[深圳]知名地产住宅标准化定型研发(267页)

1、深圳万科标准化定型产品研发（完整版）研发目标&项目定位深圳客户研究研究方法与框架1T5及1T4楼型专项研究产品设计规划楼型研究深圳气候研究深圳日照研究研发目标&项目定位研发目标与项目定位高容积率性能佳标准化定型产品低总价 对市场上现有首置产品的补充，完善产品的市场覆盖面； 提升户型性能及品质； 地块容积率逐年增加，定型产品需满足地块高容积率的要求。研究方法与框架研究方法与框架深圳客户研究深圳气候研究STEP2STEP3研发目标&项目定位STEP1十字楼型分析1T5及1T4专项研究产品设计STEP5STEP6STEP7深圳日照研究STEP4客户需求与设计关注点 目标客户研究 功能需求研究 明确深

2、圳家庭的住房需求： 深入研究客户家庭的组成以及未来变化趋势，了解其对户型功能组成的需求，为产品设计及后续升级提供指导。 掌握客户对万科产品的评价和需求： 在深入了解客户群生活形态的基础上，深入研究世代客户家庭的日常生活场景和生活形态，了解客户对现有万科产品的使用现状及需求评价，从侧面了解其对房屋设计的整体及细节需求，从而探索产品升级的方向。研究背景与目标在深圳，50%的家庭是满巢家庭，包括两代同堂家庭（33%）和三代同堂家庭（17%），其次是独居家庭（18%）和二人世界家庭（16%）。独居家庭包括未婚/离异独居和已婚独居二人世界家庭新婚无孩、恋人同居，且不与老一辈同住两代同堂家庭有小孩，且不与

3、老一辈同住三代同堂家庭有小孩，且与父母或更高辈分长辈同住其他少数类型家庭主要包括空巢家庭（子女已长大，不与老人同住），和与朋友/同事一起居住等家庭目标客户研究深圳家庭世代结构家庭结构类型随着家庭人员的变化发展而变化，从而激发新的住房需求。预见在未来5年，会新增3.6%二人世界家庭，13.3%两代同堂家庭，17.4%三代同堂家庭的住房需求。独居家庭变化趋势1.5%- 独居家庭3.6% 二人世界8.7% 两代同堂4.1% 三代同堂二人世界家庭变化趋势3.1%- 二人世界4.6% 两代同堂8.2% 三代同堂两代同堂家庭变化趋势16.3%- 两代同堂5.1% 三代同堂11.2% 空巢家庭三代同堂家庭变

4、化趋势13.3% - 三代同堂4.1% 两代同堂目前家庭结构类型变化趋势未来5年可能产生的新的住房需求3.6%13.3%17.4%新增的二人世界家庭新增的两代同堂家庭新增的三代同堂家庭- 维持原来家庭结构类型 家庭结构类型产生变化16%二人世界家庭34%独居家庭33%两代同堂家庭17%三代同堂家庭=(8.7%+4.6%)=(4.1%+8.2+5.1%)目标客户研究深圳家庭变化趋势1.38W户50.9W户66.6W户总体来看，最受欢迎的户型是3房2厅2卫（30%），其次是2房1厅1卫（22%）；相对而言，独居、二人世界和年轻人家庭计划购买2房户型的占比较高，而满巢家庭则选择三房户型较多。由此可见

5、，3房户型必然成为主流需求。总体独居家庭二人世界两代同堂三代同堂86-90年轻人家庭3房2厅2卫2房1厅1卫3房2厅1卫3房1厅1卫3房1厅2卫4房2厅2卫2房2厅1卫2房2厅2卫基数：1963531643472目标客户研究深圳未来购房户型趋势深圳家庭未来计划购买房屋的平均面积是95平方米左右。不同类型的家庭对住房面积的需求不同，独居和二人世界家庭计划购买的房屋面积平均为80-90平方米，而满巢家庭则需要较大的住房面积。由此可见，80-100平方的户型必然成为主流需求。总体独居家庭二人世界两代同堂三代同堂86-90年轻人家庭基数：196353164347250平米以下51-60平米61-70平

6、米71-80平米81-90平米91-100平米101-150平米151-200平米200平米以上均值（平方米）:94.6889.7984.85101.2899.0391.61目标客户研究深圳未来购房面积趋势目标客户研究小结新增家庭组成新增户型需求新增面积需求3.6%23%三房两厅两卫23%三房两厅一卫二人世界25%91-100m23%81-90m17.4%42%三房两厅两卫三代同堂37%91-100m25%101-150m13.3%35%三房两厅两卫两代同堂33%91-100m17%81-90m从对深圳家庭的世代组成、未来变化趋势和不同世代家庭对户型需求的调查分析结果可以看出： 目标客户群的未

7、来家庭结构多为两代或三代同堂； 多数客户希望一步到位，延长首置房的使用年限，对住房的需求多集中在三房户型； 从面积需求来看，二人世界和两代同堂更偏向于小三房，三代同堂对功能更完整的三房表现出较强需求。功能区域重要性功能区域表现评价（均值，1-10分）在各功能区域中，深圳家庭普遍最关注客厅/餐厅，其次是卧室和景观阳台（景观阳台由于与客厅相连，因此采光和通风备受关注）。不管是万科的楼盘还是非万科楼盘，受住户重点关注的功能区间都已经较好地满足了住户的需求，而一些小功能区间在设计上则普遍未受到重视，目前住户评价较低。功能需求研究功能区域重要性和表现功能需求研究功能区域使用习惯及设计关注点功能区域满意度

8、重要性使用习惯调查功能定位设计关注点景观阳台7.8818.60%超过5成家庭在景观阳台晾晒超过5成家庭在景观阳台养花大部分家庭会放置杂物观景休闲活动空间晾晒及洗衣机放置养花收纳空间适当扩大面积重点关注通风采光卧室7.7820.30%8成家庭需要床头柜6成床底收纳大件物品及非当季被子衣物6成家庭旅行箱收纳在卧室里衣物被子的主要收纳空间改善收纳设计，增强收纳功能重点关注通风采光客厅/餐厅7.9740.70%部分家庭餐桌上放置电饭煲7成家庭偏好电视背景墙6成家庭不希望客餐厅有隔断家庭主要活动空间日常用品放置收纳空间方正，利用率高重点关注采光通风加强收纳，餐厅增加小橱柜厨房6.975.10%操作面和地

