拆建类更新单元为主【经济环境】经济增长：近5年珠海GDP平均增长速度达到10%，经济持续快速增长，但是在珠三角地区珠海的经济总量排名比较靠后珠海市GDP和人均GDP珠三角内排名年份GDP产值(亿）GDP排名人均GDP（万）人均GDP排名2011年1404.93第八名8.98第三名20

4、12年1503.76第八名9.55第三名2013年1662.38第八名10.48第三名2014年1857.32第八名11.59第三名珠海的经济运行态势较平稳；GDP持续增长，2014年珠海市GDP产值为1857.32亿元，比上年增长10.3%，增速居珠三角第一；珠海近5年GDP的平均增长率达到10%左右，保持了良好的经济增长势头，为房地产行业的发展提供了良好的经济环境。在珠三角地区的9个城市中，珠海的经济实力相对偏弱，20112014年GDP排名一直是第八名，GDP产值仅高于肇庆，仅占广州GDP的1成左右；不过，近几年珠海人均GDP在珠三角城市的排名一直稳居前三甲，人均GDP仅低于深圳和广州。

5、注：珠三角地区包括广州、深圳、珠海等9个城市【经济环境】产业结构：珠海第三产业在GDP中的占比不断提高，但目前第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力2014年，珠海市三大产业的比重为2.6:50.6:46.8，第二产业仍占主导地位；2010年以后，珠海第三产业在GDP中的比重持续上升，实现了较大的发展，但2014年第三产业的比重仅比2013提高了0.5%，增幅有所放缓，第三产业的发展略微乏力。2014年珠海三大产业构成【经济环境】产业布局：珠海中心城区规划为高端服务业功能区，重点发展金融保险、文化创意、科技服务等现代服务业围绕“三高一特”产业体系，构建五大产业功能区高端服务业

6、功能区：依托中心城区、横琴新区，对接港澳，重点发展现代服务业，主要承担行政办公、金融保险、商务会展、商贸物流、休闲旅游、文化创意、科技服务等功能；高新技术产业功能区：依托唐家湾科教城，重点发展软件信息、集成电路等高新技术产业；高端制造业功能区：结合机场、港口，依托西部多个新城地区，重点发展装备制造等产业；海洋经济特色功能区生态农业特色功能区【政策分析】调控政策：珠海住宅限购政策的松绑、“认贷不认房” 及二套房首付的调整，给住宅市场尤其是改善性住宅带来了明显的政策利好珠海限购政策松绑中心城区限购松绑：在中心城区购买144平方米以上（含144平方米）的商品住房不再需要提供社保或纳税证明；在我市投资

7、创业、工作就业的非本市户籍居民，符合我市人才目录的，可以凭投资创业、工作就业等相关凭证，在中心城区购买1套商品房。限贷限价放松：放宽对在珠海投资创业、工作就业的非户籍购房人在珠海新购房的房贷限制；改进房地产价格管理体制机制，通过市场决定价格。珠海市人民政府办公室关于进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见“认贷不认房”（930新政）对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知

8、二套房首付调整（330新政）商业贷款：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；公积金贷款：首套房最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%。中国人民银行 住房城乡建设部 银监会关于个人住房贷款政策有关问题的通知【政策分析】建筑规范：根据珠海最新的建筑规范，酒店式办公的增设有利于降低办公物业开发的风险，不过新规对计容建面的规定将明显减少住宅可拓展面积办公建筑设计要求增设酒店式办公类别：办公楼应建设开放式办公、单元式办公或酒店式办公，酒店式办公的建筑面积

9、总和不得大于总建筑面积的30%；单间面积：酒店式办公建筑面积不得大于75 ，开放式办公和带独立卫生间的单元式办公建筑面积分别不应小于50 和150 ；独立卫生间：开放式办公的卫生间应按层集中设置，办公内不得预留给、排水管；层高：酒店式办公标准层层高应控制在3.34.2 m，开放式、单元式办公标准层层高应控制在3.64.6 m，办公建筑非标准层层高应小于5.0 米。房屋计容建面计算规定计容建面计算规定：新规对房屋、阳台、飘窗、架空层、空中花园的计容建筑面积作出了严格的计算规定；可拓展面积变化：根据业内人士计算，新规实施后，普通住宅的可拓展面积比例约为计容建筑面积的10%，而新规实施之前，这一比例

10、约为18%，可见未来珠海房地产“偷面积”的空间被明显压缩。珠海城市规划技术标准与准则（2015版）【宏观市场】珠海住宅市场：近3年珠海成交量处于历史高位，成交均价稳步上涨，2015年1-5月成交102万，同比2014年同期成交量上涨8.6%【宏观市场】主城区住宅市场： 330新政带动珠海主城区一手房成交持续提升，2015年5月成交环比增长33%，同比增长133% 2014年5月-2015年5月各月珠海主城区商品住宅各月消化量（套数）备注：珠海备案数据无价格信息，因此该统计表格未包含价格信息。【宏观市场】珠海办公市场：珠海2007-2013年办公市场年均销售面积仅3万，不过销售价格呈增长趋势，2

