房地产专业技术知识1

1、WORD83/83一、住宅楼盘概念：房地产:指土地与固着在土地之上不可分割的部分,房地产由于其固定不可移动性又称为不动产.其存在形式表现为:（1）地产土地与其上下的一定空间，包括地下各种基础设施、水域与地面道路等。（2）房产建筑在土地上的各类房屋，它有住宅，商场，办公楼，厂房，文化、教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。房地产的特殊性：（1）不可移动性（2）唯一性（3）保值增值的稳定性（4）生产与使用的长期性（5）高额的投资性（6）社会生活的影响性（7）受政府宏观经济政策限制导向的从属性房地产业指专门从事房地产生产、经营、服务的部门、经济行业。是集投资、开发、营销、物业管理与各

2、类服务等多种企业群体的综合产业部门。（1）房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项容组成。房地产开发的特点？房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资与其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外

3、事故的发生而给投资者造成损失的可能。（2）房地产的转让房地产权利人通过买卖交易、赠予、继承或者其他合法方式将其房地产权转移给他人的行为。（3）房地产权是指房屋和土地的所有权，从土地所有权中分离出来的土地使用权，用房地产做担保的房地产抵押权，房屋典当而产生的典权以与属于债权的房地产租赁权等。（4）土地开发是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。（5）房屋开发由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道与热力网，然后建造各类房屋以与公共设施。土地使用年限：居住商品房年限为70年，工业、教育、文化等用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地或者其他用地50年，

4、房屋的所有权是永久的。土地使用权:使用国有土地所享有的权利,主要指建筑容和使用年限:居住用地70年,工业用地50年,综合用地50年,科学,教育,文化,卫生用地50年,商业,娱乐,旅游用地40年;土地使用金:有偿使用国有土地使用的年限4070年,一次性买断国家使用权的资金,只有足额交纳土地出让金的土地才有权转让土地使用证:合法拥有国有土地的主要证明材料,它主要载明所有者的名称,土地的性质,使用年限,面积。五证两书:国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证商品房使用说明书商品房质量保证书。契税:房屋所有权变更时,就当事人所定契约按房价的一定比例向产权

5、承受人征收一次性税收,它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。房产证:房屋竣工验收后,在开发计划土地证,开工许可证,竣工报告,竣工图等资料齐全的情况下,由房屋所有者的名称,房屋的面积,层数,间数,幢数以与邻里的与所交纳的契税情况组成。配套:主要指为方便生活而提供的各种设施。如:供水,电,暖气,煤气,通讯,入网,有线电视,交通车站与学校,幼托,医院,广场,超市,邮电,公园等物业管理:主要指房产交付使用后,保证水电暖与其它配套设施的正常使用,维修房屋与各种管道,负责治安、卫生、车辆、花草树木的管理,并负责收取相关费用地皮:指不含规划容的土地楼花:指土地附着政策批准的有效规划容,主要指法定许可的建筑

6、面积期房:一切已经开工但未竣工的房屋现房:已经竣工的房屋建筑面积:套建筑面积+分摊建筑面积（住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等）。使用面积:房屋出去墙、梁、柱等结构所占的面积；（住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。）注明：计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积

7、的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。分摊的共有建筑面积:套建筑面积乘以共有建筑面积分摊系数；（一）住宅的公用面积是指住宅楼为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。（二）商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以与外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。）共有建筑面积分摊系数:共

8、有建筑面积比上各套套建筑面积之和（整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数）。实用面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积

9、为购房者所购买的套或单元建筑面积（以下简称套建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。得房率：是指套建筑面积与套（单元）建筑面积之比。绿化率：绿地面积比上总占地面积绿地率：绿地率描述的是居住区用地围各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地围各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地与其他的一些块状、带状化公共绿地。实用率：实用率是套建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套建筑面积套建筑面积分摊的共有共用建筑面积 ；层高:标准层之间的距离,上下两楼板中间的距离；（层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求

10、，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。）净高:标准层顶棚到地面之间的距离；（净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。）标准层：是指平面布置一样的住宅楼层。建筑密度:建筑物底层占地面积比上总占地面积（建筑密度是指在居住区用地各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地围的空地率和建筑密集程度。）容积率:总建筑面积比上建筑用地面积（例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。）日照间距:某筑物高度与北邻建筑物之间距离之比。多层：层以下含层的住宅或其它建筑高层：层以上的建筑（小高层：层，高层：层，超高层：层以上）建筑形体

