XXXX年徐州睢宁项目策略沟通

1、CHILL NINGBO OUT【睢宁项目策略沟通】1项目研判及客层浅析Market Analysis天下大势2项目概况 Item Survey项目坐落于江苏徐州睢宁县政府旁，睢河北路西、红光路东、永安路北、永学路南。项目自驾车只需5分钟便可抵达市中心，项目距市中心直线距离2公里。3项目区位4他们通常被称为贵族、名流、或者精英，绝对的成功人士，对自己的经济前景很看好。他们可能是企业家、是技术精英、也可能是政要，甚至可能是内地的富人 。用品味这样的抽象概念进行划分很难。用年龄来划分也未必准确，但他们有一个共同点就是：富有。需要社会认同他们的地位及价值。本案面对的是徐州甚至长三角范围内的高端的人群

2、，在全国某大城市都可能拥有有豪华居所，他们期望的是一种优雅奢华隐蔽的生活环境，同时又不能与现代生活分离消费者浅析5他们可能已换了两次房甚至更多，现在住的也不错，他们选择新居所的行为带有他们在商场上的作风：稳健、挑剔。虽然现在豪宅很多，但他们仍在观望，真正的原因是：他们希望拥有真正高品质优雅尊贵的生活享受，但现实中很少有楼盘让他们真正感到有分量。一生中的第二、第三次购房，对他们来说，买的已不仅仅是居所，更是他们的名片，是他的家族的一个图腾。他用自己占据的土地的价值，房子的价值来宣告他自身的价值。消费者写真6赤贫阶层本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近层峰

3、的部分（也有部分客户来自新资产层）。在积累财富的过程中，他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入，故经济体系又将其称为：稳定资产层。社会结构体系模拟图权力顶层财富顶层稳定资产层新资产层富裕市民阶层市民阶层目标客群7客群结构身份描述主力客群 政府官员； 私营企业主、国企高管或企业负责人（政商阶层）；引导客群 专业人士中级别较高者 外企、私企中高级管理阶层； 中小型民营或私企老板等客群组成8掌握社会大资源，尤其是弃政从商、官商联动者；该阶层多为行业领域的精英，但不事张扬，习惯隐藏，属于一个富有而知性的阶层；置业经验丰富，部分人有在国外生活的经验，对于房产具备成熟的判断力；希望获得附加值高的物

4、业，喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养；多具备收藏爱好，用多个不同功能的房间满足其私藏与展示的要求；5. 形成户外生活习惯：出国、度假、观光等户外活动习惯强。主力客群行为特征9这类人群年龄跨度较大，多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋；因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标签）区分开来。对物业的创新和流行趋势非常关注，强调自己的审美观和价值观；对消费品的经济价值敏感，擅长数理分析和对比，希望获取高值回报；对长辈的健康及生活更为关注；并更加重视对子女的教育情况；引导客群行为特征10本区域内建成或在建项目不多，相对起点较低，

5、从建筑、景观、品质等方面都无法与我们形成直接竞争，短期内不会面临同质化的竞争，但中长期内一旦占据市场第一的位置，将会成为所有对手攻击的目标！竞争浅析11虽然很多是欧式风格产品，但品质中庸，同质化严重区域别墅市场仍属于启动阶段市场缺乏高品质楼盘区域市场上的欧式别墅项目还停留在简单的COPY阶段，缺乏对建筑风格以及所涵盖的生活方式的深刻理解12COPY，充其量只是形似。而我们要的是神似对法式尊贵韵味的传承对高品质优雅生活的追求13我是谁? Who am I?景 观:以极致的景观营造来表达人性化，处处以人为本的空间排布， 使得景观能够最大限度地深入社区的每一个细节，延伸生活的艺术；地 段:距市中心2