11、013年成交均价约为12870元/20072013年，珠海办公楼销售面积呈现波动上涨的趋势，尤其是2013年销售面积同比上涨825.8%，实现了飞跃增长；20072013年，珠海办公楼成交价格整体呈稳步增长趋势，2013年成交均价达到12870元/。珠海市2007-2013年办公市场表现类型2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年销售面积（万）1.853.120.594.61.661.019.34销售金额（万元）10081225603165365761765611817 113897 销售均价（元/）5449 7231 5364 7951 10636 11700

12、12870 数据来自珠海市统计局宏观背景分析小结城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市；空间结构：香洲城区是全市的经济、文化和行政中心；城市更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区。城市规划经济增长：经济持续快速增长，但是珠海的经济总量排名比较靠后；产业结构：第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力。经济环境调控政策：珠海住宅限购政策的松绑等政策利好明显；建筑规范：酒店式办公的增设降低办公物业开发的风险，不过新规将明显减少房屋可拓展面积。政策分析启示：本项目地处城市更新的重点区域，随着城市更新进程的推进，片区的城市面貌将逐步改善，产业结构逐步向现代服务业升级；珠海产业结构对商务市

13、场的支撑较弱，办公市场整体表现较差，对本项目发展大体量写字楼提出了挑战；住宅市场的火热表现为本项目发展居住物业提供良好的市场机会；酒店式办公物业的出现为本项目降低大体量写字楼的风险提供了一定的机会。珠海住宅市场：近3年珠海成交处于历史高位，成交均价稳步上涨；珠海办公市场：珠海2007-2013年办公市场年均销售面积仅3万。宏观市场Part 2微观本体分析【项目区位】项目位于珠海发展最早、配套最全的老香洲片区，新老香洲定位为文化休闲旅游中心和行政中心，为缺乏支柱性产业的老城区老香洲片区本项目吉大片区拱北片区前山片区新香洲片区香洲城区各片区功能规划片区功能定位主导产业新老香洲文化休闲旅游中心、全市

14、行政中心行政办公、文化体育、综合服务业、特色旅游业吉大全市商务中心和商业消费中心商贸服务、金融服务、信息服务、文化创意等产业拱北旅游购物胜地新型商贸业和高端酒店业前山区域性家居建材交易中心、汽车销售服务中心和农产品交易中心高端制造业、区域性商贸业、物流业资料来源：珠海市香洲区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要【外部交通】集公路、水路、铁路、轨道交通于一体，紧邻城市交通干道、长途车站、公交站及有轨电车站点，乘车20分钟左右可达九洲港和拱北口岸香洲长途站梅华东路（有轨电车1号线首期）银桦路兴业路本项目香洲港客运站九洲港客运站拱北口岸明珠站兴业路口站集公路、水路、铁路、轨道交通于一体公路：紧邻兴

15、业路（未来北延至唐家湾，规划为快速路）、银桦路（城市次干道），周边拥有农信大厦、城市广场等多个公交站及香洲长途站；水路：驾车至香洲港客运站和九洲港客运站分别只需要约5分钟和20分钟；铁路：方便搭乘广珠城轨，驾车至明珠站约10分钟；轨道：珠海有轨电车1号线首期预计2015年下半年通车，本项目距离最近的兴业路口站仅约400m；口岸过关：乘车至拱北口岸约20分钟，便利通达澳门。【内部交通】地块四面邻路，西侧和南侧的进入性最好，北侧的进入性次之，东侧的进入性最差兴业路银桦路兴华路洲山路兴华路银桦路梅华东路沿河西路本项目车行路线【景观资源】本项目北邻凤凰山和大镜山水库，北侧的景观视野良好，同时，150米

16、左右高度可东看香洲湾海景本项目凤凰山凤凰山大镜山水库大镜山公园香洲湾梅华东路兴业路银桦路情侣中路1KM2KM【居住配套】周边居住氛围良好，小学、中学的教育配套优越，商业、市政、医疗等配套完善居住氛围：五洲花城、山场、嘉信华庭、嘉丰花园等小区。商业配套：自身8万 一站式商业配套及丹田城市广场、茂业百货等；教育配套：香华小学（全市排名前三）、香山小学、文园中学（全市排名第一）等；市政配套：市图书馆、市体育中心、市政府、香洲区政府等；银桦路兴业路香山小学香华小学文园中学丹田城市广场本项目8万配套商业市图书馆市科技馆市体育中心香洲区政府珠海市政府市人民医院山场五洲花城嘉信华庭嘉丰花园阳光地带商业学校医

17、院市政茂业百货【商务配套】项目周边分布较多厂区，商务氛围偏弱，酒店配套档次较低商务氛围：项目地块周边分布较多工业厂房或厂办楼，距离较近的深发展银行大厦、工商大厦等写字楼档次较差，整体商务氛围较弱。酒店配套：周边有天鹅大酒店（四星级）、锦江之星酒店、达拉然酒店、皇冠假日酒店等，以快捷酒店或三星级及以下酒店为主；银行配套：周边分布有工行、农行、建行的支行，银行网点较多；银桦路兴业路本项目银行写字楼酒店锦江之星酒店天鹅大酒店皇冠假日酒店$建行东区支行$农行梅华西支行$工行兴华支行$达拉然酒店工行五洲支行深发展银行大厦中立信大厦工商大厦西海大厦【项目四至】项目西侧和南侧为住宅小区和商业配套，形象和昭示

