[标杆房企]住宅地产项目规划建议报告研究(大量附图)

1、项目规划点评亮点南北通透，户户朝南入口处布置景观主轴、增添进入仪式感沿江步道，增添亲水性核心湖景，营造亮点临水会所，提升整体品质临街商业，完善配套地块价值挖掘内环南路沿江住宅静区注重住宅价值的打造 沿江大道东面厂房 中心区西路 中心区东路通过小高层的视野阻挡，以及户型朝向的处理，避免西面不良影响，营造高品质住宅区通过小高层的视野阻挡，以及户型朝向的处理，避免东面不良影响，营造高品质住宅区临街面注重商业附加值与住宅价值的打造地块内部景观可塑性强注重中心景观的打造，与华南MALL相对，有一定商业价值，可适当考虑部分临街商铺以完善社区配套，使项目价值最大化住宅价值高，通过规划小高、高层住宅，并与景观

2、相结合，打造高端产品。西面农民房通过对中心景观的完美打造，利用景观的均好性，可极大提高住宅的附加值。 以一大中心内湖景观为核心，与东江江景形成呼应，规划多栋联排、洋房、小高层和高层住宅，形成多个组团，营造良好的景观因素，体现“高档舒适的居住空间”概念。概念规划建议总居住用地面积93227.5平方米，计容建筑面积233068.75平方米，建筑密度30%，绿地率30%，限高100米，停车位2000个（均为地下车位）。 6班幼儿园，总用地面积2529.5平方米，公共绿地，总用地面积9159.8平方米方案1 未名湖容积率2.0居住价值分析高居住价值区域 2-3F别墅中高居住价值区域 5-6F洋房中居住

3、价值区域 15-18F小高较中居住价值区域 31F高层方案1人车分流 动线循环车行出入口人行出入口人流通道交通分析方案1别墅私享湖景洋房临江景、园景小高看园景、又看江景高层既看江景又看华南MALL建筑美景景观分析景观次轴线景观主轴线核心景观节点次景观节点方案1北大资源猛龙过江双水系景观龙双龙戏珠黑川纪章龙湖概念炒做素材方案2 御龙苑 龙座概念规划建议容积率2.5方案2北部组团中部组团南部组团东部组团西部组团组团与居住价值分析由不同类型的建筑群形成5大组团商业价值点楼王价值点别墅价值点宽景高层价值点方案2南低北高城市轮廓线错落有致东南江风徐徐日照充足采光良好高层区中高层区楼王低层区TOWNHOU

4、SE功能分区方案2高层车行主入口人行次入口别墅入口人行次入口交通分析由南往北形成3个U形半开放空间三条视觉通廊最大限度利用江景资源低层临景高层观景南看江景北观城市、商业景观实现处处有景户户看景方案2华南MALL游乐园景观主轴辅轴辅轴景观分析庭院景观屋顶花园景观滨江公园景观四重景观12大景点9重院落空间小中见大曲径通幽步移景异景观轴线动静分区方案2儿童乐园老人活动健身广场华南MALL景观主轴景观分析会所游泳池休息廊听风阁赏月台临江亭亲水平台建筑风格建议 风格定位： 现代简约主义风格元素：立面简洁大方，现代感强线条简约流畅，可在细节上做些变化，具有灵动感建议以灰色为主色调，局部点缀明快色调，富有层

5、次感与韵律感 建筑风格建议 富有雕塑感的形体组合、强调简洁体块的穿插与力量，都使得建筑群具有强烈的视觉冲击力与独特的标志性。通过对幕墙构造的深入设计，使立面肌理趋于均质化，以达到内部功能与外在表现的最大限度的统一。 成为万江区标志性建筑 a、客户群对标志性建筑的心理的需求 b、城市新区住宅建筑形式的新趋势 c、政府规划部门的意识形态所致 d、低投资创造高利润国家大剧院 a、客户群对标志性建筑的心理的需求 标志性建筑北京建外SOHO 标志性建筑北京当代MOMA 标志性建筑 万科第五园 标志性建筑 万科17英里 标志性建筑上海浦东新区住宅 b、城市新区住宅建筑形式的新趋势 标志性建筑c、政府规划部