6、公里，紧邻睢宁县政府，国际酒店，中学等，滨水商业街与某公园在建中；品 质:大气、尊贵、奢华、浪漫、唯美、经典、贵族、优雅、艺术、高品位，高格调；建 筑:建筑立面色彩典雅清新，贵族风格，高贵典雅，低调奢华。奢华是基础，低调是对其细节及 品质的至高要求，制作工艺精细考究，精工细作；享 受:本项目能提供最隐私最高档最安全的休憩环境就像您在欧洲其它城市的豪邸一样；服 务:知名五星级酒店物业顾问服务，本项目无时无刻像忠心的管家一样呵护您和家人和贵宾；邻 居:即圈层，基于项目单价和产品力的理由，本项目相信与您英雄所见略同的邻居， 都是兼具品味与财富的名流仕绅。 14我们的USP是什么？我们的机会在哪里？1

7、5我们的USP不是建筑风格的复制而是神形兼备的构筑品质生活的尊贵享受16市场突破点在哪里？市场突破点的核心建立项目在区域内的品牌领导地位市场突破点的关键建立市场致高点，全面建立竞争优势市场突破点的建立形象的高点 产品的高点 整合推广的高点现场优势的建立、整合攻击优势建立17 形象高点建立的意义：我们需要在每一个点达到极至，每一个都将是亮点；从形象上，首先颠覆徐州！名称的高点 ：项目案名与区域现有楼盘的区隔性，提前将尊贵生活的优雅意境在名称上 一览无遗，全面建立与众不同点。 主题的高点 ： 与世界深呼吸，超前50年，提升项目的品质！我们不再单纯的强调环境的美、地段的好，直接跳出来，在另一个层面，

8、号召一种真正的高品质生活概念！ 建立高点，彻底颠覆徐州！成为徐州高端项目新指标！形象高点如何建立？18现场高点如何建立？ 现场高点建立的意义 ：眼见为实的营销方式，是地产高层面竞争质变点的开始；区域项目还没有达到现场眼见为实的打动力，只要现场产品展示的高点建立，项目的核心竞争力即全线建立； 现场高点建立的标准： 世界级、奢华感、尊贵大气 现场高点建立的原则： 提前将项目的亮点放出来，提前展示美好未来刺激消费者！景观样板区、大门入口、双会所、网球场、示范样板区（联排）、（海军陆战队）物业管理保安、细致贴心的服务19运筹帷幄传播概念及创意表现Idea and Represent20 本案要持续领先

9、、开创先例，势必需要跳出产品的竞争，超越文化的竞争，以品位决胜负，定格局21我们的观点：我们营销推广不只为卖房子，更为在这座城市树立身份坐标。22我们的观点：本项目立案之高可谓区域之最本项目的众多特征和超高标准也是区域其它项目望尘莫及的 在区域范围内本案无人可比没有可比 才是唯一23我们的目标：打造区域市场上前所未有的高端产品24统一的营销传播概念用纯正法兰西人文生活标准，营造有格调的经典生活方式高贵、优雅的生活格调25瑰宝级 当代法国风情高尚社区项目的属性定位瑰宝：稀罕之物，才称瑰宝；法国原著：不仅是法国风格的建筑、更有纯粹法国人文精神的，才是原著。稀缺、生态、品质兼具者，才叫别墅，成规模的

10、别墅区域，自然提升项目居住价值。26区域内品质标杆【稀缺产品，独一无二】纯正的法式风情体验项目两大核心竞争点高端定位价格突破【人们从未体验过的居住感】高贵、优雅的生活格调项目核心概念瑰宝级 当代法国风情高尚社区项目属性定位27为什么是法国？28法国是世界上最注重生活品质的国家法国人最懂得享受生活法国伟大的哲学家卢梭说：法国的精神就是尽情享受生活。香水、美食、红酒、时装、书籍、雕塑、音乐、名画。29一种很有格调的物质生活一种有美学意味的栖居方式一个高尚人文精神的居住氛围一个可以陶醉百年的生活梦想以当代欧洲为生活蓝本，再造一个属于法兰西的梦境 创造30水岸边的宫苑，贵族气的阳光、喝着咖啡、吹着风笛