18、性较好，北侧和东侧多为老旧的厂办楼，短期内形象较差，且昭示性较差银桦路兴业路兴华路123654大金鹰大厦协昌大厦丹田城市广场山场嘉信华庭、银桦新村天鹅大酒店 340m191m130m【基础指标】本项目是片区内首个大型城市综合体项目，具有区域旧改标杆示范意义，同时酒店式办公指标带来商住两用的弹性产品空间梅 华 东 路兴 业 路银 桦 路主要经济技术指标用地性质商业、办公及住宅容积率4.2高度无明确限高总用地面积（）56363.37总建筑面积（）354431.41已建计容建筑面积（）42513.10建筑密度47.11%待建总建筑面积（）办公83544.95 303290商业81060.56住宅42

19、610.15公租房4734地下室和架空层91340.35类别建筑面积总和单间面积（）独立卫生间标准层层高（m）酒店式办公小于等于办公总面积的30%小于等于75可带3.3-4.2开放式办公无要求大于等于50不可带3.6-4.6单元式办公大于等于150可带本项目是老香洲片区首个大型城市综合体项目，属于片区内城市更新的标杆项目；本项目基础指标相对灵活，酒店式办公物业产权面积可划小，且可带独立卫生间，有条件转化为类居住物业。【优劣势分析】本项目具有打造区域标杆综合体的综合优势，但在片区商务氛围、项目指标方面存在一些劣势区位优势：位于发展最早、配套最全的老香洲；交通优势：外部交通通达性较好，公路交通极为

20、便利，并且内部进入性相对较好；昭示优势：西侧和南侧的形象和昭示性较好，临近兴业路的展示面达到340m；景观优势：北邻凤凰山和大镜山水库，北侧的景观视野良好，同时，150米左右高度可东看香洲湾海景；配套优势：周边居住氛围良好，小学、中学的教育配套优越，商业、市政、医疗等配套完善；指标优势：片区内首个大型综合体项目，办公指标和高度相对灵活。项目优势商务氛围：周边以住宅项目及厂房物业为主，商务氛围偏弱，酒店配套档次较低；形象劣势：东侧和北侧集中分布大量厂区，短期内形象较差，拉低项目档次；指标劣势：本项目居住物业面积占比不超过总建筑面积的20%，社区规模及园林面积均偏小。项目劣势启示：本项目具备打造区

21、域标杆综合体的条件，承担引领传统老区复兴的使命；本项目周边居住氛围明显优于商务氛围，并且办公指标相对灵活，可考虑办公物业转化为类居住物业的可行性。【开发目标】本项目占位区域标杆项目，不追求全市影响力，但要求产品实现快速去化、成本可控战略目标塑造区域标杆项目，打造区域级的城市综合体财务目标实现资金平衡，快速去化以回收项目投资，并持有优质资产Part 3办公市场分析2.1 珠海宏观市场2.2 新老香洲片区市场【分布格局】珠海办公市场尚未成熟，本项目地处非核心商务片区，区域内写字楼整体档次偏低，商务氛围弱于吉大片区珠海已入市的办公物业集中分布于香洲城区，甲级和类甲级写字楼的数量较少。办公市场主要分为

22、新老香洲片区、吉大片区、拱北片区和前山片区。新老香洲片区是珠海传统商务中心，大多数写字楼较为陈旧，近几年新入市项目偏少，集中分布在人民路与紫荆路沿线。吉大片区目前为珠海CBD（中央商务区），商务氛围较好，写字楼项目平均档次较高。拱北片区是依托口岸发展形成的商务区，而前山片区传统上是工业区，两地的纯正写字楼项目较少。前山新老香洲吉大 拱北光大国贸中心财富大厦国际会议中心粤财大厦东大商务中心深发展银行大厦太和商务中心工商大厦泉福商业大厦名门大厦银都酒店粤海酒店中珠大厦华业大厦钰海环球金融中心安广世纪大厦恒和中心心海州报业大厦国际科技大厦森宇国际大厦日荣大厦甲级写字楼乙级写字楼中海大厦类甲级写字楼智

23、汇西九敦煌大厦中立信大厦本项目香洲城区写字楼分布（代表项目）【市场表现1】珠海市区写字楼市场非常关注地段价值，甲级写字楼基本集中于吉大、拱北片区等级代表项目所在区域入市时间租金（元/月） 物管费（元/月）售价（元/）甲级钰海环球金融中心吉大2012年1502029000中海大厦拱北2014年均价1002528000-30000类甲级安广世纪大厦老香洲2013年801201522000国际科技大厦新香洲2007年85-1001620000敦煌大厦新香洲2014年8520000智汇西九吉大2015年只售不租20均价23000乙级恒和中心新香洲2010年60-70写字楼14.3，公寓3.416000

24、中立信大厦老香洲2015年只售不租14000-18000深发展银行大厦老香洲1998年552.4泉福商业大厦新香洲2013年8513.516000森宇国际大厦新香洲2013年Loft65，平层402.5Loft16000，平层11000 光大国际贸易中心吉大1997年70-802218000心海州前山2012年只售不租16000甲级写字楼：仅有吉大、拱北的两个项目，均为近两年入市，平均售价和租金分别为2.8-3万元/ 和100-150元/ 月，物管费为20-25元/ 月；类甲级写字楼：数量较少，主要分布在新老香洲，同样为近期入市，平均售价和租金分别为2-2.5万元/ 和80-100元/ 月，物