11、类别：古典风格，后现代主义风格建筑结构形式：木结构，石结构，钢筋混凝土结构，框架结构，钢结构商品房交付使用标准：七通一平；路通，给水通，排水通，电通，暖通，通讯通，气通，道路平整中国房地产法律法规构架：中华人民国土地管理法中华人民国城市规划法中华人民国城市房地产管理办法拆迁方式：、自行拆迁，、委托拆迁，、自行委托相结合拆迁补偿的三种方式：、货币补偿，、置换补偿，货币与置换补偿相结合土地使用权的出让方式：、招标出让，、拍卖出让，、协议出让现代人买房所关注的五大空间：自由空间，家政空间，停车空间，网络空间，沟通空间商品房：由房地产开发企业按照市场规律经当地政府与相关部门批准面向海外以赢利为目的而兴

12、建的商用房或高中档别墅或普通住宅经济适用房：由国家或当地政府与房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧问题而兴建的普通住宅，在同地段，同质量的情况下其造价成本低于商品房准现房：房屋主体已经封顶，还未竣工的房屋外销房：房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式报政府计划主管部门到正式项目建成後，用于向境外出售的住宅、商业用房与其他建筑销房：房地产开发企业实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批建成後用于在国围出售的住宅或商业用房与其它建筑物房地产价格特点： 1）、土地的价格不是由价值决定的，而是由低组合利息决定的； 2）、土地价格由土地的需求来决定；（有限性） 3）、

13、由于地理位置的不动性，使房地产的价格具有地方性 4）、由于土地位置的不动性或固定性以与自然的差别性，是房地产的价格具有个别性 5）、由于土地的有限性以与对土地的需求不断增长的特性，决定了房地产价格随着社会经济的发展总是不断上涨的或者说土地价格具有不断上涨的趋势开间：房间的宽度；（住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40

14、-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。）进深：房间的长度；（在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。）阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室：是指房间地面低于室

15、外地平面的高度超过该房间净高的12者。半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受、简单会客的场所。隔断：是指专门作为分隔室空间的不到顶的半截立面。 过道：是指住宅套使用的水平交通空间。住宅小区：是由城市道路以与自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居

16、民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。错层式住宅：是一套房子不处于同一平面，即房的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。跃层式住宅：是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户独用小楼梯连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。（跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房与其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层

17、合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。复式住宅：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。（复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用

18、，户设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。）二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。 的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。产权置换：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。按揭：是英文mortgage（

19、抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉与的房产产权转让给按揭人的行为。住房公积金：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体容主要有三个方面：（1）按照个人存储，单位资助的原则进行归集，所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金

20、。长期储蓄，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按统一管理的原则管理住房公积金。职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理，由地方人民政府委托指定的专业银行办理。（3）按专项使用的原则运用住房公积金，只能用于职工购、建、大修住房。如果职工积累的公积金（包括其本户成员与其亲属积累的公积金）不足以支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。实行住房公积金制度，可逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制，加快住房建设速度，解决住房问题。印花税：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发

21、生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。个人住房抵押贷款：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。个人住房担保贷款：是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。为什么要进行房地产权登记?答：房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管 理，依法

22、确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认， 即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地 产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。什么是房地产权?答：指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以与由上述权利产生的他项权，如抵押权等。房地产权登记有何法律效力? 答：依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。 产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或 妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。 房地产证有什么作用? 答：房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产

23、凭证，是合法拥有房地 产的凭证。现在颁发的房地产证与过去有关部门颁发的房屋所有权 证、国有土使用权证有什么区别?为什么要换证?答：现在颁发的房地产证是由原房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一， 统一制作成单一的房地产证，由一个部门统一颁发。为统一房地产证的发放，加强房地产权管理，过去的房屋所有权证、国有土地使用权证都要更换成新的房地产证，但在更换前继续有效。新的房地产证如何体现土地和房屋的产权?答：新的房地产证分别设置土地、房屋两个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进 行登记，以确认权利人的上述两项权利。房地产证记载哪些容?答：房地产证记载的容包括权利人状况，土地与房屋等。具体有：权利人、权