9、板不易清理有地漏可以用水清理地板放置冰箱放置更多小家电加强收纳功能，满足多种小家电放置，预留冰箱位置更多操作面，操作流线清晰合理关注通风问题卫生间6.615.10%6成家庭存在使用时间冲突6成家庭认为空间过小9成家庭接受分离式卫生间孩子盆浴女主人卸妆，及部分化妆手洗衣物吹头发适当扩大卫生间采用分离式卫生间和单独沐浴间，方便多人同时使用增加收纳功能功能需求研究功能区域使用习惯及设计关注点功能区域满意度重要性使用习惯调查功能定位设计关注点玄关6.443.40%4成家庭希望坐着换鞋玄关/门口太窄没有暂放物品的地方进入客厅的过渡空间鞋子和部分杂物的收纳空间适当扩大玄关，满足复合需求优化玄关收纳功能，包

10、括物品暂存和装饰功能考虑入户门开启方向和柜子的位置关系生活阳台/入户花园6.926.80%7成家庭生活阳台放置洗衣机放置部分杂物衣物不一定在生活阳台晾晒入户花园作为入户的过渡空间杂物收纳洗衣机放置，衣物晾晒加强收纳功能更多晾晒空间适当增大面积，改善朝向收纳空间主要收纳空间是生活阳台和杂物间，其次是各类柜子超过6成家庭认为生活阳台收纳杂乱不易收拾最需要收纳空间的物品为被褥、旅行箱、衣物卧室内衣物被褥收纳厨具收纳玄关鞋子收纳孩子相关物品收纳杂物收纳按回家行为流线设计玄关收纳空间增加公共收纳空间考虑大件物品收纳家政活动在阳台和卫生间放置拖把、扫把及垃圾斗，卫生间洗拖把超过6成家庭每天洗衣3成家庭每周

11、使用烫衣板，一般收纳在卧室，在客厅使用家政活动的物品收纳和使用的功能区域一致阳台强化家政功能小结从上面对使用情况调查结果来看，住户普遍对收纳空间存在较强需求，各个功能区域都需相应优化加强收纳功能，增加公共收纳空间；对玄关、卫生间、厨房、生活阳台等强功能空间普遍满意度较低，使用不方便，相应收纳空间不合理。客户需求与设计关注点小结总体设计由于未来5年新增的家庭类型以三代同堂和两代同堂为主，因此户型设计上仍需重点关注“3房，面积90平方左右”为主的实用户型（消费者平均需求为95平米），以切合消费者主流需求；在套内面积总体不变的前提下，重点关注玄关、卫生间、厨房、阳台家政区域等强功能空间，且优化这些区

12、间的使用区域面积分配和装修设计，以增大空间感，扩大储藏功能；优化收纳空间设计：例如玄关鞋柜的容纳空间、卧室内承担储物功能的大衣柜、生活阳台的储物空间、厨房的橱柜和吊柜等，都是较多家庭提到的需要进一步改进的重点总体升级思路深圳气候研究 深圳位于北回归线之南，地处沿海。地处广东省南部，珠江口东侧。地形呈东西向狭长形，东南部多山脉，西北部地势相对较为平缓。 深圳气候资源丰富，太阳能资源、热量资源、降水资源均居全省前列，但又是灾害性天气多发区。地理概述地处沿海深圳 深圳地处南海之滨，属亚热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足； 年平均气温22.5，若以气候寒暖为具体指标来划分深圳的四季，

13、春季平均有76天，夏季平均有191天，秋季平均有76天，冬季平均只有22天； 一年有一半时间气温处于舒适区间，夏季最为炎热时夜间气温也可适宜进行夜间通风。炎热舒适舒适寒冷寒冷15261526适合夜间通风适合夜间通风温度夏热冬暖 深圳地处沿海，空气湿润，年平均相对湿度约77%，3-8月都在80%以上，11-12月湿度最低，在70%以下，其余月份在70%-80%之间。 潮湿、湿热 每年春天“返潮天” 家里衣物等容易发霉。 对健康的影响：体内湿气、热气湿度地处沿海，空气湿润倒春寒阴冷潮湿60%秋高气爽加重热感，潮热难耐40%30%湿冷舒适温湿度范围夏26，40-60%，冬18，30-60% 深圳年平

14、均降雨量1966.5mm，降雨大多集中在夏季，占全年雨量的8085%。 春、秋两季的雨量分别占68%，冬季的雨量最少，只占2-4%。雨量最多的年份年降雨量可达2747mm（2001年），最少的年份仅有912.5mm（1963年）。此外，受地理位置和地形作用影响，深圳降水量大致呈由东南向西北递减分布（见图7）。深圳的汛期分为两个阶段，前汛期暴雨量占年平均雨量的16%，后汛期占23%。 灾害性天气：降水通常伴随大风，如台风等。降水降水量大，时间集中深圳年降水量分布图mm 深圳主要盛行偏东风，东北到东南风占风向频率的51.7%，平均风速在2.03.0m/s，此外西南风占风向频率的5.4%，平均风速3

15、.1 m/s。 在没有强天气系统控制时，受海陆分布影响，深圳地区风的日变化主要表现为海陆风效应，尤其以夏季最强。随着海陆昼夜温差不断改变，白天出现海风，风向主要为东到东南风或西南风，通常下午2-3时最强；夜间出现的陆风，风向主要为东到东北风，通常夜里2-3时最强；上午9-10时和晚间9-10时，海陆温度差很小，海风和陆风效应不明显。 出现风速大于17m/s（8级风）的大风日数全年平均为4天左右，主要集中在夏秋两季，其中7、8月份为最多，占39%，冬春季大风日数少，仅占全年的7%。夏、秋季出现的大风主要为热带气旋影响下的大风，多伴有较强降水，沿海风力更强。风盛行偏东风海陆风环流示意图深圳风向频率