25、管费为15-20元/ 月；乙级写字楼：数量最多，分布最广，其中多数入市时间较早，平均售价和租金分别为1.2-1.8万元/ 和50-80元/ 月。【市场表现2】珠海近期入市的写字楼去化速度较慢，月均去化面积集中于800-1500 ，主流总价区间为200-700万元珠海近3年新入市的写字楼平均月均销售去化800-1500 ，去化速度不太理想，主流产权面积集中于100-300 ，主流总价区间为200-700万元；已正式运营的写字楼项目入住率普遍较高，新老香洲较早入市项目的入住率普遍高于95%。类型代表项目所在区域入市时间主流产权面积（）总价区间（万元）月均去化面积（）去化率/入住率新入市销售型项目钰

26、海环球金融中心吉大2012年整层为主1970、少数202287整层5700，小面积550-850，1000去化率60%中海大厦拱北2014年多整层或半层销售850-1700，租赁面积150-4002300-4800对外销售单位过少去化率50%安广世纪大厦老香洲2013年单间70-120，三间起售450-780800去化率97%敦煌大厦新香洲2014年半层或整层450-900900-1800800去化率100%智汇西九吉大2015年120-270，半层650250-7001200去化率20%中立信大厦老香洲2015年180-280250-4505000去化率40%泉福商业大厦新香洲2013年90

27、-125140-200300去化率50%森宇国际大厦新香洲2013年215-275230-440800去化率100%心海州前山2012年220-360330-5801300去化率100%已运营项目国际科技大厦新香洲2007年70-350140-700入住率100%恒和中心新香洲2010年80-300120-500入住率95%深发展银行大厦老香洲1998年50-250入住率95%光大国际贸易中心吉大1997年140-227250-400入住率97%【客户分析】珠海市写字楼客户以贸易、咨询服务、金融、实业等行业的企业为主，办公面积以100-200 和600 以上的客户居多珠海办公客户的行业较为集中

28、，以贸易、咨询服务、金融、实业等为主。珠海市写字楼入驻客户的统计结果显示，贸易类行业的企业比例最高，其次为咨询服务类行业。另外，金融、实业、IT、文化、旅游等行业的入驻客户也较多。珠海办公客户以使用面积在100-200 和600 以上的企业居多。办公面积为100-200 的客户占到客户总量的1/4，办公面积超过600 的总部企业约占2成。总体而言，珠海办公企业的规模较小，实力较弱。珠海市写字楼客户的行业构成珠海市写字楼客户的面积构成()【产品品质内部空间】甲级写字楼在办公体量、标准层面积和层高、大堂面积和层高等方面明显高于类甲级、乙级写字楼等级代表项目写字楼面积（）实用率标准层 大堂公共走道

29、候梯厅面积（）层高（m)净高（m)面积（）层高（m)净宽（m)净高（m)净宽（m)净高（m)甲级钰海环球金融中心5516070%19703.92.651014.251.972.872.72.8中海大厦11000070%170042.75700101.82.73.53类甲级安广世纪大厦2000070%11003.82.71009.62.32.72.52.7国际科技大厦2350070%15903.92.63809.51.82.62.42.8敦煌大厦2050970%9002.7400101.82.62.42.8智汇西九2432775%13093.87乙级恒和中心35000（含公寓）135042.64

30、001522.62.42.8中立信大厦3200070%1450410.61.8光大国际贸易中心6000070%23003.52.32507.52.52.33.42.5写字楼面积：甲级写字楼办公体量至少在5万 以上，类甲级写字楼办公体量集中于2-2.5万 ；实用率：珠海各等级写字楼的实用率一般为70%；标准层：甲级写字楼的标准层面积介于1700-2000 之间，类甲级写字楼的面积集中于900-1600 ，同时，甲级和类甲级写字楼的层高一般为3.8-4m；公共走道和候梯厅：甲级和类甲级写字楼公共走道的净宽集中于1.8-2m，候梯厅净宽集中于2.4-2.7m。【产品品质硬件配置】中空双银LOWE玻璃

31、幕墙与VRV或VAV中央空调成为珠海甲级与类甲级写字楼的标准配置，不过客梯数量普遍偏少幕墙：甲级和类甲级写字楼多采用中空双银LOWE玻璃幕墙，并且石材运用越来越少，增强商务感；空调：甲级和类甲级写字楼均采用VRV或VAV中央空调，选用三菱、开利等品牌，乙级写字楼多采用传统风机盘管中央空调或分体空调；客梯：甲级写字楼均采用进口三菱或迅达电梯，载重为1350Kg或1800Kg，类甲级写字楼多采用国产日立电梯，载重为1150Kg或1350Kg，两类写字楼的单梯服务面积集中于5000-6000 ，客梯数量偏少。等级代表项目幕墙空调客梯网络地板品牌制冷方式品牌载重单梯服务面积（）甲级钰海环球金融中心中空

32、双银LOW-E玻璃与干挂花岗岩石材格力VRV中央空调进口迅达1800kg/24人5500有中海大厦中空双银LOW-E玻璃进口三菱VAV中央空调进口三菱1350kg/18人5000有类甲级安广世纪大厦中空双银LOW-E玻璃与氟碳铝单板美国开利VRV中央空调德国蒂森克虏伯1350kg/18人5000无国际科技大厦玻璃与干挂高级石材VAV中央空调国产日立1150kg/15人5875无敦煌大厦玻璃与干挂高级石材中央空调国产日立1150kg/13人6800无智汇西九中空双银LOW-E玻璃VRV中央空调通力4055乙级恒和中心玻璃风机盘管中央空调国产日立1050kg/14人6750无中立信大厦玻璃与石材1