11、.充满奢华、浪漫、优雅、华丽的高品质欧洲郡中生活我们需要给人们什么样的联想？31贡多拉驶过波波里花街的时候，塞纳左岸上飘来露天咖啡馆的香味，那是地道的Espresso.这味道，亦有了贵族般的优雅气质。32当然，当夜晚华灯初上，小酒吧的阁楼里漫溢Chianti的香味时，这样浓郁的格调，不止在眼里，还在心里。33与居住的关系从建筑形态到生活方式。华丽而浓郁法式建筑风格已经被深深地烙上了文化的印记，已经不单是唯美、大气的建筑风格，更是一种充满浪漫主义精神、典雅、高格调的生活方式。感染对生活品质具有追求的阶层，不但带来了区域内最好的建筑产品，也带来了新的生活理念和生活方式。不是所有的生活都能够捕捉内心

12、深处的愉悦34主推案名：香颂丽都 35案名释义：香颂来自法语“chanson”一词，本意为歌曲法国香颂是法国通俗歌曲和情爱流行歌曲的泛称，以甜美浪漫的歌词著称于世。 36SLOGAN沉醉一生的优雅37副推案名建议：蔚蓝海岸 香榭丽舍 蝴蝶堡 巴黎春天 塞纳左岸莫奈印象 毕加索 新邦 圣 玫瑰湾 塞纳欧香38基础视觉赏析39主推案名：香颂丽都说到“香颂”，脑海里马上就会浮现象：“秋叶”、“玫瑰花般的生活”、“大海”，或是“巴黎的天空下”歌曲的旋律浪漫的梦，格调的梦，品位的生活梦，数百年的积淀这里随处可见喷泉、雕塑和精美的园林空气中弥漫着艺术的氛围、香水的分子和咖啡的因子4041424344454

13、647案名：蔚蓝海岸想要体验最纯正的法式假期，就到法国南部去吧。 从19世纪末开始，就有大批的艺术家被蔚蓝海岸深深地吸引。它生活的温馨，醉人的光影，无穷多样的景观和气候的和谐，使蔚蓝海岸成了一个意味着自由和实验性艺术的得天独厚的乐土。4849505152535455案名：蝴蝶堡象蝴蝶一样美丽自在生活56575859606162636465666768案名：香榭丽舍香榭丽舍大街是巴黎城一条著名的大街。她被看作是巴黎最美丽的街道。爱丽舍田园大街取自希腊神话“神话中的仙景”之意。 69707172737475767778案名：塞纳左岸 “左岸”(La Rive Gauche)，通常指法国首都巴黎在塞

14、纳河左岸的部分，是中文中一个新的流行语，具有浓厚的文化或意识形态意味，并衍生出左岸公社、左岸文化、左岸咖啡等产品。房地产广告中也常用“左岸”章显所谓的文化品味、贵族品质。 79808182838485868788阶段执行及媒介运用Phases and Media步步为赢89星河湾（北京）万科城（深圳）高端项目开发模式案例赏析案例选择：90星河湾（北京） 1.项目背景项目位置：位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，4环至5环间；项目规模：用地面积 520 亩，总建面约 60 万平米 ；开盘时间：05.6.18面市市场环境：受新政影响，房地产行业普遍进入淡市；91星河湾（北京）2.项目规划规模用地

15、面积520亩，总建面约60万平米， 分2期开发；分期1期建面21万平方米，建筑形式为9-11层小高层，1500套左右，商业街、幼儿园、小学、体育馆、会所等生活配套齐备；2期产品预定为28层高层建筑；另规划有占地11万平米的生态公园；2期生态公园四季会四季会体育馆小学幼儿园商业街1期923.启动期策略营造豪宅社区，高举高打，以超越区域平台的高价入市北京星河湾项目开盘前投资15亿，近四年时间完成现楼、园林及各种配套，打造现楼美景全成品；2005年6月，北京星河湾一期（地上）21万平方米产品以全成品面世，社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆等同期建成，以全成