24、利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等容。房地产登记的程序是怎样的?答：房地产登记按下列程序办理： (一) 提出申请； (二) 受理申请； (三) 审查申请文件； (四)权属调查； (五)依法公告； (六)确认房地产权利； (七)将核准登记事项记载在房地产登记册上； (八)计收规费并颁发房地产权利证书； (九)立卷归档。房地产登记的种类有哪些?答：房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。遗失房地产证如何申请补领?答：房地产证毁灭或遗失的，权利人应声明遗失， 并向房地产所在地的国土分局报失，申请补发。登记机关收到申

25、请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在房地产证 上注明“补发”字样。 申请补发房地产证需提交哪些文件?答：(一)刊登声明的报纸； (二)具结书； (三) 明； (四) 补发房地产证申请书。什么是房地产交换?答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。房地产交换有差价的，差价部分如何办理?答：房地产交换有差价的，应当就差价部分按有关规定交纳税费。什么是房地产赠与?答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。什么情况下，房地产赠与免交土地增值费?答：父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。权属调查包括哪些容?答：房地产权属调查

26、包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的围；审查建筑 物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权 属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。智能化住宅如何分类？答：像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。但目前有关主管部门并未制定明确的划分标准。以下甲乙类划分为目前智能化住宅建设从业者的观点。一、乙级标准1、安全保安系统实现小区周界的监控和红外线报警防；火灾与煤气报警；紧急呼救报警；线防被切断与防被破坏报警。2、通讯系统实现住户的至少两对线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可接收

27、有线电视网节目。3、信息服务系统实现三表远程计量，计算机网络功能与一些物业管理功能。4、环境控制系统实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。二、甲级标准除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统：1、安全保安系统实现可视对讲功能；门禁系统功能；家庭智能化报警增加的功能有：可进行程序自动化控制功能、可实现室无线遥控功能、通过进行远程遥控功能、电源控制与调光功能。 2、通讯系统实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。3、信息服务系统增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。

28、4、环境控制系统实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能二、商业楼盘概念：零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品与其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段-也是最后阶段。 零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成

29、本经营，以与零售活动组合等等。商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理围。全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以与资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。市场化经营 商场化管理：指采取整体规划、招租经营、统一管理、自收自付，各柜相对自主经营，并以规化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。 精细化管理：是以精确、细致、深入、规为特点的全面化的管理模式

30、。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。 购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地围的交通组织和规划，以与建筑部的人流组织。购物中心的人流购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。购物中心的交通购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件与硬

31、件环境，主要涉与天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美、促销设施等方面。二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉与壁柜、柜台、货架、列、形象、灯光、色彩等方面。水平交通：是指同一水平面或楼层的通道。垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。划分防烟分区：是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定围，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货

32、架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。交通空间：包括商场的通道、楼梯、自动扶梯与电梯，其位置、数量、布置与宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面与空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。服务空间：是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品与顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用

33、于贮藏。货架：货架是营业员工作现场中分类分区地列商品并少量储存商品的设施。租赁商铺：产权人将一定时间的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间的商铺使用权利。转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。关系营销：是指企业与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠的关系，而为了要做到这一点，企业必须向这些个人和组织承诺和提供优质的产品、良好的服务以与适当的价格，从而与这些个人和组织建立和保持一种长期的经济、技术和社会的关系纽带。

34、渗透营销：是一种与顾客之间的沟通，这种沟通就是走进顾客的世界，从他们的角度出发的一种互动的交流，使自己和顾客的目标逐渐一致，达到统一。诚信营销：是在市场营销活动中，企业和消费者始终坚持信息对称原则，企业诚实经营，保证营销活动的公开、公平与公正，以维护和增进全社会和人民的长远利益，以求得企业的长期发展。营销创新:是根据营销环境的变化情况，并结合企业自身的资源条件和经营实力，寻求营销要素某一方面或某一系列的突破或变革的过程。 项目运营组：指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的运营团队。专家顾问团：指根据项目运作需

35、要，组成经营、管理、营销、物业等各方面的顾问专家团队，从外围对项目组进行指导、监督，以保证项目正常、顺利、良好的运营。店面：是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模与高度、建筑材料等容。是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。系列广告策略：就是预定的时间里连续发布由统一设计形式或容的系列广告，以加深广告印象增强广告效果。商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面与商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼

36、宇中的店铺位。社区商铺：指位于住宅社区的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层与地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。 百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面与周围的商铺，以与道路两侧各类中小型商铺。商铺投资：指进行商铺购买、租赁的行为。商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。转租：指投资者从商铺租户手上租商

37、铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。物流中心：是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果，同时也是第三方物流理论得到应用的产物。SP：Sales Promotion，中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。指在给定的时间和预算，在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用，刺激需求，达成交易目的促销手段和措施。 价格折扣策略：挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的产品。廉价产品策略：用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。声望策略：市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品，并且标定更高的价格。产品繁衍策略：挑

38、战者可以通过推出大量不同式样的产品，向顾客提供更多的选择来追逐领导者。集客：指为商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度地吸引消费者，使他们有计划地在此消费金钱与时间。市场定位：是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。营销组合：是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。市场营销实施：是指为实现战略营销目标而把营销计划转变为营销行动的过程。市场营销控制：包括估计市场营销战略和计划的成果，并采取正确的行动以保证实现目标。差异化营销：是指企业根据市场细分原则，通过差异分析方法对总体市场环境和个体市场环

39、境的分析和比较，找出对自己企业最有利的差别利益。形象差异化：即企业实施通常所说的品牌战略和CI战略而产生的差异。 市场差异化：指由产品的销售条件、销售环境等具体的市场操作因素而生成的差异。大体包括销售价格差异、分销差异、售后服务差异。市场细分：是根据消费者对产品不同的欲望与需求，不同的购买行为与购买习惯，把整体市场分割成不同的或一样的小市场群，分为异质市场和同质市场 同质市场：是指消费者对产品的需示大致一样，如消费者对大米、食盐等的需求差异极小。异质市场：指消费者对产品的需求差异很大，如不同的消费者对服装的质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。产品定位：这种定位是针对产品属性而言，是营销

40、者在目标市场上为本企业产品确定一个恰当的位置，用以标识自己的产品，以示区别于竞争者的产品。价格定位：指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上，这个水平是与竞争者相比较而言的。品牌定位：是以产品定位为基础的品牌诉求方式。促销定位：促销定位有两层含义：一层是促销方式的选择定位，即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式的选择与其组合；另一层含义是在选择了特定的促销方式后，又怎样确定实现这个方式的具体手段或媒体。营销战略定位：就是通过规划，制定企业发展的宗旨、目标，使企业的资源和能力与不断变化着的营销环境相适应的过程，这种定位表现为制定一个企业营销的长期性、全局性、方向性的动态发展规划。区别

41、营销：是指公司根据不同顾客、品牌特点，利用差异化策略，抓住一部分高利润消费者，与他们建立更多的信赖和忠诚，销售一小部分高利润消费者的产品。定制营销：是指根据顾客的个性特点和差别化需求，为顾客量体裁衣，提供差别化需求商品和服务需求。 一对一营销：是针对不同顾客的性质与购买经验，一对一地提供个人化商品和服务。 撇脂定价法则：是将新产品价格定得较高，尽可能在产品寿命周期之初赚回最大利润。牺牲商法：指通过部分商品的低价赔本销售来扩大企业的知名度，留给消费者深刻的企业形象和商业信誉，从而达到招徕顾客、留住回头客，实现整体经营利润最大化的营销手法。无缝营销：为了提高整条营销渠道的服务质量，从而为消费者创造

42、更有价值的服务，营销渠道中的各成员组织打破原有的组织边界，在多层面的基础上相互协作，就如同在职一个企业的团队中一样工作的营销方法。越轨营销：是在不违规的情况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为，制造轰动性社会效应，用最小的投入，为企业和产品赢得扬名的机会。直效营销：是营销者不受传统营销通路的限制，通过媒体直接与顾客沟通，进而产生互动式的反应或交易。实时营销：是指企业在经营过程中，把消费者当作伙伴，利用现代发达的信息技术，经常性地与消费者进行对话，直接了解消费者的需求意图，让消费者积极参与到商业企业经营、管理、服务等活动中来，从而缩短消费者与商业企业间的距离，取