6、门的意识形态所致 标志性建筑合肥安福国际广场城市的门户d、低投资也能创造高利润 标志性建筑虎门1号 标志性建筑能创造的市场价值 地王大厦梅垅镇大玻璃面实现通透感/确保住户获得最大限度的日照和良好的通风效果；强调建筑识别性和建筑立面的完整性；同时实现了每户最大景观面。近地感是大多数人追求的居住体验，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。立面创新简洁富有质感凹凸有致，虚实结合韵律感立面创新阳台是最人性化的一个空间单元，使人得以方便地获得户外的体验 配合了休闲桌椅的宽大阳台与大面宽的餐厅/客厅相映成趣，使人得以享受“慢餐时代”的家庭乐趣。观景阳台丰富建筑立面效果；给住

7、户提供个性化空间；注重人性化，为住户提供充足的观景空间。立面创新（人性化）因为一个露台而喜欢上一套房子滑轮推拉百叶门/分隔观景阳台/增加与建筑外部空间过渡的灰空间/打破传统的二元空间模式打破界面、立体绿化，为社区营造一个环保的多层次空间体系统一设置的外拉式百叶窗/巧妙地兼顾通透感与私密性/丰富了生活立面立面创新（私秘性）高低错落的天际线 成为城市的风景各视觉面的天际线变化建议主要通过沿道路的楼体高度变化来体现，最终呈现出各视觉面的错落层次感，整体给人起伏的山体形态视觉。南立面示意图西立面示意图立面创新东江对岸的风景你在楼上看风景 看风景的人在楼下看你会所与泛会所 结合项目高品质特点，建议在人行

8、入口主广场处设独立会所，有利于聚集华南MALL的人流，前期可做售楼处用，将来按商业物业出售，做健身、餐饮项目，完善小区配套，服务业主。泛会所为满足住户的娱乐、社交与休闲的需要，建议高层与小高层首层架空设置泛会所，结合项目资源和目标客户群，配合物业定位，泛会所应尽量挑选一些住户喜爱及使用较为频繁的设施（如棋牌室、茶艺馆、儿童乐园、乒乓球室等）。增加居住品质。按开发顺序打造3个景观系列，数千种热带植物植热带花卉热带观赏灌木热带观赏小乔木大溪地热带风情植物园芭碧提PAPEETE玛茜那MAHINA伯维亚PUNAAUIA概念园林景观构想大溪地热带风情植物园之 芭碧提PAPEETE春夏秋冬次第开放遍植热带

9、花卉概念园林景观构想花业常春藤鸡爪槭千屈菜红千层金娃娃萱草大溪地热带植物园之 玛茜那MAHINA木槿金山棕热带观赏灌木概念园林景观构想 大溪地热带植物园之 伯维亚 PUNAAUIA果树认养 爱我家园贴近自然 体验生活热带观赏小乔木概念园林景观构想休闲回廊儿童戏水听音轩沿湖景观小路增加生活情趣硬质景观与软质景观结合概念园林景观构想景观与居住的结合 户户有景概念园林景观构想景观设计丰富：打造多功能园林组团通透：首层局部架空，做成泛会所舒适：低覆盖率，高绿化率均好：户户有景立体：地面植物与空中花园的完美结合层次：通过有高低层次的植物的合理搭配， 形成错落有致的园林景观； 半围合形立体景观社区：四位一

10、体，层层叠加，产生错落有致、层次丰富的立体景观。立体景观室内绿化立体景观空中花园连廊立体景观景观节点示意图中心园林广场商业前广场十三大产品创新点户型天井院落空中内庭院空中花园飘窗步入式阳台客厅和餐厅错层隐藏式衣柜阳光房半地下室多功能间观光电梯入户花园多阳台联排别墅情景洋房叠景洋房宽景小高空中house产品类型面积区间（）户数（户）户数比（）均价（元/）总价区间（万元）联排别墅200-26032212000240-312情景洋房（4+1）12020019212800096160叠景洋房（5+1）11018025616750080135宽景小高100-18048030750075-135空中HOU