16、玫瑰图深圳全年风速分布图 深圳市太阳辐射量丰富，年太阳总辐射为4617.9MJm-2，从全省太阳总辐射分布来看，深圳属于丰富地区，比粤北地区多600MJm-2； 日照时间长，年平均日照时数为2000-2200h。太阳辐射太阳辐射量丰富深圳气候小结气候年平均数值特点温度22.5亚热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒降水1966.5mm降雨量大，暴雨多湿度77%地处沿海，空气湿润风2.8-3.1m/s东北到东南风，白天出现海风，夜间出现的陆风太阳辐射4617.9MJm-2太阳辐射量丰富小结：住户对深圳的感受比例较高的依次为：潮湿、多雨、干燥、高温炎热、闷热；气候关键词为湿热。深圳背山面海，夏

17、季为雨季，炎热潮湿，常有台风光临，带来短时强降水，过渡季节体感舒适，冬季湿冷但短暂。在户型设计和小区规划中充分考虑气候因素能有效地提高居住体验，可以合理利用主导风，在漫长夏季中有效地降温除湿，合理设置遮阳系统，降低太阳辐射以及避免强降雨时雨水通过窗洞进入室内，人性化的功能空间和设施的设置创造舒适的居住环境。深圳日照研究 基本日照原理 深圳日照锥分析日照研究 通过了解日照基本原理及建筑的过光特点，运用其制作平面日照圆锥，可精确、全面、高效地解决高容积率所带来的日照问题，从而使日照不仅仅局限在验证阶段，而是实际参与到规划布局过程中。 日照锥可反映不同高度所对应的平面位置，同时可清晰判断出每栋建筑所

18、利用的光通道位置，从而精确判断哪些地方可布置建筑，而哪些地方不可以；并且可判断具体可布置建筑的层数。精确 了解建筑光通道的布局后，可通过光通道彼此间的相互影响，找出容积率较高的产品组合，从而避免漏掉一些高容积率的规划可行性。 将盲目修改层数的工作转换为清晰、准确、可视化的理性工作，使每一步的修改流程具有依据。高效全面6F11F18F24F33F基本日照原理太阳运行及日照计算普遍规则 太阳从早到晚东升西落，从早上到中午，太阳高度角越来越高；从中午到下午，太阳高度角越来越低。 日照计算若按大寒日计算，时间段为8:00-16:00，共计8小时；（如图红色虚线） 日照计算若按冬至日计算，时间段为9:0

19、0-15:00，共计6小时；比大寒日计算少2个小时、早晚各少1小时。（如图蓝色虚线）基本日照原理顶光原理太阳入射角 & 建筑距离： 太阳的入射角度越小，遮挡建筑就必须距离日照点越远，或者高度降低； 反之，太阳的入射角度越大，遮挡建筑距日照点的距离可以缩短，或者高度增加。平面示意图立面示意图顶光原理： 日照光跃过前排遮挡建筑的顶部； 光的日照时间受太阳入射角度、遮挡建筑的高度及它与日照点的距离等因素影响；基本日照原理侧光原理夹角 & 建筑距离 & 日照时间： 夹角越大，日照时间越长； 夹角与遮挡建筑之间的间隙L1的大小成正比，与遮挡建筑与日照点的间距L2成反比；平面示意图立面示意图侧光原理： 日

20、照光通过前排或周边遮挡建筑的间隙或侧面； 光的日照时间与遮挡建筑的高度无关，只与遮挡建筑之间的间隙与日照点所形成的夹角有关； 基本日照原理“蓝区”蓝区： 无论是顶光原理，还是侧光原理，日照光的有效通过区域都叫蓝区； 例如，对于需满足2h日照要求的地区，规划设计可选择蓝区中的任意两个扇面作为日照光通道。顶光蓝区示意当蓝区只剩下2h时，蓝区就转化为红区基本日照原理“红区”红区： 当蓝区中只剩下两个扇面时，它们就成为满足2h日照要求的全部光通道，我们称这两个蓝色扇面为红区。 不管是采用顶光原理，还是侧光原理，红区都不能受任何影响；侧光蓝区示意当蓝区只剩下2h时，蓝区就转化为红区红区位置的选择： 在规

21、划布局中应尽量避免大量红区的出现；若红区不可避免，则不要产生在楼群密集的区域，以减少容积率的损失。日照锥分析立体日照锥利用日照锥原理计算得出平面日照圆锥，再通过建模手段做出日照圆锥立体模型。 如图所示，日照锥并不是一个二维平面，而是一个三维立体的扇面。日照圆锥顶视图日照圆锥侧面图日照圆锥轴测图日照圆锥&建筑物关系图 利用日照锥原理进行规划布局，可在满足规范前提下，有效节约用地面积，从而解决高容积率社区内部的空间问题。 如图所示，运用日照锥原理调整规划布局，红色扇面是建筑物利用顶光光通道获得日照；蓝色扇面是利用侧光光通道获得日照。日照研究的意义 以往规划布局后，通常运用日照软件进行验算；遇到局部

22、日照不通过的情况时，依据经验判断影响因素，从而进行修正调节； 在此过程中，日照软件只参与了验证过程；实际布局及调整过程中依然是非理性的操作。 而通过运用平面日照圆锥，利用日照原理参与到实际的规划布局过程中，可精确、全面、高效地解决高容积率所带来的日照问题。计算验证参与设计规划排布修改复算辅助验证以往现在深圳日照锥真太阳时9101112131415168 绘制本地日照锥时，需考虑到因为地理而产生时差的因素，深圳实际日照时间迟于北京时间半小时。以深圳实际时间为标准的深圳日照锥9101112131415168以北京时间为标准的深圳日照锥 根据平面日照圆锥可知，大寒日8：00到12：00日照角度越来越