16、品开盘；为了创造完美的的天际线，不惜更改原来已通过的规划，减少了约5万平米的销售面积；以住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享全方位构成产品价值；植物搭配，重木轻草；多软绿，少硬绿引进了近百多种7000多棵树，保证秋冬两季 1/3 落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色北京星河湾 规划了总建筑面积 10000 余平方米的四季会，定位于中国首家超五星级精品酒店与亚太区规模最大、历史悠久的国际知名物业服务公司高力国际强强联手93对本案开发启示：1. 追求产品景观的卓越，不惜牺牲利润；2. 极致打造社区园林，以园林带动销售；3. 不遗余力打造社区配套，全成品开盘， 摈弃一般的低开高走策略，高开高走， 实现

17、利润最大化。94深圳万科城：创新产品启动，综合物业类型产品组合1、多种物业类型、多种产品、多种户型组合，降低销售风险，获取最大利润。物业类型从小户型公寓、小高层、专利产品情景花园洋房、升级产品宽景house与联院别墅、到双拼别墅。跨度从68-270平米。用足容积率下，打造低密度亲地houses社区。2、低开高走，物业类型组合逐渐走高，价格上升稳定每期开发以综合物业类型组合策略总体表现为产品低开高走，首期组合中走市场常见产品多层、小高层、花园洋房以及少量宽景house。二期主要以联院TH、宽景house、情景花园洋房为主。前两期开发奠定低密度亲地houses大盘形象。3、配套先行，做足“城市”都

18、市概念以3万平米风情商业街、小学配合项目首期开发，弥补项目的区域陌生的劣势。首期综合物业类型启动，高端产品宽景house建立项目高档形象，花园洋房获取首期开发利润。4、做足场景展示，一期销售实景展示。景观中心首先完成，看得见的未来居住体验95万科城一期展示区看得见的未来居住体验在一期开盘初期，将各种物业类型3万平米商业、中心广场、景观园林、教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验。教育配套开放式广场Townhouse商业Loft情景洋房宽景House小高层广场、水系、风情商业街等非限定性空间在入口处核心位置优先展示，为各种客户提供不同的想象和体验空间96 主景观体系前移，将未来的居住意境充分

19、展现，以弥补项目自身资源不足的先天劣势，同样邻近的中海日辉台项目销售价格较万科城低1000元/平方米，品牌差异和展示体验的不同是造成差距的根源。97对本案的启示：1.注重体验营销，尤其是高端产品，目标客户更加注重生活的品质，合理利用景观示范区、样板间、会所的展示功能，促进销售的去化；2.注重对社区配套的打造；配套先行，做足“城市”都市概念3.低开高走策略，前期牺牲利润打品牌，塑影响，后期补足前期缺失的利润；4.开发策略：先高密度产品产品，低价入市塑品牌，逐渐转向低密度产品，赚取利润。98项目开发方案建议：开发策略低密度向高密度从南至北联排别墅开发逐渐到高层以营销中心、会所、景观示范区等作为重点

20、展示，体现高品质格调项目由低密度到高密度的整体开发顺序，1期以联排别墅产品启动，高价入市，塑造高端形象，优点是，拔高项目形象，将自己与周边楼盘区隔开，缺点是，要求开发商启动资金雄厚，有足够的资金进行景观的打造，售楼中心展示。99睢宁项目，开工时间暂定2011.06睢宁项目，开盘时间待定1、主要工程节点：现场售楼中心开工待定2、辅助工程节点：工程紧锣密鼓筹备中，并不影响营销大局。我们，走在前面！100入市时机： 入市时机的选择：良好的开始是成功的一半，入市时机方式把握得好，才能产生好的销售开局。入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素：项目可售时间：通常我们选择在正式预售前12个月入市宣传、一方面

21、为项目提前造势、另一方面可为正式销售积累有效客户。准备充分后入市：入市时必须在售楼大厅、营销广场、项目周边环境改造、工程形象等内外包装方面有良好形象展示，模型、楼书、展板等销售工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。无造势不入市：在房地产市场如此激烈的竞争态势下，业内人士公认：“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示对前期的销售及客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售作市场铺垫。综合考虑以上因素，我们建议开盘时间定在2011年6月，先以l联排别墅项目入市引爆市场。101别墅