11、SE8016064040700040120合计约1600户户型类别组合和竞争对手差异化 面积一大一小 实现价格一高一低户型设计汀墅结构的可拼合性，户型的紧凑、实用性房间的方正、通透性每房有阳台；设计步入式观景阳台；顶层空中花园融入生活。观景阳台阳台观景阳台空中花园南北朝向、自然通透；地下车库、家庭娱乐室、家庭影院、健身房等；设计落地飘窗、凸窗、室外平台等。汀墅地下车库阳台家庭影院健身房棋室落地飘窗阳台户型设计联排别墅（院墅）合院创新户型设计南北朝向，通透开阳；半地下车库；客厅大开间宽幅落地飘窗，客厅设跃式玄关设计；南北双露台设计；大天台花园，是空中Party、户外健身的理想之地。院墅（连排）半

12、地下车库落地飘窗跃式玄关客厅挑空露台天台花园户型设计叠拼洋房（叠墅）双首层叠拼别墅花园洋房（花墅）退台宽景洋房少量子母房户型设计叠墅（叠加）户户前后大露台；每户夹层赠送储藏空间；设主卧室专用露台，与入户花园、内院、客厅露台形成四重院落空间；架空层私家车库。入户花园露台阳台阳台户型设计叠墅户户入户花园、私家后花园前花园；夹层赠送储藏空间，并预留上下水管线；架空层私家车库，与地下室直接相连。夹层私家车库花园花园内庭院阳台阳台户型设计南北朝向、自然通透；户型方正实用，采光通风佳；一、二层分别直通地下室，享受健身、影音之快乐；二层南北均带阳台。花墅（洋房）地下室花园阳台花园阳台户型设计花墅三层四、五层

13、设计入户花园，赠送露台。露台入户花园阳台露台露台阳台户型设计拼合设计户型设计 【1+1户型合并后效果】 【1+1户型合并前效果】 【B栋4单元0204单位1+1户型合并后效果】 【B栋4单元0204单位1+1户型合并前效果】【1+1户型合并后效果】 【1+1户型合并前效果】拼合设计户型设计拼合设计户型设计 【1+1户型合并后效果】 【1+1户型合并前效果】拼合设计户型设计 【1+1户型合并后效果】 【1+1户型合并前效果】拼合设计户型设计 【1+1户型合并后效果】 【1+1户型合并前效果】拼合设计-母子亲情房两套房通过空中亲情庭院相连，既相对独立，又形成一个完整的大家庭。建议做少量此种户型。花

14、墅阳台阳台阳台亲情庭院户型设计高层（宽景House）带观光电梯圆楼点缀设大露台赠送入户花园户型设计方正南北通透；入户花园及景观露台倡导优质的休闲生活；房间布置紧凑有致，较为重视起居室的空间要求，提供温馨聚会的场所；功能分区合理，互不干扰；工人房设置人性化，可改造为杂物间。平层三房户型：宽景House（高层）步入式凸窗阳台露台入户花园户型设计梁凸窗窗台凸窗剖面入户花园可变房倒凸窗凸窗窗台：赠送面积，客户可根据需要拆卸。户型创新大露台露台，顶层不计面积，其他楼层计一半面积。它为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型。户型创新空中庭院赠送，可2房变3房，3房变4房，4房变5房户型创

15、新阳台错层增加户型的实惠度异形露台，赠送一半阳台阳台AB传统板楼，270度景观330度全景板式住宅户型创新建艺大亚湾天井院落空中院落户型创新错层设计，空间灵动户型创新阳光房户型创新阳光梯厅“挑高”空间的渴望户型创新阳光浴室户型创新飘窗与卫浴的总体设计户型创新多阳台设计户型创新退台式空中花园户型创新隐藏式衣橱，独立衣帽间户型创新步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。户型创新入户花园在设计时，考虑入户花园结合大露台设计，以创造美观的户外空间。户型创