23、小，12：00至16：00，日照角度越来越大。6F9F11F18F24F30F33F 根据立体日照圆锥可知，大寒日16：00，日照角度小，建筑增加高度，建筑间的距离要拉得越开。日照圆锥立体图日照圆锥平面图深圳日照锥分析深圳地区日照圆锥与不同高度建筑的分布示意6F建筑高度线，此线以南范围布置6F建筑对日照无影响9F建筑高度线9：0010：0011：0012：0013：0014：0015：0016：00大寒日8：0011F建筑高度线18F建筑高度线24F建筑高度线30F建筑高度线33F建筑高度线日照锥分析深圳地区日照锥与不同高度建筑的分布示意 在日照锥顶点处做一垂线，将日照锥分为东西两部分；东侧8

24、点-9点、9点-10点的角度分别为9和12；西侧14点-15点、15点-16点的角度分别为13和9； 东侧日照锥角度约等于西侧，日照时间段皆约为4小时，因此东西侧日照时间基本一样。时间段4小时时间段4小时912913深圳日照锥具体应用 如图，黄色建筑东侧户型需过日照，那么，将日照圆锥放置于其户型上； 由于楼型原因，日照锥的西侧三条光通道被自身遮挡，而东侧五条光通道可用； 如图，布置了红色建筑后，日照锥只剩余两条光通道，满足不了大寒日3小时的规定； 利用日照锥的原理，移动红色的建筑，直到预留完整的3小时光通道为止。 综上所述，运用日照锥原理进行规划布局，能够清晰明了地解释每栋楼的日照原理，同时，

25、可合理组织地块内的光通道，从而达到地块高容积率需求。 以水径项目C地块为例，说明平面日照圆锥是如何解决项目日照问题，并指导规划布局的。深圳日照锥 利用不同时段光通道、建筑所需要的南北间距研究光通道的选择深圳日照锥利用不同时段光通道所需要的南北间距 根据日照圆锥原理，可知大寒日08：00左右太阳高度角最低; 若利用早上8点的顶光，33层建筑需后退约429米；因此，利用早上8点的顶光过日照不经济。6F9F11F18F24F30F33F33F日照光通道大寒日8：00日照光通道示意早上8：00-9:00日照光通道深圳日照锥利用不同时段光通道所需要的南北间距晚上15：00-16:00日照光通道大寒日16

26、：00日照光通道示意6F9F11F18F24F30F33F33F日照光通道 根据日照圆锥原理，可知大寒日晚上16左右太阳高度比早上基本一致; 若利用晚上16点的顶光，33层建筑需后退约397米。深圳日照锥利用不同时段光通道所需要的南北间距上午9：00-10:00 & 下午14:00-15:00日照光通道大寒日9：00日照光通道示意 若利用上午9点的顶光，33层建筑需后退约233米; 若利用下午14点的顶光，33层建筑需后退约158米。大寒日14:00日照光通道示意6F9F11F18F24F30F33F33F日照光通道33F6F9F11F18F24F30F33F日照光通道深圳日照锥利用不同时段光

27、通道所需要的南北间距上午10:00-11:00 & 下午13:00-14:00日照光通道大寒日13:00日照光通道示意 根据日照圆锥原理，可知大寒日晚上16左右太阳高度比早上高很多; 若利用上午10点的顶光，33层建筑需后退约158米； 若利用下午13点的顶光，33层建筑需后退约127米。大寒日10：00日照光通道示意6F9F11F18F24F30F33F33F日照光通道6F9F11F18F24F30F33F33F日照光通道深圳日照锥利用不同时段光通道所需要的南北间距大寒日12：00日照光通道示意正午11：00-13:00日照光通道 中午12：00太阳高度角最高，光线越多； 若利用中午12点的

28、顶光，33层建筑需后退约118米。6F9F11F18F24F30F33F33F日照光通道如左图可知，若利用早晚时段的顶光过日照（太阳高度角很低），则南北建筑间距需要达到300多米；在实际规划中，十分不经济；因此，利用早晚时段过日照时，往往利用侧光原理过日照。需降层深圳日照锥利用不同时段光通道的意义可全部做100米高层深圳日照锥利用不同时段光通道的意义如左图可知，若利用中午时段的顶光过日照（太阳高度角很高），则南北建筑间距只需要达到91米；在实际规划中，比较经济；因此，利用中午时段过日照时，往往利用顶光原理过日照。规划楼型研究 选择十字楼型的原因 十字楼型筛选 楼型核心筒筛选首先，阐释深圳定型产

29、品选用十字单体平台的原因；其次，在众多十字楼型的基础上，根据首置客户、日照条件等因素筛选最适合深圳的十字楼型；最后，根据选取的十字楼型，确定相匹配的核心筒形式；这样，依据上述研究，可确定最合适深圳特点的定型产品楼型。选择十字楼型的原因十字楼型筛选楼型核心筒筛选塔式楼型、板式性能十字单体的本质：两个板式的旋转叠加 充足的临空面、易组织户内功能空间。 户型南北通透、性能佳；点式楼型、板式性能 各“腿”互不遮挡，均好性佳；十字平台的本质（一）临空面大（二）性能佳（三）均好性佳 两板式楼型的旋转叠加，形成十字楼型； 中间采光通风的薄弱处即为核心筒。 高容积率 开阔视角规划层面十字平台的优势户型层面 户

30、内功能易组织 各“腿”灵活组合楼型层面 塔式楼型、板式性能 各“腿”均好性 临空外墙长规划层面十字平台的优势（一）塔楼形态产生较高的容积率（二）不易产生对视，有最大的视角 塔式楼型比板式楼型产生更大的容积率。 完全错开、无遮挡的视线楼型层面（一）塔式楼型、板式性能 易解决住户采光 户型通透、自然通风 (二) 各“腿”均好性 规避不利朝向，保证所有户型均为东南与西南朝向。（三）临空外墙长 每个户型临空面较长，利于组织户内功能空间。（普通塔式住宅）（十字住宅）4L6L十字平台的优势户型层面（一）不易产生死角（二）组合灵活十字平台的优势 核心筒四面可灵活拼接不同的户型模块，产生多种变异组合。 十字楼