22、大盘操作，为后期打下坚实的基础和形象，并预留产品及市场通道；基于本项目为大体量的综合产品，以及其创新性、发展性的特点，采用多层次多节奏的新推广策略；利用客户群体深度趋同性强的特点，实现客群宽度与深度挖掘，实施定向销售；基于产品与市场形象相结合的精准营销，为快速消化与价格拉升创造条件。营销思路102为求广告有效运用并达到预期之声势和销售，依照广告集中以及分散原则，将广告适度分期。（1）引导期运用报纸软广告、电视台为告知，DM、看板、工地围版、售楼处展示等点与面的配合，迅速建立商品知名度。（2）公开期重点在商品认知与销售，因此以大幅报纸和电视广告，增加传播频率，深入浅出地加强商品宣传，DM和海报攻

23、势重复运用，并投入夹报媒体，使产品完全为消费者所认知。特别安排开盘SP活动，高端活动和样板房示范区以期聚集人气，一炮而红。（3）强销期重点在商品促销，大量运用夹报，扩大报纸版面，以直接有力的诉求，打动消费者，配合SP活动，创造销售高峰。（4）继续期重点在保持商品印象，报纸、夹报、海报机动运用，使广告和销售相辅相成，创造项目100%完成率。销售分期构想103全市尺度：针对生活方式，以介质和户外为主。区域尺度：针对引领创新，以引导拦截和活动为主。项目尺度：针对产品细节，以现场氛围营造为主。递进的横向推广策略104创新市场的创新依托于产品素质和大盘规划构筑共振体系，拥有自己的成长动力，创造居住居住价

24、值完全区别于以往市场现存的住宅区，颠覆传统客群和推广模式105引领引领产品 引领市场注重产品、市场、客户相互关联，组成完整的有机体建筑与自然、生活相融合，打造完美标准脱离按部就班，倡导新的生活方式106共生为客户打造新的生活方式客户的不断共振，市场形象不断完善塑造可持续发展的市场动力与客户共生 与产品共生107价值取向：基于产品 高于产品 以生活方式为主轴，而非产品的直接利益。源于产品，但高于产品，占领生活方式的心理区位。为后继的项目开发和产品开发建立延展性。优质稀缺是产品本身的核心价值和竞争力，从以为核心卖点的产品层出发，联系到法式优雅生活的追求与实现，最终到达法国生活文化品牌。品牌高度10

25、8房地产营销的2.0时代做客户的惊喜感创造客户的需求这就意味着营销所做的是创造客户没见过的、没玩过的、没享受过的我们在给客户更多的【第一次】体验 以本项目为客户创造更多惊喜，从而缔造传奇109针对目标客群的生活意识与形态：推广手段上应特别强化 电台 公路户外媒体 Party通路行销 软性新闻 高端SP公关活动 创新传播：声媒推广 现场体验式营销（售楼中心与样板房等） 俱乐部/客户会 定向直投 高端杂志 地标建筑外立面投影广告 110 （一）俱乐部运作计划特殊的公关运作战术A）排他性是稀缺性的经济孪生物。在地产异常竞争激烈的今天，大众传播广告只能够最大程度的吸引消费者关注，而真正的物质打击意味着

26、具有深入消费者生活习惯的各种服务措施。建议门成立一个专供业主内部的会员制CLUB，它既是一种小众会员制参与的活动形式，也是一个高端营销方式，它将体现出发展商对客户持续不断的人文关怀。111 B）提升本案阶层品位的俱乐部活动内容 对于社交经验丰富的本案客群来说，常规的公关活动不能够令其深刻参与，只有符合其身份和习惯的小众活动（私密而尊宠），才能够引起其参与的兴致。建立项目客户组织和客户通讯，锁定忠诚客户，为进一步市场渗透和占领建立客户基础。112（二）现场体验式营销策略A）营销中心：高贵华丽，大气尊贵，风格独特，有强烈的法国异域风情。营销中心正中央可设一小型旋转舞台，可放白色三角钢琴，开盘，节假