16、新转角或弧形凸窗L型大阳台转角凸窗/转角阳台赠送面积的同时, 主人的“视界观”也更宽更广。户型创新大落地窗户型创新双主卧设计户型创新+=半地下室利用楼梯间下方，增加一间多功能房，加上原有的赠送面积，空间使用面积远大于建筑面积户型创新 即标准解构和标准格调硬性标准立足于产品，主要通过理性的概括和数字化的表现形式体现其权威性，高度概括了振业城大量采用的高科技、生态、环保技术。软性标准主要以散文体形式记录振业城开发历程及标准的诞生过程，从而辅助硬性标准的推广。1、建国家3A示范小区 创建北大资源标准十大新技术应用图2 小区改前空气龄图新技术应用： 2、自然通风模拟设计 小区与户内A 收集天然雨水，经

17、处理后进入湖水。 B 水的量要足够大（湖面）14000平方米。 C 有多台水泵设置在不同部位，目的是使水必须流动，在流动中增氧，并且形成过滤系统，流动的水避免滋生蚊虫。D 水深度要够，利用深度的阳光和低温抑制水底植物的生长E 控制和教育周围用户尽量减少肥料，避免湖水营养过度，滋生不利水生植物。F 有效控制旱季和涝季的湖水平衡G 以湖水为景观和安全性的考虑3、雨水收集系统雨天水景，旱天枯山水减少物业管理费用减少业主生活成本符合现代4C营销理念新技术应用利用坡地地形高差处理设计新技术应用3、雨水收集系统它是为处理污水而人为地在有一定长宽比和底面坡度的洼地上用土壤和填料(如砾石等)混合组成填料床，使

18、污水在床体的填料缝隙中流动或在床体表面流动，并在床体表面种植具有性能好，成活率高，抗水性强，生长周期长，美观及具有经济价值的水生植物(如芦苇，蒲草等)形成一个独特的动植物生态体系。新技术应用4、自然生态水系统 人工湿地5、中水利用及雨水收集系统中水利用原则：自成系统每户用一套单独设备只能直接使用再生水需明确最低维护要求必须满足相关公共健康及给排水卫生管道要求设备必须连接到地下水道以排出溢水新技术应用6、节能设计Low-E中空玻璃窗、遮阳与围护结构采用Low-E中空玻璃窗，遮阳性能接近普通白玻性能的2倍。屋顶、墙面采用隔热材料，东、西、南采用LOW-E玻璃，达到50%节能要求新技术应用遮阳与围护

19、结构节能设计百叶及卷帘遮阳设计新技术应用高层住宅太阳能中央供热水原理高层住宅能把热水系统的造价分摊到建筑面积上，每平方米：仅约100多元光热利用新技术应用6、节能设计深圳12层以下强制采用太阳能板亦可与遮阳体系结合考虑 用途一：室外环境景观照明系统供电系统安装在管理设备用房顶面上，安装面积约260，安装功率共约26KWp，可供最大8KVA，每日用电8小时。用途二：高层及小高层的电梯厅、公共走道照明系统采用晶体硅太阳能电池安装在各楼层的屋顶，少量蓄电池保证应急用电，可与市电自动切换，预留并网接口，可任意扩容。 高层住宅屋顶应用效果水平式光电板应用实例垂直式光电板应用实例光电利用新技术应用6、节能

20、设计中央新风系统排风口安装在厨房、卫生间等污浊空气聚集的地方，导入新风的进风口安装在需要保持室内清新的卧室、客厅窗户的上方，直接连接户外。新风系统的主机运转时，室内空气通过与风机连接的排风口连续不断地排至户外，而室内同时产生负压效应，新鲜空气则通过ALDES新风口直接向室内补充进来。 其他同类型产品窗式消音通风器壁挂式高档通风器7、隔音及自动送风设备新技术应用GKB全屋管家 安防报警 电器控制 信息接收 服务申请 远程抄表 可视对讲 巡更监控 楼宇可视对讲及室内安全报警系统闭路监控系统周界防范系统停车场智能管理系统家庭信息数字家园e-home系统背景音乐系统电子巡更新技术应用 8、小区智能化系