33、0000无光大国际贸易中心玻璃搭配石材风机盘管中央空调国产日立1200kg/10人6500无【未来供应】未来珠海市区写字楼项目供应数量较多，以城市更新项目为主，未来写字楼供应主要集中在吉大，老香洲片区供应相对较少丹田广场2期珠华商业广场旧改庆华集团旧改中南房产项目财富贸易项目仁恒滨海中心宝来康酒店改造拱北口岸商业中心成山集团旧改腾兴项目旧改中海环宇城办公世邦商贸物流旧改梅溪工业区旧改本项目恒天国际大厦泰福国际金融大厦蓝海金融大厦南航珠海区域总部卓夫国贸金融中心勇达综合体项目在建项目规划项目珠海香洲城区未来供应项目分布【未来供应】珠海市区未来规划商用项目总建筑面积超过200万，预计办公供应量将超

34、过100万，不过短期内新老香洲供应量相对较少，本项目写字楼产品应尽早入市抢占先机区域项目名称建筑面积（万）用途新老香洲卓夫国贸金融中心10（办公5.5）办公、商业勇达综合体项目7.7（办公3.5万）写字楼、商业、公寓、酒店恒信综合体项目（旧改）12.8商业、住宅、办公梅溪工业区（旧改）30住宅、办公、商业吉大珠华商业广场（旧改）32.1酒店、商业办公中南房产项目1.8商业、住宅、办公、工业财富商贸项目3办公庆华集团（烂尾楼重间）6.34酒店、办公拱北滕兴项目（旧改）10商业、办公、公寓拱北口岸商业中心60酒店、商业、办公保利达项目30办公、住宅、商业前山世邦商贸物流中心（旧改）53住宅、办公、

35、商业中海环宇城办公18办公、商业红石大厦1.7办公珠海宏观市场小结珠海商务市场尚不成熟，甲级写字楼分布于地段价值较高的吉大、拱北片区；珠海甲级和类甲级写字楼平均售价为2-3万元/平均租金为80-150元/月；珠海近期入市的写字楼去化速度较慢，月均去化面积集中于800-1500 ，主流总价区间为200-700万元。市场表现珠海甲级写字楼在办公体量、标准层面积和层高、大堂面积和层高等方面明显高于类甲级、乙级写字楼；中空双银LOWE玻璃幕墙与VRV或VAV中央空调成为珠海甲级与类甲级写字楼的标准配置，不过客梯数量普遍偏少。产品品质未来写字楼供应主要集中在吉大，老香洲片区供应相对较少；未来全市办公供应

36、体量较大，但短期内新老香洲供应量相对较少，本项目写字楼产品应尽早入市抢占先机。未来供应启示：珠海写字楼价格实现较差，去化不太理想，且本项目地处非核心商务区，片区商务氛围偏弱，建议适当控制办公体量；未来吉大将有大量高档写字楼入市，聚集全市的大型实力企业，建议本项目目标客群重点聚焦本区域。本项目站位新老香洲的区域标杆项目，因此我们重点分析新老香洲写字楼市场机会【市场表现】新老香洲片区写字楼市场整体呈现价格实现低、去化速度慢、面积段与总价区间较小三大特征类型代表项目入市时间租金（元/月） 售价（元/）主流产权面积（）总价区间（万元）月均去化面积（）去化率/入住率新入市销售型项目安广世纪大厦2013年

37、8012022000单间70-120，三间起售450-780800去化率97%敦煌大厦2014年8520000半层或整层450-900900-1800800去化率100%中立信大厦2015年只售不租14000-18000180-280250-4505000去化率40%泉福商业大厦2013年851600090-125140-200300去化率50%森宇国际大厦2013年Loft65，平层40Loft16000，平层11000 215-275230-440800去化率100%已运营项目国际科技大厦2007年85-1002000070-350140-700入住率100%恒和中心2010年60-701

38、600080-300120-500入住率95%深发展银行大厦1998年5550-250入住率95%工商大厦1996年5012000100-200120-240入住率95%太和商务中心1998年60（含物管费）100-200入住率95%价格：新老香洲较高档次写字楼平均租金和售价分别为80-100元/月和2-2.2万元/；去化：新老香洲新入市的项目月均去化面积集中在800-1000，去化速度较慢；总价：新入市项目的总价区间集中在150-500万元，主流产权面积为70-300。【客户分析】新老香洲写字楼客户集中于房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术等行业，办公面积以70-150 的客户居多，企业规

39、模普遍偏小行业构成：新老香洲写字楼客户以房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术行业企业为主。已运营写字楼入驻客户的统计结果显示，房地产类行业的企业比例最高，其次为实业类行业，咨询服务类行业企业的比例为14%。另外，金融、高新技术、IT类、贸易等行业的入驻客户也较多。面积构成：新老香洲办公客户以使用面积在70-150 的企业居多。办公面积为70-150 的客户超过客户总量的7成，可见新老香洲片区内办公客户的规模普遍较小，实力较弱。新老香洲写字楼客户的行业构成新老香洲写字楼客户的面积构成数据来源：新老香洲已运营写字楼的水牌统计汇总【产品品质】基于开发风险与成本控制两大因素，目前新老香洲写字楼基本控