27、日可设电声小提琴表演。可分为接待区、展示区和休闲观景区，可设音乐咖啡茶座、和生活画廊、艺术品展示区等。法国风情等特色元素的运用：音乐、咖啡、红酒、绘画、雕塑、书籍、香水，都将成为我们的形象载体。注重室外卖场的营造，利用多重氛围增强客户影响力。（风格示意图）113我们的项目产品是区域市场最好的别墅社区。需要从客户接触项目开始，更好地展现楼盘的形象气质，深切地体会到原味欧式生活的印记，因此售楼处的包装设计尤为重要。接待中心以当地高规格的水准建造装修，一方面符合别墅类产品购买者的身份认同的心理，另一方面与其他别墅楼盘拉开较大差距。售楼处风格和项目风格保持一致，体现项目豪宅领袖地位，展现现代法式异域风

28、情。 内环境装饰体现豪华气派的高端品质形象，细节之处突显不凡品味。114温泉SPA健身、瑜伽馆；视听及KTV豪华包房保龄球儿童娱乐、斯诺克台球、贵宾棋牌 B）会所建议115从市场调研中得知，35%的客户对社区的会所要求设施齐全的，尤其是高端项目，会所是进行全层交际的主要场所。但是目前区域市场对会所的展示功能及以后的服务功能还处于盲区，所以建议本案重视会所的服务配套，将会所打造成本案的重要卖点，支撑项目的高端形象，将会所打造成圈层社交平台法国艺术广场法国风情雕塑现代巴黎风情馆（摄影展、艺术沙龙）放映区投影（形象广告、专题篇、3D片）模型区、灯光模型法国钢琴吧：点唱机、乐队表演区池畔露天咖啡座灯光

29、工程116）大门及景观样板区设计售楼处门头大气、尊贵、醒目，延续唯美典雅法式建筑风格，一方面透漏豪门贵气，又可窥见豪华会所。庭园景观要有艺术喷水雕塑群落，同时配以高大宏伟的乔木，瞬间提升尊荣气派架势，高大乔木群落可以将部分视野遮蔽，产生神秘视觉。）室内设计风格将售楼处设计成为五星级俱乐部的感觉，客户进入售楼处就象进入俱乐部一样，立刻感受红酒、雪茄氛围、钢琴、名画、古董，反映未来生活场景，制造高品味氛围。）灯光照明设计售楼处室内灯光不易过亮，此目的主要让客户产生安全私密感觉，同时较容易感受情景氛围；室外灯光易典雅明亮，带有明显的艺术设计风格，豪华而不失品位。设计影音厅，专门放映小区的VCR，同时

30、循环放些介绍、红酒、雪茄、名车的广告。应聘专业钢琴师或其他类型乐师，在售楼处中的乐池内定时弹奏。117（风格示意图）118F）样板房装修建议：注重区域“新生活方式”的倡导设立目的：样板房是人们对项目最先的直觉感受，所以在项目建筑风格和建筑密度类似的情况下，如何让客户在第一眼对项目产生不同于类似项目的印象和好感，就是我们样板房的关键，也是促进销售的关键。产品样板房房型建议：选择涵盖主力户型较多的单元。别墅样板房风格建议：建议聘请知名的室内设计大师和景观大师，设计二款风格的装修方案，分别是法式简欧风格、地中海风格。不同的文化背景，势必有不同的审美眼光；所以制定多款不同风格的样板房，以最大限度吸引客

31、户眼光，提高客户购买兴趣。许多营销成功的高档别墅项目一般都在样板房方面做的很精彩。样板房装饰务必符合对成功身份极度需要认同的人的口味，较有富丽堂皇，皇家气度的风范；为讲求生活品位，喜欢底蕴深厚的人乐宠，尊贵气派。119（风格示意图）120G）有关建筑灯光如果说好的立面如同高档礼服那出色建筑灯光就是出席晚宴佩戴的名贵珠宝首饰。 121工人房，贴身保镳专用房佣人房/司机房及佣人专用运输通道紧急密道出口隐密式停车库室内除承重墙外全部无隔间 （三）硬件建议部分122引进全套比佛利山庄专用反狗仔队偷录偷拍先进装置垃圾焚烧炉或冷涷/绞碎等处理装置大门是法国进口重300KG的手工铁艺防盗门玻璃采用进口真空双