43、得营销的成功。商业组织体系建设根据商业企业的市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和企业目标等，进行管理的组织架构、部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。商业制度体系建设根据不同商业企业的管理的特点和需要，制定商业企业的各项规章制度和管理办法，有效地控制和管理商业企业的各个岗位、程序、环节和各方面的工作，确保管理的有序、规。商业流程设计对现代商业的商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，确保流通环节的简洁、规和通畅。商业招商招租为商业企业提供主力店、次主力店、国外品牌的招商、精品店铺招商与配套功能区的招商。商业经营管理根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的商业管理

44、模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。商业营销策划根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、策略制定、广告与营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。 商业管理诊断针对商业企业在不同的管理阶段存在的问题进行调查分析、诊断研究并提供问题解决方案、管理模式设计、管理升级。消费市场调查对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营与竞争状况、居民的购买力与消费水平、商品品牌资源与人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以与为企业的经营策略、发展战略提供依据。品牌代理为国外知名品牌制定品牌拓展计划、推广计划，进行品牌形象设计，提供国

45、、外知名品牌的销售管理或代理服务。商业连锁发展规划研究各类业态的商业连锁发展趋势，结合国实际情况，建立各类专业连锁店的标准化设计和规运作体系。商业市场调查对商业市场的竞争状况、商业经营、各商场的商品布局、物业现状进行全面的专业调查，并提交专业的市场调查报告，有效地指导商业项目的业态与市场定位和规划设计。功能规划设计根据商业企业的整体规模、市场现状、开发目标，进行项目的功能定位、功能布局以与各功能项目的关联性控制。商业业态定位根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位与市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。楼层定位根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品

46、经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套与分布。动线设计对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。环境设计对商业企业的室共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以与外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和咨询。一次装修咨询对商业项目一次装修中的天、地、柱、墙、暖通、给排水、强电、弱电、消防、安防、广播、配套设施方面的设计、建设进行顾问咨询。二次商装指导管理对二次商装过程中的柜台、货架、壁柜、LOGO、灯光、道具等进行标准设计、专业指导和规管理。 三、房地产100问：（一）土地与综合类1、土地用途包括哪些种类？土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是

47、指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2、 如何了解土地来源与性质？ 对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。3、 什么是集体土地？ 集体土地是指农村集体所有的土地。4、 有哪些用地属于集体土地？ 根据中华人民国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民

48、集体所有。5、 对集体土地使用权有哪些规定？ 根据中华人民国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 根据相关房地产法律法规的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。 同时，还规定违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。6、 什么是行政划拨用地？ 土 地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使

49、用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。7、 什么是合作建房？ 合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。8、对合作建房有哪些规定？（） 对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核

50、，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。 根据市土地交易市场管理规定和“深府200194号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，可以合作建房9、什么是土地使用权出让？ 土地使用权出让，是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ 根据土地使用权出让条例第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体

51、育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？ 根据土地使用权出让条例第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分12、土地使用权出让合同包括哪些容？ 根据土地使用权出让条例第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的或者名称、地址；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期与起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式与时间；(五)交付土地的时间；(六

52、)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目与义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。 对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。14、土地使用权的出让方式有哪些？ 土地

53、使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。15、什么是拍卖出让土地使用权？ 拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。16、什么是招标出让土地使用权？ 招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？ 根据土地使用权出让条例和土地使用权招标拍卖规定，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。18、什么是协议出让土地使用权？ 协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市

54、政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？协议方式出让土地使用权仅限于以下围：（一）工业用地（特区限高新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；（二）市政

55、府以土地入股合作的项目用地21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日起一年补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房

56、地产证，可以进入市场。（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本规定实施之日起一年未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留私房和生产经营性建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。22、什么是土地的挂牌交易？ 土地的挂牌交易，即在一定期限将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它

57、交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价一样的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费与应付交易服务费用之和。23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？ 根据土地交易市场管理规定的规定，下列土地交易（包括

58、分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用

59、地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地使用权与地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权与地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。24、在哪些情形下，土地使用权终止？ 根据土地使用权出让条例，有下列情形之一的，土地使用权终止：(一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死亡而无合法承继人；(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定

60、或决定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销的；(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；(七)法律、法规规定的其他情形。25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？ 根据土地交易市场管理规定的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。 属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。26、有哪