40、制在100m以内，办公体量集中于1.5-3万，产品采取形象提升与硬件配置的实用主义两大策略高度：新老香洲片区写字楼高度多数不超过100m；写字楼面积：本片区写字楼体量集中于1.5-3万 ，平均体量较小；产品品质：本片区较高档次写字楼标准层面积和层高分别集中于900-1600 和3.8-4m，大堂面积和层高分别约为200-400 和10m，中空双银LOW-E玻璃幕墙和VRV或VAV中央空调逐步推广。类型代表项目入市时间高度（m)办公面积（）标准层大堂幕墙空调面积（）层高（m)面积（）层高（m)新入市销售型项目安广世纪大厦2012年100左右2000011003.81009.6中空双银LOW-E玻

41、璃与氟碳铝单板VRV中央空调敦煌大厦2014年952050990040010玻璃与干挂高级石材中央空调中立信大厦2015年106320001450410.6玻璃与石材泉福商业大厦2013年87.45142008894Low-E中空镀膜玻璃分体空调森宇国际大厦2013年9015000658平层3m，复式4.5m2003.3玻璃与石材分体空调已运营项目国际科技大厦2007年702350015903.93809.5玻璃与干挂高级石材VAV中央空调恒和中心2010年6835000（含公寓）1350440015玻璃风机盘管中央空调深发展银行大厦1998年803128013603.1504石材分体空调【典

42、型项目】安广世纪大厦：目前新老香洲片区的标杆项目，2年多售罄，年均去化不足1万 ，严重影响投资回收类别具体指标项目位置香洲凤凰北路2099号占地面积（）9043建筑面积（）28937办公面积（）20000标准层面积（）1100主流产权单位（）70-120大堂面积（）100开盘时间2013年去化率97%月均去化面积（）800年均去化面积（）9600装修标准简单装修售价（元/）22000总价区间（元）三间起售，450-780万租金（元/月）80120物业管理费（元/月）15物管顾问高力国际停车位（个）320停车位配比每90配1个停车位主力客户以周边金融、咨询服务、贸易企业为主【典型项目】中立信大厦

43、：新老香洲片区今年5月最新入市的项目，2个多月销售去化4成，吸引了大量周边升级客户进驻类别具体指标项目位置银桦路和兴国街交汇处西南侧占地面积（）8355建筑面积（）50000办公面积（）32000标准层面积（）1450标准层层高（m）4主流产权单位（）180-280开盘时间2015年5月去化率40%月均去化面积（）5000装修标准毛坯售价（元/）14000-18000总价区间（元）250-450万停车位（个）406停车位配比每120配1个停车位主力客户周边升级客户居多，少量投资客【典型项目】恒和中心：2010年入市的项目，包含1栋写字楼和1栋SOHO公寓，由SOHO公寓对冲大体量写字楼的风险，

44、并且公寓的入住率更高类别具体指标项目位置香洲区人民东路与迎宾北路交汇处东南角占地面积（）8510.36建筑面积（）40630.15物业类型1栋16层写字楼和1栋15层公寓办公面积（）21600公寓面积（）13400标准层面积（）写字楼1350，公寓900主流产权单位（）写字楼80-300，公寓40-80开盘时间2010年5月去化率100%空置率写字楼5%，公寓满租售价（元/）写字楼1.6万，公寓1.5万总价区间（元）写字楼120-500万，公寓60-80万租金（元/月）写字楼65，公寓55物业管理费（元/月）写字楼14.3，公寓3.4主力客户以实业、房地产、贸易行业企业为主，公寓均入住办公企业

45、新老香洲市场小结新老香洲片区写字楼市场整体呈现价格实现低、去化速度慢、面积段与总价区间较小三大特征；片区较高档次写字楼平均租金和售价分别为80-100元/月和2-2.2万元/，新入市的项目月均去化面积集中在800-1000，总价区间集中在150-500万元，主流产权面积为70-300。市场表现新老香洲写字楼客户集中于房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术等行业，办公面积以70-150 的客户居多，企业规模普遍偏小；新入市项目客户主要来自本区域，以本地升级客户为主。客户分析基于开发风险与成本控制两大因素，目前新老香洲写字楼基本控制在100m以内，办公体量集中于1.5-3万，产品采取形象提升与硬件

46、配置的实用主义两大策略；产品品质启示：风险考虑：适当控制项目体量、高度并采取产品分化分流风险；客户需求：重点满足片区升级客户需求，控制产品总价段与面积段；成本控制：基于价格实现较低，采取成本控制配置产品（净高、实用率、电梯、空调、停车位配比等），适当提升形象（外立面、大堂与物管）。Part 4公寓市场分析普通公寓 （居住型公寓）SOHO公寓酒店式公寓用地性质 一般为居住用地一般为综合性用地，商住或商业用地一般为商业用地产权年限70年40年或50年一般为40年开发特点城市核心繁华地段交通可达性强周围居住氛围和商业氛围浓厚城市核心繁华地段主干道沿线位于商务中心、都市景观休闲区、旅游区等周围景观资源