32、层隔音窗（甚至防弹玻璃）世界卫星收讯系统本项目就按照欧洲颁布的最先进严格的绿色建筑要求标准进行家家户户都安装外表就像普通书房一样的防盗防火防水的密码巨大保险箱(平时可放置些私密物品或古董字画现金美钞等等,室内设氧气装置及先进通讯系统,若不幸遭遇歹徒袭击时,可以躲进去反锁) （四）产品力软件建议部分123110就在10分钟车程之内且每天定时巡逻保安全部为精挑细选、训练有素的退伍军人私人医生(贵族国际级私立医院联机到府服务)全市五星级酒店餐饮外汇部直接联机(厨师和服务员可以提供到府外汇 服务)专属轿车司机配备（五）物业管理建议 124ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEY

33、LEE1234567810111214159125一对一大管家服务从签约的那一剎那起，就开始为住户打理一切尊贵的住户绝无需因任何日常琐事而出门，本案的专业大管家能满足您任何需求事实上，本项目的立足点就是六星级酒店的家。因此，本案的所有物业管理服务系统都媲美高档次酒店的服务主人不在家时，本项目为主人看家主人回家时，本项目竭诚为主人服务126特约兽医部:看看瑞士百年旅馆吧，人家甚至为富翁的阿猫阿狗们准备了宠物坟场呢!生意最火的两种店，一种是干洗店、一种是宠物店很多时候,有钱人的好朋友是宠物,而不是人因此本项目的物管千万别忘了成立特约宠物医院，替这些有钱人喂喂狗养养猫，甚至喂喂蜥蜴!127物业服务除

34、提供会所、保安、保洁等配套服务外，设置专门配合社交需求的配送服务。24小时 HOT-HLIE 配送中心成立家庭活动组织服务部 每一位业主家中放置配送中心啤酒、水果、零食、影碟、烟花、一次性餐具等商品手册。可提供24小时外卖服务。为业主举办的各种类型活动聘请24小时专业厨师保洁可提供酒店式清扫服务。园艺师可定期为业主私人庭院进行修剪与养护。无微不至128产品发布会，建筑大师手稿竞拍12位国际级室内设计大师作品展（样板房）新闻炒作(自发性项目软文、委托记者/新闻工作室全程跟踪报导所有活动)项目很有感觉，既特殊又高雅，找来国际大导演，将本项目的样板 房提供给电影剧组当作剧中的场景，希望以电影铺垫“未

35、演先轰动”的声势（五）高端公关活动129开发商及资源客户专场产品推介会；媒体见面会；别墅专场展会；百众健康行动首批客户认购答谢活动；银行金卡会员周末休闲游130 新地产年度别墅颁奖礼； 行业精英周末嘉年华会。红酒雪茄品鉴会 国际名车展或奢侈品展 131举办别墅发展论坛；银婚（25年）摄影大奖赛/个人组/专业组；高尔夫party。132 家庭山地趣味运动会； 周末休闲沙龙； 中外艺术家现场采风创作活动；133活动涵养，四季常热给别墅大盘销售以旺盛和持久的生命力春季元旦春节“储值卡”卡封赞助及抽奖中国移动金卡会员拓展游高档社区班车旅游休闲周末游夏季奥迪车主“3M精品车膜”优惠行动百众健康家庭高尔夫