21、统室外智能化室内智能化新技术应用8、小区智能化系统GKB全屋管家 安防报警：与红外防盗、燃气泄漏、防火烟感、窗磁开关、求助按 钮等传感器连接，发生险情时，向住户和物管处报告，还可以将报 警信号发到电话或手机上。 电器控制：可通过遥控、电话、手机和电脑来控制家电或预先设置 家电的自动开关时间，兼具有GKB数码屋功能。 信息接收：可以接收来自物业管理部门的广播通知消息、公告等文 字信息。 服务申请：可以向物业管理部门申请维修、预订等指定社区服务。 远程抄表：与住户家中的水、电、气、暖四表相连接，住户和物业 管理部门可随时查看四表数据。 可视对讲：采用真彩液晶显示器。可实现小区联网、四方通 话、室内

22、开锁、二次确认等功能。 巡更监控：实现小区巡逻实时跟踪管理，使小区保安工作落到实处新技术应用8、小区智能化系统 从比尔大居到“北大资源御水郡”的智慧 从先古的洞穴群居，到如今日臻完美的智能化生活；从最初的神话梦想，到现在的伸手即得，人类经历了一段长长的寻梦之路。而当比尔盖茨向世人展示他的超级智能大屋的时候，人们在惊艳中仿佛听到了梦想实现的脚步声，自此以后，对智能化家居的狂热同乎达到了空前的地步，人们开始渴望一个充满智慧的居所。提升楼盘品质 创造更大价值新技术应用8、小区智能化系统 “智慧居家 科技改变生活”在北大资源 御水郡，生活提前进入未来。七点三十分，窗帘随着阳光而自动打开；回家的路上用手

23、机提前开启清凉的空调；夜起时，地灯会一路自然亮起；只要一个按键，你就可以进入下午茶或是烛光晚餐的场景状态；在地球的另一端用视频向家中的亲人问候 新技术应用8、小区智能化系统1） 超级智能家电，呵护舒适生活 通过网络进行提前设定，在回家的路上便可通过联网或者手机，对家中所有网络电器进行操控，如空调、果汁机等，那么一回家就可以有清新凉爽的空气，并能喝到一杯新鲜冰爽的果汁。 给业主提供安全、便利、高舒适度的生活，让他们有真正非凡享受和感觉物超所值的配置。新技术应用8、小区智能化系统2）五重级超级保安，严拒不速之客 从小区周边的智能探测器，小区内智能警示系统，大堂智能门禁和自动识别业主身份电梯到智能门

24、锁和室内层层防护模式设定，层层关卡保证了业主的居住安全与生活隐私。 来访者通过身份证后进入小区，通过有密码的智能卡或者指纹记录开门，才能进得了家门。当主人在家时，通过门边的智能终端系统，根据需要选择“外出，就寝，在家”三种防护模式，使居住安全在任何安全在任何情况下都得到最科学的保护。新技术应用8、小区智能化系统 3）光影场景变换，只需轻轻一按 屋内的灯光影音构成一个集成系统。每种模式涵括了不同的灯光音效组合。如“浪漫晚餐”模式：客厅的智能窗帘缓缓落下，柔和的灯光撒在每个人的微笑上，浪漫流畅的音符承载温馨的感觉环绕身边 另还有“立体影院”模式、“深夜柔和”模式方便夜间上洗手间又不用担心强烈的灯光