47、好租售模式销售销售租赁模式、产权式经营模式为主客户需求低首付、低月供精装修交房，配套完善，交通方便具有较大投资价值，升值潜力大可注册公司，价格相对写字楼低投资回报率高，升值潜力大具备良好的商务、景观条件具备较高的投资价值目标客群高级白领投资客自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好 投资客租客主要以周边高级白领为主酒店客户以外地游客为主购买客户主要以投资客为主代表项目中信红树湾、金域华府、诚丰水晶座、华融时代广场莲城印、嘉年华国际公寓、恒和中心、天朗海峰（居住用地）诚丰星座、诚丰银座（居住用地）【市场概况】目前珠海市场以普通居住公寓产品为主，作为住宅产品的补充，商务公寓、酒店式公寓较少

48、【市场格局】珠海公寓产品主要集中在拱北和南湾片区等商业氛围较浓区位，交通可达性强，吸引澳门和全市的投资客。居住公寓多数是大型住宅社区，SOHO公寓和酒店式公寓社区规模较小编号性质片区项目项目自带的物业类型1居住公寓拱北华融时代广场9万方商业，18万平酒店雅高品牌2中海富华里7.5万平商业街区，诺福特星级酒店，甲级写字楼3南湾中信红树湾大型住宅社区4华发新城6期18万商业购物中心5华发世纪城大型住宅社区6新老香洲金域华府8栋小高层组成7前山诚丰水晶座2栋塔楼组成8SOHO公寓南湾天朗海峰2栋塔楼组成9吉大嘉年华国际公寓1栋塔楼组成10新老香洲恒和中心办公主楼、SOHO副楼11酒店式公寓吉大诚丰星

49、座2栋塔楼组成12诚丰银座2栋塔楼组成南湾拱北新老香洲珠海公寓市场分布图澳门吉大前山111234571061298【供应结构1】目前全市居住式公寓供应主要集中在前山和南湾，主城区供应稀缺目前主城区0-60m22291套供应中，前山占比39%，南湾占比27%，唐家湾占比19%，主要来自世邦燕都花园（485套），锦绣四季花园（388套）；主城区供应稀缺，仅占总供应量的15%。【供应结构2】随着莲城印，莲邦广场的入市，及前期多个出让地块表明，横琴片区将成为未来商务公寓的主要供应区域，将大量拦截澳门客户挂牌序号/宗地编号宗地位置宗地面积规划土地用途出让年限容积率13049/ 珠横国土储2013-01横

50、琴新区十字门大道东侧、汇通三路南侧、荣港道西侧、汇通事路北侧32453.77综合用地商业、办公、酒店：40年商务公寓：70年5.913088/珠横国土储2013-04号横琴新区环岛东路东侧、安临路南侧、福临道西侧、横琴口岸广场旁23834.28综合用地办公、酒店、商业40年，商务公寓：70年5.513089/珠横国土储2013-05号横琴新区环岛东路东侧、安临路北侧、福临道西侧、横琴口岸广场旁23792.76综合用地办公、酒店、商业40年，商务公寓：70年5.512129 /珠横国土储2012-04 横琴新区富城道东侧、琴海北路南侧、富民道西侧、兴盛五路北侧22980.78商业服务业设施用地4

51、0年6.58片区公寓项目占地面积总建面开盘时间总套数物业类型横琴莲邦广场约15万平约50万平住宅、商业、写字楼、LOFT公寓莲城印13000平130000平2015年6月505商业、酒店式公寓、酒店、会所【市场表现1】珠海酒店式公寓与SOHO公寓一般控制在500套以内以控制其开发风险性质片区公寓项目开盘时间体量（）总套数入市价格（万/）装修标准（元/）去化速度（套）去化率目前价格（万/）居住公寓拱北华融时代广场2013年10月1305887002.8 40001880%4.5中海富华里2013年4月2700007511.8300022100%2.2南湾中信红树湾2012约700002.1400

52、01590%2.7华发新城六期2012年09月1.8300080%新香洲金域华府2012年1月1494521.253500100%2.2前山诚丰水晶座2013年8月391807001.2200025基本售罄1.55酒店式公寓吉大诚丰星座2010年10月约300003321.420001690%2.5SOHO公寓老香洲恒和中心2010年5月406304381.0100%1.5南湾天朗海峰2012年9月709559181.3毛坯2790%2.0横琴莲城印2015年6月约500005054.4开盘去化60套10%4.4类型项目 80100120140160180200220240260280300居

53、住公寓华发新城 40-60中信红树湾 40-88华融时代广场 40-110m2 诚丰水晶座 34-84m2 酒店式公寓诚丰星座 45-125m2 SOHO公寓天朗海峰 63-99 总价区间（万元）从几个楼盘中可发现，公寓产品的总价区间位于80-150万之间；华发新城、诚丰水晶座主打60平以下户型，总价区间控制在130万以内；华融时代广场由于单价高达2.8万，且户型面积超过110平，导致总价高于300万；去化速度最快的是诚丰水晶座的34-58单房产品，超过15套/月；其次是华融时代广场的40-50平户型，月均13.6套；去化率最低的华融时代广场的120平户型，月均不到1套，其次是中信红树湾的80