31、型四边相对独立，有充足的采光面，容易布置户内功能空间。 传统方塔在组织户内功能空间时，常常会出现既无采光、通风又不好的区域（如图红色部分）（T4）（T5）（T7）（T6）选择十字楼型的原因小结： 综上所述，十字单体平台本质为两个板式旋转叠加，其具备塔式楼型的同时拥有板式性能，在规划层面、楼型层面、户型层面具有较大优势；因此，在下一步，我们将在十字单体平台基础上，筛选出最适合深圳的十字单体平台。选择十字楼型的原因十字楼型筛选楼型核心筒筛选上述确定了十字单体为研究基础后，这一章对十字单体平台进行筛选：罗列十字平台上不同梯户比与不同楼型组合的所有可能性。与此同时，对上述所有楼型进行专项研究：依据实用

32、率、楼型合理性、日照、容积率、性能及均好性五项对所有楼型进行逐步筛选，选择深圳所适配的楼型，并推荐出适合的最佳楼型。梯户比1T31T41T51T61T71T8ABABABC楼型主要特征 T字形 无拼接户型 T字形 机头两户拼接 十字形 无拼接户型 T字形 机头与一翼户型拼接 十字形 机头两户拼接 T字形 机头与两翼户型拼接 十字形 机头与一翼户型拼接 十字形 机头与机尾户型拼接十字形 机头与两翼户型拼接十字形 四翼均有户型拼接十字单体楼型组合穷举 列举十字单体所有可能的楼型组合小结： 按梯户比进行列举，楼型存在T字形和十字形以及户型拼接边不同等多种组合方式； 楼型存在旋转的可能性，对各性能指标

33、都有一定影响。十字楼型筛选 首置楼型 首改楼型研究方法：容积率理论容积率区间楼型合理性模块组合关系&体系系数&连接方式实用率日照日照（是否有自遮挡） &可通过时数性能及均好性朝向&通风及均好性实用率约达80%以上 提出研究的五点原则，以专题方式全方位分析各楼型在各项指标上的表现，并进行筛选； 依据深圳基础资料的分析，得出适配深圳的楼型。五点原则：十字单体平台专项分析首置楼型实用率楼型合理性日照性能及均好性容积率本章研究不同梯户比所有楼型的实用率情况，以便通过实用率这一原则评估楼型的合理性。首先，我们运用“实用率”这一原则对十字平台不同梯户比的所有可能楼型进行逐一分析与评价；最终找到实用率达不到

34、正常标准的梯户比楼型，从而在十字平台中，排除不合适的楼型，选出合理楼型。 实用率80%用红色标出； 深圳的首置面积段多集中在69m至90m，选取这些面积段来计算各个楼型的实用率； 从左表可以看出1T3不适合首置首改的楼型，1T4更适合100m以上的首改户型，1T5到1T8通用性高。户型面积段楼型实用率实用率实用率实用率1T373%-75%75%-78%78%-79%79%-82%1T4A78%-79%79%-82%82%-84%84%-86%1T4B78%-80%80%-82%82%-84%84%-86%1T5A82%-84%84%-85%85%-87%87%-88%1T5B82%-84%84

35、%-85%85%-87%87%-88%1T6A84%-86%86%-87%87%-88%1T6B84%-86%86%-87%87%-88%1T6C84%-86%86%-87%87%-88%1T786%-88%1T870-80m80-90m90-100m100-120m实用率专题实用率80%梯户比1T31T41T51T61T71T8ABABABC楼型评估 除T3楼型实用率达不到80%的要求外，其他楼型均可满足此要求。适合面积段12080-12080-12070-12070-12070-10070-10070-10070-80实用率专题 小结小结： 首置面积情况下，1T3、1T4A、1T4B实用率

36、低，不作为研究范围； 其余梯户比楼型在实用率这一维度下，均具有合理性。实用率楼型合理性日照性能及均好性容积率本章研究实用率筛选过后楼型的合理性状况，主要内容为：核心筒与居住模块之间的组合多变、相互遮挡或挤压导致的房型比例与结构合理性问题；目的在于客观评估各楼型的合理性，筛选合理楼型。楼型合理性专题 组合后相互遮挡挤压 体型系数 连接形式楼型楼型合理性1T5A 相邻双拼户型间会存在一定的相互遮挡及挤压； 外形系数合理； 刚性连接。1T5B 机头双拼会对两机翼造成一定遮挡； 外形系数合理； 刚性连接。1T6A 机头双拼会对两机翼双拼造成一定遮挡及挤压； 外形系数合理； 刚性连接。1T6B 相邻双拼

37、户型间会存在一定的相互遮挡及挤压； 外形系数合理； 刚性连接。楼型楼型合理性1T6C 机头双拼会对两机翼造成一定遮挡； 外形系数合理； 刚性连接。1T7 四个方向户型均会相互制约、产生遮挡或挤压； 外形系数合理； 刚性连接。1T8 四个方向双拼户型均会相互制约、产生遮挡或挤压； 外形系数合理； 刚性连接。楼型合理性专题 小结梯户比1T51T61T71T8ABABC楼型合理性 一定遮挡； 体型系数合理； 刚性连接。 一定遮挡； 体型系数合理； 刚性连接。 一定遮挡、挤压； 体型系数合理； 刚性连接。 一定遮挡、挤压； 体型系数合理； 刚性连接。 一定遮挡； 体型系数合理； 刚性连接。 遮挡、挤压