36、大赛秋季健康休闲游百众健康项目形象大使征集客户与准客户高尔夫对抗冬季奥迪车主“冬季保养”行业精英年会134工行、建行工资卡客户直投奥迪车主定向直投高档社区定向直投专有媒体传播（六）高专向媒体，定向直投向有理由知道的受众传播135结合本案独特优势，结合法式风格特点，进行“听觉体验，即刻法国生活”的全新推广方式。在站台布置平面灯箱广告，醒目文案：“在这里，听自然的声音”，画面中央留有可插入耳机，聆听到项目现场录制的生态之音。有助于成为社会焦点。利用强大受众数量形成对高端人群的近距离口碑影响。（七） 听觉推广136 周末或节假日，在市中心某闹市区搭建现场体验室，配备可欣赏音乐的耳机，同时销售人员入场

37、，进行现场促销，利用现场的超强人气，进行项目卖点推广，确立项目“尊贵的，优雅的，经典的”高端形象。 137形象传播面报广/户外/新闻/公关活动营销面魅力风景无限生活呈现蓄客/认购/开盘/促销品牌内涵大盘运营别墅新价值体验增值营销：项目一体多面操作系统品牌形象与利益主张售卖首开成功/持续热销项目面：产品/规划/景观/公建配套资源链/物业与服务支持产品价值/价格峰值品牌附加价值 /溢价峰值138建立项目高端案场接待体系13927615431011891281.电话接听服务2.红线外服务岗3.大门岗服务区4.销售门岗服务5.客户经理接待 6.区域模型讲解7.园林展示讲解 8.样板房讲解区 9.工法样

38、板房讲解10.物业服务讲解11.小区模型讲解12.深度销售谈判客户接待现场接待功能区规划140电话接听岗流程设计要点行为：坐立端正、电话响三声内接听，轻拿轻放； 不交头接耳，电话接听后，立即短信跟进；语言：您好，*项目，请问有什么可以帮到您？ 谢谢您的来电！短信：先生/小姐，您好！感谢您致电*项目组！我是 置业顾问*，很荣幸能为您服务，如果您还有 什么疑问的话，请随时与我联系136*！妆容：着正装，女性盘 发化淡妆，男性 着发胶，时刻微 笑、保持亲和；动作：保持桌面整洁， 桌椅摆放整齐；内容：项目位置、概况、产品特色及核心价值点； 销售进度及在售情况，一期*、目前*； 客户来访邀约（二选一法则

39、）；客户感知价值案场执行价值客户视觉感知（VP）客户理念感知（MP）客户行为感知（BP）客户体验感知（EP）高低高低工作要点：做客户进线登记，传播项目基本情况；搜集客户基本情况，预约客户来访计划，告知来访路径；客户行为感知（BP）141安防展示：警犬护卫巡逻/高规格准入制度； 大门岗安全防护；大门岗：迎接/欢送客户，行军礼，指引停启车； 确认预约信息，协调未预约客户行为； 客户到访人数、特征及车辆信息反馈；语 言：先生/女士您好，欢迎光临*！ 请问您有预约吗？（来访时） 欢迎再次光临！（离开时）展示：项目导示牌； 预约提示牌； 豪华太阳伞；妆容：着统一高端物业 安全制服，佩戴 球帽/军帽、及

40、保安高规格服务 的相关佩饰；动作：对客户行标准军礼，为客户停启车指引； 天气恶劣时送客户至销售厅； 交接班时，标准军人动作；客户感知价值案场执行价值客户视觉感知（VP）客户行为感知（BP）客户体验感知（EP）客户理念感知（MP）高低高低工作要点：将高端物业服务前置以体现项目高端属性；客户身份鉴定、来访预约确认及客户停启车指引；客户体验感知（EP）大门岗流程设计要点142体验要点：通过居家生活情景描绘与演绎，邀请 客户参与体验，并感知产品价值；情景：根据产品特色，设定家庭结构；功能区间：户型结构、空间设计、功能设置；生活演绎：在不同功能区域演绎日常生活情景、 朋友聚会/生日派对等场景，通过生 活细节描绘增强情感沟通；理念传播要点：产品价值点的灌输；产品价值体系：产品设计理念/风格/用材、空间 尺度及附加值，赠送比率/绿化 率/容积率等指标；花园/车库及 其他特色功能区域讲解；样板房流程设