54、平；月均不到1套；备注：天朗海峰的99平户型为loft产品【市场表现2】总价控制在150万以内的产品去化率较高，面积段在40-60小户型产品和LOFT产品的去化速度更为理想月均去化（套）【市场表现3】近年来南湾横琴、吉大拱北的投资门槛不断攀升，多数实力较弱的投资客开始转向新老香洲、前山等门槛较低区域200w100w13年投资区域：吉大、拱北、南湾代表项目：华发新城六期、诚丰星座现在投资区域：新老香洲、前山代表项目：诚丰水晶座、金域华府13年投资区域：横琴、南湾、拱北代表项目：中信红树湾、华融时代广场现在投资区域：吉大、拱北代表项目：中海富华里、诚丰星座现在投资区域：横琴、南湾、拱北代表项目：莲

55、城印公寓项目区域物业类型购买客户置业目的华融时代广场拱北普通公寓澳门客户自用、投资皆有中海富华里普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户自用、投资皆有天朗海峰南湾商务公寓外地企业老板、澳门客户、珠海投资客99复式基本被潮汕老板贩买，用于自身办公；40多、70多主要用于投资、出租中信红树湾普通公寓澳门客户、珠海高端客户、外地投资客户40多主要用于投资，60、70多两种户型兼自用和投资，88复式主要自用华发新城普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户投资用于出租收益华发世纪城普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户投资用于出租收益诚丰星座吉大酒店式公寓珠海本地客户自用、投资皆有诚丰水晶

56、座前山普通公寓珠海本地客户、澳门客户自用、投资皆有【客户特征1】珠海购买公寓的客户主要包括澳门客户、珠海本地客户、外地客户，置业目的以投资为主外地来珠海投资客户经济实力较强，对于珠海自然气候比较中意、市场增值潜力比较看好，因此喜好投资那些户型适中可以自带度假功能的产品；珠海本地客户经济能力有限，热衷于购买总价低的产品，然后出租收益。世联珠海分公司策划访谈珠海市场上投资客比较多，大致分为三类：港澳客户（以澳门为主）、外地客户（和珠海有千丝万缕联系的客户）、珠海本地客户。世联珠海分公司策划访谈【客户特征2】珠海公寓市场购买客户主要存在五大类型客户类型主要特征描述客户关注点澳门客户对于地理区位特别重

57、视，喜欢投资离澳门较近区域；总价承受度高；注重长期投资，看重远期增值利益；在总价、有升值潜力下，更喜欢实用率高、赠送多的一房一厅产品区位、总价、居住配套设施、产品户型、交通便捷珠海高端投资客本地高档人群，对于政策、经济发展敏感度极高；经济能力强，价格承受度高；对于产品投资，以长期为主；偏好投资升值潜力最大的区域；偏好投资明星产品，彰显身价升值潜力明星产品珠海中低端投资客对珠海市场特别熟悉，清楚知道珠海未来市场动向；以投资为主，没有自用色彩，除重视未来升值外，更重视当前租金收益；由于经济能力限制，偏好户型面积小、总价低的产品；出于出租影响，对产品周边配套、交通、区域成熟度比较敏感总价、升值潜力租

58、金回报率生活配套设施区域成熟度珠海中小企业经济实力较弱，偏好户型面积小、商住两用的产品；考虑企业发展需求，对产品周边配套、交通、区域成熟度较为敏感总价、商住两用生活配套设施区域成熟度外地投资客有候鸟迁移的特点；既看重珠海未来增值潜力，又中意珠海自然气候；对于投资产品，基本都有自用要求，因此，特别注重周边自然环境、景观资源、生活配套、服务管理；由于自住，产品户型会选择偏大一点产品（60-80）景观资源要求较高升值潜力生活配套设施齐全环境舒适户型产品受访人: 张森职位：诚丰星座项目组策划公司：珠海世联行地产产品认知：珠海还没有50年产权的公寓产品，小户型的住宅产品就等同于公寓；客户需求分析：1.短

59、线纯投资型：手上有一定的闲散资金，但整体资金实力较为一般，希望寻找低总价物业出手防止资金贬值，投资成为一种“刚性需求”，该类客户在市场上较活跃，但有向前山、新老香洲区域流动的趋势2. 自用型：主要是买来做婚房或者给父母养老用的，做婚房的就比较关注配套还有学位，面积一般需求在两房左右，给父母养老用的，由于老年人对大配套尤其是医疗配套要求较高，同时对社区规模的要求不高，所以对项目的抗性较弱，房型面积需求偏小，总价容易控制3.珠海本地高端投资客：客户年龄层次偏大，已经有一定的资金积累，更看好吉大区域长期升值走势；关注点：价格、投资回报率、地段、户型、学区；产权年限：由于珠海尚无50年产权的公寓，这个

60、对自住客会存在较大抗性，但对于资深投资客，只要产品有特色，有亮点，还是有吸引力的；客户来源：就诚丰星座而言，主要是珠海本地客为主，尤以香洲和吉大最多。澳门客户偶尔会有，不过都是偶尔路过，成交的也比较少，他们还是偏好口岸物业。【客户特征3】一房是客户需求面积的绝对主力，主要用于纯投资，两房产品的需求较为分散，主要是首置型客户、养老型客户及部分高端投资客户。澳门客户更倾向于口岸物业。【客户特征4】处于成长期的中小企业选择购买商务公寓产品作为初期的办公选择我们是珠海唯一一个能够办公的住宅产品，所以附近华发好多业主在我们这边买了产品来投资，有的也会把公司搬过来，我们这几年的租金涨得都比较快，现在租金平