38、情况严重； 体型系数合理； 非刚性连接。 遮挡挤压情况严重； 体型系数合理； 非刚性连接。评估 各楼型楼型合理性情况：小结： 从楼型各条腿是否自遮挡、挤压、体形系数是否合理及连接形式等几个维度对楼型进行评判，可看出，梯户比越高，楼型各腿间的相互遮挡及挤压就越严重，从而为入户带来困难，可能出现非刚性的连接形式。 1T7、1T8的楼型合理性相较低，实际项目中很少采用，不作研究范围。 合理 不合理实用率楼型合理性日照性能及均好性容积率本章研究上两轮筛选过后得到楼型的日照情况，以便通过日照这一维度找出符合深圳日照规范的相应楼型。首先，针对不同楼型进行正南北向及旋转角度（包括单栋、拉手楼两种可能性）的日

39、照验证；其次，判断各种楼型在不同条件下可得到的日照小时数，最终选出适配深圳日照要求的楼型。单向受光优点： 仅南向需日照采光，地块需预留较小面积的光通道。 可选择的光通道机会较多，易过日照。三向受光优点： 容积率会增加不足： 三面均需日照，地块需预留较大面积的光通道； 东西两面因自遮挡，可选择的光通道比较少。双向受光优点： 容积率会增加不足： 南面及东面均需日照，地块需预留较大面积的光通道； 东面因自遮挡，可选择的光通道比较少。十字塔楼的受光模式 十字楼型的受光模式为三面受光，需要满足三个方向的光通道。 北面左侧的户型只有来自左侧光通道。北面右侧的户型只有来自右侧的光通道。(以十字楼型为例)十字

40、塔楼的受光模式十字塔楼的受光模式 当采光面为东侧、满足3小时日照2018 当采光面为西侧、满足3小时日照 西侧采光面需与水平面呈72度，满足3小时日照；东侧采光面需与水平面呈70度，满足3小时日照。 运用此方法，研究不同楼型在满足日照3小时条件下，旋转角度的合理范围。不同楼型的日照分析单体正南北摆放单体旋转摆放日照时间 3H日照时间 3H拉手正南北摆放拉手旋转排放日照时间 3H日照时间 3H日照专题 1T5AT5A楼型为T字型布局，日照分析显示： T5A无论是单体还是拉手；正南北摆放或旋转摆放；获得日照均大于3小时。单体正南北摆放单体旋转摆放日照时间 1H日照时间 3H拉手正南北摆放拉手旋转排

41、放日照时间 1H日照时间 2H日照专题 1T5BT5B楼型为十字型布局，日照分析显示： T5B在正南北布置时北面户型日照时间约1小时，性能远差于比旋转布置时。单体正南北摆放单体旋转摆放日照时间 3H日照时间 3H拉手正南北摆放拉手旋转排放户型不能拼接户型不能拼接日照专题 1T6AT6C楼型为T字型布局，日照分析显示： T6C单体正南北布置时，日照时间均大于三小时； 而当拉手旋转布置时，北面三户日照时间急剧下降。单体正南北摆放单体旋转摆放日照时间 1H日照时间 3H拉手正南北摆放拉手旋转排放日照时间 = 0H日照时间 1H日照专题 1T6BT6B楼型为十字型布局，日照分析显示： T6A在南北摆放

42、时日照普遍要差于旋转摆放； 当拉手正南北摆放时，北面有两户无日照。单体正南北摆放单体旋转摆放日照时间 2H日照时间 2H拉手正南北摆放拉手旋转排放日照时间 = 0H日照时间 2H日照专题 1T6CT6C楼型为十字型布局，日照分析显示： T6C在南北摆放时日照普遍要差于旋转摆放； 当拉手正南北摆放时，北面有两户无日照。梯户比1T51T6ABABC楼型可通过最小日照时数正南北向布置 3H 1H 3H 1H 2H旋转角度布置 3H 3H 3H 3H 2H拉手正南北向布置 3H 1H= 0H= 0H拉手旋转角度布置 3H 2H 1H 2H日照专题 小结 汇总各楼型正南北向、旋转角度及拉手情况下可通过最

43、小日照时数情况； 标记出楼型各户可通过日照时数，不同颜色代表不同数值。日照时数3H日照时数约2H日照时数约1H日照时数0H1T5A1T5B1T6A1T6B1T6C日照专题 小结对应深圳和楼型可获得的最小日照时数，单纯从日照和市场抗性维度判断该楼型可适配城市。+=适配深圳日照规范不同楼型日照时数序号城市日照自遮挡1深圳大寒日3小时不允许朝向抗性梯户比抗性功能配置&空间布局最佳朝向对偏转角度敏感性是否接受纯东西向是否接受纯北向/偏北向对梯户比要求功能配置特殊要求空间布局特殊要求深圳南不敏感可接受，视乎户型面积及景观面日照不允许不敏感无无深圳市场抗性从日照和市场抗性两方面进行不同楼型与深圳的适配：日

44、照专题 小结楼型正南北正南北适用条件正南北是否可拉手旋转旋转适用条件旋转是否可拉手评估1T5A可以正南北布置可以拉手正南到南偏东45可以拉手1T5B不可正南北布置，北户日照时数不足不可拉手南偏西25到南偏西50；南偏东25到南偏东50不可拉手1T6A可以正南北布置不可拉手南偏西20到南偏东20不可拉手1T6B不可正南北布置，北户日照时数不足不可拉手南偏东35到南偏东55不可拉手1T6C不可正南北布置，北面两户日照时数不足不可拉手不可旋转角度布置，一户日照时数不足不可拉手小结： 从日照角度判断，1T5A、1T5B、1T6A、1T6B四种楼型在某种角度情况下可以满足深圳日照要求； 1T6C无论正南

45、北布置或者旋转布置均不能满足深圳日照要求，不作为研究范围。实用率楼型合理性日照性能及均好性容积率本章研究不同梯户比所有楼型的性能及均好性，客观地描述各楼型的性能及均好性，以便对各种楼型有全方位的认识。首先，“性能”这一原则包含“朝向”与“通风”两方面因素；均好性指楼型各户间获得的资源是否均衡；其次，评估各十字楼型的性能及均好性状况，得出各楼型的适用条件，并选取最适合深圳的楼型。楼型性能均好性朝向通风1T5A正南北布置 西翼北侧户型为西向，其他户型南向朝向； 机头和一翼为双拼户型，通风性能不佳； 西向双拼两户与其他户型比均好性稍弱。旋转角度布置 旋转后均为东西向，朝向较好； 同上； 五户均好。拉