25、惊醒家人等等 新技术应用8、小区智能化系统无线网络，让您与世界无间接通 小区内均装配无线网络，可以随时跟世界任何地方接通，充分满足了业主对时事资讯的需求。 在每户的客厅等认为需要的地方，主人可以安装摄像头，当其不在家时，通过电脑可以看到家中儿童，老人生活状况等，还可以在网上查看有哪些客人到访过，长期在外地工作的业主，随时可以看到家中情况并通过视频与家人联系。新技术应用8、小区智能化系统智能化放映空间智能化厨房以创造一个安全、舒适、节能、高效、创新的人类生存空间为最终目的，相信这里的居民将充分享受到现代高科技给生活带来的巨大转变和革新新技术应用8、小区智能化系统现代的人居概念已经不再是传统意义上

26、的居住、生活，空间上的定义和对功能的渴求已经成为追求生活品质的一种潮流。我们提出几个创新思维，打造生活居住的崭新空间。空间创新家居空间未来时，打造生活新空间新技术应用8、小区智能化系统1） 冥想空间 现代世界的节奏太快，每个人每天有太多的事情需要考虑。当事情的头绪太多的时候，我们需要冷静的思考，让头脑中的尘埃落定。屋中屋，在空间中开辟另一方净土。给你一个最佳的思考姿式。借由水的慰藉，给你无限的安全感。注：陈设简洁，不需要过多的精雕细琢，简洁的设计可以有冷静的氛围和理智的冥想。空间创新新技术应用8、小区智能化系统泡在按摩浴缸看星星与上帝对话心灵沟通月光浴室科技样板房菜单系列、北大概念屋领先华南将

27、开发商的优势、品牌与产品有机结合在一起 2） 媒体空间 媒体空间是一个整合家中媒体的场所，它既可以具备休闲娱乐的功能，同时也可以作为处理工作、生活中各种数据的集中地。家具可以作为单独的媒体墙。可以用IBM的专门图形处理器，很适合在媒体空间处理大量的数据。集成键盘，可以操控PC、TV、CD等各种媒体。注：媒体空间需要为各种媒体在家中提前留有余地，并且要有足够的数据线作为硬件支持。空间创新新技术应用8、小区智能化系统 3） 展示空间 随着个人的游历和收藏的丰富，今后的家中应该有一个地方留给自己的收藏品。这是一个真正品位的空间。灯光是展示空间的关键，除平面光之外，对于单独的展品还需要配置单独的射灯。

28、安置于空间中央的沙发尤为适合展示究竟，让人坐下来静静的欣赏。使家具本身的气质与展品吻合。注：展示空间需要的是恒定的温度与湿度，尤其针对一些娇气的藏品来说，防潮、防水、防虫、防尘等。空间创新新技术应用8、小区智能化系统4） 太阳能空间 许多国家正在开发和利用太阳能来满足日常生活所需。通过铺设在屋顶的太阳能硅板收集并转化为电能。一张舒适的椅子给你一个舒适的姿式沐浴在日光之中。植物最适合这个空间，可打造成花房温室。空间创新新技术应用8、小区智能化系统5） 情景空间 四面环绕的不再是落地的墙壁，我们用屏幕取代它。可以根据自己的需要喜好随意地改变不同的场景，可以是到过的地方，也可以是向往的未来世界。一个

29、功能强大的工作站以支持数据的运算。休闲的座椅添加这个空间的情趣。小巧但功能强大音响系统将是必备之选。体积小巧但功能强大的遥控器。注：现在的视频平板技术完全可以做到这点。空间创新在样板房中展示，创东莞第一新技术应用8、小区智能化系统生活每天都是新的 6） 有机空间 有机空间是空间和家具陈设的一种契合，两者不再是相互独立的系统，而是结合的一体。空间从视觉上感到严丝合缝，减少了分隔感。可随意变换形式的家具。不规则形状的家具更适合有机空间的不规则。家具和相关设备的可嵌入性。注：它的一个关键词是“嵌入”，家具，装饰，设备嵌入到空间的各个部位，将空间真正做到立体的运用。空间创新新技术应用8、小区智能化系统改变陈设 改变心情直饮水