46、手正南北布置 东西两翼北侧出现东西向户型； 同上；拉手旋转角度布置 西翼北侧出现东北向户型； 同上；性能及均好性专题 1T5A （T字楼型）独栋旋转布置，各户性能及均好性都较好T5A为T字形布局，正南北向单独布置出现东西向户型，均好性稍差；旋转角度后各户朝向均有南向，该户型适宜旋转角度布置拉手布置出现东西向户型双拼户型通风性能不佳 出现拼接户型，通风性能不佳。 性能及均好性专题 1T5B （十字楼型）独栋旋转布置，各户性能及均好性都较好； T5B为十字形布局，正南北向单独布置北侧户型为东西向，该户与其它四户存在较大差距；旋转角度后各户朝向均有南向，该楼型适合旋转布置。拉手布置出现东西向户型；双

47、拼户型通风性能不佳； 出现拼接户型，通风性能不佳。 楼型性能均好性朝向通风1T5B正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较差； 机头双拼户型，通风性能较差； 北向户与其他户型比均好性稍弱。旋转角度布置 所有户型均为东南、东西向，朝向较好； 同上； 五户均好。拉手正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较差； 同上；拉手旋转角度布置 北侧一户型为东北向，朝向较差； 同上；楼型性能均好性朝向通风1T6A正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较差； 三翼双拼户型，通风性能较差； 东西向户型与南向户相比均好性稍弱。旋转角度布置 出现东北向户型，朝向较差； 同上；东北向两户与其他户型比均好性稍弱。拉手正南北布置 户型

48、不可拼接； 同上；拉手旋转角度布置户型不可拼接； 同上；性能及均好性专题 1T6A （T字楼型） 单独布置或拉手布置均存在东西向或纯北向户型，朝向性能不佳，各户无法同时达到均好状态； 所有户型均为双拼户型，通风性能不佳。楼型性能均好性朝向通风1T6B正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较差； 机头和一翼为双拼户型，通风性能不佳； 西向双拼两户与北户相比均好性稍弱。旋转角度布置 所有户型均为东南、东西向，朝向较好； 同上； 六户均好。拉手正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较差； 同上；拉手旋转角度布置 北侧户型为东西向，朝向较差； 同上；性能及均好性专题 1T6B （十字楼型）独栋旋转布置，各户性

49、能及均好性都较好 T6B为十字形布局，正南北向单独布置出现东西向户型；旋转角度后各户朝向均有南向，六户均好；拉手布置出现东西向户型双拼户型通风性能不佳 出现拼接户型，通风性能不佳。 梯户比1T51T6ABAB楼型朝向正南北良良一般一般旋转角度优优良优拉手南北良一般一般拉手旋转良良良性能及均好性专题 小结优良一般差朝向性能 以下三种情况，对楼型朝向性能较差：梯户比6、北向出现双拼模块、楼型中出现三个双拼模块梯户比1T51T6ABAB楼型通风正南北一般良差一般旋转角度一般良差一般拉手南北一般良一般拉手旋转一般良一般性能及均好性专题 小结通风性能 出现双拼模块的楼型通风性能均受影响； 因为双拼均为转

50、角户型，无法实现南北通透，对通风不利。优良一般差梯户比1T51T6ABAB楼型均好性正南北布置西向户稍弱北向户稍弱东西四户稍弱西向及北户较弱旋转角度布置五户均好五户均好朝北户稍弱六户均好性能及均好性 小结均好性 单从均好性这个单一维度来看，T5、T6楼型较为合理； 随着梯户比的增加，楼型均好性呈下降趋势、在规划排布中的限制条件也越多。 四户均好 一户稍弱 两户稍弱 四户较弱 分析各楼型性能及均好性排序结果，对各楼型的性能及均好性进行排序。+=排序朝向性能通风性能均好性性能及均好性 小结性能及均好性专题 小结分析各楼型性能及均好性排序结果，对各楼型的性能及均好性进行排序：性能及均好性优秀良好一般

51、1T5B偏角1T5A偏角1T6B偏角1T5A南北1T6A偏角1T6A南北楼型适用条件南偏西25到南偏西50；南偏东25到南偏东50正南到南偏东45南偏东35到南偏东55南偏西20到南偏东20是否可拉手不可拉手可以拉手，拉手后性能及均好性降为良好不可拉手可以拉手，拉手后性能及均好性降为一般不可拉手可以拉手，拉手后性能及均好性下降评估性能逐渐下降优秀良好一般小结： 同一楼型，在南偏东(西)0到45范围内，偏角越大，性能及均好性越好； 1T6A在各个朝向下性能及均好性都与其它楼型有很大差距，且不可拼接，因此在下一章容积率专题中不纳入计算。实用率楼型合理性日照性能及均好性容积率本章研究所有楼型的容积率

52、情况，目的是对各楼型的容积率进行横向比对，在未来实际项目中，能够对各地区公司给予高效直观的指导。首先，引入“极限容积率”这一概念；其次，得出相同规划模式下，产品所得总建面与最小占地的比值。（正南北向&旋转；单栋&拉手楼）最后，对各楼型容积率进行横向比对，得出各楼型不同情况下的容积率区间，针对深圳情况，对楼型进行排序。容积率测算方法典型地块 选取标准方形地块作为典型规划地块，研究理想条件下（不考虑周边现状建筑影响），本地块楼型所得容积率区间。规划模式 如左图所示,将标准地块划分成AB区域,东西两侧布置高层,中间是日照光通道,不布置插花产品,将各种户型分别进行南北向四排、东西向两列的规划模式。极限

53、容积率 以上两点叠加：典型地块+规划模式，所得建筑面积与所需用地的比值，即为极限容积率。AAB楼型极限容积率研究1T5A1T5B1T6B楼型适用条件正南到南偏东45南偏西25到南偏西50；南偏东25到南偏东50南偏东35到南偏东55是否可拉手可以拉手，拉手后性能及均好性降为良好不可拉手不可拉手 综上所述，最后得1T5A/1T5B/1T6B三个楼型，在此楼型的基础上，对楼型进行极限容积率验证，得出三种楼型在容积率维度表现。1T5A 极限容积率研究十字楼型1T5A适用范围正南到南偏东451T5A 极限容积率研究（T字形、正南北向布局） 规划布局：两侧点式高层T5、中间小高层T5 用地面积：3584

54、1 容积率：3.53小结： 纯点式两侧T5高层+南侧T5小高层布局，合理利用东西两侧侧光和中部顶光，获得较高的容积率；1T5A 极限容积率研究（ T字形、偏转8） 规划布局：两侧点式高层T5、中间小高层T5 用地面积：33107 容积率：3.5小结： 纯点式两侧T5高层+南侧T5小高层布局，合理利用东西两侧侧光和中部顶光，获得较高的容积率；1T5A 极限容积率研究（ T字形、偏转28） 规划布局：两侧点式高层T5、中间小高层T5 用地面积： 41796 容积率：2.85小结： 楼型偏转角度增大后，单向获得3小时日照光的机会变小，大量光通道的“红区”产生，从而加大用地，影响容积率。1T5A 极限

55、容积率研究（ T字形、偏转43） 规划布局：两侧点式高层T5、中间小高层T5 用地面积： 42971 容积率：2.67小结： 楼型偏转角度增大后，单向获得3小时日照光的机会变小，大量光通道的“红区”产生，从而加大用地，影响容积率。1T5A 小结（ T字形、偏转43） 用地面积： 42971 容积率：2.67小结： 1T5产品T字楼型规划布局时，偏转角度越大，对容积率越不利；但旋转一定角度，对其西侧一户的朝向有利； 理想情况下，1T5产品T字楼型容积率约3.5。 用地面积： 41796 容积率：2.85 用地面积：33107 容积率：3.5 用地面积：35841 容积率：3.53基本趋势：楼型旋

56、转角度越大，用地越大，容积率越小1T5B 极限容积率研究十字楼型1T5B适用范围 南偏西25到南偏西50；南偏东25到南偏东501T5B 极限容积率研究（十字型、旋转） 规划布局：两侧点式高层T5、中间小高层T5 用地面积： 44422 容积率：2.6小结： 1T5产品十字楼型容积率只有2.6； 与T字楼型相比，容积率大幅下降的原因是：标准层面积不变情况下，单栋更加占地，用地的扩大导致容积率下降明显。1T6B 极限容积率研究十字楼型1T6B适用范围 南偏东35到南偏东551T6B 极限容积率研究（十字形、旋转45） 规划布局：两侧点式高层T6、中间小高层T6 用地面积： 43453 容积率：3

57、.09小结： 纯点式两侧T6高层+南侧T6小高层布局，同时利用东西两侧侧光和中部顶光；容积率专题 小结如下图所示，针对城市具体情况对各楼型的极限容积率进行排序：楼型正南北极限容积率不同旋转角度极限容积率示意1T5A2.67-3.53正南北；容积率：3.53；南偏东8；容积率：3.50；南偏东28；容积率：2.85；南偏东43；容积率：2.67；1T6B3.09南偏东45；容积率：3.09；1T5B2.6南偏东45；容积率：2.6；3.5-4.03.0-3.52.5-3.02.0-2.5小结： 1T5A楼型容积率在2.67-3.53之间；旋转角度越小、容积率越高，基本趋于3.6； 1T6产品容积

58、率在3.1左右，与T5A有一定差距； 1T5B产品容积率则更小，在3.1左右； 造成差距的原因为：十字楼型北侧两户日照受局限、较难通过，需预留较大的光通道才可以。容积率专题 小结城市最高容积率楼型次高容积率楼型楼型容积率区间容积率最高时旋转角度楼型容积率区间容积率最高时旋转角度深圳1T5A2.67-3.53正南北1T6B3.09南偏东45小结： 最终，按容积率高低针给出两个推荐楼型。总结：在专题研究里，先从实用率、楼型合理性、日照三个维度筛选出深圳的适配楼型，再按容积率、性能及均好性两个维度进行排序，最后综合两个排序结果针对深圳推荐一个最佳楼型。十字楼型筛选总结极限容积率推荐排序 1T5A优于

59、1T6B城市最高容积率楼型次高容积率楼型楼型容积率区间容积率最高时旋转角度楼型容积率区间容积率最高时旋转角度深圳1T5A2.67-3.53正南北1T6B3.09南偏东45评估选取最高容积率楼型（1T5A)及次高容积率楼型(1T6B)，对两款楼型容积率规律进行比较，可以发现： 1T5A在0到45范围内旋转，角度越大性能越高，且容积率在2.67-3.53之间； 1T6B可偏转角度较小，容积率最高只能达到3.09；所以，在容积率维度：1T5A优于1T6B。0到45范围内角度越大，性能越好1T6B性能及均好性优秀1T5A偏角1T6B偏角楼型适用条件正南到南偏东45南偏东35到南偏东55是否可拉手可以拉

60、手，拉手后性能及均好性降为良好不可拉手评估十字楼型筛选总结性能及均好性推荐排序 1T5A优于1T6B选取最高容积率楼型（1T5A)及次高容积率楼型(1T6B)，对两款楼型性能进行比较，可以发现： 同一楼型，在南偏东(西)0到45范围内，偏角越大，性能及均好性越好 ； 1T6B由于多了一只脚，旋转角度受限，朝向、通风性能及均好性都则略差于1T5A，且不可拼接；所以，在性能&均好性维度：1T5A优于1T6B。十字楼型筛选总结推荐楼型图例适用条件是否可拉手容积率说明1T5A正南北到南偏东45可以拉手2.67-3.53旋转角度越大，性能越好，容积率越低总结： 综合以上极限容积率推荐排序和性能及均好性推